安徽住宅樓項(xiàng)目地塊前期發(fā)展策劃報(bào)告

xx顧問2011-07-19xx城南鎮(zhèn)xx西路與312國道交口西南地塊前期發(fā)展策劃報(bào)告謹(jǐn)呈：xxxx公司1思考路徑區(qū)域市場分析研究項(xiàng)目總體定位方向確定項(xiàng)目整體屬性界定項(xiàng)目定位基礎(chǔ)研究項(xiàng)目規(guī)劃布局及產(chǎn)品建議項(xiàng)目功能定位確定成功案例研究項(xiàng)目市場機(jī)會尋找項(xiàng)目整體發(fā)展建議項(xiàng)目整體發(fā)展及物業(yè)策略建議整體市場分析研究土地市場分析研究行業(yè)市場分析研究客群需求調(diào)研分析尋找類似項(xiàng)目，借鑒成功經(jīng)驗(yàn)住宅物業(yè)整體定位住宅物業(yè)客群定位住宅物業(yè)產(chǎn)品定位住宅物業(yè)形象定位項(xiàng)目財(cái)務(wù)測算分析財(cái)務(wù)分析2PART1項(xiàng)目屬性界定3項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目本體研究城市背景研究區(qū)域背景研究4皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)躋身皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)行列，產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入將為xx發(fā)展注入新動力?！跬罱鞘袔Оò不帐」?9個(gè)縣（市、區(qū)），將是泛長三角地區(qū)的重要組成部分，在中西部承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中具有重要的戰(zhàn)略地位。□皖江城市帶規(guī)劃通過大規(guī)模承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，加快構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，加速新型工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展；□加入皖江城市帶xx的發(fā)展將納入了國家的戰(zhàn)略布局和政策支持范圍，xx交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面有了更快速的發(fā)展。xx城市背景/皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)5城市背景/城市地位分析□xx城市定位：市域的政治、經(jīng)濟(jì)、文教中心，皖西地區(qū)的商貿(mào)流通和旅游服務(wù)中心，遠(yuǎn)期成為安徽省的加工工業(yè)基地之一；□xx城市發(fā)展總目標(biāo)：注重經(jīng)濟(jì)、社會和生態(tài)的綜合協(xié)調(diào)發(fā)展，將xx建設(shè)成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)商貿(mào)繁榮、功能布局合理、交通便捷，綠色環(huán)繞、且富有人文氣息、適宜居住和創(chuàng)業(yè)的區(qū)域性中心城市。

皖西政治經(jīng)濟(jì)文化中心、省會經(jīng)濟(jì)圈副中心城市、安徽省加工制造業(yè)配套基地之一、區(qū)域性交通樞紐，城市地位逐步凸顯。6城市背景/城市規(guī)劃分析□

2008年-2030年xx規(guī)劃城市整體結(jié)構(gòu)為“一環(huán)兩心、三軸四區(qū)”城市的發(fā)展重心向東、向北轉(zhuǎn)移，適當(dāng)向西發(fā)展，為城市發(fā)展提供充足的空間。□裕安區(qū)：定位為全市的農(nóng)業(yè)中心、機(jī)械制造、建筑建材、輕工紡織、農(nóng)副產(chǎn)品，全區(qū)總面積1926平方公里，全區(qū)總?cè)丝?00萬；□金安區(qū)：是xx市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，面積1654平方公里，總?cè)丝?3.57萬.城市空間向東向北拓展，進(jìn)入多核發(fā)展時(shí)代，遠(yuǎn)景規(guī)劃打造一環(huán)兩心、三軸四區(qū)格局，本案與城市發(fā)展重點(diǎn)方向一致，具有規(guī)劃利好。7項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目本體研究城市背景研究區(qū)域背景研究8地塊位于xx市裕安區(qū)南部、城南鎮(zhèn)北，處于合六交通走廊中；地塊距市中心6公里，距裕安區(qū)政府2.8公里，城南鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心2.5公里，距火車站3公里；該地塊屬于裕安城南新區(qū)。區(qū)域位于裕安城南鎮(zhèn)北，xx城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，緊鄰xx東西向發(fā)展城鎮(zhèn)發(fā)展主軸312國道，區(qū)域位置優(yōu)越。區(qū)域背景/區(qū)域與城市的關(guān)系9“城南新區(qū)”為裕安區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，城南工業(yè)園、商貿(mào)物流市場等項(xiàng)目驅(qū)動區(qū)域騰飛，未來發(fā)展前景廣闊。區(qū)域背景/區(qū)域發(fā)展依據(jù)裕安區(qū)“十二規(guī)劃”，區(qū)域?qū)⒋蛟鞛榱鹇穼I(yè)化市場帶（將有皖西大市場、皖西農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)中心、汽車4S店、藥材和鋼材交易等市場建設(shè)）；爭取在引進(jìn)國內(nèi)上市公司和全國500強(qiáng)企業(yè)落地上有較大突破；力爭引進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目100個(gè)，引進(jìn)資金100億元，年產(chǎn)值100億。名稱入駐企業(yè)規(guī)模（萬人）裕安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)入駐項(xiàng)目136個(gè)，投產(chǎn)企業(yè)95家，其中規(guī)模工業(yè)企業(yè)40家1六佛路工業(yè)走廊六佛專業(yè)市場集群七大市場、七大集群2合計(jì)——310區(qū)域背景/區(qū)域交通展高速、國道、鐵路等能級較高線路穿境而過，區(qū)域交通優(yōu)勢明顯，對項(xiàng)目利好。11區(qū)域背景/區(qū)域配套商業(yè)、商務(wù)、生活配套匱乏，區(qū)域成熟度不高，處于發(fā)展的初級階段，城市的氛圍比較單薄，商業(yè)等配套需求對外依賴性強(qiáng)。省示范中學(xué)，對區(qū)域價(jià)值提升有巨大的推動作用；學(xué)區(qū)也是區(qū)域項(xiàng)目銷售的一大賣點(diǎn)，我們的項(xiàng)目早操作的過程中，也不可務(wù)實(shí)學(xué)區(qū)對項(xiàng)目成功操作的作用。周邊商業(yè)配套不成熟，但隨著項(xiàng)目的開發(fā)及區(qū)域成熟，在不久的將來這個(gè)問題就會解決；目前區(qū)域市內(nèi)交通主要依靠202線，線路較少，但基本滿足區(qū)域進(jìn)程需求。12項(xiàng)目屬性界定項(xiàng)目本體研究城市背景研究區(qū)域背景研究13規(guī)模中等，中高容積率、配套中等，以住宅開發(fā)為主項(xiàng)目?？偨ń?9萬方，社區(qū)規(guī)模中等；地塊容積率中等偏高，但地塊近9萬方的規(guī)模為產(chǎn)品的優(yōu)化組合提供可操作的空間；整體可打造居住舒適的園林式社區(qū)。指標(biāo)類型數(shù)量單位總用地面積87175㎡規(guī)劃可用面積74060㎡地上總建185150㎡其他住宅面積166750㎡商業(yè)面積15100㎡幼兒園面積1800㎡綜合樓面積1000㎡容積率2.5本體分析/地塊指標(biāo)312國道xx路14地塊四至及現(xiàn)狀地塊內(nèi)平整，地塊東南阜六鐵路正在修建，周邊道路暢通。東有工業(yè)庫房；東南至城南家園；東至皖西農(nóng)產(chǎn)品中心市場；西有灌溉渠、農(nóng)地；東南為嘉利·豪庭和南洋·現(xiàn)代城項(xiàng)目。項(xiàng)目緊鄰312國道，昭示性強(qiáng)；地塊內(nèi)外部無強(qiáng)勢資源，自然條件中等。項(xiàng)目15優(yōu)勢分析劣勢分析地塊緊鄰312國道，公共交通開通后出行較便捷；周邊道路條件較好；地塊平整，無大拆遷；地塊西南有條水渠繞地塊而走，外有景可借鑒，但飛強(qiáng)勢資源。地處南城郊區(qū)，位置偏遠(yuǎn)，市場接受度低；周邊極度缺乏生活配套，居住氛圍不足；地塊緊鄰312國道、南有鐵路通過，存在噪音影響；地塊現(xiàn)有高壓線路一條需拆遷；周邊大物流型商業(yè)過多，居住舒適度不高;

周邊大型配套公建缺乏，推廣難以借勢。本體分析/項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析項(xiàng)目本身優(yōu)勢不明顯，面臨的劣勢較多，產(chǎn)品力打造是項(xiàng)目突圍之道。16三線發(fā)展中城市、城市發(fā)展?jié)摿^(qū)，中等規(guī)模以住宅地產(chǎn)開發(fā)為主的項(xiàng)目。區(qū)域?qū)傩裕喉?xiàng)目屬性：項(xiàng)目屬性界定三線發(fā)展中城市內(nèi)陸三線城市，皖西政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，省會經(jīng)濟(jì)圈主要城市之一，受合肥輻射影響，未來發(fā)展?jié)摿薮?；城市發(fā)展關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)與中心城區(qū)相連，并受主城區(qū)較大輻射和影響，城市南拓第一站；處于城市發(fā)展軸線關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，城市規(guī)劃對項(xiàng)目運(yùn)作具有極大影響；城市南部門戶城市發(fā)展?jié)摿^(qū)，扼守南部門戶；規(guī)模中等項(xiàng)目總建面積約18萬方，屬于中等規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)；昭示性好緊鄰312國道，昭示性好；17PART2市場機(jī)會論證18項(xiàng)目機(jī)會論證市場客群研究住宅市場研究土地市場研究1920紗10年xx住宅獄供應(yīng)錄量16勉0萬方達(dá)左右苦，同提比增卸幅近93謹(jǐn)%，銷帽售面撤積在14羅0萬方裙左右緣瑞，由累于受安到調(diào)更控影卷響，睛增速飾僅為5%；20敏11年住丟宅市屋場運(yùn)卡行較餡好，月均掃去化李量在10違00套左僚右，如寸果祛槽除調(diào)錫控政猴策影哈響，拐市場貌表現(xiàn)簡將會魂更好乘。整體簽市場/市場拆成交進(jìn)入20灶11年，xx房地弊產(chǎn)住賄宅市逃場價(jià)區(qū)格在智跌宕員中上悔升，南截止7月17日，7月份撕均價(jià)泰較年隱均上紹漲超響過60型0元/平米亮，價(jià)格金上升奮的空鳳間逐級步打央開；目前7月份路價(jià)格賴，較去獸年同慚期上忍漲約90賽0元/平方緩米，增幅迫近24坐%。月均徹成交10武00套左凱右，宮價(jià)格裝穩(wěn)步蕩上漲灑，市兇場運(yùn)珍行較發(fā)好。20區(qū)

域性

質(zhì)備案套數(shù)成交均價(jià)（元/㎡）1月2月3月4月5月6月1月2月3月4月5月6月金安區(qū)住

宅189110125117141934686.684805.244337.34974.454961.914737.72商

業(yè)14883211163331311417.4710696.939120.9710850.8510614.037045.65其

他54502921365120.985569.094700.165678.117382.644290.76裕安區(qū)住

宅5614092464226846794566.624475.864109.564698.54913.15013.44商

業(yè)39291118935307547.758995.667000.748303.797883.666381.43其

他32633261264351.813591.863873.333702.312461.274297.62開發(fā)區(qū)住

宅172151951761052673894.684188.783907.84194.384110.354423.35商

業(yè)4851642376324819.357626.326750.385544.616568.095399.73其

他1331223465.393472.163651.6340003494.13494.1郊區(qū)住

宅2091552111771882522391.052468.592705.332528.682694.443484.63商

業(yè)187881137277362011.612431.632571.682812.982842.813312.04其

他000001000003726.71總計(jì)住

宅1131825677892111812914089.464081.623709.824220.384461.024564.88商

業(yè)4222514993472211113480.635292.715984.117319.475227.445024.65其

他933865635454672.713736.424331.534956.064959.694252.92整體李市場/區(qū)域補(bǔ)成交頭對比裕安鐮區(qū)領(lǐng)怎跑成宋交榜遞，6月份垃成交誼均價(jià)50建13元/平米果，達(dá)不歷史最最高杠，冠呢絕全兄市。21板塊分布項(xiàng)目名稱多層小高層高層公寓商業(yè)洋房別墅城北明都陽光水岸★★★陽光歐洲城★★★★★水木清華★★★梧桐嘉苑★★★★華安未來城★★夢園鵬程學(xué)府★★鼎邦御庭★★★板塊分布項(xiàng)目名稱多層小高層高層公寓商業(yè)洋房別墅城東新加坡御苑★★★★★上東陽光城★★★★★香榭花城★★★★一品尚都★★★★盛世嘉園★★★紅葉花園洋房★★★★★★金城家園★★白鷺雅苑★★★板塊分布項(xiàng)目名稱多層小高層高層公寓商業(yè)洋房別墅城中陽光威尼斯★★★浙東商貿(mào)城★★聚福園★★★雙子星城★★豪門花園★★★金城華庭★★★板塊分布項(xiàng)目名稱多層小高層高層公寓商業(yè)洋房別墅城南凱旋名門★★★★明珠江南世家★★★大唐美林灣★★★★義烏市場★★和順名都城★★★華邦錦秀華府★★★御景龍湖山莊★★★★★★盛唐·香格里拉★★振華翡翠灣★★★★★香樟公寓★★麗水康城★★★★整體燃市場/物業(yè)訂類型物業(yè)仿類型退豐富菠多樣季，高屆層逐英漸成您為市輩場主早流；鹿公寓王、洋洪房產(chǎn)治品為既市場擔(dān)稀缺栽產(chǎn)品效。22板塊分布項(xiàng)目名稱一房兩房三房四房/復(fù)式城北明都陽光水岸5471-102111-142/陽光歐洲城/87120167水木清華/89-9698-111/梧桐嘉苑6780-101101-136/城東新加坡御苑/67-10295-127/上東陽光城35-5782-93104-132159-195香榭花城4780-90103-120/一品尚都31-3992-98113-126141盛世嘉園36-4671-110117-123123-146城中陽光威尼斯48-6086100-142176-218浙東商貿(mào)城54.3657-94102-120/聚福園/85-10895-115140六州首府/60-104104-140150-247豪門花園/64-101125-140/雙子星城/101114161金城華庭/82-98105-137147-165城南凱旋名門/79-82101-118/明珠江南世家/91-102126-129150大唐美林灣/79-123108-137/義烏市場三期40-63///和順名都城/84-9792-142四房:142復(fù)式:240-260御景龍湖山莊54-7060-11199-130127-193盛唐·香格里拉//99-130143-221振華翡翠灣/92-97118-131/華邦錦秀華府/82-9888-116160香樟公寓/90-100120-150/麗水康城/91-96105-140135—18023戶型類型面積范圍所占比重小戶型35-6015%小二房80-9030%二房95-11010%小三房100-12025%大三房130-15010%四房145-1705%四房以上及復(fù)式160以上5%目前xx市在也售商狐品住耳宅的殃戶型爽種類淡豐富標(biāo)，基起本涵掘蓋了緊各種穴居住克需求蹲，消贏費(fèi)者撓戶型壤選擇成余地逝較大倚。在戶精型比鳳重上溫，80－90平方縮慧米的線小二念房占朋到30％的叔比列哈，而10毀0—桿12延0平方肉米的紛小三飽房則希占到襖了25％的相比列，這厚兩種故戶型績是目超前xx市場西上的麗主力讀房型撥。從銷棋售上靜來說川，這稅兩種椅戶型氣也比屬較熱覺銷，及比較輕適合侵當(dāng)?shù)厥业淖〉┓啃枥K求。井值得名注意爐的是毀，60平方激米以悼下的乓小戶束型占收到市巖場總湖比的15％;但通災(zāi)過實(shí)淹地了反解，篩小戶投型的歷銷售彩情況20次10年前前并不陜理想，一筍般來莫說，哨大部呈分小番戶型別購買額者是泛用于得投資億的，留而投是資客析在目費(fèi)前xx市場北購房籮比率鵝相對電較少冬，小汪戶型毫房源莫銷售農(nóng)抗性盟較大盈，不肉少樓劍盤的拆滯銷擇戶型數(shù)除大妙戶型萄就是童面積舌較小布戶型擁。整體農(nóng)市場/戶型墊配比市場么主流美戶型嘩為80魄-1傭00平米對兩房賓，10廳0-舟12務(wù)0三房史；緊渣湊型原兩房兵、三暑房較市少，揉我們落項(xiàng)目伏可考濤慮進(jìn)槍入此雕空白窄點(diǎn)。24板塊分布項(xiàng)目名稱會所游泳池幼兒園運(yùn)動場（籃球、網(wǎng)球等）其它城北明都陽光水岸★★★陽光歐洲城★★菜市場城東新加坡御苑★★★上東陽光城★香榭花城★★一品尚都★★盛世嘉園★城中陽光威尼斯★六州首府★★★休閑廣場、文化廣場金城華庭★★城南凱旋名門★★明珠江南世家大唐美林灣★和順名都城★★御景龍湖山莊★振華翡翠灣★★華邦錦秀華府★★★★麗水康城★整體基市場/配套鹽情況配套稈處于釘初級禾市場序水平尤，提求升和歡發(fā)揮愉的空年間很易大，惱這是棗我們城項(xiàng)目皮的機(jī)蒼會點(diǎn)充。25本地零客群冰是主枯體，逢且以筆自住俯型需江求為質(zhì)主要煮特點(diǎn)恰，投寄資客哪比重濕較少術(shù)。xx客群或職業(yè)旋類別竭主要曬分外滅出務(wù)抱工返促鄉(xiāng)置芒業(yè)者蒼，在xx市區(qū)臉工作應(yīng)的xx人，以生意弟人及伴部分?jǐn)[企事蜓業(yè)單鞭位職毒員等誼。整體掃市場/客群鉗特征核心客戶比例來源區(qū)域動機(jī)年齡xx約55-65%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊縣首次置業(yè)、改善需求、子女上學(xué)25-45描述主要為剛性需求，主要為青年首置做婚房、中年為子女上學(xué)購房及部分改善性需求。主要客戶比例來源區(qū)域動機(jī)年齡xx市區(qū)約35-40%金安區(qū)、裕安區(qū)、經(jīng)開區(qū)首次置業(yè)、改善需求25-50描述子女婚房，改善性需求。次要客戶比例來源區(qū)域動機(jī)年齡xx外約5%xx及外地投資30-50描述工作在xx的外地市人，購房做自住兼投資。26環(huán)境握、地唯段、絹配套甲、價(jià)畜格為xx市民底購房術(shù)時(shí)主股要的評考量柄因素優(yōu)越鍵的社滋區(qū)內(nèi)眉部景省觀是君購房棋考慮匹重要狀因素仔之一帖；購房無者對皺價(jià)格萍敏感策度比椅較高查；地段窄成為捆購房藝的一仰個(gè)重?fù)硪蛐彼?；周邊寧的生更活配鑒套如階醫(yī)院糕、超豆市和蜻菜場石在很熱大程有度利置于住濁宅的臟銷售詠；擁有僻學(xué)區(qū)棗優(yōu)勢拜的樓谷盤，黃在競稱爭力矩上有屬一定念優(yōu)勢體；在產(chǎn)早品的姓選擇喂上，偏戶型亮設(shè)計(jì)據(jù)面積老利用呆充分央的房飾型更最受市衡場歡漂迎，芝過度說追求因舒適披型的副房型斗在去令化上訪存在誤一定猜挑戰(zhàn)楚；市場漫偏愛歲多層荒住宅波，對影小高匠層、渠高層券的接巡壽受度洞在不偉同客簡群中第稍有呈不同舍：青室年群園體相抖比接稍受意廈愿更煩高，僻其他椒群體榜考慮第到物渾業(yè)費(fèi)跳（電章梯費(fèi)糟）、倡公攤復(fù)等因摔素而旁不愿有選擇摩小高喇層住眼宅。整體炮市場/消費(fèi)小偏好客戶陜價(jià)值科取向中：優(yōu)叮越景睜觀、游區(qū)位鉛優(yōu)勢燒、成掌熟配供套、香高性錘價(jià)比菌、教卵育優(yōu)貪勢。27整體刮市場/城市首發(fā)展珍與板水塊變段遷多核震化發(fā)利展導(dǎo)表致各淘區(qū)位購功能黑屬性破的差趴異，癢同時(shí)脅促使察各區(qū)肚房地得產(chǎn)板括塊的洋發(fā)展射變遷漸，同世城化朽發(fā)展開加速形了這房誠一趨塑勢。城東恒區(qū)-經(jīng)濟(jì)找技術(shù)貴開發(fā)叛區(qū)成熟廁板塊發(fā)展短板塊學(xué)區(qū)抽板塊城中控板塊政務(wù)血板塊經(jīng)開噴板塊西南估板塊城南暮區(qū)-政務(wù)毛服務(wù)耽中心城南跟板塊28城市背外拓夜帶來桂的多強(qiáng)極化徐、多贈板塊福市場菠格局謠逐步提成形過，各占區(qū)域拳市場抽特點(diǎn)補(bǔ)開始楊顯現(xiàn)議。整體尚市場由格局陪與板鹿塊分瘦布目前便市場悔各板仍塊格道局基稿本形武成，蕉相比剩學(xué)區(qū)漲、中困心、吃西南暑和政暈務(wù)各漿板塊槳，未統(tǒng)來2年城笑市房課地產(chǎn)的市場殼的熱歌點(diǎn)將送逐漸參轉(zhuǎn)移蔑到經(jīng)膊開區(qū)檔及城南望片區(qū)詳，同時(shí)駁河西喚也存蠻在爆丑發(fā)的能趨勢粉。星匯苑陽光水岸陽光威尼斯金水灣凱旋名門大唐美林灣恒生陽光城華邦錦繡華府御景龍湖山莊紅葉花園洋房新加坡御苑一品尚都學(xué)區(qū)板塊—依托優(yōu)質(zhì)教育資源，為政府重點(diǎn)打造之區(qū)域，發(fā)展逐步趨于成熟經(jīng)開板塊—連接合肥的橋頭堡，融入省會經(jīng)濟(jì)圈的第一站，皖江城市帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)域，在可以預(yù)見的未來，本區(qū)域必將發(fā)展成為xx的另一極中心板塊—市中心區(qū)域，居住、商業(yè)氛圍濃厚，配套設(shè)施齊全，發(fā)展成熟西南板塊—工業(yè)園區(qū)的區(qū)域性質(zhì)決定市場雖有潛力但有限政務(wù)板塊—政務(wù)氛圍濃厚，交通配套優(yōu)勢明顯，xx高價(jià)值居住區(qū)凱旋名門御景龍湖山莊紅葉花園洋房陽光歐洲城濱河御景南洋現(xiàn)代城水岸名城城南板塊—交通配套優(yōu)勢有，配套設(shè)施有待進(jìn)一步完善，區(qū)域發(fā)展前景看好29通過前述對整體市場的研究，我們可以得到以下結(jié)論，這些結(jié)論將為項(xiàng)目住宅產(chǎn)品定位和建議提供支撐。整體侵市場縣特點(diǎn)市場想發(fā)展虛：行業(yè)拖市場島處于該快速糟發(fā)展戚期，瞞未來廢幾年貸將是xx市場朵發(fā)展鐘黃金逢階段茂；市場晶空間識：市場擔(dān)量穩(wěn)在價(jià)升叮，在洋旺盛常剛性讓需求洽推動悄下，椒整體碧市場槐贏利技空間碰巨大覺；板塊股競爭每：市場鼻板塊禍競爭國顯現(xiàn)湖，經(jīng)勉開區(qū)然目前廢整體辛競爭勺力稍靜弱，木但未候來將啦增強(qiáng)膜；未來斷熱點(diǎn)跡：城市捧發(fā)展坡方向喚調(diào)整抬，產(chǎn)奇業(yè)推急動，剪未來迷經(jīng)開眨區(qū)將忌成為辜市場銹熱點(diǎn)鼠區(qū)域低；產(chǎn)品兇特點(diǎn)田：以多搏層、每小高慚層為婆主，懼主力烤面積80搞-1群20平米鬼，戶回型整賺體缺舅少創(chuàng)夕新；客群匯特征典：下屬診鄉(xiāng)鎮(zhèn)屢客群耕占較盼大比圈例，愈景觀吊、地減段、僑配套探和價(jià)分格成票關(guān)注參重點(diǎn)勺。需抓檔住市描場機(jī)嘴遇，暈通過堂理念覽創(chuàng)新倚，差面異化懇定位陷，塑造紫市場冬標(biāo)桿愛，實(shí)歇現(xiàn)品霧牌形尾象提紛升和刃利潤勇實(shí)現(xiàn)垃。30由于許城南孔板塊模市場淹的相需對獨(dú)襪立性掃，所孔以我宴們研究瀉的重織點(diǎn)在繼城南嬌區(qū)域捆板塊貼。31城南露片區(qū)駁是現(xiàn)鳴有板董塊發(fā)胞展?jié)摷~奉力最助大的出區(qū)域費(fèi)，城捆市規(guī)筍劃的熟引導(dǎo)惰將使跑城南菌成為燒城市外的新鳳一極誤。區(qū)域姥市場/城南思片區(qū)更發(fā)展恐預(yù)判區(qū)域菌配套鼓設(shè)施缸和商姜業(yè)、碼通訊辦、服竄務(wù)等怎生活滋配套農(nóng)基本芒成型使之后秒，未辛來1-譯2年城晝南區(qū)倡土地出市場鼻和住緞?wù)膛势贩繕?gòu)市場閉將同攏步發(fā)段力，殿城南嫁將進(jìn)田入快槐速發(fā)擔(dān)展階遣段。長期這來看忽，城括南未策來將豈發(fā)展夾成城重市產(chǎn)辨業(yè)新槍城；臨近捉主城問區(qū)域冰將成頑為高撫居住當(dāng)價(jià)值菜區(qū)和坦高投淋資潛尼力區(qū)忌；同時(shí)券市場菠也將屆隨著需區(qū)域遇發(fā)展傷面臨首著項(xiàng)搖目、克產(chǎn)品菠及客先戶的展演變踏。第一快批市頃政設(shè)黨施基衫本完振成，范第二航批配腹套建侄設(shè)正獸在規(guī)紀(jì)劃跟遼進(jìn)，尸城南左片區(qū)桌將進(jìn)寇入加丘速發(fā)惹展階閥段。左圖敵：南寒洋現(xiàn)慶代城配，總迫建50萬方扭，由誦主體堤建筑腰物高恥層（18壺-3圾0層）鉤、小欺高層滴（11末-1左6層）投、商涼務(wù)辦勾公樓疲（24層）統(tǒng)、商溪業(yè)市爹場（4層）槐及配屢套會鴿所、局幼兒駛園、干物業(yè)述、商湊業(yè)和找地下窯公共克停車勺場等為融為貧一體錫。32城南題板塊戒競爭剩格局四季陽光水岸名稱嘉利豪庭城南花園皖西大市場邦發(fā)66公館南河佳苑金隆嘉園清華家園本項(xiàng)目即將上市已經(jīng)上市南洋現(xiàn)代城項(xiàng)目名稱規(guī)模物業(yè)類型價(jià)格主力戶型水岸名城26萬方多層、小高層、高層多層洋房440080-100兩房103-130三房南河嘉苑30萬方一期7.4萬方多層、小高層、高層住宅，商業(yè)、辦公公寓430045-92一房、兩房、三房皖西大市場16萬方多層、小高層、商業(yè)后期開盤時(shí)間未定76左右兩房88-144三房148-187復(fù)式金隆嘉苑8.8萬方多層、花園洋房多層即將上市85左右兩房94-117三房清華家園8.3萬方多層三期即將上市82-86兩房88-116三房城南花園7萬方多層、高層多層4000高層即將上市73-83兩房嘉利豪庭24萬方多層、高層即將上市85-100兩房103-134三房四季陽光12.2萬方多層、高層即將上市78-84兩房99-108三房邦發(fā)66公館8萬方多層、高層即將上市80多兩房106-125三房南洋現(xiàn)代城50萬方多層、小高層、高層、商務(wù)、商業(yè)即將上市40-60一房76-96兩房92-142三房138四房中小詞規(guī)模闖項(xiàng)目桌開發(fā)啦為主鋸，南駱洋現(xiàn)拌代城百的上娘市將撞改變身區(qū)域筍競爭冰格局公。33城南顧板塊殖后續(xù)應(yīng)供應(yīng)項(xiàng)目名稱規(guī)模剩余貨量水岸名城26萬方約20南河嘉苑30萬方一期7.4萬方約23皖西大市場16萬方3金隆嘉苑8.8萬方4清華家園8.3萬方3城南花園7萬方3.2嘉利豪庭24萬方24萬方四季陽光12.2萬方12.2萬方邦發(fā)66公館8萬方8萬方南洋現(xiàn)代城50萬方50萬方本項(xiàng)目18萬方18萬方土地厚市場冰：36萬方蘆。后續(xù)短供應(yīng)道約：20合4.煌4萬方膝。區(qū)域所后續(xù)蛾供應(yīng)櫻量超晌過20柏0萬方銀，未揭來競殺爭將但進(jìn)入松白熱暖化階的段，魂項(xiàng)目功開發(fā)近應(yīng)規(guī)撇避競備爭。34城南理板塊犧主力添產(chǎn)品主力河戶型飄以80堪-1蠻00平米物、90擴(kuò)-1勉20平米努三房粘為主宜；相按對主覆城區(qū)頂，面醒積相絲式對減幅少，追主要酸是控儲制總蒜價(jià)；弓區(qū)域過物業(yè)解類型烘目前哭以多肚層為匙主，這高層服為發(fā)暮展趨永勢。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力戶型水岸名城多層、小高層、高層80-100兩房；103-130三房南河嘉苑多層、小高層、高層住宅，商業(yè)、辦公45-92一房、兩房、三房皖西大市場多層、小高層、商業(yè)76左右兩房；88-144三房；148-187復(fù)式金隆嘉苑多層、花園洋房85左右兩房；94-117三房清華家園多層82-86兩房；88-116三房城南花園多層、高層73-83兩房嘉利豪庭多層、高層85-100兩房；103-134三房四季陽光多層、高層78-84兩房；99-108三房邦發(fā)66公館多層、高層80多兩房；106-125三房南洋現(xiàn)代城多層、小高層、高層、商務(wù)、商業(yè)40-60一房；76-96兩房；92-142三房；138四房；35城南玩板塊針價(jià)格淹情況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型價(jià)格（元/平米）水岸名城多層、小高層、高層多層洋房4400前期高層價(jià)格4100南河嘉苑多層、小高層、高層住宅，商業(yè)、辦公小高層公寓4300多層洋房4800皖西大市場多層、小高層、商業(yè)前期開盤3600金隆嘉苑多層、花園洋房多層價(jià)格4300清華家園多層三期即將上市城南花園多層、高層多層4000高層即將上市區(qū)域梁整體置價(jià)格管空間蜜在40糊00某-4遵80煉0元/平米舞，均添價(jià)水殖平44禿00元/平米足；與嫌主城裁區(qū)平成均價(jià)癥格水叼平相仍差10自00元/平米略，伴本隨區(qū)值域發(fā)雖展，按價(jià)格墓上升施的空惕間較吉大。36城南倒板塊渡產(chǎn)品笛立面區(qū)域更產(chǎn)品狀立面御表現(xiàn)狐整體伴一般席，產(chǎn)紙品開奴發(fā)處舊于初柄級階問段，佛本項(xiàng)設(shè)目開炕發(fā)有去很大鏟的操找作空照間。水岸南名城四季川陽光城南鵝家園嘉利紐奉豪庭南洋游現(xiàn)代懷城南洋傭現(xiàn)代肆城規(guī)謊劃立瓶面，拜引領(lǐng)卵區(qū)域烤市場必，使撒本項(xiàng)叛目開餃發(fā)主炊要的蛙參考呀系。37城南張板塊敘客群摧情況區(qū)域棍后續(xù)填供應(yīng)歡量超悔過20視0萬方傭，未蕉來競按爭將叔進(jìn)入知白熱輝化階橡段，運(yùn)項(xiàng)目鼓開發(fā)博應(yīng)規(guī)混避競?cè)諣帯？蛻舾蛠碓蠢В簽閰^(qū)麻域客殖群，雖來自需周邊惰市場孕、園享區(qū)及脂周邊置鄉(xiāng)鎮(zhèn)秩外出魯返鄉(xiāng)世置業(yè)猴者等奮；置業(yè)庭目的汁：方便誰工作濱、結(jié)勵(lì)婚、突入城蜜及子碗女居背住等樸，價(jià)們格優(yōu)奴勢吸弱引；客戶單來源櫻：xx是西首南方亭向周納邊縣還鎮(zhèn)及揀市區(qū)牛價(jià)格確外溢?？驮从^為主朝，同費(fèi)時(shí)包誤括來馬自地少緣性匙的高褲端客斃源；置業(yè)躬目的舌：改善括居住伏條件徑、結(jié)吳婚，沿給父越母居浙住等戶，看車好項(xiàng)放目品銅質(zhì)、跨景觀殃、大渣氣立稠面等謎。核心客源重要客源偶得客源客戶營來源梅：周翠邊大市而場私剛營業(yè)喜主、甩個(gè)體到戶、模園區(qū)沈中高單層及滿投資逼客；置業(yè)退目的施：價(jià)格蕩優(yōu)勢客吸引丈或優(yōu)畏越品務(wù)質(zhì)，護(hù)看好怎區(qū)域遞發(fā)展怪前景征，看秩中物戴業(yè)升嘉值空何間；38城南政板塊毒南洋排現(xiàn)代驕城B區(qū)A區(qū)開發(fā)商安徽星辰置業(yè)有限公司占地面積13萬方總建面積50萬方物業(yè)類型住宅（小高層、高層）、商業(yè)（沿街、綜合性）、商務(wù)辦公配套情況會所、幼兒園等容積率A區(qū)3.0、B區(qū)3.6綠化率30%總投資預(yù)計(jì)10億元以住滋宅物爹業(yè)開缸發(fā)為杠主的順大型唐綜合新性項(xiàng)旅目，挎為本日項(xiàng)目竟主要炭的競掘爭對甜手。星辰六企業(yè)20課03年進(jìn)駁入xx市場遵，初盒次涉域及工殃業(yè)地伏產(chǎn)開聚發(fā)；目前聯(lián)在xx開發(fā)糠的房咬地產(chǎn)技項(xiàng)目霞為星畏匯苑占一期寺、二哥期、除三期靜，總錄建筑增面積伍超過20萬方亮；即菠將開趕發(fā)50萬方嫌南洋脾現(xiàn)代彩城；市場語口碑辭不錯(cuò)談，有偷一定塔的開頌發(fā)經(jīng)隔驗(yàn)和哪實(shí)力啦。主建鑼高層熊（18賀-3銀0層）構(gòu)、小逐高層堤（11桶-1唯6層）飽、商趣務(wù)樓性（24層）耀、商取業(yè)（4層）用及會喝所、城幼兒備園、都地下兔公共決停車裝場。39城南激板塊桿南洋姓現(xiàn)代泥城A區(qū)用地6萬方，總建21萬方，建筑密度35%，綠地率30%，容積率3.0。A區(qū)物育業(yè)類具型豐巴富，襖商業(yè)淺體量鐮大，頂為區(qū)險(xiǎn)域提捧供重素要的紗商業(yè)蠅配套閉。物業(yè)滅類型虜包括睬：綜濫合性攏商業(yè)隔、沿宮街商衰業(yè)，富公寓擦、小針高層筆住宅婚、高判層住我宅等饞。40城南劃板塊狂南洋挪現(xiàn)代乘城A區(qū)戶錘型40競-6奪0平米提一房躲、76東-9燙6平米脅經(jīng)濟(jì)盜兩房戚、92看-1懲42平米砌三房撒；少吧量13果7平米苦四房駕單位仿。80留㎡二室很多厭手槍撈及狹原長戶欺型，遙戶型翼設(shè)計(jì)泄一般胖。41B區(qū)用地7萬方、總建29萬方（地下37700方）；建筑密度30%，綠地率30%，容積率3.6；城南含板塊有南洋辜現(xiàn)代襲城A區(qū)以且住宅績物業(yè)曠開發(fā)剃為主只，兵帖營排獅布，扁均好貨景觀興，完嶄善社責(zé)區(qū)內(nèi)向部配收套。會所幼兒悟園42城南起板塊敬南洋早現(xiàn)代錦城B區(qū)戶勇型79休-9削2平米套經(jīng)濟(jì)錘兩房查、12厭0-盟13甘3平米桌舒適尿三房搬；輔慰以少漂量13蝦7平米翼四房拒單位忘。二炒期戶籠型整刻體較冷好。80茶㎡二室120㎡三室戶型屬方正鮮，空分間使醬用緊端湊；大飄緞窗，屈雙陽俊臺；客廳膽、主湯臥大嫌開間亞，全誰明設(shè)驅(qū)計(jì)；戶型奔方正果，兩楚房空抵間較悄少；兩房細(xì)朝南己，主奪臥客悼廳超輕大開嶼間；動靜逗分離車，入職戶玄靜關(guān)設(shè)革計(jì)；B區(qū)戶爆型相裂對A區(qū)，女整體括升級樸。43城南覺板塊何南洋父現(xiàn)代繭城AR負(fù)TD益EC耐O建筑著風(fēng)格建筑磨細(xì)膩桃、大練方穩(wěn)那重且輕含蓄鄰內(nèi)斂煤。44城南換板塊疫小結(jié)產(chǎn)品誘：整體程產(chǎn)品剃檔次布較低聽，景五觀、期園林昌、外脂立面困都有物很大混提升遞空間胃；戶型兇：主力情戶型曲為80閥-1凝00兩房綿，90短-1蛛20三房內(nèi)，創(chuàng)爸新型淘、緊走湊型甘產(chǎn)品聚稀缺冠；價(jià)格半：在xx屬于音價(jià)格沒洼地濱，價(jià)懇格空動間還父沒有兆完全四打開嶄，可造操作讓空間畢很大兼；客群券：以剛序需為熱主，醒改善喪為輔利，支券付能疲力不而強(qiáng)，芒比較腹注重騰性價(jià)丸比及杠低總潛價(jià)；競爭揭：區(qū)域渾后續(xù)廣貨量齒超過20鞭0萬方誤，規(guī)疏模大杏盤出本現(xiàn)，危競爭艇激烈梳；基于睡區(qū)域昌市場禽現(xiàn)在絕，我辛們要苗跳出頂區(qū)域誘競爭螞，開瞧創(chuàng)全抵新的仍價(jià)值薦體系律，重塑志市場呼邊界，是鳳本項(xiàng)蔥目發(fā)亦展的減最佳竊途徑剪。所以乞，創(chuàng)薄新、篇差異執(zhí)化、芬性價(jià)蟲比、寇高附秋加值妥等是鬧本項(xiàng)劫目主微要考債慮的巡壽問題釀。45項(xiàng)目機(jī)會論證市場客群研究住宅市場研究土地市場研究46地塊名稱用地面積（m2）用地性質(zhì)規(guī)劃指標(biāo)要求樓面價(jià)元/m2競得單位建筑密度容積率綠地率新安大橋西南、景觀大道以西A地塊93362住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于2.6不小于35%908.29恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新安大橋西南、景觀大道以西B地塊76475住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于2.6不小于35%912.72恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新安大橋西南、景觀大道以西C地塊126143住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于2.6不小于35%906.27恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新安大橋西南、景觀大道以西D地塊69316住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于2.6不小于35%986.21恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新安大橋西南、景觀大道以西E地塊93195商業(yè)、住宅不大于20%不大于3.0不小于40%909.92恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司新安大橋西南、景觀大道以西F地塊127038商業(yè)、住宅不大于20%不大于3.0不小于40%906.82恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司解放北路以南34857商業(yè)、住宅不大于24%不大于2.9不小于35%431.32安徽萬興置業(yè)市委黨校南側(cè)、淠河路以東64226住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于3.0不小于35%1723.08天盛、中誠置業(yè)110指揮中心以南地塊70386住宅（含配套商業(yè)）不大于22%不大于2.5不小于35%1591安徽省萬融投資有限公司市行政中心對面廣場東、西兩側(cè)地塊92206住宅（含配套商業(yè)）不大于24%不大于2.0不小于35%1762xx和順實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司淠望南路與南屏路交匯處東北角地塊101048住宅（含配套商業(yè)）不大于23%不大于3.0不小于35%1544安徽安興發(fā)展股份有限公司恒大公司級周邊地塊156393商業(yè)、住宅不大于25%不大于2.2不小于35%1009安徽中博集團(tuán)投資有限公司東苑小區(qū)東側(cè)地塊14339住宅（含配套商業(yè)）不大于21%不大于1.29不小于36%1203xx市房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司xx2011年上半年土地市場，恒大是最大的贏家，共競得6幅土地，用地總面積58.6萬方，恒大的介入將改變xx房地產(chǎn)市場格局。土地描市場統(tǒng)供應(yīng)47地塊位置出讓面積競得人土地用途容積率建筑密度綠地率312國道南側(cè)，xx西路西側(cè)74060個(gè)人住宅（配套商服）不大于2.5不大于30%不小于30%312國道南側(cè)，xx西路東側(cè)88253個(gè)人住宅（配套商服）不大于2.5不大于30%不小于30%蘭花西路南側(cè)，xx西路東側(cè)57178個(gè)人商住不大于2.5不大于30%不小于30%徐集鎮(zhèn)高皇村境內(nèi)，平橋大道南側(cè)，振興路東側(cè)60930xx市百建置業(yè)有限公司商住不大于2.0不大于30%不小于30%徐集鎮(zhèn)高皇村境內(nèi)，國鷹路北側(cè)，振興路東側(cè)60817xx市百建置業(yè)有限公司商住不大于2.0不大于30%不小于30%關(guān)塘村境內(nèi)，園區(qū)主干道東側(cè)8536xx彩虹涉外商務(wù)服務(wù)有限公司商服不大于1.3不大于30%不小于30%興泰路北側(cè)，中心衛(wèi)生院西側(cè)26707安徽宏榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅（配套商服）不大于1.6不大于30%不小于30%312國道北側(cè)，縱一路西側(cè)2992xx金凱悅賓館有限公司商服

（賓館）不大于1.5不大于40%不小于30%新安鎮(zhèn)街道，六單路西側(cè)，育才學(xué)校北側(cè)70986xx華潤置業(yè)有限公司住宅（配套商業(yè)）不大于2.5不大于30%不小于30%新安鎮(zhèn)街道，育才路北側(cè)34087個(gè)人住宅（配套商業(yè)）不大于2.2不大于30%不小于30%單王鄉(xiāng)六單路西側(cè)，郭單路北側(cè)19645無住宅（配套商業(yè)）不大于1.5不大于40%不小于30%土地生市場紡供應(yīng)/裕安誦區(qū)上半年，裕安區(qū)以出讓中小地塊為主，其中兩塊地再項(xiàng)目周邊，總建面超過36萬方，將促進(jìn)城南板塊趨于成熟，但也加劇了板塊內(nèi)部競爭。48土地胃市場相總結(jié)通過繼對土原地市稀場的莖總結(jié)擱，以熔判斷投未來利住宅診市場箭整體央供應(yīng)桶及板塊塊演軍變。整體賞供求野：今年份土地菜市場茅異常蛇活躍綢，住蔥宅市遙場供心求矛紗盾將訓(xùn)進(jìn)一皇步惡培化；近期慶特點(diǎn)揭：近期撐土地疲市場逐運(yùn)行霧異常青，成榆交量尤空間僻；后期阿供應(yīng)厲：后續(xù)馬供應(yīng)賭以河歉西、側(cè)政務(wù)溝為主防，西侮南為娘輔，路城南遣供應(yīng)希空間湖較大柄；未來指走勢賴：城市座規(guī)劃圈導(dǎo)向疏將城竿南、鞋河西梢成為曲房地甩產(chǎn)土窩地供已應(yīng)熱霸點(diǎn)。未來總整體葬市場付競爭方加劇敵，區(qū)偽域競君爭也煉將趨崇于白途熱化候，項(xiàng)歐目發(fā)芒展環(huán)故境惡目劣，泰我們倚應(yīng)跳出皮區(qū)域議看市選場，盈重建雖區(qū)域客市場麻邊界蠶，走屋差異勢化路唇線，往打造國精品蘇項(xiàng)目誰，吸項(xiàng)引全憶市客族戶。49項(xiàng)目機(jī)會論證市場客群研究住宅市場研究土地市場研究50購房目的分析客戶購房目的分析xx市城市化進(jìn)程處在快速發(fā)展階段，外出打工人口不斷地回歸，年輕人首次購房的剛需需求強(qiáng)烈，比例占將近五成比例，改善型需求購房者也在逐步的增多，投資市場處在發(fā)展中。通過現(xiàn)場訪談，有相當(dāng)一部分客戶短期會給子女購房，購房地點(diǎn)愿意選擇在城南。首置需求為主導(dǎo)，有一定的投資需求。51客戶購房社會和產(chǎn)品敏感性分析客戶對產(chǎn)品關(guān)注因素分析客戶對產(chǎn)品配套需求分析從客戶購買住宅產(chǎn)品決策因素重視程度來看，居住環(huán)境、地理位置、社區(qū)配套位列前三；從客戶對產(chǎn)品配套設(shè)施需求度來看，小區(qū)運(yùn)動場所、休閑廣場、小區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)位列前三。52客戶戶型與面積需求分析客戶戶型需求分析客戶面積需求分析客戶戶型需求集中在二室二廳至三室二廳，以三室為主流，對面積的要求在80-110㎡之間的之間。本案應(yīng)在考慮客戶需求基礎(chǔ)上，做出差異化，提升競爭力。53客戶未來購房時(shí)間分析客戶對產(chǎn)品物業(yè)類型需求分析調(diào)查中的八成客戶均會在一至二年或兩年以后有購房的打算，剛性需求仍非常旺盛，對本案發(fā)展具有利好；將近九成的客戶仍傾向接受多層和小高層物業(yè)?？蛻糍彿繒r(shí)間與物業(yè)偏好分析54客戶取得房屋信息渠道分析調(diào)研客戶群體分析客戶購房信息獲取與調(diào)研客戶群體分析通過朋友介紹和現(xiàn)場包裝的渠道來了解樓盤信息的相對占有很大的比例，項(xiàng)目后期營銷應(yīng)注重口碑傳播的作用?？诒苤蒯炓?5購房客戶年齡與家庭年收入分析調(diào)研客戶年齡段分析調(diào)研客戶收入分析客戶主要為中青年人群，購房需求比較強(qiáng)烈；調(diào)研客戶家庭年收入很大一部分在5-11萬之間，對房屋購買能力是非常強(qiáng)的。56客群研究總結(jié)購房擺目的診：首次汽置業(yè)葵占絕紋對比萍例，欠達(dá)46額%，市羊場剛蓋性需鹿求旺填盛；置業(yè)有因素鍛：環(huán)境郊、地雜段、訪配套迅、價(jià)棍格成嚷為選雜擇主搜要考曬慮因捎素；需求銳配套磚：運(yùn)動予場所狗、休乞閑廣騾場場嚷等是染社區(qū)真配套淡首選培；產(chǎn)品萄需求霜：80藝-1書20平米夫二室久及三淚室產(chǎn)花品是監(jiān)市場構(gòu)主流描需求鉛產(chǎn)品廊類型唇；剛需格旺盛類，項(xiàng)亂目面乏臨良毯好外咽部環(huán)敬境，堂但項(xiàng)鴉目發(fā)服展仍進(jìn)應(yīng)堅(jiān)碰持產(chǎn)謀品隨籮主流障，造葡亮點(diǎn)淚，打索造優(yōu)倘越園區(qū)林景粱觀以掃及高如附加這值產(chǎn)盒品，判提升幫社區(qū)蛇品質(zhì)將，以克滿足凡客群港需求慣！57PA疼RT久3項(xiàng)目市整體榨定位昂建議58SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak◆緊鄰區(qū)政府，行政中心提升區(qū)域價(jià)值◆臨近312國道、105國道，扼守南部門戶，交通條件良好◆

規(guī)模中等，可打造區(qū)域精品項(xiàng)目◆

xx公司企業(yè)實(shí)力保障◆

項(xiàng)目處于待發(fā)展區(qū)域板塊◆

項(xiàng)目周邊環(huán)境一般，商業(yè)配套不足，缺乏生活氛圍，對項(xiàng)目價(jià)值提升具有抗性◆

項(xiàng)目尚無可借用獨(dú)特自然資源。機(jī)會Opportunity考慮市場競爭和項(xiàng)目自身的雙重因素，營造產(chǎn)品力，加強(qiáng)競爭力隨著高鐵和高速的建成，對外交通發(fā)達(dá)，城市發(fā)展前景廣闊整體市場處于發(fā)展階段，城市化帶來剛需區(qū)域市場樓盤整體品質(zhì)一般，為本案樹立標(biāo)桿帶來機(jī)遇房產(chǎn)調(diào)控新政對外地購房的限制有利于xx置業(yè)者回流以大區(qū)域概念強(qiáng)調(diào)未來的區(qū)域價(jià)值，以弱化周邊條件帶來的影響和限制；強(qiáng)化自身獨(dú)特的精神內(nèi)涵和調(diào)性，塑造區(qū)域項(xiàng)目標(biāo)桿和精品。以項(xiàng)目商業(yè)、會所、幼兒園以及周邊配套的逐步完善建立市場信心；以自身優(yōu)勢及創(chuàng)新能力，通過細(xì)節(jié)塑造產(chǎn)品力，降低其它競品項(xiàng)目的威脅和分流；通過形象包裝愉悅市場、營造客群歸屬感，增強(qiáng)項(xiàng)目競爭力。威脅Threaten◆xx受合肥影響較大，房產(chǎn)調(diào)控政策打壓之下，市場出現(xiàn)一定觀望情緒◆土地供應(yīng)充足，外來開發(fā)商不斷涌入，先進(jìn)的開發(fā)理念和營銷操盤手法使競爭加劇◆xx置業(yè)者剛需為主，總價(jià)承受力有限SW棍OT分析59住宅費(fèi)定位家思考/城市太層面城市疏價(jià)值討：區(qū)域劈燕性核籍心城船市，丘呼喚離更具煎濃郁膊都市觀感的瓶城市雹形象熔，本它案開拆發(fā)應(yīng)顛站在料更高廈的城桿市發(fā)選展形怕象層掀面審珠視！通過殼前面?zhèn)z分析虹，項(xiàng)妙目規(guī)評劃、費(fèi)交通速、產(chǎn)短業(yè)、區(qū)產(chǎn)品翻價(jià)值北共同顛作用扯項(xiàng)目屢定位懲方向畏。60住宅愿定位數(shù)思考/項(xiàng)目稼層面項(xiàng)目求價(jià)值捧：五啦大核頁心價(jià)黨值，骨奠定臘項(xiàng)目湖塑造坑高尚專名宅夸基礎(chǔ)規(guī)劃價(jià)值城市發(fā)展重要節(jié)點(diǎn)未來城市增長極交通價(jià)值皖西交通樞紐緊鄰區(qū)域交通干道產(chǎn)業(yè)息價(jià)值區(qū)域挨產(chǎn)業(yè)允中心城市項(xiàng)商貿(mào)例物流紡市場買核心項(xiàng)目價(jià)值高性價(jià)比產(chǎn)品優(yōu)越園林景觀城市巷高尚既名宅條件廳已經(jīng)極具備城市價(jià)值區(qū)域性核心城市合肥經(jīng)濟(jì)圈重要成員61住宅富定位柴思考/項(xiàng)目唯層面項(xiàng)目越發(fā)展吼：項(xiàng)旋目需兼打造婆區(qū)域漁標(biāo)桿咽乃至戴全市丑明星狗產(chǎn)品解，在冷品質(zhì)宿、形醒象上談提升際，尋渡求市徒場整胖體突擴(kuò)破以皂及企舞業(yè)品毛牌樹弟立。62xx都市血菁英性標(biāo)桿夠生活愉社區(qū)xx市標(biāo)株桿居乒住社妖區(qū)引領(lǐng)然都市括品質(zhì)波生活幻玉的新瞧浪潮再造xx全新蠟生活胃模式……新都再市主釋義美閃學(xué)生籃活，災(zāi)將從亂這里甩起航……住宅飾整體壘定位63主題暈形象梨定位品味萍格調(diào)暈生活—在自帳家陽益臺看xx未來64項(xiàng)目巖客群煙定位根據(jù)亮對市飛場客賣群的睜梳理救分析翁，對斜比本事案條扛件，斬我們臂對普隊(duì)通改身善型僚客群連特征前進(jìn)行忍描述它?！跛麄兇耗挲g舒在30墻-4標(biāo)0之間模，家柔庭和熊事業(yè)刪已基茫本取菊得成奇功。名工資層月收景入25英00粥-4判00頂0元左侍右，若小有狠儲蓄茅，部鵲分有扭車；□他們油是這享個(gè)城顯市的溪企事金業(yè)單格位的橡普通膝管理坦者或描者職脅員、雷普通危公務(wù)言員、轎小私蹄營企難業(yè)主丙、小很生意跑者，毅代表案城市屑主流修，他墨們對潑事物幫有自億己的念理解嗚和判炭斷；□他們我是三件代同弓堂或經(jīng)者三梯口之酒家，采家庭莫結(jié)構(gòu)鑄已經(jīng)略趨于痰穩(wěn)定姓，生綱活進(jìn)厲入正門常軌左道，毯開始妹有自介己的艦新的廳生活棗目標(biāo)抹；□他們?nèi)粢呀?jīng)笑融入常城市汪生活鉛，但烤慢慢賊已經(jīng)路不滿真足現(xiàn)繭有生民活，張希望竹在生?；钇肥举|(zhì)上藝得到旦改善饞；□他們濕希望子能有糊新的寺居所多，90俱-1仗10平米循三室瓣最好芝，90平米吼以下筆兩居務(wù)也能擴(kuò)接受脖。他們交是：岔城市創(chuàng)品質(zhì)泥生活判追求干者65項(xiàng)目億客群戀定位根據(jù)恨對市槳場客比群的臉梳理妥分析鹿，對繞比本冒案條館件，曠我們響對普政通首沒置型翠客群純特征皂進(jìn)行怖描述炕?！跛麄冋吣贻p汪有活堅(jiān)力，桌家庭煉和事時(shí)業(yè)都槳處于攪起步栽階段祖。工穿資相屈對較童低，勝但仍優(yōu)有剩申余；□他們類是這術(shù)個(gè)城單市的菊新進(jìn)賞入者頁，或料者在煉這個(gè)瞧城市伯學(xué)習(xí)純，他豆們對廁新鮮推事物輝充滿乎了興騎奮；□他們社有自棟己的歲家庭怒作為潛后盾沃，但驕大都洽尚未天組建淋屬于晃自己似的新螞家庭容；□他們暢渴望底融入悠城市與生活肌，希弱望能賺夠在著城市慨有一協(xié)處自能己的苦港灣素；□他們都不希閘望自川己的板港灣宰很大場但要伏溫馨鋒，70荒-9味0平米懶兩居據(jù)太好截了，70平米廟小一少點(diǎn)也農(nóng)可以暗。他們登是：?，F(xiàn)代津城市脈生活忌向往昏者66□全市苦改善別型（一線般工薪階賣層、頂一般蹈公務(wù)員、棚小私芒營業(yè)激主、個(gè)體懷戶等絞）□區(qū)域盲首置咐型、鋸改善奪型城挽市首爸置型（以近返鄉(xiāng)轟置業(yè)抗人群研、新濤進(jìn)城帝人群店、留染城工鞏作人瓶群）□私營喪業(yè)主薄、企事鹿業(yè)單據(jù)位管微理人員及布投資浮者核心客群重要客群偶得客群客群絹定位關(guān)注要點(diǎn)核心客群重要客群偶得客群產(chǎn)品面積段需求舒適兩房、小三房、三房兩房小三房、三房舒適三房、四房客戶敏感點(diǎn)品質(zhì)感、性價(jià)比，面積附送，舒適性等品質(zhì)感，舒適性，豐富配套，優(yōu)越景觀，大氣立面風(fēng)格優(yōu)越資源及產(chǎn)品品質(zhì)，能體現(xiàn)身份的社區(qū)環(huán)境及配套67住宅啦產(chǎn)品酬定位/物業(yè)崇類型環(huán)確定方案名稱方案一：小高層、高層/高層方案二：高層（小高層）+多層關(guān)鍵驅(qū)動因素小高層、高層產(chǎn)品在保證容積率的前提下，可以將社區(qū)的舒適度做得較高緊密的產(chǎn)品線梯度純小高層客戶群體差異小需要解決純小高層產(chǎn)品創(chuàng)新高層+小高層+多層多層提高社區(qū)品質(zhì)高層實(shí)現(xiàn)戶型創(chuàng)新產(chǎn)品線梯度跨越較大多層與高層的客戶群體差異性比較大需要解決多層和高層的產(chǎn)品創(chuàng)新需要關(guān)注的市場情況成本較高，但得房率不高導(dǎo)致性價(jià)比相對較差，吸引客戶能力偏弱純小高層社區(qū)的市場接受度問題成本較低，多層得房率高，可實(shí)現(xiàn)2+1等組合戶型創(chuàng)新，憑借高性價(jià)比吸引消費(fèi)者高層與多層的邊界處理競爭因素將直面xx全市的住宅市場競爭，在產(chǎn)品上需要更大的突破考慮到xx市住宅市場的競爭將逐步向高層過渡，因此逐漸稀缺性的多層、小高層產(chǎn)品無疑更具有優(yōu)勢不選擇可以選擇本項(xiàng)沃目容尼積率猜意味蜻著可惠以做動純小印高層鍛社區(qū),也可抹以做洲高層會和多牢層混斯合的唐產(chǎn)品柄形態(tài)個(gè)。本項(xiàng)古目住訪宅適項(xiàng)合發(fā)災(zāi)展高斯層(小高祖層)與多龍層混欺合物啦業(yè)，挪以高女層為笛主，鑼輔以令多層刷、小厘高層慨；且可困適當(dāng)剖布置竟部分培公寓淹產(chǎn)品旬，以慌豐富敏項(xiàng)目般產(chǎn)品勿線?！?8考慮專到xx市場旗現(xiàn)狀,基于磨競爭致及項(xiàng)彼目整掌體定浪位,提出撐本項(xiàng)叔目的票戶型衛(wèi)建議:考慮旋到控弓制風(fēng)日險(xiǎn)和某項(xiàng)目埋造勢檔的要退求，惜建議推前期貫以市累場主歸流:以80跟-9社0平方撓米兩講房、90贏-1撕00平米2+聾1房為盯主，散部分10釀0-似11撐0平米住三房詢，適曬當(dāng)搭銹配部杜分大芹戶型智產(chǎn)品往；項(xiàng)目丙后期步加大10蓄0平方密米以降上戶未型的胞體量聚，利飯用產(chǎn)服品性呀價(jià)比蛇和價(jià)袖格優(yōu)討勢吸令引品賺質(zhì)改腸善型拾客群蓋置業(yè)飼；配置無部分嶺大面柜積戶滋型12封0-遙14姜0平方心米，推滿足丹少量耳特殊夢需求狂群體凱；建議暴做1房、2+壞1房、3+逢1房，帝并且簡在局退部觀趟景視欄野佳欠的位行置可鋸以考丘慮布霧置花敢園洋演房，傻實(shí)現(xiàn)邊產(chǎn)品小品質(zhì)鍵的提督升。產(chǎn)品類型房型面積（M2）配比一房1房40-605%二房2房70-8015%2房80-9015%2+1房90-10025%三房3房100-11020%3+1房110-12012%四房4房130-1608%說明殿：項(xiàng)目屠產(chǎn)品把定位應(yīng)以符濁合市皮場主訊流客肌戶群嚷體需尾求為攪導(dǎo)向客，以爹中等被戶型莖為主扁流產(chǎn)綱品，護(hù)通過仿偷面叢積及舞組合莊戶型揮設(shè)計(jì)獅拓寬雪目標(biāo)蹄客戶該群體堪?？紤]爭到xx市場碰現(xiàn)狀,基于象競爭芳、項(xiàng)卸目整貍體定愧位及捉客戶溪需求,提出扮本項(xiàng)旱目的嚷戶型無建議:住宅區(qū)產(chǎn)品努定位/物業(yè)哲戶型蜂建議69PA乎RT區(qū)5項(xiàng)目坦發(fā)展丟策略榮建議整體孤發(fā)展孕策略啟動闖區(qū)發(fā)腰展策比略70發(fā)展淺戰(zhàn)略/戰(zhàn)略聲目標(biāo)站設(shè)定結(jié)合暖項(xiàng)目階自身陪情況悟，項(xiàng)頂目發(fā)屆展戰(zhàn)雜略將歪逐步乎由“贊區(qū)域雞領(lǐng)導(dǎo)窗者”闊向“局市場塌領(lǐng)導(dǎo)倦者”階華麗顛轉(zhuǎn)變慈。領(lǐng)導(dǎo)衰者姿煙態(tài)區(qū)域老領(lǐng)導(dǎo)朗者市場她領(lǐng)導(dǎo)愈者作為克區(qū)域?qū)Ｐ麻_鳳發(fā)項(xiàng)妨目，抗本案違面臨夢區(qū)域稱南洋挽現(xiàn)代命城（恐形象占標(biāo)桿懶）、爆水岸蝦名城肺（價(jià)句格標(biāo)朗桿）挽、南屬洋現(xiàn)辨代城點(diǎn)（規(guī)存模標(biāo)壩桿）合等內(nèi)堪部競禾爭，嫁項(xiàng)目不入市柄之初鎖將以卵領(lǐng)導(dǎo)敏者姿首態(tài)出決現(xiàn)。隨著題項(xiàng)目感整體覆推廣烘的深還入，簽項(xiàng)目秘整體家形象蒼得以虜確立該，產(chǎn)錘品品陪質(zhì)得句到市紐奉場認(rèn)譽(yù)可，貨項(xiàng)目瞎在區(qū)律域內(nèi)竭部的考整體填競爭墊力得這以提嬌升，聚項(xiàng)目啄區(qū)域評領(lǐng)導(dǎo)刊者地銷位得著以確蔑立。項(xiàng)目腸形象鏡、品虹質(zhì)深得入人棗心，鍵以及減項(xiàng)目籠內(nèi)部寨景觀距的逐房誠步呈?，F(xiàn)，傭社區(qū)挽配套蓮的逐迫步完電善，行項(xiàng)目房誠品質(zhì)從名宅犬的市戶場地疼位得從以確患定，秒完成觸向市麥場領(lǐng)鹽導(dǎo)者攝的華蓬麗轉(zhuǎn)霧身。71發(fā)展創(chuàng)戰(zhàn)略/整體慌策略首期西占勢昨，形插象為勝先，全去面超誘越區(qū)內(nèi)域競神爭對令手持續(xù)工競爭別，產(chǎn)愈品發(fā)魯力，塑虹造全漿市產(chǎn)號品典均范標(biāo)曉桿后期濁拔高思，提味升溢撿價(jià)，企英業(yè)品膏牌樹偵立利抱潤實(shí)速現(xiàn)72根據(jù)惹對項(xiàng)墻目的真理解里以及治項(xiàng)目蚊背景完情況付，項(xiàng)悶?zāi)空敷w開劃發(fā)思上路建唯議如斃下。發(fā)展叫戰(zhàn)略/開發(fā)狼思路□開發(fā)藥節(jié)奏柱：把握蓄區(qū)域沿發(fā)展堅(jiān)趨勢僑和節(jié)恐奏，艘滾動遷開發(fā)負(fù)，各蒙分區(qū)匪開發(fā)黨面積時(shí)基本狹均衡扒，產(chǎn)但品方自案動跟態(tài)調(diào)膛整；□土地唱利用準(zhǔn)：根據(jù)拿項(xiàng)目講開發(fā)懲用地趣價(jià)值轎以及蜓形象割塑造例需要準(zhǔn)，規(guī)殊劃布乘局多施層、于小高說層、悅高層毅等物椒業(yè)形敵態(tài)；□產(chǎn)品亡打造切：本著設(shè)分散賴風(fēng)險(xiǎn)膊及滿畜足市怪場多獲樣化蝴需求虧原則熔，打辭造豐區(qū)富產(chǎn)愛品線豎，提茶升產(chǎn)副品整堪體附班加值蒜，強(qiáng)侍化競帖爭力確；□形象傘展示刷：項(xiàng)目帝以整貸體形寫象啟淹動為葛先，執(zhí)隨著刪配套明、園退林景幟觀的墊呈現(xiàn)嬸，由走形象鬼展示云向品搖質(zhì)展眾示轉(zhuǎn)皇變，旅最終煎確定吉市場千形象粥標(biāo)桿仿、品邪質(zhì)標(biāo)照桿！項(xiàng)目閱開發(fā)浙思路73PA設(shè)RT桐5項(xiàng)目霸發(fā)展弄策略遠(yuǎn)建議整體都發(fā)展須策略啟動農(nóng)區(qū)發(fā)廟展策待略74啟動逗區(qū)策號略/形象撒策略形象美為先賴，以怒強(qiáng)勢煉形象豆占位睛市場肯，奠榴定市鈴場競毅爭基淚礎(chǔ)形象賭策略售樓估處展泳示系恨統(tǒng)戶外名廣告刪傳播明系統(tǒng)園林參實(shí)景貝系統(tǒng)借助皂售樓券處平溪臺，綠利用堪聲光束電燈淘現(xiàn)代重技術(shù)旦，全五方位伶展示糾項(xiàng)目喜園林玻、配精套等門全景證，刺菊激吸皺引客趨群。首期權(quán)強(qiáng)勢騎的廣規(guī)告宣屯傳，道利用毯好戶稿外廣瓦告造海勢，貌尤其你是項(xiàng)顫目周寶邊皖嶺西大惹道、坑安豐響路以納及佛遲子嶺領(lǐng)路段康。項(xiàng)目械首期短開發(fā)擠及完肌成部武分園更林景走觀，裁以實(shí)柏景園夕林吸勺引、陪打動故客群冬。樣板秀房體職驗(yàn)系妙統(tǒng)打造林樣板隊(duì)間，曾以產(chǎn)巖品實(shí)創(chuàng)景展鴉示項(xiàng)啊目品父質(zhì)。75啟動今區(qū)策勉略/產(chǎn)品周策略主流衣產(chǎn)品芬入市洞，百碰變完樣美戶在型，哄超高浮產(chǎn)品燈附加格值贈桌送，刃以性汗價(jià)比概引領(lǐng)豈市場號。目前喘市場違多層閥物業(yè)雅逐步亂稀缺破，項(xiàng)揀目以魔前期色以多層漂花園蘿洋房快為主影導(dǎo)，脂搭配護(hù)部分箱小高吼層、顫高層歌物業(yè)北，可提龜升項(xiàng)稅目整超體市副場競注爭力君，有央利于株項(xiàng)目市前期德樹立衰形象掘和市聯(lián)場影批響力廊；物業(yè)私形態(tài)小高幕層、夫高層卷為主多層符為輔產(chǎn)品會設(shè)計(jì)隨主餅流造亮屑點(diǎn)控總腿價(jià)產(chǎn)品好設(shè)計(jì)奸以市果場主師流面典積段脖為主共，控制遙在80觀-1懷10平米撫左右謊，二閃房和掀三房繭，部腰分2+捏1等組憂合房類型；渡花園