廣州市某集團(tuán)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告

金地?荔湖城營(yíng)銷策劃報(bào)告2006-10-101目錄第一章荔湖城面對(duì)一個(gè)什么樣的市場(chǎng)第二章荔湖城針對(duì)的客戶第三章荔湖城競(jìng)爭(zhēng)力分析第四章荔湖城占位與突破第五章荔湖城整體營(yíng)銷策劃執(zhí)行方案2第一章荔湖城面對(duì)一個(gè)什么樣的市場(chǎng)1、廣州城和廣州人2、廣州的經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景3、新敏感時(shí)期的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)4、新敏感時(shí)期的區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)5、大盤營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)小結(jié)3廣州－最包容的城市注：廣州十三行期間，粵海關(guān)外貿(mào)收入占當(dāng)時(shí)中國(guó)沿海全部外貿(mào)收入的80％，而近代中國(guó)白銀的60％來(lái)源于以上的對(duì)外貿(mào)易順差。隋唐五代：廣州業(yè)已是世界著名的港口城市。近代：清代的廣州十三行聞名遐邇，可謂上接唐宗市舶，下通五口開放。自1686－1842年間，歷經(jīng)150余年，前后壟斷中國(guó)對(duì)外貿(mào)易85年?，F(xiàn)代：20世紀(jì)后期全方位的改革開放，尤其是港、澳的相繼回歸，整個(gè)華南珠江三角洲連成一片整體，在中國(guó)大陸率先完成了由封閉的傳統(tǒng)內(nèi)陸文化（農(nóng)業(yè)文化）向開放的現(xiàn)代工業(yè)文化（海洋文化）的轉(zhuǎn)型，集中表現(xiàn)在體制和觀念的轉(zhuǎn)變和創(chuàng)新。今天的廣州儼然是一個(gè)商業(yè)大舞臺(tái)，是一個(gè)各種生存規(guī)則和游戲規(guī)則并存的大舞臺(tái)——“你我一起唱響”4廣州－溫厚的世俗文化文化：在人們的印象中，珠三角文化意識(shí)淡??；但當(dāng)你走進(jìn)廣州，就會(huì)體會(huì)到廣州不是沒(méi)有文化——只是主宰這個(gè)城市的不是那種抽象、優(yōu)雅、遠(yuǎn)離現(xiàn)實(shí)生活的文化，而是一種溫厚的世俗文化。特征：強(qiáng)烈的平民色彩，是一種世俗文化、市民文化、商品文化，其特征是重商性、開放性、兼容性、多元性、直觀性、平民性、靈活性，可概括為“新、實(shí)、活、變”。注：許多城市廣場(chǎng)、公園（如海珠廣場(chǎng)、沙面/白云山公園），會(huì)看到市民在下棋、跳舞、唱粵劇，還有老少合唱老歌，旁邊有拿琴伴奏的或清唱－洋溢著一種愉悅、青春的快感5廣州人－價(jià)值觀價(jià)值觀：只在乎能真實(shí)落入手中的點(diǎn)點(diǎn)滴滴，再遠(yuǎn)大的理想到了廣州人手里，都另有一套物化、量化的判定標(biāo)準(zhǔn)－具體的票子、房子、車子、健康保險(xiǎn)－全都是實(shí)實(shí)在在的東西。6廣州人－消費(fèi)觀以房地產(chǎn)開發(fā)為例，廣州地產(chǎn)開發(fā)是“柚木地板加大理石頭”，意思是說(shuō)廣東發(fā)展商普遍在交樓時(shí)的貨真價(jià)實(shí)與價(jià)廉物美方面更加著力與用心，因?yàn)閺V州消費(fèi)者在判斷比較時(shí)會(huì)更傾向于注重物品的價(jià)格平與用料實(shí)這方面的因素，即貨真價(jià)實(shí)，強(qiáng)調(diào)性價(jià)比。注：與之形成對(duì)照的是，深圳發(fā)展商所賣的則是“另外一種可能”。比如第五園、十七英里——試圖以個(gè)性化的產(chǎn)品尋找市場(chǎng)中的差異以求能夠搏出位，即希望向消費(fèi)者提供“另外一種可能”，或者說(shuō)傾向于創(chuàng)新。7社會(huì)消費(fèi)指標(biāo)2005年，廣州市汽車等消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)升溫，交通消費(fèi)比去年增長(zhǎng)了93.1%。旅游、文化休閑等消費(fèi)亦大幅增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市2004－2006年統(tǒng)計(jì)年鑒社會(huì)消費(fèi)指標(biāo)地區(qū)2003200420051社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)率廣州9.02%12.10%13.35%增城10.1%12.34%11.08%2消費(fèi)熱點(diǎn)私人汽車擁有量/百人廣州2.346.3增城——————廣州—增城年度社會(huì)消費(fèi)指標(biāo)（2003-2005）社會(huì)整體消費(fèi)力強(qiáng)勁，消費(fèi)需求快速增長(zhǎng)，新一輪消費(fèi)升級(jí)特征明顯。社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)居全國(guó)第三位，以私用汽車、住房為代表的消費(fèi)熱點(diǎn)持續(xù)上升→機(jī)會(huì)：強(qiáng)勁的消費(fèi)力為房地產(chǎn)投資、消費(fèi)提供有力支撐→機(jī)會(huì)：私家車的逐步普及，旅游休閑文化的興旺，廣州居民的消費(fèi)觀念升級(jí)，是郊區(qū)大盤投資開發(fā)的有利因素之一。8固定資產(chǎn)投資狀況廣州市年度固定資產(chǎn)指標(biāo)（2003-2005）

固定資產(chǎn)指標(biāo)2003年2004年2005年1固定資產(chǎn)投資(億元)數(shù)額1175.171348.931445.33增長(zhǎng)率16.44%14.79%7.15%2基本建設(shè)投資(億元)數(shù)額454.94606.42708.23增長(zhǎng)率60.04%33.30%16.79%3房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)數(shù)額419.48477.03488.86增長(zhǎng)率-1.62%13.70%2.50%4GDP增長(zhǎng)率廣州15.2%15%13%增城14.62%13.04%13.9%5房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP（%）11.16%10.72%9.56%數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市2004－2006統(tǒng)計(jì)年鑒固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，其中基本建設(shè)投資力度強(qiáng)勁，其增長(zhǎng)率連續(xù)三年均高于房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP增長(zhǎng)速度房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP近三年在10％左右，趨勢(shì)平穩(wěn)；在宏觀調(diào)控下，廣州房地產(chǎn)開發(fā)投資只是略有波動(dòng)，顯示廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)的成熟、健康、穩(wěn)定?！崾?：2010年前是廣州進(jìn)行城市建設(shè)和改造的關(guān)鍵期，軌道交通、快速路建設(shè)使城市功能不斷完善、城市面貌發(fā)生巨大變化→提示2：廣州市固定資產(chǎn)投資/GDP（1445/5115）的比重接近30％，這意味著提高資本/勞動(dòng)比率已經(jīng)具備了良好的大環(huán)境背景，它將進(jìn)一步反作用于區(qū)域的城市化建設(shè)和工業(yè)化建設(shè)9市政基礎(chǔ)建設(shè)－東廣州向東……政策：本屆政府工作重點(diǎn)－東部亞運(yùn)工程交通：結(jié)合亞運(yùn)工程，大力改善東部交通狀況－軌道交通、快速路環(huán)境：青山綠水工程、燃?xì)獬鲎廛嚺c東部市場(chǎng)直接相關(guān)的市政建設(shè)工程軌道交通：到達(dá)蘿崗區(qū)有4號(hào)線、7號(hào)線地鐵，到新塘有市郊列車線，直達(dá)荔城途經(jīng)新塘有9號(hào)線地鐵。

快速路：永九路（永和-九佛）的建設(shè)、107國(guó)道拓寬為八車道、廣園路限制大型貨車等。根據(jù)《新一輪廣州城市總體規(guī)劃前期研究報(bào)告》，

2010年，“一主三副”的網(wǎng)絡(luò)城市格局基本形成，空間拓展目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)。

“一主三副”：將以中心主城區(qū)為“一主”，在中心主城區(qū)南、東、北發(fā)展三個(gè)副城區(qū)，即南沙、花都、蘿崗－新塘副城區(qū)。其中東部新城以蘿崗區(qū)為依托，沿黃埔－增城－東莞方向拓展的發(fā)展帶形成10人口素質(zhì)和生活指標(biāo)廣州—增城度居民生活指標(biāo)(2003-2005)

居民生活指標(biāo)地區(qū)2003200420051戶籍人口增長(zhǎng)率廣州0.78%2.07%1.74%增城-0.05%0.96%——2恩格爾系數(shù)廣州38.93%38.31%37.31%增城——————數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市2004－3006統(tǒng)計(jì)年鑒、《廣州市2005年全國(guó)1％人口抽樣調(diào)查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》廣州市人口增長(zhǎng)平穩(wěn)，素質(zhì)不斷提高：戶籍人口平穩(wěn)增長(zhǎng)，常住人口不斷下降（較5年前減少了45萬(wàn)）→提示：

它說(shuō)明伴隨廣州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、物流業(yè)比重不斷上升，對(duì)低學(xué)歷的外來(lái)打工者需求減少，而高素質(zhì)人群需求不斷提升，這一現(xiàn)象在開發(fā)區(qū)、城市周邊亦得到印證。向東……11人口素質(zhì)和生活指標(biāo)恩格爾系數(shù)持續(xù)下降，但相比其他城市相對(duì)較高，皆因?yàn)閺V州人對(duì)吃的情有獨(dú)中。→提示：“吃在廣州”，是全國(guó)導(dǎo)游和到過(guò)廣州游客的口頭禪調(diào)研教育類消費(fèi)——增城區(qū)域教育類消費(fèi)徘徊不前→機(jī)會(huì)：新的消費(fèi)升級(jí)（教育）正在醞釀——目前東部品牌地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)教育配套的重視即是明證（鳳凰城、萬(wàn)科城）

飲早茶，嘆世界——不僅僅是物質(zhì)消費(fèi)，更是一種精神享受，所謂的“嘆返一杯”，成了廣州人歇口氣、提提神、會(huì)會(huì)友的好機(jī)會(huì)。12人口素質(zhì)－項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)區(qū)：截止2005年12月，外商直接投資項(xiàng)目2212個(gè)，引進(jìn)內(nèi)資項(xiàng)目3223個(gè)，其中世界500強(qiáng)跨國(guó)公司已有94家于此投資設(shè)廠。重點(diǎn)龍頭是汽車制造業(yè)（廣州本田）、石油化工業(yè)（廣州石化）和高新科技業(yè)新塘：產(chǎn)業(yè)發(fā)展又以承接廣州、東莞的中小規(guī)模的內(nèi)資企業(yè)為主，共有4000多家大小企業(yè)，與南沙、花都產(chǎn)業(yè)區(qū)相比，東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的原有基礎(chǔ)雄厚，結(jié)構(gòu)互補(bǔ)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)實(shí)力匯聚大量的高知人群，其中部分開發(fā)區(qū)員工是跨國(guó)企業(yè)職員，形成一定的國(guó)際氛圍濃郁，為區(qū)域帶來(lái)多元、旺盛的居住和消費(fèi)需求。13經(jīng)濟(jì)環(huán)境背景小結(jié)→機(jī)會(huì)：開發(fā)區(qū)（蘿崗）：政府＋外貿(mào)＝GDP；新塘：民營(yíng)資本＋無(wú)為而治＝GDP；共性：——產(chǎn)業(yè)聚集、經(jīng)濟(jì)有活力、城市大幅度建設(shè)剛剛起步、中高素質(zhì)人才呈聚集勢(shì)頭，地產(chǎn)開發(fā)醞釀機(jī)會(huì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將越來(lái)越向珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲、京津環(huán)渤海這三個(gè)大城市區(qū)（群）集聚；中國(guó)目前三大城市群只占全國(guó)ＧＤＰ的38％，其聚集和創(chuàng)造財(cái)富的作用遠(yuǎn)未發(fā)揮?！皥?bào)告”提出的戰(zhàn)略目標(biāo)是：2020年三大城市群的財(cái)富聚集能力達(dá)到全國(guó)ＧＤＰ的65％，——未來(lái)的發(fā)展仍有較大的提升空間（經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)）14商品住宅市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市2003－2005統(tǒng)計(jì)年鑒、廣州市國(guó)土資源和房屋管理局2003年2004年2005年商品住宅施工面積(萬(wàn)㎡)3161.933471.583409.09增長(zhǎng)率（％）-1.30%9.79%-1.80%商品住宅竣工面積(萬(wàn)㎡)902.97796.46664.25增長(zhǎng)率（％）3.64%-11.80%-16.60%批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積(萬(wàn)㎡)762754681增長(zhǎng)率（％）-0.39%-1.05%-9.68%預(yù)售住宅銷售面積(萬(wàn)㎡)909963919增長(zhǎng)率（％）15.06%5.94%-4.57%廣州商品住宅市場(chǎng)分析（2003－2005）分析商品住宅的施工量在2004年有較大幅度增長(zhǎng)，而總體上基本穩(wěn)定在3300-3400萬(wàn)㎡/年，但竣工量則在2004年開始下滑，原因是2004年開始政府嚴(yán)格執(zhí)行了施工許可證的審批制度——再加上2005年的海珠城廣場(chǎng)坍塌事故更使整個(gè)廣州市的建設(shè)審批延遲，從而導(dǎo)致施工量持平而竣工量大減，加劇了原有的供需矛盾2003-2005三年間，一手住宅每年供需缺口均超200萬(wàn)㎡；一手住宅竣工量減少、批出預(yù)售量日漸下滑，顯示市場(chǎng)供應(yīng)量在逐步萎縮15商品住宅市場(chǎng)分析廣州商品住宅需求狀況－整體（2003-2005）數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局銷售狀況200320042005全市狀況銷售面積909963919增長(zhǎng)率15%6%-5%原八區(qū)銷售面積554663627增長(zhǎng)率8%20%-5%分析：商品住房需求基本穩(wěn)定，然而受宏觀調(diào)控政策的影響，整體市場(chǎng)微幅波動(dòng)，市場(chǎng)發(fā)展基礎(chǔ)良好，趨勢(shì)穩(wěn)定。

受供貨量減少、新政使部分買家持幣觀望、價(jià)格上漲的三個(gè)主要原因影響，2005年的住宅成交量有所下降，成交速度放緩，但市場(chǎng)仍然保持供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。(2005年廣州市批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積為681萬(wàn)㎡)→提示：宏觀調(diào)控對(duì)后市發(fā)展帶來(lái)不明朗因素。16商品住宅市場(chǎng)分析廣州商品住宅供需狀況－區(qū)域市場(chǎng)（2003-2005）

2003年2004年2005年批準(zhǔn)預(yù)售住宅面積(萬(wàn)㎡)762754681增長(zhǎng)率(%)-0.39%-1.05%-9.68%其中：原八區(qū)500491414增長(zhǎng)率(%)6.38%-1.80%-15.68%番禺199.88188.27172.51增長(zhǎng)率(%)-18.85%-5.81%-8.37%花都62.5774.3294.48增長(zhǎng)率(%)27.75%18.78%27.13%預(yù)售住宅銷售面積(萬(wàn)㎡)909963919增長(zhǎng)率(%)15.06%5.94%-4.57%其中：原八區(qū)554.31663.19626.76增長(zhǎng)率(%)8.90%19.64%-5.49%番禺290.21223.36201.00增長(zhǎng)率(%)23.20%-23.04%-10.01%花都64.6676.2590.14增長(zhǎng)率(%)41.21%17.92%18.22%分析：在市屬原八區(qū)、番禺區(qū)一手住宅供求量減的同時(shí)，花都卻在高速增長(zhǎng)，原因在于花都樓市在機(jī)場(chǎng)市政建設(shè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展（物流、制造）的影響下，前景看好（也與花都樓市的價(jià)、量起點(diǎn)較低也有密切關(guān)系）。番禺區(qū)片區(qū)供貨量大幅減少，市場(chǎng)供求在2003年的高峰后連年下滑；但隨著交通、生活配套不斷完善及廣州大市的上漲趨勢(shì)影響，價(jià)格一直上揚(yáng)。提示：郊區(qū)置業(yè)購(gòu)買力的持續(xù)性與項(xiàng)目自身及社區(qū)周邊的配套完善、交通快捷程度息息相關(guān)，另外與城區(qū)相比一定要有足夠的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。17商品住宅市場(chǎng)分析廣州城區(qū)商品住宅－區(qū)域市場(chǎng)成交比例(2003-2005年)

數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局預(yù)售住宅東山越秀荔灣天河海珠白云黃埔芳村番禺花都需求比例20034.6%0.7%3.8%18.5%21.3%9.5%0.9%1.7%31.9%7.1%20046.6%0.3%3.8%21.4%22.7%10.7%2.0%1.3%23.2%7.9%20053.6%0.8%1.7%22.4%23.0%12.6%2.6%1.6%21.9%9.8%分析：一手住宅市場(chǎng)格局不斷變化：舊中心城區(qū)（東山、越秀、荔灣）市場(chǎng)比重下降，新中心城區(qū)（天河、海珠、白云）的市場(chǎng)份額持續(xù)上升，郊區(qū)則呈現(xiàn)番禺降而花都升的趨勢(shì)。番禺市場(chǎng)份額下降一個(gè)重要原因，在于供應(yīng)在減少；花都市場(chǎng)變化原因與前面相同→機(jī)會(huì)：廣州住宅市場(chǎng)不斷從舊城向外圍拓展，住宅郊區(qū)化的觀念與消費(fèi)意識(shí)逐漸形成，郊區(qū)住宅市場(chǎng)格局亦在變化，新的郊區(qū)住宅熱點(diǎn)區(qū)域逐漸形成。18商品住宅市場(chǎng)分析廣州商品住宅市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)狀況（2005年)數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局戶型結(jié)構(gòu)<40㎡40-60㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡>140㎡批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)比例1.75.721.620.118.415.616.8面積比例0.52.614.416.618.818.628.5預(yù)售成交套數(shù)比例3.15.419.024.020.116.911.6面積比例0.82.813.020.420.921.220.9分析：2005年商品住宅戶型結(jié)構(gòu)中大面積化趨勢(shì)明顯，80至140㎡戶型的供應(yīng)量占總量的54%，交易量占62.5%，中小戶型顯供不應(yīng)求趨勢(shì)；140㎡以上大戶型供應(yīng)占總量28.5%，交易占20.9%，大戶型供求基本持平；市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在一定的錯(cuò)位。19商品盆住宅甚市場(chǎng)希分析廣州悉商品漠住宅礙市場(chǎng)勁價(jià)格蓋分析滴（2霸00尿3-杏20撐05永）數(shù)據(jù)爹來(lái)源旗：廣掃州市僑國(guó)土錯(cuò)資源勝和房歲屋管岡理局2003年2004年2005年預(yù)售住宅成交面積(萬(wàn)㎡)909963919增長(zhǎng)率(%)18.82%5.94%-4.57%預(yù)售住宅成交價(jià)格(元/㎡)388846185114增長(zhǎng)率(%)-6.15%18.78%10.74%分析撕：廣州替近年斑一手廉住宅焦市場(chǎng)退呈現(xiàn)匙價(jià)升設(shè)量跌括的態(tài)潔勢(shì)，襯20愧04痕年是翻重要夫的分卷水嶺限；住宅乘價(jià)格水的大年幅攀讓升已盼經(jīng)造姻成了簡(jiǎn)整體謀市場(chǎng)增的波碼動(dòng)，但住銅宅價(jià)競(jìng)格仍貼然處聯(lián)于上廣升通揮道。銹原因治有三足：1免、土帝地價(jià)消格上闊漲；闊2、公長(zhǎng)期連積累狹的市兇場(chǎng)供重需不眨平衡旺；3招、市魯民追抬漲心朗態(tài)20商品可住宅灰市場(chǎng)滋分析廣州知商品婆住宅繩價(jià)格光分析撲－區(qū)原域市例場(chǎng)（印20園03概－2彼00蝕5）數(shù)據(jù)午來(lái)源抄：廣泰州市票統(tǒng)計(jì)片年鑒烈、廣袍州市豬國(guó)土叫資源供和房董屋管須理局區(qū)域2003年2004年2005年預(yù)售住宅均價(jià)預(yù)售住宅均價(jià)增長(zhǎng)率預(yù)售住宅均價(jià)增長(zhǎng)率全市3888461818.78%511410.74%原八區(qū)486453399.77%58219.03%番禺區(qū)2490341237.03%412220.81%花都區(qū)179318824.96%240928.00%分析幅：番禺栗區(qū)2巾00艇3-受20限05錯(cuò)年的噸住宅雁價(jià)格胃增幅省高達(dá)鄙65竿.5刺4%事，番憤禺0論3年賴均價(jià)柔起步橋低，撿兩年撒以來(lái)江隨著殘本區(qū)候配套容、交亮通完翠善，愉及在賠05瞎年集資中推障售豪支宅盤六（別高墅、填豪裝犬洋房態(tài)）的掉推貨近策略佛，均衰價(jià)高母位上振揚(yáng)花都桌區(qū)的蓋價(jià)格僵增長(zhǎng)逃較快米，原幟因同冊(cè)前文季的成施交量廚分析悄－即胸起點(diǎn)耗較低杯（雖羞在2獄00少5年槐達(dá)到雙了2料8%甜的年錢增長(zhǎng)緩，但牛24肺09民元/哄㎡的屑價(jià)格或仍不意及全主市均翻價(jià)的榮一半家）、盼同時(shí)乒受機(jī)腳場(chǎng)市充政建蓄設(shè)和饒區(qū)域窄產(chǎn)業(yè)濫發(fā)展狗利好許影響21商品辟住宅符市場(chǎng)芳分析廣州竭城區(qū)交商品金住宅塊成交繳價(jià)格悲－區(qū)赤域市賺場(chǎng)（漁20蜜03帶-2乓00任5）數(shù)據(jù)趣來(lái)源菌：廣雅州市咱國(guó)土充資源攔和房滅屋管干理局廣州預(yù)售住宅東山越秀荔灣天河海珠白云黃埔芳村番禺花都全市成交均價(jià)2003年604558425240522647274081311834742490179338882004年666346255422574053464277348134623412188246182005年69696552568564245865491342773565412224095114分析且：近年抗各區(qū)濁住宅錄成交受價(jià)格稿持續(xù)疼快速苗上升視，究炮其原芬因是味多方勒面的硬，其渠中，肅最為暴主要燃的原越因是羽：自云住買掠家的負(fù)剛性姻需求半、市拖場(chǎng)投裳資需獨(dú)求的克同步恨增長(zhǎng)解及市偷民追驕漲心達(dá)理作艙祟→機(jī)會(huì)事：助中心翼城區(qū)笑的樓剩價(jià)大覺(jué)幅上偶升，悟?yàn)榻疾绤^(qū)住滋宅的嚴(yán)發(fā)展池創(chuàng)恐造良矩好的累市場(chǎng)胡機(jī)遇尋?！鷻C(jī)會(huì)服：胳中心宵城區(qū)巷的樓圍價(jià)大詠幅上丑升，響為郊渠區(qū)住董宅的方發(fā)展壘創(chuàng)依造良摧好的夢(mèng)市場(chǎng)快機(jī)遇塑。22新政煩影響－新侮政前新政群前樓革市（1－6月）滑狀況警良好媽：a.市場(chǎng)竟供應(yīng)—繼續(xù)波下降信：受到郵開發(fā)餐和銷席售計(jì)運(yùn)劃的丈影響嗽，廣頁(yè)州住雖宅歷距年新凳增供位應(yīng)上躍下半啊年之奔間有遞較大趴的差聯(lián)異，豆普遍觸規(guī)律鐮是下皆半年尚的新腦增供超應(yīng)一承般比宴上半堤年多陽(yáng)30蔥％。釀近年裳廣州方市原確十區(qū)提每年意的批學(xué)準(zhǔn)預(yù)扯售面將積大衫約在寺70旗0-摸80雀0萬(wàn)架平方屬米，續(xù)但從符20庫(kù)04染年開憤始，皺新增獲供應(yīng)爹量開盾始逐詠漸下觸降，礦20碑05棍年更碼是降丟至不歉足7爽00廈萬(wàn)平元方米扶，只酷有6濕81揮萬(wàn)平麗方米身。20鉗06能年上附半年銜，全市愉住宅鄉(xiāng)豐新增兇供應(yīng)周仍維泛持下膽降趨船勢(shì)，悟只有陳29槍9萬(wàn)士平方截米，忽同比哥下降半2.擾6％敞，供綿求缺掏口進(jìn)典一步獎(jiǎng)拉大蠅。半年01上01下02上02下03上03下04上04下05上05下06上供應(yīng)274352348382312422314408307374299廣州惹原十劣區(qū)住蔽宅供醋應(yīng)趨穿勢(shì)圖（2怨00客1－教20礦05）23新政撿影響－新妙政前b麗、市圣場(chǎng)需旺求—熄成交雪旺盛騾：廣州站市住碎宅成藏交量念從2踢00叫3年奶開始雁躍上錄新臺(tái)傻階，扶原十囑區(qū)成鄰交量秀由上機(jī)年的世不足濱80凍0萬(wàn)圣平方判米躍必升至笛突破協(xié)90駝0萬(wàn)促平方固米。曬隨著欣價(jià)格擾的回絮升，沉購(gòu)房榴者信卸心亦綁同步辦上升歸，近吼年的糕成交肝量呈創(chuàng)上升滿趨勢(shì)取，維約持在狡90美0-嚴(yán)10殃00恭萬(wàn)平翻方米恨/年炒之間懇。2史00惡6年猶上半賺年，竟市場(chǎng)險(xiǎn)成交愁量繼曬續(xù)保骨持旺癢盛，耽總成捉交量晃達(dá)到究49削8.唱4萬(wàn)陣平米勻，同傅比上弊漲1巾4.騾5％貧。c哭、市海場(chǎng)價(jià)其格—跳—快膨速上耐升自2打00頃4年侄開始僅，廣沫州住州宅市僑場(chǎng)成植交均源價(jià)一拐舉扭喉轉(zhuǎn)連規(guī)年下遠(yuǎn)降的轉(zhuǎn)趨勢(shì)驢，價(jià)徒格持儲(chǔ)續(xù)上餡升。蘋到20植06越年上急半年輛，原十懂區(qū)住辨宅成消交均儉價(jià)達(dá)譯60友67傻元/鋸平方凝米，冬比2林00厚5年鋒下半上年上調(diào)升即藏超過(guò)優(yōu)90烏0元瓦/平興方米鄉(xiāng)豐，環(huán)顧比升般幅達(dá)跨17纖.6庫(kù)％，保是近鐘年的業(yè)最大均升幅淚。樓價(jià)央的持古續(xù)快灘速上繭升，渡在買裂漲不瞎買跌梯的心躺理刺蝦激下潤(rùn)，自深住和鞏投資我客紛件紛入笛市，株住宅哭的成稿交量倍穩(wěn)步泄上升董，而篇供應(yīng)緊量受杯到土依地供仍應(yīng)等衡諸因繼素制粥約不除升反多降，兇供需剛?cè)笨谧镌桨l(fā)交拉大扯，市水場(chǎng)供執(zhí)不應(yīng)校求，放以致目成交范均價(jià)宮與消歇化率浴交替掏上升勝。24新政喜影響－新脫政前d卷、“解五一筆”黃葛金周粒樓價(jià)死升至地近年球高位做，銷周售形拉勢(shì)良哪好20尿06床年6路月廣唉州原宣十區(qū)葉住宅瘋成交刪均價(jià)蟲達(dá)6膜40境1元蔽/平披方米樂(lè)，升運(yùn)至近聰年的盾最高哈位。巧成交吩面積饅達(dá)1吊06郊.2奮3萬(wàn)舊平方鑒米，乎是歷狹年“可五一揉”黃樂(lè)金周筐中成吵交量細(xì)最高滋的一押個(gè)月追。（候注：醋6月每的成共交登沸記數(shù)鑰據(jù)一學(xué)般是遣反映在5月罵的市剃場(chǎng)交誼易情附?jīng)r）6月01年02年03年04年05年06年成交65.2669.9277.4388.3292.22106.23增幅7.1%10.7%14.1%4.4%15.2%廣州為原十竿區(qū)住煤宅五扔一黃桂金周況銷售弦趨勢(shì)創(chuàng)圖（珍20跌01六－2日00毯5）25新政首影響淹－價(jià)跌育量減a.來(lái)政肺策：截5月恐底，辛國(guó)六殲條、蘿國(guó)十予五條宣出臺(tái)關(guān)于90愉㎡以下局住宅距單位好須占她總建麻面積70微%以上籃的規(guī)劫定，補(bǔ)將使榮未來(lái)炒大面寧積戶京型單瞎位成棄為緊表俏商猜品。個(gè)人淡購(gòu)房爬不足5年全刮額征紹收營(yíng)丟業(yè)稅婚，有攏效打遞擊投挖機(jī)購(gòu)顏房者族，保貨證房蛛產(chǎn)價(jià)揭格健爪康發(fā)疫展；加強(qiáng)森對(duì)閑程置土獄地管務(wù)理，敬限制離別墅聲用地膊供應(yīng)約，保獻(xiàn)證中續(xù)小戶梳型供腹應(yīng)量牙充足降；提高揮首付述至三鳴成，槽有效瓜減少柳投機(jī)脈購(gòu)房槐者；增加賭經(jīng)濟(jì)鋤適用健房及僻廉租僵房供泥應(yīng)，爛解決艙中低甲收入湖者需洽要注：宗20驢06機(jī)年6沉月中煙央出簡(jiǎn)臺(tái)的漠《關(guān)作于調(diào)連整住別房供覽應(yīng)結(jié)射構(gòu)穩(wěn)草定住仆房?jī)r(jià)團(tuán)格的首意見(jiàn)閉》中訓(xùn)明確耳規(guī)定殼：“解自2龜00撒6年濃6月革1日軌起，鞏凡新教審批業(yè)、新謝開工士的商程品住拼房建憲設(shè)，扛套型論建筑美面積糖90勢(shì)平方屬米以挪下住土房(怕含經(jīng)編濟(jì)適牌用住減房)墳面積欄所占匠比重鳴，必念須達(dá)肅到開據(jù)發(fā)建怖設(shè)總盲面積曲的7釣0%礎(chǔ)以上愉。直怨轄市綠、計(jì)貢劃單并列市享、省吹會(huì)城漲市因莊特殊嫁情況需需要震調(diào)整才上述媽比例椒的，應(yīng)必須摟報(bào)建腰設(shè)部塘批準(zhǔn)句。過(guò)悠去已笨審批榨但未宰取得眉施工符許可歪證的獲項(xiàng)目揚(yáng)凡不日符合吐上述嘴要求魯?shù)模缿?yīng)根師據(jù)要毯求進(jìn)號(hào)行套極型調(diào)傍整。叉”26新政應(yīng)影響叮－價(jià)跌拋量減b.紫成交你：7月獨(dú)，建壯設(shè)部炭《關(guān)恨于落素實(shí)新嶺建住湖房結(jié)際構(gòu)比泰例要陳求的走若干貌意見(jiàn)綠》出儉臺(tái)，扮進(jìn)一香步明努確和掏解釋女國(guó)六仙條、質(zhì)國(guó)十棒五條姐。而廣偉州對(duì)期于國(guó)戴六條魔、國(guó)脫十五梁條等還新政血的過(guò)懸渡性冬細(xì)則梢也在也7月若底出危臺(tái)。餐這些盾政策檢及解梯釋的翠出臺(tái)丹引起御了市柿場(chǎng)上寺的觀裹望情剛緒，奪對(duì)于中樓市贏有一繳定的龜“殺閱傷力飲”。與上謠半年皇相比歉，第拐三季削度的慢住宅傅成交程大幅懸下降樂(lè)。與質(zhì)前兩偏年同國(guó)期相見(jiàn)比，兵7－這9月銷的成狐交量殼也有品所下毯降。c.誼價(jià)格淺：伴隨葵著成球交量姿的下覽降，銹近三現(xiàn)個(gè)月常的住嫌宅成學(xué)交均心價(jià)也犬呈下透降趨鏡勢(shì)。咬可以樣從圖奶看到術(shù)，廣優(yōu)州市獻(xiàn)住宅偉成交腥均價(jià)釣在7孝月達(dá)嫌到最購(gòu)高點(diǎn)先，之后秤8、穴9兩流月的開成交隸均價(jià)暫連續(xù)賠下降來(lái)，一歸定程努度上款影響該了市炸場(chǎng)對(duì)符樓價(jià)灣未來(lái)診走勢(shì)煮的預(yù)梨期。27新政誘影響煉－“十的一”近黃金瘋周表援現(xiàn)1.蒼市場(chǎng)缸供應(yīng)昨－新托增供勿應(yīng)減亂少，互在售別貨量找基本融持平“十炎一”丹黃金蓄月（述9月逢1日歲－1揉0月介7日澇）期矮間，理廣州娛市（惰原八適區(qū)）得商品偶住宅特在售責(zé)貨量摩相比全“五強(qiáng)一”獎(jiǎng)黃金陡月來(lái)耐說(shuō)基鄭本持色平。棟總貨貍量達(dá)戴到1傲97虎00刊套，催其中縱新貨銹約1顆10雪00島套，滾存貨護(hù)約8亡70擴(kuò)0套汽。雖然雷總體刊在售茶貨量區(qū)基本欲持平蒜，但是系新增問(wèn)貨量舟卻有亭所減料少，存貨箱則較廟為充煎裕。歉據(jù)統(tǒng)莫計(jì)，仿廣州研市（替原八躁區(qū)）固“十付一”謠黃金住月新摔增商友品住喬宅供應(yīng)應(yīng)約丸71志萬(wàn)平折米，著較“厚五一趣”黃避金月仇的9湖7萬(wàn)蝴平米牛，減固少2丈7％伴。2.丹市場(chǎng)東價(jià)格竟－開糞發(fā)商敞預(yù)期痰較高迷，帶階動(dòng)房損價(jià)走莖高“十蹄一”癥期間西不少攔樓盤秩的新圍貨價(jià)峰格有顆了一笛定升抵幅，憐根據(jù)野合富龍輝煌痰的統(tǒng)能計(jì)，毛“五龍一”霧期間宣的主拖流價(jià)敏格區(qū)俗間是第70辭00棟－7雹99利9元拐/平戲米，稻而“呈十一抄”的炕主流策價(jià)格恰區(qū)間驗(yàn)則躍籮升到網(wǎng)80澇00柴－8括99脈9元浴/平凡米，聯(lián)升幅撿在1舅0％畜左右煌。房?jī)r(jià)餓的走糧高從犧一定胳程度抄上抑軌制了繁消費(fèi)嬸者的彼需求賴，不鍋少消蝴費(fèi)者阿持觀耕望態(tài)陷度。皂市場(chǎng)災(zāi)總體堅(jiān)成交參狀況疾不如縱往年述“十您一”居黃金趣周，同比識(shí)減少25％（也不梅如今辭年“奮五一仰”黃民金周線）市場(chǎng)議消化端－價(jià)摔格高獸企，肌抑制熊消費(fèi)障需求→提示荒：宏企觀調(diào)搏控對(duì)肢后市排發(fā)展訊帶來(lái)速不明撤朗因練素。28新政眠預(yù)測(cè)－供尚需關(guān)噸系及低價(jià)格擾走勢(shì)：城區(qū)中小言戶型既：供應(yīng)鼓量充樓足，招對(duì)戶輪型價(jià)坐格上梢漲有捎效抑瓣制，秧但受鵝土地翠成本伶升高混影響蘇下，俘預(yù)測(cè)儲(chǔ)未來(lái)乳中小珠戶型裹價(jià)格批走勢(shì)受基本嘆持平惜，有痰適度概上漲尺；中大挨戶型闊：供應(yīng)嬸量減場(chǎng)少，乖大戶語(yǔ)型價(jià)兄格有拋大幅池上漲虎趨勢(shì)蹄；土地抓政策歇：市區(qū)錦開發(fā)方用地刑重點(diǎn)訴發(fā)展桂寫字綢樓及查商業(yè)焰的政掉策，稿使住抱宅需銅求更級(jí)劇烈骨，城痛區(qū)房討價(jià)保憶持上羞揚(yáng)。郊區(qū)客戶籃趨勢(shì)?。侯A(yù)測(cè)語(yǔ)供應(yīng)音面積遷結(jié)構(gòu)鋸由中烏大戶直型向鞏中小淡戶型位轉(zhuǎn)化儲(chǔ)，主霉力置黎業(yè)人油群將占由現(xiàn)扒二次妖置業(yè)位人士影（中四大面邁積需矩求）鑄向70、80年代鐵新生系白領(lǐng)唉（中辛小面抹積需童求）杏傾斜中小描戶型蛛：受經(jīng)鋪濟(jì)適安用房那供應(yīng)膏及新夏政三/七分抬的影罵響，濤中小六面積遇戶型蜻因供品應(yīng)量初充足初，未納來(lái)價(jià)魔格基障本持澇平中大幸戶型恰：打破航原來(lái)密的供帝需關(guān)韻系（唯同時(shí)咸市區(qū)禁需求適增加絮了對(duì)蕉郊區(qū)刺大戶態(tài)型的內(nèi)需求父），延促使科價(jià)格任上漲評(píng)；注：擊新政宋對(duì)銷重售速澡度的剖影響胞卻不彎明朗渾，尤破其針干對(duì)郊詢區(qū)大襪盤29新政具預(yù)測(cè)懸－發(fā)展玩商對(duì)紐奉策：市區(qū)癢及郊裕區(qū)的譜大戶品型更掩顯稀釀缺，某發(fā)展療商為今保證躬總體待利潤(rùn)誤，將償集中懸大戶界型的倦提價(jià)郊區(qū)傭與市倡區(qū)的枕小戶舞型的宗競(jìng)爭(zhēng)找加劇獨(dú)，有投供過(guò)諷于求蝦的潛鐮在可觀能，涂但隨屯著土編地成哀本提蓄高，粒郊炮區(qū)發(fā)妹展商回更會(huì)若通過(guò)釋小區(qū)估環(huán)境匆及產(chǎn)姿品檔稈次提鼓升與衡市區(qū)砍小戶抬型競(jìng)籠爭(zhēng)，驕發(fā)展筐商不肯得不佛適度贏提高傳售價(jià)勢(shì)保證演利潤(rùn)郊區(qū)詢盤以背建設(shè)嫁“衛(wèi)招星城始”的犯理念抬，依憤托市尤政配轎套完匆善及耗加強(qiáng)濁區(qū)域疾各項(xiàng)性生活柄配套原建設(shè)全，通急過(guò)“差高性隱價(jià)比固”及笛“便陣?yán)睢逼艦橹鞒ù虿咄苈?，郵先行絞會(huì)聚沾人氣宰，爭(zhēng)月取營(yíng)塘造局住部繁寺榮的倒社區(qū)徑生活燥氛圍秒，從圣而為杏項(xiàng)目扁后期賤滾動(dòng)硬開發(fā)撥奠定筆基礎(chǔ)潑?！崾境常喊探紖^(qū)妖開發(fā)摟應(yīng)關(guān)說(shuō)注兩酸點(diǎn)：1、先遮聚人文氣；2、配晌套運(yùn)投營(yíng)——即平尖衡住洋宅與串配套富、高鋒定位饒物業(yè)核與普釘通物融業(yè)的暢關(guān)系30區(qū)域過(guò)市場(chǎng)城－板塊懼概念市場(chǎng)項(xiàng)區(qū)域通劃分城市悼郊區(qū)贈(zèng)板塊棋：東筐部板燃?jí)K、謀番禺梳、從感化、譜花都估、南爸?！卷?xiàng)懂目屬演于東君部板街塊東部蘇板塊而：天肆河?xùn)|天圃板蓮塊、賊黃埔笨板塊閥、開盤發(fā)區(qū)塵板塊拐、蘿飄崗－果科學(xué)財(cái)城板柄塊、區(qū)新塘耀板塊——本項(xiàng)貞目屬紹于新采塘板素塊新塘莊板塊鉤：廣宰園東龍、新雹塘市發(fā)區(qū)、荷新塘碎郊區(qū)——本項(xiàng)隊(duì)目屬錯(cuò)于新喬塘郊彩區(qū)板攤塊31區(qū)域唯市場(chǎng)桑－板塊依概念大概恰念（輕間接絡(luò)競(jìng)爭(zhēng)濱）：東部蒸板塊總-—會(huì)—番佛禺、頭從化藏、花絕都、撐南?？蛻裘┨卣靼瘢赫J(rèn)同宮郊區(qū)扇發(fā)展禍及較慢優(yōu)越幫的社罵區(qū)環(huán)蠢境，題外遷潤(rùn)郊區(qū)燙板塊宣居住塑；競(jìng)爭(zhēng)斬要點(diǎn)寶：番禺伯已較澤成熟庫(kù)，花畝都在模崛起葉，相陷比之死下，朱東部見(jiàn)板塊缸的地搬理位壺置及較前景形（居泊住、緣瑞工作讀連接怖較便券捷）腸占優(yōu)陰，但碗現(xiàn)狀硬待改貪善→提示恢：慚板塊岸競(jìng)爭(zhēng)惱策略嫁－做任大區(qū)杰域市仁場(chǎng)（稍東廣弦州）界；借售力城腥市亞矛運(yùn)市送政建鴿設(shè)32區(qū)域退市場(chǎng)方－板塊判概念中概始念（去間接菌競(jìng)爭(zhēng)修）新塘殃板塊退——君新天剛河?xùn)|笨圃板尸塊、翁黃埔駐板塊因、開爸發(fā)區(qū)伸板塊滋、蘿屢崗－自科學(xué)磚城板送塊客戶打特征州：工作諸區(qū)域個(gè)集中贈(zèng)東部遭，認(rèn)卡同東側(cè)板塊滿區(qū)域熄，離郵工作陪區(qū)域耳近為踐首選肆原因山，首夕次置纏業(yè)者不受價(jià)沙格影遇響因際素大需；二儀次置尤業(yè)者駕重視君環(huán)境蘿（內(nèi)辟外）分、配刊套、間交通競(jìng)爭(zhēng)煙要點(diǎn)濟(jì)：新塘信板塊對(duì)首歉次置咐業(yè)者吊要有閘價(jià)格濫優(yōu)勢(shì)金；對(duì)然二次免置業(yè)蘭者，送在環(huán)泊境（暫先天澇性）累、產(chǎn)煉品（忌后天周性）瓶較具寨主動(dòng)攝性，威同時(shí)缺提升繪配套烘素質(zhì)→保提支示：喂板狐塊競(jìng)敬爭(zhēng)策堆略－收最大硬化挖勺掘環(huán)唇境資依源，抽重建鑰區(qū)域貼形象德（大之形象?。瓍^(qū)嚇域城桌市感撇，小這形象之－項(xiàng)靜目高飲性價(jià)躍比）33區(qū)域殺市場(chǎng)素－板塊見(jiàn)概念小概盤念（渴直接間競(jìng)爭(zhēng)忌）：項(xiàng)目氏板塊研－廣址園東口、新獵塘市用區(qū)客戶斃特征覆：工作虎區(qū)域潔集中臣東部檢，熟顫悉東盯部板巡壽塊，疼重視翻小區(qū)粗綜合纖質(zhì)素競(jìng)爭(zhēng)眼要點(diǎn)爆：擁有虛優(yōu)越薪的配炮套、夏環(huán)境甲、產(chǎn)忘品，柜樹立鍵樓盤魄口碑賴，產(chǎn)戀生品省牌標(biāo)坊桿效選應(yīng)→乓提示陽(yáng)：以偷產(chǎn)品絲式細(xì)分核和創(chuàng)墳新為登基礎(chǔ)容，攜廊手品罰牌配須套（槽運(yùn)營(yíng)臣），灘關(guān)注唯小眾似傳播34區(qū)域硬市場(chǎng)股—供需月整體商分析強(qiáng)（以潮廣園監(jiān)東－帆新塘叛板塊西為主掉）萬(wàn)㎡增城批準(zhǔn)預(yù)售面積增城成交登記面積新塘－廣園東批準(zhǔn)預(yù)售面積新塘－廣園東新塘成交登記面積2002年109.176.787.261.332003年94.9102.875.982.22004年72.7110.258.2882005年77.2133.96298.1成交仇登記膊面積況＝批夾準(zhǔn)預(yù)包售成芳交面打積＋紅現(xiàn)樓樓成交換面積區(qū)域好市場(chǎng)潑預(yù)售貧商品套房供寇需分門析（2劇00謊2－茄20驗(yàn)05暖）→機(jī)會(huì)裝：區(qū)域昆物業(yè)蓋價(jià)格丑相對(duì)業(yè)較低刃，有晶利于偉形成綿價(jià)格瀉梯度急，吸停納因冊(cè)市區(qū)長(zhǎng)高樓灣價(jià)而依被擠絮壓出伐來(lái)的劇需求乞；區(qū)域胳價(jià)格漏處于禾上升潮通道盞，項(xiàng)崖目存偷在一肯定的兼利潤(rùn)茫拓展壟空間防；→挑戰(zhàn)姑：區(qū)域殲價(jià)格爽雖處臉于上舅升通疏道，輛但仍垃處于弱低位蹈，客罷戶對(duì)喚區(qū)域銜物業(yè)老價(jià)值困需要稻重新材建構(gòu)憲，成獨(dú)功與蜂否，口將直麻接影夫響到也本項(xiàng)駝目的味價(jià)格濾拉升貝。新塘瘦－廣新園東望市場(chǎng)擾供需菊占增綿城2/戀3以上程的份般額，坐近三卻年（20川03－20育05）供寶應(yīng)量攀持續(xù)掀減少挽，需承求量羞穩(wěn)步網(wǎng)增加勸，出舅現(xiàn)供扯＞求倍局面20登02年之藏前的糖存貨麻在價(jià)崗格上聾較有飼吸引梨力，寨占有府一定反市場(chǎng)炊份額35區(qū)域勸市場(chǎng)縱—供應(yīng)謎分析混（競(jìng)繭爭(zhēng)對(duì)奴手）板塊項(xiàng)目2006下半年供應(yīng)－物業(yè)2006下半年供應(yīng)量物業(yè)廣園東金地·荔湖城類別墅洋房、獨(dú)立別墅類別墅洋房150套，獨(dú)立別墅26套碧桂園·鳳凰城獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅，多層、小高層別墅213套；洋房余貨約50套翡翠綠洲小高層消化尾貨洋房約300套，新增供應(yīng)疊加復(fù)式洋房約100套新塘新都·盛世名門小高層首期洋房：400套現(xiàn)代城市花園高層消化一期余貨約500套，二期土地平整已經(jīng)完成，但年內(nèi)尚無(wú)動(dòng)工跡象東方名都高層洋房：1000套在建會(huì)所，住宅處于土地平整/打樁階段城市家園高層二期洋房：390套匯美體育花園小高層洋房：280套廣州海倫堡小高層洋房：500套新塘新世界多層八期洋房：200套蘿崗－開發(fā)區(qū)保利林語(yǔ)山莊獨(dú)立別墅、高層獨(dú)立別墅約50套；高層約200套萬(wàn)科城情景洋房、聯(lián)排別墅小高層洋房：132套；情景洋房：約210-220套聯(lián)排別墅：約100套注：預(yù)計(jì)本年度推出200－300套單位雍翠雅園高層高層洋房：238套半山溪谷E墅情景洋房、小高層小高層洋房：80；情景洋房：24套區(qū)域伏市場(chǎng)語(yǔ)近期并供應(yīng)刺總述哈－競(jìng)低爭(zhēng)樓選盤（2鐵00末6下路半年根－2叼00兼7年咸初）36分析撥：總貨萌量：除去熱鳳凰祥城推暑出量潤(rùn)難以除估計(jì)烘之外提，下紙半年矛的貨裂量供郊應(yīng)充吐足，樣洋房扶（多視層、沈小高領(lǐng)層）桌累計(jì)42潮40套，卵類別挺墅、更別墅描合計(jì)浙約65錢0～75煩0套規(guī)模：目竿前區(qū)豆域內(nèi)派除鳳水凰城喬、翡源翠綠溝洲開煎發(fā)量宅與本交項(xiàng)目永規(guī)模榴相當(dāng)掠之外板，其你余項(xiàng)郊目皆竄是中屯小規(guī)線模。低層系高端絨物業(yè)坐：項(xiàng)目傭周邊何目前親僅有符鳳凰汗城供踐應(yīng)，忽大市刃場(chǎng)區(qū)槍域主巾要集問(wèn)中在隱蘿崗洋房腎：貨量野主要戒集中材在新夸塘市令中心跑板塊拔，大顯約占孟總貨渡量的70％。疤這些理項(xiàng)目傳大多戰(zhàn)是中逆小規(guī)口模的默樓盤健，主及要客擾戶以權(quán)新塘新鎮(zhèn)工朽薪階纖層為眼主。診開發(fā)婦商大僚多是嘗本地雕企業(yè)柱業(yè)主療，多教是首勝次進(jìn)默入房碑地產(chǎn)克開發(fā)追行業(yè)怪。大浙多數(shù)疼項(xiàng)目袋開發(fā)瞎水平埋一般拔，戶殼型特渣色不右明顯劣，仍盟然停且留在置解決法基本竿居住敵要求洋的層圈面上區(qū)域舉市場(chǎng)—供物應(yīng)分賭析（慣競(jìng)爭(zhēng)方對(duì)手逃）提示訴：項(xiàng)目頑區(qū)域漆未來(lái)巨潛在窮競(jìng)爭(zhēng)靠對(duì)手隊(duì)：荔蔥城和羅黃的躍30屈00紹畝低迷容積鏡率項(xiàng)斯目；氧中新柄恒大用50敢00受畝，東廣園敬路東舊段合判生項(xiàng)推目3匪00劣0畝岡，預(yù)賣計(jì)2靜00恨7年渾下半孔年后撫入市胖，對(duì)禍項(xiàng)目認(rèn)1期湯影響悅甚微37→機(jī)會(huì)：本項(xiàng)榮目推彎出時(shí)紀(jì)期，食區(qū)域交內(nèi)的大別墅嶄供應(yīng)棋量不覆多，凱再加蓬上產(chǎn)愛(ài)品設(shè)照計(jì)上亦的優(yōu)宿勢(shì)，年本項(xiàng)參目獨(dú)俗立別向墅的舅銷售牙時(shí)機(jī)歡甚佳仇?！魬?zhàn)：因?yàn)榛碧}崗獅的地腦緣優(yōu)盼勢(shì)，房誠(chéng)區(qū)域潔內(nèi)中廣高端角物業(yè)容對(duì)開突發(fā)區(qū)總客戶懸的吸免引將體遠(yuǎn)遠(yuǎn)暈高于索項(xiàng)目床，所復(fù)以項(xiàng)婦目近該期中林高檔顆次物伶業(yè)應(yīng)蒜在線圈上訴究求目角標(biāo)－囑開發(fā)廁區(qū)客縮慧戶，五線下漲執(zhí)行引目標(biāo)尸－拓歉展新痰塘客俱戶；工同時(shí)汪競(jìng)爭(zhēng)唉對(duì)手?jǐn)r復(fù)式散大戶持型也做對(duì)項(xiàng)燈目中網(wǎng)高端養(yǎng)物業(yè)紋造成鄰干擾慘，所盒以項(xiàng)歪目產(chǎn)韻品訴抱求方揮面應(yīng)慢強(qiáng)化吹差異裁性、隱高附耳加值區(qū)域番市場(chǎng)躍上洋綿房的雨供應(yīng)呢量較巴大，信本項(xiàng)額目的再洋房銷銷售援將存驢在一威定的須挑戰(zhàn)預(yù)。但恨是本歉項(xiàng)目液的規(guī)反模、喉資源勿、規(guī)嫁劃、狹戶型卻設(shè)計(jì)串相比纖較其哥他項(xiàng)耽目有袖較大侮的優(yōu)窄勢(shì)，學(xué)因此買高性勾價(jià)比河將是闖解決萍洋房制銷售旋挑戰(zhàn)此的關(guān)搞鍵。區(qū)域喬市場(chǎng)—供肥應(yīng)分釣析（澆競(jìng)爭(zhēng)盯對(duì)手驢）38區(qū)域即市場(chǎng)－典列型項(xiàng)卡目供環(huán)應(yīng)分概析（氏鳳凰賽城）物業(yè)類型戶型結(jié)構(gòu)獨(dú)立別墅2004年2005年2006年1-5月份面積套數(shù)比例面積套數(shù)比例面積區(qū)間套數(shù)比例201-250298%151-200274%151-200208%251-3006919%201-25017924%201-2508433%301-35012034%251-30016822%251-3007530%351-4007220%301-35022129%301-3504719%401-450257%351-4007410%351-400114%451-500206%401-450122%401-45021%500以上216%451-50041%500以上156%500以上699%桐林人家：230套合計(jì)356100%合計(jì)754100%合計(jì)254100%聯(lián)排別墅151-1607651%181-1907249%合計(jì)148100%概況終：連彼續(xù)兩堆年均瞇以別山墅為員主推秀貨量漏，06年減捐少了怨洋房革及類塘別墅細(xì)洋房外供應(yīng)腳量，予專攻匙別墅獨(dú)立辟別墅原：廣滋園東鍵的主儉要供肯應(yīng)貨伸量；娘大戶清型供秒應(yīng)(≥逐35龜0㎡)呈逐適年下獅降趨嫌勢(shì)：20瓦04年－20懸06年三咳年間堤，分憶別由39％→22％→11％提示躁：項(xiàng)攤目獨(dú)屋立別允墅10移0坊與偏鳳凰殲城處巾于完途全競(jìng)央爭(zhēng)關(guān)短系聯(lián)排墻：15溪0－19顧0㎡，與慚項(xiàng)目暴特色案洋房誦（三賣疊院泊）相劑近，竹目前20授06年無(wú)拌新貨繳供應(yīng)洋房次：舒殊適三唱房為或主，界標(biāo)準(zhǔn)腫和舒賢適四刮房在20痛05年消痕化殆鋸盡提示杏：項(xiàng)況目標(biāo)閱準(zhǔn)3房和2房與勁鳳凰騎城無(wú)嘴競(jìng)爭(zhēng)請(qǐng)關(guān)系39物業(yè)類型戶型結(jié)構(gòu)2005年2006年1-5月份洋房戶型面積區(qū)間套數(shù)比例房屋戶型面積區(qū)間套數(shù)比例兩房?jī)蓮d61-70112%三房二廳121-1302630%71-80335%四房二廳171-1805463%81-9011018%221-23067%三房二廳91-100224%合計(jì)86100%101-110132%121-13022135%141-150224%161-180437%171-180112%四房二廳161-1808814%181-190284%合計(jì)627100%區(qū)域揮市場(chǎng)－典糊型項(xiàng)魯目供泳應(yīng)分齒析（睛鳳凰宰城）2005推售量2006推售量別墅75450％48485％類別墅洋房14810％－－洋房62740％8615％40物業(yè)類型戶型結(jié)構(gòu)獨(dú)立別墅2004年2005年2006年面積區(qū)間套數(shù)比例面積區(qū)間套數(shù)比例面積區(qū)間套數(shù)比例221-2306376%無(wú)新推貨無(wú)新推貨281-2901619%300以上45%合計(jì)83100%（多）聯(lián)排別墅（含四孖屋）171-18014875%無(wú)新推貨無(wú)新推貨191-2002513%231-2402412%合計(jì)197100%洋房間隔面積區(qū)間套數(shù)比例無(wú)新推貨三房121-1308414%161-1708414%201-210569%兩房71-8015326%201-210366%復(fù)式141-150183%291-300203%300以上9416%合計(jì)593100%區(qū)域膛市場(chǎng)－典賄型項(xiàng)幸目供增應(yīng)分之析（闊翡翠激綠洲觸）412004推售量2005、06推售量別墅8330％－－類別墅洋房19770％－－洋房－－593100％洋房?jī)S：面積診區(qū)間況分化嫂嚴(yán)重撇，以油80斗平米熔的兩嶺房、僅12賭0－盟17伶0的螞三房賞、3荒00垂平米謹(jǐn)以上侄的戶油型為戚主，絞出現(xiàn)碗80筍－1檢20報(bào)平米酷的戶西型斷破層別墅摘：集中裝于2酷00拆～3悔00喇㎡，當(dāng)與本撫項(xiàng)目額10黑0坊穗相近冤，但繁目前疫20武06替年無(wú)漆新貨廁供應(yīng)類別竭墅洋桑房：集中固于1拒80弓㎡，堤與本國(guó)項(xiàng)目宏三疊崇院相粉近，屈但目脊前2草00聾6年男無(wú)新奧貨供判應(yīng)區(qū)域蹄市場(chǎng)－典職型項(xiàng)搞目供掏應(yīng)分物析（水翡翠悄綠洲鞏）42區(qū)域絲式市場(chǎng)－典斑型項(xiàng)蚊目供烤應(yīng)分婦析（蘋保利慌林語(yǔ)寒山莊混）獨(dú)立丑別墅聯(lián)排租別墅洋房100%34合計(jì)35%12431-44065%22361-370比例套數(shù)面積區(qū)間100%186合計(jì)4%8301-3106%12291-3004%7271-2806%11261-27017%31251-2609%16241-25047%87221-2308%14211-220比例套數(shù)面積區(qū)間100％308合計(jì)2%6191-2002%6161-17022%68111-12031%96101-11031%9691-100三房12%3681-90二房百分比套數(shù)面積區(qū)間戶型保利斃林語(yǔ)蓮山莊獨(dú)立頸別墅捐：以36介0平米彩為主聯(lián)排結(jié)別墅論：以23鞋0平米染以下病單位胸為主洋房等：以90－12伍0的三叨房為卸主43區(qū)域果市場(chǎng)－典可型項(xiàng)頸目供到應(yīng)分丘析（叫萬(wàn)科掘城）獨(dú)立別墅4套（700平米、500平米、400平米2套）聯(lián)排別墅情景洋房100%97合計(jì)56%5417028%2720016%16250百分比套數(shù)面積100%204合計(jì)33％6820067％136140百分比套數(shù)面積萬(wàn)科長(zhǎng)城主力離戶型器為聯(lián)庫(kù)排別金墅17咬0～20妖0平米恨為主緣瑞；情賽景洋裝房以14忍0平米輔為主該兩做盤位皇置甚惕近，川萬(wàn)科犯城推室售貨青量面慚積剛拖好為云保利夠林語(yǔ)研山莊蚊的面辱積空剪缺，依形成晃互補(bǔ)壇關(guān)系寶，減麻少直昆接競(jìng)輩爭(zhēng)的胳強(qiáng)度44區(qū)域武市場(chǎng)－供陸應(yīng)小拒結(jié)：廣園啊東板森塊樓兄盤主少推別度墅、先類別彩墅洋輪房，襲面積蘇以20俗0～25肚0平米占為主錘力戶肝型；握分階合段集付中推嫁售某誘種物缺業(yè)類亦型，踐如鳳喘凰城05年主惠推洋薄房、06年則白主推難別墅友；翡至翠綠舒洲則04年主奏推別形墅、廚類別辯墅、05年主仇推洋后房；億兩者檢在推萬(wàn)貨物掉業(yè)的候時(shí)機(jī)屠選擇族上都融避免邀與對(duì)怒手同勇一時(shí)私間推蘆售新塘它板塊詠則主慌推洋解房，悅以中搶小戶光型為蜘主；系一房筑單位油以40～50詞㎡為主;二房掩單位掛以75～85敬㎡為主;三房嘉以11然0～13得0為主鋸，少奔量推轎售15蠻0㎡以上潑四房葉單位廣園鼻東板作塊與捆新塘新板塊存的戶杏型面番積形們成良隸好的棋互補(bǔ)鍬關(guān)系援，針青對(duì)各緞自的問(wèn)目標(biāo)釋群體訓(xùn)，使堅(jiān)新塘注區(qū)的艱總體倘貨量損得以促平均各地消肝化(不自輕覺(jué))45區(qū)域擇市場(chǎng)－典寇型戶千型競(jìng)炊爭(zhēng)分鉛析10仔0坊搜－獨(dú)繞立別任墅與本器項(xiàng)目錘10成0坊涌形成拘直接艦競(jìng)爭(zhēng)擁的有鳳凰吵城、斤保利姨林語(yǔ)扮山莊盤、萬(wàn)志科城10殲0坊的獵優(yōu)勢(shì)纏在于摘山水哭資源使和產(chǎn)她品設(shè)綁計(jì)競(jìng)爭(zhēng)江對(duì)手基貨量溜不多毒（26重5套左曉右）獨(dú)立辯別墅母的稀瓣缺性優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)套數(shù)鳳凰城價(jià)格低，且?guī)菅b修；花園面積大。產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般；外部景觀資源一般。存貨約60套左右；國(guó)慶推出約200套。林語(yǔ)山莊位置好，更近市區(qū)和蘿崗中心區(qū)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般；外部景觀資源一般。存貨約2－3套。萬(wàn)科城數(shù)量少，只有4套外部景觀資源一般4套注：煙這里葉僅以根戶型蛇做簡(jiǎn)水單項(xiàng)睡目比想較，誰(shuí)綜合青分析嫂詳見(jiàn)糕第三榆章項(xiàng)襪目競(jìng)陸爭(zhēng)力低分析逼（下晃同）46區(qū)域母市場(chǎng)－典譜型戶靈型競(jìng)俯爭(zhēng)分存析三疊約院舅－類毀別墅翠洋房?jī)?yōu)勢(shì)劣勢(shì)套數(shù)鳳凰城價(jià)格低，且?guī)菅b修。產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般；密度高。存貨不足10套。林語(yǔ)山莊位置好，更近市區(qū)和蘿崗中心區(qū)。產(chǎn)品設(shè)計(jì)一般。存貨不到20套。萬(wàn)科城位置好，更近市區(qū)和蘿崗中心區(qū)；景觀資源一般；總體規(guī)模小。聯(lián)排：97套，其中170－200平米有81套。情景洋房（160平米）：204套與本蒙項(xiàng)目覺(jué)三疊倆院形規(guī)成直屬接競(jìng)翠爭(zhēng)的望有鳳凰置城、折保利撞林語(yǔ)慰山莊芳、萬(wàn)抗科城跨的聯(lián)究排別閣墅、命四孖即屋和橡萬(wàn)科美城的忘情景究洋房相比匆鳳凰潮城、酒保利折林語(yǔ)幻玉山莊從的聯(lián)勿排別栗墅和字四孖獻(xiàn)屋，垮有較悉大的循產(chǎn)品碗設(shè)計(jì)戲優(yōu)勢(shì)響，且湊擁有移更好譯的山旅水資撐源萬(wàn)科當(dāng)城在笑產(chǎn)品鍛與三頂疊院押相當(dāng)煎，但葉區(qū)位扯更好惰、推梳出更闊早（緩盡管意在景艱觀和礙規(guī)模雷上處憂于劣擇勢(shì)）稍，會(huì)講分流遺部分畝開發(fā)菌區(qū)客知戶受到結(jié)市場(chǎng)打平層輝或復(fù)越式大棕戶型大的干櫻擾，練所以產(chǎn)品歌訴求宜方面眾應(yīng)強(qiáng)債化差置異性灶、高愉附加怨值47區(qū)域資市場(chǎng)－典榜型戶慶型競(jìng)句爭(zhēng)分療析15吳度洋征房－君小高霧層15絡(luò)度洋機(jī)房：取鳳凰均城、寬翡翠徐綠洲話、開仁發(fā)區(qū)薄的洋鏈房，桃但主川要的延前兩慌者基區(qū)本為燙16櫻0m縫2以總上的刷大戶助型，形成勾直接虛競(jìng)爭(zhēng)寒的是肆新塘朗鎮(zhèn)板鐮塊的埋東方災(zāi)名都胞、盛亭世名衫門、團(tuán)新塘妄新世準(zhǔn)界、莫城市鉆家園幾何買公寓求－電潮梯多呀層1房果：2槍00拋7年匹入市罩，基妻本無(wú)案競(jìng)爭(zhēng)討對(duì)手；2房季面臨蜂新塘希鎮(zhèn)板現(xiàn)塊小糠戶型燃競(jìng)爭(zhēng)，后健者為房誠(chéng)普通搬2房形戶型15度洋償房：戰(zhàn)戶型刪為大學(xué)眾產(chǎn)沿品，檢市場(chǎng)甘差距至不大默，；坐在一特梯兩網(wǎng)戶、努朝向盯、通股風(fēng)方燃面做涌得更枝好；盜所以產(chǎn)品頂訴求鋼方面廣應(yīng)強(qiáng)汁化設(shè)頂計(jì)科放學(xué)性崇、住坦居的草舒適汁性幾何陽(yáng)公寓濱：1房市階場(chǎng)空售白，2房戶翠型緊胳湊實(shí)惹用，鬧可偷讀換面踩積，告且通好風(fēng)、承景觀養(yǎng)質(zhì)素斗優(yōu)越亡，高耍性價(jià)弦比產(chǎn)品壁訴求祖方面蛾強(qiáng)調(diào)件城市江新生別活48區(qū)域尺市場(chǎng)－典賣型項(xiàng)紡目?jī)r(jià)奇格分滑析價(jià)格心分析趴表（2攪00嶺4－只20羞06除）板塊項(xiàng)目物業(yè)類型價(jià)格2004年2005年2006年廣園東碧桂園·鳳凰城獨(dú)立別墅7000（帶裝修）7500（帶裝修）8000（毛坯帶園藝）－上半年10000－11000（裝修＋園藝）－十一聯(lián)排別墅4500（帶裝修、園藝）5000（帶裝修、園藝）5500元/㎡（帶裝修、園藝）洋房4000（帶裝修）3300(鳳盈苑)（帶裝修）5000(鳳嶺苑)（帶裝修）5000－鳳嶺（帶裝修）3800－鳳盈（帶裝修）翡翠綠洲獨(dú)立別墅7000-8000（毛坯）8700（毛坯）12000（毛坯）06年上半年尾貨的價(jià)格不具有參考性（多）聯(lián)排別墅（含四孖屋）5000（毛坯）5800（毛坯）7000（毛坯）06年上半年尾貨的價(jià)格不具有參考性洋房——一期4000（毛坯）二期4500-4700（毛坯）新塘新塘新世界洋房2800（帶裝修）2900-3000（帶裝修）3300（帶裝修）－上半年4300（裝修800）－十一蘿崗－開發(fā)區(qū)保利林語(yǔ)山莊獨(dú)立別墅——8500-9200（毛坯）13000（毛坯）聯(lián)排別墅6500（毛坯）7500-8500（毛坯）洋房多層4500（600）小高層5800（帶裝修）－上半年；6100（帶裝修）－十一49區(qū)域輸市場(chǎng)－典澆型項(xiàng)蒜目?jī)r(jià)育格分客析價(jià)格跑走勢(shì)喬表（2痕00恒4－概20梅06劍）05年/04年06年上半年/05年備注廣州大市10.37%13.17%鳳凰城獨(dú)立別墅7.14%13.33%聯(lián)排別墅11.11%12%洋房12.5％11.11％06年9月新推出40套170平米大戶型單位，均價(jià)6200元/平米，帶裝修。但銷售狀況一般。翡翠綠洲獨(dú)立別墅16%06年上半年尾貨的價(jià)格不具有參考性聯(lián)排別墅14%06年上半年尾貨的價(jià)格不具有參考性洋房15%新塘新世界洋房7.1%10%保利林語(yǔ)山莊獨(dú)立別墅26.3%聯(lián)排別墅23.1%洋房15.5%分析申：受到誼大市萍的影聰響，耍價(jià)格植呈現(xiàn)浮上升金趨勢(shì)扯（廣呀州房示價(jià)兩勉年內(nèi)故上漲巡壽近30％）帝，增壞城總撤體上惰漲約20％，06年上允半年綁漲幅霸即超項(xiàng)過(guò)20藝05全年龜漲幅大市已的整佩體上覽揚(yáng)，后帶動(dòng)廣了競(jìng)拌爭(zhēng)對(duì)叨手價(jià)稈格的茶節(jié)節(jié)船走高規(guī)，而噸且06年上剪半年焦的上窩漲幅鵲度均羽大于06年。歲可以之看到罷，06年上糾半年繪競(jìng)爭(zhēng)惜對(duì)手培的各辱種物陡業(yè)類豆型漲猶幅均夜超過(guò)10％。保利云林語(yǔ)頓山莊黨的表葡現(xiàn)極茅為搶鴿眼，丘與其滔地處捧科學(xué)疼城且啊當(dāng)時(shí)亂沒(méi)有證競(jìng)爭(zhēng)卵對(duì)手翼有關(guān)注：嚼新塘趕市區(qū)朗洋房情毛坯彼均價(jià)32哄00元/m捕2；萬(wàn)廢科城莖十月疤底開勝盤，設(shè)情景無(wú)洋房球毛坯次均價(jià)62涉00－65辯00笛/江m250區(qū)域摔市場(chǎng)－典各型項(xiàng)壟目銷教售速壩度分杏析市場(chǎng)粉供需聰－典薄型項(xiàng)掃目物氣業(yè)成儀交情崖況（臂20旬04咐－2亦00懇6）板塊項(xiàng)目物業(yè)類型成交情況2004年2005年2006年1-5月份廣園東鳳凰城獨(dú)立別墅600套/年；50套/月350套；70套/月聯(lián)排別墅130套/年；10套/月——洋房560套/年；47套/月120套；24套/月翡翠綠洲獨(dú)立別墅

10套；2套/月（尾貨）聯(lián)排別墅（含四孖屋）

30套；5套/月（尾貨）洋房

約300套；60套/月65套；13套/月新塘新塘新世界洋房500套/年；42套/月650套/年；54套/月155套；31套/月盛世名門洋房250套；50套/月蘿崗－開發(fā)區(qū)保利林語(yǔ)山莊獨(dú)立別墅2005年10月開盤34套；11套/月28套；4套/月聯(lián)排別墅170套；57套/月——洋房154套；51套/月256套；51套/月51區(qū)域醋市場(chǎng)－典乎型項(xiàng)狂目銷敵售速削度分爭(zhēng)析市場(chǎng)杠供需鉆－典繼型項(xiàng)蹤蝶目物貴業(yè)成泛交情犬況（錯(cuò)20味04液－2句00勁6）分析玩：鳳凰辦城獨(dú)距立別采墅貨仿量銷慌售速已度遠(yuǎn)尋高于栽翡翠犬綠洲塘及保茂利林旬語(yǔ)，曲總結(jié)近原因博有：1、鳳壁凰城篇起價(jià)升低，錦樹立滑薄利逐多銷傭形象雅；2、鳳僻凰城嘩規(guī)模漸大，僻從而匙商業(yè)取、交埋通、計(jì)教育魄、娛菊樂(lè)配吉套較捐其他淡兩盤央齊全為；3、媒首體投酷放量賴大，跪知名邀高，桐獲得回當(dāng)?shù)亻W人認(rèn)親同后躍，小坦眾營(yíng)備銷效狀果佳賭。保利耳林語(yǔ)巨、翡望翠綠拖洲聯(lián)煎排別指墅相凡對(duì)獨(dú)勸立別搜墅銷陸售速慶度快抵，原悄因有壩：1、兩嗎盤的旬別墅焦起價(jià)劇高，窗與鳳叉凰城值貨量黎進(jìn)行貝比較偷，產(chǎn)仇品性甲價(jià)比千不高2、兩采盤的禮聯(lián)排間別墅寨產(chǎn)品非均比能鳳凰御城優(yōu)中良，千