廣州市某集團項目營銷策劃報告

金地?荔湖城營銷策劃報告2006-10-101目錄第一章荔湖城面對一個什么樣的市場第二章荔湖城針對的客戶第三章荔湖城競爭力分析第四章荔湖城占位與突破第五章荔湖城整體營銷策劃執(zhí)行方案2第一章荔湖城面對一個什么樣的市場1、廣州城和廣州人2、廣州的經濟環(huán)境背景3、新敏感時期的廣州房地產市場4、新敏感時期的區(qū)域房地產市場5、大盤營銷經驗小結3廣州－最包容的城市注：廣州十三行期間，粵海關外貿收入占當時中國沿海全部外貿收入的80％，而近代中國白銀的60％來源于以上的對外貿易順差。隋唐五代：廣州業(yè)已是世界著名的港口城市。近代：清代的廣州十三行聞名遐邇，可謂上接唐宗市舶，下通五口開放。自1686－1842年間，歷經150余年，前后壟斷中國對外貿易85年?，F(xiàn)代：20世紀后期全方位的改革開放，尤其是港、澳的相繼回歸，整個華南珠江三角洲連成一片整體，在中國大陸率先完成了由封閉的傳統(tǒng)內陸文化（農業(yè)文化）向開放的現(xiàn)代工業(yè)文化（海洋文化）的轉型，集中表現(xiàn)在體制和觀念的轉變和創(chuàng)新。今天的廣州儼然是一個商業(yè)大舞臺，是一個各種生存規(guī)則和游戲規(guī)則并存的大舞臺——“你我一起唱響”4廣州－溫厚的世俗文化文化：在人們的印象中，珠三角文化意識淡薄；但當你走進廣州，就會體會到廣州不是沒有文化——只是主宰這個城市的不是那種抽象、優(yōu)雅、遠離現(xiàn)實生活的文化，而是一種溫厚的世俗文化。特征：強烈的平民色彩，是一種世俗文化、市民文化、商品文化，其特征是重商性、開放性、兼容性、多元性、直觀性、平民性、靈活性，可概括為“新、實、活、變”。注：許多城市廣場、公園（如海珠廣場、沙面/白云山公園），會看到市民在下棋、跳舞、唱粵劇，還有老少合唱老歌，旁邊有拿琴伴奏的或清唱－洋溢著一種愉悅、青春的快感5廣州人－價值觀價值觀：只在乎能真實落入手中的點點滴滴，再遠大的理想到了廣州人手里，都另有一套物化、量化的判定標準－具體的票子、房子、車子、健康保險－全都是實實在在的東西。6廣州人－消費觀以房地產開發(fā)為例，廣州地產開發(fā)是“柚木地板加大理石頭”，意思是說廣東發(fā)展商普遍在交樓時的貨真價實與價廉物美方面更加著力與用心，因為廣州消費者在判斷比較時會更傾向于注重物品的價格平與用料實這方面的因素，即貨真價實，強調性價比。注：與之形成對照的是，深圳發(fā)展商所賣的則是“另外一種可能”。比如第五園、十七英里——試圖以個性化的產品尋找市場中的差異以求能夠搏出位，即希望向消費者提供“另外一種可能”，或者說傾向于創(chuàng)新。7社會消費指標2005年，廣州市汽車等消費熱點持續(xù)升溫，交通消費比去年增長了93.1%。旅游、文化休閑等消費亦大幅增長。數據來源：廣州市2004－2006年統(tǒng)計年鑒社會消費指標地區(qū)2003200420051社會消費品零售額增長率廣州9.02%12.10%13.35%增城10.1%12.34%11.08%2消費熱點私人汽車擁有量/百人廣州2.346.3增城——————廣州—增城年度社會消費指標（2003-2005）社會整體消費力強勁，消費需求快速增長，新一輪消費升級特征明顯。社會消費品零售總額穩(wěn)居全國第三位，以私用汽車、住房為代表的消費熱點持續(xù)上升→機會：強勁的消費力為房地產投資、消費提供有力支撐→機會：私家車的逐步普及，旅游休閑文化的興旺，廣州居民的消費觀念升級，是郊區(qū)大盤投資開發(fā)的有利因素之一。8固定資產投資狀況廣州市年度固定資產指標（2003-2005）

固定資產指標2003年2004年2005年1固定資產投資(億元)數額1175.171348.931445.33增長率16.44%14.79%7.15%2基本建設投資(億元)數額454.94606.42708.23增長率60.04%33.30%16.79%3房地產開發(fā)投資(億元)數額419.48477.03488.86增長率-1.62%13.70%2.50%4GDP增長率廣州15.2%15%13%增城14.62%13.04%13.9%5房地產開發(fā)投資/GDP（%）11.16%10.72%9.56%數據來源：廣州市2004－2006統(tǒng)計年鑒固定資產投資持續(xù)增長，其中基本建設投資力度強勁，其增長率連續(xù)三年均高于房地產開發(fā)投資和GDP增長速度房地產開發(fā)投資/GDP近三年在10％左右，趨勢平穩(wěn)；在宏觀調控下，廣州房地產開發(fā)投資只是略有波動，顯示廣州市房地產市場相對的成熟、健康、穩(wěn)定?！崾?：2010年前是廣州進行城市建設和改造的關鍵期，軌道交通、快速路建設使城市功能不斷完善、城市面貌發(fā)生巨大變化→提示2：廣州市固定資產投資/GDP（1445/5115）的比重接近30％，這意味著提高資本/勞動比率已經具備了良好的大環(huán)境背景，它將進一步反作用于區(qū)域的城市化建設和工業(yè)化建設9市政基礎建設－東廣州向東……政策：本屆政府工作重點－東部亞運工程交通：結合亞運工程，大力改善東部交通狀況－軌道交通、快速路環(huán)境：青山綠水工程、燃氣出租車與東部市場直接相關的市政建設工程軌道交通：到達蘿崗區(qū)有4號線、7號線地鐵，到新塘有市郊列車線，直達荔城途經新塘有9號線地鐵。

快速路：永九路（永和-九佛）的建設、107國道拓寬為八車道、廣園路限制大型貨車等。根據《新一輪廣州城市總體規(guī)劃前期研究報告》，

2010年，“一主三副”的網絡城市格局基本形成，空間拓展目標基本實現(xiàn)。

“一主三副”：將以中心主城區(qū)為“一主”，在中心主城區(qū)南、東、北發(fā)展三個副城區(qū)，即南沙、花都、蘿崗－新塘副城區(qū)。其中東部新城以蘿崗區(qū)為依托，沿黃埔－增城－東莞方向拓展的發(fā)展帶形成10人口素質和生活指標廣州—增城度居民生活指標(2003-2005)

居民生活指標地區(qū)2003200420051戶籍人口增長率廣州0.78%2.07%1.74%增城-0.05%0.96%——2恩格爾系數廣州38.93%38.31%37.31%增城——————數據來源：廣州市2004－3006統(tǒng)計年鑒、《廣州市2005年全國1％人口抽樣調查主要數據公報》廣州市人口增長平穩(wěn)，素質不斷提高：戶籍人口平穩(wěn)增長，常住人口不斷下降（較5年前減少了45萬）→提示：

它說明伴隨廣州產業(yè)結構的調整，高新技術產業(yè)、制造業(yè)、物流業(yè)比重不斷上升，對低學歷的外來打工者需求減少，而高素質人群需求不斷提升，這一現(xiàn)象在開發(fā)區(qū)、城市周邊亦得到印證。向東……11人口素質和生活指標恩格爾系數持續(xù)下降，但相比其他城市相對較高，皆因為廣州人對吃的情有獨中?！崾荆骸俺栽趶V州”，是全國導游和到過廣州游客的口頭禪調研教育類消費——增城區(qū)域教育類消費徘徊不前→機會：新的消費升級（教育）正在醞釀——目前東部品牌地產發(fā)展商對教育配套的重視即是明證（鳳凰城、萬科城）

飲早茶，嘆世界——不僅僅是物質消費，更是一種精神享受，所謂的“嘆返一杯”，成了廣州人歇口氣、提提神、會會友的好機會。12人口素質－項目區(qū)域開發(fā)區(qū)：截止2005年12月，外商直接投資項目2212個，引進內資項目3223個，其中世界500強跨國公司已有94家于此投資設廠。重點龍頭是汽車制造業(yè)（廣州本田）、石油化工業(yè)（廣州石化）和高新科技業(yè)新塘：產業(yè)發(fā)展又以承接廣州、東莞的中小規(guī)模的內資企業(yè)為主，共有4000多家大小企業(yè)，與南沙、花都產業(yè)區(qū)相比，東部產業(yè)區(qū)的原有基礎雄厚，結構互補強勁的經濟實力匯聚大量的高知人群，其中部分開發(fā)區(qū)員工是跨國企業(yè)職員，形成一定的國際氛圍濃郁，為區(qū)域帶來多元、旺盛的居住和消費需求。13經濟環(huán)境背景小結→機會：開發(fā)區(qū)（蘿崗）：政府＋外貿＝GDP；新塘：民營資本＋無為而治＝GDP；共性：——產業(yè)聚集、經濟有活力、城市大幅度建設剛剛起步、中高素質人才呈聚集勢頭，地產開發(fā)醞釀機會中國經濟將越來越向珠江三角洲、長江三角洲、京津環(huán)渤海這三個大城市區(qū)（群）集聚；中國目前三大城市群只占全國ＧＤＰ的38％，其聚集和創(chuàng)造財富的作用遠未發(fā)揮?！皥蟾妗碧岢龅膽?zhàn)略目標是：2020年三大城市群的財富聚集能力達到全國ＧＤＰ的65％，——未來的發(fā)展仍有較大的提升空間（經濟觀察報）14商品住宅市場分析數據來源：廣州市2003－2005統(tǒng)計年鑒、廣州市國土資源和房屋管理局2003年2004年2005年商品住宅施工面積(萬㎡)3161.933471.583409.09增長率（％）-1.30%9.79%-1.80%商品住宅竣工面積(萬㎡)902.97796.46664.25增長率（％）3.64%-11.80%-16.60%批準預售住宅面積(萬㎡)762754681增長率（％）-0.39%-1.05%-9.68%預售住宅銷售面積(萬㎡)909963919增長率（％）15.06%5.94%-4.57%廣州商品住宅市場分析（2003－2005）分析商品住宅的施工量在2004年有較大幅度增長，而總體上基本穩(wěn)定在3300-3400萬㎡/年，但竣工量則在2004年開始下滑，原因是2004年開始政府嚴格執(zhí)行了施工許可證的審批制度——再加上2005年的海珠城廣場坍塌事故更使整個廣州市的建設審批延遲，從而導致施工量持平而竣工量大減，加劇了原有的供需矛盾2003-2005三年間，一手住宅每年供需缺口均超200萬㎡；一手住宅竣工量減少、批出預售量日漸下滑，顯示市場供應量在逐步萎縮15商品住宅市場分析廣州商品住宅需求狀況－整體（2003-2005）數據來源：廣州市國土資源和房屋管理局銷售狀況200320042005全市狀況銷售面積909963919增長率15%6%-5%原八區(qū)銷售面積554663627增長率8%20%-5%分析：商品住房需求基本穩(wěn)定，然而受宏觀調控政策的影響，整體市場微幅波動，市場發(fā)展基礎良好，趨勢穩(wěn)定。

受供貨量減少、新政使部分買家持幣觀望、價格上漲的三個主要原因影響，2005年的住宅成交量有所下降，成交速度放緩，但市場仍然保持供不應求的態(tài)勢。(2005年廣州市批準預售住宅面積為681萬㎡)→提示：宏觀調控對后市發(fā)展帶來不明朗因素。16商品住宅市場分析廣州商品住宅供需狀況－區(qū)域市場（2003-2005）

2003年2004年2005年批準預售住宅面積(萬㎡)762754681增長率(%)-0.39%-1.05%-9.68%其中：原八區(qū)500491414增長率(%)6.38%-1.80%-15.68%番禺199.88188.27172.51增長率(%)-18.85%-5.81%-8.37%花都62.5774.3294.48增長率(%)27.75%18.78%27.13%預售住宅銷售面積(萬㎡)909963919增長率(%)15.06%5.94%-4.57%其中：原八區(qū)554.31663.19626.76增長率(%)8.90%19.64%-5.49%番禺290.21223.36201.00增長率(%)23.20%-23.04%-10.01%花都64.6676.2590.14增長率(%)41.21%17.92%18.22%分析：在市屬原八區(qū)、番禺區(qū)一手住宅供求量減的同時，花都卻在高速增長，原因在于花都樓市在機場市政建設、區(qū)域產業(yè)發(fā)展（物流、制造）的影響下，前景看好（也與花都樓市的價、量起點較低也有密切關系）。番禺區(qū)片區(qū)供貨量大幅減少，市場供求在2003年的高峰后連年下滑；但隨著交通、生活配套不斷完善及廣州大市的上漲趨勢影響，價格一直上揚。提示：郊區(qū)置業(yè)購買力的持續(xù)性與項目自身及社區(qū)周邊的配套完善、交通快捷程度息息相關，另外與城區(qū)相比一定要有足夠的價格優(yōu)勢。17商品住宅市場分析廣州城區(qū)商品住宅－區(qū)域市場成交比例(2003-2005年)

數據來源：廣州市國土資源和房屋管理局預售住宅東山越秀荔灣天河海珠白云黃埔芳村番禺花都需求比例20034.6%0.7%3.8%18.5%21.3%9.5%0.9%1.7%31.9%7.1%20046.6%0.3%3.8%21.4%22.7%10.7%2.0%1.3%23.2%7.9%20053.6%0.8%1.7%22.4%23.0%12.6%2.6%1.6%21.9%9.8%分析：一手住宅市場格局不斷變化：舊中心城區(qū)（東山、越秀、荔灣）市場比重下降，新中心城區(qū)（天河、海珠、白云）的市場份額持續(xù)上升，郊區(qū)則呈現(xiàn)番禺降而花都升的趨勢。番禺市場份額下降一個重要原因，在于供應在減少；花都市場變化原因與前面相同→機會：廣州住宅市場不斷從舊城向外圍拓展，住宅郊區(qū)化的觀念與消費意識逐漸形成，郊區(qū)住宅市場格局亦在變化，新的郊區(qū)住宅熱點區(qū)域逐漸形成。18商品住宅市場分析廣州商品住宅市場供需結構狀況（2005年)數據來源：廣州市國土資源和房屋管理局戶型結構<40㎡40-60㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡>140㎡批準預售套數比例1.75.721.620.118.415.616.8面積比例0.52.614.416.618.818.628.5預售成交套數比例3.15.419.024.020.116.911.6面積比例0.82.813.020.420.921.220.9分析：2005年商品住宅戶型結構中大面積化趨勢明顯，80至140㎡戶型的供應量占總量的54%，交易量占62.5%，中小戶型顯供不應求趨勢；140㎡以上大戶型供應占總量28.5%，交易占20.9%，大戶型供求基本持平；市場供應結構存在一定的錯位。19商品盆住宅甚市場希分析廣州悉商品漠住宅礙市場勁價格蓋分析滴（2霸00尿3-杏20撐05永）數據爹來源旗：廣掃州市僑國土錯資源勝和房歲屋管岡理局2003年2004年2005年預售住宅成交面積(萬㎡)909963919增長率(%)18.82%5.94%-4.57%預售住宅成交價格(元/㎡)388846185114增長率(%)-6.15%18.78%10.74%分析撕：廣州替近年斑一手廉住宅焦市場退呈現(xiàn)匙價升設量跌括的態(tài)潔勢，襯20愧04痕年是翻重要夫的分卷水嶺限；住宅乘價格水的大年幅攀讓升已盼經造姻成了簡整體謀市場增的波碼動，但住銅宅價競格仍貼然處聯(lián)于上廣升通揮道。銹原因治有三足：1免、土帝地價消格上闊漲；闊2、公長期連積累狹的市兇場供重需不眨平衡旺；3招、市魯民追抬漲心朗態(tài)20商品可住宅灰市場滋分析廣州知商品婆住宅繩價格光分析撲－區(qū)原域市例場（印20園03概－2彼00蝕5）數據午來源抄：廣泰州市票統(tǒng)計片年鑒烈、廣袍州市豬國土叫資源供和房董屋管須理局區(qū)域2003年2004年2005年預售住宅均價預售住宅均價增長率預售住宅均價增長率全市3888461818.78%511410.74%原八區(qū)486453399.77%58219.03%番禺區(qū)2490341237.03%412220.81%花都區(qū)179318824.96%240928.00%分析幅：番禺栗區(qū)2巾00艇3-受20限05錯年的噸住宅雁價格胃增幅省高達鄙65竿.5刺4%事，番憤禺0論3年賴均價柔起步橋低，撿兩年撒以來江隨著殘本區(qū)候配套容、交亮通完翠善，愉及在賠05瞎年集資中推障售豪支宅盤六（別高墅、填豪裝犬洋房態(tài)）的掉推貨近策略佛，均衰價高母位上振揚花都桌區(qū)的蓋價格僵增長逃較快米，原幟因同冊前文季的成施交量廚分析悄－即胸起點耗較低杯（雖羞在2獄00少5年槐達到雙了2料8%甜的年錢增長緩，但牛24肺09民元/哄㎡的屑價格或仍不意及全主市均翻價的榮一半家）、盼同時乒受機腳場市充政建蓄設和饒區(qū)域窄產業(yè)濫發(fā)展狗利好許影響21商品辟住宅符市場芳分析廣州竭城區(qū)交商品金住宅塊成交繳價格悲－區(qū)赤域市賺場（漁20蜜03帶-2乓00任5）數據趣來源菌：廣雅州市咱國土充資源攔和房滅屋管干理局廣州預售住宅東山越秀荔灣天河海珠白云黃埔芳村番禺花都全市成交均價2003年604558425240522647274081311834742490179338882004年666346255422574053464277348134623412188246182005年69696552568564245865491342773565412224095114分析且：近年抗各區(qū)濁住宅錄成交受價格稿持續(xù)疼快速苗上升視，究炮其原芬因是味多方勒面的硬，其渠中，肅最為暴主要燃的原越因是羽：自云住買掠家的負剛性姻需求半、市拖場投裳資需獨求的克同步恨增長解及市偷民追驕漲心達理作艙祟→機會事：助中心翼城區(qū)笑的樓剩價大覺幅上偶升，悟為郊怖區(qū)住滋宅的嚴發(fā)展池創(chuàng)恐造良矩好的累市場胡機遇尋?！鷻C會服：胳中心宵城區(qū)巷的樓圍價大詠幅上丑升，響為郊渠區(qū)住董宅的方發(fā)展壘創(chuàng)依造良摧好的夢市場快機遇塑。22新政煩影響－新侮政前新政群前樓革市（1－6月）滑狀況警良好媽：a.市場竟供應—繼續(xù)波下降信：受到郵開發(fā)餐和銷席售計運劃的丈影響嗽，廣頁州住雖宅歷距年新凳增供位應上躍下半啊年之奔間有遞較大趴的差聯(lián)異，豆普遍觸規(guī)律鐮是下皆半年尚的新腦增供超應一承般比宴上半堤年多陽30蔥％。釀近年裳廣州方市原確十區(qū)提每年意的批學準預扯售面將積大衫約在寺70旗0-摸80雀0萬架平方屬米，續(xù)但從符20庫04染年開憤始，皺新增獲供應爹量開盾始逐詠漸下觸降，礦20碑05棍年更碼是降丟至不歉足7爽00廈萬平元方米扶，只酷有6濕81揮萬平麗方米身。20鉗06能年上附半年銜，全市愉住宅鄉(xiāng)豐新增兇供應周仍維泛持下膽降趨船勢，悟只有陳29槍9萬士平方截米，忽同比哥下降半2.擾6％敞，供綿求缺掏口進典一步獎拉大蠅。半年01上01下02上02下03上03下04上04下05上05下06上供應274352348382312422314408307374299廣州惹原十劣區(qū)住蔽宅供醋應趨穿勢圖（2怨00客1－教20礦05）23新政撿影響－新妙政前b麗、市圣場需旺求—熄成交雪旺盛騾：廣州站市住碎宅成藏交量念從2踢00叫3年奶開始雁躍上錄新臺傻階，扶原十囑區(qū)成鄰交量秀由上機年的世不足濱80凍0萬圣平方判米躍必升至笛突破協(xié)90駝0萬促平方固米。曬隨著欣價格擾的回絮升，沉購房榴者信卸心亦綁同步辦上升歸，近吼年的糕成交肝量呈創(chuàng)上升滿趨勢取，維約持在狡90美0-嚴10殃00恭萬平翻方米恨/年炒之間懇。2史00惡6年猶上半賺年，竟市場險成交愁量繼曬續(xù)保骨持旺癢盛，耽總成捉交量晃達到究49削8.唱4萬陣平米勻，同傅比上弊漲1巾4.騾5％貧。c哭、市海場價其格—跳—快膨速上耐升自2打00頃4年侄開始僅，廣沫州住州宅市僑場成植交均源價一拐舉扭喉轉連規(guī)年下遠降的轉趨勢驢，價徒格持儲續(xù)上餡升。蘋到20植06越年上急半年輛，原十懂區(qū)住辨宅成消交均儉價達譯60友67傻元/鋸平方凝米，冬比2林00厚5年鋒下半上年上調升即藏超過優(yōu)90烏0元瓦/平興方米鄉(xiāng)豐，環(huán)顧比升般幅達跨17纖.6庫％，保是近鐘年的業(yè)最大均升幅淚。樓價央的持古續(xù)快灘速上繭升，渡在買裂漲不瞎買跌梯的心躺理刺蝦激下潤，自深住和鞏投資我客紛件紛入笛市，株住宅哭的成稿交量倍穩(wěn)步泄上升董，而篇供應緊量受杯到土依地供仍應等衡諸因繼素制粥約不除升反多降，兇供需剛缺口罪越發(fā)交拉大扯，市水場供執(zhí)不應校求，放以致目成交范均價宮與消歇化率浴交替掏上升勝。24新政喜影響－新脫政前d卷、“解五一筆”黃葛金周粒樓價死升至地近年球高位做，銷周售形拉勢良哪好20尿06床年6路月廣唉州原宣十區(qū)葉住宅瘋成交刪均價蟲達6膜40境1元蔽/平披方米樂，升運至近聰年的盾最高哈位。巧成交吩面積饅達1吊06郊.2奮3萬舊平方鑒米，乎是歷狹年“可五一揉”黃樂金周筐中成吵交量細最高滋的一押個月追。（候注：醋6月每的成共交登沸記數鑰據一學般是遣反映在5月罵的市剃場交誼易情附況）6月01年02年03年04年05年06年成交65.2669.9277.4388.3292.22106.23增幅7.1%10.7%14.1%4.4%15.2%廣州為原十竿區(qū)住煤宅五扔一黃桂金周況銷售弦趨勢創(chuàng)圖（珍20跌01六－2日00毯5）25新政首影響淹－價跌育量減a.來政肺策：截5月恐底，辛國六殲條、蘿國十予五條宣出臺關于90愉㎡以下局住宅距單位好須占她總建麻面積70微%以上籃的規(guī)劫定，補將使榮未來炒大面寧積戶京型單瞎位成棄為緊表俏商猜品。個人淡購房爬不足5年全刮額征紹收營丟業(yè)稅婚，有攏效打遞擊投挖機購顏房者族，保貨證房蛛產價揭格健爪康發(fā)疫展；加強森對閑程置土獄地管務理，敬限制離別墅聲用地膊供應約，保獻證中續(xù)小戶梳型供腹應量牙充足降；提高揮首付述至三鳴成，槽有效瓜減少柳投機脈購房槐者；增加賭經濟鋤適用健房及僻廉租僵房供泥應，爛解決艙中低甲收入湖者需洽要注：宗20驢06機年6沉月中煙央出簡臺的漠《關作于調連整住別房供覽應結射構穩(wěn)草定住仆房價團格的首意見閉》中訓明確耳規(guī)定殼：“解自2龜00撒6年濃6月革1日軌起，鞏凡新教審批業(yè)、新謝開工士的商程品住拼房建憲設，扛套型論建筑美面積糖90勢平方屬米以挪下住土房(怕含經編濟適牌用住減房)墳面積欄所占匠比重鳴，必念須達肅到開據發(fā)建怖設總盲面積曲的7釣0%礎以上愉。直怨轄市綠、計貢劃單并列市享、省吹會城漲市因莊特殊嫁情況需需要震調整才上述媽比例椒的，應必須摟報建腰設部塘批準句。過悠去已笨審批榨但未宰取得眉施工符許可歪證的獲項目揚凡不日符合吐上述嘴要求魯的，豪應根師據要毯求進號行套極型調傍整。叉”26新政應影響叮－價跌拋量減b.紫成交你：7月獨，建壯設部炭《關恨于落素實新嶺建住湖房結際構比泰例要陳求的走若干貌意見綠》出儉臺，扮進一香步明努確和掏解釋女國六仙條、質國十棒五條姐。而廣偉州對期于國戴六條魔、國脫十五梁條等還新政血的過懸渡性冬細則梢也在也7月若底出危臺。餐這些盾政策檢及解梯釋的翠出臺丹引起御了市柿場上寺的觀裹望情剛緒，奪對于中樓市贏有一繳定的龜“殺閱傷力飲”。與上謠半年皇相比歉，第拐三季削度的慢住宅傅成交程大幅懸下降樂。與質前兩偏年同國期相見比，兵7－這9月銷的成狐交量殼也有品所下毯降。c.誼價格淺：伴隨葵著成球交量姿的下覽降，銹近三現(xiàn)個月常的住嫌宅成學交均心價也犬呈下透降趨鏡勢。咬可以樣從圖奶看到術，廣優(yōu)州市獻住宅偉成交腥均價釣在7孝月達嫌到最購高點先，之后秤8、穴9兩流月的開成交隸均價暫連續(xù)賠下降來，一歸定程努度上款影響該了市炸場對符樓價灣未來診走勢煮的預梨期。27新政誘影響煉－“十的一”近黃金瘋周表援現(xiàn)1.蒼市場缸供應昨－新托增供勿應減亂少，互在售別貨量找基本融持平“十炎一”丹黃金蓄月（述9月逢1日歲－1揉0月介7日澇）期矮間，理廣州娛市（惰原八適區(qū)）得商品偶住宅特在售責貨量摩相比全“五強一”獎黃金陡月來耐說基鄭本持色平。棟總貨貍量達戴到1傲97虎00刊套，催其中縱新貨銹約1顆10雪00島套，滾存貨護約8亡70擴0套汽。雖然雷總體刊在售茶貨量區(qū)基本欲持平蒜，但是系新增問貨量舟卻有亭所減料少，存貨箱則較廟為充煎裕。歉據統(tǒng)莫計，仿廣州研市（替原八躁區(qū)）固“十付一”謠黃金住月新摔增商友品住喬宅供應應約丸71志萬平折米，著較“厚五一趣”黃避金月仇的9湖7萬蝴平米牛，減固少2丈7％伴。2.丹市場東價格竟－開糞發(fā)商敞預期痰較高迷，帶階動房損價走莖高“十蹄一”癥期間西不少攔樓盤秩的新圍貨價峰格有顆了一笛定升抵幅，憐根據野合富龍輝煌痰的統(tǒng)能計，毛“五龍一”霧期間宣的主拖流價敏格區(qū)俗間是第70辭00棟－7雹99利9元拐/平戲米，稻而“呈十一抄”的炕主流策價格恰區(qū)間驗則躍籮升到網80澇00柴－8括99脈9元浴/平凡米，聯(lián)升幅撿在1舅0％畜左右煌。房價餓的走糧高從犧一定胳程度抄上抑軌制了繁消費嬸者的彼需求賴，不鍋少消蝴費者阿持觀耕望態(tài)陷度。皂市場災總體堅成交參狀況疾不如縱往年述“十您一”居黃金趣周，同比識減少25％（也不梅如今辭年“奮五一仰”黃民金周線）市場議消化端－價摔格高獸企，肌抑制熊消費障需求→提示荒：宏企觀調搏控對肢后市排發(fā)展訊帶來速不明撤朗因練素。28新政眠預測－供尚需關噸系及低價格擾走勢：城區(qū)中小言戶型既：供應鼓量充樓足，招對戶輪型價坐格上梢漲有捎效抑瓣制，秧但受鵝土地翠成本伶升高混影響蘇下，俘預測儲未來乳中小珠戶型裹價格批走勢受基本嘆持平惜，有痰適度概上漲尺；中大挨戶型闊：供應嬸量減場少，乖大戶語型價兄格有拋大幅池上漲虎趨勢蹄；土地抓政策歇：市區(qū)錦開發(fā)方用地刑重點訴發(fā)展桂寫字綢樓及查商業(yè)焰的政掉策，稿使住抱宅需銅求更級劇烈骨，城痛區(qū)房討價保憶持上羞揚。郊區(qū)客戶籃趨勢?。侯A測語供應音面積遷結構鋸由中烏大戶直型向鞏中小淡戶型位轉化儲，主霉力置黎業(yè)人油群將占由現(xiàn)扒二次妖置業(yè)位人士影（中四大面邁積需矩求）鑄向70、80年代鐵新生系白領唉（中辛小面抹積需童求）杏傾斜中小描戶型蛛：受經鋪濟適安用房那供應膏及新夏政三/七分抬的影罵響，濤中小六面積遇戶型蜻因供品應量初充足初，未納來價魔格基障本持澇平中大幸戶型?。捍蚱坪皆瓉砻艿墓┑坌桕P韻系（唯同時咸市區(qū)禁需求適增加絮了對蕉郊區(qū)刺大戶態(tài)型的內需求父），延促使科價格任上漲評；注：擊新政宋對銷重售速澡度的剖影響胞卻不彎明朗渾，尤破其針干對郊詢區(qū)大襪盤29新政具預測懸－發(fā)展玩商對紐奉策：市區(qū)癢及郊裕區(qū)的譜大戶品型更掩顯稀釀缺，某發(fā)展療商為今保證躬總體待利潤誤，將償集中懸大戶界型的倦提價郊區(qū)傭與市倡區(qū)的枕小戶舞型的宗競爭找加劇獨，有投供過諷于求蝦的潛鐮在可觀能，涂但隨屯著土編地成哀本提蓄高，粒郊炮區(qū)發(fā)妹展商回更會若通過釋小區(qū)估環(huán)境匆及產姿品檔稈次提鼓升與衡市區(qū)砍小戶抬型競籠爭，驕發(fā)展筐商不肯得不佛適度贏提高傳售價勢保證演利潤郊區(qū)詢盤以背建設嫁“衛(wèi)招星城始”的犯理念抬，依憤托市尤政配轎套完匆善及耗加強濁區(qū)域疾各項性生活柄配套原建設全，通急過“差高性隱價比固”及笛“便陣利生漫活”婆為主敞打策蛙略，郵先行絞會聚沾人氣宰，爭月取營塘造局住部繁寺榮的倒社區(qū)徑生活燥氛圍秒，從圣而為杏項目扁后期賤滾動硬開發(fā)撥奠定筆基礎潑?！崾境常喊探紖^(qū)妖開發(fā)摟應關說注兩酸點：1、先遮聚人文氣；2、配晌套運投營——即平尖衡住洋宅與串配套富、高鋒定位饒物業(yè)核與普釘通物融業(yè)的暢關系30區(qū)域過市場城－板塊懼概念市場項區(qū)域通劃分城市悼郊區(qū)贈板塊棋：東筐部板燃塊、謀番禺梳、從感化、譜花都估、南爸?！卷椂繉傺萦跂|君部板街塊東部蘇板塊而：天肆河東天圃板蓮塊、賊黃埔笨板塊閥、開盤發(fā)區(qū)塵板塊拐、蘿飄崗－果科學財城板柄塊、區(qū)新塘耀板塊——本項貞目屬紹于新采塘板素塊新塘莊板塊鉤：廣宰園東龍、新雹塘市發(fā)區(qū)、荷新塘碎郊區(qū)——本項隊目屬錯于新喬塘郊彩區(qū)板攤塊31區(qū)域唯市場桑－板塊依概念大概恰念（輕間接絡競爭濱）：東部蒸板塊總-—會—番佛禺、頭從化藏、花絕都、撐南?？蛻裘┨卣靼瘢赫J同宮郊區(qū)扇發(fā)展禍及較慢優(yōu)越幫的社罵區(qū)環(huán)蠢境，題外遷潤郊區(qū)燙板塊宣居住塑；競爭斬要點寶：番禺伯已較澤成熟庫，花畝都在模崛起葉，相陷比之死下，朱東部見板塊缸的地搬理位壺置及較前景形（居泊住、緣瑞工作讀連接怖較便券捷）腸占優(yōu)陰，但碗現(xiàn)狀硬待改貪善→提示恢：慚板塊岸競爭惱策略嫁－做任大區(qū)杰域市仁場（稍東廣弦州）界；借售力城腥市亞矛運市送政建鴿設32區(qū)域退市場方－板塊判概念中概始念（去間接菌競爭修）新塘殃板塊退——君新天剛河東笨圃板尸塊、翁黃埔駐板塊因、開爸發(fā)區(qū)伸板塊滋、蘿屢崗－自科學磚城板送塊客戶打特征州：工作諸區(qū)域個集中贈東部遭，認卡同東側板塊滿區(qū)域熄，離郵工作陪區(qū)域耳近為踐首選肆原因山，首夕次置纏業(yè)者不受價沙格影遇響因際素大需；二儀次置尤業(yè)者駕重視君環(huán)境蘿（內辟外）分、配刊套、間交通競爭煙要點濟：新塘信板塊對首歉次置咐業(yè)者吊要有閘價格濫優(yōu)勢金；對然二次免置業(yè)蘭者，送在環(huán)泊境（暫先天澇性）累、產煉品（忌后天周性）瓶較具寨主動攝性，威同時缺提升繪配套烘素質→保提支示：喂板狐塊競敬爭策堆略－收最大硬化挖勺掘環(huán)唇境資依源，抽重建鑰區(qū)域貼形象德（大之形象劇－區(qū)嚇域城桌市感撇，小這形象之－項靜目高飲性價躍比）33區(qū)域殺市場素－板塊見概念小概盤念（渴直接間競爭忌）：項目氏板塊研－廣址園東口、新獵塘市用區(qū)客戶斃特征覆：工作虎區(qū)域潔集中臣東部檢，熟顫悉東盯部板巡壽塊，疼重視翻小區(qū)粗綜合纖質素競爭眼要點爆：擁有虛優(yōu)越薪的配炮套、夏環(huán)境甲、產忘品，柜樹立鍵樓盤魄口碑賴，產戀生品省牌標坊桿效選應→乓提示陽：以偷產品絲式細分核和創(chuàng)墳新為登基礎容，攜廊手品罰牌配須套（槽運營臣），灘關注唯小眾似傳播34區(qū)域硬市場股—供需月整體商分析強（以潮廣園監(jiān)東－帆新塘叛板塊西為主掉）萬㎡增城批準預售面積增城成交登記面積新塘－廣園東批準預售面積新塘－廣園東新塘成交登記面積2002年109.176.787.261.332003年94.9102.875.982.22004年72.7110.258.2882005年77.2133.96298.1成交仇登記膊面積況＝批夾準預包售成芳交面打積＋紅現(xiàn)樓樓成交換面積區(qū)域好市場潑預售貧商品套房供寇需分門析（2劇00謊2－茄20驗05暖）→機會裝：區(qū)域昆物業(yè)蓋價格丑相對業(yè)較低刃，有晶利于偉形成綿價格瀉梯度急，吸停納因冊市區(qū)長高樓灣價而依被擠絮壓出伐來的劇需求乞；區(qū)域胳價格漏處于禾上升潮通道盞，項崖目存偷在一肯定的兼利潤茫拓展壟空間防；→挑戰(zhàn)姑：區(qū)域殲價格爽雖處臉于上舅升通疏道，輛但仍垃處于弱低位蹈，客罷戶對喚區(qū)域銜物業(yè)老價值困需要稻重新材建構憲，成獨功與蜂否，口將直麻接影夫響到也本項駝目的味價格濾拉升貝。新塘瘦－廣新園東望市場擾供需菊占增綿城2/戀3以上程的份般額，坐近三卻年（20川03－20育05）供寶應量攀持續(xù)掀減少挽，需承求量羞穩(wěn)步網增加勸，出舅現(xiàn)供扯＞求倍局面20登02年之藏前的糖存貨麻在價崗格上聾較有飼吸引梨力，寨占有府一定反市場炊份額35區(qū)域勸市場縱—供應謎分析混（競繭爭對奴手）板塊項目2006下半年供應－物業(yè)2006下半年供應量物業(yè)廣園東金地·荔湖城類別墅洋房、獨立別墅類別墅洋房150套，獨立別墅26套碧桂園·鳳凰城獨立別墅、聯(lián)排別墅，多層、小高層別墅213套；洋房余貨約50套翡翠綠洲小高層消化尾貨洋房約300套，新增供應疊加復式洋房約100套新塘新都·盛世名門小高層首期洋房：400套現(xiàn)代城市花園高層消化一期余貨約500套，二期土地平整已經完成，但年內尚無動工跡象東方名都高層洋房：1000套在建會所，住宅處于土地平整/打樁階段城市家園高層二期洋房：390套匯美體育花園小高層洋房：280套廣州海倫堡小高層洋房：500套新塘新世界多層八期洋房：200套蘿崗－開發(fā)區(qū)保利林語山莊獨立別墅、高層獨立別墅約50套；高層約200套萬科城情景洋房、聯(lián)排別墅小高層洋房：132套；情景洋房：約210-220套聯(lián)排別墅：約100套注：預計本年度推出200－300套單位雍翠雅園高層高層洋房：238套半山溪谷E墅情景洋房、小高層小高層洋房：80；情景洋房：24套區(qū)域伏市場語近期并供應刺總述哈－競低爭樓選盤（2鐵00末6下路半年根－2叼00兼7年咸初）36分析撥：總貨萌量：除去熱鳳凰祥城推暑出量潤難以除估計烘之外提，下紙半年矛的貨裂量供郊應充吐足，樣洋房扶（多視層、沈小高領層）桌累計42潮40套，卵類別挺墅、更別墅描合計浙約65錢0～75煩0套規(guī)模：目竿前區(qū)豆域內派除鳳水凰城喬、翡源翠綠溝洲開煎發(fā)量宅與本交項目永規(guī)模榴相當掠之外板，其你余項郊目皆竄是中屯小規(guī)線模。低層系高端絨物業(yè)坐：項目傭周邊何目前親僅有符鳳凰汗城供踐應，忽大市刃場區(qū)槍域主巾要集問中在隱蘿崗洋房腎：貨量野主要戒集中材在新夸塘市令中心跑板塊拔，大顯約占孟總貨渡量的70％。疤這些理項目傳大多戰(zhàn)是中逆小規(guī)口模的默樓盤健，主及要客擾戶以權新塘新鎮(zhèn)工朽薪階纖層為眼主。診開發(fā)婦商大僚多是嘗本地雕企業(yè)柱業(yè)主療，多教是首勝次進默入房碑地產克開發(fā)追行業(yè)怪。大浙多數疼項目袋開發(fā)瞎水平埋一般拔，戶殼型特渣色不右明顯劣，仍盟然停且留在置解決法基本竿居住敵要求洋的層圈面上區(qū)域舉市場—供物應分賭析（慣競爭方對手逃）提示訴：項目頑區(qū)域漆未來巨潛在窮競爭靠對手隊：荔蔥城和羅黃的躍30屈00紹畝低迷容積鏡率項斯目；氧中新柄恒大用50敢00受畝，東廣園敬路東舊段合判生項推目3匪00劣0畝岡，預賣計2靜00恨7年渾下半孔年后撫入市胖，對禍項目認1期湯影響悅甚微37→機會：本項榮目推彎出時紀期，食區(qū)域交內的大別墅嶄供應棋量不覆多，凱再加蓬上產愛品設照計上亦的優(yōu)宿勢，年本項參目獨俗立別向墅的舅銷售牙時機歡甚佳仇。→挑戰(zhàn)：因為槐蘿崗獅的地腦緣優(yōu)盼勢，房誠區(qū)域潔內中廣高端角物業(yè)容對開突發(fā)區(qū)總客戶懸的吸免引將體遠遠暈高于索項目床，所復以項婦目近該期中林高檔顆次物伶業(yè)應蒜在線圈上訴究求目角標－囑開發(fā)廁區(qū)客縮慧戶，五線下漲執(zhí)行引目標尸－拓歉展新痰塘客俱戶；工同時汪競爭唉對手攔復式散大戶持型也做對項燈目中網高端養(yǎng)物業(yè)紋造成鄰干擾慘，所盒以項歪目產韻品訴抱求方揮面應慢強化吹差異裁性、隱高附耳加值區(qū)域番市場躍上洋綿房的雨供應呢量較巴大，信本項額目的再洋房銷銷售援將存驢在一威定的須挑戰(zhàn)預。但恨是本歉項目液的規(guī)反模、喉資源勿、規(guī)嫁劃、狹戶型卻設計串相比纖較其哥他項耽目有袖較大侮的優(yōu)窄勢，學因此買高性勾價比河將是闖解決萍洋房制銷售旋挑戰(zhàn)此的關搞鍵。區(qū)域喬市場—供肥應分釣析（澆競爭盯對手驢）38區(qū)域即市場－典列型項卡目供環(huán)應分概析（氏鳳凰賽城）物業(yè)類型戶型結構獨立別墅2004年2005年2006年1-5月份面積套數比例面積套數比例面積區(qū)間套數比例201-250298%151-200274%151-200208%251-3006919%201-25017924%201-2508433%301-35012034%251-30016822%251-3007530%351-4007220%301-35022129%301-3504719%401-450257%351-4007410%351-400114%451-500206%401-450122%401-45021%500以上216%451-50041%500以上156%500以上699%桐林人家：230套合計356100%合計754100%合計254100%聯(lián)排別墅151-1607651%181-1907249%合計148100%概況終：連彼續(xù)兩堆年均瞇以別山墅為員主推秀貨量漏，06年減捐少了怨洋房革及類塘別墅細洋房外供應腳量，予專攻匙別墅獨立辟別墅原：廣滋園東鍵的主儉要供肯應貨伸量；娘大戶清型供秒應(≥逐35龜0㎡)呈逐適年下獅降趨嫌勢：20瓦04年－20懸06年三咳年間堤，分憶別由39％→22％→11％提示躁：項攤目獨屋立別允墅10移0坊與偏鳳凰殲城處巾于完途全競央爭關短系聯(lián)排墻：15溪0－19顧0㎡，與慚項目暴特色案洋房誦（三賣疊院泊）相劑近，竹目前20授06年無拌新貨繳供應洋房次：舒殊適三唱房為或主，界標準腫和舒賢適四刮房在20痛05年消痕化殆鋸盡提示杏：項況目標閱準3房和2房與勁鳳凰騎城無嘴競爭請關系39物業(yè)類型戶型結構2005年2006年1-5月份洋房戶型面積區(qū)間套數比例房屋戶型面積區(qū)間套數比例兩房兩廳61-70112%三房二廳121-1302630%71-80335%四房二廳171-1805463%81-9011018%221-23067%三房二廳91-100224%合計86100%101-110132%121-13022135%141-150224%161-180437%171-180112%四房二廳161-1808814%181-190284%合計627100%區(qū)域揮市場－典糊型項魯目供泳應分齒析（睛鳳凰宰城）2005推售量2006推售量別墅75450％48485％類別墅洋房14810％－－洋房62740％8615％40物業(yè)類型戶型結構獨立別墅2004年2005年2006年面積區(qū)間套數比例面積區(qū)間套數比例面積區(qū)間套數比例221-2306376%無新推貨無新推貨281-2901619%300以上45%合計83100%（多）聯(lián)排別墅（含四孖屋）171-18014875%無新推貨無新推貨191-2002513%231-2402412%合計197100%洋房間隔面積區(qū)間套數比例無新推貨三房121-1308414%161-1708414%201-210569%兩房71-8015326%201-210366%復式141-150183%291-300203%300以上9416%合計593100%區(qū)域膛市場－典賄型項幸目供增應分之析（闊翡翠激綠洲觸）412004推售量2005、06推售量別墅8330％－－類別墅洋房19770％－－洋房－－593100％洋房僑：面積診區(qū)間況分化嫂嚴重撇，以油80斗平米熔的兩嶺房、僅12賭0－盟17伶0的螞三房賞、3荒00垂平米謹以上侄的戶油型為戚主，絞出現(xiàn)碗80筍－1檢20報平米酷的戶西型斷破層別墅摘：集中裝于2酷00拆～3悔00喇㎡，當與本撫項目額10黑0坊穗相近冤，但繁目前疫20武06替年無漆新貨廁供應類別竭墅洋桑房：集中固于1拒80弓㎡，堤與本國項目宏三疊崇院相粉近，屈但目脊前2草00聾6年男無新奧貨供判應區(qū)域蹄市場－典職型項搞目供掏應分物析（水翡翠悄綠洲鞏）42區(qū)域絲式市場－典斑型項蚊目供烤應分婦析（蘋保利慌林語寒山莊混）獨立丑別墅聯(lián)排租別墅洋房100%34合計35%12431-44065%22361-370比例套數面積區(qū)間100%186合計4%8301-3106%12291-3004%7271-2806%11261-27017%31251-2609%16241-25047%87221-2308%14211-220比例套數面積區(qū)間100％308合計2%6191-2002%6161-17022%68111-12031%96101-11031%9691-100三房12%3681-90二房百分比套數面積區(qū)間戶型保利斃林語蓮山莊獨立頸別墅捐：以36介0平米彩為主聯(lián)排結別墅論：以23鞋0平米染以下病單位胸為主洋房等：以90－12伍0的三叨房為卸主43區(qū)域果市場－典可型項頸目供到應分丘析（叫萬科掘城）獨立別墅4套（700平米、500平米、400平米2套）聯(lián)排別墅情景洋房100%97合計56%5417028%2720016%16250百分比套數面積100%204合計33％6820067％136140百分比套數面積萬科長城主力離戶型器為聯(lián)庫排別金墅17咬0～20妖0平米恨為主緣瑞；情賽景洋裝房以14忍0平米輔為主該兩做盤位皇置甚惕近，川萬科犯城推室售貨青量面慚積剛拖好為云保利夠林語研山莊蚊的面辱積空剪缺，依形成晃互補壇關系寶，減麻少直昆接競輩爭的胳強度44區(qū)域武市場－供陸應小拒結：廣園啊東板森塊樓兄盤主少推別度墅、先類別彩墅洋輪房，襲面積蘇以20俗0～25肚0平米占為主錘力戶肝型；握分階合段集付中推嫁售某誘種物缺業(yè)類亦型，踐如鳳喘凰城05年主惠推洋薄房、06年則白主推難別墅友；翡至翠綠舒洲則04年主奏推別形墅、廚類別辯墅、05年主仇推洋后房；億兩者檢在推萬貨物掉業(yè)的候時機屠選擇族上都融避免邀與對怒手同勇一時私間推蘆售新塘它板塊詠則主慌推洋解房，悅以中搶小戶光型為蜘主；系一房筑單位油以40～50詞㎡為主;二房掩單位掛以75～85敬㎡為主;三房嘉以11然0～13得0為主鋸，少奔量推轎售15蠻0㎡以上潑四房葉單位廣園鼻東板作塊與捆新塘新板塊存的戶杏型面番積形們成良隸好的棋互補鍬關系援，針青對各緞自的問目標釋群體訓，使堅新塘注區(qū)的艱總體倘貨量損得以促平均各地消肝化(不自輕覺)45區(qū)域擇市場－典寇型戶千型競炊爭分鉛析10仔0坊搜－獨繞立別任墅與本器項目錘10成0坊涌形成拘直接艦競爭擁的有鳳凰吵城、斤保利姨林語扮山莊盤、萬志科城10殲0坊的獵優(yōu)勢纏在于摘山水哭資源使和產她品設綁計競爭江對手基貨量溜不多毒（26重5套左曉右）獨立辯別墅母的稀瓣缺性優(yōu)勢劣勢套數鳳凰城價格低，且?guī)菅b修；花園面積大。產品設計一般；外部景觀資源一般。存貨約60套左右；國慶推出約200套。林語山莊位置好，更近市區(qū)和蘿崗中心區(qū)。產品設計一般；外部景觀資源一般。存貨約2－3套。萬科城數量少，只有4套外部景觀資源一般4套注：煙這里葉僅以根戶型蛇做簡水單項睡目比想較，誰綜合青分析嫂詳見糕第三榆章項襪目競陸爭力低分析逼（下晃同）46區(qū)域母市場－典譜型戶靈型競俯爭分存析三疊約院舅－類毀別墅翠洋房優(yōu)勢劣勢套數鳳凰城價格低，且?guī)菅b修。產品設計一般；密度高。存貨不足10套。林語山莊位置好，更近市區(qū)和蘿崗中心區(qū)。產品設計一般。存貨不到20套。萬科城位置好，更近市區(qū)和蘿崗中心區(qū)；景觀資源一般；總體規(guī)模小。聯(lián)排：97套，其中170－200平米有81套。情景洋房（160平米）：204套與本蒙項目覺三疊倆院形規(guī)成直屬接競翠爭的望有鳳凰置城、折保利撞林語慰山莊芳、萬抗科城跨的聯(lián)究排別閣墅、命四孖即屋和橡萬科美城的忘情景究洋房相比匆鳳凰潮城、酒保利折林語幻玉山莊從的聯(lián)勿排別栗墅和字四孖獻屋，垮有較悉大的循產品碗設計戲優(yōu)勢響，且湊擁有移更好譯的山旅水資撐源萬科當城在笑產品鍛與三頂疊院押相當煎，但葉區(qū)位扯更好惰、推梳出更闊早（緩盡管意在景艱觀和礙規(guī)模雷上處憂于劣擇勢）稍，會講分流遺部分畝開發(fā)菌區(qū)客知戶受到結市場打平層輝或復越式大棕戶型大的干櫻擾，練所以產品歌訴求宜方面眾應強債化差置異性灶、高愉附加怨值47區(qū)域資市場－典榜型戶慶型競句爭分療析15吳度洋征房－君小高霧層15絡度洋機房：取鳳凰均城、寬翡翠徐綠洲話、開仁發(fā)區(qū)薄的洋鏈房，桃但主川要的延前兩慌者基區(qū)本為燙16櫻0m縫2以總上的刷大戶助型，形成勾直接虛競爭寒的是肆新塘朗鎮(zhèn)板鐮塊的埋東方災名都胞、盛亭世名衫門、團新塘妄新世準界、莫城市鉆家園幾何買公寓求－電潮梯多呀層1房果：2槍00拋7年匹入市罩，基妻本無案競爭討對手；2房季面臨蜂新塘希鎮(zhèn)板現(xiàn)塊小糠戶型燃競爭，后健者為房誠普通搬2房形戶型15度洋償房：戰(zhàn)戶型刪為大學眾產沿品，檢市場甘差距至不大默，；坐在一特梯兩網戶、努朝向盯、通股風方燃面做涌得更枝好；盜所以產品頂訴求鋼方面廣應強汁化設頂計科放學性崇、住坦居的草舒適汁性幾何陽公寓濱：1房市階場空售白，2房戶翠型緊胳湊實惹用，鬧可偷讀換面踩積，告且通好風、承景觀養(yǎng)質素斗優(yōu)越亡，高耍性價弦比產品壁訴求祖方面蛾強調件城市江新生別活48區(qū)域尺市場－典賣型項紡目價奇格分滑析價格心分析趴表（2攪00嶺4－只20羞06除）板塊項目物業(yè)類型價格2004年2005年2006年廣園東碧桂園·鳳凰城獨立別墅7000（帶裝修）7500（帶裝修）8000（毛坯帶園藝）－上半年10000－11000（裝修＋園藝）－十一聯(lián)排別墅4500（帶裝修、園藝）5000（帶裝修、園藝）5500元/㎡（帶裝修、園藝）洋房4000（帶裝修）3300(鳳盈苑)（帶裝修）5000(鳳嶺苑)（帶裝修）5000－鳳嶺（帶裝修）3800－鳳盈（帶裝修）翡翠綠洲獨立別墅7000-8000（毛坯）8700（毛坯）12000（毛坯）06年上半年尾貨的價格不具有參考性（多）聯(lián)排別墅（含四孖屋）5000（毛坯）5800（毛坯）7000（毛坯）06年上半年尾貨的價格不具有參考性洋房——一期4000（毛坯）二期4500-4700（毛坯）新塘新塘新世界洋房2800（帶裝修）2900-3000（帶裝修）3300（帶裝修）－上半年4300（裝修800）－十一蘿崗－開發(fā)區(qū)保利林語山莊獨立別墅——8500-9200（毛坯）13000（毛坯）聯(lián)排別墅6500（毛坯）7500-8500（毛坯）洋房多層4500（600）小高層5800（帶裝修）－上半年；6100（帶裝修）－十一49區(qū)域輸市場－典澆型項蒜目價育格分客析價格跑走勢喬表（2痕00恒4－概20梅06劍）05年/04年06年上半年/05年備注廣州大市10.37%13.17%鳳凰城獨立別墅7.14%13.33%聯(lián)排別墅11.11%12%洋房12.5％11.11％06年9月新推出40套170平米大戶型單位，均價6200元/平米，帶裝修。但銷售狀況一般。翡翠綠洲獨立別墅16%06年上半年尾貨的價格不具有參考性聯(lián)排別墅14%06年上半年尾貨的價格不具有參考性洋房15%新塘新世界洋房7.1%10%保利林語山莊獨立別墅26.3%聯(lián)排別墅23.1%洋房15.5%分析申：受到誼大市萍的影聰響，耍價格植呈現(xiàn)浮上升金趨勢扯（廣呀州房示價兩勉年內故上漲巡壽近30％）帝，增壞城總撤體上惰漲約20％，06年上允半年綁漲幅霸即超項過20藝05全年龜漲幅大市已的整佩體上覽揚，后帶動廣了競拌爭對叨手價稈格的茶節(jié)節(jié)船走高規(guī)，而噸且06年上剪半年焦的上窩漲幅鵲度均羽大于06年。歲可以之看到罷，06年上糾半年繪競爭惜對手培的各辱種物陡業(yè)類豆型漲猶幅均夜超過10％。保利云林語頓山莊黨的表葡現(xiàn)極茅為搶鴿眼，丘與其滔地處捧科學疼城且啊當時亂沒有證競爭卵對手翼有關注：嚼新塘趕市區(qū)朗洋房情毛坯彼均價32哄00元/m捕2；萬廢科城莖十月疤底開勝盤，設情景無洋房球毛坯次均價62涉00－65辯00笛/江m250區(qū)域摔市場－典各型項壟目銷教售速壩度分杏析市場粉供需聰－典薄型項掃目物氣業(yè)成儀交情崖況（臂20旬04咐－2亦00懇6）板塊項目物業(yè)類型成交情況2004年2005年2006年1-5月份廣園東鳳凰城獨立別墅600套/年；50套/月350套；70套/月聯(lián)排別墅130套/年；10套/月——洋房560套/年；47套/月120套；24套/月翡翠綠洲獨立別墅

10套；2套/月（尾貨）聯(lián)排別墅（含四孖屋）

30套；5套/月（尾貨）洋房

約300套；60套/月65套；13套/月新塘新塘新世界洋房500套/年；42套/月650套/年；54套/月155套；31套/月盛世名門洋房250套；50套/月蘿崗－開發(fā)區(qū)保利林語山莊獨立別墅2005年10月開盤34套；11套/月28套；4套/月聯(lián)排別墅170套；57套/月——洋房154套；51套/月256套；51套/月51區(qū)域醋市場－典乎型項狂目銷敵售速削度分爭析市場杠供需鉆－典繼型項蹤蝶目物貴業(yè)成泛交情犬況（錯20味04液－2句00勁6）分析玩：鳳凰辦城獨距立別采墅貨仿量銷慌售速已度遠尋高于栽翡翠犬綠洲塘及保茂利林旬語，曲總結近原因博有：1、鳳壁凰城篇起價升低，錦樹立滑薄利逐多銷傭形象雅；2、鳳僻凰城嘩規(guī)模漸大，僻從而匙商業(yè)取、交埋通、計教育魄、娛菊樂配吉套較捐其他淡兩盤央齊全為；3、媒首體投酷放量賴大，跪知名邀高，桐獲得回當地閃人認親同后躍，小坦眾營備銷效狀果佳賭。保利耳林語巨、翡望翠綠拖洲聯(lián)煎排別指墅相凡對獨勸立別搜墅銷陸售速慶度快抵，原悄因有壩：1、兩嗎盤的旬別墅焦起價劇高，窗與鳳叉凰城值貨量黎進行貝比較偷，產仇品性甲價比千不高2、兩采盤的禮聯(lián)排間別墅寨產品非均比能鳳凰御城優(yōu)中良，千