年上海青浦別墅項(xiàng)目市場及市場定位

上海****置業(yè)策劃有限公司二零零四年四月項(xiàng)目市場研究及市場定位建議多元價(jià)值觀的客戶錯(cuò)位競爭市場差異化目標(biāo)集中潛在競爭對手可以把握的成本控制已存在和將來的競爭對手思維脈絡(luò)圖宏觀市場分析上海別墅板塊市場分析項(xiàng)目分析市場建議尋找產(chǎn)品與市場最佳契合點(diǎn)1、尋找競爭板塊的特殊性2、開拓市場的空白點(diǎn)尋找產(chǎn)品的唯一性錯(cuò)位化的產(chǎn)品市場定位上海別墅宏觀市場分析（一）、總體市場分析2003年上海別墅平均月上漲點(diǎn)數(shù)1.1％，上漲水平略低于中房上海住宅指數(shù)（2％）的水平（二）、供應(yīng)分析2003年：供應(yīng)總量： 359.6萬m2占地面積： 1058.3萬m2新上市別墅總占地面積： 485萬m2平均容積率： 0.342002年：供應(yīng)總量： 540萬m2占地面積： 1900萬m2平均容積率：0.281、供應(yīng)量分析2、分布區(qū)域分析松江區(qū)閔行區(qū)浦東新區(qū)青浦區(qū)長寧區(qū)南匯區(qū)嘉定區(qū)徐匯區(qū)奉賢區(qū)普陀區(qū)寶山區(qū)截止03年12月31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市別墅項(xiàng)目區(qū)域分布排行為：1、松江區(qū)：23％2、閔行區(qū)：19％3、浦東新區(qū)：17％4、青浦區(qū)和長寧區(qū)各占：11％5、南匯區(qū)：8％6、徐匯區(qū)和嘉定區(qū)各占：3％7、普陀區(qū)和奉賢區(qū)各占：2％8、寶山區(qū)：1％3、別墅類型分析獨(dú)立式別墅聯(lián)排別墅疊加式別墅雙拼別墅聯(lián)體別墅截止03年12月31日止，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海市各類別墅市場分額為：1、獨(dú)立式別墅：49％2、聯(lián)體別墅：23％3、雙拼別墅：13％4、疊加式別墅：12%5、聯(lián)排別墅：3％小于150萬元：4477(套數(shù))、29(樓盤個(gè)數(shù))150~300萬元：7404(套數(shù))、54(樓盤個(gè)數(shù))300~500萬元：3969(套數(shù))、35(樓盤個(gè)數(shù))500~1000萬元：2986(套數(shù))、20(樓盤個(gè)數(shù))大于1000萬元：861(套數(shù))、8(樓盤個(gè)數(shù))總計(jì)：19697套、147個(gè)4、在售別墅市場價(jià)格分布2002年上海市別墅客戶分布上海本地外省市港澳臺外籍2003年上海別墅客戶分布外地外籍上海本地（三）、小結(jié)隨著2003年整個(gè)上?！皠e墅年”的影響，別墅呈現(xiàn)出持續(xù)熱銷的局面，受這一因素的持續(xù)效應(yīng)，預(yù)計(jì)今年的別墅供給量將不低于2003年。別墅需求較旺，上海市別墅的保有量不斷上升，從1990年200多萬平方米上升到了2003年1200多萬平方米；獨(dú)立別墅的客戶來源是以非滬籍人士，上海本地客源，外地客戶三分天下，聯(lián)屋以及疊加別墅主要是以上海本地客源為主；客戶對于別墅的認(rèn)識也發(fā)生了變化，不再簡單拘泥于別墅產(chǎn)品的簡單再復(fù)制，而是更注重細(xì)部產(chǎn)品、景觀、生活方式等的綜合因素；綜上所述：未來一段時(shí)期內(nèi)，別墅的供應(yīng)與需求將維持在平穩(wěn)狀態(tài)，但別墅價(jià)格將穩(wěn)步上升的趨勢。上海主要?jiǎng)e墅板塊分析趙巷板塊徐涇板塊淀山湖板塊龍東大道沿線滬南公路沿線南六公里沿線佘山板塊松江大學(xué)城板塊莘閔板塊九亭-泗涇板塊上海別墅分布示意圖位于318沿線，以文明遐邇的淀山湖和朱家角為依托形成的特殊的別墅板塊別墅特征：目前在售項(xiàng)目多數(shù)為尾盤或預(yù)備交房，以中高檔的獨(dú)立別墅為主，主力總價(jià)在500萬以下，小區(qū)綜合容積率多數(shù)在0.3左右,其中是上海開發(fā)度假型別墅較早的區(qū)域；發(fā)展趨勢：由于景觀的稀缺性和唯一性，該地區(qū)的開發(fā)步伐將逐步朝著高檔型度假別墅的發(fā)展方向繼續(xù)發(fā)展；1、淀山湖板塊三一八國道沿線盈湖三島佳邸別墅綠洲江南園太陽島高爾夫溫泉?jiǎng)e墅國際華城12345以上別墅項(xiàng)目共開發(fā)占地面積1754畝物業(yè)形態(tài)分析目前本地區(qū)別墅項(xiàng)目多數(shù)為尾盤，以獨(dú)立別墅為絕對主力總價(jià)分析總價(jià)集中在500萬以下，但其中也有如綠洲江南園1000萬以上/棟的獨(dú)立別墅代表樓盤分析綠洲江南園占地面積： 31.8萬平方米建筑面積： 5.57萬平方米

容積率： 0.175小區(qū)組成： 共143棟獨(dú)立別墅單套面積： 295-645M2花園面積： 1000-2000M2目前售價(jià)： 單價(jià)17000-23000元/M2特色： 依800畝大淀湖而居， 獨(dú)棟占地面積大，容積 率小，總價(jià)高，是高檔 型獨(dú)棟別墅的代表2、趙巷板塊依托A9趙巷出口的這一先天優(yōu)勢，即將形成的中高檔的別墅區(qū)；別墅特征：該板塊是由青浦區(qū)政府全新規(guī)劃的重點(diǎn)別墅區(qū)，目前該地區(qū)多數(shù)樓盤尚在前期規(guī)劃中，依賴于淀浦河的水景資源，規(guī)劃成特色的水景別墅聚積區(qū)；案例：中海翡翠湖岸、古北佘山國際別墅、恒聯(lián)名人世家；發(fā)展趨勢：趙巷特色別墅區(qū)共計(jì)規(guī)劃8570畝用地為別墅用地，目前這一地區(qū)目前大量的土地已被批租，且多數(shù)已進(jìn)入待開發(fā)狀態(tài)，并且隨著整個(gè)開發(fā)用地的向南推進(jìn)，該板塊將與松江的佘山板塊自然連接在一起，形成大片的中高檔別墅板塊聚集區(qū)。古北門佘山爭國際案別墅上海環(huán)德天伙置業(yè)貿(mào)地塊恒聯(lián)潑名人完世家上海蛇祥逸速置業(yè)嫁地塊中海辜翡翠糧湖岸國中桂水景馬休閑朗度假鳳村總規(guī)菊劃用心地：平85欣70踐畝，柴劃分聞了將灑近1謙5個(gè)震別墅賽地塊堅(jiān)，進(jìn)破度最片快的隸將于干04創(chuàng)年4宅月底仰開盤古北隔佘山諒國際某別墅恒聯(lián)探名人供世家超大壁型會喊所：超市蟻、銀溫行、愈餐廳國中仙水景中度假肥村中海雨翡翠拌湖岸綠地泥集團(tuán)凱迪丸企業(yè)具體單布局北部乘：主要防分布秋在方影松公修路的溝東西缺兩側(cè)出，這郊些地麻塊的縣招投廣標(biāo)較士早，哄目前違地塊天已開富始動銅工或鞏是項(xiàng)蓄目結(jié)挺構(gòu)封惕頂，太容積綢率均咐低于昏0.砍3，寨產(chǎn)品等以低量密度凝的獨(dú)煙幢別秧墅為珍主，段價(jià)格沙也都辣在萬蓄元以僚上。南部卵：南部諒地塊逃20怖03婦年年草底才披開始點(diǎn)招標(biāo)始，推哀出的遲兩個(gè)剃地塊釋容積慎率都陪在0法.5劈燕左右游。剩廊余待請開發(fā)幼用地籍容積改率也幕控制拐在0孫.5寬左右座，容銹積率罩決定笛了這僻些地夜塊將雕開發(fā)必獨(dú)幢剩、雙傭拼、轟聯(lián)排給等混顆合型港的別田墅。已確釘定項(xiàng)柔目趙巷特別墅則板塊島的供踏應(yīng)量藥預(yù)計(jì)京應(yīng)在騙20所0-亮26宇0萬厭平方袋米，以上洽已確午定的邁項(xiàng)目罷的總燭供應(yīng)中量約尋為6礎(chǔ)4.豆4萬鹿平方委米。中海供翡翠摸湖岸占地允面積運(yùn)：簽40蘭萬平咸方米建筑溫面積驕：汁8.趣5萬買平方搖米容積俗率：過0學(xué).2賀38小區(qū)蛋組成導(dǎo)：臭21樂8棟佳獨(dú)立它別墅單套縱面積遷：奸30絕0-倦58朵0M2花園特面積垃：疤40伏0-糖12度00歌M2開盤柄時(shí)間晉：蘆04慰年5坦月目前仙報(bào)價(jià)巨：脾單價(jià)籮12貪00西0-雷15梅00左0元襲/M2特色秘：胖水腦景休海閑特謠色代表蠢樓盤鏡分析古北燙佘山找國際奸別墅占地魯面積掃：散27替.7攪3萬造平方蟲米建筑詠面積連：勾6.險(xiǎn)93極萬平殼方米容積頌率：饒0足.2瓜5小區(qū)厭組成內(nèi)：對19餅0棟槽獨(dú)立造別墅單套疲面積模：拍25棟0-愛46走0M2花園殘面積笛：餓40味0-純15沒00虹M2開盤夢時(shí)間來：鼓04成年6飼月上自旬目前裕報(bào)價(jià)狹：遙預(yù)計(jì)晴單價(jià)撈10避00暫0多尾元/狗M2特色改：池居騙住+象旅游僻度假礦型別脾墅恒聯(lián)雪名人譜世家占地嫂面積姜：層26規(guī)萬平寒方米建筑掙面積拿：剛6.棚5萬櫻平方卻米容積兇率：調(diào)0妥.2避5小區(qū)癥組成赤：捆15欺0棟鵲獨(dú)立閘別墅單套勝面積忠：朝30今0-掠40環(huán)0多工M2花園香面積諒：政50染0-老14烏00協(xié)M2開盤婆時(shí)間句：固04毒年5鵲月目前策報(bào)價(jià)刑：結(jié)預(yù)計(jì)醉單價(jià)腰10綠00聾0沖元浸/M2特色穴：勇中漸式江農(nóng)南園宅林劣風(fēng)皆格小結(jié)盡：該板早塊地拔理位淘置優(yōu)翁越（A9公路僑第一叼下匝妹道口回）密，路費(fèi)網(wǎng)交姨通相謊當(dāng)便點(diǎn)捷，捆南面逮為上堡海唯唇一的刷國家垮級佘湯山旅予游度鉛假區(qū)放，西播側(cè)為搬淀山取湖旅膜游度壩假區(qū)毀，居癥住與郊度假折功能狠均較緊為凸艇出；趙巷扒特色兇別墅紅板塊鄙是由菌青浦里政府桌統(tǒng)一辟規(guī)劃脊，統(tǒng)末一開夫發(fā)，求統(tǒng)一期協(xié)調(diào)檔，大呼型公障共綠悉地，柏休閑凝度假命村、彼學(xué)校餡等都拼由政仍府在庸先前需規(guī)劃赤的指桂定位維置配翼備，編避免衡了區(qū)旦域建畢設(shè)造撤成的襯資源蘭浪費(fèi)靠，并袋且保喘證了柔建后妙的經(jīng)艦營性火問題有；趙巷丘板塊聰在分羨為兩浩北兩甚個(gè)板糞塊，趁北部逆地區(qū)時(shí)以中爽高檔當(dāng)?shù)募兎吉?dú)立進(jìn)別墅吼為主食，容抹積率務(wù)基本舒都在0.尺25以下抹，南逢部地難區(qū)規(guī)您劃容吐積率暫在0.桿5左右甲，由停于容順積率鹽相差舟近一剪倍，瘦南部留地區(qū)亭的別多墅產(chǎn)途品與優(yōu)北部盒地區(qū)結(jié)會有提一定構(gòu)的差畫異性均，以范混合膽型的站產(chǎn)品錄進(jìn)入取市場賴，預(yù)拍計(jì)其蟻為中掛檔市既場定溝位，霉上市住時(shí)間適最早滴為明肆年上資半年屆。是虹挨橋和仗古北姜的延疲伸，勾大西蠢郊的謀延續(xù)誼，依激托滬車青平窄公路狗發(fā)展擁有攔大都腳會、詞銀濤御、草嗽原三蓬個(gè)高達(dá)爾夫砍球場歡和馬旗場，揀形成金了中忍高檔牙別墅肅的聚剃集地良好塑的交化通狀與況：量滬青或平公紋路，31子8國道嚇，虹掉橋機(jī)陜場，峰外環(huán)謝線配套逝設(shè)施含齊全薄：國松際學(xué)慘校眾坊多，罰生活慶設(shè)施傅齊全別墅樹發(fā)展當(dāng)：早晝期聯(lián)論排為已主，云目前工主要促為獨(dú)猜立代表含物業(yè)多：早烘期擁沾有久煩事西穴郊花樂園、支亞洲日花園谷、安嚴(yán)盛杉款莊等霸；近期拉的代電表九款溪十副八島栽、居憂禮、杯長堤奧花園古、湖淺畔佳禾苑等酒；板塊殊概述3、徐涇碧板塊居禮西郊九溪十八島銀濤高爾夫金水灣西郊美林館西郊大公館豪都國際花園湖畔佳苑麗都別墅長堤花園大豪山林綠波花園西郊園中園瑞虹西郊花園西郊紫郡本案本案居禮瑞虹西郊花園西郊紫郡形態(tài)疊和價(jià)譯格分村布產(chǎn)品賽形態(tài)從周涼邊的迷別墅接供給截情況朗分析抖，獨(dú)藥立別氣墅占籠到近四8成型，而跨獨(dú)立刺與雙束拼的非混合確型產(chǎn)冤品僅戴占到唱15蘭%，畫說明下該區(qū)鼓域是已一個(gè)儉以獨(dú)指立別姥墅為針主導(dǎo)項(xiàng)供應(yīng)靈的板尚塊市退場。以五狡百萬袍以上另的高漂檔別環(huán)墅為圾主價(jià)格債分析周邊蹈二手鎮(zhèn)別墅任價(jià)格周邊濾早期出的二堵手聯(lián)誕排別擦墅的擺售價(jià)籠在8改00痰0-同90梢00感元左呼右，攏獨(dú)立冬別墅浮的拋茅盤價(jià)齒在1輩30甘00減-1革50魯00淚元之株間。容積她率分碼析該地卻區(qū)的顏綜合假容積化率多鑄集中璃于0念.2垃-0停.4訓(xùn)的區(qū)殺間內(nèi)立，區(qū)胡域供蒸給的森個(gè)案辮多以霞中高府檔產(chǎn)參品為姐主；供應(yīng)音面積箱分析別墅形式獨(dú)立聯(lián)體供應(yīng)面積260-900205-261集中面積320-380225-240單位填：平拼方米獨(dú)立沿別墅裳集中蒸于3皆20楊-3紫80顆之間迎，聯(lián)增排別環(huán)墅集頌中于釘22慌5-嬸24勵(lì)0之型間；代表期樓盤陜分析居禮占地悅面積析：艱10君萬平湯方米建筑沾面積長：寫2.丸3萬亡平方握米容積碌率：臭0介.2陷3小區(qū)銀組成墊：縫72貓棟獨(dú)貢立別垂墅單套駝面積擠：見27記4-黨59膏1M2綠化膨率：設(shè)7敲0％尾盤季價(jià)格破：適90勻00慨-1士30阿00鈔元/介M2交房艇時(shí)間摘：盤03御年6磚月特色裹：茅是蝦徐涇嫂板塊儀目前繁唯一振的現(xiàn)槍代風(fēng)堡格別靠墅，像且定駛位為棗投資亞型別茫墅軋，現(xiàn)賺租賃驚狀況防非常牙好，蒼租賃民價(jià)格潛是周序邊別憑墅項(xiàng)忽目的巧兩倍至左旱右。九溪譽(yù)十八隸島占地褲面積浩：短33竄.3世萬平渣方米建筑競面積燥：桂8.調(diào)3萬竹平方鉛米容積龜率：汗0藥.2娛5小區(qū)宮組成瀉：唇一期指14走2棟且獨(dú)立離別墅二期們56何棟獨(dú)課立別浴墅單套筑面積尊：神35躺0-岔65反0M2花園早面積促：爺50者0-昂20播00饞M2尾盤堆價(jià)格辜：金12端00易0-搶22源00貍0元數(shù)/M2交房壤時(shí)間攏：餓03烘年4茶月特色遇：癥是辨徐涇盾板塊絮目前嚇體量肚最大拆的項(xiàng)哄目，匙水域碌面積曲達(dá)3博萬平赴方米浴，劣水簽景資緩源豐扔富且棕優(yōu)美符，且圍產(chǎn)品卡上較悟在競閃爭力早。西郊喉紫郡占地?fù)涿娣e統(tǒng)：罷17濱.3鼠萬平色方米建筑葉面積香：爬9.嗚96嗚萬平潤方米容積側(cè)率：繁0籮.5距7小區(qū)有組成賞：族共1枯48負(fù)棟獨(dú)刑立別宣墅單套招面積伏：滿27網(wǎng)0-梢80伍0M2花園爭面積裳：騎40魂0-袋10忽00潑M2開盤苦時(shí)間釣：責(zé)03辱年1績2月各27壁日交房羅日期億：吊05鞏年3崖月價(jià)格光：盞一用期9站00陳0-樹12沃00煌0元深/觸M2，預(yù)副計(jì)二霧期1燃00饒00眼元/短M2左右銷售乒率：圣共待分三異期開貼發(fā)，白一期還銷售握率1衣00推％，抄二期揪未開周盤環(huán)水縣島語滑綠波顏花園占地鍋面積線：寬20偽萬平旋方米建筑邪面積才：糞5.絲式7萬罰平方守米容積瘦率：麥0翅.2滔9小區(qū)題組成必：蛙36投棟獨(dú)可立別艷墅8戶大雙拼范別墅單套鍬面積垂：且22迷8-樓47站3M2花園籌面積膀：自80衰0-膛15掃00葬M2開盤堂時(shí)間嘴：夏一期觀02孝年9每月6謎日交房繁日期尸：灘03伶年6娘月價(jià)格牌：蘭均扶價(jià)7蠅60難0元披/軋M2銷售槐率：蝦共面分三狠期開去發(fā)，漂一期喘、二稱期銷董售率們10芳0％豪，三晃期未壺開盤項(xiàng)目名稱開發(fā)商規(guī)模(萬m2）推出日期地址泰星別墅三期泰星房產(chǎn)1.362004年徐涇鎮(zhèn)七號地塊綠波花園三期信力房產(chǎn)未定2004.下半年徐涇鎮(zhèn)前元路222號銀濤高爾夫別墅三期銀濤高爾夫占地650畝未定滬青平公路2222號瑞虹西郊花園（暫名）大地房產(chǎn)4.42004.6徐涇鎮(zhèn)麗都別墅二期國偉置業(yè)0.52004下半年****路428號徐涇枝板塊背潛在煙供應(yīng)冷量分旁析預(yù)計(jì)蹦區(qū)域回內(nèi)潛甲在的耗供應(yīng)立量（使包括術(shù)本項(xiàng)潛目在會內(nèi)）甘將在否35阻-4燃0萬隆平方它米左蠢右，腐區(qū)域融放量友仍然查較大蟲；板塊愿特征啟及發(fā)坑展趨惕勢特點(diǎn)鞠：徐涇粥鎮(zhèn)目起前的背別墅悼供應(yīng)桑量主悄要集態(tài)中在葉**刻**撤路沿眾線和終31客8國幟道沿宵線，讓別墅冬案量胳排布失比較抓密集稿；由于害該板委塊是翻虹橋惡和古昌北別扶墅帶齒的延涌伸段國，別藝墅區(qū)隔形成群較全幻玉，目鋼前已夫相當(dāng)偷成熟貨，中冤高檔奔別墅搜的區(qū)偵域形只象已滾深入隆人心慶；板塊豈開發(fā)妄較早丹，與矮鄰近更新形巴成的孕趙巷婆板塊獄相比掏，交呆通網(wǎng)工絡(luò)設(shè)硬施較英差，麗環(huán)境廈較為忍雜亂腰，配獸套重回復(fù)建層設(shè)，激資源羊嚴(yán)重劍浪費(fèi)爭；發(fā)展漂趨勢仔：從整豪個(gè)西唐南部浴別墅眾板塊腸的發(fā)元展來震看，壺將曾體現(xiàn)出層梯級再劃分研的一日個(gè)狀惱勢：校九亭閘-莘舊閔板王塊仍鼻將以昏經(jīng)濟(jì)啞型別習(xí)墅為及主導(dǎo)械的中君檔別刺墅群戚，本傾項(xiàng)目葉所在細(xì)的徐姜涇板暗塊將曉和新澡起的慣趙巷叼板塊練繼續(xù)旗定格塑于中默高檔唇的板百塊，域而佘輩山板剝塊將侍獨(dú)霸述高檔裳別墅輪區(qū)的絲式地位炮。三一沸八國精道別熊墅市舞場小誤結(jié)1、淀山卷湖板古塊主點(diǎn)要是天以旅傭游度介假型測功能托為核幣心競討爭力宅的的處別墅貌板塊羞；2、票徐涇探板塊工作為顏老虹震橋地奴區(qū)的導(dǎo)延伸暢段，鉛已形院成中盈高檔播別墅高的聚網(wǎng)集區(qū)榮；3、癢目前鮮的別替墅市蹲場中憲最為涉關(guān)注受的是愈青浦丑的趙故巷板叉塊，綁其由批于相定對地液理位嘉置較序佳，帝統(tǒng)一舟規(guī)劃斑，資呼源合這理調(diào)爆配，短形成更了別內(nèi)墅市鑼場中雕的“召古北弟效應(yīng)橡”；脾對周哪邊區(qū)割域的懲別墅夕板塊惡開發(fā)承有較徐大的關(guān)牽制傍作用晨；4、幼目前怕徐涇宗、趙舞巷、工淀山噸湖三茅個(gè)板粗塊已豪形成案了各鐘具鮮序明特豬色的號別墅燭板塊劈燕群，態(tài)但依聰時(shí)間培界定陶，趙碼巷別聯(lián)墅板吃塊作烤為別凍墅開軋發(fā)中前的新土生力胞量擁灑有無勞可比寬擬的瞇諸多尋利好敬因素載；項(xiàng)目槳思考要：在別汪墅板倚塊特挑征較店為分送明的括今天料，如織何把夏握徐厚涇地偉區(qū)自置身較慰為成啦熟的芳板塊涂特征詠，錯(cuò)申位化昏地避致開趙懲巷“兄古北督效應(yīng)頂”，垂抓住射產(chǎn)品架個(gè)性艇化的請一面獻(xiàn)，將聯(lián)成為繡本項(xiàng)津目立霧足于廢市場訓(xùn)的關(guān)扭鍵。項(xiàng)目掙分析1、氏項(xiàng)目桂概述項(xiàng)目酷位置評概況鈴：東臨鞠**召**隱路西至腰嘉金悟高速蝦公路南近委滬青衣平高訊速公姜路北靠只西郊延九溪準(zhǔn)十八朗島本案地塊滬青平高速公路高涇路嘉金高速公路2、味項(xiàng)目乳經(jīng)濟(jì)壯指標(biāo)建設(shè)役用地?cái)r面積娃：攀38話30釀05溜M2總建聯(lián)筑面摔積：南1刺06咽02他8迷M2容積棒率：慘0參.3建筑下密度與：邀12臟.2刺%綠化物率：悠5闊8％總戶錢數(shù)：膀2挪90辭戶3、掙交通斯概況周邊竭三面度臨路警，出榮行方副便**反**抬路目貞前路爹面情址況較嫁差，駝滬青瓦平高液速公錦路邪的中絲式春路棋段車塊流較妖慢，振特別井是上類下班凍時(shí)間項(xiàng)目宮西、壓南均切臨高敏速公檔路，給但并熔無匝霧道口矩，殖增加射了出啟行的物時(shí)間清；配套曠主要駁依托依區(qū)域疫：徐涇嶄板塊口別墅樣區(qū)；虹橋丘商業(yè)豎圈；七寶載商業(yè)幻玉圈；徐涇您鎮(zhèn)中眾心商覺業(yè)圈帝；項(xiàng)目浸內(nèi)部火的配劍套規(guī)煤劃。4、肅生活駐配套噴概況項(xiàng)目播S.乞W.虎O.啊T分熟析項(xiàng)目半優(yōu)勢St煙re師ng址th上海宅目前習(xí)別墅屢市場賞呈現(xiàn)編供需筐兩旺去的態(tài)陵勢；徐涇釘別墅幸板塊愛為虹昆橋和葬古北李地區(qū)卡的延緣瑞伸段各，區(qū)看域較塌為成孕熟，宣中高辯檔別葵墅產(chǎn)框品的戰(zhàn)區(qū)域兔形象言已形隸成；基地定內(nèi)有錘一天離然河步道——蟠龍滾灣縱乳穿整評個(gè)小劣區(qū),為別瘡墅的近水景狀營造瞎提供清了塑心材；項(xiàng)目初位于第北側(cè)酬為*針**工*路嗽、滬微青平你公路正沿線夕，南磁側(cè)與工西側(cè)煌為A9繁(延安粗西路而延伸單段）犁和嘉社金高也速公仗路，魯交通文布局呆較為葵理想域；項(xiàng)目呆離虹煌橋機(jī)寧場較革近，柿提供基了空虹中出尼行便期捷性嫂；項(xiàng)目搭劣勢We飄ak蹄ne閃ss項(xiàng)目活所處通的*搶**直*路諷別墅何小區(qū)挺與廠說房混乎建，怪且均全已成醋型，個(gè)區(qū)域毫整體娃形象制不佳航；徐涇戒板塊荷南側(cè)喚雖為A9國道己（第碗一匝反道口惱位于謙趙巷粗）和藝嘉金晶高速朝公路肉，但都并無雨上下旺匝道謠口，憶與中背心城刑區(qū)的證絕對兄距離躁并無株縮短紛；項(xiàng)目旁的基給地較瞇不規(guī)耀則，昌且兩引面臨儀高速皺公路腫，在宰規(guī)劃祝布局蜓上有凝一定踏難度芽；南側(cè)普的兩石條高港速公創(chuàng)路建早成后恰將對珠本項(xiàng)伍目有嚴(yán)非常誓明顯烏的干軌擾；項(xiàng)目微機(jī)遇Op漏po店rt世un堂it松y上海辦經(jīng)濟(jì)腎水平爭正處哄于高丸速發(fā)亂展時(shí)緣瑞期，哲為別請墅市郵場培懼育了煤大批膊的客剛戶層輝，隨費(fèi)著經(jīng)泥濟(jì)的菜持續(xù)揭發(fā)展靜，這吐一階孔層正顯在逐廈步壯布大；隨著20榴03年SA桶RS事件暈之后培，多橫數(shù)人膠居住疤習(xí)慣皆發(fā)生捐了改柄變，所近郊聞低密得度住術(shù)宅逐竄漸成技為了辛首選費(fèi)；隨著才市中淺心城膛區(qū)的截房價(jià)崗持續(xù)桐增漲枯，近房誠郊的枯低密欣度住輪宅成叢為了興最佳卵的替理代品況，項(xiàng)運(yùn)目擁揚(yáng)有潛妥在的陸市場肚機(jī)遇框；項(xiàng)目楚威脅Th版re璃at洪s徐涇受板塊血貯藏勤著大雁量的燦潛在穗新盤摸供應(yīng)絨量、趨以及猴周邊嶺樓盤蔽后續(xù)撒盤都拖將對表本項(xiàng)仍目帶墨來一偵定的熔市場訴沖擊喊；上房上集團(tuán)饅在九阿亭鎮(zhèn)最與徐不涇鎮(zhèn)借交界徹處共笑批地15羽00畝（鹽地塊孩屬于嚼九亭黨鎮(zhèn)）雪，目泡前產(chǎn)侄品未痕定，么這對啞于本攔項(xiàng)目疲擁有虎巨大旦的沖欺擊力先（見鈔下頁筆）；趙巷詳板塊卡南側(cè)江的項(xiàng)陜目與相本項(xiàng)宋目的糞有較拔大的謹(jǐn)同質(zhì)允性，匪但其腥規(guī)模肉性和珍規(guī)劃口前瞻景性要捕遠(yuǎn)遠(yuǎn)治好于骨本項(xiàng)地目，騰成為姜本項(xiàng)班目最日大的裹競爭蹄區(qū)域文；隨著貪市政啊府關(guān)先于為幫高價(jià)增房地菊產(chǎn)“朋降溫僑”的安相關(guān)祝政策嗚相繼賊出臺散，將表對本慨項(xiàng)目盈造成辨一定趟的沖火擊，陡并且裳使一已部分殿投資玩客的的投資草熱情疏受到司影響?yīng)q；趙巷董板塊20歪0-滾26趴0萬妥平方撓米九亭門板塊15悲00莊-2誰00賞0畝爬地左乓右徐涇客板塊30閉-4偵0萬平鍵方米本項(xiàng)今目周邊輪潛在圣供應(yīng)圓量分頁析綜述目前養(yǎng)上海誰整個(gè)鎖經(jīng)濟(jì)滿大環(huán)翅境較誓佳，筐為本咳項(xiàng)目決的開作發(fā)奠思定了備堅(jiān)實(shí)仙的外咐部基鄙礎(chǔ)；項(xiàng)目雁面臨釀著周釀邊區(qū)渴塊潛桐在供擴(kuò)應(yīng)量吊的激透烈競欠爭，江不確尿定市慨場因偷素也端較多價(jià)，如哄何選完擇最孩佳錯(cuò)限位競懸爭的惹產(chǎn)品豪、投協(xié)放的她最佳諸市場愉節(jié)點(diǎn)年和獨(dú)書特的呆企劃錫思路盡，是念本項(xiàng)蘆目成蠟功的險(xiǎn)關(guān)鍵船。經(jīng)營去的前依瞻性傘+準(zhǔn)煙確的檢市場膏定位永+優(yōu)芳質(zhì)的確產(chǎn)品溝+出篇奇制魯勝的維營銷盆策略尚佳謀的口步碑+共品牌帆效應(yīng)市場乏定位X決策基礎(chǔ)宏觀大環(huán)境Y決策基因****策劃F1線：判斷F2線：創(chuàng)新本項(xiàng)目市場定位策劃板塊分析產(chǎn)品類型區(qū)位板塊特殊因素地塊現(xiàn)狀水景資源容積率總占地面積總建筑面積價(jià)格單套建筑面積單套占地面積花園面積項(xiàng)目勞容積收率分貍析本項(xiàng)軋目規(guī)德劃容與積率弱為0安.3謙，處臉于中管高檔值與中斤檔產(chǎn)喘品之嗽間，駛產(chǎn)品增定位穿于中俯高檔妖與中咽檔產(chǎn)幫品，裹應(yīng)把賽握住塔市場葉的差撿異化擊因素刃；區(qū)域已經(jīng)形成了中高檔別墅的聚居群其位置及面積可以塑造出精品住宅產(chǎn)品為區(qū)域內(nèi)較為稀缺性的低容積率的多體態(tài)別墅小區(qū)具備了開發(fā)“中高檔別墅”的條件容積率指標(biāo)符合中高檔別墅開發(fā)的要求有可供利用的充足的外部資源可供塑造產(chǎn)品擦分析從以摧上數(shù)稼據(jù)可織以看弱出，寇項(xiàng)目呆已經(jīng)話具備忘區(qū)域狡開發(fā)駱中高釘檔產(chǎn)跡品的窗先決腐條件本項(xiàng)滲目是姻目前站板塊夕內(nèi)潛披在開家發(fā)量最大申的一統(tǒng)個(gè)項(xiàng)胳目1.與其慚他容調(diào)積率翼相近丸似樓趕盤的產(chǎn)蔥品多驅(qū)為純西獨(dú)立粉別墅2.4..6.區(qū)域腳內(nèi)缺侄乏較擦有特析色的鹿雙拼是別墅3.目前煩已售屈完的忌項(xiàng)目復(fù)其主砍要所側(cè)面臨的餐競爭西對手注是區(qū)析域內(nèi)要的4.區(qū)域泥板塊娛內(nèi)與災(zāi)本項(xiàng)觸目技延術(shù)經(jīng)大濟(jì)相同球的項(xiàng)啄目不王多，沫且多怕已售等完；競爭社性較驢小5.3.項(xiàng)目冒與區(qū)貫域板往塊內(nèi)凳比較從板抓塊內(nèi)戀的市豪場分封析，吐客觀揮上要屋求本貸項(xiàng)目加不僅瓦僅局轟限于捏板塊辦內(nèi)的狼市場棕競爭跌，還碌要與碑鄰近錦的競廣爭板仰塊相專比較貞；******

位于A9公路的第一匝道口，往返于市區(qū)較為便捷；趙巷板塊統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，形成了別墅中的“古北效應(yīng)“，綜合品質(zhì)得到了極大的拉升；目前板塊內(nèi)尚無生活配套設(shè)施，但區(qū)域內(nèi)已有詳盡的規(guī)劃，且南側(cè)還有規(guī)劃中的高檔配套商服；板塊的發(fā)展趨勢是向南部的佘山地區(qū)，將會形成上海最大的高檔別墅區(qū)；趙巷尋板塊徐涇外板塊競爭科板塊糞市場蔑分析區(qū)域后比較交通跌依賴璃于3揭18距國道如和延鴿安路魯中春制路匝露道口秘，高扮峰時(shí)勝段較德為擁逢擠，態(tài)出行咸能力愛相對脂較弱洞；徐涇豆板塊縱是老寺虹橋稍的延失伸，彈自然而形成田，因創(chuàng)此規(guī)獲劃與釣趙巷幅相比飾較差泡，但堪已形絲式成較縮慧為成俗熟的唇中高太檔別悟墅聚頭居區(qū)鋪；該區(qū)在域生很活配介套主戶要依起托于巧七寶睜、虹倒橋地例區(qū)，兼區(qū)域嫁內(nèi)尚扎無具累體規(guī)披劃；板塊興目前柳已自帽然與競虹橋賄、古瞧北地紛區(qū)形遼成了父上海凡較有它特色嶺的中嘴高檔米別墅姑聚集準(zhǔn)區(qū)；定位翠分析競爭耕板塊逗小結(jié)

徐涇板塊與中心城區(qū)的相對距離要優(yōu)于趙巷板塊，但絕對距離不及趙巷地區(qū)；趙巷板塊在規(guī)劃布局上要優(yōu)于徐涇板塊；趙巷板塊在資源利用上優(yōu)于徐涇板塊；在目前的情況下，徐涇地區(qū)的商業(yè)配套要優(yōu)于趙巷板塊；趙巷板塊統(tǒng)一開發(fā)，兩北兩側(cè)的目標(biāo)群體完全不同，避免了板塊內(nèi)的競爭，對其它板塊的開發(fā)具有較強(qiáng)的牽制作用；而這樣的布局是徐涇板塊所不及的；差異點(diǎn)選擇錯(cuò)位競爭是本板塊項(xiàng)目尋找目標(biāo)市場的必由出路市場脫定位唇建議：西郊轉(zhuǎn)新型田中高紋檔產(chǎn)筐品的米領(lǐng)跑毯者以全添新的路Vi贊ll瘦a和覽To風(fēng)wn甩ho梳us虜e的別墅感精品主導(dǎo)跪市場定位皺詮釋通過陰定位叨分析奶得出賽，結(jié)語合本尼項(xiàng)目惱的各字種經(jīng)粉濟(jì)指紡標(biāo)，雕本項(xiàng)壓目應(yīng)夾有較逮高的絲式市場愁立意虎，定宗位于雹區(qū)域牛中高菜檔產(chǎn)促品；本項(xiàng)畏目位爆于整聾個(gè)大銀西郊宵的概野念中郵，西黃郊的檔中高為檔形膊象已緞深入拌人心屆，既播強(qiáng)勢傲了本炸項(xiàng)目宅的地基域特禍征，瓶又為救產(chǎn)品會樹立貪了較史高的量品質(zhì)遺；區(qū)域增原中亦高檔陡產(chǎn)品社均鎖賴定于安獨(dú)立窯別墅挨，產(chǎn)浩品形朱態(tài)較毫為單礦一，遼已經(jīng)寨形成夢了區(qū)婦域產(chǎn)部品突輕破的逼瓶頸薦，本搖案應(yīng)割推陳鋪出新館以多爐形態(tài)璃的產(chǎn)枯品引購領(lǐng)新嗽的市圍場；本產(chǎn)鬧品以素全新俗的Vi啞ll倘a和To代wn鎖ho唐us貓e的精品干別墅訴進(jìn)入咱市場圣，以件區(qū)域隙新型年化的運(yùn)中檔惕產(chǎn)品賄，走甘錯(cuò)位?；馁F市場惕道路男；本項(xiàng)悲目目耽前最脖大的咽競爭姐對手尊是趙返巷板體塊群跌，按吳照其慎北塊療容積爽率為0.耍25以下夸，而粒南側(cè)酒則控還制在0.殼5左右膽，本謝項(xiàng)目黃如果寺以單殼一性蒸的產(chǎn)橫品沖城擊市征場，滔會形復(fù)成本公項(xiàng)目純受到雞南北曉塊的會集中襖打壓降，所夾以項(xiàng)搞目應(yīng)幟選擇冒錯(cuò)位估化的游定位評入市樸；另津外由古于該歐板塊揚(yáng)南塊等地區(qū)僚的入陣市時(shí)若機(jī)與曉本項(xiàng)完目會鳳有同測期性子的可殊能，撿本項(xiàng)比目應(yīng)執(zhí)將選弦擇優(yōu)智于南賠側(cè)的晃規(guī)劃乎來取健悅市飄場；**好*九溪十八島麗都別墅湖畔佳苑西郊美林館西郊紫郡居禮安盛景園******************案名產(chǎn)品唯一性面積控制較為合理，經(jīng)濟(jì)型別墅以單體特色產(chǎn)品和水景布局為個(gè)案特征超出區(qū)域供給特征大面積戶型特色環(huán)水島嶼與江南園林布局區(qū)域唯一性投資型產(chǎn)品高密度、高容積率的稀有純獨(dú)棟別墅依托其前期成熟的社區(qū)環(huán)境錯(cuò)位爽化分鐮析在房棋型面濟(jì)積上譽(yù)“去隊(duì)脂”奪，以姻面積陷來控寫制總斬價(jià)借鑒性錯(cuò)位性不做規(guī)模較大的水景，以細(xì)部的精品水景為主控制面積和保證功能性原則的主導(dǎo)下，在局部房型上進(jìn)行創(chuàng)新，以增加別墅的實(shí)用性；利用天然的水景資源，形成