廣東城市綜合體營銷方案溝通報告圖表豐富

XXX項目營銷方案溝通稿房地產(chǎn)是一盤棋局，對弈的有市場，有政府，有對手，還有自己。XXX項目就是明盛置業(yè)的一枚重要棋子，這局棋該如何下？發(fā)展商在思考。XX，也在思考……引言我們面對什么我們有什么1、開局篇城市綜合體的內(nèi)含目標(biāo)導(dǎo)向項目情況2、布局篇3、析局篇大局市場情況商業(yè)競爭情況住宅競爭情況公寓競爭情況市場情況客觀實際市場條件市場條件整體情況商業(yè)情況住宅情況公寓情況我們需要什么4、破局篇商業(yè)定位住宅定位公寓定位產(chǎn)品定位我們怎么做5、解局篇大局策略商業(yè)策略住宅策略公寓策略營銷策略6、全局篇整合營銷入市鋪排可行性可行性可操作性開局篇Part1城市綜合體的內(nèi)含目標(biāo)導(dǎo)向開局篇報告內(nèi)容頁碼57城市綜合體的內(nèi)含——中心區(qū)域多功能復(fù)合的綜合性物業(yè)本項目作為中山西區(qū)的綜合體，具有明顯的標(biāo)桿性價值。定義產(chǎn)生條件綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時候，在這個區(qū)域的核心部分就會出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種綜合體建筑形式會越來越多。

基本特征是一種城市設(shè)計的縮影，較小依賴其他配套、其自身功能互相補充，而且能夠互相支撐；一般位于城市中心區(qū)域；能有效的解決城市中交通等方面的壓力；向業(yè)態(tài)互動、功能復(fù)合化、使用全時段的方向發(fā)展；

多種功能有機匹配，可以減少投資風(fēng)險；

一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟風(fēng)險大；對建筑設(shè)計要求較高。城市綜合體的屬性及定位目標(biāo)導(dǎo)向開局篇報告內(nèi)容頁碼57目標(biāo)導(dǎo)向——快銷，商&住的均衡去化通過對項目的前期溝通理解，可以幫助我們對發(fā)展商的期望有以下幾點認識：項目分兩期開發(fā)，一期首推商鋪及一部分的住宅、公寓1一期銷售目標(biāo)為快速回籠資金，以此啟動二期，重點在于商住的均衡去化2二期銷售目標(biāo)為利潤，以商帶住支撐后期住宅的價值，重點在于商業(yè)的打造3布局篇Part2整體情況商業(yè)情況住宅情況公寓情況布局篇報告內(nèi)容頁碼10121416整體情況——商業(yè)、住宅、公寓三部分結(jié)合的綜合性項目項目區(qū)位圖

整體情況分析XXX位于西區(qū)富華道與翠景道交匯處，附近居住人口比較集中，存在一定的消費力；XXX整個項目由三部分組成，目前規(guī)劃建設(shè)商業(yè)中心、公寓和住宅三部分，總建筑面積約19萬平方米，其中商業(yè)部分面積有7.4萬平方米；項目已于2010年9月份報建，預(yù)計2011年10月份一期開售；作為中山西區(qū)的首個大型綜合體項目，又位于交通主干道，項目目前已具備一定的市場關(guān)注及影響。XXX整體情況商業(yè)情況住宅情況公寓情況布局篇報告內(nèi)容頁碼10121416商業(yè)情況——商業(yè)銷售將是整個項目的關(guān)鍵點商業(yè)模擬形象圖商業(yè)情況分析商業(yè)總面積為7.4萬㎡，一層建面約1.6萬㎡，層高6米，二層以上層高為5.4米，共6層，住宅及公寓底層沿街為雙層商鋪，首層層高6米，二層層高5.4米，商業(yè)體與公寓間規(guī)劃為步行街，在停車位方面,總共提供1000多個停車位,部分車位上升至4樓、5樓,將拉動高層商業(yè)的消費；一樓主要是品牌經(jīng)營店，2-3樓約有2萬㎡，已引進大潤發(fā)超市，占建面2.2萬㎡，超市之外規(guī)劃開放式百貨店、游樂設(shè)施及電器、特色餐飲之類的生活型商業(yè)，4樓以上規(guī)劃餐飲和影院等，綜合性強；商業(yè)作為項目的主體部分，也是首先推出市場的產(chǎn)品，其形象及口碑將對項目產(chǎn)生關(guān)鍵影響，其去化情況將對二期開發(fā)產(chǎn)生至關(guān)緊要的作用。整體情況商業(yè)情況住宅情況公寓情況布局篇報告內(nèi)容頁碼10121416住宅情況——利潤實現(xiàn)的主要載體項目住宅戶型圖住宅情況分析項目共10棟住宅，共689戶，其中多數(shù)17層高，最高為30層，層高3米。多數(shù)為兩梯四戶，部分為兩梯兩戶、兩梯五戶。底層雙層商鋪。產(chǎn)品有68—139㎡二房—四房。主力產(chǎn)品為88—115㎡三房，大部分南北朝向，實用率為85%—90%，產(chǎn)品較好；住宅呈長圍合型排布，中心園林布局，人車分流，半地下車庫，共300多個車位，車戶比將近1：2；住宅作為項目的價值提升部分，其銷售利潤關(guān)系到項目整體的利潤，對項目的預(yù)期收益占主要地位，以商帶住的規(guī)劃方向是對住宅價值最大的支撐點。整體情況商業(yè)情況住宅情況公寓情況布局篇報告內(nèi)容頁碼10121416公寓情況——項目產(chǎn)品的重要補充項目公寓戶型圖公寓情況分析項目共1棟公寓，共374戶，位于項目整體的中心位置。兩梯17戶，24層高，底層雙層商鋪，為規(guī)劃步行街的一部分，商業(yè)支撐較好；產(chǎn)品為36.56㎡的單間，實用率為78.16%，開間3.8米，進深7.2米，層高3.2米，帶陽臺飄窗，舒適度較高，戶型統(tǒng)一，東西朝向，產(chǎn)品常規(guī)；項目公寓作為對商業(yè)及住宅過渡的投資型產(chǎn)品，即可滿足投資者對不同投資產(chǎn)品的需求，也可滿足居住者對居住產(chǎn)品的需求，且其居住人群將對整個項目的活動人流起到十分重要的補充。析局篇Part3析局篇之大局析局篇之商業(yè)競爭市場析局篇之住宅競爭市場析局篇之公寓競爭市場析局篇報告內(nèi)容頁碼19242831中山糖經(jīng)濟哲發(fā)展邊水平搜領(lǐng)先兔，增要長速學(xué)度快絮，商鑄業(yè)潛外力大中山挪經(jīng)濟寇情況質(zhì)分析中山繼是一載座鎮(zhèn)乳區(qū)經(jīng)驕濟發(fā)斥達的育城市杜，體寇制靈冠活、眉經(jīng)濟竊活力蛾較強危。自慣經(jīng)濟揉開放些后飛杯速發(fā)嶄展，20露09年GD柄P在廣羅東省于位列胳廣州漸、深羊圳、伯東莞破和佛脂山之術(shù)后，排名悠第五，今振年6月份零發(fā)布晌的《2若00副9—怨20井10年度葛全球逃城市院競爭扔力報團告》，在奔全球步城市怎經(jīng)濟匙增長亡中，位中山促排名全球昏第六陽位。自20醒00年開黑始，衰中山專貫徹弱“走權(quán)出去悄”戰(zhàn)維略，封大量娘吸引縣投資抗，改芽善居歪民消勇費水們平，天城區(qū)消費甚總額發(fā)年均仙增長16錦.7送%。中山躁先后閑榮獲要全國斥文明另城市餐、聯(lián)課合國鼠人居慰獎、闖中國隔和諧唐之城吸、全乞國十耀大最售具幸船福感夠城市盈、全守國品替牌經(jīng)癢濟城啊市、咽中國特優(yōu)秀韻旅游趙城市播等稱遼號，忙扎實榜的經(jīng)此濟基晶礎(chǔ)為塞中山家經(jīng)濟推的再俗突圍暫提供撓了有凳利條壺件。座隨著《珠江治三角搞洲地幕區(qū)改粗革發(fā)機展規(guī)勸劃綱灘要》和《推進好珠中窯江區(qū)鄰域機臨密合央作框遞架協(xié)囑議》的進鏟一步擇實施登，中辰山迎剛來了新的倚發(fā)展家機遇。中山蘋為房禍價洼謎地，蛙目前得樓市媽回暖代，投侍資信鈔心持所續(xù)增名強價格回洼地震優(yōu)勢房誠：目前借中山飽樓價擇為50鼓00元/㎡左右炸，遠傲遠底儀于珠唇三角稅相臨里地區(qū)拋，特墾別是侮港澳辮，被曲業(yè)界盾稱為針最具爺投資扒價值水的價育格洼務(wù)地商鋪棗均價率攀升詳：圖為救中山畢城區(qū)喊商業(yè)較首層問銷售馳均價轎走勢異，自04年以趴來，陡中山繼城區(qū)鼓商業(yè)龍首層棕銷售蹦均價帳直線張攀升通，平巖均年揮上漲親率達8.轉(zhuǎn)56糾%市場跟信心氧增強聽：圖為上中山刮市近評期日范成交儲走勢舅圖，傍總體培呈明之顯波羞動上尸升趨苗勢，糖市場礦投資翁信心償持續(xù)柄增強傲，市奧場回丹暖跡泉象明睜顯項目逼區(qū)位中山倒區(qū)位往北衰可經(jīng)竟由10降5國道鋒去往爆廣州堤、佛遵山、饅深圳戴；往南扔可經(jīng)舞由博慚愛路笛去往窮石岐沈、東勢區(qū)；往東親可經(jīng)迫由直津達車順站去融往港軋珠澳櫻；往西悔可去喊往沙用溪、似大涌塊，經(jīng)紹富華在總站藍去往汁各地項目霉地處開便捷穗樞紐能位置涌，區(qū)播位優(yōu)塘勢凸跟顯太澳燃高速晌公路耐等三樣縱兩就橫公黑路布虧局全瞇市；廣珠夸輕軌庸等四側(cè)大城賄際軌污道舒欠暢交爭通；港珠胖澳大參橋、個深中稀大橋依兩大閃橋梁立促進去交流朗；交通陳要道誕相繼目開通只，使遞中山爛商業(yè)化前景賴十分亦樂觀樓市急總體捐趨勢臥向好孟，項唇目前衡景相遇對樂喇觀123中山者經(jīng)濟闊發(fā)展非水平扁領(lǐng)先橋，增握長速誕度快中山依為房棒價洼狡地，當(dāng)目前斥樓市執(zhí)回暖栗，投薯資信乞心持炕續(xù)增閃強項目堪地處悉便捷泊樞紐半位置夸，區(qū)撇位優(yōu)侮勢凸北顯析局番篇之位大局析局健篇之耗商業(yè)陡競爭褲市場析局斗篇之鍋住宅體競爭維市場析局流篇之往公寓滾競爭租市場析局夏篇報披告內(nèi)貍?cè)蓓摯a19242831區(qū)域爐存量頭情況——在售督商業(yè)額較少址，但堪商鋪惹存量輔較大項目商鋪入市最后成交面積貨量面積余量創(chuàng)興廣場二期2008年1月2008年12月1258.49售罄龍瑞中央商務(wù)公館2009年7月2009年11月4566.06售罄XX時代公寓2010年1月2010年6月7664.82售罄時代白朗峰2010年7月2010年8月3975.012145.02匯豪新天地未售未售4316.74316.7區(qū)域漏存量套情況戚分析目前毯區(qū)域護主要繞在售濁項目勤較少砍，在熱售面蠟積僅為酷不到30林00捷㎡，處調(diào)于市鉗場相暈對空社白期，侍預(yù)計漂接下種來不炎久將宵會有攜部分店項目魚趁勢推女出，特擠占綱市場糖；由于穴商鋪消具有椅較明弊顯的擾投資飲屬性小，因頑此區(qū)域羨存量佳甚至包整個徐中山錢城區(qū)盛的存乒量都由將成為淺項目販的競劍爭對老手；在中晌山城耐區(qū)土不地利影用總胳體規(guī)滋劃（20歡06松-20種20年）武中，攪西區(qū)首為中頓山商畫業(yè)中泉心，晶目前我治項目螞周邊肺各種美類別慎的商警圈聚歷集，匪商業(yè)氛娛圍成息熟，皺商鋪牢存量譽較大飼。區(qū)域忽部分限帶商迷鋪項爬目情鵲況統(tǒng)隙計區(qū)域眾預(yù)期營供應(yīng)——預(yù)期陰供應(yīng)禮急劇截增加今，多扁為現(xiàn)辮代商煎業(yè)綜滾合體XXX小商品市場、二手交易市場商圈翠景傳統(tǒng)商圈富華商圈XX廣場XX廣場XX廣場XX地王興中廣場項目商鋪預(yù)計入市時間預(yù)計推出貨量商業(yè)形態(tài)XX廣場2010年底22000㎡商場、街鋪XX廣場2011年初83900㎡休閑商業(yè)中心興中廣場2012年初130000㎡LifestylemallXX廣場2011年初13700㎡商場、街鋪XX地王2012年底60000㎡商業(yè)綜合體雅居樂808畝2012年底100000㎡大型購物中心資料糞來源程：中頁山國惡土資眼源局柱、中竭山X紗X資縮慧源數(shù)旬據(jù)庫預(yù)期幻玉供應(yīng)殃近41萬多壁平方此，市淘場供上應(yīng)急扇劇增寺加，瓶將加暴劇項腦目的撈資金變和時謹間壓蟻力。區(qū)域宣市場歌情況——區(qū)域沫競爭嘩激烈注，項前目風(fēng)炕險增濕加20籍0820滿09上半潛年下半放年20警1020朗11上半回年下半鬧年上半浮年下半課年之后之前XX物廣場XX嫌廣場雅居把樂80譜8畝XX蔽地王87畝搶占誰先機魚期成熟要熱銷紀期創(chuàng)新朽廣場店二期駿華職庭明景姐坊名仕愛經(jīng)典龍瑞患中央幣商務(wù)躲公館XX育時代螺公寓時代胖白朗擴峰興中認廣場激烈鏡競爭泥期頤高我數(shù)碼所廣場名仕模天地翠景剩花園柏景惹苑區(qū)域晶發(fā)展躺期XX油廣場西區(qū)駕來年印的商漏業(yè)市間場，日將迎帖來十拿分激焦烈的氏競爭日，區(qū)犬域正箭向高賊端商稼業(yè)區(qū)短轉(zhuǎn)換同區(qū)言域項拘目商仆業(yè)的干推出閣，有舍利于常區(qū)域槐商業(yè)鞠價值猶的提仁升，漲但同耳時激紛烈的軍競爭捧，將建使項扔目承財擔(dān)更在大的擦?xí)r間永風(fēng)險車、資魔金風(fēng)菊險和籃價格斤風(fēng)險帥。無蒼論是買對銷順售周晴期、荷價格寒、營芹銷成素本等跪都將千產(chǎn)生敘影響紗。析局辦篇之刪大局析局翅篇之可商業(yè)韻競爭鍛市場析局閥篇之里住宅潛競爭找市場析局敬篇之驢公寓留競爭熄市場析局尤篇報啟告內(nèi)海容頁碼19242831區(qū)域風(fēng)在售薯情況——項目揭競爭每產(chǎn)品鴉為區(qū)焦域主財要存腳量，首多為刷中小們戶型國土桐資源敲局數(shù)尼據(jù)顯墳示，扯僅中竄山西忍區(qū)未導(dǎo)售住苦宅產(chǎn)鉗品套受數(shù)合寇計達12衫56套。其中鎮(zhèn)與項毛目住異宅直模面競攝爭的60—14濾4㎡產(chǎn)品奧存量趨達57寒9套，零占總侵存量番的46橡%。區(qū)域付銷售類情況——兩極緞分化散，高挑端去冬化速材度慢號，中諒低端諒競爭留激烈西區(qū)主要住宅項目月成交情況項目1月2月3月4月5月6月7月8月XXXX園成交套數(shù)252432358372144成交均價48754841492748824967461444084847XX華庭成交套數(shù)74324413成交均價47554743433243885041591241284738XX水岸成交套數(shù)////4111128成交均價4721454448674699XXX成交套數(shù)//1414/212成交均價12467119421028090009266XX一號成交套數(shù)////62/1成交均價1034393267459XXXX成交套數(shù)////7212445成交均價3719363250293982XXX家園成交套數(shù)261534271061916成交均價34163407361344385392365837653449XXX成交套數(shù)/////801939成交均價450844914571西區(qū)劃高端李項目你去化史速度販慢，董近期暗平均雞每月厘僅為4套左陷右，較且銷庭售均衰價呈竟下降僻趨勢西區(qū)間中低獅端項牢目較臺多，晚競爭洽較激本烈，御多數(shù)租售價堵在35燥00—48疫00元/㎡左右區(qū)域倚售價方呈兩脫極分篩化，五高低呈端均葵價差棉達50盯00元左閃右析局傾篇之疫大局析局批篇之捕商業(yè)鏡競爭質(zhì)市場析局臘篇之冤住宅頁競爭踢市場析局摟篇之斜公寓杏競爭綢市場析局顆篇報滾告內(nèi)配容頁碼19242831區(qū)域病存量支情況——同質(zhì)項性產(chǎn)喚品存憂量巨好大保守尼測算真，西問區(qū)公緊寓產(chǎn)厚品在以售及炸已售喇產(chǎn)品失存量延，總妨量超潮過30牢00套從三訪級市叛場的誓反應(yīng)員來看悲，存婦量公心寓產(chǎn)懲品的伯供需鞠均不純暢旺飛，最款高售鞏價僅55嚇00元/㎡中山飄XX從系統(tǒng)門數(shù)據(jù)野庫資畫料顯劉示，杯中山舉城區(qū)革未售采公寓全產(chǎn)品謊套數(shù)疊合計健為11餅77套。區(qū)域逆在售搏情況——在售川產(chǎn)品鞭競爭宋激烈從公巾寓產(chǎn)披品的抱投資宋性質(zhì)賄來看銹，在樣面臨肌西區(qū)屢競爭肯的同津時還備要面葬對全窮市范夕圍的怎競爭尊。區(qū)域努銷售搞情況——全年蜂銷售季量低侮，月賠成交糕量少退，去嶺化速誤度緩映慢中山提XX斃系統(tǒng)烘數(shù)據(jù)衰庫顯灣示，虛截止8月份置，中縱山泛擋西區(qū)緩公寓菊產(chǎn)品傍銷售災(zāi)套數(shù)鑰僅為13憐7套。從在霜售項勺目的別銷售域均價周來看襲，泛柔西區(qū)裝公寓勵項目鋼月成鋤交均勇價為60警42元/㎡從在李售項扭目的聽銷售突套數(shù)柴來看杠，泛誼西區(qū)島公寓逐項目搜月成弱交套總數(shù)僅概僅為17套區(qū)域駕預(yù)期先供應(yīng)——預(yù)期女供應(yīng)茅急劇奸增加茂，多網(wǎng)為傳沿統(tǒng)公健寓項目公寓預(yù)計入市時間預(yù)計推出貨量公寓主要形態(tài)XX廣場2010年底300套SOHOXX廣場2012年初400套傳統(tǒng)公寓XX公寓2010年底100套復(fù)式公寓XX廣場2011年初600套傳統(tǒng)公寓XX地王2012年底不詳傳統(tǒng)公寓資料邁來源咱：中楚山國剃土資爸源局妙、中你山X暢X資圓源數(shù)秒據(jù)庫區(qū)域熱預(yù)期植供應(yīng)究超20支00套，尿加上誤目前30喚00多套匹的存蛇量，橫市場顫供應(yīng)沒急劇御增加淡至50翁00多套草，市圍場競嗓爭劇釣烈。XXX（374套）XX廣場（300套）XX廣場（600套）XX廣場（400套）XX地王XX時代公寓（100套）破局圣篇Pa腦rt幕4破局狂篇之偽商業(yè)炕定位破局姓篇之兇住宅站定位破局郵篇之蠻公寓炕定位破局見篇報海告內(nèi)胸容頁碼374551客戶犯定位項目位置面積總價首付按揭貸款年限月供XX時代公寓3卡264.913973650198765019860001021989月租金租金年上漲10年供租收益房價年上漲10年房收益10年總收益10年月供款10年回報率264915%13597316%27397484099479263868088.61%由實峰際數(shù)交據(jù)測撈算，軍目前命西區(qū)需首層仗商鋪10年投傘資回衫報率王已高衫達88餃.6蜂1%資料班來源碼：中殼山X粉X資買源數(shù)磨據(jù)庫商鋪扇作為歌純投根資型妥產(chǎn)品固，資膛本跨編區(qū)域遵流動彎，客歲戶主挖要受懼投資兔成本捷及投孤資回漂報率果影響客戶策定位XX困X廣州順德深圳香港澳門廣州州，是溜一個臥全民友投資吐的地絞方；銷深港濾澳，納是區(qū)咐區(qū)一惡個車吉位就中賣30萬的辦地方賓。深港工澳、恨順德替、廣害州，放將是學(xué)我們萌未來網(wǎng)的主疤要投稈資客壯戶地國區(qū)著衰眼點富華棗道景觀論路順通點路XX搬河酒店羊、娛辯樂餐飲宣、電葡腦城服裝瘦、休柄閑傳統(tǒng)濟生活懂市場XX囑X小商緞品市藝場商業(yè)蹤蝶環(huán)境語分析區(qū)域債商業(yè)小業(yè)態(tài)而分布蜜圖以富菠華道嗎、景籌觀&順通布路、險XX迷河為才界，商業(yè)垮形態(tài)儲分區(qū)漸明顯申，商歡業(yè)檔奧次參綱差不齊，帆經(jīng)營踩主體暈多樣柳，商拘業(yè)氛脆圍成啦熟，根但長期梨缺乏費大型抄的購譽物中吼心西區(qū)辜街鋪若租金糊水平貼為15擊0~暖25鐵0元/㎡，名軒廣念場及睡XX笑廣場遭規(guī)劃渾為商鉤場，彼將對鼠區(qū)域商純業(yè)格俯局的蓄改變門起到繭促進父作用項目策位于彈雙向6車道碑的西跡區(qū)主暖干道潑富華地道旁，研受其科對人禁流阻胃隔的休影響摔，項泄目商叔業(yè)消費縱人群葛主要僑受翠寬景片稱區(qū)及喜市區(qū)暴影響商業(yè)頸定位區(qū)域粥商業(yè)達環(huán)境——經(jīng)營急主體宴多樣園，缺聞乏現(xiàn)糕代大浮型商剃業(yè)區(qū)域車活動膽人群——層次滅高低倚不同順，人宅流興涉旺聚會集零售己商、改普通餓工薪沿階層時尚孝年輕盡白領(lǐng)活動狡人群太陽趨城、巨翠景參食街儀、酒循吧街小商幫品市徹場/龍瑞胃服裝續(xù)市場西區(qū)揀傳統(tǒng)聽的商仔業(yè)旺讀地，繼孕育車了層愚次高僵低不炮同的喪商業(yè)蓮業(yè)態(tài)喪，人封流興如旺聚抬集高檔垃商務(wù)幸上層曾人士居家嶄型消仙費群坡體活動旨人群XX謹廣場冶、蘇踢寧電績器、控電腦獸城富華皂酒店斷群、兵高檔皆消費鎮(zhèn)場所項目膠區(qū)域狗關(guān)系——濃厚既商業(yè)剖氛圍恨中的聾全新啟型現(xiàn)腳代商鳳業(yè)項目擊與X境X廣提場的像關(guān)系項目秧與定倆位為勉購物溜商場狂的X棗X廣槽場僅南一墻閥之隔班，將級面臨簽其直蒼面的而競爭稍；翠景捉傳統(tǒng)傅市場幫積累逢了項躁目周新邊的臥市場率印象扶，傳是統(tǒng)業(yè)孫態(tài)相述對飽傲和，介缺乏田現(xiàn)代估大型第商業(yè)蠅；項目侍地塊龜較大駝，可框充分皂支撐鄉(xiāng)豐項目孕商業(yè)使業(yè)態(tài)蘋的外箱延發(fā)腰揮，茂在項咸目周堡邊樹疫立標(biāo)企桿地幼位；項目偶與周拘邊區(qū)欣域的察關(guān)系客觀蠶特質(zhì)斑決定濁，項乞目可道依托寬區(qū)域溫氛圍趁及自僑身優(yōu)驢勢打愚造全虹新的翅符合型區(qū)域仁需求嗓的商冷業(yè)業(yè)宗態(tài)西區(qū)送為老旦牌的她商業(yè)利區(qū)，勾且在播中山偷的最甩新規(guī)壇劃中貸，西柔區(qū)為是重點潑發(fā)展掘的商委業(yè)區(qū)扒，區(qū)戀域商千業(yè)氛伐圍濃旱厚；項目致外部嫁優(yōu)勢——各項謀利好蛋支撐候項目愿商業(yè)奪價值醬的實瞧現(xiàn)位置五優(yōu)越公，位秩于翠武景道蓬與富懲華道渡交匯慮處未來劍城市BR違T公交魂站臺魂緊鄰雪項目吃正門小商駝品市洲場、流翠景國市場躬集聚繭人流煎、客冒流、器商流眾多域高端沉商業(yè)眼項目陶的開錫發(fā)使貼片區(qū)原發(fā)展政再上鞠新臺賺階人脈夢支持發(fā)展墊契機位置違優(yōu)越商業(yè)腥基礎(chǔ)新西室區(qū)一住站式泊購物伯體驗瘡廣場商業(yè)私定位1234區(qū)域盈商業(yè)法環(huán)境——經(jīng)營雷主體潑多樣暑，缺朝乏現(xiàn)芹代大菠型商約業(yè)區(qū)域惰活動懷人群——層次勝高低紫不同竊，人庸流興暗旺聚癢集項目鼠區(qū)域讓關(guān)系——濃厚小商業(yè)己氛圍船中的價全新加型現(xiàn)鹽代商滋業(yè)項目植外部眨優(yōu)勢——各項裕利好長支撐戚項目渾商業(yè)圾價值色的實泥現(xiàn)破局俘篇之步商業(yè)齡定位破局牢篇之與住宅芳定位破局冊篇之扒公寓免定位破局爽篇報確告內(nèi)拾容頁碼374551按照光客戶化的置股業(yè)支站付能猾力進棟行排麥序，苗本項寶目主訪要滿始足中盾高端崇客戶循的置億業(yè)需旬求。頂端們客戶高端晝客戶中高框端客拋戶中端蔽客戶50萬20蝦0萬50夠0萬置業(yè)吳支付治能力客戶讀描述年齡春分布粘：30幸~5溉5歲之市間文化廟水平賣：大多豬擁有它中上勢的學(xué)襪歷區(qū)域列：大部辛分來輔自城避區(qū)，幣集中棚在西罪區(qū)和徒石岐毯區(qū)；看一部侵分來嬌自于瓣鎮(zhèn)區(qū)畢和周購邊城加市，跌區(qū)域謠較分宋散職業(yè)苗分布淡：就任埋于政暗府機五關(guān)、論事業(yè)顛單位飼和國腹有企己業(yè)的雞中層拾管理辨者在鎮(zhèn)傅區(qū)擁名有工翅廠企址業(yè)的強私企溝業(yè)主沾；在蹈城區(qū)票從事乘高新僻服務(wù)云行業(yè)阻的中倚高層府管理忠者（乏廣告暈、咨離詢、良中介楚等）資金惰和技貞術(shù)密惰集型甘企業(yè)輸（金慚融業(yè)時、證落券業(yè)匠、房疤地產(chǎn)艦業(yè)、威通訊訴業(yè)、IT業(yè)等松行業(yè)指）的究高級匙白領(lǐng)自住負經(jīng)營添規(guī)模墨較大茄的商炕店個寺體戶疏，外蚊來工逮作者客戶底定位在中豪山市攔內(nèi)追挑求更半好的拼居住哨生活忍環(huán)境遭，希依望居駐住城確市的撈繁華促地段謊，擁售有完無善的湖區(qū)域威配套鈴，同袍時注渡重社婦區(qū)園艙林內(nèi)荒部的載景觀河，注怕重居段住環(huán)荒境西區(qū)息片區(qū)莊為中戚山傳阿統(tǒng)的救商業(yè)盡區(qū)，占又是堵政府作重點使發(fā)展耕商業(yè)謝的區(qū)討域，娃商業(yè)動區(qū)域細價值洞體現(xiàn)層其升增值潛子力，疊具有聰自住謠兼投抵資傾領(lǐng)向的喚客戶花眾多長期回租賃隨或原衣居住慎條件責(zé)已不拉能滿于足需正求，暮尋找奪更合述適優(yōu)藏質(zhì)的喚住宅燦，更咳好的江物業(yè)蓮管理冰服務(wù)率水平刪。多晴數(shù)為色改善救居住潤環(huán)境完及居不住品怒質(zhì)的惑客戶更優(yōu)夢的居掘住環(huán)帽境更高概的居行住品漆質(zhì)更大攤的升殲值潛光力他們堡有了早一定體的資贏本積屈累，喚追求飯更優(yōu)療的居曾住環(huán)境境、棄更高緣瑞的居移住品芹質(zhì)和板更大暑的升啦值潛步力客戶場定位改善察置業(yè)據(jù)型68飼—8頸8㎡小戶松實用剝型首次庫置業(yè)跡型12喬8—懸13閃9㎡大戶辣享受芳型置業(yè)抄享受你型10摔5—瞎11炭7㎡中戶最舒適純型追求顏新的涂居住蘋方式料或追品隨潮車流，丸看重它產(chǎn)品魯?shù)莫毚钐匦院呐c升壯值潛判力，慕強調(diào)窗自己負的身飛份地才位追求步生活渡舒適胞度的捎提升俗，關(guān)蜻注生每活環(huán)購境、通空間眼尺度描和社眼區(qū)配撇套追求?；静蜕畈牡臐M析足，靈及對張物業(yè)坊的占勺有感座和歸硬屬感咸，對扔產(chǎn)品偽功能際比較劇看重源于辟不同隨的背咽景和附生活燙環(huán)境扮，對朽應(yīng)于窯本項刺目的右產(chǎn)品種，他赴們有撤著不北同的嘆首要偷關(guān)注黃因素客戶退定位重要客戶核心客戶邊緣客戶在中亡山城墳區(qū)內(nèi)優(yōu)的企進業(yè)白節(jié)領(lǐng)，更外來斗工作運者中山飯本地巾的私寨企業(yè)搬主和撤個體公戶與中揮山有炮生意鹽關(guān)聯(lián)韻或親詞緣關(guān)掉系的乓生意辨人或文企業(yè)融主認同鍵項目強區(qū)域澇及商虹業(yè)價智值潛饞力的虹珠三侍角投靠資客儲蓄黃轉(zhuǎn)固耳定資看產(chǎn)保疊值的它居民街客戶受主維動城從市化慘影響盾的首騙次進飼城客首戶中山藝城區(qū)亮的個隆體戶訪、外趨來工把作者航和企如業(yè)白喜領(lǐng)、通私企封業(yè)主籮是本申項目商的核河心客我戶，始同時定與中滔山有凱關(guān)聯(lián)蛙的中江高端惡人群處、投僵資客順戶是弊本項犁目的慨重要鑄客戶客戶詳定位住宅范定位繁華織商城·城心榴園林·領(lǐng)空12區(qū)域碑存量姥情況——多為暴傳統(tǒng)哭滿足誦剛性邊需求扁的產(chǎn)宰品區(qū)域僑銷售怒情況——兩極楚分化摧，高跟端去練化速相度慢隔，中胖低端賄競爭兇激烈3項目海目標(biāo)森客群——中山激城區(qū)結(jié)的中昨高端宰客戶4項目恢規(guī)劃萍產(chǎn)品——揀68襯—1蚊39白㎡的二豆房—四房破局瘡篇之失商業(yè)走定位破局憂篇之鎮(zhèn)住宅氧定位破局乳篇之醋公寓焦定位破局等篇報貫告內(nèi)嚼容頁碼374551客戶狐定位公寓臟目標(biāo)妹客群房誠分析目標(biāo)咐客群購買柄客群終端維使用繪客戶投媽資銀客承不租圈者自錯用芹客公寓會的目驅(qū)標(biāo)客矩群，浴購買灘者并紋非是渴終端渾使用恰者，臥產(chǎn)品嘩的開借發(fā)不抹僅要誕考慮疼購買漏者，縫更要哭考慮退終端移使用雀者，陸公寓需產(chǎn)品徒更具緩備明掃顯的呆特征醬。目標(biāo)等客群袋分析購買自用客戶特征分析區(qū)域多在項目地域輻射范圍職業(yè)企業(yè)中高層、中小私營企業(yè)主、外地駐連工作人士、商務(wù)性居住人士、公司行為購買客群特征經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)固、文化素養(yǎng)較高、發(fā)展軌跡相似、需求心理因工作或生活原因必須在區(qū)域附近居住就近原則，便利性居住習(xí)慣；辦公用途購買投資客戶特征分析區(qū)域項目周邊區(qū)域、中山市乃至異地投資客職業(yè)企業(yè)中高層、政府官員、職業(yè)投資客客群特征經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)固投資意識強烈、市場嗅覺敏銳、對區(qū)域未來發(fā)展態(tài)勢比較認可、對承租客源的質(zhì)量與數(shù)量有信心需求心理置業(yè)、保值、養(yǎng)老短期炒作、變現(xiàn)、牟利主要考慮投資風(fēng)險與回報率終端使用客戶（購買自用、承租）特征分析——

純居住類客群來源周邊區(qū)域、為便利交通和中心繁華吸引的另區(qū)域人群、外地人員職業(yè)企業(yè)中高層、中小私營企業(yè)主、外企管理人員、外地工作人士、客群特征經(jīng)濟基礎(chǔ)穩(wěn)固、文化素養(yǎng)較高、工作忙碌壓力大需求心理因工作原因必須在區(qū)域附近居住就近原則，便利性與居住習(xí)慣、超前消費意識較強終端使用客戶（購買自用、承租）特征分析——

商住類（SOHO）客群來源本地中小企業(yè)、外地公司辦事處、外資企業(yè)辦事處、商務(wù)性居住職業(yè)代理、咨詢、商貿(mào)公司、辦事處、設(shè)計人員客群特征成長型企業(yè)、異地、境外在中山工作、流動性強（只租不購者）、辦公性質(zhì)需求心理良好的辦公用途性價比、契合的產(chǎn)品、既商且住的兩用功能公寓忘的投扶資性福特征積明顯終端私使用關(guān)客戶領(lǐng)多考劍慮便煉利性顆和居臟住習(xí)止慣需求致特征吸廣泛璃有高資附加肢值色蜜彩公寓桌高檔續(xù)次居各住享方受或只商務(wù)響的需殲求缺險乏相收對應(yīng)椅的產(chǎn)屋品區(qū)域養(yǎng)商業(yè)甲休閑庭氛圍蠢為主腫導(dǎo)，竟可支逗撐滿陸足客歪群的戲生活宜便利辨性需思求市場嬸要求宗出現(xiàn)豪升級周換代激的新帽式公榜寓產(chǎn)懲品目標(biāo)盛客群弄分析客戶損定位外資離、外夸地公撇司辦戀事處商業(yè)斑企業(yè)總的單旁身高反層代理創(chuàng)、咨列詢、費商貿(mào)扎公司上升斧中的講自由厘型企鐮業(yè)自由割職業(yè)暖工作昂者投資凱客外資牌企業(yè)柜管理約高層外地艘工作迅人員過渡獻性住興房需好求商務(wù)疤性居餡住人創(chuàng)士投資撫客居住越性公塵寓主望流客座群高檔泊商務(wù)遠公寓土主流貧客群目標(biāo)弦客群公寓客定位現(xiàn)代滅精品科商務(wù)粒公寓12區(qū)域筍存量善情況——同質(zhì)膚性產(chǎn)材品存感量巨坡大區(qū)域懶預(yù)期盯供應(yīng)——預(yù)期燙供應(yīng)春急劇親增加倡，多叢為傳震統(tǒng)公月寓3項目著目標(biāo)道客群——高檔叛商務(wù)孔公寓助、居疼住性擋公寓沉主流零客群4項目炎規(guī)劃丈產(chǎn)品——時尚磁購物紫中心鬧上的36孕.5汁6㎡傳統(tǒng)克單間環(huán)戶型解局賽篇Pa蹤蝶rt營5解局熱篇之頸大局甚策略解局洞篇之并商業(yè)興策略解局瓜篇之恐住宅新策略解局咸篇之治公寓打策略解局陡篇報頭告內(nèi)票容頁碼58688185優(yōu)劣雕勢分奧析模式趁一住宅慚先行商業(yè)習(xí)、公憤寓隨迅后啟舍動模式午二商業(yè)眾先行住宅誘、公筑寓隨號后啟宮動模式監(jiān)三商業(yè)+公寓+住宅同步百展開項目步推售爭模式案例賣分析模式美選擇獸研判公寓（精否品商森務(wù)公順寓）低風(fēng)僅險中高莖回報優(yōu)勢：住宅忽的良千好銷騾售能叢帶動刃商業(yè)伙部分辭的銷奏售；隔可實椅現(xiàn)穩(wěn)女定、巷持續(xù)破的資車金回欣收，旁風(fēng)險相罰對較漲小劣勢：未能牧體現(xiàn)衣商業(yè)幣對住盈宅及失公寓銹配套伴的價祖格拉定升住宅（小斤高層?。┥虡I(yè)（主葉力店下、街彈鋪）模式奪一——住宅連、公叉寓先溪行，宏商業(yè)優(yōu)隨后驅(qū)啟動先興賤建大天型住測宅區(qū)→項目在人氣卻提升→開發(fā)滲商業(yè)占獲利案例伶分析繼：So廈ho現(xiàn)代磨城模技式（幫先住巾宅后完商業(yè)趴）So筐ho現(xiàn)代卻城檔芹案一期罰建設(shè)：6棟28層塔戚樓，股總建夾筑面維積26萬平勞米，敵公寓寒總套雷數(shù)為13縫85套，現(xiàn)車位12球26個。二期哄建設(shè)萌：4棟聯(lián)患體樓犯，總耐建筑木面積22萬平蔥米，埋其中SO禿HO公寓51涉2套，君商鋪48間，垮辦公戀室27筍7套，稻車位86立6個，盯商業(yè)晉街1.重9萬平山米,寫字足樓6.隨1萬平友米。通過做一期敲住宅劇項目帆營造芹人氣乎，二劑期商逃業(yè)價舟值得降到極臺大提愛升。模式缸一——住宅符、公錢寓先滴行，泄商業(yè)欄隨后耗啟動公寓（精福品商透務(wù)公似寓）中高撇風(fēng)險高回晝報優(yōu)勢：前期京商業(yè)凡及商殺務(wù)配巨套將材大大文提升系項目數(shù)價值門，促漆成項插目商背業(yè)、雅住宅籍價值錯最大砌化的實抹現(xiàn)，福商業(yè)撒主力遵店的氣優(yōu)勢慈可得姜到發(fā)叼揮劣勢：前期溉商業(yè)肢宣傳纖、招區(qū)商投稻入大冷，商殖業(yè)銷屯售難款度高住宅（小輩高層端）商業(yè)（主鋸力店隸、街柴鋪）模式榆二——商業(yè)碑先行處，住青宅、謝公寓部隨后事啟動首期朋項目剃包括閃超大險規(guī)模顛室內(nèi)額購物愧及娛架樂中亦心「聽萬象列城」罩和國偏際標(biāo)負準5A甲級誼寫字委樓「紡華潤貸大廈稀」二期仁項目穿包括拒五星凈級商羞務(wù)大兆酒店龍、酒穿店式稀服務(wù)早公寓意及一菜個由鑰商業(yè)到步行叉街串命聯(lián)而井成的縫特大徑型室毅外娛刮樂休盼閑廣兔場通過撈一期先商業(yè)似項目幻玉的帶寸動，任二期晶住宅限價值養(yǎng)得到櫻極大掉提升案例辯分析豆：華幕潤萬峰象城致模式先以熟高成夜本營闖銷砸波出品錫牌→提升愛項目軌價值→開發(fā)紗住宅伐獲利萬象萬城檔芒案模式春二——商業(yè)扛先行愉，住拔宅、鄰公寓俘隨后刺啟動公寓（精未品商簽務(wù)公迷寓）高投慶入高回冠報優(yōu)勢：在商識業(yè)及歌商務(wù)賣配套貞提升暑項目眼價值碑的同賠時，恩促成贏項目寺住宅拌、公皇寓價濫值的旋同步?jīng)鰧崿F(xiàn)，荒多種越產(chǎn)品股選擇女，銷壇售速石度快香，開擱發(fā)周貌期短劣勢：對資專金投客入要裙求高住宅（小愉高層穩(wěn)）商業(yè)（主窄力店機、街棵鋪）模式嫂三——商業(yè)大、公轎寓、勾住宅刊同步鴿啟動同步兇展開七街另十二終府檔賽案案例是分析傾：七乎街十嶺二府稅模式同步梯發(fā)售→租售冊并舉→租金帝、銷敞售價桿格最使大化模式離三——商業(yè)昆、公披寓、抹住宅攏同步秩啟動項目誦首期假開發(fā)朗建筑棋面積竹約9萬平格米，害共有13棟不趨同類轎型的聰住宅促、公蠅寓及緒商業(yè)兄樓體顏，住抄宅的繳主力帖戶型肅包括32嘆-4惱5㎡的單均身公破寓和99眨-1豪20仗㎡的特姓色三均房，當(dāng)商鋪很結(jié)構(gòu)宴大都權(quán)為大掙開間尸短進完深的末鋪位崗，面使積在20座-4旱0㎡之間影。項目間公寓攔、商址鋪、掛住宅咽同步便發(fā)售烘，集態(tài)中統(tǒng)耀一營蒜銷，指投資框產(chǎn)品趙多樣設(shè)選擇浩，對番項目謙的綜拒合形白象起據(jù)到較辮好的賞作用墓，整師體價耳值得懲到體舟現(xiàn)。項目術(shù)推售裁模式搜研判項目脆推售兔模式模式霉一模式軍二銷售弊速度資金竿投入資金才回籠有量利潤忘價值模式純?nèi)椖啃淄仆跎虡I(yè)占，需面要解執(zhí)決的悟關(guān)鍵特就是油均衡救去化睜速度蘋問題模式踢二的液可行神性思渠考一方防面以袋地段仙、大更潤發(fā)編為價辯值依匪托，范啟動尼外銷質(zhì)，另控一方怨面資撿金回遣籠量毛較大辯，再盯一方偵面可族形成掉市場劣對項敗目的莖商業(yè)梯印象哲；先推陷商業(yè)再推虜住宅再推禿公寓123一方恒面以裁商帶謙住，月依靠粉市場托對項糾目的挎商業(yè)濕印象重促進姥住宅爆消化述，另杏一方嘴面從祝周邊蘿競爭自情況到考慮并，住雕宅的敬競爭疏情況拼沒有抹公寓崇激烈枝，消猴化速罵度較激快，掙可形桑成熱晶銷形手象，授再一辰方面劉住宅賤貨量掙較多錫，資挺金量幼較大盾；一方朱面公延寓針遞對的恨投資伶客戶蓄對項到目的網(wǎng)銷售救情況壯、升險值空則間較悟為看門重，狼商業(yè)咱及住袍宅的儀銷售畏對項督目的網(wǎng)價值煤起到夫支撐脂作用啞，另拉一方傳面緩謎解外俯銷投姑資客夏資源故的過戒度頻例繁使逗用，雀形成途儲客偷機會欠，再府一方甜面公哪寓的菠量少續(xù)值少剝，資陜金回解籠較車少。模式桶二商業(yè)梁先行住宅管、公魚寓隨水后啟笨動√解局倆篇之烘大局訓(xùn)策略解局茶篇之描商業(yè)丑策略解局庫篇之窄住宅動策略解局殊篇之習(xí)公寓腿策略解局察篇報腦告內(nèi)梁容頁碼58688185策略鈴背景12區(qū)域尖存量然情況——在售郊商業(yè)馬較少挺，但暫商鋪迫存量衡較大區(qū)域叮市場奪情況區(qū)域辱預(yù)期鈔供應(yīng)——預(yù)期煎供應(yīng)息急劇材增加稿，多吼為現(xiàn)碑代商詞業(yè)綜抹合體3區(qū)域晴售價峽情況——中山再城區(qū)潮商業(yè)匆首層破街鋪至售價活為24掛00體0元/㎡左右12規(guī)劃梨產(chǎn)品——六層盯商業(yè)耳體，隸住宅棕首層坦雙層井商鋪項目毫情況客戶逼定位——廣、非深、邁港、怎澳、件順投攤資客3商業(yè)乞定位——新西餅區(qū)一克站式幼購物贊體驗滴廣場4銷售莊目標(biāo)——快銷寇，均那衡去巧化，篇盡快火回籠套資金價格盯策略——速度林導(dǎo)向驢型30深00蛙0元/㎡25悶00頑0元/㎡20明00玻0元/㎡35氏00毀㎡/月25喂00窄㎡/月15擱00圖㎡/月ti昂mepr餓ic強e穩(wěn)健忙：預(yù)獸期銷下售均鈴價20文00快0元/㎡，銷售彈速度35寇00已㎡/月；進取劣：預(yù)添期銷度售均踢價25涌00輛0元/㎡，銷售愿速度25芬00絞㎡/月；博弈刑：預(yù)形期銷牙售均寸價30鑰00樓0元/㎡，銷售尊速度15趟00乳㎡/月；保底乏實收昌，均千價25候00秩0元/㎡，實爐現(xiàn)快趨銷的晝同時融保留稠一部乖分利迫潤空暢間作為捷首先尿推出腳市場鋒的產(chǎn)頂品，恒商鋪急價格列主要污考慮但銷售堆速度可對項唐目整初體的行影響快銷啊策略休之一——固定槳均價些，層輪差價端格轉(zhuǎn)盡移，塑推動續(xù)二層慕銷售二層1.家8萬元/㎡首層3.爽2萬元/㎡以較短優(yōu)惠蔥的銷衰售價坐格，矩刺激酸銷售躁；降低敏投資刪門檻雀，可鴿吸引淹較大卸型的團買家輛多套遍規(guī)模猴性購寇買，躲形成濃較大慈型的物商業(yè)艦業(yè)態(tài)狹，促盯進整慌體的茄進一堆步消緊化。依托仆項目師商業(yè)吉規(guī)劃聽及地射段價靈值，著以銷緞售難焦度較逆低的尋首層車為主戀要的榮價格惡載體糖，保偵障雙滋層的責(zé)均衡穗去化媽；將資革金回謹籠壓蒜力傾檢向于宏首層傾，若折二層往銷售齊速度或出現(xiàn)伍緩慢設(shè)的情爬況下效，可綿最快目最大治化地心實現(xiàn)堪資金并回籠頌。固定蝴均價25判00妨0元/㎡，將墓差價馬拉大傅，以曉首層韻為價朗格載晨體，塌降低霜二層襯銷售愉難度快銷赤策略艦之二——帶租瀉約入濃市，紅提升披商鋪旅價值投資程因素物業(yè)例升值高回斧報率低風(fēng)組險收益嶄保障投資納回收縣期……帶租向約產(chǎn)兔品提高童投資通回報片率保障除投資稈收益降低開租金跡風(fēng)險加快啞投資荷成本壞回收帶租慚約入略市，童不僅蛛是對勿項目緣瑞價值宮的提功升，凡也是性對銷哭售速稍度的脊提升惜！招商落策略——免租繞半年學(xué)，租芹金遞茶增，題租約3年內(nèi)容目的免租投半年租金蒸遞增租約3年在優(yōu)憑惠策峽略執(zhí)曲行期霜間，售凡首迷次入安駐的除租客緩，均懷可享嶺受自況簽定卵租賃稠合同列即日籃起計疫，免找收半舞年租江金的茄優(yōu)惠降低嫩租賃念門檻托，盡電可能疏多且熊快地煎吸引皂商家侮入駐芽，營掠造商沙業(yè)氛怎圍在優(yōu)檔惠策耳略執(zhí)問行期嘴間，涂凡首呈次入疏駐的堪租客照，自夏免租餡半年怪優(yōu)惠毯期結(jié)律束之歷日起昌計，溉首年斥余下持半年勤租金耀為10褲0元/㎡，次董年租珍金為20割0元/㎡，第翻三年怖租金棗為30魂0元/㎡，之棉后租情約按30通0元/㎡收取貨。減輕柜商家掙前期別經(jīng)營念壓力蒜，使油商業(yè)塑氛圍欺得以橡延續(xù)培壯大輔，同請時為奸購買塞商鋪每客戶駐提供裝租金筐保障凡首紛次入糖駐的睜租客刻，合鉤同約巡壽定租你賃時惹間最修短為3年。為上倦述策類略的漁執(zhí)行刷提供御時間去保障落，同廚時以3年租維約為劑賣點歐。帶租艙約入本市方姥式一——返租層三年案，先柜售后附招租投資親客購袍買商聽鋪發(fā)展飄商以甘每月20嫂0元/㎡的租殊金向醬客戶污租賃婚其所奴購商雪鋪，勿期限如三年顯，租安金一以次性譜付清轟，從榮總價打中抵罰扣。榆同時震簽訂擊租賃橡合同培，取只得租慨賃權(quán)江。商家霸向發(fā)迫展商胞交付鬧租金發(fā)展納商將蜜返租鼻單位金以免爭租半椒年，稼租金張遞增沉的方敲式進蛇行招窮商出雖租，尊與商投家簽射訂租胞賃合嚼同，員租期蘇為租幟賃權(quán)腿剩余朽時間晉。與發(fā)斬展商油租賃牛合同杜到期姐后，健由商辜家直揪接與隆投資冬客對軋接。滅如商師家續(xù)仆租，濕則直旬接向浪投資堆客交佛付租組金；指如商笛家未董續(xù)租剪，商臥鋪則粉由投懶資客狠自行誼處理墨。投資客發(fā)展商商家優(yōu)勢撈：快念速銷補售，泰投資惠客穩(wěn)情賺三洞年租造金，排吸引隸力較好大劣勢沿：發(fā)碌展商登需承逐擔(dān)租瘦賃風(fēng)什險投資客發(fā)展商商家?guī)ё庳浖s入蹈市方纖式二——先招隨租后房誠售，格帶租向約發(fā)譽售商家錯向發(fā)拳展商宰交付介租金發(fā)展配商以禽免租碧半年利，租遮金遞俯增的否方式免進行介招商博出租屈，與裙商家宵簽訂負租賃低合同毯，租隱期三帆年。發(fā)展憶商與柄投資突客簽形訂買味賣合畢同，虛并按下所購巧單位靠租賃坑租金旬及剩翠余期止限等嚷實際寇情況廣與客筋戶簽自訂租似賃合餡同，獄取得裹租賃臟權(quán)。碰同時舒租金澡一次羽性付鋪清，諒從總曬價中階抵扣靜。投資反客購里買帶向租約純商鋪與發(fā)理展商栽租賃桐合同單到期矩后，睡由商淚家直尿接與囑投資晝客對蜂接。駝如商謝家續(xù)該租，時則直校接向抹投資蓋客交遲付租忠金；啊如商蘿家未慣續(xù)租磁，商吹鋪則朗由投邁資客偶自行湖處理膜。優(yōu)勢甩：發(fā)淘展商相租賃池風(fēng)險貌降低劣勢紀：影幸響銷英售節(jié)莊奏，晚且發(fā)臉展商座需承丙擔(dān)時穿間及悅資金逃風(fēng)險帶租舒約入您市方摘式選航擇市場起預(yù)期之競爭偵激烈XX雞廣場語、X堆X廣魔場的牙推出杏，利槽于片穿區(qū)招溝商商業(yè)撓的快斜速銷香售有綢利于莫對公丘寓價然值的混支撐租售吃同時奔進行齒，可掙降低植時間王風(fēng)險返租謠三年縣，先錫售后斯招租建議衛(wèi)采取武方式介一：本地怕市場薪銷售忌渠道中山腸XX肝客戶似資源矛運用本地鼠二三畢級市兵場聯(lián)仇動中山譽XX畢曾為掘多個譯知名尤開發(fā)那商、氏項目載提供漁服務(wù)德，其堅中包括紹眾多拔大規(guī)亂模別野墅項芳目，蔑積累樂豐富藍別墅撕客源快銷稍策略酒之三——二三天級聯(lián)搜動，悅中山姿XX宿資源趟運用中山進XX忌客戶膽資源誤運用客戶丸資源頑情況XX邀登記做在冊鏟總客鄉(xiāng)豐戶量策逾10作00價00個；別墅好客戶絨登記撫量約20銀00純0個。操作薦方式每月貢定額10擾00繩00條定獨向短疾信，要發(fā)送肚給登匠記客絲式戶信息東內(nèi)聯(lián)嬌系電慢腦為陳XX系統(tǒng)一霉號碼坑或銷探售人營員電燃話號鋒碼使用蠟發(fā)展劇商認仗可之珍短信央內(nèi)容定向石短信咱宣傳1電話良回訪2入場訴后以盯XX糕名義專，利哈用節(jié)控慶，姻致電閃客戶狀表示題問候按，借砌助這貢一機蜘會進宅行推遷介節(jié)日拳問候項目擋推介目標(biāo)拔梳理邀請丸到訪本地支市場光銷售科渠道中山棵XX使客戶至資源抬運用本地堆二三里級市瞞場聯(lián)償動XX軋時代驗公寓警項目>XX里入場葵后，乳隨即混與港爭澳外價銷部駱門展底開合景作，堪同樣答開展宜針對孝個人楚的“撞泛銷乒售”址操作桿；>打破看項目棟銷售臺困局雄，勺淡市3個月蓬實現(xiàn)40常00萬的陶銷售險業(yè)績導(dǎo)。>聯(lián)同你順德美二手榮公司勿鼎盛槳地產(chǎn)胃、華垮匯地訊產(chǎn)及介其它徐三級珍市場非力量門，開狼盤當(dāng)稿天近10歲0名銷瞇售人墻員在爭各門資店地巷鋪及籮項目史現(xiàn)場阿銷售疫；>開盤2個月年，整覽個項膠目價京值30直00萬公收寓貨味量宣遍告售塞罄。銀座值名居嚴項目星寶賠明珠窩項目>以業(yè)遼主作礙為“漁中間門人”名，利訪用個怨別業(yè)協(xié)主作幟為“秩泛銷寬售”機對象耀，公懇寓產(chǎn)唯品入提世以減來，擺一直余延續(xù)頂良好招的銷承售勢華頭；>與周導(dǎo)邊二求手地伯鋪進巾行“急二三格級聯(lián)久動策仗略”躍使公銅寓產(chǎn)挺品在慢二三忙級市含場均誰取得頸銷售贏火爆帆局面鉗。本地高二三幣級市些場聯(lián)副動三級建市場守資源宴情況合作方名稱公司地址門店數(shù)量客源區(qū)域擅長業(yè)務(wù)XX地產(chǎn)石岐1石岐、東區(qū)商鋪、中高端住宅XX地產(chǎn)東區(qū)8東區(qū)、深圳商鋪、中高端住宅XX地產(chǎn)沙溪1沙溪公寓、住宅、商鋪XX地產(chǎn)東區(qū)1石岐、東區(qū)商業(yè)、住宅XXX地產(chǎn)石岐24中山各區(qū)各類物業(yè)XXX置業(yè)石岐6中山各區(qū)各類物業(yè)以上適為與粒XX濟曾有釣過項擠目合恐作及盜合作廚基礎(chǔ)辛的中嘆介資租源，檢未代鉤表全暖部。XX辰在挑強選合搖作三推級市鬧場單命位時攤以客攝戶素娃質(zhì)較毅高、接市場溫信譽勸較好件、有援合作碎及相街互信寬任基論礎(chǔ)為曬主要圖原則捐；可根歐據(jù)項蝕目需案要，診觀察襯其余塌中介橫品牌珠的客戶戶情嶄況及揚積極慨程度愚，加德以開睬發(fā)。XX圓統(tǒng)一圣統(tǒng)籌禾本地挽三級必市場淺客戶弟轉(zhuǎn)介鞭事宜2開發(fā)燒商提搭供額芹外的尿現(xiàn)金銷獎勵泄給轉(zhuǎn)鞭介公奇司及秋業(yè)務(wù)戒員3轉(zhuǎn)介物對象鹿針對肅中山速地區(qū)趣XX覆或其凈它中療介之三級佳市場晌業(yè)務(wù)側(cè)員1轉(zhuǎn)介幻玉工作撥是否之成功楚關(guān)鍵療在于呀有一皆套雙荒方均棗清晰斃認可躁地轉(zhuǎn)灰介制公度及蠟具備鬧足夠銹吸引呢力的頁轉(zhuǎn)介山傭金報及獎信金；轉(zhuǎn)介飛傭金沙是轉(zhuǎn)鏈介工德作中榜到關(guān)晚重要去的一摸個環(huán)弱節(jié)，洞建議弄為“傭金+業(yè)務(wù)訪員個咐人獎跨金”方式讀，具謹備金牲額須宅待開縮慧發(fā)商飯確認櫻此種返渠道件后商水洽。本地齊二三釣級市蔬場聯(lián)健動操作盜方式暖及流雜程合作閉方帶?？蛻羧忌祥T客戶佛登記衣，填刺寫轉(zhuǎn)唱介確槳認單開發(fā)芽商進吊行客踢戶審蘆核客戶咸有記深錄轉(zhuǎn)介限無效客戶貸無記沉錄轉(zhuǎn)介咳有效開發(fā)奏商于慣轉(zhuǎn)介杯確認慢單確連認，腥轉(zhuǎn)介桶生效轉(zhuǎn)交襲XX咽駐場倆銷售爸人員蹤蝶跟進客戶遷未成瘡交客戶餐成交憑轉(zhuǎn)淚介確閣認領(lǐng)取協(xié)轉(zhuǎn)介孕傭金塵及獎戒勵該客拘戶30內(nèi)天晴成交核仍算該規(guī)合作歲單位滑轉(zhuǎn)介堆成功逾期搬無效開發(fā)屢商確枝認成那交本地緒二三旗級市兇場聯(lián)轟動本地景二三開級聯(lián)梯動配蛙合事臟項轉(zhuǎn)介悔公司馬及業(yè)余務(wù)員慰項目年推介傭及培愿訓(xùn)集中核轉(zhuǎn)介脾日的濤現(xiàn)場堵氣氛烤配合針對豬轉(zhuǎn)介革方設(shè)鞋置各婦種獎贊項項目條答謝從酒會解局隸篇之勢大局層策略解局基篇之鍵商業(yè)攝策略解局麥篇之似住宅易策略解局弓篇之倍公寓都策略解局挎篇報濟告內(nèi)游容頁碼58688185策略拋背景12區(qū)域針供應(yīng)扔情況——項目益競爭拋產(chǎn)品虜為區(qū)晌域主輪要存奇量，衣多為臘中小臟戶型區(qū)域戒市場督情況區(qū)域當(dāng)銷售參情況——兩極捉分化廈，高番端去推化速塌度慢劫，中壇低端薄競爭醋激烈3區(qū)域草售價條情況——中低寇端售桶價多凡在50赤00元/㎡以下化，高浸低端蚊均價瀉差達50諒00元12規(guī)劃向產(chǎn)品——絡(luò)68摟—1喉39翻㎡的二斯房—四房項目擺情況客戶杠定位——主要富滿足繩中高祥端客岔戶的貫置業(yè)完需求3住宅玩定位——繁華失商城·城心肚園林·領(lǐng)空80畏00元/㎡75丙00元/㎡70點00元/㎡12個月15個月18個月ti須mepr途ic兇e穩(wěn)健目：預(yù)協(xié)期銷果售均捷價70智00元/㎡，銷售雪周期12個月白；進取明：預(yù)堤期銷夠售均鄉(xiāng)豐價75疼00元/㎡，銷售裁周期15個月敘；博弈感：預(yù)毒期銷稀售均苗價80踩00元/㎡，銷售稈周期18個月惕；貨量68誘9套，飄保底千實收捏，均茅價80析00元/㎡，確祥保利細潤空長間充騰足作為簡項目羽產(chǎn)品壞的利幕潤載繩體，禁住宅省價格楊主要飲考慮租其利挽潤最鄉(xiāng)豐大化袍的實通現(xiàn)價格秋策略——利潤副導(dǎo)向仙型置業(yè)售保障迷計劃臥是中敢山X剃X于沙溪朝星寶很明珠項目對運用乎的銷運售策厭略之燒一，售主要障內(nèi)容嗎包含妹如下辜兩點熔：1、承項諾日撥后如蟻若降業(yè)價，嗓差額部全補曲；2、12個月獅以內(nèi)許，業(yè)土主可職以原昨來的櫻單價誦，任招購一錘套新塊的單州位；車位國搭售背策略濕是中話山X解X成燙功運制用于南頭撓新豪詢苑項目童的銷雨售策芹略，范曾取裂得3個月蓬消化19態(tài)1套公領(lǐng)寓，11缺9個小辱車位伐的優(yōu)羊異業(yè)雅績。善策略譯內(nèi)容蓄如下則：1、住謀宅配司送一搬個小矮車位壇策略吉；2、商幸鋪配基送兩肚個小銹車位豬策略寺；（們車位灑不退饑）置業(yè)叨保障已計劃殺手撕锏第一腿式銷售獎平穩(wěn)蓮的保隙證消化桐均衡娃的保糾證殺手慈锏第二畫式車位財搭售碌策略銷售棗策略——置業(yè)勸保障被計劃妖、車吩位搭兵售策聽略確霞保銷猾售運解營順史暢解局夏篇之肌大局煮策略解局表篇之削商業(yè)籮策略解局都篇之卷住宅韻策略解局唐篇之驢公寓江策略解局干篇報劍告內(nèi)敵容頁碼58688185策略休背景12區(qū)域盜存量扎情況——同質(zhì)你性產(chǎn)耀品存司量巨粥大，