濟(jì)南房地產(chǎn)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

濟(jì)南房地產(chǎn)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題分析【摘要】房?jī)r(jià)過(guò)高一直困擾著城市居民。本文針對(duì)濟(jì)南房?jī)r(jià)一直居高不下的現(xiàn)象進(jìn)行了探討。首先了解了近來(lái)房地產(chǎn)交易價(jià)格、交易量走勢(shì)以及政府政策，然后對(duì)高房?jī)r(jià)進(jìn)行了剖析，總結(jié)了濟(jì)南市房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題，針對(duì)問(wèn)題提出了相關(guān)對(duì)策建議?！娟P(guān)鍵字【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)現(xiàn)狀，原因剖析，房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，對(duì)策建議、刖言房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要保障。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)在促進(jìn)濟(jì)南經(jīng)濟(jì)GDP增長(zhǎng)方面做了突出貢獻(xiàn)。然而，我們不可否認(rèn)的是濟(jì)南的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了一系列問(wèn)題。國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的措施層出不窮，可是，我們卻無(wú)奈的發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)不降反升。濟(jì)南作為一個(gè)很有代表性的二線城市，研究濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)也能夠揭示其他城市的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展中的問(wèn)題，具有研究?jī)r(jià)值。濟(jì)南的房地產(chǎn)行業(yè)到底是一種什么樣的現(xiàn)狀，發(fā)展過(guò)程中到底存在什么問(wèn)題？在樓市泡沫言論甚囂塵上的情況下，對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一定的研究和探討。二、濟(jì)南房地產(chǎn)現(xiàn)狀（一）房?jī)r(jià)持續(xù)虛高不下由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，國(guó)家出臺(tái)了一系列措施來(lái)平抑房?jī)r(jià)，濟(jì)南市政府也相應(yīng)出臺(tái)了系列措施，但是濟(jì)南的房?jī)r(jià)確實(shí)呈現(xiàn)不斷上升趨勢(shì)。從各種房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)或是海報(bào)等地方獲得的信息是濟(jì)南的房?jī)r(jià)高到了令人難以想象的地步。在比較繁華的地區(qū)，如山大路、大明湖附近等地方，房?jī)r(jià)都達(dá)到了接近8000?9000元/平米甚至是超過(guò)了10000元/平米，其他地段也達(dá)到了7000?8000元/平米。在這高房?jī)r(jià)的背后是市場(chǎng)規(guī)律的作用還是濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的畸形？七十個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)（90平米及以下）發(fā)布時(shí)間：2009-11-24度屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)新建住宅價(jià)格指數(shù)二手住宅價(jià)格指數(shù)地區(qū)同比環(huán)比同比環(huán)比同比環(huán)比全 國(guó)103.9100.T104100.9104.6100.4北京102.8100.4104.3100.698.599.9天津105.4100.6106.8100.7103.3100.1石家莊97.4101.699.9103.192.8100太原圖19七十個(gè)大中城市了房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)（90平:米及以下）8100.4呼和浩特100.7101101.8101.498.4100.4沈陽(yáng)101100.4102.1100.298.3100.8大連102.6100.4102.1100.3105100.8長(zhǎng)春100.4100.3100.6100.699.599.5哈爾濱103.4100.6101.9100.5105.7101.3上海103.9101105.6101.6103.3100.6南京105.8101.6104.3102.4108.5100.7杭州106.6101.3105.9101.6111.7101圖2濟(jì)南房?jī)r(jià)走勢(shì)圖（二） 商品房交易量穩(wěn)中有升在國(guó)家實(shí)行“二次調(diào)控”之后，濟(jì)南市政府又相應(yīng)出臺(tái)了住房公積金貸款等一系列新政策。政策只收到了短期成效。從本年整體來(lái)看，商品房交易量也呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。（三） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)高明明1 明明明電明?月9HuHiiH■明明明圖3：2008-08至2010-03月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（四）政府政策導(dǎo)向金融政策：提高貸款利率、存款準(zhǔn)備金率；稅收政策：針對(duì)大戶(hù)型的物業(yè)稅政策正在出臺(tái)當(dāng)中，主要是為了開(kāi)發(fā)更多小戶(hù)型的經(jīng)濟(jì)房，防止大戶(hù)型過(guò)度涌入市場(chǎng)，造成資源浪費(fèi)和腐敗奢侈之風(fēng)；土地使用稅；土地增值稅；營(yíng)業(yè)稅。土地政策：土地嚴(yán)控措施出臺(tái)，會(huì)影響土地市場(chǎng)，規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作，開(kāi)發(fā)時(shí)限給開(kāi)發(fā)商較大壓力，而且土地使用稅和土地增值稅給開(kāi)發(fā)商很大壓力。其他：小產(chǎn)權(quán)房不能辦理合法手續(xù)；90/70政策將會(huì)使大戶(hù)型成為稀缺產(chǎn)品。三、高房?jī)r(jià)的原因剖析（一）房屋需求旺盛濟(jì)南作為山東省的省會(huì)城市，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直比較迅速，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，城市居民生活水平不斷提高，對(duì)高質(zhì)量房地產(chǎn)需求很高；伴隨著城市化進(jìn)程的加快，憑借其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)政治優(yōu)勢(shì)，濟(jì)南每年都吸引著山東省乃至周邊其他省份的“移民”，城市人口增長(zhǎng)很快；另外，濟(jì)南的保障性住房建設(shè)滯后，導(dǎo)致對(duì)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求很旺盛；再就是濟(jì)南近年來(lái)舊城改造催生了相當(dāng)一部分住房需求；另外，受傳統(tǒng)觀念的影響，房子不僅是生活必須品，也是一項(xiàng)重要的資產(chǎn)，擁有房子能夠給人帶來(lái)極大的安全感和虛榮感；購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期也促進(jìn)了需求量的增長(zhǎng)，不過(guò)近期房地產(chǎn)泡沫要破以及房?jī)r(jià)要跌20%等言論也對(duì)商品房交易量起了一定的抑制作用。（二）住房供應(yīng)比例失調(diào)一方面，在商品房供應(yīng)中，中高檔房占比例極大，低檔房和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房極其缺乏，導(dǎo)致房?jī)r(jià)高居不下，低收入群體買(mǎi)不起房；另外，城市租賃市場(chǎng)發(fā)展不夠完善，信息不夠通暢，相當(dāng)部分的中低收入者群體加入到“房奴”當(dāng)中來(lái)，進(jìn)一步導(dǎo)致城市房屋供不應(yīng)求。（三）國(guó)家政策影響國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控房?jī)r(jià)的措施，包括提高貸款利率和存款準(zhǔn)備金率、征收土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅。土地增值稅等一系列措施，提高了開(kāi)發(fā)商的成本，價(jià)值決定價(jià)格，房?jī)r(jià)上升是必然趨勢(shì)。（四） 地價(jià)影響隨著濟(jì)南經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，濟(jì)南的各種建設(shè)用地呈現(xiàn)緊缺狀態(tài)，地價(jià)不斷攀升也直接影響房地產(chǎn)價(jià)格。（五） 一部分房地產(chǎn)商的投機(jī)在巨大利益的驅(qū)使下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了自己的經(jīng)濟(jì)利益考慮，通過(guò)炒房使房?jī)r(jià)一升再升。（六） 部分房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不夠?qū)I(yè)，缺乏監(jiān)管。四、 濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題從以上剖析可以看出，目前濟(jì)南房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問(wèn)題是房?jī)r(jià)過(guò)高脫離了價(jià)值曲線、房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)等。五、 房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估濟(jì)南房地產(chǎn)的價(jià)格嚴(yán)重背離了價(jià)值，所以有必要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在此基礎(chǔ)上制定出相對(duì)合理的房地產(chǎn)價(jià)格。濟(jì)南市應(yīng)該根據(jù)不同的房地產(chǎn)類(lèi)型進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)評(píng)估有以下幾種方法：（一）收益法。收益性房地產(chǎn)的價(jià)值為房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者支付給房地產(chǎn)所有者的金額的利息收入。用公式表示為：房地產(chǎn)價(jià)值=凈收益/資本化率。其中，凈收益為客觀總收益-客觀總費(fèi)用。注意這里是指客觀的總收益和客觀的總費(fèi)用，在評(píng)估中剔除了特殊的、偶然的因素，從而得到房地產(chǎn)在正常市場(chǎng)條件下房地產(chǎn)用于法律上允許的最佳利用方向的凈收益值。確定合理資本化率在這種方法下顯得很重要。這種方法適用于有收益的房地產(chǎn)的評(píng)估，如寫(xiě)字樓、商品房、商場(chǎng)等（二） 市場(chǎng)法，在求取一宗被估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，依據(jù)替代原理，被評(píng)估房地產(chǎn)與類(lèi)似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過(guò)交易情況、交易日期、房地產(chǎn)狀況等因素進(jìn)行修正，得到被評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。市場(chǎng)法適于在市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的情況下使用。（三） 成本法是以假設(shè)重新復(fù)制被估房地產(chǎn)的成本為依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法，即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生相同效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。成本法一般適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完全，成交實(shí)例不多，無(wú)法利用成本法、市場(chǎng)法等情況。對(duì)既無(wú)收益又很少有交易的政府辦公樓、學(xué)校等比較適用。（四） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是指將被估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常開(kāi)發(fā)費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余價(jià)值測(cè)算被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。適用于待開(kāi)發(fā)土地的評(píng)估、將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地評(píng)估、待拆遷改造的再開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的評(píng)估。（五） 基準(zhǔn)地價(jià)修正法，是指利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估結(jié)果，按照替代原則，將被評(píng)估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件對(duì)比，對(duì)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正，從而評(píng)估出被評(píng)估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值的方法。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)的城市比較適用。（六）價(jià)法，是指根據(jù)土地價(jià)值高低隨街道距離增大遞減的原理，在特定街道上設(shè)置單價(jià)，并依此單價(jià)配合深度百分率表及其修正率表，用數(shù)學(xué)方法來(lái)計(jì)算臨街同一接到的宗地地價(jià)的一種評(píng)估方法。與收益法、市場(chǎng)法等相比，這種評(píng)估方法能對(duì)大量土地迅速進(jìn)行評(píng)估，是評(píng)估大量土地的一種常用方法。六、對(duì)策建議（一） 政府媒體應(yīng)該引導(dǎo)公眾購(gòu)房觀念，逐步改變“沒(méi)房就沒(méi)安全感”的傳統(tǒng)觀念，鼓勵(lì)大眾購(gòu)買(mǎi)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及租房，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況，合理購(gòu)房，先買(mǎi)小房，經(jīng)濟(jì)條件允許再換條件好的大房子。（二） 政府應(yīng)該調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大中低檔次的土地供應(yīng)量，適當(dāng)減少高層次土地的供給。（三） 濟(jì)南市應(yīng)該加大保障性住房建設(shè)，滿(mǎn)足低收入群體的居住需要；另外，對(duì)于低收入群體政府應(yīng)該適當(dāng)?shù)慕o予購(gòu)房補(bǔ)貼，降低貸款利息等，減輕他們的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。（四） 政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的正確評(píng)估。對(duì)于存在過(guò)高房?jī)r(jià)的地區(qū)或區(qū)域的房地產(chǎn)進(jìn)行再評(píng)估，使房地產(chǎn)的價(jià)格反映價(jià)值，對(duì)過(guò)高不合理的房?jī)r(jià)進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)。（五） 完善租賃市場(chǎng)和房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)，暢通信息溝通渠道，加強(qiáng)對(duì)房屋中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，防止其故意炒房、哄抬房?jī)r(jià)。（六） 由于高房?jī)r(jià)的壓力，濟(jì)南現(xiàn)在出現(xiàn)了一批小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格較低，但是不具有完整的房屋產(chǎn)權(quán)（無(wú)房產(chǎn)證），購(gòu)房者的利益不受法律保護(hù)。在目前濟(jì)南房屋供不應(yīng)求的狀態(tài)下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，不僅能夠滿(mǎn)足低收入群體的住房需求，而且使購(gòu)房總需求減少，無(wú)疑對(duì)減輕房?jī)r(jià)上漲起到了一定的作用。我覺(jué)得政府應(yīng)該考慮通過(guò)一定的法律法規(guī)，給予小產(chǎn)權(quán)房一定的法律保護(hù)，把小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)做是一個(gè)解決高房?jī)r(jià)和居民住房得不到保障的一個(gè)過(guò)度性措施。（七） 完善城市發(fā)展規(guī)劃，由市區(qū)不斷向周邊郊區(qū)發(fā)展，加快高新區(qū)建設(shè)。市中心建筑建筑用地緊缺，可以通過(guò)開(kāi)發(fā)周邊地區(qū)來(lái)緩解土地供給緊張問(wèn)題。這樣一方面可以增加房地產(chǎn)供給，另一方面可以促進(jìn)濟(jì)南周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不過(guò)應(yīng)該注意合理控制城市規(guī)模，防止過(guò)度城市化帶來(lái)一系列問(wèn)題。（八） 借鑒其他城市經(jīng)驗(yàn)，濟(jì)南可以考慮采取“限購(gòu)”措施，來(lái)達(dá)到抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、房產(chǎn)投機(jī)等現(xiàn)象。（九） 開(kāi)發(fā)商應(yīng)該注意加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)成本控制；增強(qiáng)責(zé)任心，自覺(jué)

規(guī)范個(gè)人行為，形成良好的行業(yè)風(fēng)氣，不哄抬房?jī)r(jià)，不炒房。七、總結(jié)一方面是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)高，另一方面是居民住房需求得不到滿(mǎn)足和不斷攀升的房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的這一現(xiàn)象似乎違背了違背了供求規(guī)律。這一矛盾揭示了房地產(chǎn)市場(chǎng)的存在的問(wèn)題。為了防止重蹈美國(guó)等國(guó)家的覆轍，杜絕房地產(chǎn)泡沫，我們必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)這一特殊現(xiàn)象進(jìn)行研究，及時(shí)采取有效地措施，保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)高速且穩(wěn)健的發(fā)展。參考文獻(xiàn)：【1】裴春霞，張鵬飛.濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及房?jī)r(jià)走高原因探析.山東經(jīng)濟(jì)，2008【2】HYPERLINK"/view/d8a2c95177232f60ddcca1c9.htm%e3%80%8a%e5%9b%bd%e5%ae%b6%e5%ae%8f