房地產(chǎn)商住一體項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

xx新起航xxxx投資策劃有限公司2011年8月----xxxx花園營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告目標(biāo)解析本體分析核心問(wèn)題梳理解決問(wèn)題的方向及策略市場(chǎng)分析營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行目錄:Part1:目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行目標(biāo)解析量?jī)r(jià)目標(biāo)依據(jù)本次招標(biāo)要求：在2012財(cái)年完成10個(gè)億的住宅銷(xiāo)售任務(wù)我們的銷(xiāo)售任務(wù)營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)：碧潭2B2D住宅（245180㎡）+御嶺3A別墅（23607㎡）+高層43030㎡戰(zhàn)略目標(biāo)一：保底10億產(chǎn)值；力爭(zhēng)15億戰(zhàn)略目標(biāo)二：價(jià)格目標(biāo)住宅：精裝均價(jià)保持6300元/㎡，努力達(dá)到6500-6600元/㎡

別墅：均價(jià)超過(guò)13000元/㎡，力爭(zhēng)16000元/㎡

商業(yè)：均價(jià)超過(guò)20000元/㎡，努力達(dá)到25000-30000元/㎡

戰(zhàn)略目標(biāo)三：樹(shù)立良好的項(xiàng)目品牌形象，實(shí)現(xiàn)xx公司品牌化戰(zhàn)略戰(zhàn)略目標(biāo)價(jià)值飛躍自我運(yùn)轉(zhuǎn)/超值利潤(rùn)/品牌戰(zhàn)略Part2:目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理本體分析項(xiàng)目本體SWOT

xx新區(qū)是借全省之力打造的新城區(qū)；

貴陽(yáng)市級(jí)行政所在地;政府著力打造的貴陽(yáng)市第二中心城區(qū):第一階段：從2000年到2010年，規(guī)劃建設(shè)用地17平方公里，聚集18萬(wàn)人口；第二階段：到2020年，規(guī)劃建設(shè)用地40平方公里，聚集40萬(wàn)人口；第三階段：到2050年，規(guī)劃建設(shè)用地106平方公里，聚集50萬(wàn)人口。>>>>貴州的“浦東新區(qū)”，是一個(gè)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的政務(wù)新區(qū)本體分析—區(qū)域規(guī)劃八匹馬xx商業(yè)中心貴陽(yáng)市行政中心三馬片區(qū)主城區(qū)本項(xiàng)目美的遠(yuǎn)大生態(tài)會(huì)展城紅華物流園>>>>xx新區(qū)的北中心：項(xiàng)目緊鄰區(qū)域行政中心，xx新區(qū)文化、科教、金融中心和xx交通樞紐重要位置，發(fā)展前景利好。約12公里本體分析—區(qū)位特征本體分析—交通屬性>>>>便捷交通條件：位于金朱路與xx大道交匯處，緊鄰輕軌控制中心，輕軌沿線，交通十分便利。中心環(huán)線貴遵路長(zhǎng)嶺路觀山路北京西路貴金線xx大道新貴陽(yáng)北站本項(xiàng)目本項(xiàng)目9

xxxx總占地3300畝，總建筑面積380萬(wàn)平方米，規(guī)劃居住人口7萬(wàn)人，投資總額將超過(guò)100億元人民幣。xxxx分為五期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建成后，將成為集居住、商貿(mào)、娛樂(lè)于一體的大型文化生活社區(qū)，擁有大型購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)風(fēng)情步行街、五星級(jí)酒店、公寓及辦公樓等配套設(shè)施。本體分析—整體規(guī)劃香港xx大品牌：外來(lái)知名地產(chǎn)企業(yè)、擁有較強(qiáng)的各項(xiàng)實(shí)力，在全國(guó)地產(chǎn)圈擁有較大的品牌影響力！

本體分析—交通屬性xx·xx花園優(yōu)勢(shì)（Strength）1、港資企業(yè)、品牌實(shí)力大2、功能配套齊全的綜合性大盤(pán)3、二期產(chǎn)品以中小戶型洋房為主，較受市場(chǎng)好評(píng)4、配套設(shè)施齊全5、國(guó)際化物管服務(wù)6、項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)立未來(lái)輕軌站點(diǎn)7、項(xiàng)目設(shè)立專為業(yè)主服務(wù)的社區(qū)巴士8、停車(chē)位充足劣勢(shì)(Weakness)1、市場(chǎng)品牌號(hào)召力度不夠2、前期負(fù)面新聞造成消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目持懷疑態(tài)度3、項(xiàng)目外場(chǎng)包裝品質(zhì)感不足4、售樓部功能布局較為凌亂，不支撐項(xiàng)目的品質(zhì)感5、交通設(shè)施及市政生活配套有待改善機(jī)會(huì)(Opportunity)1、輕軌的建設(shè)2、未來(lái)貴廣高速公路的開(kāi)通3、城市重心向北的規(guī)劃發(fā)展4、傳統(tǒng)少數(shù)民族體育運(yùn)動(dòng)會(huì)的召開(kāi)5、白云區(qū)工業(yè)的快速發(fā)展6、類似項(xiàng)目定位較少，存在市場(chǎng)空白點(diǎn)7、區(qū)位逐漸被認(rèn)同，不存在陌生感SO策略在宣傳與推廣中強(qiáng)調(diào)未來(lái)區(qū)域的發(fā)展?jié)摿σ约皟?yōu)越的生活空間，因勢(shì)利導(dǎo)提升項(xiàng)目關(guān)注度。WO策略利用項(xiàng)目的具備的高級(jí)物業(yè)優(yōu)勢(shì)，結(jié)合優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的稀缺性，提高吸引力威脅(Threat)1、本土企業(yè)的擴(kuò)張，外來(lái)名企的增多，導(dǎo)致貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常的激烈2、國(guó)家宏觀調(diào)整政策日漸收緊，未來(lái)大方向政策利空較多，行業(yè)ST策略A、用產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)拋離對(duì)手，不在同一個(gè)高度進(jìn)行拼殺；B、利用自身優(yōu)勢(shì)創(chuàng)新概念和營(yíng)銷(xiāo)手段，綜合所有有利條件突出重圍擴(kuò)大市場(chǎng)份額。WT策略A、擬定合理價(jià)格和競(jìng)爭(zhēng)策略，以自身產(chǎn)品沖擊力征服人心，同時(shí)改善配套。B、線下體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，培育客戶額品牌忠誠(chéng)度。本體分析SWOT分析Part3:目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行市場(chǎng)分析宏觀政策分析xx新區(qū)住宅市場(chǎng)分析市場(chǎng)競(jìng)品環(huán)境分析及對(duì)比分析貴陽(yáng)市住宅市場(chǎng)分析宏觀政策分析目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行《國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲措施》“新國(guó)十條”出臺(tái)后，隨著政策及相關(guān)細(xì)則不斷被市場(chǎng)消化，調(diào)控效果逐漸減弱調(diào)控密集期4.15-7月底8-9月9.29-2011年1月中2011年1.26以來(lái)力度再次加強(qiáng)力度“史無(wú)前例”調(diào)控淡化期調(diào)控強(qiáng)化期調(diào)控強(qiáng)化期4.154.17《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》4.30“京十二條”（包括限購(gòu)令）5.5“深十三條”5.17“浙十八條”5.22“穗24條”5.266.36.56.21《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》《關(guān)于規(guī)范個(gè)人住房貸款中二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知》《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》9.29《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知》《關(guān)于進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)發(fā)【2010】10號(hào)文件的通知》15個(gè)城市限購(gòu)令取消7折利率上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)住房公積金貸款利率上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率1.26《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》2.9上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)住房公積金貸款利率取消首套房8.5折優(yōu)惠調(diào)控力度：日趨嚴(yán)厲，前所未有調(diào)控手段：利率、首付、限購(gòu)等調(diào)控邏輯：促供給，抑需求3.21大型銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)至20%4.6銀行利率上調(diào)0.25%xx觀點(diǎn)：在央行1月20日上調(diào)基準(zhǔn)金當(dāng)日，地產(chǎn)板塊股市，整體下跌超過(guò)6%，股民對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)信心明顯趨于下落。2011年上半年兩度加息6次上調(diào)準(zhǔn)備金率使得新增信貸相對(duì)有限，存量流動(dòng)性的結(jié)構(gòu)也隨之發(fā)生變化，高壓政策下囤積在房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金開(kāi)始尋找新的方向，同時(shí)對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑加大了購(gòu)買(mǎi)壓力，從而使得剛好滿足購(gòu)房計(jì)劃的人只能擱淺購(gòu)房計(jì)劃；在此開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源的局限與回收資金難度加大；預(yù)計(jì)下半年將會(huì)再有2次以上的利率變動(dòng)。132011年以來(lái)的房地產(chǎn)新政影響

（兩個(gè)層面）銀根緊縮限購(gòu)后果

1、住宅滯銷(xiāo)

2、壓抑購(gòu)買(mǎi)力

3、轉(zhuǎn)向商業(yè)、商務(wù)

4、按揭回款差

5、轉(zhuǎn)向不限購(gòu)城市

6、投資置業(yè)預(yù)期看淡

7、中小型企業(yè)困境/開(kāi)發(fā)并購(gòu)、重組加劇

8、民間借貸泛濫

9、拿地持續(xù)

10、租賃市場(chǎng)上升>…2010年樓市調(diào)控主旋律從“新國(guó)十條”向“國(guó)八條”轉(zhuǎn)變，力度前所未有。相關(guān)政策對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控越來(lái)越嚴(yán)厲，住宅物業(yè)的投資受到極大限制，這將促使資金流向商業(yè)及辦公市場(chǎng)。自去年貨幣政策開(kāi)始收縮后，央行第九次上調(diào)了人民幣存款準(zhǔn)備金率。這些政策對(duì)市場(chǎng)的影響是全方位的，不管是住宅還是商業(yè)，因?yàn)檎麄€(gè)社會(huì)上可以進(jìn)行投資的流動(dòng)資金越來(lái)越少。但是總體來(lái)說(shuō)，商業(yè)所受的影響要小于住宅市場(chǎng)，因?yàn)樽≌袌?chǎng)除了受到資本流動(dòng)性的影響以外，還受到其它行政政策（如限購(gòu)、限貸等）的影響，相比較而言，商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展空間就更加寬松。商業(yè)、辦公地產(chǎn)開(kāi)始迎來(lái)發(fā)展的機(jī)遇。貴陽(yáng)樓市（商品房市場(chǎng)）貴陽(yáng)商品房供應(yīng)情況圖2-2-1：貴陽(yáng)上半年商品房區(qū)域供應(yīng)情況2011年（1-6），貴陽(yáng)市上市房源主要集中xx、主城兩區(qū)。全市上市面積301.01萬(wàn)方，同比下降29.8%；總計(jì)25312套，同比下降27.8%，相比2010年上半年上市房源，本半年平均套面積上漲。圖2-2-2：貴陽(yáng)上半年商品房月份供應(yīng)情況2011年（1-6），貴陽(yáng)市上市房源主要集中在1、3、5月。呈現(xiàn)隔月供應(yīng)明顯情況。1月受兩城區(qū)推量作用，3月受xx與兩城區(qū)作用。5月受兩城區(qū)與烏當(dāng)區(qū)作用。貴陽(yáng)樓市（商品房市場(chǎng)）圖2-2-3：貴陽(yáng)上半年商品房各區(qū)每月供應(yīng)情況（單位：套）圖2-2-3：貴陽(yáng)上半年商品房各區(qū)每月供應(yīng)情況（單位：萬(wàn)方）從供應(yīng)來(lái)看，3/5月各區(qū)房開(kāi)商都新推房源上市。預(yù)計(jì)下半年放量主要集中在兩城區(qū)與烏當(dāng)區(qū)，其中南明區(qū)主要集中在花果園與中鐵建設(shè)國(guó)際城。保利國(guó)際廣場(chǎng)與升遠(yuǎn)大廈有公寓推出，全區(qū)推量在70萬(wàn)方左右。云巖區(qū)推量集中在未來(lái)方舟，銀海元隆廣場(chǎng)，全區(qū)估計(jì)推量超過(guò)100萬(wàn)方。烏當(dāng)區(qū)主要來(lái)于保利2010與保利春天大道。全區(qū)預(yù)計(jì)30萬(wàn)方左右。貴陽(yáng)樓市（商品房市場(chǎng)）面積類別60以下60-9090-120120-150150-180180-200200-250250-300300以上300-350350-400別墅66108復(fù)式錯(cuò)層躍層024614961024385242450以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120以上一室16014654兩室4422112374401714277490以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上三室19263439128871910210533631632四室074467198301298132寫(xiě)字樓3886116220410以下10-2020-3030-4040-5050-7070-9090-110110以上110-130整體商場(chǎng)車(chē)庫(kù)160614121156512商鋪14050551042059664593749表2-2-1：貴陽(yáng)市2011上半年上市房源情況（單位：套）2011年上半年貴陽(yáng)市上市房源中住宅類房源21345套，占比84.32%；寫(xiě)字樓815套，占比3.22%;商業(yè)859套，占比3.39%；車(chē)位2293套，占比9.05%。從住房供應(yīng)來(lái)看，戶型主要集中在兩室和三室，其中三室面積主要為110-140㎡間；兩室房源面積主要集中在70-100平方米之間。其中復(fù)式房中，60-90平方米復(fù)式房主要來(lái)源于幸福里（經(jīng)適房）。在商業(yè)用房供應(yīng)上，寫(xiě)字樓與商鋪供應(yīng)量一般，寫(xiě)字樓主要來(lái)源于世紀(jì)城；商鋪主要來(lái)于綠地聯(lián)盛國(guó)際，其余大多為社區(qū)商業(yè)；車(chē)位供應(yīng)主要來(lái)源于會(huì)展城。20丙11年（1-裕6）貴餐陽(yáng)市筑共計(jì)彼銷(xiāo)售哪房源余面積34嘆0.晃51平方同米，態(tài)同比惱下降2.下6%，銷(xiāo)撇售套納數(shù)33價(jià)42吧3套，鬧同比輩上漲11嚷.9享8%，套晉數(shù)均嗎面積10商1.潛8㎡，銷(xiāo)題售均紡面積擴(kuò)下降丟。全波市上載半年租銷(xiāo)售謝均價(jià)48攤95元/平方竟米，劇同比標(biāo)上漲13催.8石3%。（三寺）貴五陽(yáng)商椒品房湊成交破情況貴陽(yáng)樓市（商品房市場(chǎng)）圖2-蟻3-燭1：貴妻陽(yáng)上貌半年罷商品厚房每乒月成嘩交情腹況圖2-臥3-乎2：貴李陽(yáng)上休半年滲商品黎房各辭區(qū)成奴交情犁況20恨11年上柱半年橡，從躲區(qū)域望成交斷來(lái)看名，兩棚城區(qū)效成交康第一便，面乖積14扶9.歐05萬(wàn)方送，同鵲比16朱.4拴5%，均蘆價(jià)上御漲10遠(yuǎn).2餅1%；其壩他區(qū)盟域均續(xù)價(jià)分等別上嗽漲：xx院13導(dǎo).1流6%，小脫河25減.9戀6%，白根云24器.5睛4%，烏濟(jì)當(dāng)3.葉57爺%，花刺溪10轉(zhuǎn).7燭7%。貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)【2011/上】貴陽(yáng)樓市（商品房市場(chǎng)）圖2-扭3-斥3：貴稿陽(yáng)上違半年掉各區(qū)灘每月必房屋贊成交念面積艱情況屈（單陷位：南萬(wàn)方糠）圖2-踩3-再4：貴農(nóng)陽(yáng)上竹半年羅各區(qū)婚商品臟房（值住宅揪）成魔交價(jià)蠟格走母勢(shì)（拋元/拔㎡）圖2-蝦3-跪5：貴艷陽(yáng)上宰半年埋各區(qū)蘭每月路房屋豎銷(xiāo)售鼓套數(shù)濾情況扶（單回位：此套）各區(qū)箱成交全面積洪套數(shù)連表現(xiàn)乒平穩(wěn)育，有舒開(kāi)盤(pán)博活動(dòng)頑月變悅化較碎大凡，均箏價(jià)顯另平緩啊上漲浪趨勢(shì)示。貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)【2011/上】貴陽(yáng)樓市（商品房市場(chǎng)）圖2-禍3-終6：20辯11上半偏年每圖月同鑰比20愁10年面蒼積銷(xiāo)軌售情啟況圖2-天3-莊7：20絕11上半糊年每售月同含比20慌10年均序價(jià)走衫勢(shì)20饞11年上斬半年遞，在蛛銷(xiāo)售避面積坑上同尖比20帽10年有析較大硬變化闖，1月往綢年銷(xiāo)浸售的盞平常套期在20盜11年表墨現(xiàn)搶雷眼，獵而常動(dòng)規(guī)的勒銷(xiāo)售暮旺季4,倡5月在20粥11年表舞現(xiàn)同革比下滾降，賀銷(xiāo)售銷(xiāo)受環(huán)才境因賞素影恒響嚴(yán)燈重。20促11年上箏半年腿價(jià)格符同比20激10年來(lái)晌看，1、2、3月漲協(xié)幅依捐舊較深高，4月開(kāi)刊始放旨緩增惑長(zhǎng)速神度，狂但又典緩慢楚上升進(jìn)，環(huán)揀比漲河幅在14公%-視31迷%之間攪，漲歡幅值復(fù)處于搜較高患區(qū)位宣。貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)【2011/上】貴陽(yáng)樓市（區(qū)域市場(chǎng)）（四稅）區(qū)神域市報(bào)場(chǎng)情演況圖2-哥4-胃1：兩駛城區(qū)20側(cè)11（1-競(jìng)6）供梁銷(xiāo)情蜻況樓盤(pán)位置套數(shù)面積㎡均價(jià)元/㎡銷(xiāo)售額（元）花果園彭家灣7709686408.856783897429356.61天譽(yù)城小關(guān)貓沖72766482.574383291433970.1金獅小區(qū)百花山路70775415.433576169685588.7保利·云山市北路148號(hào)69161010.335982364999973中天花園添大道南段51276005.55249398952906.1眾華上居沙沖南路31123340.074640108311298.3興隆楓丹白鷺后壩路29916678.74435172569929.53綠苑小區(qū)沙沖南路28331931.77307798276985.37美樹(shù)陽(yáng)光大慶路22415545.41384559777942星宸商住樓改茶大道16420462.1406782523354.2表2-幅4-志1：兩圍城區(qū)20施11（1-乖6）套撥數(shù)銷(xiāo)靠售前瘡十20頃11年上童半年跳兩城架區(qū)共理計(jì)供童應(yīng)房辭源面翁積11烤7.償68萬(wàn)方出，同犬比下田降13竹.3僅%，成廁交面踐積14灑9.年03萬(wàn)方妖，同銜比上賄漲70沙.3認(rèn)3%，成制交套堆數(shù)15叫50萬(wàn)4套，亞同比籍上漲55乒.5繪6%魚(yú),成交捷均價(jià)54嗽89元/平方孕米，亂同比南上漲10位.1蘆9%。未朋來(lái)半茄年推歌量主燦要在銅寫(xiě)字酷樓公些寓市稍場(chǎng)，爺有保桿利國(guó)蜜際廣繡場(chǎng)、剃銀海倡元隆集廣場(chǎng)誼、雄扒峻國(guó)備際、姥升遠(yuǎn)榨大廈慨，預(yù)向計(jì)下夾半年籌上市月量70萬(wàn)方諷。貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)半年報(bào)【2011/上】貴陽(yáng)樓市（區(qū)域市場(chǎng)）圖2-脫4-狀4：xx區(qū)20遞11（1-硬6）供集銷(xiāo)情唐況樓盤(pán)位置套數(shù)面積㎡均價(jià)元/㎡銷(xiāo)售額（元）世紀(jì)城xx南路4589537872.74754/182002782953718.7會(huì)展城長(zhǎng)嶺路1823208320.13785/25164788493471.9睿力·上城xx南路928111934.64126/30000471826367.2綠地聯(lián)盛國(guó)際誠(chéng)信路79747950.1211176535934891.2xx乾圖中心xx北路4486148.23843051831907遠(yuǎn)大·生態(tài)風(fēng)景長(zhǎng)嶺南路31734772.575035175090116中鐵·逸都國(guó)際石林路24721904.355005109642381.1xx金朱路1號(hào)21826449.955835/24914154943834.8景怡東苑xx南路11421109.553434/1080871550962金元國(guó)際xx北路485499.394085/1797332479606表2-翻4-他5：xx區(qū)20樹(shù)11（1-懶6）套亮數(shù)銷(xiāo)慌售前脅十20熟11年xx上半合年供創(chuàng)應(yīng)面常積85妥.9烘1萬(wàn)方傳，同爆比下疫降59忠.6愛(ài)%，成落交面桶積10虎3.飲92萬(wàn)方戲，同喜比下竹降33攻.3泡%。成鼓交97痰91套，寶成交場(chǎng)均價(jià)47越13元/平方縱米，愿同比曾上漲13嚇.2買(mǎi)3%。兩爛“城蚊”銷(xiāo)局售依劈燕然是xx區(qū)領(lǐng)裹先樓療盤(pán)，鳳下半雷年xx、中候鐵逸蒸都國(guó)掩際、難美的穿林城茅時(shí)代笨等樓利盤(pán)相諷繼推刷出，聾預(yù)計(jì)榴推量某在10孟0萬(wàn)方鹿以上做。戶型卷面積繁：8敬8-宅15胖3㎡目前郊均價(jià)灘：4綢70青0元盆/㎡地理統(tǒng)位置逼：長(zhǎng)武嶺路伶1號(hào)戶型面積：116-130㎡目前均價(jià)：5200元/㎡地理位置：長(zhǎng)嶺南路1號(hào)戶型面積：50-130㎡目前均價(jià)：5000元/㎡地理位置：xx北路1號(hào)中天癥會(huì)展陷城（大耐型社沫區(qū)）占地軟面積:9策39唱13張6㎡建筑寒面積:2何03間00步00㎡開(kāi)工劍時(shí)間:2處00看8-營(yíng)06歌-3柔01月挺旗下螞樓盤(pán)92折團(tuán)涼購(gòu)活幼動(dòng)2-郵4月微一次冬性付竄款享95折，回按揭97折5.澇1節(jié)88島-1桿50倉(cāng)㎡惠民頭房6套，碎幅度7.鉗7萬(wàn)6月慢一次茅性付宴款享96折，抄按揭97折7-猛9發(fā)字售風(fēng)皇情街占地姨面積:1蝴30生65莫2平方桂米建筑皺面積:2稅63原13廳4平方對(duì)米開(kāi)工遣時(shí)間:2糞00侍8-怎08敞-0說(shuō)1遠(yuǎn)大略生態(tài)歲風(fēng)景（宜宵居地斧產(chǎn)）1-小4月記交2青萬(wàn)優(yōu)缺惠5飯萬(wàn)元熟。4-罰5月偶總房及款減1萬(wàn)元魚(yú)優(yōu)惠+全款95折5月1萬(wàn)元纏認(rèn)籌鞋金開(kāi)禿盤(pán)總宣價(jià)減3萬(wàn)元6月孫總房斑款減3萬(wàn)元+9莫9折優(yōu)魚(yú)惠中鐵交逸都嗎國(guó)際（大掩型社毀區(qū)）占地聞面積:1戶35縮慧00酬00㎡建筑似面積:2歇30京00撒00㎡開(kāi)工牌時(shí)間:2停00弊9-功09洪-1衰01-仁3月食一次截性付吧款98折，濟(jì)按揭99折3滾-4召月9琴8、誕99急折+認(rèn)98鋒折優(yōu)展惠6月"端午槽逸香?粽有而情"活動(dòng)首屆盟家居牽文化胃節(jié)6月28日上燃演7-永*月聰推出膜大平拜層“比逸郡糠”組退團(tuán)26核心刺問(wèn)題里梳理市場(chǎng)偷容量挺問(wèn)題競(jìng)爭(zhēng)猛力問(wèn)車(chē)題價(jià)格許問(wèn)題去化社速度罩問(wèn)題目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程逮問(wèn)題27市場(chǎng)烈容量誤問(wèn)題目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行貴陽(yáng)天樓盤(pán)篇顯現(xiàn)敗出大燙盤(pán)崛許起，虜品質(zhì)憐盤(pán)相干爭(zhēng)現(xiàn)組象。唉大盤(pán)濱代表辜之世止紀(jì)城宰、會(huì)批展城掉、xx、國(guó)偽際城蜜、花城果園宜、未期來(lái)方鬼舟…；品早質(zhì)牌若代表突金域汪華府令、銀是海元出隆、羅林城姓時(shí)代臘、玲床瓏灣寇、樂(lè)升灣國(guó)谷際…。貴沿陽(yáng)房貸地產(chǎn)是市場(chǎng)酬已經(jīng)漫表現(xiàn)粒出了半沿交勾通、葵水域鈔建成寒大盤(pán)抵、沿牧中心志、用重品牌瓣建設(shè)穩(wěn)品質(zhì)風(fēng)盤(pán)的擁地產(chǎn)掉思維雨，未奇來(lái)幾哪年貴需陽(yáng)市貧將是錘被大屬盤(pán)與毅品質(zhì)燥盤(pán)充城斥的戰(zhàn)時(shí)代駛。貴陽(yáng)戶大盤(pán)鍛品帶質(zhì)盤(pán)迫時(shí)代面積區(qū)間（㎡）50以下50-6060-7070-8080-9090-100100-110110-120120以上合計(jì)一室(套)16014654

216各面積區(qū)間所占比例7%0%68%25%0%0%0%0%0%01兩室(套)44221123744017142774

10111各面積區(qū)間所占比例0%0%22%23%40%14%1%0%0%01面積區(qū)間（㎡）90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上

三室(套)192634391288719102105336316328803各面積區(qū)間所占比例2%7%4%33%22%24%4%4%0%01四室(套)00744671983012981321407各面積區(qū)間所占比例0%0%0%0%33%14%21%21%9%01合計(jì)160以上140-160120-14090-12070-9070以下2053716412514680542466372381所占比例1%6%23%26%32%12%市場(chǎng)熟容量萌問(wèn)題——貴陽(yáng)丸房地度產(chǎn)供塌應(yīng)情湊況目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行29市場(chǎng)倡容量懼問(wèn)題目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行樓盤(pán)

名稱項(xiàng)目現(xiàn)狀概述區(qū)位面積區(qū)間70㎡以下71-100㎡101-130㎡131-150㎡151-180㎡181-210㎡211㎡以上會(huì)展住宅A9、A10組團(tuán)為大戶型組團(tuán)，銷(xiāo)售均價(jià)5600元/平方米，B區(qū)為主目前樓盤(pán)整體均價(jià)4500元/平方米。供應(yīng)量023920202037262544供應(yīng)比0%44%0%37%7%1%10%成交量017320145429517150成交比0%32%0%27%5%0%3%遠(yuǎn)大主售二期棲景灣。銷(xiāo)售均價(jià)5200元/平方米供應(yīng)量025687296800供應(yīng)比0%21%71%8%1%0%0%成交量025549396000成交比0%21%40%8%0%0%0%逸都目前進(jìn)入逸郡組團(tuán)銷(xiāo)售，云山的日子組團(tuán)剩余少量房源，逸郡組團(tuán)均價(jià)6600元/平方米。同時(shí)在售商業(yè)街商鋪均價(jià)240000/平方米供應(yīng)量172106437857830830供應(yīng)比0%47%17%26%1%0%1%成交量1729951112200成交比8%44%0%1%0%0%0%金龍三期金龍國(guó)際花園在售三期天鵝堡，訴求均價(jià)5700元/平方米成交均價(jià)。

供應(yīng)量0089764316413供應(yīng)比0%0%23%20%11%43%3%成交量00874515124成交比0%0%23%12%4%3%1%睿力

上城睿力上城在售A組團(tuán)1/2/4/5#，目前均價(jià)5200元/平方米。供應(yīng)量02621193245046029供應(yīng)比0%13%58%1%24%3%1%成交量024274091775729成交比0%12%36%0%9%3%1%世紀(jì)城世紀(jì)城目前進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售，剩少量幾棟房源做開(kāi)盤(pán)吸引。目前訴求均價(jià)4500元/平方米。供應(yīng)量01724313619182400152供應(yīng)比0%24%44%27%3%0%2%成交量01705282110011240100成交比0%24%39%14%2%0%1%花果園主售C區(qū)房源，C區(qū)濱湖觀景宅均價(jià)8200元/平方米。目前包含商業(yè)銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)即將推出寫(xiě)字樓公寓。普通住宅均價(jià)5600元/平方米。供應(yīng)量2139688441424022202320供應(yīng)比0%49%30%3%2%2%0%成交量166045072620234000成交比12%32%19%2%0%0%0%競(jìng)爭(zhēng)米項(xiàng)目涂供應(yīng)辣成交甜比分濃析20濁11年上抱半年幫市場(chǎng)搖供應(yīng)27朗70爹5套，近其中緊普通鎖住宅20碧53逃7套，畢占總桌推量拌的74馬%，別僅墅及自復(fù)式80傭8套，踩占總被推量卵的3%，商扣業(yè)共頂推出85您9個(gè)單陷位，敲占總歸推量械的3%；面積濃供應(yīng)綿分析什：從20君53纖7套住堅(jiān)宅供粥應(yīng)面幫積來(lái)斗看，90平米執(zhí)以下摔的面賽積占疑總量續(xù)的44葡%；90覆-1遣20；12段0-先14幕0面積陶分別突為26爛%，23頑%。14燈0平米升以上獄的占7%；說(shuō)番明當(dāng)訓(xùn)前市捧場(chǎng)主戶流產(chǎn)貫品面播積以喬求低披總價(jià)目的小鼻戶、堡經(jīng)濟(jì)喇型面杯積開(kāi)刺發(fā)，曉大戶出型產(chǎn)遭品有宅一定雀的市達(dá)場(chǎng)空懸間。戶型非供應(yīng)羞分析險(xiǎn)：1房投警放量腫為21挪6套，68潔%主要向于60俱-7訊0面積橫區(qū)間康；25碗%主要節(jié)于70愿-8燦0面積鋪區(qū)間漸；2房投除放10脈11拌1套；40癥%于80曾-9尋0平米罷；60別-8牌0面積頁(yè)占45田%；90晴-1峰10平米每占15丹%；3房投舌放88祖03套，11默0-潤(rùn)12茄0占33宣%，13健0-息14奮0，12影0-側(cè)13毫0平米線分別同占24鎖%、22臘%；4房供替應(yīng)14悔07套，14算0-竿16謊0平米虹的占43曲%；12桿0-槍13門(mén)0平米險(xiǎn)的占33和%，16智0平米瘦以上截的占9%。目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行市場(chǎng)杠容量肆問(wèn)題31目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行市場(chǎng)攪比較諒定價(jià)孟法方法刪闡述影響摘價(jià)格昏因素炕選擇因素沒(méi)所占葛權(quán)重揭判斷競(jìng)爭(zhēng)豆項(xiàng)目鉤所占六權(quán)重北判斷地段蔽價(jià)值戰(zhàn)、產(chǎn)兇品特茫點(diǎn)、朗綜合津配套危、品鉆牌價(jià)蘋(píng)值、內(nèi)外耗環(huán)境廉、項(xiàng)濱目規(guī)派?！煌_(dá)產(chǎn)品吊形式窩影響動(dòng)因素悟不同不同演產(chǎn)品折形式拌相同括的影懷響因受素所占惜權(quán)重善不同競(jìng)爭(zhēng)貪關(guān)系奮越大鵝的項(xiàng)常目參娃考價(jià)鹿值越瘋大合理獻(xiàn)的價(jià)現(xiàn)格—定價(jià)火策略32目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行高層撞毛壞周房定金價(jià)建險(xiǎn)議為58上00～60階00元/㎡打分斜及權(quán)暑重均價(jià)柄＝∑凡權(quán)重i×均價(jià)i×酬P(guān)x哲/顯Pi趙(i口=a～d)比較核定法項(xiàng)目xx花園世紀(jì)城花果園鐵建國(guó)際城均價(jià)（元/平方）460051006000比重0.30.40.4區(qū)位1512121310交通151212138小區(qū)環(huán)境1512111210戶型產(chǎn)品151110119周邊環(huán)境101010910商服配套108877規(guī)劃規(guī)模75664項(xiàng)目昭示性54444發(fā)展商品牌86555總分10080787267權(quán)重價(jià)格138020402400預(yù)期項(xiàng)目均價(jià)

5820元/平方合理泳的價(jià)妻格—定價(jià)庭策略33目標(biāo)套解析解決義問(wèn)題計(jì)的方偉向及搞策略本體臂分析市場(chǎng)瘡分析核心肉問(wèn)題獎(jiǎng)梳理營(yíng)銷(xiāo)考執(zhí)行價(jià)格轟策略匆：別憤墅定裳價(jià)建伶議為12故00耗0～14客00霸0元/㎡打分娛及權(quán)兵重均價(jià)狗＝∑絲式權(quán)重i×均價(jià)i×綱Px執(zhí)/襲Pi割(i坑=a～d)比較核定法項(xiàng)目xx花園金華世家托斯卡納藏瓏均價(jià)（元/平方）10000830014000比重0.30.40.4區(qū)位1512121310交通151212138小區(qū)環(huán)境1512111210戶型產(chǎn)品151110119周邊環(huán)境101010910商服配套108877規(guī)劃規(guī)模75664項(xiàng)目昭示性54444發(fā)展商品牌86555總分10080787267權(quán)重價(jià)格300033325600預(yù)期項(xiàng)目均價(jià)

11932元/平方34去化儲(chǔ)速度排問(wèn)題目標(biāo)奶解析解決尺問(wèn)題競(jìng)的方畜向及怨策略本體順?lè)治鍪袌?chǎng)飲分析核心抄問(wèn)題棉梳理營(yíng)銷(xiāo)益執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)=10個(gè)億1、貴蠻陽(yáng)步損入整覆體大疼盤(pán)時(shí)獎(jiǎng)代，粱各項(xiàng)診目競(jìng)壩爭(zhēng)日他常激陸烈，度價(jià)格義拉鋸賊戰(zhàn)日第益激竟烈。2、地朋州不瘦斷涌責(zé)現(xiàn)超哀級(jí)大辜盤(pán)，當(dāng)截留蛙了大凍部分蒙地州福客戶淺，縮雄緊未錫來(lái)營(yíng)堡銷(xiāo)渠褲道。3、當(dāng)版今國(guó)粘家宏姥觀政攏策不郵斷調(diào)絡(luò)控，習(xí)銀行銜信貸為緊縮敲，樓充市市除場(chǎng)聲蕩音較鍛多，悼百姓斬觀望工態(tài)度荒日益宋強(qiáng)烈腹。第一階段2011年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo)銷(xiāo)售總量8月至9月2.5個(gè)億25%第三階段2012年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo)銷(xiāo)售總量1月至3月2.5個(gè)億25%第二階段2011年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo)銷(xiāo)售總量10月至12月2.5個(gè)億25%第四階段2012年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo)銷(xiāo)售總量4月至6月2.5個(gè)億25%解決丹問(wèn)題1控制虜貨量磁，多易次開(kāi)太盤(pán)，麗時(shí)時(shí)竊制造絹市場(chǎng)策哄動(dòng)努、截縫流搶根占市板場(chǎng)份攪額！目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行720未來(lái)方舟560花果園105150美的林城時(shí)代203會(huì)展城600世紀(jì)城230中鐵逸都國(guó)際遠(yuǎn)大生態(tài)風(fēng)景330xx220國(guó)際城120樂(lè)灣國(guó)際700保利公園擬推佳產(chǎn)品說(shuō)梳理戶型面積面積套數(shù)面積套數(shù)套數(shù)比面積比70～90㎡492套41431492套19%14%91～110㎡915套91024.7915套36%32%111—130㎡659套80575.5659套26%28%131—150㎡236套33215.1236套9%12%151～175㎡248套41963.7248套10%14%總計(jì)2550套2882102550套100%100%戶型懼推售辰策略辭：“經(jīng)濟(jì)陰戶型”、高全價(jià)高已量推怕售策略沉目標(biāo)轟：該項(xiàng)逢目中概小戶馬型占制整體頌推量灶的80世%，在府項(xiàng)目拍的第利一階沖段，干項(xiàng)目謙需要尸通過(guò)撒重新黃建立惰強(qiáng)勢(shì)訪影響勁力來(lái)行構(gòu)建梢高效芝的系徒統(tǒng)渠索道，裳來(lái)積掏累大樣批量君客戶躬。以挺中小獲類經(jīng)垂?jié)鷳粼坌妥鞑蜑槭械V場(chǎng)引稱爆點(diǎn)銅，打磚破僵榆局，剝產(chǎn)品和開(kāi)路慰。策略禾實(shí)施彩：圍外義截內(nèi)賀：通過(guò)囑對(duì)貴念陽(yáng)地鞏區(qū)客脹戶進(jìn)低行形廁象傳占播來(lái)課進(jìn)行店泛鎖腔定，拾以此襪影響售并帶紫動(dòng)其千他區(qū)狂域內(nèi)爽客戶完；同它時(shí)利誤用區(qū)捉域其董他大逆盤(pán)的魚(yú)宣傳盯攻勢(shì)懼截取牢我們婦的有艘效客鞋戶。驅(qū)動(dòng)迷投資蹦：中小炕戶型孩無(wú)疑xx新區(qū)主眾星蔑投資跳的必就選之菜地，齊在市遇場(chǎng)疲斬軟的惑局部子下，中小趙戶型喘卻可湊以提呼升為xx新區(qū)擋超高雁性價(jià)亞比的費(fèi)投資惠住宅;同時(shí)近也可侵以轉(zhuǎn)柴化為欠富有遍特色泡的親從情居態(tài)和兩飯代居,化優(yōu)窮勢(shì)為功強(qiáng)勢(shì).20于11呼.8～20名12挺.6整體貓資金湊回籠誤測(cè)算亂表——年度未銷(xiāo)售10億階段物業(yè)戶型戶均面積套數(shù)面積（㎡）單價(jià)(元/㎡)回款（萬(wàn)元）備注第一階段（8～10月）高層二房70～9025020000580011600階段回款25520萬(wàn)三房91～1301501650058009570四房131以上50750058004350第二階段（11～12月）別墅雙拼220～32041080125001350階段回款20400萬(wàn)聯(lián)排300左右41200120001440高層二、三房70～13025025000600015000四房130以上30450058002610第三階段（12年1月～3月）高層二、三房70～13030030000610018300階段回款20955萬(wàn)四房130以上30450059002655第四階段（12年4月～6月）別墅雙拼220～32061620130002106階段回款34056萬(wàn)聯(lián)排300左右61800125002250高層二、三房70～13040040000630025200四房130以上50750060004500合計(jì)1530161200——100931——產(chǎn)品本推售翼安排目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行多次妄組織極中大腎型活饑動(dòng)，語(yǔ)不斷越的引扔起市蕩場(chǎng)的冷關(guān)注盟，形怒成話彎題效搖益。暴讓老每百姓扣對(duì)xx炸xx的印字象根顏深蒂就固，牌從而皂達(dá)到齊要買(mǎi)桂房就脂買(mǎi)xx施xx的效沿果解決居問(wèn)題2大型被選美埋活動(dòng)10叛0萬(wàn)征兩集售梅價(jià)活泄動(dòng)xx國(guó)際跌教育灶交流碑學(xué)習(xí)秀會(huì)39地州殺團(tuán)購(gòu)船、組睬織專優(yōu)項(xiàng)營(yíng)翻銷(xiāo)對(duì)不莊同的煮客戶洞采取蓋不同理的優(yōu)拴惠措筆施，慌“短傲、平害、快程”的伍去化展產(chǎn)品目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行解決椅問(wèn)題340解決限問(wèn)題4目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行周邊愁同類坡產(chǎn)品響價(jià)格價(jià)格客戶透可心蠻理承識(shí)受價(jià)沃格政策監(jiān)因素價(jià)格兼過(guò)高神將影墾響銷(xiāo)爐售速于度項(xiàng)目畝市場(chǎng)讓附加仇值項(xiàng)目販?zhǔn)袌?chǎng)冊(cè)價(jià)值未來(lái)副市場(chǎng)傭價(jià)格價(jià)格預(yù)過(guò)低填則影歲響公困司收士益？合理果價(jià)格41目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程樸問(wèn)題結(jié)合及當(dāng)前女市場(chǎng)葉情況觸以及貴對(duì)xx的重恢新梳木理、捎定位察、品謹(jǐn)牌重思塑等懇市場(chǎng)聞背景目下，負(fù)需要仁工程寸“樣妖板展省示區(qū)榨”對(duì)鴿高品頓質(zhì)項(xiàng)臂目形輕象的聲營(yíng)銷(xiāo)犁環(huán)境僅進(jìn)行葛體驗(yàn)豎！營(yíng)某造更筍好的憶銷(xiāo)售鋸氛圍罪?，F(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)展示需要42目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行工程勒問(wèn)題時(shí)間工程節(jié)點(diǎn)備注2011.9月初2D新樣展示區(qū)（主力戶型90-130平米樣板房，看房通道及沿線景觀）達(dá)到開(kāi)放展示條件中秋節(jié)對(duì)外開(kāi)放，邀客參觀2011.9月中上旬碧潭園四區(qū)2D根據(jù)推售時(shí)間分棟取得預(yù)售證2D涉及貨量較大，預(yù)售證時(shí)間暫以最早推盤(pán)時(shí)間計(jì)劃2011.9月下旬別墅景觀區(qū)可以開(kāi)放10.1對(duì)外開(kāi)放，邀客參觀2011.10御嶺3A別墅取得預(yù)售證2011.10月下旬3A高層樣板間裝修完畢，對(duì)外開(kāi)放2011.11御嶺3A高層A棟取得預(yù)售證2011.12御嶺3A高層B棟取得預(yù)售證2012.03碧潭園二區(qū)2B取得預(yù)售證與2D組團(tuán)類似，2B涉及貨量較大，此部分的預(yù)售證時(shí)間暫以最早推盤(pán)時(shí)間表述此階卸段具炊體工歲程節(jié)鋼點(diǎn)以伏工程肥計(jì)劃銜表為戲準(zhǔn)43全盤(pán)證推售栗策略遷之推俗盤(pán)模桂式>>痰>推盤(pán)血模式柄解讀目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行推售軍原則物業(yè)環(huán)展示幸依賴著性：以別票墅作次為品山質(zhì)標(biāo)闊桿，示以12凍0平米傍以下位的中喂小戶幼型占午位寫(xiě)駛字樓級(jí)、公沈寓、勇商業(yè)嗎對(duì)物總業(yè)展替示依紋賴程拘度不哨同，吊即：道住宅〉別墅〉酒店〉商業(yè)〉寫(xiě)字借樓；酒店攝：項(xiàng)目評(píng)標(biāo)志源性物遵業(yè)，均定義應(yīng)項(xiàng)目液整體箏的檔賀次，激提高嗚項(xiàng)目傻的形丸象；商業(yè)別：可以曲實(shí)現(xiàn)完較高咸利潤(rùn)繪，承盼擔(dān)城多市職遼能，備塑造洲與其包他項(xiàng)霉目較廟大的帥差異論，項(xiàng)玩目的牲活力答核心動(dòng)；住宅評(píng)：全年德?tīng)I(yíng)銷(xiāo)原目標(biāo)吵的主茅要資勺金來(lái)餡回籠于，滿補(bǔ)足居澡住的澇需求泡、項(xiàng)醬目整猾體人萄氣的培帶動(dòng)裁；寫(xiě)字兄樓：價(jià)值鐵標(biāo)桿蒙，可塑以樹(shù)兵立項(xiàng)膀目的撈形象積。推售蚊策略推盤(pán)悄順序堵：住宅〉〉別墅〉〉商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)黨策略目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)紗執(zhí)行包裝離策略營(yíng)銷(xiāo)億策略撓及執(zhí)槍行推廣洋策略蓄客飾策略渠道恰執(zhí)行案場(chǎng)何管理蓄客去策略項(xiàng)目槍客群愉研判蓄客臥方案目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)膠執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)劫策略中心既城區(qū)勞升級(jí)座、中心額城區(qū)李新生塊購(gòu)買(mǎi)營(yíng)力外來(lái)吊購(gòu)房言客戶核心數(shù)客戶重要狀客戶潛在席客戶置業(yè)著目的:滿足旅自住爐需求休和改據(jù)善居改住環(huán)東境置業(yè)河目的:改善放居住筑環(huán)境隙追求置業(yè)論目的:投資駛、產(chǎn)憑業(yè)生命活過(guò)衰渡xx、白閉云及嘗其他撈區(qū)域腐的改韻善環(huán)買(mǎi)境客衫戶根據(jù)厘目前xx購(gòu)房靜客戶去區(qū)域熄性，張我們慢對(duì)客份戶進(jìn)謠行定堵位：(一)項(xiàng)目礎(chǔ)客群緒定位突方向兩城它區(qū)城稿市精丘英（60莖%）xx、白省云區(qū)氣客戶欠（10秀%）貴陽(yáng)狠其他關(guān)區(qū)域休客戶床（15烘%）省外絕、地進(jìn)州進(jìn)蘋(píng)城改榴善客易戶（15潤(rùn)%）根據(jù)含我司格操作膀項(xiàng)目露總結(jié)示，初懇步把通客戶把鎖定錫為以科下區(qū)邁域來(lái)捉源本案xx烏當(dāng)區(qū)兩城區(qū)小河區(qū)花溪區(qū)地州進(jìn)城客戶白云區(qū)(二)項(xiàng)目喘客群拌來(lái)源括分析選擇略最多序的還通是云境巖、載南明滑市區(qū)賞，xx新區(qū)革、小第河區(qū)規(guī)不斷約升溫孕。其翼余區(qū)槍域相死對(duì)其類他區(qū)匙域而襖言，劑受關(guān)肆注程填度依淘然較慌低。對(duì)環(huán)加境舒兆適及肆價(jià)格惑合適斃的重鍵視度哨較往開(kāi)年大紛幅上周升，暈工作談學(xué)習(xí)任、交旁通關(guān)敲注度驚有所熟下降，人們畝生活驅(qū)習(xí)慣騎和觀啊念在濁逐漸市的轉(zhuǎn)姥變。貴陽(yáng)間人傳慰統(tǒng)認(rèn)桃為高疾層和爐小高橡層住邪宅檔蕉次比饅多層勿高，屠但多墾層作伯為高崇端產(chǎn)工品，搖它的輝需求琴趨勢(shì)尼在逐臂年上增升。80蒼-1墓40平米漁的面和積需指求度碎最大酒，占手到半役數(shù)以橡上；極其中稈以10傘0-幕14辛0平米坡的人廢群比器例最鍛多，址并且千逐年慶上升障。單價(jià)戴在45當(dāng)00炊-5魂50刃0元/m2、總價(jià)嘆在35既-5妙0萬(wàn)的紙需求朗近年濤有較殼大幅標(biāo)度，呈現(xiàn)虛出連圖續(xù)的聞遞增騙形勢(shì)，總價(jià)芒高能潛夠承咱受的榜人群婦比例沸相對(duì)阿較小。意向請(qǐng)購(gòu)房厭區(qū)域影響熱購(gòu)房少因素建筑芳形態(tài)丘需求房屋險(xiǎn)面積堅(jiān)需求房屋呢價(jià)格(三)置業(yè)凍客群霜需求區(qū)域分析xx區(qū)貴陽(yáng)市近年來(lái)購(gòu)房的最熱區(qū)域之一，政府政策的傾向性支持，世紀(jì)城等超大盤(pán)的團(tuán)購(gòu)營(yíng)銷(xiāo)手段，使得xx新區(qū)成為貴陽(yáng)市商品房主力市；客戶主要來(lái)源主要來(lái)源于兩城區(qū)，xx和白云區(qū)域以及地州客戶為輔。兩城區(qū)兩城區(qū)是貴陽(yáng)周邊區(qū)域購(gòu)房的主力群體之一，由于近年批地漸少，樓盤(pán)價(jià)格居高不下，個(gè)別項(xiàng)目甚至突破一萬(wàn)，加上交通惡化，導(dǎo)致兩城區(qū)客戶都在向xx、小河、烏當(dāng)?shù)鹊財(cái)U(kuò)散。白云區(qū)白云板塊由于地理位置偏遠(yuǎn)，住宅市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)緩慢，市場(chǎng)供應(yīng)以本區(qū)居民消化為主，目前潛在客戶以公務(wù)員、企業(yè)單位中高層及個(gè)體為主，這部分客戶比較注重生活品質(zhì)及發(fā)展商品牌，可以考慮作為本案的引進(jìn)對(duì)象。小河區(qū)及烏當(dāng)區(qū)這兩個(gè)區(qū)域擁有航空航天、機(jī)械制造、電子信息、電力器材裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)、銷(xiāo)售工程機(jī)械等企業(yè)，有部分個(gè)體戶，可以考慮通過(guò)團(tuán)購(gòu)、渠道營(yíng)銷(xiāo)吸納這部分群體。其他區(qū)或地州地州政府、機(jī)關(guān)官員、廠礦老板也可作為本案引進(jìn)的客戶資源之一，主要地域考慮六盤(pán)水、畢節(jié)等經(jīng)濟(jì)條件較好的地區(qū)，由于客戶帶有自住兼投資性質(zhì)，故比較看重一個(gè)片區(qū)的未來(lái)升值潛力，可從小河未來(lái)交通規(guī)劃、項(xiàng)目品質(zhì)及品牌等價(jià)值點(diǎn)加以引導(dǎo)，以促進(jìn)銷(xiāo)售(四)區(qū)域桿客群腿分析他們唉是這躲么一宜群人…他們穿是成位長(zhǎng)中珠的知蘆富階掘?qū)?-穿--巾--渡-首置挽客戶他們興是社吊會(huì)中怕堅(jiān)新進(jìn)富階巴層--剩--惜--首改爬及再絞改客怒戶他們逼是貴烤州資朝富階坡層--距--拉--處--照TO逮P客戶他們藏是貴關(guān)州正緣瑞完成未資本凝積累手的財(cái)隙富階煮層——商業(yè)落客戶(五)客戶艦總體營(yíng)特征助描述產(chǎn)品點(diǎn)名稱方：xx精裝霞公寓產(chǎn)品面類型午：公仰寓共性嶄借鑒當(dāng)：萬(wàn)遍科精泉裝公蹦寓；羊保利婆精裝蜜公寓借鑒寨考慮郊點(diǎn)：1、公秒寓的析推出錘，產(chǎn)病品戶焰型面襲積、玻產(chǎn)品暫結(jié)構(gòu)學(xué)，以跌及精躬裝品拔質(zhì)2、本耗項(xiàng)目犬產(chǎn)品賊基本類同改于萬(wàn)臉科和發(fā)保利夢(mèng)精裝尋公寓，成熱交客復(fù)戶對(duì)姨于本饑次客毛戶描晉述有壁著重深要的殼借鑒翻意義3、“青政年置坦業(yè)計(jì)辯劃”騰等類輔似營(yíng)慈銷(xiāo)方良式較為穴適合丙此部麥分客便戶群伏體?？蛻魠^(qū)域分布：主要來(lái)源兩城區(qū)占50%，其他區(qū)域和地州客戶以及外省投資客戶客戶年齡層次：主要在20-29歲之間(約39%)；30-40歲之間（約30%），其次，客戶群比較偏向于年輕化客戶職業(yè)特征：公務(wù)員、白領(lǐng)人士占主力(42%)事業(yè)單位和業(yè)內(nèi)人士等；信息渠道：中天城投集團(tuán)旗下項(xiàng)目和百靈集團(tuán)項(xiàng)目以業(yè)主介紹居多,其次主要為短信、媒體、報(bào)廣等渠道購(gòu)買(mǎi)原因：看重品牌，地理位置，未來(lái)升值空間；其余精裝修便利性，及整體環(huán)境和建筑(六)客戶吧定位-高層腸客戶法分析產(chǎn)品碼名稱柏：xx游70道-9暑0㎡公羅寓產(chǎn)品捧類型礦：高盆層兩品房共性柜借鑒疾：中嫌天會(huì)織展城沸和保宿利云醋山國(guó)遇際借鑒槐考慮陪點(diǎn)：中天腸會(huì)展逗城項(xiàng)姥目距離完本案蓮較近，保困利云祝山國(guó)目際以品牌禁號(hào)召檢力，在枯一定兔程度賭上影嚷響到爹一批僅購(gòu)房檔者，喉成交塞客戶割具備屑借鑒抬性?？蛻魠^(qū)域分布：具有顯著的區(qū)域性，xx區(qū)市場(chǎng)貴陽(yáng)市本地客戶占到50%以上客戶年齡層次：主要在25-35歲之間，其次是35-45歲年齡層客戶職業(yè)特征：以公務(wù)員和事業(yè)單位為主，個(gè)體自營(yíng)人士，周邊廠礦職工等信息渠道：推薦成交占相當(dāng)大的比例（62%），其次是戶外廣告、短信、報(bào)紙等宣傳推廣；購(gòu)買(mǎi)原因：以自住為主，投資29%；自住55%；自住+投資19%對(duì)目前居住環(huán)境或小區(qū)管理要求較高，對(duì)品牌及居住環(huán)境要求較高?？蛻舴ザㄎ?高層督客戶幻玉分析產(chǎn)品姿名稱引：xx公寓產(chǎn)品喊類型哭：高熔層三餐房共性射借鑒獎(jiǎng)：中裙天會(huì)詳展城款、世斥紀(jì)城借鑒丸考慮而點(diǎn)：中天肅會(huì)展旗城和緒世紀(jì)丘城和切本項(xiàng)狡目屬頸于同分區(qū)域總項(xiàng)目技，有認(rèn)可比浮性及攤借鑒絲式性客戶區(qū)域分布：主要來(lái)源為兩城區(qū)客戶，其次地州客戶客戶年齡層次：主要在30-45歲之間，其次45歲以上客戶客戶職業(yè)特征：項(xiàng)目周邊事企業(yè)單位，公務(wù)員人士，以及其他區(qū)域私營(yíng)企業(yè)、老板等信息渠道：團(tuán)購(gòu)客戶，媒體廣告，短信資訊等購(gòu)買(mǎi)原因：首次置業(yè)兼改善型客戶自住為主，關(guān)注地段，產(chǎn)品戶型、社區(qū)景觀園林環(huán)境和周邊配套。項(xiàng)目磚定位-高層坑客戶首分析高層藏客戶愿界層弊圈定他們樹(shù)是成餓長(zhǎng)中眠的知富伏階層動(dòng)，首赴置客半戶和盈部分妥首改陰客戶

文樂(lè)化背襯景：忍相對(duì)較高杯的學(xué)厲歷，大泰專或柱以上漏，對(duì)壟自己悠和未磨來(lái)充辱滿了孕信心惜，但是串不多競(jìng)的積鄭累使得幼他們座難以胃承受稻中心劉區(qū)域趁高額作的房牙價(jià)，他居住機(jī)的需猶求使梅他們姑選擇衰了其旅他區(qū)懸域的狐高素扒質(zhì)樓拍盤(pán)。

道雖然而并不脂擁有尿足夠沈多的陶個(gè)人清財(cái)富溜，但飯他們勻是這椅個(gè)社何會(huì)的墓中堅(jiān)私階層挖，是最球廣大剛社會(huì)嬸財(cái)富忠價(jià)值食的創(chuàng)貨造者.

作斧為這構(gòu)個(gè)城幻玉市中戒的一去員，追他們將在這換個(gè)城塔市中市以積狂極的圾心態(tài)格努力觀奮斗.

良螞好的父教育撥背景畢成為尾他們合獲取虜成功園的重磁要途雙徑和臣手段暖，而脾時(shí)間余的積模累將甚會(huì)豐爹富他辰們的矛經(jīng)驗(yàn)繩和財(cái)澤富，沙一部史分成唱為社次會(huì)未孕來(lái)的遠(yuǎn)中流奏砥柱快；

財(cái)耐富是胸他們憲所向華往的江，但眼并不煎是唯巖一的牲目標(biāo)，在怕獲取冤價(jià)值罵的同壟時(shí)，伸他們罰也十摩分注戰(zhàn)重社鈴會(huì)的褲尊重模與認(rèn)閉可。項(xiàng)目病定位-高層沖客戶積分析產(chǎn)品魂名稱貪：xx別墅產(chǎn)品急類型起：別扯墅共性省借鑒澡：保盾利溫奏泉新寺城、鹿中天偉托斯退卡納借鑒幸考慮刃點(diǎn)：項(xiàng)目澆整體莊景觀傍、大喂社區(qū)志、大店環(huán)境蝕打造窩，以惡提高喜住宅表品質(zhì)棉，提挨升個(gè)賞人的敏身份市象征置，從妹環(huán)境賊、服蠶務(wù)、滅產(chǎn)品詢等多憶方面窯細(xì)節(jié)涼體現(xiàn)物尊崇智感，孤保利絡(luò)溫泉分新城困和中側(cè)天托邀斯卡寇納與敞本案竄具有兩借鑒感性客戶區(qū)域分布：貴陽(yáng)本地客戶為貴陽(yáng)市主要?jiǎng)e墅購(gòu)買(mǎi)人群，另有部分地州人士購(gòu)買(mǎi)客戶年齡層次：主要在40-55歲以上為主力年齡層，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，事業(yè)成功人士客戶職業(yè)特征：私企股東或高層、政府高官等，客戶普遍見(jiàn)多識(shí)廣，對(duì)生活期望值很高信息渠道：推薦介紹，朋友圈層；其次是戶外廣告、短信、報(bào)紙等宣傳推廣；購(gòu)買(mǎi)原因：居住型客戶占多數(shù)，投資、渡假客戶少；提升自我居住品質(zhì)，追求生活高度；客戶護(hù)定位-別墅案客戶莖分析別墅騰客戶蜘界層汗圈定他們梢是貴納州資認(rèn)富階陷層，TO截P客戶

年絹齡40－55是主回力，事業(yè)挺成功客戶繁占較樸大比舌重；

有浩較強(qiáng)麻的經(jīng)決濟(jì)實(shí)否力，插有一泰定的飽虛榮傅心，蠢好跟霞風(fēng)；

看重扣風(fēng)水銀，關(guān)奇注細(xì)柴節(jié)，喜調(diào)好自爹然生涼態(tài)的胖環(huán)境朝；

喜君好相父對(duì)私叨密的唉親友戰(zhàn)圈，胳好面戰(zhàn)子，注重妄身份黨“標(biāo)全簽”。

有遣一定環(huán)的攀許比心果理。

喜證歡奢華訪、有囑尊貴茫感的視碰覺(jué)感沿受。

喜幟歡創(chuàng)英新的綠產(chǎn)品掃，并具樂(lè)意噸去嘗維試和誘體驗(yàn)暑，有合較強(qiáng)份的接歉受新挨鮮事勤物的事能力輛。客戶萄定位-別墅報(bào)客戶彎分析產(chǎn)品圍名稱?。簒x商業(yè)產(chǎn)品賓類型雀：商唐鋪、洲商業(yè)悠街區(qū)共性域借鑒訪：中哪天會(huì)前展城聯(lián)、xx步行傭街借鑒頁(yè)考慮漠點(diǎn)：商業(yè)暈位于批相近收區(qū)域猶，吸擔(dān)引客否戶的督價(jià)值饅點(diǎn)相縱同或弱相近蹲。主要腿考慮xx作為掀未來(lái)嶼政、加商業(yè)嚷中心朱的升示值和男發(fā)展辟潛力，并廳能在雕政策孝嚴(yán)控浙下，國(guó)進(jìn)行投資發(fā)升值活動(dòng)擴(kuò)?？蛻魠^(qū)域分布：貴陽(yáng)本地客戶以及社區(qū)業(yè)主為項(xiàng)目主要商業(yè)購(gòu)買(mǎi)人群，另有部分地州投資人士購(gòu)買(mǎi)客戶年齡層次：主要在30-55歲以上為主力年齡層，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為雄厚，有投資需求人士客戶職業(yè)特征：客戶有投資愿望，看好便捷性以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿π畔⑶溃和扑]介紹，朋友圈層；其次是戶外廣告、短信、報(bào)紙等宣傳推廣；購(gòu)買(mǎi)原因：投資，以商業(yè)投資保證資產(chǎn)升值客戶接定位-商業(yè)御客戶里分析商業(yè)茅客戶舉界層餅圈定他們面是貴奧州正惜在資攀本積固累的妹財(cái)富貸階層埋，投較資性連需求

年羽齡30－55是主鉛力，柳以投資授需求為最惕主要付因素艇；

有嫩較強(qiáng)磚的經(jīng)停濟(jì)實(shí)系力，飽有一后定的鹿虛榮習(xí)心，竊知識(shí)救程度顆居中包；

有親一定經(jīng)營(yíng)弓理念術(shù)和經(jīng)冷商頭乎腦，對(duì)姻理財(cái)通保持清關(guān)注爪；

有鼓一定嗚的攀蟲(chóng)比心弱理；

注箱重投謝資回褲報(bào)率底，注重夸投資潔收益；

喜序歡升值筑潛力浩高的產(chǎn)演品，割樂(lè)意獵去嘗百試和巡壽體驗(yàn)佩，有畫(huà)較強(qiáng)蝦的風(fēng)偶險(xiǎn)意哥識(shí)?？蛻艏ㄎ?商業(yè)必客戶濫分析立足宣基地妹貴陽(yáng)︱力爭(zhēng)偷搶奪竿地市︱適度危拓展啞外省根據(jù)朽客戶托地圖棗，制窮定本狂案客鎮(zhèn)戶核躺心搶渠抓策鐘略——蓄客格策略目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行蓄客甜策略貴陽(yáng)蹦本地加拓客貴州肥地州你市拓彼客外省禁拓客起勢(shì)席卷海嘯123從貴陽(yáng)客戶，有效把握客戶，建立項(xiàng)目起勢(shì)。從貴陽(yáng)到周邊地市，有的放矢，實(shí)現(xiàn)客戶擴(kuò)散針對(duì)項(xiàng)目核心省外客，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售各大豈商場(chǎng)糟、各說(shuō)大酒優(yōu)店、錫銀行榆、證小券公翅司、歲寫(xiě)字供樓、慈競(jìng)爭(zhēng)掏樓盤(pán)耀、DM雜志渣等遵義華、六殖盤(pán)水軌、銅豈仁地懸區(qū)、唉黔西譜等各槽大地錦州市廣東挽商會(huì)乏、溫排州商附會(huì)等耀各地編商會(huì)目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行蓄客沾策略貴陽(yáng)使本地獵拓客貴州澆地州振市拓巨客外省眨拓客操作兩方式悄：各大妻商場(chǎng)繁、各稠大酒季店、問(wèn)銀行收、證番券公撕司設(shè)思立外展釘點(diǎn)；寫(xiě)字輩樓掃斬樓；競(jìng)爭(zhēng)狼樓盤(pán)縱攔截客戶釘；酒店DM雜志發(fā)放已；成立大客占戶組，專促職服姑務(wù)項(xiàng)策目等蔑；操作摸方式業(yè)：舉行私人叼專場(chǎng)由推介麥會(huì)，高繪端客根戶一壞對(duì)一尾推介努；維護(hù)旺發(fā)展漫地州處市戰(zhàn)略局合作姥單位（酒吃店等跟高檔辮消費(fèi)待場(chǎng)所址），拳發(fā)放秤宣傳魚(yú)單頁(yè)爛、3D動(dòng)畫(huà)愧等；當(dāng)?shù)鼗曳课葜薪槲鼨C(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)介合作諸，轉(zhuǎn)謊介傭桃金刺誦激；當(dāng)?shù)匦”娊槊襟w傳播慢項(xiàng)目挽信息抖，群省發(fā)短智信、掙企事偷業(yè)單釣位內(nèi)分部刊洞物、僑廠區(qū)券戶外婦廣告腹；操作彩方式切：網(wǎng)絡(luò)摘、短驢信推媽廣覆琴蓋；外省夢(mèng)人聚舌集較愁多的且酒店檢臺(tái)卡卵廣告培；xx內(nèi)部話專場(chǎng)脅推薦螺會(huì)；xx內(nèi)部震網(wǎng)絡(luò)回、月脈報(bào)、三級(jí)剝市場(chǎng)地鋪局全面叨啟動(dòng)奇；舉行按各大衡商會(huì)岔聚會(huì)蜂活動(dòng)帶；目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行營(yíng)銷(xiāo)黑策略推廣延策略項(xiàng)目商營(yíng)銷(xiāo)貸排期項(xiàng)目紋總體鮮推廣意策略項(xiàng)目壁媒體刮組合允建議項(xiàng)目睜分階胡段推削細(xì)案柴及媒體巨投放塘計(jì)劃項(xiàng)目正營(yíng)銷(xiāo)露費(fèi)用奏預(yù)估目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)屢執(zhí)行目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)衫執(zhí)行第一到階段鄭第二嚷階段展第三抹階段位第韻四階菌段20境11馳.8-920蕩11蝦.10-2透011.1220丟12匠.1.-320用12低.9卸-1末1.露20施12爐.1溪2-憑20辮13夠.5階段糟目標(biāo)核心剖訴求營(yíng)銷(xiāo)賭節(jié)點(diǎn)公關(guān)湯活動(dòng)推廣攝策略第二急次開(kāi)飾盤(pán)嫁接咸李連狐杰壹禁基金遵起勢(shì)管蓄客攀、開(kāi)鐵盤(pán)認(rèn)籌排客戶躍、實(shí)尊現(xiàn)開(kāi)偶盤(pán)成乏功。痛銷(xiāo)售點(diǎn)約2旗.5懶億參加炭房交仍會(huì)9月絲式底第身一次餃開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目譽(yù)重要耐事項(xiàng)夸節(jié)點(diǎn)寫(xiě)字樓熱銷(xiāo)期蓄客期公寓熱銷(xiāo)期蓄客期商業(yè)熱銷(xiāo)期蓄客期第三憤次開(kāi)講盤(pán)第四虎次開(kāi)賊盤(pán)待定短信壇、電負(fù)臺(tái)、LE逢D、戶盲外、倚公交偶廣告虜、網(wǎng)照絡(luò)、皆報(bào)廣予、巡瞧展、娘行銷(xiāo)驕渠道短信閃、電魯視、舟電臺(tái)策、報(bào)誼廣、騾雜志電視面、電今臺(tái)、默短信獨(dú)、報(bào)劣廣、影雜志拉近濟(jì)與世親界的涉距離尾盤(pán)完成直2.寨5億吳銷(xiāo)售這一蘋(píng)切，默為了圖讓世剛界欣磨賞xx的美向貴蛇陽(yáng)呈禿現(xiàn)世碎界級(jí)侮經(jīng)典推廣跟節(jié)點(diǎn)鈔總控惹圖骨子話里的釣原味芳港式票國(guó)際待生活20成11蠶-9亮.2xx之夜汁新年窮聯(lián)歡殖、樣堵板房短信膽、電屢臺(tái)、LE士D、戶也外公學(xué)交廣巨告、皆網(wǎng)絡(luò)貧、報(bào)擱廣、謙巡展繳、渠遷道完成概2.峽5億啦銷(xiāo)售完成2.企5億餓銷(xiāo)售目標(biāo)解析解決問(wèn)題的方向及策略本體分析市場(chǎng)分析核心問(wèn)題梳理營(yíng)銷(xiāo)獵執(zhí)行媒體南選擇出策略策略日：媒浸體主晶要面求向中昂高端田出入猶的重醋點(diǎn)場(chǎng)衣所，勢(shì)以及寸中高鄉(xiāng)豐端關(guān)朝注窄膠眾媒笑介；敵利用攪報(bào)媒樣、網(wǎng)流絡(luò)平絡(luò)臺(tái)炒借熱項(xiàng)投目，惕形成匠項(xiàng)目畏熱銷(xiāo)捆局勢(shì)貴。LE蹲D渠道襪策略船：高祖端渠只道，衰兼顧目外地拒客群LE縱D渠道：廣鏡告位薦（噴樓水池貿(mào)國(guó)美農(nóng)樓上聞