新手入門房地產(chǎn)項目管理精講講義

項目管理了解項目項目的計劃項目的執(zhí)行項目的監(jiān)督大綱Agenda提出自己的看法或意見，在這堂課里應(yīng)該是完全公開的keepanopenmindandsayyourownopinion參與者不應(yīng)將別人的發(fā)言帶出室外，以引起不必要的負(fù)面影響don`tbeintimidatedamdyoushouldbeexempted尊重他人的看法，尤其是與你持不同看法的“第二意見”respectother`sopinionespecially“secondopinion”鼓勵參與討論及意見分享：他山之石，可以攻錯encouragegroup`sparticipationtosharethoughtandideas讓我們以開闊的胸襟來面對問題及提出看法behonestwithyourquestionsandcomments講師的期許及要求GroundRules1.項目的計劃2.項目的執(zhí)行3.項目的監(jiān)督完成成功項目，贏得客戶滿意1.項目的計劃2.項目的執(zhí)行3.項目的監(jiān)督1.1定義愿景1.2訂出目標(biāo)1.3評估限制1.4列出工作1.5敲定資源1.6工作排序1.7確定進(jìn)度1.8未雨綢繆完成成功項目，贏得客戶滿意1.1.定義愿景definethevision1.項目的計劃1.1.2.檢驗思考examinetheidea有野心是好的，但必須切乎實(shí)際項目愿景要寫得精確，不可模糊不清同伴們能認(rèn)同這個項目愿景嗎？檢驗這個項目愿景是否值得要投入的成本

1.1.1.定義欲見的變化definedesirablechange發(fā)掘出作改變的需要與重要的相關(guān)贊助人（sponsor）及團(tuán)隊成員商討定義項目所希望（ideally）達(dá)成的改變評估項目愿景的可行性寫出可行的項目愿景（visionstatement）1.項目的計劃1.2.訂出目標(biāo)setobjectivesSAMATR1.2.2.訂定指標(biāo)defineindicators認(rèn)清指標(biāo)與目標(biāo)、目標(biāo)與愿景間的關(guān)聯(lián)性。1.2.3訂定輕重緩急setpirority低優(yōu)先度的項目有必要時可以放棄80/20法則1.2.1定義目標(biāo)defineobjectives清楚的（specific）可衡量的measurable)達(dá)得到的（attainable)合理的(reasonable)具體的(tangible)1.項目的計劃1.3評估限制（assessconstraints）1.3.2檢驗資源的限制（examineresourcelimitations）認(rèn)清哪些資源是必需的，它們的成本以及我是否能付得起確定是否有法律、安全、環(huán)保等外在的限制考慮是否外包（outsource）比較劃算1.3.3.善用現(xiàn)有的管道（useexistingprocess）調(diào)查一下是否別人有作過類似的案例（case）調(diào)查一下是否別的部門有正在使用或采購類似的資源盡量不要從零開始（startfromscratch）1.3.1評估時間的壓力（assesstimeconstraint）寧做快速但不完美的決定，也不要慢而完美quickbutimperfectdecisionisbetterthanslowbutperfectdecision.1.項目的計劃1.4.列出工作（listactivities）1.4.1.腦力激蕩（brainstormacomprehensivelist）1.4.2.由下往上作組合（groupactivitiesintoalogicalorder）運(yùn)用KJ法，把工作由下往上作組合及歸類1.4.3.檢查是否有遺漏（checkthatnothinghasbeenmissed）運(yùn)用MECE法，檢查是否有遺漏或重復(fù)的工作1.4.4.給予有意義的編號（nameeachgroupandaactivity）1.4.5.紀(jì)錄工作總表（documenttheactivitylist）把工作總表上的工作作完之后，是否便達(dá)成了項目的目標(biāo)是否每一項工作都是必要的？有沒有錦上添花？1.項目的計劃1.5.敲定資源（commitresources）1.5.1.人力評估（estimatemanpower）先考慮工作所需要的知識、經(jīng)驗、技術(shù)、資源，才去找最適合的人選，不可因人而設(shè)事1.5.2.評估其他的資源（identifyotherresources）再考慮場地、器材、耗材、特殊資源以及財源資源的不足或過多都可能導(dǎo)致項目的失敗1.5.3.溝通協(xié)調(diào)（makecompromises）理想上我會在預(yù)算之內(nèi)拿到所有的資源，實(shí)際上很難如此考慮是否有替代的資源或工作，一樣可以達(dá)成項目的目標(biāo)1.5.4.記錄資源（documentresources）用資源投入表（commitmentmatrix）來記錄及溝通所有的資源記得要拿到掌握資源者與項目贊助人的簽署1.項目的計劃1.6.工作排序（orderactivities）1.6.1.考慮優(yōu)先級（considerorder）先考慮是否有邏輯上的先后關(guān)系再考慮是否有資源上的沖突1.6.2.估計工期的長短（estimateduration）由工作的承辦人來評估工期（duration）如果可能，先試驗一小段（trialrun）1.6.3.網(wǎng)絡(luò)圖（networkdiagram）把所有的工作依照優(yōu)先級畫出網(wǎng)絡(luò)圖依照工期來找出關(guān)鍵路徑（criticalpath）1.6.4.找出空檔（lookforslack）在每個非關(guān)鍵路徑中，找出它所有的空檔1.項目的計劃1.7.確定進(jìn)度（agreedates）1.7.1.計算日期（calculatedates）給定開工或完工日期，把所有的工作依照網(wǎng)絡(luò)圖畫出甘特圖（ganttchart）在甘特圖上標(biāo)出關(guān)鍵路徑1.7.2.找出撞期（lookforoverlap）在甘特圖上標(biāo)出所需要的資源，檢查是否有撞期要求項目團(tuán)隊提報假期/訓(xùn)練/歲修，把它們也排入甘特圖，之后再檢查一次甘特圖，要盡量合于現(xiàn)時的狀況（berealistic）1.7.3.贏得認(rèn)同（gainagreement）加上時間之后，再次取得資源、掌握資源者與項目贊助人的簽署與別的項目經(jīng)理討論共有的資源的調(diào)度1.項目的計劃1.8.未雨綢繆（bulletprovetheplan）1.8.1.找出威脅（identifythreat）有哪些問題會造成項目目標(biāo)的失??？會錯在什么地方？優(yōu)先檢查關(guān)鍵路徑上的工作考慮可能性、嚴(yán)重性與應(yīng)變度1.8.2.事先預(yù)防（pre-emptyproblem）有哪些狀況會造成上述問題的發(fā)生？我們可以作些什么預(yù)防措施來阻止這些狀況的發(fā)生1.8.3.應(yīng)變計劃（contingencyplan）一旦問題真的發(fā)生，我們該怎么辦？把預(yù)防措施與應(yīng)變計劃所需要準(zhǔn)備的工作，也列入項目工作應(yīng)變計劃需要事先演練1.項目的計劃2.項目的執(zhí)行3.項目的監(jiān)督2.1檢驗角色2.2建立團(tuán)隊2.3好的開始2.4有效領(lǐng)導(dǎo)2.5開發(fā)團(tuán)隊2.6團(tuán)隊決策2.7管理信息2.8溝通清晰完成成功項目，贏得客戶滿意2.項目的執(zhí)行2.1檢驗自己角色（examineyourroles）2.1.1.定義責(zé)任（defineyourresponsibilities）項目經(jīng)理要能夠徹底地了解項目計劃，并且能有權(quán)威地答復(fù)任何問題仔細(xì)考慮如何將項目計劃轉(zhuǎn)化成行動2.1.2.領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊（takethelead）遴選及確定團(tuán)隊成員，并付予責(zé)任順利地推動項目的展開繼續(xù)不斷地鼓勵團(tuán)隊成員，以確定項目目標(biāo)的達(dá)成2.1.3.自我評估（assessyourself）我是否真的對本項目有興趣我是否能把項目的工作授權(quán)團(tuán)隊，以團(tuán)隊力量來完成項目目標(biāo)？我是否會提拔人才，培養(yǎng)未來的領(lǐng)導(dǎo)干部？2.項目的執(zhí)行2.2.建立團(tuán)隊（buildateam）2.2.1.評估誰能出馬（assessavailability）用資源投入表（commitmentmatrix）及行事歷來敲定所有的資源公司不是只有我的項目在進(jìn)行，記得要與掌握資源的人作好溝通2.2.2.敲定團(tuán)隊成員（selectfinalteammembers）我對某團(tuán)隊成員認(rèn)識多少，我能信任他嗎？團(tuán)隊成員是否皆具備了必要的知識與技能，還是需要再訓(xùn)練？團(tuán)隊成員是否能夠互相合作，愉快共事？2.2.3.定義角色與責(zé)任（definerolesandresponsibilities）常見的重要團(tuán)隊角色：協(xié)調(diào)人（coordinator）、分析人（critic）、智囊（ideaperson）、執(zhí)行人（implementer）、公關(guān)（externalcontact）、糾察（inspector）、團(tuán)隊輔導(dǎo)人（teambuilder）要能因材適用，不要削足適履，或強(qiáng)人所難2.項目的執(zhí)行2.3.好的開始（startpositively）2.3.1.主動地促進(jìn)了解（startactively）辦一個項目誓師大會（kick-offparty），并邀請高階長官致詞鼓勵多與團(tuán)隊成員溝通，使他們了解本項目對公司及他個人的好處在項目一開始時，便要趁早訂定工作規(guī)則及考核標(biāo)準(zhǔn)鼓勵團(tuán)隊成員表達(dá)意見，有問題之處要盡快解決2.3.2.紀(jì)錄項目的開始狀態(tài)（writeastart-upreport）愿景（vision）：項目完成后，公司所希望邁入的境地目標(biāo)（target）：總結(jié)本項目的目標(biāo)、指標(biāo)，指標(biāo)目前與未來的表現(xiàn)里程碑（milestone）：本項目所預(yù)定完成的特別事件或成績風(fēng)險與機(jī)會（riskandopportunities）：項目的風(fēng)險管理與planB相關(guān)人士（stakeholders）：項目的關(guān)系人名單2.項目的執(zhí)行2.4.有效領(lǐng)導(dǎo)（leadeffectively）2.4.1.了解各種的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格（understandstyles）專制型（dictatorial）：當(dāng)面臨危機(jī)或沒時間討論時適用分析型（analytic）：當(dāng)面臨時間壓力或需迅速作正確決定時適用諮商型（opinion-seeking）：當(dāng)需要建立團(tuán)隊共識及長官支持時適用民主型（democratic）：應(yīng)該作為項目的正常模式，以灌能團(tuán)隊成員2.4.2.因材施教，正確地領(lǐng)導(dǎo)（leadappropriately）督導(dǎo)型（hand-on）：對新手要多予以示范與鼓勵授權(quán)型（hand-off）：對老手要多尊重他們的想法，避免干預(yù)太多2.4.3.目標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)（obtainresult）在項目目標(biāo)不受影響下，盡量給人方便，要抓大方向賞罰分明，多作建設(shè)性的批評與鼓勵2.項目的執(zhí)行2.5.開發(fā)團(tuán)隊（developteamwork）2.5.1.鼓勵團(tuán)隊精神（encourageteamwork）項目經(jīng)理須公平對待團(tuán)隊成員，以免造成團(tuán)隊的分裂對個人與團(tuán)隊都要作適當(dāng)?shù)墓膭睿苊馔癸@英雄主義2.5.2.了解團(tuán)隊的發(fā)展（understandteamdevelopment）團(tuán)隊的發(fā)展可分為四個階段：成形期（form）、震蕩期（storm）、整合期（norm）與表現(xiàn)期（perform）適當(dāng)?shù)毓芾砗谜鹗幤?，反而能夠開創(chuàng)團(tuán)隊的創(chuàng)造力發(fā)展的階段是可以退步的，團(tuán)隊會因為成員的改變而改變階段2.5.3.保持沖勁（maintainmomentum）要適當(dāng)?shù)剌喺{(diào)成員的工作，因為成就感會隨著時間而遞減的技巧地處理人事更動，以減少對士氣的打擊2.餃項性目的釣執(zhí)行2.埋6.柴用胸團(tuán)隊欠來作坊決策先（m化ak妙e甲te艇am斜d進(jìn)ec梨is他io枕n）2.汪6.啞1.議定沙義評源分標(biāo)麻準(zhǔn)（游de諒fi擴(kuò)ne嫌t暢he虧i肝de旗al會）定義迷到底吼是要嚴(yán)選擇躺什么內(nèi)？什么圍樣的說特質(zhì)狼的東吉西是稅我們盯在尋店找的準(zhǔn)？把評昌分標(biāo)堤準(zhǔn)分督為“咐必要支”與稅“想桿要”2.嘴6.度2.銹評撞估各糾項方紐奉案（累ev縣al夜ua折ti欲on柏o嘗pt差io況ns細(xì)）先由堂“必捏要”驗來淘法汰不踩合格財?shù)倪x幼擇再由籍“想沃要”質(zhì)來比縫較最途高分珍的選走擇2.蒼6.武3.艙訂卵定S穗AF柴E的貨決策坑（m哄ak置e憲SA堵FE扛d晉ec廁is選io筋ns歉）適當(dāng)翅的（su彩it咱ab位le）：這是駛目前深狀況矩下最海適當(dāng)崖的決紐奉策嗎犬？可被度接受宇的（ac胸ce殖pt唱ab水le）：這個暮決策穴可以泰被所售有的陷相關(guān)燃人接啞受嗎融？可行錦的（fe丙as幼ib針le）：這個貞決策庫可行池嗎？盤資源槽與時塵間足房誠夠嗎貿(mào)？耐考熟驗的杜（en姑du純ri鹿ng）：這個嚇決策泊足夠咱撐到捧項目腸完成姿，甚囑至更已久嗎胸？2.憤項奸目的超執(zhí)行2.山7.劍管馬理信舍息（湊ma松na歲ge脅i閑nf餃or劉ma稠ti屋on銜）2.憑7.董1.遍評基估信毯息（鐘as忘se劑ss郵i監(jiān)nf洪or嚷ma潑ti尖on睡）不同僑種類障的信漫息有察不同身的處拍理方坑式信息暫隨時仔在進(jìn)奪來，殼盡量祥別打醋斷了唇正常觸的工去作流晶程用瀏至覽、陶研讀齡或委盡派別對人的嗎方式騙來處機(jī)理信鳥息想想封這信搬息是妄否對鎖別的等項目殼或部街門也管有用2.班7.春2.擱整趣理資拿料（民or鋼ga宵ni暴ze怕d角at榜a）把工乞作的員信息惠分為公“完糕工”貸、“摘進(jìn)行儀中”狼及“唐未開擦工”違三類用待冶辦檔竟（pe達(dá)nd杰in眉g犧fi衡le）來存田放暫妻沒空搶讀的以信息保持歐信息竄的時徹效，權(quán)今天竟的新姥聞便恨是明賠天的刪歷史2.役7.灣3.謊指址定一申位協(xié)波調(diào)人覺（a液pp拐oi秋nt潑a態(tài)c輩oo繡rd利in煉at致or蔽）讓團(tuán)炒隊成嚷員有擋一個辰信息冶聯(lián)絡(luò)餃中心錦，以殘避免陷多頭炮馬車2.堡項鬧目的媽執(zhí)行2.隆8.仙溝茅通清廉晰（啦co瘦mm鞏un刺ic稿at銷e石cl便ea庫rl氣y）2.旁8.逆1.姐分檢享知以識（步sh揀ar主e朱kn善ow煙le冤dg壁e）檢查老項目難開始任時的古項目卡的關(guān)掛系人璃名單羅，想內(nèi)想誰察需要底什么器信息臣？要胞用哪宅種格兩式？緒何時好何處蒙會需昌要？運(yùn)用幼網(wǎng)絡(luò)事作知迅識管腹理（kn絕ow雞le培dg罵e桃ma坑na械ge到me鋼nt）2.怕8.求2.棟傾侮聽別甜人的充想法舒（l時is華te闊n臟to蜘o敗th管er災(zāi)s）您認(rèn)噴為我挪們可騾以如端何來盒把本文項目砌做得票更好樂？對于砍您已貴完成質(zhì)的工真作，見您認(rèn)負(fù)為有歉些什淡么改陶善的初空間繭？客戶白滿意爆我們掩的工露作與殼進(jìn)度袋嗎？我們旺可有潛發(fā)現(xiàn)紫項目滑中有災(zāi)什么肆問題咱在發(fā)臘生的委跡象引？2.捧8.犁3.崖歡豆迎別配人的竟建議太（i像nv向it貌in酬g遇fe竹ed辛ba壟ck?。┡c團(tuán)每隊成災(zāi)員作擱個別惹或小秋組的求訪談繪，鼓丸勵大徑家實(shí)鍬話實(shí)耽說如果挽建議烈不可敲行，頃也要側(cè)告知掘提案漏人理牛由為鄙何1.項目的計劃2.項目的執(zhí)行3.項目的監(jiān)督3.答1追確蹤進(jìn)撓度3.鉛2開飯會檢答討3.哄3解就決問跪題3.貝4適叛應(yīng)改模變3.懼5擴(kuò)悶大戰(zhàn)班果完成惱成功頸項目拆，贏驅(qū)得客置戶滿脅意3.佳項失目的夢監(jiān)督3.床1.愧追色蹤進(jìn)懸度（枕tr剩ac害k霧pr轟og瀉re歷ss晴）3.溉1.侍1.挪有慘效監(jiān)雄督（哭mo桂ni唯to扮r軟ef腰fe園ct科iv自el焦y）經(jīng)常餡要核襲對實(shí)柳際狀查況與庫原訂臺計劃販的異賄，尤伯其要刊注意只進(jìn)度蔥與預(yù)圈算的心掌握對于百任何侄計劃符上的歡變更霸，都流要仔碑細(xì)考廳慮出屬合理芳的理旺由與談行動森計劃粘，以描及對猾后續(xù)參工作驚的影介響3.貫1.竟2.媽善肅用報上告（殺us珍e槐re希po俊rt史s）要求劍團(tuán)隊書成員喝嚴(yán)謹(jǐn)濤地填殿寫報搖告，狡并準(zhǔn)增時繳驗交報告蹄的內(nèi)垮容應(yīng)喬包括色項目檔目前團(tuán)的狀筐況、壺從上伴次報肢告以釀后重攏要的召成績爐，以抱及已痛發(fā)生痰或潛秀在的斯問題矩與機(jī)奴會項目合經(jīng)理少需要誓匯整華團(tuán)隊興的報輸告，罷并定界期向嫌上報塌告3.閉1.榆3.階監(jiān)斥督的榮時機(jī)壞（c鍋on辱si居de軟r疲ti遭mi庭ng寒）項目晃越大信越復(fù)量雜，龜監(jiān)督塊與回必報的疫頻率多要越腫高項目除中頭盒一次拘嘗試種的工發(fā)作，鵲要特行別加凳強(qiáng)監(jiān)譜督3.泊項壤目的萬監(jiān)督3.丈2.覺開虜會檢銹討（詠ho坐ld闊r盾ev歌ie姨w記me師et爭in堂g）3.如2.歲1.衫檢恥討會種的計四劃（菜pl表an撒a景r徹ev快ie悲w）定期標(biāo)會議彈：至決少每柄月要魂召開督一次藥正式冰的項另目團(tuán)鎖隊檢蒜討會足議專題矛會議香：在細(xì)到達(dá)國項目磨里程抄碑或討特殊機(jī)事件狹發(fā)生飾時召脅開事先券訂定堂檢討藝會的爺議程丈與所密希望毯的目伙標(biāo)，艷不要察為開糠會而下開會3.膽2.蹈2.考誰導(dǎo)該與期會？特（s掌el耐ec評t獎at蟲te厚nd博ee侵s）這個稱人是頁否能典在會勵議中塔提供巷有價毯值的嗽貢獻(xiàn)忍？這個企人如習(xí)果不領(lǐng)來參賄加，脫是否搬會影作響會萬議順醋利地僻進(jìn)行罷？是否忌可以幣分梯搭次開站會，譽(yù)不必蓮每個膛人都雖得全槍程參晃與？3.裳2.紫3.苗領(lǐng)堤導(dǎo)檢裳討會阿的進(jìn)脂行（蜘ch射ai鎖r季a懷re錢vi蘋ew庫）依照須議程立領(lǐng)導(dǎo)惜會議支，保熟持大俯家都沾能專健注在熔正在栽討論帳的議墻題適時段地整及理會膀議中避提出傭的問彩題與示點(diǎn)子史，并農(nóng)作出樂必要拿的決獄定永遠(yuǎn)庫用鼓廚勵與跳肯定錯來正唉面地貨結(jié)束側(cè)一個桐檢討階會3.氏項席目的褲監(jiān)督3.貌3.惡解允決問蓬題（歉ov寨er艦co帝me斧p識ro鍵bl槍em腿s）3.寶3.笨1.炕有麻柱煩要花盡早承講（圣ra厚is假e講co農(nóng)nc音er夠ns潤）小問慚題不懶處理滔可能焰會變腰成大亦危機(jī)墻，越生早發(fā)移掘問弊題越蔬好解關(guān)決鼓勵較團(tuán)隊千成員拒提出必問題樣，并授要求敘他們月同時竿也考藏慮解和決方甘案3.何3.木2.同處茂理問紛題（焰de抹al嚴(yán)w略it招h搜pr素ob杰le縣ms次）聆聽喘團(tuán)隊蜂成員宗提出酸問題甘，并抖討論咱可能延的影俊響在了校解問慢題全浸貌之督前，專不要份就跳犧到解友決方柱案盡量響由團(tuán)毯隊來碰決定攝解決狗方案駝，再污共同意討論孝出項屢目應(yīng)茂作的蛇改變找出勻造成權(quán)問題均的根唇源，物永遠(yuǎn)藏避免襲問題鈴的再惠次發(fā)豆生3.旱3.脊3.策更察新項效目計坑劃（迎up朵da土te挪t曉he臂p象la梳n）要及普時向桃長官每與項虧目的隱相關(guān)柜人士冬溝通城項目喝計劃舅的重鮮要改報變所有貼的改妖變都奧要作倉好紀(jì)描錄（do攔cu術(shù)me駛nt相at艦io蹲n）,以當(dāng)腸成日娃后的候參考必要居時項速目可勸以認(rèn)迫賠停鄉(xiāng)豐工，劣不是槍非硬隨撐不含可3.雙項聾目的行監(jiān)督3.賢4.較適攜應(yīng)改咽變（刪de浩al碼w也it范h憤ch白an兇ge腰s）3.絨4.烏1.再有過效地仰面對悠改變掉（t渣ac衫kl局e尊ch鑄an膏ge麗e數(shù)ff怨ec層ti收ve涌ly盜）與團(tuán)勺隊成削員討錢論改警變對放項目冰在各詳方面宵的影范響：巷目標(biāo)體、行庭動、豪進(jìn)度木、預(yù)軟算、義資源掛等等如果片影響辟重大升，則擋考慮園項目著的替網(wǎng)代方怕案記錄劫項目慚計劃林的改牛變，萄并且娛尋求塞長官肯的同鹽意盡速夾將改口變通