旅游地產(chǎn)整合營銷推廣計劃書

旅游地產(chǎn)整合營銷推廣計劃書2目錄第一部分區(qū)域競品調(diào)研分析1、區(qū)域特征2、區(qū)域市場競爭態(tài)勢第二部分項目核心特征分析1、項目核心特征2、項目核心問題第三部分項目定位分析1、項目重新審視2、項目整體定位第三部分

市場戰(zhàn)略1、營銷推廣戰(zhàn)略2、媒體推廣戰(zhàn)略第四部分項目規(guī)劃建議第五部分項目營銷預算3第一部分區(qū)域競品調(diào)研分析

1、仙女山區(qū)域簡介

2、市場競爭態(tài)勢

市政府批準實施《武隆縣城市總體規(guī)劃》和《仙女山組團控制性詳細規(guī)劃》，把武隆仙女山推向了對外開放的前沿。仙女山鎮(zhèn)新區(qū)總體效果圖

重慶武隆縣為促進當?shù)芈糜螛I(yè)發(fā)展，打造總面積286.7平方公里的“仙女山新區(qū)”，計劃把仙女山新區(qū)建設(shè)成為重慶市高寒地區(qū)新農(nóng)村建設(shè)示范片和全國生態(tài)旅游接待基地和戶外運動中心。

新區(qū)總面積286.7平方公里，處于仙女山脈的核心位置。范圍包括以石梁子為中心的縣城第二組團，武仙路、墊道路武隆段、天仙路三條公路沿線風景，仙女山森林公園景區(qū)、世界自然遺產(chǎn)拓寬區(qū)范圍內(nèi)的天坑三硚景區(qū)和武隆地縫景區(qū)，規(guī)劃中的仙女湖景區(qū)。區(qū)域簡介新區(qū)功能定位度假旅游之城戶外運動之城生態(tài)環(huán)保之城行政服務(wù)中心區(qū)文化娛樂休閑區(qū)旅游度假接待區(qū)旅游商品農(nóng)牧產(chǎn)品加工區(qū)“武隆喀斯特”世界自然遺產(chǎn)博物館仙女山游客年接待預測表（數(shù)據(jù)來源于武隆縣政府）發(fā)展階段鞏固階段目前仙女山旅游業(yè)正處于蓬勃發(fā)展期，未來旅游人數(shù)還會快速穩(wěn)步增長。隨著都市近郊旅游熱的不斷興起，作為重慶首個世界自然文化遺產(chǎn)的仙女山成為國內(nèi)外游客的青睞，年游客接待年與日俱增。旅游地產(chǎn)開發(fā)熱促使度假類物業(yè)翻倍增長，土地放量也不斷擴容，目前：仙女山鎮(zhèn)新區(qū)可實現(xiàn)開發(fā)土地15平方公里。據(jù)不完全觀察，重慶車牌的小車占據(jù)度假小區(qū)和景區(qū)內(nèi)外，重慶主城區(qū)來仙女山度假旅游的客戶占60%以上，這一點上也說明了武隆仙女山喀斯特景區(qū)已成為重慶近效旅游度假的絕佳地。區(qū)域研究小結(jié)（二）區(qū)域競爭市場態(tài)勢項目分布產(chǎn)品分析配套分析營銷推廣客群分析市場預判區(qū)域項目分布圖市調(diào)工作組現(xiàn)場走訪具有典型代表意義的4個項目，通過對競爭項目在產(chǎn)品、配套、營銷推廣、銷售策略及價格策略等方面與本項目的比較分析。試圖深層挖掘本項目的核心競爭點以及可借鑒的亮點和可改進的短板。比較對象——【戴斯大衛(wèi)營】【匯祥·云深處】【隆鑫·花漾的山谷】【芳草地·雪嶺仙山】產(chǎn)品分析項目名稱占地面積建筑規(guī)模產(chǎn)品類型在售戶型區(qū)間面積贈送產(chǎn)品亮點（硬件及軟件）戴斯大衛(wèi)營330畝16.5萬方度假酒店酒店式公寓酒店別墅47.53-118平米（在售2期酒店公寓及酒店別墅）有贈送面積1、園林景觀已全部呈現(xiàn)，使到訪客戶能感受到項目的整體風格形象。2、可提供統(tǒng)一裝修，裝修酒店公寓，在成交價基礎(chǔ)上增加8萬元裝修費用（不含家電）匯祥云深處185畝6.3萬方花園洋房庭院別墅37-136平米有贈送面積及花園贈送（力度較大）1、園林景觀已全部呈現(xiàn)，使到訪客戶能感受到項目的整體風格形象。2、贈送面積較大一樓均帶有庭院花園。隆鑫花漾的山谷1600畝34萬方崖頂城堡洋房、別墅42-76平米有贈送面積，較少1、項目圍繞度假設(shè)計，通過三大酒店、五大公園，滿足了居住者更多的生活樂趣。2、地處位置海拔較高、就有較好視野可俯視仙女山整體景色。3、產(chǎn)品包裝較好，樣板房裝修大氣，戶型開發(fā)及實用性較好。4、以生態(tài)公園、天然景觀為主線，詮釋項目天然硬件優(yōu)勢。芳草地.雪嶺仙山1000畝40萬方花園洋房庭院別墅50-67平米有贈送面積，較少1、一、二期已經(jīng)入住，實景感受度高。2、本項目先后榮獲獎項，一定程度上，讓客戶買房信心得以保障。3、項目規(guī)劃完善、極大程度滿足居住者對旅游度假生活配套的各項品質(zhì)需求。夏宮2期天籟3000畝約60萬方公寓、洋房、聯(lián)排、疊拼、獨棟、酒店43-67平米有贈送面積，較少1、項目規(guī)模、規(guī)劃較好。2、項目1期基本竣工，現(xiàn)房具有銷售說服力。產(chǎn)品分析區(qū)域內(nèi)規(guī)模大的項目較少，本項目當之無愧為最大項目。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形態(tài)豐富，以度假型洋房和別墅為主流，本項目物業(yè)組合豐富度處于領(lǐng)先水平。戶型面積以40-70㎡之間最多。大多數(shù)項目戶型設(shè)計創(chuàng)新，贈送較多，本項目在戶型設(shè)計和贈送空間上顯得不足。產(chǎn)品軟件不夠，無裝修套餐，無景觀示范等，不能有效為客戶呈現(xiàn)出項目的品質(zhì)。配套分析項目名稱配套設(shè)施配套亮點（硬件及軟件）戴斯大衛(wèi)營大衛(wèi)公園運動休閑會所、酒店別墅、原生態(tài)天坑、室內(nèi)恒溫泳池、原生態(tài)酒店式園林、原生態(tài)山地公園、商務(wù)會務(wù)中心、停車場純酒店式管理模式，具有物業(yè)托管與代租服務(wù)，無租期間免業(yè)主物管費，有租期間業(yè)主可得70%的房屋出租利潤，解決了客戶投資于居住的困擾，起到保值的作用。匯祥云深處星級酒店、6000平方米商業(yè)配套中心、停車場、臨近仙女山1800畝國際高爾夫球場具有6000平方米商業(yè)配套中心，滿足日常購物生活保障。隆鑫花漾的山谷三大酒店配套（引入泰國六星級奢華酒店、琥珀SPA酒店、琥珀酒店、森林公園、運動公園、青青農(nóng)場、懸崖公園、月光營地公園采用反租形式，具有物業(yè)托管與代租服務(wù)，9年免物管費，有租期間業(yè)主可得60%的房屋出租利潤，解決了客戶投資于居住的困擾，起到保值的作用。青青農(nóng)場、懸崖公園、月光營地公園等吸引客戶眼球。三大頂級酒店樹立項目高端形象。芳草地.雪嶺仙山啤酒廣場、花野公園、鏡月湖、戶外主題運動場、高爾夫練習場、假日酒店、主題休閑商業(yè)步行街具有物業(yè)代租服務(wù)，一定程度上，緩解居住性客戶心理訴求。夏宮2期天籟社區(qū)配有國際錦標級18洞高爾夫球場和五星級度假酒店、天坑自然景觀、生態(tài)環(huán)山步行道、商業(yè)購物中心、2比1停車場、1200畝主題體育公園以主題體育公園、超五星級酒店、商業(yè)中心、國際錦標級18洞高爾夫球場為特色配套，滿足了對享受型客戶的頂級配套。尤其高爾夫更是在區(qū)域內(nèi)獨一無二。本項目配套硬件設(shè)施具有明顯亮點，具有鮮明的運動特征，尤其高爾夫更是為區(qū)域內(nèi)唯一。除硬件設(shè)施以外，軟件配套還需加強，如物管的服務(wù)等方面。由于區(qū)位因素影響，除自身配套以外，在外部配套上較其他項目略有不足，如何采取有效手段來彌補外部配套的短板對于緩解客戶的心理抗性尤為重要。配套分析營銷推廣項目名稱營銷活動外展場示范區(qū)在售價格折扣情況營銷推廣亮點戴斯大衛(wèi)營外賣場與銷售中心聯(lián)動、定期組織見面會、短信、報廣、巡展、禮品派送等活動重慶審計索菲特大酒店寫字樓B棟6樓樣板房已開放、環(huán)境打造成熟酒店公寓5200-5500元一次性9.7折、按揭無折扣1、鎖定主要客戶群為投資型客戶，開展投資回報見面會、派發(fā)禮品等活動，一期效果較好。2、外賣場與銷售中心聯(lián)動，淡季主要發(fā)展外展場達成蓄客目的，旺季銷售中心駐場，消化旅游客群。3、配合報廣、短信等大量來電客戶消化轉(zhuǎn)為來訪達成最終銷售。匯祥云深處外賣場與銷售中心聯(lián)動、定期組織見面會、短信、報廣、禮品派送等活動觀音橋朗晴廣場樣板房已開放、環(huán)境打造成熟洋房：28萬起一次性9.3折、按揭、公積金9.5折1、外賣場與銷售中心聯(lián)動，淡季主要發(fā)展外展場達成蓄客目的，旺季銷售中心駐場，消化旅游客群。2、贈送面積較大，總價較低。隆鑫花漾的山谷外賣場與銷售中心聯(lián)動、團購、老帶新、房交會、搜房網(wǎng)聯(lián)動等活動高九路花漾湖樣板房已開放、環(huán)境打造成熟洋房：6600元起一次性7.8折，無按揭1、外賣場與銷售中心聯(lián)動，淡季主要發(fā)展外展場達成蓄客目的，旺季銷售中心駐場，消化旅游客群。2、以較大折扣力度大力達成一次性付款的成交量。3、置業(yè)顧問銷售嫻熟，素質(zhì)較佳。4、宣傳力度，攻勢較大，積極加強老客戶和團購成交。芳草地.雪嶺仙山外賣場與銷售中心聯(lián)動、團購、老帶新、房交會、搜房網(wǎng)、巡展聯(lián)動等活動江北遠東百貨上行200米樣板房已開放、環(huán)境打造成熟洋房：6200元-6300元別墅：7200元-7300元一次性9.8折，無按揭折扣1、外賣場與銷售中心聯(lián)動，淡季主要發(fā)展外展場達成蓄客目的，旺季銷售中心駐場，消化旅游客群。2、置業(yè)顧問銷售嫻熟，素質(zhì)較佳。3、宣傳力度，攻勢較大，積極加強老客戶成交。夏宮2期天籟外賣場與銷售中心聯(lián)動重慶五洲大酒店樣板房已開放，高爾夫球場已打造（帶看通道亟待改進）洋房：均價5830元一次性9.7折，按揭9.9折1、外賣場與銷售中心聯(lián)動，淡季主要發(fā)展外展場達成蓄客目的，旺季銷售中心駐場，消化旅游客群。2、通過2011年蓄客有一定的客戶基礎(chǔ)。本項目營銷活動方面較單一，項目信息不能有效傳達?，F(xiàn)場導視系統(tǒng)不夠，“上山第一個項目”的尷尬區(qū)位難以對客戶進行截留。示范區(qū)未能有效呈現(xiàn)，樣板房設(shè)計顯得粗糙，帶看路線亟須改善。本項目定價處于區(qū)域內(nèi)中等水平，但折扣力度較小，以及贈送空間不足導致性價比偏小，容易使客戶產(chǎn)生價格抗性。銷售現(xiàn)場布局不夠合理，形象調(diào)性不足以顯示項目的品質(zhì)。銷售團隊的素質(zhì)不足。營銷推廣客群分析項目名稱客群分析戴斯大衛(wèi)營1、80%的成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上投資型客戶為主。2、20%的成交客戶為武隆、遂林周邊客群，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上，主要是改善性住房。匯祥云深處1、60%的成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上度假型客戶為主。2、20%的成交客戶為武隆、遂林周邊客群，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上，主要是改善性住房。3、20%的成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上投資型客戶隆鑫花漾的山谷1、50%的成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上度假型客戶為主。2、40%成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上投資型客戶。3、20%的成交客戶為的成交客戶為武隆、遂林周邊客群，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上，主要是改善性住房。芳草地.雪嶺仙山1、70%的成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上度假型客戶為主。2、30%成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上投資型客戶。夏宮2期天籟1、70%的成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上度假型客戶為主。2、30%成交客戶為主城客戶，年齡結(jié)構(gòu)在35歲以上投資型客戶。需求來源地域來源區(qū)域市場以重慶主城區(qū)的度假兼投資的購房需求為主，大多數(shù)為多套置業(yè)，購房者普遍為收入較高且穩(wěn)定的職業(yè)群體。2012年區(qū)域市場供應預判項目名稱規(guī)模/推盤量戴斯·大衛(wèi)營酒店式公寓約200套，酒店式疊拼別墅約100套匯祥·云深處約200套隆鑫·花漾的山谷3期約550套芳草地·法米亞約500套仙山流云MINI別墅約60套翰林·仙山人間約150套21度洋房約200套依云美鎮(zhèn)約400套塞拉維假日約150套仙女山1號約200套仙女山上的院子約150套木里小鎮(zhèn)約300套夏宮2期天籟約300套合計約3500套2012年，區(qū)域內(nèi)總體供應量將達到約3500套。以小戶型度假洋房為主，有少量度假別墅和公寓。第二部分

項目核心特征分析1、項目核心特征2、項目核心問題項目優(yōu)勢S地段，武隆仙女山旅游城市核心戶型設(shè)計合理，主要以小戶為主集中型商業(yè)配套，滿足置業(yè)的購物消費更加便捷高端商務(wù)酒店入駐可提升項目品質(zhì)交通便捷/先進物業(yè)服務(wù)/專業(yè)酒店管理團隊配套先進，采用多種高新科技配套時尚大氣的外立面SWOT分析項目劣勢W前期定位未形成市場較強購買欲望片區(qū)配套差，檔次較低項目宣傳定位，未形成旅游大盤概念項目景觀、綠化未突顯品質(zhì)感SWOT分析項目機會O重慶武隆仙女山旅游鼎盛，距離重慶市區(qū)車程1.5小時，是重慶度假休閑首選仙女山景點推廣力度較大，勢必帶動片區(qū)發(fā)展項目所在區(qū)域無涵蓋高爾夫球場配套的社區(qū)SWOT分析項目威脅T國家對房貸的苛刻金融政策片區(qū)內(nèi)與片區(qū)間價格水平較為雷同本案周邊同業(yè)態(tài)項目較多，且宣傳力度均大于本項目片區(qū)項目多采用代租、返租及贈送空間等手段進行綜合促銷SWOT分析24度假資源遍布全球，在中國許多省份，特別是西部省市，存在著大量的旅游度假區(qū)及相關(guān)的度假旅游物業(yè)。為什么非要來仙女山購買旅游物業(yè)？

本項目面臨的挑戰(zhàn)2、項目核心問題25本項目面臨的挑戰(zhàn)度假價值只是旅游物業(yè)存在的必要條件，同時幾乎是所有旅游物業(yè)的訴求核心。但凡旅游物業(yè)，無不談養(yǎng)生、談休閑、談度假、談健康。本項目的差異化優(yōu)勢何在？2、項目核心問題26本項目面臨的挑戰(zhàn)作為度假式、體驗式的休閑物業(yè)，具有非必須和非自住的特性。況且，消費者即使不購買物業(yè)，也能享受到相同的度假療養(yǎng)資源。如何有效促成目標消費者的必然購買？2、項目核心問題27本項目面臨的挑戰(zhàn)由于本項目一期市場銷售口碑及項目特點優(yōu)勢未能準確定位，主題訴求印象模糊，已造成對產(chǎn)品的銷售的不利影響如何重塑市場形象，提升品牌美譽度？2、項目核心問題28重新審視和挖掘項目的核心價值REDISCOVER29首先回到營銷的初端：為什么買？消費者對于旅游物業(yè)的購買動機是什么？30先投資后居住養(yǎng)老5+2家庭型度假病體療養(yǎng)私人化隱居退休養(yǎng)老企業(yè)型會議度假社交型商務(wù)休閑文藝創(chuàng)作者環(huán)境需求純投資度假物產(chǎn)私人收藏保健養(yǎng)生修禪養(yǎng)性長期性個人度假分析旅游物業(yè)購買動機的諸多可能性……定位要素洞察主力客戶群基本指數(shù)客戶類型地域、職業(yè)、收入等特征客戶心理特征消費行為特征與本案契合度重慶主城兩代以上主城居住，有較強烈的改善居住條件的要求。對生活品質(zhì)有較強追求享受生活為主☆☆☆☆政府公務(wù)員工作穩(wěn)定，有一定的優(yōu)越感，收入相對較高。優(yōu)越感強，需要環(huán)境較好的高品質(zhì)樓盤，一定程度體現(xiàn)身份。需要高尚的社區(qū)形象來滿足自身地位☆☆☆☆投資客戶擁有不止一處房產(chǎn)，收入高選取有增值潛力的樓盤作為投資對象。二次置業(yè)者居多，看好項目的升值空間☆☆☆☆外地客戶多為省內(nèi)二級城市客戶，職業(yè)特征不明顯，年齡偏大打算退休后在重慶久居，需求物業(yè)面積較小。注重環(huán)境和升值潛力☆☆☆☆☆

他們的城市居住理想?yún)^(qū)域核心或稀缺地段交通暢達完善配套優(yōu)秀的建筑品質(zhì)高品質(zhì)的居住氛圍合理價格優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)度假洋房、庭院別墅1800畝專業(yè)18洞高爾夫球場＋1200畝主題體育公園、＋5星級度假酒店＋原生態(tài)自然天坑＋低密度、高綠化＋①極優(yōu)越的自然境界②極豐厚的生命養(yǎng)分③極適宜的休養(yǎng)環(huán)境④極生態(tài)的生物鏈條⑤極稀少的度假類型⑥極擁屬的物業(yè)私產(chǎn)總結(jié)我們發(fā)現(xiàn)避暑、觀雪、賞花等＋

3000畝超級度假大盤＋仙女山度假勝地＋這里的住宅不僅僅是純住宅，更是一種文化，一種精神，一種生活理念的提出，是為一些事業(yè)有成、有文化涵養(yǎng)，對生活有更高追求的理想人士所定做心靈居所35本項目度假及高爾夫的價值，能否對消費者構(gòu)成充分的購買理由？定位是否準確？2、項目整體定位對位并塑造消費者價值觀和客群精神層面心有靈犀定位依據(jù)與標尺

富有穿透力與競爭對手明顯區(qū)隔富有感召力和創(chuàng)意空間2、項目整體定位打造3000畝首席高爾夫度假生活城三駕馬車，共同打造一個超能量級的度假中心核。運功休閑·旅游商業(yè)·酒店會議3、項目形象定位為充分利用生態(tài)資源和高爾夫公園景觀，吸納度假和運功休閑人群，打造“度假·公園·家”的理念第三部分

市場戰(zhàn)略1、營銷推廣戰(zhàn)略2、媒體推廣戰(zhàn)略1、營銷推廣戰(zhàn)略主力客戶外圍客戶遠距客戶精耕細作內(nèi)拉外推資源借助前期重點消化重慶城區(qū)客戶，為項目后續(xù)推廣搭建核心客戶平臺依靠區(qū)域影響力和外圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)推廣拉力帶動借銷售資源與品牌戰(zhàn)略以及區(qū)域影響力等進行綜合帶動424.15.17.1導入期

蓄勢期

強銷期讓市場、消費者知曉本項目名稱、區(qū)位、主要訴求點。促成大量的客戶成交VIP客戶升級活動梳理和甄別有效客戶外巡展參展二期開始蓄客銷售中心升級開放、樣板園林開放、銷售、宣傳跟進項目升級亮相外賣場開放VIP卡發(fā)放戶外廣告投放現(xiàn)場導示系統(tǒng)設(shè)置外賣場、沙盤、資料、展板完成收尾銷售為三期銷售作好鋪墊客戶大量積累、客戶保溫和維護6.1.10.112.1直銷、置業(yè)顧問聯(lián)動利用節(jié)氣、旅游節(jié)、觀光、賞花等組合營銷2012年項目重要營銷節(jié)點梳理431、重塑推廣氣勢，達到比區(qū)域內(nèi)其他一線樓盤略高一步的推廣氣勢；2、聯(lián)動1個外賣場多個外巡展加強項目蓄客，同時加強項目的對外輻射力；3、建立全新形象通過在外區(qū)域投放路牌、MINI生活畫冊，達到提升目標人群心理預期4、

活動制造人氣活動支持知名度和美譽度確立，以互動性粘合客戶；5、“短、平、快”的推廣節(jié)奏迅速完成形象到產(chǎn)品落地的過程，以項目品質(zhì)和投資性擊打客戶；6、建立體驗式營銷以現(xiàn)場體驗撬動客戶，以精裝樣板示范區(qū)提升項目價值預期；1、營銷推廣手段44一項目銷售進度、推廣成本預測本項目以5300元/平米作為基準銷售價格；銷售旺季價格增長10%左右，淡季時維持本銷售價格，整體均價5830元/平米。全部銷售周期約為8個月（3～4月為銷售準備期，5月開始銷售，2012年實現(xiàn)銷售20000平方米）12個月累計銷售金額11352萬元。時間月銷售率銷售率（累計）價格變動率銷售均價（元/㎡)銷售面積(㎡)累計銷售面積(㎡)當月銷售金額(萬元）累計銷售金額（萬元）2012年5月10%10%100%530020002000106010602012年6月12%22%101.89%540024004400129623562012年7月18%40%104.63%565036008000203443902012年8月25%65%104.42%5900500013000295073402012年9月20%85%98.31%5800400017000232096602012年10月8%93%98.28%5700160018600912105722012年11月5%98%98.25%5600100019600560111322012年12月2%100%98.21%55004002000022011352小結(jié)第一，我們將會站在重慶這座休閑時尚之都的肩膀上，來提升富雅高爾夫項目的價值和潛力，做出項目的高度；第二，我們應該站在國際休閑時代的新要求營銷它的形態(tài)，做出項目的廣度和深度；第三，我們還會站在引領(lǐng)中國休閑度假的浪潮中，做出市場的輻射度；媒體推廣戰(zhàn)略媒介整體溝通策略強調(diào)圈層營銷與分眾營銷路徑同時開拓作為突破點。強調(diào)系統(tǒng)性、組合性，講究各類媒體的組合傳播、以及方式上的針對性。強調(diào)運用的差異度與創(chuàng)造性，在媒體的選擇、應用上突出差異化，有創(chuàng)造性的制定出新的傳播方式。大眾的少而精與小眾的持續(xù)性攻堅和推廣聯(lián)動。戶外廣告投放：以重慶城區(qū)戶外站牌為主公關(guān)及活動策劃：定期舉辦小型參與性強的公關(guān)活動現(xiàn)場包裝體系：體驗空間，情景營銷、指示系統(tǒng)等主流紙媒體：在重要時間節(jié)點是投放商報或晨報DM或其它特殊傳播手段1、五大推廣手段5大推廣手段，統(tǒng)合在2條線索之下：整體性線索：3000畝度假休閑之城純產(chǎn)品線索：小空間，大尺度，大用途2、兩大線索每個階段產(chǎn)品推廣主題在每個節(jié)點，重點各不同，但彼此又聯(lián)系緊密。報紙電視戶外短信網(wǎng)絡(luò)泛目標客戶少量主流報紙重慶城區(qū)目標客群分眾營銷主體客戶夾報

巡展現(xiàn)場活動重慶電視臺強烈指引直效公關(guān)體驗營銷群發(fā)短信DM3、推廣途徑整合主流房產(chǎn)網(wǎng)7月6月5月11月9月8月十一黃金周元旦傳統(tǒng)旺季銷售深化期推廣/蓄客期公關(guān)活動重點安排城市居?。弋a(chǎn)品推介會）10月品牌導入期12月4月50?活動及體驗營銷通過組織系列活動，宣傳項目，吸引客戶上門。可分為節(jié)假日節(jié)點活動和不定期活動等。例：1、母親節(jié)（5.13周日）、父親節(jié)（6.17周日）等主題：“一絲清涼，十分孝心”、“帶上父母去避暑”、“愛父母·愛清涼”等2、不定期：周末組織“仙女山·夏日清涼游”整個活動過程需要進行組織設(shè)計，重視前期宣傳，有效篩選參與人員，精心安排活動過程，并與一期項目形成有效互動，通過體驗吸引參與者購買，或形成良好口碑。?社區(qū)巡展：大型高端社區(qū)巡展推薦。房交會參展或DM單：春交會4.19－4.22，利用每年房交會聚集的大量人氣，進行項目宣傳。?集中推介：在積累到一定數(shù)量有效客戶客戶情況下，可以在主城或者項目所在地選擇高端酒店舉行項目推介說明會。?現(xiàn)場包裝：對項目現(xiàn)場形象及前期項目進行精心包裝，讓客戶一進入項目就產(chǎn)生美好的憧憬和向往，刺激購買欲望。?附加特殊服務(wù)：作為第二居所，購房者會對所購物業(yè)的管理后續(xù)服務(wù)非常關(guān)心。針對此，我們建議開發(fā)商應完善物管服務(wù)，并對售出物業(yè)提供管家式管理，包括日常維護，空置期代租等。以上為部分擬采用非常規(guī)營銷手段構(gòu)想，在執(zhí)行中有待于進一步具體和深化，并根據(jù)市場調(diào)研及銷售情況做出適當調(diào)整。媒體推廣戰(zhàn)略51第四部分項目規(guī)劃建議

項目整體體現(xiàn)出度假、生活便利、GOLF、異域風情格調(diào)№.1廣場蛻變更換原夏宮·天籟玻璃項目名幕牌在臨道路外延豎7米左右高雙面豐碑加以射燈裝飾，以便起到醒目效果入口處設(shè)立形象保安亭（保安人員要求175-180cm高，普通話標準，形象氣質(zhì)佳，進行項目統(tǒng)一培訓），并在傘亭邊緣加印項目案名№.1廣場蛻變廣場中心噴泉合理運用與周邊環(huán)境相呼應№.2售樓部蛻變建議沙盤重新制作項目全景沙盤要體現(xiàn)出3000畝大盤的氣勢分期沙盤具體凸顯當期特色以全景沙盤聯(lián)動分期沙盤方式對外展示售樓部入口處擺放物料架（建議兩個）并在顯眼處擺放高端雜志刊物（定期更換）建議與golf、高端社區(qū)、養(yǎng)身之道、汽車、度假類刊物為主№.2售樓部蛻變1、洽談區(qū)采用西班牙風格設(shè)計，并在桌面擺放裝飾鮮花和糖果以作裝飾之用2、吧臺風格與洽談區(qū)風格一致，并備齊較多品種的飲品以周全滿足不同喜好的客戶3、洽談區(qū)掛墻式電視直接更換成大屏投影儀循環(huán)播放項目宣傳視頻№.2售樓部蛻變售樓部風格與項目整體風格一致之中配以西班牙風格小品和GOLF飾品用以凸顯項目特色，高雅、品質(zhì)、沉穩(wěn)的裝修風格凸顯大氣?！?3動線規(guī)劃蛻變項目內(nèi)部動線圖（簡單示意）售房部景區(qū)主干道廣場項目一期二期天籟高爾夫球場樣板房酒店+商業(yè)（注：僅為示意，底圖并非項目所在地，與圖上等高線無關(guān)。紅線為項目內(nèi)部動線）№.4看房通道蛻變建議將社區(qū)入口處社區(qū)名進行移除更換，便于形象說辭統(tǒng)一建議更換或者增加看房電瓶車（3-4輛）№.4看房通道蛻變建議將一期觀景平臺打造為高級露天咖啡吧并配備專門人員接待、指引，隨時保持場所整潔?！?4看房通道蛻變在各路口顯眼位置安放指引路牌№.5樣板示范區(qū)蛻變樣板示范區(qū)房內(nèi)應做好各方面細節(jié)，配備專門人員接待介紹并隨時保持房間內(nèi)整潔。在示范區(qū)同樓棟的其他樓層也應做好基本清潔衛(wèi)生和景觀打造。樣板房精致打造和示范區(qū)周邊景觀打造形成一致聯(lián)動效應，大大增加客戶對項目的好感以及對未來社區(qū)的美好遐想№.5樣板示范區(qū)蛻變64第五部分項目營銷預算

65二項目銷售進度、推廣成本預測本項目推廣費用約為全部銷售額的1.9%，即200萬。6、7、8、9月為廣告推廣的主要投放時期，占總體費用的50%以上。推廣費的主要使用方式為直銷和活動、網(wǎng)絡(luò)等。時間直銷人員DM單頁（萬元）戶外（萬元）轎箱廣告（萬元）短信（萬元）網(wǎng)絡(luò)活動及其它（萬元）人數(shù)工資（萬元）累計（萬元）月費用累計月費用累計2012年4月00022560100038.82012年5月307.27.266002012年6月409.616.8612882012年7月409.626.46188162012年8月501238.46248242012年9月501250.46308322012年10月204.855.20308402012年11月0055.20300

2012年12月0055.20300

66THANKS即使贈品只是一張紙，顧客也是高興的。如果沒有贈品，就贈送“笑容”。所謂企業(yè)管理就是解決一連串關(guān)系密切的問題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會造成損失。浪費時間。5月-235月-23蓋茨運用的管理風格既不是美國的個人主義式，也不是日本的共識主義式，而是獨樹一幟的達爾文式企業(yè)成功經(jīng)典名人名言14:04