某上市地產(chǎn)集團(tuán)年度冬季練兵講稿

北京**03年度冬季練兵講稿

1、跨地區(qū)經(jīng)營的房地產(chǎn)集團(tuán)

工程管理模式

2、04年工作任務(wù)及工程口要求

**專業(yè)集成之流程圖時間進(jìn)程總流程圖三、房地產(chǎn)開發(fā)各階段工程管理的任務(wù)一）、投資決策階段

二）、規(guī)劃設(shè)計階段三）、施工準(zhǔn)備階段四）、施工階段五）、保修階段1、現(xiàn)場踏勘，收集有關(guān)水文、地質(zhì)、配套以及周邊建筑、社會環(huán)境等資料；2、根據(jù)開發(fā)市場定位等，協(xié)助估算工程造價；3、協(xié)助提出分階段開發(fā)方案，提出工程建設(shè)計劃，編制總控制進(jìn)度計劃。一）、投資決策階段

1、參與勘察、設(shè)計、監(jiān)理等選擇，協(xié)助簽定合同并督促實(shí)施（進(jìn)度、結(jié)果）；

2、協(xié)助提出設(shè)計要求（設(shè)計任務(wù)書），參與評選設(shè)計方案；3、協(xié)助編制出圖計劃；

4、督促設(shè)計單位限額設(shè)計、優(yōu)化設(shè)計（含鋼量、砼含量）；

二）、規(guī)劃設(shè)計階段5、審核設(shè)計是否符合規(guī)范以及國家規(guī)定的具體要求；

6、審核設(shè)計是否符合規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)、使用功能；7、審核設(shè)備等選型的合理性；8、審核設(shè)計方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的合理性；例如：樁基選型、基坑支護(hù)方案的選擇。

9、協(xié)助編制報板報樣計劃；

10、協(xié)助辦理報建手續(xù)。1、組建項(xiàng)目部班子；

2、建立招標(biāo)制度，合格供應(yīng)商及合格承建商名冊、黑名單；3、審核圖紙，制訂招標(biāo)方案，編制工程招標(biāo)計劃;例如：招標(biāo)方案：分區(qū)、招標(biāo)形式、合同形式、甲定及甲供范圍；策略迭代招標(biāo)法。4、審核施工圖預(yù)算；

三）、施工準(zhǔn)備階段5、組織資格預(yù)審、確定投標(biāo)單位；

6、招標(biāo)：編制與發(fā)送招標(biāo)文件，組織評審?fù)稑?biāo)書（含技術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)），定標(biāo)；7、編制物資采購計劃；8、簽訂有關(guān)合同：標(biāo)準(zhǔn)合同；

9、辦理各項(xiàng)手續(xù)（招標(biāo)、報建）。

2、現(xiàn)場勘探報告，開工前七通一平及準(zhǔn)備工作；3、確認(rèn)承建商選擇的分包商；4、組織施工圖紙會審（內(nèi)部會審、預(yù)審）；1、開工報告、辦理開工手續(xù)；四）、施工階段6、督促檢查設(shè)計、施工、監(jiān)理等各方執(zhí)行合同、規(guī)范以及技術(shù)方案；7、材料、設(shè)備的檢查驗(yàn)收，建立臺帳；8、組織分項(xiàng)工程和隱蔽工程驗(yàn)收;9、簽發(fā)付款憑證、簽發(fā)現(xiàn)場簽證；例如：簽證的四項(xiàng)基本原則。5、審核施工組織總設(shè)計以及專項(xiàng)施工組織設(shè)計；

11、督促整理竣工資料

；12、組織工程竣工驗(yàn)收;13、審查工程結(jié)算;例如：結(jié)算條件:內(nèi)容已完、驗(yàn)收合格、資料移交。14、參加項(xiàng)目部例會;15、參與處理有關(guān)質(zhì)量、進(jìn)度等問題。10、辦理預(yù)售房款手續(xù)；1、與物業(yè)合作，處理入伙；

2、參與鑒定質(zhì)量責(zé)任；3、督促承建商保修；

4、參加后評估，積累經(jīng)驗(yàn)。

五）、保修階段四、幾種可能的模式1、項(xiàng)目部及地區(qū)公司負(fù)責(zé)制；2、集團(tuán)化管理。1、項(xiàng)目部及地區(qū)公司負(fù)責(zé)制分析1.1優(yōu)點(diǎn)決策速度快，效率高2.1缺點(diǎn)1、項(xiàng)目部管理跨度太大,專業(yè)化程度較低。2、公司重復(fù)勞動嚴(yán)重，資源共享程度低。3、部門職能不均衡4、公司部門/崗位編制不一5、制度、職能不一2、集團(tuán)化：集中的資源管理1、專業(yè)化的部門架構(gòu)；2、集中的人力資源管理；3、集中的資金管理；4、集中的信息管理（聯(lián)網(wǎng)）；5、總部/地區(qū)公司/項(xiàng)目部三級管理架構(gòu)；6、三權(quán)分立的分工負(fù)責(zé)制；7、統(tǒng)一的招標(biāo)采購模式。集團(tuán)化管理模式之一：架構(gòu)設(shè)置與規(guī)范1、部門職能專業(yè)化；a總部/一線的銜接b工程管理部職能c項(xiàng)目部職能2、業(yè)務(wù)流程程序化；3、技術(shù)細(xì)節(jié)指引化。1、隊伍建設(shè)第一、人才選拔與招聘從現(xiàn)有職員中選拔從社會上招聘優(yōu)秀人才等手段，充實(shí)隊伍。第二、開展專業(yè)資格培訓(xùn)，鼓勵獲取專業(yè)資質(zhì)證書大專院校等社會專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)培訓(xùn)，鼓勵參加專業(yè)任職資格證書考試。政府注冊任職資格與公司內(nèi)部任職資格間接掛鉤的制度。

集團(tuán)化管理模式之二：具體措施

集團(tuán)化管理模式之二：具體措施第三百、內(nèi)特部培園訓(xùn)，飄樹立嶺工作妨作風(fēng)發(fā)、宣缸講公棕司要散求案例饞講解伏、個頌別輔鍛導(dǎo)、護(hù)網(wǎng)上拖論壇般、周暴刊、客會議最、冬銷季練云兵等耗形式第四倡、人界才交奔流、計崗位商輪換預(yù)等方配式第五食、新霸動力抗到項(xiàng)評目部燃現(xiàn)場繪工作第六花、每儀半年郊一次等系統(tǒng)瘋內(nèi)部秤工作鍛會議第七直、專依題研絲式究、圣國內(nèi)院外學(xué)暫術(shù)會列議、拴考察略學(xué)習(xí)壁、蓋在辛刊物疊發(fā)表舒論文罵等。第八接、與所政府塞部門桑、學(xué)數(shù)術(shù)研躍究賀機(jī)構(gòu)因等建夢立良滾好關(guān)蟲系。

集團(tuán)化管理模式之二：具體措施

2、雙組織茶建設(shè)第一列、建竹立完并善地識區(qū)公逼司招在標(biāo)采做購領(lǐng)垃導(dǎo)小負(fù)組第二什、對情有兩倉個及焰以上黎在建緩項(xiàng)目例的公不司，姿設(shè)立稀主管工程斜的副薄總經(jīng)革理或益工程勾總監(jiān)繡，避逝免管耳理跨潛度過大沙。形將成工駝程管儲理系似統(tǒng)，改便于餐協(xié)調(diào)最管理割。第三攤、建凳立戰(zhàn)自略合鍛作伙職伴制藍(lán)度，如監(jiān)細(xì)理、鳥供應(yīng)槳商、駱施工咱、專王家隊聚伍。集團(tuán)化管理模式之二：具體措施3、斑日常繩工作龍制度艱建設(shè)項(xiàng)目區(qū)部項(xiàng)目炸部周吳例會幼，上當(dāng)網(wǎng)項(xiàng)目職部專萬題會帆議，木上網(wǎng)項(xiàng)目赤部月鐘報，而上網(wǎng)地區(qū)梢公司建立偉工程據(jù)管理攤卡，牧上網(wǎng)公司瘦月例曲會，蜂上網(wǎng)公司老對項(xiàng)弟目部章月例薯行檢距查制駐度，要上網(wǎng)突發(fā)估事件覆處理乘，上榨網(wǎng)半年畏、年受度、獅完工夜總結(jié)蒼，上儲網(wǎng)集團(tuán)派總部匯總熊、評飲估、烘總結(jié)防、指床導(dǎo)參與韻買地惱、規(guī)流劃設(shè)已計、慢營銷脊、售極樓、螞物業(yè)杰管理共等提供慣季度箏聯(lián)合咐檢查抓制度提，上揮網(wǎng)半年趨系統(tǒng)護(hù)內(nèi)部臣工作此會議獄，上拼網(wǎng)制度司修訂撤，上甘網(wǎng)專項(xiàng)蘇治理業(yè)及案體例，虧上網(wǎng)物資宅采購關(guān)管理集團(tuán)怠化管裙理?；问街y三一）筑、物叔資采茄購管輔理規(guī)處定組織胞機(jī)構(gòu)供應(yīng)頂商管符理體化系采購閱流程招投銀標(biāo)控歷制原慚則組織瓣機(jī)構(gòu)地產(chǎn)國公司撞成立振采購乒領(lǐng)導(dǎo)棄小組濾，是醉采購轟工作幻玉的決獲策機(jī)立構(gòu)小組拴的構(gòu)藍(lán)成：君組長滅由地扯產(chǎn)公戒司總覽經(jīng)理叮兼任委，副返組長消由分貪管工距程的痰公司炕領(lǐng)導(dǎo)擾擔(dān)任肥，組淺員是名各業(yè)陡務(wù)部時門經(jīng)敲理副組爸長主械持日獅常工肅作、偷工程等管理安部負(fù)殃責(zé)處啟理日詢常工質(zhì)作及娘采購坦集中亂管理示工作辰。項(xiàng)目抗部經(jīng)輕理、虎部門爹經(jīng)理撓、分逮管領(lǐng)查導(dǎo)在竹公司梳負(fù)責(zé)冊人以須及集粱團(tuán)授鹽權(quán)范齒圍內(nèi)礎(chǔ)開展聲工作明確酒小組奴各成侵員的滲崗位趕職責(zé)供應(yīng)腐商管鞋理體仇系試用猛供應(yīng)襖商：迅經(jīng)采襯購領(lǐng)茅導(dǎo)小避組考能察合虎格，肢但未帝合作恐過或凳合作膝次數(shù)刑不足3次合格腰供應(yīng)質(zhì)商：銀合作3次及繩以上更，有肥良好父合作掙記錄建立《合格墻供應(yīng)采商名咽錄》，對討供應(yīng)鐘商進(jìn)舟行分徐類管箱理（冠試用稼、合搜格、鍬不合溝格等駁），烘建立鍬評估賭制度合格腎供應(yīng)鋪商進(jìn)物行排建名，距選擇您中標(biāo)嫂單位株時優(yōu)約先考花慮排底名靠蜂前的誼供應(yīng)雕商。門戶肢開放簡與資忙格預(yù)柔審制蝦度：歡迎恢任何熄供應(yīng)剝商、造但投紫標(biāo)前干必須得經(jīng)過愛資格尼預(yù)審由采血購領(lǐng)批導(dǎo)小敗組負(fù)貓責(zé)資太格預(yù)去審合格焰供應(yīng)幣商地區(qū)絨定向宗供應(yīng)漁商在合撓格供售應(yīng)商亡的基和礎(chǔ)上脈實(shí)施針對陽地產(chǎn)攏公司積常用蹲或?qū)〕杀久阌兄厥枰八晚懙牧癫牧献嗪驮O(shè)掠備形成《年度拿定向怕供應(yīng)盜商協(xié)犯議匯重總》指導(dǎo)搜項(xiàng)目狗采購盒，做沈到有退計劃纖、有毅目的豈采購懂。實(shí)現(xiàn)籌直接懸向地荷區(qū)定劉向供蠅應(yīng)商弟采購設(shè)，減躲少招麗投標(biāo)掘工作甚量。由地帖產(chǎn)公馬司采材購領(lǐng)田導(dǎo)小挑組完昏成認(rèn)啟定集團(tuán)孩戰(zhàn)略桃供應(yīng)險商針對醋采購便量大雙或?qū)μ?*斤品牌護(hù)、質(zhì)致量、釘成本犬有重待要影殘響的檢材料皂設(shè)備趴。獲取槽優(yōu)惠店條件糟，形題成《集團(tuán)書年度擴(kuò)戰(zhàn)略仰供應(yīng)陡商協(xié)淘議匯嫩總》。各地古公司潮按照用合作錫協(xié)議敏規(guī)定象的單券價和烤條款兇，直謠接向餐集團(tuán)掠戰(zhàn)略懶供應(yīng)財商采散購，易減少稍統(tǒng)一惜采購蔥產(chǎn)品耐的招狼標(biāo)工濫作量流。由集合團(tuán)工武程管俱理部污建材南采購恒中心隱組織紡各地見產(chǎn)公犯司認(rèn)牲定采購脅流程項(xiàng)目章經(jīng)理葵部提雪交采例購計秧劃工程嗚管理尤部審嶼定采稿購計半劃集團(tuán)擱統(tǒng)一刻采購地區(qū)灰定向嫁采購*萬胸元以剃下*萬歐元以恨上招名投懶標(biāo)詢戴價確定應(yīng)價格末及供夏應(yīng)商直接樂采購三方境合同限假價其它讓材料間采購全面蠢招標(biāo)：各銷種產(chǎn)冤品（紗*萬屯元以維上的郵甲供倚、限戴價、泉三方回合同遠(yuǎn)產(chǎn)品增）必污須通咳過招氣標(biāo)確臂定價辦格及胳供應(yīng)晉商。使不得歷肢解軋采購柳，以馬規(guī)避殼招標(biāo)事先她確定印產(chǎn)品腳：采購衛(wèi)管理交部門索應(yīng)組唯織項(xiàng)型目部斬、設(shè)兇計部監(jiān)等相樹關(guān)部剝門提餅前做陷好產(chǎn)膜品選慕型工木作。資質(zhì)體預(yù)審：投喇標(biāo)單慶位必雷須經(jīng)譜過考泳核，坊從《合格影供應(yīng)倍商名瘋錄》內(nèi)選簽擇透明攪化：招坑投標(biāo)員必須承上網(wǎng)瘦，且高嚴(yán)格志按網(wǎng)緒上招綿投標(biāo)貴要求名操作集中宅管理：工游程管槽理部絮負(fù)責(zé)忘招標(biāo)躲組織抖和管肉理工圾作。監(jiān)控茂制度侍：月沒報、怕季度飲內(nèi)審翅、定席期總伐結(jié)招投賭標(biāo)管互理二）哥、實(shí)飯施明確因各地鹿產(chǎn)公葉司采顯購領(lǐng)導(dǎo)小組獎名單責(zé)，確秒定采俱購集腿中管妹理部駁門，對采購幼管理笛人員進(jìn)行鐘集中婚管理放。地產(chǎn)刪公司向應(yīng)遵蝦照集熟團(tuán)發(fā)族布的狡采購孤文件猛，編漂制各亞自的侵采購莊規(guī)定向，報亦集團(tuán)慨工程津管理橫部審緊批后掙執(zhí)行地產(chǎn)霜公司貪建立門供應(yīng)蛙商數(shù)廊據(jù)庫陶，形碗成《合作有供應(yīng)蜻商名欠錄》、《不合格供應(yīng)徐商名童錄》地產(chǎn)進(jìn)公司鵝發(fā)展減地區(qū)災(zāi)定向令供應(yīng)撒商執(zhí)行譜統(tǒng)一般采購三）超、對執(zhí)醉行采愛購規(guī)西定的崇跟蹤洽與評犧估建立傲月報慕、季罪度檢墓查、令半年律總結(jié)貴等管詞理制沿度，刮對采環(huán)購過徑程和粉結(jié)果愧進(jìn)行表檢查