星河錦城可研報(bào)告

第一章工程背景一、工程概述2004年，寧夏新家源集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限〔以下簡稱“新家源房地產(chǎn)公司〞〕通過競賣的方式，獲得位于寧夏吳忠市西二環(huán)與裕民西街交匯處約500畝地塊一宗。2004年下半年，該公司對本地塊內(nèi)的單位和居民進(jìn)行拆遷安置，目前已完成地質(zhì)勘察及“三通一平〞并開工建設(shè)拆遷居民安置樓，主體工程于2004年底封頂。為確保開發(fā)順利、銷售順暢，新家源房地產(chǎn)公司組織專業(yè)人員和團(tuán)隊(duì)進(jìn)行市場調(diào)研和前期籌劃，并委托進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。該工程位于吳忠市規(guī)劃的新區(qū)內(nèi)，具體四至為：東接規(guī)劃路，西靠西二環(huán)，南臨裕民西街，北臨開元大道。該工程緊靠高速公路，周邊市政設(shè)施齊全，已建成路網(wǎng)系統(tǒng)，交通十分便捷。且位于吳忠市規(guī)劃新區(qū)，未來行政中心，區(qū)域開展前景良好，開展?jié)摿^大。該工程總占地面積500畝〔約34萬平方米〕，除退紅線、道路、綠地、廣場外，實(shí)際建設(shè)用地為300畝〔約20.01萬平方米〕。規(guī)劃總建筑面積為26.38萬平方米，容積率為1.43。綠地率為42%，規(guī)劃戶數(shù)2400戶，預(yù)計(jì)總?cè)丝?000-8000人。二、影響房地產(chǎn)行業(yè)的主要變化〔一〕土地供給政策變化推進(jìn)地價的進(jìn)一步上漲。目前，我國加強(qiáng)土地，尤其是耕地的管理，實(shí)行了全球最嚴(yán)格的土地保護(hù)政策，從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地的供給，并進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)土地交易市場，嚴(yán)格界定有償使用與無償劃撥的供地范圍，限制協(xié)議轉(zhuǎn)讓，全面落實(shí)經(jīng)營性土地的“招標(biāo)拍賣掛牌〞出讓制度。這些減少土地供給措施的實(shí)施，推動了土地價格迅速上升。當(dāng)然，迅速上升的地價也促進(jìn)了市場主體---房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰?！捕承】瞪鐣慕ㄔO(shè)，保證了房地產(chǎn)需求的穩(wěn)定增長。人居住宅面積是小康社會的一個主要指標(biāo)。為改善居民的住宅條件，國家加大中低價位普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度，限制非住宅和大戶型住房的建設(shè)。〔三〕城市化進(jìn)程加快和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，使房地產(chǎn)繼續(xù)保持較旺的需求。一方面，我國加快城市化建設(shè)，城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模較往年不斷擴(kuò)大，居民安置和城市新增人口購房需求旺盛；另一方面，人們隨著收入水平的提高，希望改善住宅條件，購置較大面積、更合理戶型、更全面功能住宅的需求增長?！菜摹承刨J緊縮政策直接影響房地產(chǎn)業(yè)的開展。一方面，出于對資金效益和風(fēng)險(xiǎn)防范的考慮，銀行更愿意支持實(shí)力較強(qiáng)、業(yè)績較好、開發(fā)資質(zhì)較高、信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。另一方面，銀行加息政策及提高個人住房貸款按揭成數(shù)等也抑制了局部購房需求。總體來看，2005年我國房地產(chǎn)需求增長迅速將低于2004年，住房價格漲幅呈小幅回落態(tài)勢。三、區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展情況〔一〕寧夏及銀川市經(jīng)濟(jì)開展概述寧夏位于中國西部，黃河中上游地區(qū)。東鄰陜西省，西部與北部接內(nèi)蒙古自治區(qū)，南部與甘肅省相連，總面積為5.18萬平方公里。全區(qū)總?cè)丝?63.22萬人，其中回族195.04萬人。人口出生率為16.55%。近年來，寧夏經(jīng)濟(jì)保持了快速增長：2004年全區(qū)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值460.3億元，按可比價格較上年增長11%，增幅位居西部省區(qū)前列，經(jīng)濟(jì)增長速度已連續(xù)六年高于全國平均水平。2002年末，寧夏的總體競爭力在全國、西局部別處于第15-16位和第6位。銀川市是寧夏首府所在，市轄三區(qū)兩縣一市，是寧夏政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。由于其獨(dú)特的地理位置和歷史影響，寧夏提出“大銀川〞戰(zhàn)略，爭取將銀川市建設(shè)成為輻射周邊省市的區(qū)域中心城市?！捕硡侵沂薪?jīng)濟(jì)開展概述吳忠市位于寧夏中部，東鄰陜西定邊縣，西北和東北與內(nèi)蒙古自治區(qū)阿拉善左旗、鄂托克前期接壤，西南和東南與甘肅靖遠(yuǎn)縣、環(huán)縣毗鄰，北連永寧、陶樂兩縣，南接海原、固原兩縣，地理位置優(yōu)越，自古以來是南北通商要地，商賈云集。該市面積33994平方公里，約占自治區(qū)總面積的52%。近年來，吳忠經(jīng)濟(jì)開展迅速，經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)。2004年，全市完成生產(chǎn)總值完成36.96億元，增長10.5％；地方財(cái)政收入完成0.96億元，可比增長14％；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3774元，增長12.1％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6668元，增長8.8％。城鄉(xiāng)根本建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，促進(jìn)了吳忠市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開展。2004年，全社會固定資產(chǎn)投資完成19億元，較上年增長28.4％。全市共安排城市建設(shè)工程186個，總投資21.63億元。吳忠市投資2.8億元啟動了市區(qū)新生北街片區(qū)改造等22個工程，開工建設(shè)了濱河大道硬化綠化等工程。與此同時，啟動建設(shè)了吳忠世紀(jì)嘉園等18個住宅小區(qū)，總施工面積達(dá)100萬平方米。為保證開展后勁，吳忠市不斷加大對外開放和招商引資力度加大。組織開展了義烏商貿(mào)城與浙江客商對接招商，營造商業(yè)集散地氣氛。在第八屆中國東西部合作與投資貿(mào)易洽談會上簽定10個工程，協(xié)議投資6.8億元。與山東新汶礦業(yè)集團(tuán)等一些大企業(yè)簽訂了投資合作協(xié)議。寧夏天成公司10萬噸硅鐵、米來生物公司5萬噸谷氨酸等55個引資工程開工建設(shè)。全市引進(jìn)工程167個，協(xié)議投資37.6億元，實(shí)際完成投資3.85億元。四、工程建設(shè)的必要性?！惨弧硡侵沂薪?jīng)濟(jì)開展的需要。目前，吳忠市的城市面貌、建筑風(fēng)格過于沉重，缺乏現(xiàn)代感，與吳忠市日新月異變化不相符合。本工程力求將現(xiàn)代感與生態(tài)氣息相結(jié)合，突破吳忠市常見的行列式、兵營式布局模式，采用了獨(dú)特的景觀帶規(guī)劃形式。充分考慮到吳忠市的居住特點(diǎn)，采用了合理的戶型設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)大面積采光，充分照顧到吳忠市的地域特點(diǎn)。合理的空間布局提高了房屋使用率，建筑外立面采用現(xiàn)代主義風(fēng)格，給人以新穎、簡潔、大方、動感、明快的感覺，力求代表吳忠市的新形象，成為吳忠標(biāo)志性、現(xiàn)代化、符合現(xiàn)代人居條件的大型群眾精品住宅小區(qū)。〔二〕滿足城鄉(xiāng)居民物質(zhì)消費(fèi)的需求。隨著吳忠市經(jīng)濟(jì)的不斷開展，城鄉(xiāng)居民收入也呈現(xiàn)大幅度的上漲。2004年，農(nóng)民人均現(xiàn)金收入和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入較上年大幅增長。收入的增加，促進(jìn)了消費(fèi)能力的擴(kuò)張，尤其是住房消費(fèi)的增長，需求較為旺盛。據(jù)調(diào)查，吳忠市潛在的消費(fèi)者中，有接近兩成的人已經(jīng)購置了商品房，近三成購置了福利房，至少45%的潛在消費(fèi)者尚未購置商品住宅，另有15%的人租房住。因此，吳忠市房地產(chǎn)市場開展?jié)摿^大，預(yù)計(jì)在未來至少二至三年內(nèi)保持良好的上升態(tài)勢。〔三〕滿足人們改善居住條件的需要。通過調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，住宅面積超過80平方米的不到20%，45%的家庭現(xiàn)有住宅面積在60-80平方米之間，缺乏60平方米的約有38%?，F(xiàn)有住房戶型不合理，56%為兩居室，只有22%的為三居室，而且廳、衛(wèi)功能不齊全或不完善。這說明，吳忠市居民的居住條件較差，人們迫切希望改善原有居住條件，購置或方案購置較大面積的住宅。據(jù)初步調(diào)查，有16.9%的消費(fèi)者希望購置75平方米的住宅，有35%的消費(fèi)者希望購置80-100平方米的住宅，有45%的消費(fèi)者希望購置105-130平方米的住宅，有12%的消費(fèi)者希望購置130平方米的住宅。在戶型選擇上，大多項(xiàng)選擇擇三室二廳二衛(wèi)或三室二廳一衛(wèi)的戶型。該工程立足吳忠市居民需求的調(diào)查結(jié)果，廣泛征求意見，充分考慮吳忠當(dāng)?shù)貐^(qū)域特點(diǎn)，為吳忠市民推出精典戶型。〔四〕企業(yè)開展的需要。新家源房地產(chǎn)公司的前身是吳忠市利通區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)公司，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級開發(fā)資質(zhì)。公司現(xiàn)注冊資本金2800萬元，總資產(chǎn)達(dá)4276萬元。該公司自成立以來，累計(jì)開發(fā)建設(shè)各類房屋16萬平方米，其中朝陽小區(qū)一期2.2萬平方米,朝陽小區(qū)二期2.4萬平方米,古城巷2.1萬平方米,西苑小區(qū)2.3萬平方米,塔寺小區(qū)7萬平方米,現(xiàn)已銷售15.1萬平方米,實(shí)現(xiàn)銷售收入1400多萬元,實(shí)現(xiàn)利稅320多萬元,為吳忠的城市建設(shè)、危房改造，改變城市面貌，改善居民的居住條件，繁榮地方經(jīng)濟(jì)做出了一定的奉獻(xiàn)。但隨著市場競爭的加劇，尤其是土地政策的變化和資質(zhì)年檢工作的加強(qiáng)，為使企業(yè)競爭實(shí)力進(jìn)一步充實(shí)，迫切需要提升品牌競爭能力。為此，新家源房地產(chǎn)公司決定精心打造本工程，成為企業(yè)的形象工程、金字招牌。第二章新家源工程一期根本情況一期主要技術(shù)指標(biāo)。新家源工程一期總占地面積60畝〔約40000平方米〕，其中：建設(shè)用地37.5畝〔約25000平方米〕，附屬設(shè)施用地22.5畝〔約15000平方米，含綠化、退紅線、主題廣場等用地〕。規(guī)劃建筑面積36427平方米，容積率為0.83。綠地率為42%。在一期總建筑面積中，住宅建筑面積為33055平方米，有6種戶型：A戶型有80套共7568平方米(每套86平方米)，H戶型20套共3410平方米(每套155平方米)，F(xiàn)戶型20套共2794平方米(每套127平方米)，G戶型25套3245平方米(每套147.5平方米)，E戶型100套共12705平方米(每套110.5平方米)，O戶型30套共3333平方米〔每套105平方米〕；商業(yè)用房3372平方米。二、規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容。一期共建設(shè)總層高為五層的多層住宅樓9幢，全部為磚混結(jié)構(gòu)，均為一梯兩戶。其中：沿裕民西街建1#樓〔8個單元A戶型〕；沿規(guī)劃路自南往北依次為2#樓〔3個單元E戶型〕、4#樓〔2個單元F戶型〕、6#樓〔2個單元G戶型〕、8#樓〔3個單元E戶型〕；沿西二環(huán)自南往北依次為3#樓〔2個單元A戶型〕、5#樓〔2個單元E戶型〕、7#樓〔2個單元O戶型〕、9#樓〔2個單元E戶型〕。商業(yè)用房在小區(qū)中央。平面規(guī)劃見下表：新家源工程一期規(guī)劃總平面圖北綠地開元大道綠地2單元E戶型9#樓3單元E戶型2單元E戶型9#樓3單元E戶型8#樓2單元O戶型7#樓2單元G戶型6#樓2單元O戶型7#樓2單元G戶型6#樓2單元E戶型5#樓西規(guī)2單元E戶型5#樓2單元F戶型4#樓二商業(yè)劃2單元F戶型4#樓主題廣場3單元E戶型2#樓2單元H戶型主題廣場3單元E戶型2#樓2單元H戶型3樓8單元A戶型1#樓8單元A戶型1#樓裕民西街三、工程合法性批復(fù)。1、新家源房地產(chǎn)公司具有房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，具備相應(yīng)開發(fā)能力；2、通過競標(biāo)形式取得出讓土地使用權(quán)，簽訂了?國有土地使用權(quán)出讓合同?；3、取得了吳忠市利通區(qū)開展方案局?利通區(qū)開展方案委員局關(guān)于古城農(nóng)民莊點(diǎn)連片改造工程工程建議書的批復(fù)?〔吳利計(jì)發(fā)[2003]122號〕；4、取得了?建設(shè)工程選址意見書?〔吳選2003第0066號〕；5、取得了?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?〔編號：YD2003072〕6、取得了?吳忠市預(yù)發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證?〔編號：GH2003066〕；四、工程方案進(jìn)度。一期方案于2005年3月底開工建設(shè)，方案于2005年10月竣工。第三章投資概算和籌資方案一、投資概算新家源工程一期總投資為5201.74萬元，工程投資概算匯總表及工程開發(fā)本錢費(fèi)用測算明細(xì)詳見下表：新家源工程一期投資概數(shù)匯總表序號費(fèi)用名稱總價〔萬元〕一土地綜合費(fèi)用942.6二前期工程費(fèi)405.91三建筑安裝工程費(fèi)2323.6四公共配套設(shè)施費(fèi)578.57五財(cái)務(wù)費(fèi)用217.35六管理費(fèi)用65.56七銷售費(fèi)用143.79八不可預(yù)見費(fèi)212.53九稅金311.83工程總本錢5201.74說明：1、本費(fèi)用分項(xiàng)名稱見明細(xì)表2、本表所列數(shù)據(jù)依據(jù)有關(guān)規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及價格因素測算。工程開發(fā)本錢費(fèi)用測算明細(xì)表費(fèi)用名稱計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量單價總價〔萬元〕一土地綜合費(fèi)用942.6土地本錢〔含出讓金〕土地面積〔畝〕60畝15.71萬元/畝942.6二前期工程款建筑面積36427平方米110元/平方米405.911市政公用設(shè)施配套費(fèi)建筑面積36427平方米50元/平方米182.142消費(fèi)設(shè)施配套費(fèi)建筑面積36427平方米3元/平方米10.933天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)建筑面積36427平方米22元/平方米80.144抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)建筑面積36427平方米1元/平方米3.645定額編制管理費(fèi)建安費(fèi)用2323.6萬元0.13%3.026質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)建安費(fèi)用2323.6萬元0.15%3.497勞保統(tǒng)籌基金建安費(fèi)用2323.6萬元3.55%82.488散裝水泥保證金建筑面積36427平方米5元/平方米18.219新型材料費(fèi)用建筑面積36427平方米6元/平方米21.86三建筑安裝工程費(fèi)2323.61建筑工程費(fèi)用建筑面積36427平方米600元/平方米2185.622監(jiān)理費(fèi)建安費(fèi)用2185.62萬元0.8%17.483質(zhì)檢費(fèi)建安費(fèi)用2185.62萬元3.5%76.504有線電視入網(wǎng)費(fèi)戶數(shù)275戶300元/戶8.255天然氣工程費(fèi)戶數(shù)275戶1300元/戶35.75四公共配套設(shè)施費(fèi)578.571暖增容費(fèi)建筑面積36427平方米17元/平方米61.932配電設(shè)施費(fèi)建筑面積36427平方米10元/平方米36.433小區(qū)室外景觀設(shè)計(jì)費(fèi)建筑面積36427平方米3元/平方米10.934小區(qū)景觀道路綠化施工費(fèi)建筑面積36427平方米30元/平方米109.285休閑廣場及會所360五財(cái)務(wù)費(fèi)用217.35建設(shè)期利息貸款額3000萬元7.245%*1年217.35六管理費(fèi)用65.56管理費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)2185.623%65.56七銷售費(fèi)用143.79銷售費(fèi)用銷售收入4792.983%143.79八不可預(yù)見費(fèi)一至四項(xiàng)4250.685%212.53九稅金311.83營業(yè)稅及附加按銷售額5669.75.5%311.83工程總本錢5201.二、工程資金籌集方案工程資金來源分別為：1、自籌2201.74萬元，占比42.33%。這局部資金主要是企業(yè)自有資金。目前已完成投資1500萬元,主要用于征地、拆遷、補(bǔ)償及前期費(fèi)用。2、申請銀行貸款3000萬元，占比57.67%。第四章市場分析一、寧夏地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)分析近十年來，銀川地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)始終保持著快速、穩(wěn)定的開展，已經(jīng)成為銀川市經(jīng)濟(jì)增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速開展，銀川市商品房開發(fā)建設(shè)投資和銷售同步增長，2004年，全市累計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)商品房建設(shè)投資67.19億元，比2003年增加16.28，增長32%，但增幅與去年同期相比下降32.9個百分點(diǎn)。其中：住宅投資完成41.82億元，增長20.3%；辦公樓投資完成3.7億元，增長71%；商業(yè)營業(yè)房投資完成16.92億元，增長74.7%；其他用房投資完成4.75億元，增長10.8%。在房地產(chǎn)開發(fā)快速增長的同時，銷售市場日益活潑，個人投資買房成為住房消費(fèi)的主體。2004年全市商品房實(shí)際銷售面積308.21萬平方米，同比增長32.6%，比去年同期增幅少54.5個百分點(diǎn)，增勢回落。1996年至2003年銀川市商品房投資銷售情況表指標(biāo)名稱19961997199819992000200120022003開發(fā)企業(yè)數(shù)量〔個〕5877101113122118182195商品房投資額〔億元〕3.353.517.587.7612.3517.3223.0338.22投資增長率〔%〕51162.459.140.23366銷售面積〔萬平方米〕83.186170.30住房銷售面積〔萬平方米〕23.9125.8539.661.5876.8066.270.65135.9增長率〔%〕8.153.15624.7-146.792.4銷售額〔億元〕2.722.994.607.798.810.0713.2423.48增長率〔%〕9.953.869.31314.432.377.3辦公房銷售面積〔萬平方米〕0.450.541.211.731.534.93.787.08增長率〔%〕2012443-12220-22.987.3銷售額〔億元〕0.070.080.170.232.271.011.141.94增長率〔%〕14.311235887-5612.870.2營業(yè)房銷售面積〔萬平方米〕1.884.463.154.805.7511.3411.1525.62增長率〔%〕137-2952.32099-1.7129.8銷售額〔億元〕0.380.940.921.301.994.444.3010.72增長率〔%〕147-2.24153123-3.2149.3二、吳忠市房地產(chǎn)市場分析1、房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長。近兩年吳忠市經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)規(guī)模過大，銷售對象不加控制，導(dǎo)致2004年待銷售樓盤面積最多的一年，超過30萬平方米。既減少了政府的稅費(fèi)收入，也不利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的開展。隨著吳忠市新城市的實(shí)施，吳忠市房地產(chǎn)開發(fā)的范圍開始擴(kuò)大，開發(fā)量急劇擴(kuò)大，甚至出現(xiàn)數(shù)個占地?cái)?shù)百畝的大中型樓盤，市場競爭劇烈，容易導(dǎo)致價格戰(zhàn)、廣告戰(zhàn)。2、市場購置力趨于平緩。2002年的金花園小區(qū)的搶購風(fēng)潮使吳忠市居民房產(chǎn)購置力得到空前釋放，造成2003、2004年地產(chǎn)銷售的持續(xù)疲軟。與銀川市投資性消費(fèi)理念較旺盛相比，吳忠市相對屬于儲蓄性消費(fèi)，購置力的形成需要一定的時間培養(yǎng)。3、商品房價格起伏較大。吳忠市房地產(chǎn)價格，在2002年以前，大多處于1000元以下，甚至低于或接近本錢價，與吳忠經(jīng)濟(jì)大市的地位不符。2003年，隨著一些功能較全、設(shè)計(jì)新穎、結(jié)構(gòu)合理的新房地產(chǎn)工程的上市，房地產(chǎn)價格大多在1200元左右，甚至到達(dá)1500元。從實(shí)際購置情況來看，房屋空置面積增長，房屋銷售價格表象偏高，消費(fèi)者購置力未有效形成。4、地產(chǎn)開發(fā)隨著城市擴(kuò)大而不斷擴(kuò)張。吳忠市新區(qū)建設(shè)于2003年啟動，將建設(shè)成為寧夏第二大城市。城市的擴(kuò)張給吳忠市房地產(chǎn)開展帶來巨大影響：一方面，規(guī)模擴(kuò)張使城市人口、消費(fèi)水平有較大幅度的增長，但另一方面，吳忠市流動人口占比相對較高，能否轉(zhuǎn)化為定居居民存在一定的變數(shù)。同時，周邊城鎮(zhèn)居民的涌入也是一個重要的需求來源。這些因素將深深影響吳忠市未來房地產(chǎn)開展的格局。5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)層次低、營銷手段單一。目前，吳忠市所開發(fā)的住宅以多層住宅為主，規(guī)劃設(shè)計(jì)相互抄襲，規(guī)劃布局呆板，且對市場缺乏調(diào)查，傳播渠道單一，銷售氣氛營造能力差，未形成有品牌競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或工程。三、新家源工程開發(fā)與銷售策略結(jié)合寧夏房地產(chǎn)實(shí)際及吳忠市房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀與趨勢分析，我公司進(jìn)行充分的調(diào)研，了解客戶需求，并研究規(guī)劃布局、總體設(shè)計(jì)、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、銷售策略等細(xì)節(jié)，力圖到達(dá)預(yù)期的銷售效果?！惨弧抽_發(fā)進(jìn)度安排?，F(xiàn)階段〔即一期〕采用銀川市民生花園營銷模式，著重做好主題廣場、售樓部、綠化等小區(qū)景觀設(shè)計(jì)，僅開發(fā)小規(guī)模商品房，以適當(dāng)價格銷售，實(shí)行保本微利甚至少量虧損的銷售策略，充分營造銷售氣氛，實(shí)現(xiàn)一期的順利銷售。在當(dāng)前吳忠市開發(fā)量巨大、市場疲軟的情況下，采取小體量滾動開發(fā)，有方案、以銷定建地進(jìn)行后期開發(fā)，掌握開發(fā)與銷售的主動權(quán)?！捕骋?guī)劃設(shè)計(jì)。改變目前吳忠市千篇一律的建筑風(fēng)格，融入?yún)侵沂幸了固m風(fēng)格，以享受生活為目標(biāo)，以功能齊全、戶型合理、多戶型設(shè)計(jì)等特色滿足消費(fèi)者的各種需求?！踩硿?zhǔn)確進(jìn)行市場定位。在現(xiàn)階段，價格是決定銷售進(jìn)度的關(guān)鍵因素。方案利用本工程多期開發(fā)的優(yōu)勢，實(shí)行低開高走、靈活機(jī)動的價格策略，以比市場同類工程低一點(diǎn)的價格入市場?！菜摹秤蟹桨搁_展工程推廣。針對吳忠市城市規(guī)模小、傳播渠道少，口碑效應(yīng)強(qiáng)的特點(diǎn)，采取短時間、大規(guī)模的推廣方式，以各種活動推出樓盤，營銷造勢，爭取在短時間內(nèi)形成吳忠市人人知道工程認(rèn)購、開盤、優(yōu)惠、交房等一系列重要推廣