標(biāo)桿地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)管控模式

對培標(biāo)訓(xùn)標(biāo)桿房企管控研究2012年11月對培標(biāo)訓(xùn)內(nèi)容提要：第一部分：xx概況第二部分：xx投資拓展業(yè)務(wù)概況第三部分：xx投資決策管理模式第四部分：xx投資管控模式案交例流xx地產(chǎn)標(biāo)桿管理精華摘要一、xx地產(chǎn)標(biāo)桿管理共性規(guī)律與個(gè)性特點(diǎn)共性規(guī)律xx地產(chǎn)個(gè)性特點(diǎn)企業(yè)文化與其創(chuàng)始人審慎、細(xì)膩的個(gè)人風(fēng)格有著密切關(guān)聯(lián)，企業(yè)偏重精細(xì)化管理拿地拓展核心關(guān)注地塊是否符合自身產(chǎn)品線的發(fā)展，體現(xiàn)其產(chǎn)品優(yōu)先的思路投資決策指標(biāo)與業(yè)內(nèi)普遍指標(biāo)相仿，核心指向銷售凈利率和投資收益率發(fā)展邏輯是在追求有利潤的增長，在區(qū)域擴(kuò)張理念上，城市領(lǐng)先永遠(yuǎn)優(yōu)于新進(jìn)入城市集團(tuán)管控模式屬于戰(zhàn)略管控模式，集團(tuán)通過PMO體系實(shí)現(xiàn)了對項(xiàng)目運(yùn)作流程的管控，通過會(huì)議管理體系貫穿整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營，通過階段性成果管理實(shí)現(xiàn)進(jìn)度監(jiān)控、人員激勵(lì)以及知識(shí)積累三大功效項(xiàng)目成功標(biāo)尺的設(shè)定，凸顯了項(xiàng)目業(yè)績、公司管理、品牌形象三個(gè)維度的戰(zhàn)略思考案交例流xx地產(chǎn)標(biāo)桿管理精華摘要通過細(xì)膩的戰(zhàn)略型管控，xx實(shí)現(xiàn)了對價(jià)值鏈的前段和后端的統(tǒng)籌把控，而最為熟悉市場動(dòng)態(tài)的區(qū)域公司則在標(biāo)準(zhǔn)化的授權(quán)下負(fù)責(zé)運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)集分權(quán)的結(jié)合，有利于企業(yè)因地制宜的快速運(yùn)作。效果評價(jià)二、xx地產(chǎn)標(biāo)桿管理效果評價(jià)案交例流第一部分xx概況概況一、xx概況xx地產(chǎn)，1994年誕生在重慶，2004年成為當(dāng)?shù)貥鞘械念I(lǐng)軍代表企業(yè)，并開始走向全國，2009年xx成功在香港上市。目前，已進(jìn)入全國17個(gè)城市，完成全國三大區(qū)域布局，加強(qiáng)區(qū)域縱深戰(zhàn)略，2012年戰(zhàn)略性新進(jìn)入華南板塊的廈門，為區(qū)域擴(kuò)張戰(zhàn)略第二階段發(fā)展奠定基礎(chǔ)。2012年上半年新獲取地塊均位于城市中心且為底價(jià)取地。案交例流第一部分xx概況二、xx的經(jīng)營概況盈利模式案交例流第一部分xx概況二、xx的經(jīng)營概況xx銷售情況變化xx近些年不單單追求銷售額的規(guī)模增長，并且堅(jiān)持住宅與商業(yè)并舉。xx產(chǎn)品屬于中高端、高端，公司追求產(chǎn)品溢價(jià)和周轉(zhuǎn)率的平衡，通過項(xiàng)目快速開發(fā)和資金回籠提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率案交例流第一部分xx概況二、xx的經(jīng)營概況近三年xx商業(yè)租金情況2009年2010年2011年2012年上半年新增土儲(chǔ)（萬平方米）10431197482248單方土地成本1869179519502294已開業(yè)持有面積（萬平方米)33.2404444租金（億）1.982.94.022.27租金同比24.70%45.10%40%34.80%租金收入毛利率78%79%80.10%案交例流第一部分xx概況二、xx的經(jīng)營概況06-11年xx總資產(chǎn)復(fù)合增長率達(dá)57.3%、凈資產(chǎn)達(dá)57.4%案交例流第一部分xx概況二、xx的經(jīng)營概況xx營收變化xx集團(tuán)的營收、毛利、凈利的復(fù)合增長率分別為62.9%、68.4%、76.4%，xx董事長吳亞軍曾表示，xx的發(fā)展戰(zhàn)略將會(huì)堅(jiān)持“有利潤的增長”和“有回款的銷售”案交例流第一部分xx概況二、xx的經(jīng)營概況xx盈利情況案交例流第一部分xx概況二、xx的經(jīng)營概況xx利潤率與周轉(zhuǎn)率的關(guān)系2007年xx地產(chǎn)利潤率與周轉(zhuǎn)率關(guān)系2011年xx地產(chǎn)利潤率與周轉(zhuǎn)率關(guān)系從近五年xx的利潤率和周轉(zhuǎn)率的變化可以看出xx在實(shí)現(xiàn)了周轉(zhuǎn)率提升的同時(shí)依然保持了較高的利潤率，正如吳亞軍所說的，xx奉行的是有利潤的增長案交例流xx秉承“產(chǎn)品聚焦、加大區(qū)域縱深、增持商業(yè)物業(yè)”的發(fā)展策略，先產(chǎn)品擴(kuò)張，后區(qū)域擴(kuò)張xx的發(fā)展戰(zhàn)略住宅產(chǎn)品方面，堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略、靈活的銷售策略商業(yè)方面堅(jiān)持以售養(yǎng)租、租售并舉的長期戰(zhàn)略，并積極拓展旅游地產(chǎn)等新領(lǐng)域2005年底，蓄勢已久的xx開始發(fā)力，邁開全國擴(kuò)張的步伐，逐漸形成“多項(xiàng)目”、“多業(yè)態(tài)”及“區(qū)域聚焦”策略在發(fā)展過程中，xx首先通過產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略為消費(fèi)者提供與眾不同的高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)在實(shí)現(xiàn)對重慶大本營市場的鞏固后進(jìn)一步開展產(chǎn)品擴(kuò)張戰(zhàn)略在同一區(qū)域掌握不同業(yè)態(tài)與產(chǎn)品習(xí)性，最終形成以高層公寓、花園洋房、別墅、購物中心并舉為核心的產(chǎn)品線基于強(qiáng)大產(chǎn)品線的支撐，xx開始了以區(qū)域聚焦為核心的全國范圍的戰(zhàn)略擴(kuò)張，拓展進(jìn)入新城市，在同一區(qū)域內(nèi)運(yùn)用系統(tǒng)的優(yōu)勢提供多元化的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)新進(jìn)入?yún)^(qū)域的鞏固第一部分xx概況三、xx的發(fā)展戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)模式案交例流第一部分xx概況三、xx的發(fā)展戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)模式xx的發(fā)展戰(zhàn)略案交例流相比萬科2011年底進(jìn)入54個(gè)城市，恒大進(jìn)入100多個(gè)城市，xx的城市進(jìn)入數(shù)量僅有14個(gè)xx的盈利模式但2011年在單城市銷售額排名中，名列港股房企第二名（第一名為融創(chuàng)）xx會(huì)深耕所有已經(jīng)進(jìn)入的城市，不斷提高市場份額,奉行的策略是進(jìn)入的城市不貪多，但求與同等規(guī)模的同行比較在該城市的規(guī)模是最大的，同時(shí)每一個(gè)進(jìn)入的城市都要成為下一步公司成長的根據(jù)地xx的盈利模式是通過提升產(chǎn)品和控制成本雙線操作來實(shí)現(xiàn)的。一方面xx提升產(chǎn)品和服務(wù)溢價(jià)能力并覆蓋更多區(qū)域，實(shí)現(xiàn)銷售收入快速增長；另一方面xx提升成本控制力，保持行業(yè)內(nèi)的成本競爭優(yōu)勢與此同時(shí)xx提高資金周轉(zhuǎn)率并保持一個(gè)較大的、安全的資金運(yùn)營規(guī)模第一部分xx概況三、xx的發(fā)展戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)模式案交例流第一部分xx概況三、xx的發(fā)展戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)模式xx的盈利模式案交例流第一部分xx概況三、xx的發(fā)展戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)模式xx盈利模式的實(shí)現(xiàn)路徑案交例流xx產(chǎn)品及業(yè)態(tài)發(fā)展通過多年的發(fā)展，xx地產(chǎn)實(shí)行產(chǎn)品多元化戰(zhàn)略，積累了豐富的產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)，形成了多個(gè)產(chǎn)品模塊在每一個(gè)產(chǎn)品模塊的運(yùn)作上總結(jié)形成了多項(xiàng)研發(fā)、建造、銷售的關(guān)鍵品質(zhì)管控點(diǎn)經(jīng)過三個(gè)階段發(fā)展，xx的產(chǎn)品形成了以高層公寓、花園洋房、別墅、購物中心并舉為核心的產(chǎn)品線建立標(biāo)準(zhǔn)的知識(shí)文檔、管理流程，并固化在IT平臺(tái)上，供不同項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)、區(qū)域公司復(fù)制運(yùn)用產(chǎn)品覆蓋獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅、花園洋房、高層電梯公寓、購物中心、寫字樓等等形態(tài)在新項(xiàng)目上通過多個(gè)產(chǎn)品模塊的重新組合和建筑與空間設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的模塊化組合和項(xiàng)目運(yùn)行模式的創(chuàng)新第一部分xx概況四、xx的產(chǎn)品及業(yè)態(tài)發(fā)展案交例流住宅xx是房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品線最長的公司，連‘之一’都沒有必要加上，從住宅到商業(yè)，從低密度到高密度，所有業(yè)態(tài)xx都有從2011年調(diào)控起，xx調(diào)整了部分項(xiàng)目的開發(fā)順序，商業(yè)項(xiàng)目和高層先行，低密度后行。例如：xx煙臺(tái)葡醍海灣項(xiàng)目xx過去通常的做法是低密度先行，先保證項(xiàng)目的現(xiàn)金流和基本利潤，再開發(fā)后續(xù)的商業(yè)和高層項(xiàng)目第一部分xx概況四、xx的產(chǎn)品及業(yè)態(tài)發(fā)展xx首席市場官秦力洪案交例流商業(yè)水地產(chǎn)20胞03年，xx開始廟涉足背商業(yè)淡地產(chǎn)來，第菠一個(gè)塌商業(yè)獅地產(chǎn)工項(xiàng)目鈴重慶xx婚·北城柴天街篇開業(yè)直至20片10年，xx才開值始成壩立商供業(yè)地看產(chǎn)部趴，設(shè)廳置招紋商、齊研策奏、運(yùn)粘營、盡技術(shù)嬸、品漏牌推起廣、果酒店密等多律個(gè)業(yè)爭務(wù)中噴心，揀負(fù)責(zé)劫商業(yè)似地產(chǎn)繡的發(fā)偏展運(yùn)錢營目前xx的持暴有物庸業(yè)全枝部為氧商場迫，主軋要分切為三蛙大產(chǎn)牛品系辮列第一占部分xx概況四、xx的產(chǎn)亡品及慘業(yè)態(tài)言發(fā)展案交例流第一背部分xx概況四、xx的產(chǎn)殊品及臟業(yè)態(tài)吐發(fā)展xx商業(yè)杰地產(chǎn)技產(chǎn)品陷線產(chǎn)品系列功能及定位都市型購物中心天街系列要求商業(yè)物業(yè)面積超過8萬平方米，處于城市中心地段,在商業(yè)功能上集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體;小區(qū)型購物中心星悅薈系列集合餐飲及休閑場所、定位商務(wù)及高端休閑市場中高端家居生活購物中心家悅薈系列以社區(qū)消費(fèi)為基礎(chǔ)，家居館、先鋒格調(diào)商業(yè)等都是可能的定位方向案交例流第一司部分xx概況四、xx的產(chǎn)膝品及晶業(yè)態(tài)已發(fā)展xx地產(chǎn)保商業(yè)仙項(xiàng)目糊布局庭計(jì)劃丟：未來3年xx每年努都有呢至少1個(gè)區(qū)靠域型蜜購物愚中心納開業(yè)袖；到20君15年底伯，其隨在國乘內(nèi)運(yùn)境營中振大型癢商業(yè)盞項(xiàng)目伙將達(dá)他到18個(gè)，通經(jīng)營吹面積自將達(dá)20儉0萬平方米瞇，預(yù)貍計(jì)租賀金占鋼利潤竄比在10測%~厚15余%左右摔；用15年左擦右的羊時(shí)間源將商租業(yè)利虧潤占驕比從20非11年的頓不到5%（4.善4%）提穩(wěn)升到30景%。商業(yè)赴物業(yè)發(fā)的選民址：原則煙一：殘選擇肉在戰(zhàn)厭略區(qū)杯域的晚一二沾線城市新狹城中騰心、愧地鐵見上蓋淺、交撞通節(jié)規(guī)點(diǎn)；原則匹二：壇三四遇線城背市的滴核心瘦區(qū)域河及新的規(guī)趣劃中旱心；原則釋三：繩低境成本護(hù)獲取片土地邪。商業(yè)樹地產(chǎn)考控制萌指標(biāo)洲：商業(yè)霸地產(chǎn)掘當(dāng)年咐投入送不超園過回驚款的10販%；新開慮工面隱積不飄超過12盜%留作贈(zèng)商業(yè)絮。案交例流旅游港地產(chǎn)20仆10年，xx新開鳳拓了仔大連澇、煙甚臺(tái)、碰玉溪慨三個(gè)聲新城慈市煙臺(tái)似和玉秀溪項(xiàng)階目規(guī)叮模較籠大并到具備鑄獨(dú)特藏的自拾然資耕源，丑為xx產(chǎn)品凱線向聯(lián)旅游常、養(yǎng)桃老方不向延牌伸提枝供了款有利唯切入驚點(diǎn)，豪拓展宰新業(yè)超態(tài)是霉未來巷發(fā)展喇重點(diǎn)個(gè)之一在煙喚臺(tái)，xx蕩?葡醍摟海灣跳所在疾的養(yǎng)歌馬島麥前海岡板塊垂，在xx進(jìn)駐展的1年時(shí)菜間內(nèi)報(bào)已成揪為了丟煙臺(tái)溫最炙泊手可貝熱的爺投資補(bǔ)置業(yè)潔區(qū)第一漲部分xx概況四、xx的產(chǎn)茫品及晃業(yè)態(tài)嫁發(fā)展xx煙臺(tái)秀度假郵地產(chǎn)餓的開先發(fā)理核念是慰“最嬸多不叨過10贊00戶，警超過20弄0平方奴米的婆不超鼓過20拉%”案交例流積木益理論突出沉景觀骨優(yōu)勢產(chǎn)品這創(chuàng)新建立恒標(biāo)準(zhǔn)案化模要塊為舟基礎(chǔ)擁的產(chǎn)叔品庫學(xué)，通胡過模噴塊個(gè)午性化哪組合盾的積卡木搭寬建方蹈式，講有效僚解決撓產(chǎn)品貢快速丹復(fù)制衫和中壟高端帳客戶兄對產(chǎn)隆品獨(dú)吧特性永要求擦的矛阿盾。制由于xx的客紋群定災(zāi)位集束中于的再改疲、豪唐宅客厘戶，陡產(chǎn)品沒多為幼花園損洋房丘、別斥墅等迎，不眾能簡風(fēng)單復(fù)何制而評需更兄多體輔現(xiàn)個(gè)創(chuàng)性化盾，同勞時(shí)全匠國擴(kuò)緊張考糖慮到航不同蕩地域咸的不思同政大策及運(yùn)客戶亂需求三大納產(chǎn)品學(xué)戰(zhàn)略獨(dú)有別的五纏重景割觀體波系和窯坡地條景觀碰成為xx一線面城市茄項(xiàng)目子的標(biāo)返簽，傍加大艇了xx項(xiàng)目亞的差縫異化艱特征設(shè)，成透為xx產(chǎn)品逐核心產(chǎn)品何品類巖不斷靠創(chuàng)新麥、升訓(xùn)級，渡加強(qiáng)拿產(chǎn)品進(jìn)獨(dú)特阻性，摟滿足煌客戶墾隨著車物質(zhì)厭水平啄提高充后對費(fèi)高品焰質(zhì)住獵宅的齒更高唇追求足。在仆基于璃整體繭標(biāo)準(zhǔn)剃化開謎發(fā)之傾余，代在結(jié)鴿合各逼地的裂人文針景觀竭不同估，給昆予特瞧色性攻的布回局安款排。xx產(chǎn)品中創(chuàng)新精機(jī)制要是基捆于自教身標(biāo)役準(zhǔn)化90偉%復(fù)制郊，感外加兵不同憑地域10民%創(chuàng)新適，在蠟產(chǎn)品神標(biāo)準(zhǔn)勵(lì)化上烈一年挎一小旺改，將三年態(tài)一大字改第一唉部分xx概況四、xx的產(chǎn)愧品及丘業(yè)態(tài)效發(fā)展實(shí)現(xiàn)劫快速討復(fù)制派和產(chǎn)際品創(chuàng)堆新雙蓋重功慘效案交例流第一層部分xx概況五、xx典型避項(xiàng)目藍(lán)湖豆系——上海xx藍(lán)湖研郡區(qū)位霉：上海帥嘉定朋雙單佛路15捉09弄；物業(yè)涉類別買：別墅麻、公沉寓；建筑異類別：聯(lián)欺排、質(zhì)高層路、商桂業(yè)；裝修逗狀況起：毛坯別；占地提面積喚：34琴.7萬平農(nóng)方米道；建筑倍面積習(xí)：50萬平鋒方米鵲；容積才率：1.悠44；綠化匯率：35款%；xx藍(lán)湖盈郡聚地集別謝墅、月高層條公寓素、so頂ho公寓攔及社砌區(qū)大筐型商譽(yù)業(yè)和截鄰里珍中心曠于一芒體，翠是一概個(gè)集基居住蠢、商卡業(yè)、謠休閑種及社勢區(qū)服召務(wù)于曠一體灶的大選型城或市綜姥合社呢區(qū)。別墅插系列——藍(lán)湖稈系、執(zhí)滟瀾排系系列勵(lì)一：案交例流第一稱部分xx概況五、xx典型器項(xiàng)目滟瀾躬系——杭州xx滟瀾區(qū)位氧：杭州睬新城半核心怠金沙宰湖畔界海達(dá)憑南路謹(jǐn)與上厲沙路些交匯身處；項(xiàng)目辣類型評：普通閘住宅,公寓,商住島樓,高層,多層,排屋蹲別墅互；占地絲式面積右：18萬平什方米口；建筑踏面積怖：80萬平礦方米乓；容積搞率：2.賄8；綠化真率：30渴%；xx貫?滟瀾厚山全票驅(qū)動(dòng)?jì)鹉Ｊ胶骸吧烫詷I(yè)+住宅+物業(yè)短服務(wù)卡”，日整合茅交通泉資源蟻，自獵然資庫源、評城市殺生活顆消費(fèi)贏資源范、發(fā)儉展資票源等煉四重燥資源酬。案交例流第一鈔部分xx概況五、xx典型衡項(xiàng)目香醍錘系——北京xx箭·香醍傳溪苑區(qū)位宋：北京勢順義去新城建；物業(yè)超類別繭：普通豆住宅,公寓路、花瞧園洋竊房、闊疊拼抖；建筑湯類別絞：板樓仰、多瓜層；項(xiàng)目刑特色遙：花園闖洋房鍋；裝修委狀況嫂：毛坯跌；容積答率：1.重20；綠化突率：35哀%；占地寬面積門：28萬平班方米京；建筑珠面積:13萬平耕方米上；8層手舟工花花園洋負(fù)房，寧別墅乘級立孫面造余型，袋全部弱采用ST窯UC丸CO涂料掘手工潤打造露，五廁重園辦林景超觀。洋房染系列——香醍肅系、戰(zhàn)大城造小院端系（見風(fēng)格島型+標(biāo)準(zhǔn)丟型）系列斤二：案交例流第一碗部分xx概況五、xx典型犯項(xiàng)目大城哪小院旨系——重慶xx溉·大城武小院區(qū)位脊：渝北銜渝北討區(qū)余薪松路感；物業(yè)境類別柏：住宅翁、高須尚住紙宅；建筑盒類別良：板樓識(shí)、多桂層、耐小高倚層；裝修呈狀況界：毛坯搜；容積勿率：1.片50；綠化撕率：30巴%；占地腿面積訂：27納08倆6平方杠米；建筑的面積赴：40躬63躁0平方惜米；責(zé)大城迎小院某由7棟6+爆1帶電騙梯花唯園洋纖房和3棟11狐+1的小總高層生組成核，以咳灰白裂黑為樂主色典調(diào)，輩糅合屈了文盾藝復(fù)墾興風(fēng)飲格的分都鐸壘建筑塊和簡赤約的祖現(xiàn)代深主義經(jīng)風(fēng)格比。案交例流第一穿部分xx概況五、xx典型趁項(xiàng)目資源凡型系——重慶xx禁·春森摧彼岸區(qū)位劣：重慶傾江北慶北濱乖路；物業(yè)否類別悉：住宅階、高少尚住袍宅、堵濱江劃豪宅魔；建筑此類別瘦：塔樓漠、小馳高層厲、高忘層；項(xiàng)目剝特色預(yù)：水景誕地產(chǎn)杠、江越景地袖產(chǎn)、濕復(fù)合封地產(chǎn)訪；裝修駱狀況從：毛坯天；占地寒面積餅：16缸03撒26平方超米；建筑陵面積倘：78胃23莫92平方仁米；容積滋率：3.編80；綠化趴率：30才%；項(xiàng)考目集暴觀江遺豪宅貢、商霧務(wù)SO逼HO、5A甲級夏寫字注樓、10萬方宗國際醒風(fēng)尚添商業(yè)怖街區(qū)衫和10監(jiān)00米濱懸江休換閑長槍廊于衛(wèi)一體芬。高層慎系列——資源獵型系陣、規(guī)娛模型妥系系列炎三：案交例流第一闊部分xx概況五、xx典型棒項(xiàng)目規(guī)模鴉型系——重慶xx飲·水晶趕酈城區(qū)位肺：重慶柔渝北誕區(qū)新化南路16塊8號(hào)；項(xiàng)目基類型目：公寓帥、高蝦層；建筑招類別槽：塔樓澡、高節(jié)層；占地螞面積垃：13幕.6脆0萬平剪米；建筑貍面積紹：24劣.1笛8萬平畫米；容積虹率：2.瀉10；綠化侍率：60誤.0流0％；園林股景觀:湖景氏、中充庭約55陶00平方發(fā)米，部水體臉與綠緩化的蠢立體扶層次避形成恢天然休屏障唐。案交例流第一答部分xx概況五、xx典型奮項(xiàng)目成都xx蓬·世紀(jì)區(qū)位脅：成都瞞高新借區(qū)世癥紀(jì)城準(zhǔn)新會(huì)炊展中贊心；物業(yè)覽類別茄：住宅牲、高轎尚住氏宅；建筑模類別盲：板樓閱、超禍高層還；項(xiàng)目趁特色棵：水景論地產(chǎn)湊、豪拍華居廚住區(qū)斷、國愚際化丙社區(qū)綱；裝修頂狀況瘦：精裝禽修；占地帶面積李：59暮33絡(luò)3平方雹米；建筑揪面積:59盲00桐00平方惠米；容積圣率：8.趨90；綠化唯率：40羅%；戶型挺面積團(tuán)：95鞭-6板80平方宏米；復(fù)項(xiàng)目耍由十榴棟高微達(dá)49層的昨超高榆層豪窩宅沿統(tǒng)天鵝貨外湖侍一字燭排開倡。項(xiàng)泄目高15董0米，碧外立勒面為秤波浪贏流體棒造型姑。xx世紀(jì)到項(xiàng)目壤，是xx城市碗高端扭豪宅杠的代沖表之首作，禮可以避說是xx在產(chǎn)既品研栗發(fā)能白力及泄創(chuàng)新胳能力忍的再攪次突追破。超高殿層豪勿宅系互列系列粱四：案交例流第一脫部分xx概況五、xx典型畜項(xiàng)目區(qū)位受：煙臺(tái)恩市牟葡平區(qū)愈養(yǎng)馬數(shù)島南伶岸；物業(yè)財(cái)類別鳥：別墅靜、住借宅、峽商業(yè)地；建筑淡類別躺：獨(dú)棟蜘、雙笨拼、編疊拼聰；項(xiàng)目旁特色致：復(fù)合焰地產(chǎn)吉、旅夾游地虎產(chǎn)；裝修趨狀況條：毛坯+精裝瀉修；占地廟面積淚：45萬平霜方米惠；建筑冤面積:36萬平曬方米容積紐奉率：0.乳76；綠化小率：60附%；20映10年10月開漫始xx集團(tuán)勁先后揚(yáng)拿下慣的牟軋平區(qū)80繳00多畝淹地，治占據(jù)10公里撇海岸愿線，立北臨熄大海糧，與莊國家4A級風(fēng)丹景區(qū)品養(yǎng)馬僚島隔麻灣對媽望。通項(xiàng)目慰分成A、B、C三個(gè)哪片區(qū)敞，其毯中40降00畝用哭于住足宅建介設(shè)，厚剩余萍土地訂全部輕打造襯商業(yè)哄、旅緣瑞游、劫娛樂飽以及蹈產(chǎn)業(yè)販等配何套項(xiàng)披目。山?海?湖系開列——山系任、海拍系、思湖系系列店五：海系——枯xx蜻?葡醍侵海灣案交例流第一衡部分xx概況五、xx典型鉆項(xiàng)目湖系——玉溪xx告?仙湖胳錦繡山系——成都塘小院恢青城案交例流第一裙部分xx概況五、xx典型忌項(xiàng)目商業(yè)借地產(chǎn)越系列——天街符系、喂星悅疲系、MO輝CO系系列踏六：天街遺系——成都xx母?北城蛇天街區(qū)位毛：成都杯金牛息五塊損石蓉渠北商稻貿(mào)大霜道；物業(yè)卷類別關(guān)：高端賤城市圾綜合燃體；建筑僻類別壓：塔樓痛、多目層、情高層硬、6+兔1層電默梯花昂園洋平房；項(xiàng)目怠特色造：復(fù)合辛地產(chǎn)板、宜階居生慢態(tài)地箱產(chǎn)、路地鐵不沿線粘；裝修猛狀況尚：毛坯+精裝頌修；占地?fù)P面積晚：19懶98直00平方踢米；建筑巷面積烘：70男00磚0平方涌米；商業(yè)唐體量施：30萬平烤方米吩；容積懸率：3.圓75；綠化似率：30耽%；規(guī)田劃業(yè)寺態(tài)品歌種包睬括天吳街系帝大型昨商業(yè)列、格盛調(diào)精粘裝公里寓、貸普通恥住宅滑、甲鞭級寫腐字樓廳、xx旗艦so鑒ho產(chǎn)品濾星座影系列蓄。xx天街崖是xx商業(yè)管地產(chǎn)任的主般要產(chǎn)青品線科。最畫早項(xiàng)否目發(fā)樓端重材慶，晃其定催位是佩大型螞超區(qū)汁域及諸區(qū)域浙型購村物中嗓心。xx的商歌業(yè)地恢產(chǎn)產(chǎn)銹品線階除了量天街皆系列獄外，校還有xx星悅撇薈和xx討MO忍CO，據(jù)罪介紹避，在費(fèi)天街喘產(chǎn)品馳線成爽熟后亦也會(huì)鏈推廣牲到全附國。案交例流第一騎部分xx概況五、xx典型雙項(xiàng)目商業(yè)孟地產(chǎn)靠系列——天街箱系、板星悅苦系、MO蓄CO系系列雕六：天街碗系——成都xx棵?北城文天街案交例流第一胸部分xx概況五、xx典型文項(xiàng)目商業(yè)全地產(chǎn)菜系列——天街裝系、顏星悅牽系、MO陸CO系系列胸六：天街摟系——成都xx援?北城鏡天街案交例流第一含部分xx概況五、xx典型恩項(xiàng)目商業(yè)總地產(chǎn)邀系列——天街唐系、病星悅抬系、MO累CO系系列怖六：天街豈系——成都xx揀?北城叨天街案交例流第二令部分xx投資榮拓展敢業(yè)務(wù)虧概況一、刑項(xiàng)目隔拓展帶區(qū)域匯、規(guī)絨模及章類型慎構(gòu)成項(xiàng)目照拓展盈區(qū)域窗及規(guī)峽模xx在重戲慶十焦年磨知一劍璃，20祝04年進(jìn)軌軍成捧都，20義05年進(jìn)絲式軍北鋸京，贏然后妙開始帆全國傲布局謹(jǐn)。由玩北向秋南、艷從沿鍛海經(jīng)予濟(jì)圈醬、中剃心城挎市輻義射到且周邊屯城市屠，利音用業(yè)籠態(tài)和頸區(qū)域花的雙恭重平廚衡來隸實(shí)現(xiàn)談可持里續(xù)的道發(fā)展投。通過走中心番城市倉，進(jìn)勢行區(qū)毒域深淘耕。鍛利用烤重慶討、成著都向勒西南凡地區(qū)續(xù)輻射誰，利博用北姻京向垮環(huán)渤稈海輻昌射，膚利用散上海匪向長落三角餃地區(qū)糖輻射名，而奶西安綱則是憤西北響地區(qū)賀的輻嚴(yán)射點(diǎn)扶。案交例流第二世部分xx投資飽拓展新業(yè)務(wù)犁概況一、接項(xiàng)目決拓展葵區(qū)域蠟、規(guī)貪模及困類型等構(gòu)成土地塌儲(chǔ)備藥情況案交例流第二構(gòu)部分xx投資液拓展遠(yuǎn)業(yè)務(wù)逗概況一、語項(xiàng)目勉拓展差區(qū)域猛、規(guī)釋模及嘆類型曉構(gòu)成土地距儲(chǔ)備割情況案交例流第二銀部分xx投資領(lǐng)拓展縱業(yè)務(wù)敢概況一、瓜項(xiàng)目榮拓展嗚區(qū)域裝、規(guī)仇模及遵類型怪構(gòu)成xx進(jìn)入慈城市考數(shù)量狂不求蘭多年份新進(jìn)入城市數(shù)量新進(jìn)入城市名稱2009年5無錫、常州、沈陽、青島、杭州2010年3大連、煙臺(tái)、玉溪2011年1寧波2012年上半年2廈門、紹興案交例流第二粘部分xx投資援拓展纏業(yè)務(wù)重概況近三昂年新頁增項(xiàng)洞目體營量案交例流第二姨部分xx投資加拓展聯(lián)業(yè)務(wù)縫概況一、洞項(xiàng)目誦拓展忙區(qū)域市、規(guī)奧模及沈類型灰構(gòu)成20澡09年以賤來xx新拓傍展項(xiàng)偽目體牛量分魚布50萬以50-100萬100萬以上合計(jì)2009年953172010年941142011年43182012年上半年5207合計(jì)2714546案交例流第二蓮部分xx投資計(jì)拓展繞業(yè)務(wù)紹概況一、列項(xiàng)目隔拓展駝區(qū)域鏈、規(guī)秘模及只類型毫構(gòu)成項(xiàng)目膝拓展涂特點(diǎn)特點(diǎn)眉一堅(jiān)持北區(qū)域每縱深品戰(zhàn)略區(qū)，深唐耕已屈進(jìn)入散城市央，新侮拓展藍(lán)城市皆數(shù)量朱較少特點(diǎn)峰二拿地兄體量勸約60左%集中探在50萬平尺以下梯，拿藝地類隱型以妙商住客用地告為主特點(diǎn)寨三從09年起見，拿青地46次，感僅有6次為10姐0%權(quán)益嫂，絕脖大部驚分權(quán)占益在90瀉%以上幫，只秧有一尿次權(quán)騰益在50萌%以下特點(diǎn)濕三除少革量為親收購?fù)糁鈨?，絕棚大部鬧分土蛋地的劇獲得董為公然開市第場拿頂?shù)兀瑓栆揽壳爱a(chǎn)品肝溢價(jià)統(tǒng)能力范以及中天街遍商業(yè)綠品牌午的優(yōu)教勢低齊價(jià)獲乏得優(yōu)徹質(zhì)大痕體量榴商住罰地塊案交例流第二降部分xx投資替拓展魄業(yè)務(wù)外概況一、警項(xiàng)目駕拓展舟區(qū)域辭、規(guī)再模及芝類型庭構(gòu)成xx近三則年新葛增土哥地儲(chǔ)釋備

總土地儲(chǔ)備新增土地儲(chǔ)備

2009年2010年2011年2009年2010年2011年環(huán)渤海地區(qū)

北京2148994199427918092963713071174134

沈陽2725862288003227716201705826998852

青島6222406654111123136622240

516986

煙臺(tái)

69963117777783

6996311696147

大連669724669724669724

669724

長江三角洲地區(qū)

上海983956536932668002146080150254290800

無錫1036204121219912356231036204109452198597

常州2043930214108523773921573130472489

杭州59121411471551076600591214324000

寧波

650017

650017

中國西部地區(qū)

重慶8496715728414370122052945347

848518

成都3689763312577836831651440111

1614754

西安203059521341322084587

251324

玉溪

822100821619

822100

總計(jì)25039197316092813376076910431459119686404815819案交例流第二脫部分xx投資逮拓展怨業(yè)務(wù)資概況一、墓項(xiàng)目穿拓展若區(qū)域右、規(guī)慚模及福類型簽構(gòu)成20叨11年新袖增項(xiàng)繳目列悟表地區(qū)

項(xiàng)目名稱

城市權(quán)益（%）占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）

環(huán)渤海

青島白沙河F地塊

青島100.00%1930青島山科大地塊

青島97.00%2222煙臺(tái)葡醍海灣養(yǎng)馬島B地塊

煙臺(tái)100.00%6970上海虹橋天街項(xiàng)目

上海93.48%7929無錫陽山項(xiàng)目

無錫91.30%1220

長三角

寧波滟瀾海岸

寧波100.00%5165

重慶北碚新城

重慶100.00%5485

成都時(shí)代天街

成都91.30%3116案交例流第二窗部分xx投資園拓展貨業(yè)務(wù)著概況一、蜻項(xiàng)目娃拓展券區(qū)域臥、規(guī)敏模及頑類型真構(gòu)成20落10年新圖增項(xiàng)冰目列衡表案交例流第二去部分xx投資俯拓展諸業(yè)務(wù)公概況一、清項(xiàng)目革拓展常區(qū)域可、規(guī)六模及興類型晨構(gòu)成20纏09年新毛增項(xiàng)灰目列微表地區(qū)

項(xiàng)目名稱

城市權(quán)益（%）占地面積（萬平米）總建筑面積（萬平米）環(huán)渤海

北京香醍溪岸

北京91.30%187,51431

北京后沙峪

北京91.30%163,6167

青島白沙河

青島84.00%509,30062長三角

上海白銀路

上海95.60%62,81915

無錫太科園

無錫91.30%188,49627

無錫太科園二期

無錫91.30%125,40028

無錫錫滬路

無錫91.30%145,90049

常州青龍項(xiàng)目

常州95.60%164,85542

常州青龍項(xiàng)目二期

常州85.10%143,96535

常州洪莊

常州91.30%294,44081

杭州下沙

杭州100.00%177,47859西部

重慶磨盤山

重慶93.50%224,378117

重慶大學(xué)城二期

重慶95.60%588,220177

成都五塊石

成都91.30%184,48790

成都牧馬天堂

成都95.60%448,58254東北

沈陽輝山項(xiàng)目

沈陽93.50%84,0869

沈陽道義項(xiàng)目

沈陽91.30%684,420162對交標(biāo)流1995年，企業(yè)成立，名為“重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司”，申請建設(shè)2000套小康工程。開工興建xx第一個(gè)項(xiàng)目——重慶xx南苑1999年，開發(fā)重慶xx西苑項(xiàng)目，產(chǎn)品定位于中高端物業(yè)，主要產(chǎn)品形態(tài)為花園洋房2002年，更名為“重慶xx置業(yè)發(fā)展有限公司”，成立北京xx置業(yè)發(fā)展有限公司。標(biāo)志著xx將走出西南，邁向全國2003年，成立商業(yè)經(jīng)營有限公司，標(biāo)志著xx正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)實(shí)施產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略，開發(fā)高品質(zhì)產(chǎn)品，產(chǎn)品與服務(wù)向高端延伸。從普通住宅到別墅專家，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品升級精細(xì)化設(shè)計(jì)和施工，產(chǎn)品細(xì)節(jié)考慮周全。建筑不張揚(yáng)但是富有藝術(shù)格調(diào)，以品質(zhì)感獲得中高端客戶的認(rèn)可第一朱步，壞從一崇個(gè)項(xiàng)悟目、肉一種償業(yè)態(tài)輸開始蜜做起急，果講決放既棄多嗽種機(jī)賞會(huì)，晃把全協(xié)部精盟力放殘?jiān)趩位粯I(yè)立態(tài)開崗發(fā)的難基本川功錘侮煉上第二吐步嘗圈試單拍一業(yè)區(qū)態(tài)的組多項(xiàng)普目化視運(yùn)作煙，這管個(gè)階休段大蛙概經(jīng)獸歷了猾兩到間三年話的時(shí)迎間第三突步邁薦向多壘項(xiàng)目斑、多錘業(yè)態(tài)浸的開北發(fā)，麻不僅促開發(fā)素住宅挖，也五開發(fā)個(gè)商業(yè)落地產(chǎn)急，包魄括購重物中無心、農(nóng)寫字局樓、母酒店臣等第二濤部分xx投資蒸拓展?fàn)C業(yè)務(wù)陶概況二、耽項(xiàng)目如拓展甚動(dòng)態(tài)軟、拓進(jìn)展邏蛛輯及項(xiàng)特點(diǎn)區(qū)蘋域知深旺耕培育階段項(xiàng)目拓展動(dòng)態(tài)

案交例流第二君部分xx投資譯拓展栗業(yè)務(wù)遙概況二、匆項(xiàng)目圖拓展棗動(dòng)態(tài)串、拓崇展邏潮輯及沙特點(diǎn)培育戶階段xx的發(fā)決展演鬧進(jìn)對交標(biāo)流起華飛吳階突段把握病市場怖調(diào)整謀機(jī)遇只，進(jìn)教入一牌線重唐點(diǎn)城拒市深耕株重慶網(wǎng)地產(chǎn)菊市場對十年辯之后咐，xx首度口將其套業(yè)務(wù)添拓展反至重乘慶之婚外的思城市哲。20聲04年11月，經(jīng)成都xx地產(chǎn)盲發(fā)展鎖有限谷公司稻成立薄。20粥05年，xx在成籃都推標(biāo)出xx訂·晶藍(lán)哥半島欲，以扶細(xì)節(jié)懲取勝叉的xx同樣剖打動(dòng)問了成之都的武購房蹦者。20膨05年12月，崇北京xx置業(yè)要有限掙公司達(dá)成立貞。北室京xx于20憑07年在瞧順義睜推出xx額·滟瀾護(hù)山，鵲一舉借成為挎北京幅別墅層市場狐的標(biāo)類桿項(xiàng)遷目商業(yè)哲物業(yè)性運(yùn)作故鋪開在運(yùn)山作模紐奉式上規(guī)，xx初步察采取穩(wěn)“擇賀優(yōu)持答有，召少量輔出售動(dòng)”的雀模式區(qū)域拆主題設(shè)購物漲中心——主力秧店出賊租，暫其他課店鋪叼出售俘。例宮如：無重慶織紫城木天街醉，2個(gè)主械力店塌鋪出砍租，網(wǎng)引進(jìn)贏沃爾賄瑪和飄百安循居，浙剩下槳的店賊鋪全壁部出斧售大型斃購物掀中心——所有怨商鋪布全部頑自主購運(yùn)營植。例夏如：數(shù)重慶執(zhí)北城彎天街展，主兆營商床鋪：富法拉遲利、MI爺NI、BM盲W、AP磨PL農(nóng)E、UM染E影院黨、遠(yuǎn)握東百嫌貨20登03年，典重慶xx北城金天街房誠開業(yè)澡，改殿寫了箱重慶走商圈泊的歷球史。xx在商錯(cuò)業(yè)地田產(chǎn)的菠發(fā)展嗽，漸健成氣臺(tái)候。任同年12月，心重慶xx地產(chǎn)藏發(fā)展眼有限竊公司痰商業(yè)肆經(jīng)營累管理港分公脆司成寸立，扎標(biāo)志粒著xx全面崖開拓智商業(yè)羅地產(chǎn)第二提部分xx投資添拓展軍業(yè)務(wù)辭概況二、懸項(xiàng)目燈拓展亭動(dòng)態(tài)渣、拓獸展邏們輯及臂特點(diǎn)國際珠時(shí)尚貝生活知新都求會(huì)——所有撓商鋪濤全部摔自主夸運(yùn)營穗。例繩如：尋重慶焦北城俱天際姿，主流營商外鋪為膨國內(nèi)聾外名釀牌在膏重慶槽的旗跌艦店社區(qū)召鄰里快生活槐中心——所有控商鋪慌全部很自主旅運(yùn)營彩，例窩如：稻晶酈陳館1、2、3館，割主營勤商鋪察為餐善飲、喚家居籮展示對交標(biāo)流起架飛砍階虹段拓寬攏融資渠沸道第二屬部分xx投資肢拓展以業(yè)務(wù)恥概況二、牽項(xiàng)目榜拓展砍動(dòng)態(tài)笛、拓論展邏招輯及騙特點(diǎn)2005年，xx和香港房地產(chǎn)強(qiáng)企香港置地合作開發(fā)重慶“大竹林”地帶，雙方合作投資40億元，打造國際標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)尚生活社區(qū)。通過引入具有國際開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)企業(yè)，xx獲得了大量的資金，有效緩解了擴(kuò)張期間的資金需求在銀行貸款方面，xx與工行、農(nóng)行、建行形成長期的信貸關(guān)系，獲得了項(xiàng)目開發(fā)所需的主要資金2005年11月，xx與重慶國際信托投資有限公司合作房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品，開發(fā)了“xx西城天街信托產(chǎn)品”通過項(xiàng)目合作、銀行貸款、信托、國際房地產(chǎn)信托基金等多種方式積極進(jìn)行融資，滿足企業(yè)擴(kuò)張的資金需求2005年，xx把位于重慶第三中央商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目公司49%的股權(quán)以3500萬美元的價(jià)格賣給ING，由此打開了與國際房地產(chǎn)信托基金的合作對交標(biāo)流騰暗飛結(jié)階丙段（20學(xué)07至今婦）渠道拔多樣利，融孟資穩(wěn)路健第二圣部分xx投資對拓展或業(yè)務(wù)秤概況二、翠項(xiàng)目欠拓展志動(dòng)態(tài)普、拓珍展邏畢輯及遼特點(diǎn)2009年10月，xx地產(chǎn)獲得農(nóng)行180億元授信額度，12月，再獲建行180億授信金額。此外，xx拓寬融資渠道，通過公開市場加大融資力度與基金、信托合作。2007年4月，xx聯(lián)合ING拍下成都航天通訊地塊。xx在上海xx滟瀾山項(xiàng)目的權(quán)益僅為20%，余下80%股權(quán)為國際基金COFISRL所有發(fā)行企業(yè)債。2009年5月5日，xx在上海證券交易所發(fā)行14億元企業(yè)債，債券信用等級為AA級，期限7年，債券在存續(xù)期內(nèi)前五年票面年利率為6.7%xx逐漸形成3+X+F的戰(zhàn)略融資格局——以工行、農(nóng)行、建行三大國有銀行結(jié)合招行、民生、光大等商業(yè)銀行為融資基礎(chǔ)的格局，同時(shí)積極與國際性金融機(jī)構(gòu)如ING、花旗、摩根斯坦利等進(jìn)行戰(zhàn)略合作上市。2009年xxIPO，11月19日香港上市開盤，發(fā)行價(jià)7.07港元，公開發(fā)行10億股，融資70.7億港元債券融資及銀團(tuán)貸款。2011年，xx完成了7.5億美元債券融資及2.5億美元銀團(tuán)貸款，融資成本為當(dāng)期民企最優(yōu)水平對交標(biāo)流騰被飛份階嗚段（20夏07至今鏟）全國敬化布芹局第二旬部分xx投資砍拓展屆業(yè)務(wù)芽概況二、念項(xiàng)目柜拓展紐奉動(dòng)態(tài)粱、拓塘展邏痛輯及橡特點(diǎn)2007年

8月，上海xx置業(yè)發(fā)展有限公司成立，順利將長三角納入其全國化發(fā)展的戰(zhàn)略區(qū)域。2007年11月，西安xx地產(chǎn)發(fā)展有限公司成立2009年，xx版圖繼續(xù)擴(kuò)大，蘇南xx、杭州xx、青島xx、沈陽xx先后成立，累計(jì)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到64個(gè)2010年，xx在東部地區(qū)開拓三個(gè)新城市——大連、煙臺(tái)、玉溪不斷完善自身區(qū)域聚焦戰(zhàn)略，目前已經(jīng)調(diào)整為多業(yè)態(tài)多項(xiàng)目并聯(lián)的業(yè)務(wù)布局，有組織有支持的第一輪快速擴(kuò)張至此，xx初步完成了全國的多點(diǎn)布局，形成了以重慶為中心的西部區(qū)域，以北京為中心的環(huán)渤海區(qū)域和以上海為中心的長三角區(qū)域一同發(fā)展的戰(zhàn)略版圖案交例流第二稿部分xx投資壟拓展京業(yè)務(wù)炮概況二、捕項(xiàng)目萬拓展踐動(dòng)態(tài)頂、拓泊展邏滴輯及匹特點(diǎn)項(xiàng)目狡拓展似邏輯分散扶風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域話聚焦城市乓領(lǐng)先案交例流第二遺部分xx投資伶拓展槐業(yè)務(wù)掉概況二、察項(xiàng)目拳拓展近動(dòng)態(tài)納、拓悲展邏思輯及稱特點(diǎn)分散弦風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)用梅業(yè)態(tài)隊(duì)與區(qū)截域的卡雙重吐平衡州實(shí)現(xiàn)拳持續(xù)林穩(wěn)步勻發(fā)展吼，分持散產(chǎn)陸品結(jié)遍構(gòu)不舊均衡疲和區(qū)瓶域周衛(wèi)期不蒙均衡辰帶來示的風(fēng)狹險(xiǎn)，姜在少效于競割爭對泥手城互市布編點(diǎn)的風(fēng)情況枯下，倘運(yùn)用男多業(yè)鞠態(tài)布并局實(shí)鏡現(xiàn)領(lǐng)呈先業(yè)覺務(wù)規(guī)全模，痛在總業(yè)結(jié)多期業(yè)態(tài)昌開發(fā)癥經(jīng)驗(yàn)?zāi)恋幕\礎(chǔ)上藏，進(jìn)斃入快榜速區(qū)費(fèi)域擴(kuò)賺張階線段完成畏產(chǎn)品之從單染一業(yè)扮態(tài)到緩多業(yè)嚷態(tài)開少發(fā)的眨積累攝、從銳住宅勁開發(fā)蘿向商純業(yè)、否城市堪綜合膨體的肢能力扎提升奧，實(shí)飛現(xiàn)了播從重加慶到抖成都頁、北勢京、喪西安末、上核海的靈擴(kuò)張北和快稅速“膏復(fù)制蠢”，嗎已從竹最初戶發(fā)展核和成跳長的環(huán)重慶摩舞臺(tái)瀉走向溝全國區(qū)域蜓擴(kuò)張切布局稼具有召戰(zhàn)略再思考壓和戰(zhàn)厲略設(shè)帆計(jì)：乞前期豬采取否“產(chǎn)柄品差戶異化軋戰(zhàn)略們”，死以提訂供與伍眾不戚同的崖中高澤檔產(chǎn)棗品與授高品短質(zhì)服船務(wù)為返戰(zhàn)略潛中心受；中持期調(diào)脖整為災(zāi)“產(chǎn)某品擴(kuò)進(jìn)張戰(zhàn)類略”纏，在御同一料區(qū)域墾掌握占不同篇業(yè)態(tài)傾與產(chǎn)茅品習(xí)偽性，姿以高鄭層公攀寓、柄花園醋洋房漠、別幼墅、征購物餓中心耗并舉冒為核捎心；咸；后斬期確朱立“周區(qū)域榆聚集仿戰(zhàn)略職”，唯立體序融入掛新城雁市。xx每進(jìn)尚入一研個(gè)城會(huì)市，宏在當(dāng)?shù)康剡M(jìn)信行多伏項(xiàng)目涂、多盤業(yè)態(tài)極的開櫻發(fā)。xx正運(yùn)弱用并絮復(fù)制伙豐富發(fā)的多退業(yè)態(tài)律開發(fā)足經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)和強(qiáng)嶄大的棄系統(tǒng)撓優(yōu)勢聲邁入奔區(qū)域葬擴(kuò)張他的新密階段以區(qū)桑域聚薪集戰(zhàn)乘略來欺實(shí)現(xiàn)等高速旁擴(kuò)張勢，xx地產(chǎn)左的戰(zhàn)據(jù)略抉遍擇是因符合束我國控房地譯產(chǎn)業(yè)腦規(guī)律掩與特桑征的床。各茶個(gè)區(qū)險(xiǎn)域市呼場地犧域廣渾大且感發(fā)展鞋不平謹(jǐn)衡，齒各地懂的資車源稟滔賦與大政府金政策旨也大仆相徑神庭，xx運(yùn)用約多業(yè)鑰態(tài)與涂跨區(qū)峽域的鹿雙重勒平衡蘋，來屑分散夕產(chǎn)品灣結(jié)構(gòu)例不均凳衡和棍區(qū)域真周期片不均側(cè)衡帶輕來的抵風(fēng)險(xiǎn)起，實(shí)蕩現(xiàn)可舉持續(xù)睡穩(wěn)步鉤發(fā)展案交例流第二范部分xx投資宇拓展蹈業(yè)務(wù)府概況二、洲項(xiàng)目環(huán)拓展阿動(dòng)態(tài)追、拓濫展邏蜜輯及將特點(diǎn)區(qū)域憐聚焦始終醫(yī)堅(jiān)定援地秉吉承共預(yù)贏為貴目標(biāo)董的戰(zhàn)屑略原斜則：惕區(qū)域或與客肅群共粱贏、xx與市年場共桃贏，奧是xx進(jìn)入扔新城社市持含續(xù)創(chuàng)魯造出歷超越招自己供的深桿層原頭因抓住蠻中國數(shù)房地誦產(chǎn)業(yè)能的兩碎輪重悶大發(fā)宇展機(jī)拌會(huì)而豬成功渾躍起胸，連京續(xù)騰猾跳，走實(shí)現(xiàn)辱持續(xù)朝高成鎮(zhèn)長。將從19中97年起延，xx經(jīng)歷許了單掀業(yè)態(tài)結(jié)單項(xiàng)頂目的努串聯(lián)酒、單釀業(yè)態(tài)洋多項(xiàng)談目的兵并聯(lián)花、多蔥業(yè)態(tài)勇多項(xiàng)論目并用聯(lián)等響不同能業(yè)務(wù)訴發(fā)展隨階段獄，一瀉直在年持續(xù)態(tài)積累足成長咬勢頭躍，目充前正永進(jìn)入喜異地器擴(kuò)張稅的新橋發(fā)展洽階段陜，公調(diào)司遵潑循帕星爾迪位模式摟進(jìn)行全區(qū)域曉布局魚：即龜由北溪向南評、從吊沿海艘經(jīng)濟(jì)賊圈、龜中心毛城市腹輻射報(bào)到周扯邊城匠市在每比個(gè)城秤市，xx都堅(jiān)忍持進(jìn)鞠行多尾項(xiàng)目珍、多靜業(yè)態(tài)牲的開吼發(fā)思堂路，罷目標(biāo)籌是爭悼取在亦每一收個(gè)進(jìn)啞入的爭城市遺都成弊為業(yè)擁內(nèi)領(lǐng)喊先的傅企業(yè)殊。20詢07年11月，xx地產(chǎn)匆拍得返上海瞎趙巷貍住宅蒸地塊朋，形和成了裁以北恨京、邁成都建重慶莖、上艙?！皣娖贰崩p字形胞布局炮，并早又相掏繼進(jìn)毛入西必安、挖天津智等城遙市開赴拓業(yè)科務(wù)。原根據(jù)xx戰(zhàn)略道發(fā)展戒規(guī)劃掠，20真08年進(jìn)趕入天排津后趙完成嶄環(huán)渤斤海區(qū)雞域中屈心城綁市布甲局，20暴09年進(jìn)輸入上撕海、飲南京響基本酒完成評長三嗽角區(qū)考域中向心城彼市布段局，20骨10年、20利11年從障中心迅城市望向板議塊內(nèi)蹈其他浪重要冤城市緊滲透案交例流第二裁部分xx投資匆拓展壺業(yè)務(wù)剩概況二、抗項(xiàng)目址拓展針動(dòng)態(tài)被、拓屢展邏成輯及老特點(diǎn)城市肥領(lǐng)先在面貪臨城泳市領(lǐng)眼先與輝新城燒市進(jìn)氧入產(chǎn)器生沖凱突時(shí)娘，城任市領(lǐng)抹先優(yōu)芹先于俊新城量市進(jìn)懸入。瞞因?yàn)榧苌罡页鞘泄盏拇鴥r(jià)遠(yuǎn)輛遠(yuǎn)小吉于開矩辟新賴市場畫的成棵本，漂能夠錘保證靈較為瓣穩(wěn)定綢的利舒潤回著報(bào)。亞同時(shí)xx堅(jiān)持賞區(qū)域還聚焦花，對濃已進(jìn)肯入城構(gòu)市有沸著較亦為深伸刻的咬認(rèn)識(shí)朵，同黎時(shí)之鏟前開明發(fā)的恐項(xiàng)目斃為以泥后的宿發(fā)展顧提供渠了寶殺貴的挨經(jīng)驗(yàn)秘沉淀案交例流第二折部分xx投資您拓展縱業(yè)務(wù)呢概況二、奴項(xiàng)目井拓展倆動(dòng)態(tài)勢、拓耍展邏傾輯及楊特點(diǎn)項(xiàng)目除拓展且標(biāo)準(zhǔn)在區(qū)持域拓液展方輝面主攪要基鑰于集咽團(tuán)戰(zhàn)趨略運(yùn)羅營中登心制傷定3-居5年的域長期新戰(zhàn)略蒸和年宇度戰(zhàn)遷略所拾規(guī)劃肉的未敵來進(jìn)焦入城行市和虛開發(fā)榜什么紋產(chǎn)品遭類型泳進(jìn)行闊目標(biāo)杰城市牛遴選骨。xx城市廣區(qū)位機(jī)判斷助主要適基于胡城市廊要素高、城遵市區(qū)章域、刮場地培情況呆和規(guī)程劃設(shè)嘆計(jì)四代個(gè)維胳度進(jìn)茄行綜悲合性奧分析xx城市膽區(qū)位狂評估衣因素評估方向具體內(nèi)容城市要素政府發(fā)展思路、城市人口素質(zhì)、當(dāng)?shù)厝藢Φ貐^(qū)發(fā)展的看法、城市GDP城市區(qū)域判別城市擴(kuò)張模式，屬于離心增長、向心增長還是多中心組團(tuán)式發(fā)展場地評估地塊高差、地塊規(guī)整程度、地塊與周邊事物的銜接關(guān)系、地塊內(nèi)部可利用或不可利用的因素規(guī)劃設(shè)計(jì)政府層面、企業(yè)自身層面、市場層面、項(xiàng)目目標(biāo)平衡方面案交例流第二爐部分xx投資剃拓展闖業(yè)務(wù)輩概況二、羞項(xiàng)目坐拓展騾動(dòng)態(tài)榆、拓梳展邏完輯及脫特點(diǎn)項(xiàng)目牙選址古判斷主要尋是基肚于對劃地塊屠的原喝生價(jià)割值、鴨原創(chuàng)紀(jì)價(jià)值恢、延曾伸價(jià)職值的值綜合偏考量興，深毅度挖猶掘分違析出找土地根的價(jià)悠值，難并結(jié)摔合自最身產(chǎn)受品線擠的特解點(diǎn)，全設(shè)計(jì)半開發(fā)濟(jì)所適身宜的支開發(fā)距方案殲，然職后經(jīng)隔過集野團(tuán)內(nèi)敘部報(bào)速批，籍開始盾拿地招開發(fā)肢流程秒，最醫(yī)終通般過多芬維因召素的穗整合執(zhí)，實(shí)勝現(xiàn)政愿府、搭企業(yè)焦業(yè)主乎同行燃輿論療的共冒贏案交例流第二博部分xx投資輔拓展?jié)崢I(yè)務(wù)吉概況二、駁項(xiàng)目軋拓展灶動(dòng)態(tài)錯(cuò)、拓娃展邏積輯及窯特點(diǎn)xx項(xiàng)目心選址崖邏輯案交例流第二酒部分xx投資濃拓展刮業(yè)務(wù)撇概況二、蛾項(xiàng)目筆拓展脖動(dòng)態(tài)濟(jì)、拓披展邏篇輯及蟻特點(diǎn)土地剃原生違價(jià)值原生松價(jià)值魔是指恒土地侮內(nèi)部孔及其計(jì)周邊喝一定算范圍樣內(nèi)現(xiàn)虹有的肯可以奇為項(xiàng)氣目所痛用的譜一切計(jì)有利用資源競，包乞括城染市發(fā)溫展模陰式與披階段受、自區(qū)然環(huán)鏡境、咬人文寨環(huán)境探、商餅業(yè)環(huán)孩境等朱，一月般以托用地浸紅線交為界樓，分觀為紅線咱外價(jià)籠值與紅線域內(nèi)價(jià)稱值紅線濱外價(jià)省值指規(guī)蟲劃紅困線以涂外一體定范咱圍現(xiàn)份有的顧可以樣為項(xiàng)紡目所牧用的乳城市雁發(fā)展備、自貞然條德件，酒經(jīng)濟(jì)秀條件敬，人丸文條腥件等南，（員如：好區(qū)域槳、道組路、碼公園梅、水截系、港銀行濃、商亡業(yè)街母區(qū)、未學(xué)校困、博剛物館遲等）色。紅買線外質(zhì)價(jià)值蟲的特救點(diǎn)是千紅線礎(chǔ)外價(jià)匯值的不可來隨意球更改衛(wèi)性，紅箱線外灣價(jià)值誕短時(shí)暗間內(nèi)漲的不可伙替代腹性，紅興線外亦價(jià)值經(jīng)常知被忽終略性。紅線意外價(jià)著值挖校掘的碼關(guān)鍵月是如還何將企紅線炮外價(jià)離值內(nèi)延化為亂項(xiàng)目據(jù)自身雖的價(jià)尺值紅線怒內(nèi)價(jià)染值指規(guī)棄劃紅礎(chǔ)線以求內(nèi)的吹一切漿可以懂為項(xiàng)僑目所孫用的撤一切他有利播自然揮條件該，人哥文條多件等柔，（亭如：凳植物績、現(xiàn)員有建愉筑、駐水系素等）腐。紅毛線內(nèi)肌價(jià)值夸的特容點(diǎn)是齡紅線株內(nèi)價(jià)蜂值具介有可塑蔥性，但猾又十分墻有限，同稈時(shí)也經(jīng)常吳被浪杜費(fèi)性。紅線溜內(nèi)價(jià)笨值挖柄掘的嶄關(guān)鍵慎是如逆何將怖紅線東內(nèi)價(jià)牽值的奮獨(dú)特喚與稀柿缺性騰升華潑，為膜項(xiàng)目鍵的靈鉛魂,是建槍筑策蕉劃與倆設(shè)計(jì)溝的主端線索要實(shí)鑄現(xiàn)原濕生價(jià)績值的復(fù)最大翼化，凳必須咱要紅脆線外矮價(jià)值明與紅霧線內(nèi)好價(jià)值衫有機(jī)芒結(jié)合互。具品體手京段可兇以通奸過紅永線內(nèi)攪外自決然環(huán)炎境特果征的泊保護(hù)厚與強(qiáng)相化；碰加強(qiáng)筆紅線明內(nèi)外卻作為段場所砌記憶排的歷稻史文肝化資撿源的柄保護(hù)須；維礦護(hù)城藥市生忙活特轎色和慚生活傾方式明的延開續(xù)與矮升華既；實(shí)任現(xiàn)城嘴市整攏體環(huán)遍境利體益的累保護(hù)實(shí)現(xiàn)把原生假價(jià)值最大貝化案交例流第二緩部分xx投資仗拓展美業(yè)務(wù)催概況二、刊項(xiàng)目綿拓展易動(dòng)態(tài)跌、拓他展邏尺輯及魄特點(diǎn)原創(chuàng)域價(jià)值指在暗原生棒價(jià)值作基礎(chǔ)執(zhí)上，陸經(jīng)過耐策劃任、設(shè)積計(jì)等尚概念蠢性理冷念的杜植入派，賦愿予產(chǎn)親品新摧的靈蜻魂與半生命遠(yuǎn)力的伴價(jià)值尾。原處創(chuàng)價(jià)印值的通類型酸包括創(chuàng)策劃的定位臺(tái)、規(guī)博劃方續(xù)案、誤主題裳概念胖、建袋筑風(fēng)宇格、骨景觀津設(shè)計(jì)趴、室述內(nèi)空膽間布羊局等習(xí)后期秤的開諒發(fā)進(jìn)炒程,實(shí)現(xiàn)鍛項(xiàng)目埋整體太價(jià)值何的升填華延伸扣價(jià)值指創(chuàng)討造出牽的產(chǎn)違品通嚴(yán)過給妻消費(fèi)技者和翅企業(yè)泰帶來探的居狹住和錫效益爐以外悄的，掀給社刑會(huì)及洲企業(yè)競帶來歐更為塌廣泛趟的價(jià)榜值。暖如：雨品牌犯價(jià)值皇、服困務(wù)價(jià)傲值等匙。延天伸價(jià)織值的勞類型愈包括朽社會(huì)拾價(jià)值免、人然文藝斗術(shù)價(jià)史值、桐品牌此塑造錫價(jià)值浪、服稱務(wù)價(jià)創(chuàng)值等來等。師延伸井價(jià)值可更多紀(jì)關(guān)注聾社會(huì)葡價(jià)值就的多瞇重社杯會(huì)影扎響以杜及時(shí)地尚特遼色與脖地方務(wù)文化變復(fù)興籌。通穿過挖私掘歷辛史文翼物價(jià)狀值并攻延續(xù)怕、綜牢合價(jià)哈值絕繞對領(lǐng)續(xù)先，甜實(shí)現(xiàn)正建筑你美學(xué)傭、商危業(yè)藝勤術(shù)效鳴果控芬制領(lǐng)液先案交例流第二雜部分xx投資利拓展嶼業(yè)務(wù)迎概況三、號(hào)項(xiàng)目勿拓展圣績效價(jià)評估項(xiàng)目休拓展率業(yè)績鳴效評釀估xx項(xiàng)目消拓展蟻的業(yè)班績評程估與棗其在檢項(xiàng)目突啟動(dòng)然時(shí)所煮制定黨的成倍功標(biāo)肅尺密門切相橋關(guān)。域根據(jù)號(hào)萬科掠對于xx的考百察分真析得參出，xx的項(xiàng)摘目運(yùn)揭作考回核有仁三個(gè)捏層次穩(wěn)的成蛛功標(biāo)妄尺第一幅，完鞋成項(xiàng)醫(yī)目既尿定財(cái)雪務(wù)指適標(biāo)，傾這預(yù)杜示著冰項(xiàng)目吊管理領(lǐng)成功第二宗，在營項(xiàng)目的開發(fā)趁過程贊中實(shí)珠現(xiàn)了錯(cuò)對于量內(nèi)部純?nèi)瞬庞赖呐帻g養(yǎng)和猶開發(fā)網(wǎng)經(jīng)驗(yàn)塑的積斥累，博從而思拓展選了自犯身的崖知識(shí)各管理族體系第三燦，在廣所在預(yù)區(qū)域湊通過球產(chǎn)品著營銷顯樹立丘口碑案交例流第二暈部分xx投資軟拓展陵業(yè)務(wù)夕概況項(xiàng)目湯成功汽標(biāo)尺項(xiàng)目成功層級成功判別指標(biāo)第一層級：項(xiàng)目成功項(xiàng)目銷售凈利潤率>20%項(xiàng)目內(nèi)部收益率IRR>69%一次性交房成功率>98%項(xiàng)目一級計(jì)劃達(dá)成率>80％第二層級：項(xiàng)目管理成功形成PMO制度下高標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目運(yùn)作模板鍛煉出能打硬仗的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)：項(xiàng)目建設(shè)過程中，向公司其他項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)輸送人才不少于5人。第三層級：公司成功奠定在地區(qū)內(nèi)地產(chǎn)界的口碑及領(lǐng)先地位項(xiàng)目品牌知名度進(jìn)入前5（無提示狀態(tài)下第一提及率，第三方調(diào)查）單項(xiàng)目年度銷售額進(jìn)入前5三、五項(xiàng)目儉拓展旋績效迅評估案交例流第二穴部分xx投資晴拓展香業(yè)務(wù)潤概況xx添20嶄09年區(qū)萌域公燦司考?xì)v核成宿績單三、爸項(xiàng)目腥拓展里績效女評估案交例流第二來部分xx投資瓶拓展怪業(yè)務(wù)御概況xx敘20令09年區(qū)撫域公綿司考露核成縫績單三、襯項(xiàng)目潑拓展團(tuán)績效薯評估案交例流第二茶部分xx投資漂拓展?fàn)N業(yè)務(wù)馬概況xx帶20挑09年區(qū)蹦域公雜司考擱核成架績單三、赴項(xiàng)目膊拓展惑績效果評估案交例流第二蕉部分xx投資懼拓展夏業(yè)務(wù)閃概況xx部分柄項(xiàng)目功考核溜成績蹄單三、迅項(xiàng)目妙拓展畜績效庭評估案交例流第二謀部分xx投資脹拓展來業(yè)務(wù)元概況xx部分供項(xiàng)目濁考核即成績?nèi)蕟稳⒖垌?xiàng)目甲拓展拾績效默評估案交例流第二尼部分xx投資增拓展攝業(yè)務(wù)值概況xx部分視項(xiàng)目圖考核壇成績縱單三、補(bǔ)項(xiàng)目犧拓展關(guān)績效色評估案交例流第二鵲部分xx投資價(jià)拓展鍵業(yè)務(wù)含概況xx重慶修睿城咬項(xiàng)目叮成功縮慧標(biāo)尺柱：項(xiàng)目天項(xiàng)目姥銷售較凈利頓潤率賽≥18吉%內(nèi)部盾收益枯率IR備R≥想55浙%一次枯性交疼房成趙功率細(xì)≥95默%(別墅),其它郵≥98宜%形成架中式本產(chǎn)品泳和別禿墅項(xiàng)猜目管搞理模而板,為公唐司在郊未來蚊多元降化產(chǎn)玻品領(lǐng)交域的纖競爭芬打下笛堅(jiān)實(shí)的基山礎(chǔ)工程靠質(zhì)量極營銷千服務(wù)載業(yè)主森投訴干事件招控制鋪在5件以迫內(nèi)培養(yǎng)瓣并輸嘴送出刺項(xiàng)目誓經(jīng)理終成本檢經(jīng)理握研發(fā)怕經(jīng)理帽營銷邀經(jīng)理勤各一獨(dú)名PM耍O制度健下項(xiàng)苦目團(tuán)車隊(duì)的追高效跡運(yùn)作,項(xiàng)目凱計(jì)劃愁達(dá)成猴率≥75喬%三、存項(xiàng)目萄拓展青績效姓評估案交例流第三牲部分xx投資投資寇決策匠管理泄模式一、郊公司升組織笑架構(gòu)xx總部和是典薄型的庫“戰(zhàn)惕略型指總部踩”，少是一篩個(gè)較筑為強(qiáng)膀勢的偉集權(quán)闊管控攀組織傘，在群投資航?jīng)Q策暢、產(chǎn)售品設(shè)懸計(jì)、動(dòng)定價(jià)傾與銷憑售計(jì)晴劃上拘都有集較大讀決策鋤權(quán)力叫。PM撤O系統(tǒng)以形成送總部禁對項(xiàng)唯目的慣管控躺，強(qiáng)蝴化集據(jù)權(quán)集團(tuán)誦組織下架構(gòu)辰條線印分明談，形俱成“掀一室辮四部蔑十七新中心更”的憑總線艇職能拜式組針織體澆系，繭高度完專業(yè)天化、平極度澤扁平蕩化，繭通過垂設(shè)計(jì)穗標(biāo)準(zhǔn)炸化的縮慧運(yùn)營擁流程訂，再嚷輔之絞以充使分的深授權(quán)騾，就蹤蝶使得愿決策宇鏈條股非常焦短。xx成熟秩區(qū)域禁公司乖呈現(xiàn)坦公司序“大繡矩陣溫”、蠻部門摸“小切矩陣宇”的如強(qiáng)矩釘陣結(jié)床構(gòu)目前五全國森有7個(gè)區(qū)濃域事豆業(yè)部淋，每暢個(gè)事殿業(yè)部肝有一漸個(gè)總窯裁，冶一個(gè)墻法律嘩顧問渡，一救個(gè)財(cái)嫂務(wù)總瘋監(jiān)，邪一個(gè)否采購尸經(jīng)理妹和有浴限的障辦公宗助理衰人員徑。每如個(gè)區(qū)竭域事地業(yè)部罩總裁柳及其吐管理懇團(tuán)隊(duì)機(jī)監(jiān)管連下設(shè)綱最多8個(gè)單羊獨(dú)的辯運(yùn)營獻(xiàn)公司待。經(jīng)悟營公矩司的迷機(jī)構(gòu)辱非常其精簡師，一佳般來美說，濕每個(gè)飄運(yùn)營追單元肢有一我個(gè)總國經(jīng)理贈(zèng)、一販個(gè)辦站公室褲經(jīng)理倦、一授個(gè)銷視售經(jīng)劃理、吃一個(gè)片建筑弦經(jīng)理煮及各窄部門陸雇員案交例流集團(tuán)眾和區(qū)寇域公覆司管傍理的似聚焦袍點(diǎn)承擔(dān)職能管控方面定位集團(tuán)承擔(dān)戰(zhàn)略性、指導(dǎo)性、控制性資源集成、業(yè)務(wù)流程、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、成本控制、績效考核投資決策、管理調(diào)控、資源配置、信息整合、品牌文化輸出區(qū)域公司注重全過程的管理和戰(zhàn)略執(zhí)行研發(fā)設(shè)計(jì)、工程、造價(jià)、營銷、商業(yè)運(yùn)營、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本、利潤及執(zhí)行中心第三砌部分xx投資投資迅決策狡管理轉(zhuǎn)模式一、尺公司砍組織懸架構(gòu)案交例流xx集團(tuán)肅組織違結(jié)構(gòu)第三濤部分xx投資投資紫決策病管理喚模式一、及公司薪組織很架構(gòu)案交例流集團(tuán)鐵集權(quán)孫管控灣各城郵市/區(qū)域腫公司睡，區(qū)枝域公暢司設(shè)糕立完勸備的摘采購處、研槳發(fā)、揮工程近、營即銷等敵部門忠，但紫重要悉節(jié)點(diǎn)織通過PM握O體系旁由集聾團(tuán)總掠部管詢控xx總分營部管網(wǎng)控體緒系第三在部分xx投資投資竹決策躺管理小模式一、