深圳高端豪宅項目營銷策略報告推廣策略

XX.XX天下華府營銷策略23Guidelines1Guidelines2Guidelines3中期市場走勢項目及客戶剖析1構(gòu)建產(chǎn)品價值報告思路：2010年經(jīng)濟形勢及樓市預(yù)判2010年豪宅市場狀況分析4Guidelines4營銷推廣策略2經(jīng)濟衰退形勢已成定勢亞洲經(jīng)濟體經(jīng)濟下滑趨勢歐洲經(jīng)濟GDP下滑趨勢金融風(fēng)暴：金融市場的紊亂背后隱藏更大的黑洞——資產(chǎn)泡沫破碎，經(jīng)濟下滑周期的到來。即資產(chǎn)貶值、失業(yè)率上升、經(jīng)濟活動趨冷數(shù)據(jù)監(jiān)測：對消費者信心指數(shù)、制造業(yè)庫存、人力市場指數(shù)等預(yù)先反映變化的“領(lǐng)先指數(shù)”的監(jiān)測明確反映出經(jīng)濟已進入下滑周期3衰退形勢下的中國經(jīng)濟前景此次金融危機對中國的影響主要作用于出口貿(mào)易，此次危機甚于98年：主要貿(mào)易伙伴美國98年GDP增長率為4.2%，而此次美國和歐盟已進入衰退中國GDP對出口依存度由98年的18%上升至現(xiàn)37%4未來兩年中國經(jīng)濟下滑程度據(jù)中金公司的統(tǒng)計測算，未來兩年中國GDP增長率下滑至：2009——8%2010——7.8%中國經(jīng)濟仍保持增長態(tài)勢，速度有所減緩，整體形勢并不像媒體炒作般悲觀計算方法：對影響GDP的要素進行統(tǒng)計對統(tǒng)計數(shù)據(jù)做線形回歸分析利用宏觀經(jīng)濟模型預(yù)測未來GDP5政府救市措施的效果評估四萬億救市計劃加快建設(shè)保障性安居工程。加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加快鐵路、公路和機場等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。加強生態(tài)環(huán)境建設(shè)。加快自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整。加快地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建各項工作。提高城鄉(xiāng)居民收入。在全國所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實施增值稅轉(zhuǎn)型改革，鼓勵企業(yè)技術(shù)改造，減輕企業(yè)負擔(dān)１２００億元。加大金融對經(jīng)濟增長的支持力度。限制效果的因素對外依賴度較大，短時間難以轉(zhuǎn)變福利保障細則遲遲未出，民眾持懷疑態(tài)度本次危機更為嚴重，民眾信心更為不足基礎(chǔ)建設(shè)投資的乘數(shù)效應(yīng)遠不如98年目前基礎(chǔ)設(shè)施較為飽和本輪國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入調(diào)整，商品房庫存過大雖有政府的巨額救市措施，市場反應(yīng)仍較為冷淡，經(jīng)濟前景依然充滿不確定性關(guān)鍵點：政府的救市措施未能從根本上解決內(nèi)需不足的問題社會保障制度仍停留在框架階段，無實施計劃和細則出臺基礎(chǔ)建設(shè)投資所能帶來的經(jīng)濟效應(yīng)不被看好6未來中國經(jīng)濟企穩(wěn)的預(yù)測對于企穩(wěn)時間的判斷，救市效果存在不確定性，需要分別演繹：政府救市措施積極調(diào)整，在社會保障制度建設(shè)、提高收入方面卓有成效，內(nèi)需刺激效果良好刺激內(nèi)需措施不當(dāng)經(jīng)驗判斷：周期經(jīng)驗、領(lǐng)先指數(shù)周期經(jīng)驗：下降周期通常持續(xù)3年以上動態(tài)指標(biāo)——領(lǐng)先指數(shù)水泥產(chǎn)量汽車產(chǎn)量和發(fā)電量新房許可數(shù)就業(yè)市場指數(shù)（這些指標(biāo)在不同的經(jīng)濟周期里領(lǐng)先經(jīng)濟復(fù)蘇3-6個月）*該標(biāo)準(zhǔn)為高盛、中金對后市研判的重要檢驗點7樂觀與保守預(yù)判：2010年進入復(fù)蘇周期對于企穩(wěn)時間的判斷，救市效果存在不確定性，需要分別假設(shè)兩種情況：政府救市措施積極調(diào)整，在社會保障制度建設(shè)、提高收入方面卓有成效，內(nèi)需刺激效果良好刺激內(nèi)需措施不當(dāng)措施得當(dāng)（樂觀）關(guān)于收入提高和社會保障的措施明確可行，民眾對未來的預(yù)期明朗，內(nèi)需得以釋放，經(jīng)濟活動趨于頻繁，將于2010年前回暖，中國經(jīng)濟將先于其他地區(qū)復(fù)蘇優(yōu)勢因素：能源、資源價格急劇下跌前期緊縮調(diào)控帶來的充足可調(diào)整空間相對其他地區(qū)較好的經(jīng)濟基本面措施不當(dāng)（保守）刺激內(nèi)需不力，出口和投資疲軟。民眾對未來經(jīng)濟信心不足，需待美國經(jīng)濟復(fù)蘇帶動經(jīng)濟回暖，且滯后于美國經(jīng)濟復(fù)蘇一年左右。（預(yù)計美國經(jīng)濟于09年下半年回暖，既中國經(jīng)濟預(yù)計于2010年下半年回暖）8深圳房地產(chǎn)市場未來走勢判斷供求嚴重失衡成交活躍，樓市小陽春量價齊升分歧點新一輪下跌房市底部成交量放開（09/08）宏觀經(jīng)濟是否明朗開發(fā)商資金壓力供求現(xiàn)——09/081.供求失衡2.房價收入比6-7：按08年深圳平均家庭月收入，合理價格約為10000元/㎡3.房市底部若經(jīng)濟趨于明朗，則于1萬元/㎡的合理價位上，成交量將放開若經(jīng)濟形勢仍不明朗，由于資金壓力，價格將繼續(xù)下跌，使得中低收入家庭有能力買房，則需求過旺，成交量放開存量過大需求釋放程度面積9預(yù)測：2010年進入緩慢回升的復(fù)蘇期09/08后中期供需概況(09/08~2010)求供供求趨于平衡需求釋放消化存量資金仍然緊張，供應(yīng)量減少周期經(jīng)驗&復(fù)蘇期心理土地成本低價格緩慢回升成交穩(wěn)定（2010）1.由于市場的不明朗和開發(fā)商資金問題，項目進度延緩，這將導(dǎo)致09年下半年的二級市場供應(yīng)減少；2.經(jīng)濟和樓市探底過程完成，需求量釋放，存量被逐步消化；3.周期經(jīng)驗&復(fù)蘇期心理普通炒家難以判斷準(zhǔn)確入市時機，復(fù)蘇期客戶以用家和專業(yè)投資人為主；根據(jù)樓市經(jīng)驗，進入復(fù)蘇期，樓價快速回升較難被用家接受；102010豪宅市場需求得以正常釋放回顧根據(jù)XX以往客戶摸底，購買200平米以上豪宅客戶絕大多數(shù)資產(chǎn)千萬，購買力并不是問題。對樓市甚至經(jīng)濟環(huán)境的走勢判斷是消費的最大障礙。豪宅客戶大都擁有多處房產(chǎn)，房產(chǎn)對于他們更多的是投資品甚至收藏品。缺乏剛性需求是豪宅銷售下滑趨勢強于普通住宅的主要原因經(jīng)濟及樓市預(yù)判2009年下半年經(jīng)濟形勢明朗，最遲于2010年年中經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇2010年深圳樓市進入緩慢回升的復(fù)蘇期豪宅市場預(yù)判豪宅市場復(fù)蘇：樓市與經(jīng)濟環(huán)境步入正軌，抑制障礙解除，豪宅客戶收入回升需求得以正常釋放。供需趨于平衡11二級月份2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月2008年7月2008年8月2008年9月2008年10月2008年11月2008年12月合計市場套數(shù)107345273452349133113141653供給與需求的巨大差距截止08年底，深圳200平米以上戶型市場存量約占整體存量的8%，約4000套08年深圳全市200平米以上戶型成交量為653套2008年豪宅存量：年成交量=6：108年全市200平米以上戶型成交統(tǒng)計二、2010年豪宅市場狀況預(yù)判12二級市場08年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計套數(shù)10734527345234913311314165307年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計套數(shù)25324011299121263796726222162136507年、08年二級市場200㎡以上產(chǎn)品年消化統(tǒng)計（含TH、高層類）根據(jù)07年、08年消化情況，結(jié)合該兩年市場走勢，預(yù)計09年-10年理想消化量在1000套左右豪宅市場消化速度分析月份08年1月08年2月08年3月08年4月08年5月08年6月08年7月08年8月08年9月08年10月08年11月08年12月合計套數(shù)181927302823262220352427299月份07年1月07年2月07年3月07年4月07年5月07年6月07年7月07年8月07年9月07年10月07年11月07年12月合計套數(shù)551546544559181310202414373深圳二級市場銷售統(tǒng)計深圳三級市場銷售統(tǒng)計1309年200㎡以上新房市場總供應(yīng)預(yù)計為2618套[TH供應(yīng)827套，高層供應(yīng)1791套(其中復(fù)式544套,平面1247套)]供應(yīng)片區(qū)后海灣

銀湖山/龍坂/觀瀾卓越維港北區(qū)230-380㎡北區(qū)60套TH圣莫麗斯3期397套,其中大平面285套,頂復(fù)17套皇庭港灣236㎡/四房16套；308-321㎡/TH13套

278㎡/頂復(fù)12套萊蒙水榭山220-360㎡TH/180余套中信紅樹灣11\12棟剩100套,13\15棟待推約400套金光華龍岸230-250㎡/TH90套紅樹西岸170-220㎡/36套12橡樹TH300套;面積段230-500浪琴半島花園二批251㎡/四房34套；251-371㎡/復(fù)式10套；550-645㎡/TH5套萬科棠越195㎡TH,套數(shù)剩余80十五峰238㎡/四房32套；232-387㎡/頂復(fù)23套星河丹堤330套，245-275㎡復(fù)式和平層星河丹堤200㎡以上大平面及復(fù)式330套；

城市中心三湘海尚220-250㎡/TH36套瓏園230-236㎡/四房199套；321-428㎡/頂平16套半島城邦二期240-500㎡五房115套純水岸四期220-350㎡/大平面32套+1套TH+復(fù)式130套鴻威海怡灣畔240㎡/頂復(fù)6套；272－291㎡/聯(lián)排30套華潤幸福里140-180㎡大平面532套+240㎡20套豪宅市場存量及新增供應(yīng)量09年再增存量約1600套！14存量巨大：2010年豪宅存量將達到5600套；區(qū)域集中：熱點區(qū)域集中于后海片區(qū)，龍華二線拓展區(qū)；項目競爭：羅湖區(qū)競爭項目為華潤幸福里，區(qū)內(nèi)競爭少，將與熱點區(qū)域（后海、龍華二線拓展區(qū)）進行客戶爭奪；市場機會：在經(jīng)濟復(fù)蘇期，豪宅將率先表現(xiàn)出強勁態(tài)勢。2010年下半年如果市場向好，項目可抓住市場起跑點，制造市場熱點效應(yīng)。項目競爭：與熱點區(qū)域爭奪客源1523Guidelines1Guidelines2Guidelines3中期市場走勢項目及客戶剖析1構(gòu)建產(chǎn)品價值報告思路：4Guidelines4營銷推廣策略16項目概況項目地理位置深圳市羅湖區(qū)文錦北路與田貝三路交匯處主要指標(biāo)

占地面積：42967.5㎡容積率：4.44計容積率面積：190749㎡（其中住宅：174998㎡，商業(yè)：6998㎡）覆蓋率：18.1%綠化率：48%總戶數(shù)；1782戶停車位：1060個地塊現(xiàn)狀

地塊已平整、開挖項目地塊洪湖公園兒童公園翠竹公園人民公園佳兆業(yè)田貝四路翠竹路田貝三路貝麗路田貝二路文錦路田貝一路東門北路地鐵3線17優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（O）威脅（T）片區(qū)優(yōu)勢：珠寶/建材/東門商貿(mào)產(chǎn)業(yè)旺盛；配套優(yōu)勢：教育/醫(yī)療/商業(yè)/休閑配套完善；交通優(yōu)勢：出行便利，迅速往返繁華商圈；產(chǎn)品優(yōu)勢：大戶型產(chǎn)品為片區(qū)稀缺產(chǎn)品類型；社區(qū)規(guī)模：20萬純粹大宅社區(qū)，區(qū)內(nèi)唯一；景觀優(yōu)勢：四大公園圍繞，高層景觀豐富；心理優(yōu)勢：本地客戶具有濃郁的羅湖情結(jié)；品牌優(yōu)勢：茂業(yè)品牌在羅湖形成良好口碑。區(qū)域發(fā)展前景：區(qū)域土地缺乏，高素質(zhì)項目入市較少，并隨著城市發(fā)展重心西移，羅湖居民西移已成趨勢；二手樓成交不活躍。片區(qū)價格瓶頸：豪宅價格較福田/南山等新興區(qū)域外低，本項目難以形成突破。周邊環(huán)境雜亂：工/商/住混雜，舊城區(qū)圍繞，非傳統(tǒng)意義豪宅區(qū)域；靠近主干道：臨路單位噪音較大；鄰近變電站：豪宅客戶心理威脅：輻射致癌、噪音污染、電力泄露形成跨步電壓等。區(qū)域市場：羅湖區(qū)07年供應(yīng)量16萬㎡，且呈遞減趨勢；羅湖舊改：黃貝嶺等舊城改造項目的啟動，將引發(fā)羅湖新一輪投資關(guān)注。未來規(guī)劃：政府投資2.3億元，對區(qū)域內(nèi)黃金珠寶產(chǎn)業(yè)集聚地進行環(huán)境改造，有利于進一步提高行業(yè)的影響力和創(chuàng)收能力。外部競爭：區(qū)域外豪宅項目對客戶的分流；市場預(yù)期：當(dāng)前房地產(chǎn)市場處于下滑期，年內(nèi)走勢尚未明朗，客戶觀望心態(tài)嚴重。SWOT分析18嘉多利花園田貝花園建材市場珠寶商場舊居住區(qū)片區(qū)印象：羅湖核心，工/商/住繁華街區(qū)19鏈接設(shè)：羅獨湖黃清金珠嘉寶街挑改造芹工程深圳旅的珠蛾寶占津全國核的70別%。改慮造片割區(qū)占椅深圳偷的70宏%，即述該片猾區(qū)占協(xié)了全佳國黃垂金珠飄寶產(chǎn)還量和跡產(chǎn)值勢的49溉%。年30腐0億元周的產(chǎn)荷能規(guī)舊模,以中叮國珠屠寶產(chǎn)憂業(yè)年瓜消費域遞增17％速模度保薯守推沿算，粥十年詢后將堆突破坊千億后元大歇關(guān)，盡相當(dāng)省于五北個華惕強北揭的交聽易總吸量。深圳菠市政澇府于闖文錦止北路幅以東年、田露貝四潤路以交北、榴翠竹阻路以致西和愿布心臂路以牧南占居地56香.7時3公頃次區(qū)域咽打造筒一個探集生皆產(chǎn)加離工、部展示飲交易嗚、設(shè)蠟計研世發(fā)、屢文化揮旅游裝為一齡體的治國際哀化珠舍寶產(chǎn)該業(yè)集垃聚基望地。由美渡國易瞞道環(huán)杜境規(guī)屋劃設(shè)演計有度限公妻司提留出的歸“水葉貝項嫂鏈”貿(mào)的設(shè)闊計主供題，鵲設(shè)計巧了九豈個節(jié)屯點，厲并利效用步擊行系風(fēng)統(tǒng)將絡(luò)其串蹈在一休起，鏈好似藍片區(qū)效內(nèi)一活條奪奮目的吃珍珠艱項鏈壩。黃販金步籠道節(jié)我點景費觀工深程已搖于20且06年12月竣搜工，夾水晶帥廣場釣、工漏藝廣香場節(jié)運點景很觀工夢程也淡在緊翼張施乘工。隨著駛改造現(xiàn)的深撲化，風(fēng)片區(qū)附環(huán)境夾將極影大改嬌觀，貍產(chǎn)業(yè)造集聚般效應(yīng)熄優(yōu)勢吹進一駱步顯風(fēng)現(xiàn)，雅將帶令動片堆區(qū)旅爽游、麗商貿(mào)難等產(chǎn)椒業(yè)發(fā)蔥展，父同時些促進倍周邊湊形象墊改善逮。20教育百、醫(yī)刻療、挨休閑駱配套本項勿目學(xué)校減：翠北抽小學(xué)巧、錦輛田小夫?qū)W深圳姐中學(xué)（初剩中部洞）翠園畫中學(xué)醉（初巴、高習(xí)中部蛋）醫(yī)院?。菏腥藵擅襻t(yī)冰院、碼康寧百醫(yī)院片區(qū)泥擁有乘深圳豎最優(yōu)律質(zhì)的至教育炮體系省一紛級學(xué)豆校新一馬佳商弱場、抄萬佳繼百貨猶、沃料爾瑪商場饑：片區(qū)急印象在：成熟厚區(qū)，千配套克齊全柿，生觀活便岔利休閑馳：洪歡湖公按園、咬翠竹草公園待、兒母童公獸園、嚼人民艘公園21世茂惕濱江替系列伏多擁帝有一遣線海蘋景、刑江景幸資源，如胸武漢鈴錦繡誰長江家、蕪牽湖世洲茂濱帝江花狐園等金域嫂藍灣花系列爺水景逐資源沿相對抬弱于泡世茂飛濱江構(gòu)系列；金酬域藍介灣系握列資洞源多裳為湖羽景、老河景堅，多顏為二公線景脫觀，自身屬性資源規(guī)模容積率資源吃強度領(lǐng)：整注體景阿觀資退源、留區(qū)位最資源骨偏弱佳兆業(yè)田貝四路翠竹路田貝三路貝麗路田貝二路文錦路田貝一路東門北路地鐵3線洪湖公園兒童陽公園翠竹公園人民公園田貝溪花園水貝建材市場水貝匹珠寶污商場舊居馬住區(qū)22產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型項目暫整體株規(guī)劃凱的每介棟都急盡量甩做到瘦南北跪朝向襖，半睬圍合書式格兇局保盞證了整體瘦景觀教的均哀好性、視野覆的無甜遮擋齊性、絕佳飼的私布密性。本項耗目是酬深圳含目前瓦規(guī)模寒最大憑、高堅度最左高的票純住蘋宅項量目。規(guī)劃悄排布齒：8棟超慶高層喊，樹睜立城衰市形氣象標(biāo)柿桿但超肅高層蹦的建節(jié)筑形路態(tài)在想深圳劉高端偵市場糊仍然斗有待緊培育叉。23超高釋層建蓋筑形登態(tài)，停賦予催項目確城市類標(biāo)簽樓價值咱，地胡處城贏市核到心，降超高遭層的湯建筑醒形態(tài)塊，注土定幸立福里傭?qū)⒊缮槲礊﹣沓瞧凼械牟滦碌伛g標(biāo)；深圳陶：幸本福里3棟禽49召層超米高層六本針目：閣森大購廈曼哈遞頓公側(cè)寓北京衰：百罩悅居每一導(dǎo)座城列市都屯有屬遮于自冶己的魔符號乘，德弘寒天下碎華府透，深緩圳未善來的陳城市金名片畜。8棟河48篩-5縫2層24產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型超高絹層比不例往向往占80缸%～90燒%以上導(dǎo)，如上海打、南咽京、靜福州臨、武童漢世血茂濱翻江系典列為10墨0%超高撒層住匯宅；超高究層比宰例僅哀占20友%～30且%，產(chǎn)抄品線圣豐富舅，包禁括高聲層、診多層背、別躁墅等廊產(chǎn)品騰。如金畏域藍雅灣系蜜列產(chǎn)品名比例馳：純疼超高引層，22驅(qū)4/紋49奔0㎡純大偶戶社紛區(qū)ACBHGFDE6棟48層2棟52層戶型面積㎡套數(shù)面稷配比大平面22454277.4%復(fù)式49210815.4%公寓46-49507.2%但是淹產(chǎn)品矮過度晴單一考又使畢得客排戶群征體更錯加窄宗眾。25上海鬼世茂邁濱江稿以三貫梯三姑戶、勁三梯附四戶羞為主律。深圳梯金域毅藍灣饅以四濁梯五轎戶為統(tǒng)主。產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型戶型蘭：全威部三險梯兩習(xí)戶，紡體現(xiàn)奮尊崇很價值三梯三戶、三梯四戶ABCCD2627世茂婚濱江逗系列藝：功能暖房景觀扇最大慰化，客亡廳、肌主臥諷、衛(wèi)劫生間猶落地繩玻璃花窗，領(lǐng)看一港線江驕景；舒適值度高，如番雙主半臥、怖生活懼區(qū)主尾仆分果離等金域籠藍灣很系列處：滿足怎基本舒適忘性需族求；有總?cè)霊舴一▓@退、挑撫高露趙臺等大面畜積贈滋送產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型工人總區(qū)生帽活蜜區(qū)贈送矩面積入戶剖花園贈送面積雙入領(lǐng)戶設(shè)芳計，維主次永分明宿，大尺貴寸客博廳及椒雙主次臥；27但0度三徒面景恥觀設(shè)鳴計，社多個盾空中其私家役大陽豪臺有入儉戶花戶園、技露臺晴等大術(shù)面積請贈送帆；戶型帶——愧滿足務(wù)景觀展最大敘化、您超高形舒適呀度，嫌超大辱贈送我面積大，體刪現(xiàn)超訂高性邪價比“超澤高層鼻全視縱野景臨觀，燥瞰自兇然況愈味，急觀錦腐繡城盡郭”2728澳大疑利亞瞇黃金左海岸Si勇er效ra丸G劇ra區(qū)nd邁阿拜密海饑岸線辭案例新加毅坡吉果寶灣……國外四案例國內(nèi)犁案例香港降凱旋杯門香港和貝沙禿灣深圳物萬科晶俊園深圳爺擎天筆華庭深圳缸港立稀豪園青島與東海儉路9號成都勝河畔纖新世姓界成都產(chǎn)華宇練金沙軋港灣杭州丙盛元狀慧谷杭州存東方件潤園寧波邁凌江木名庭重慶破?？头藉蕖咛m層系鳴列萬科善金域婚藍灣粒系列深圳店、珠疊海、仍天津喜、成機都、弱廈門橫、南換京、雕廣州柜、無角錫、里福州世茂并濱江半系列上海頁世茂搜濱江住花園哈爾臟濱世形茂濱召江新繭城南京哥世茂韻濱江抵新城武漢授世茂真錦繡員長江福州脹世茂貿(mào)外灘乓花園蕪湖耳世茂沒濱江瞎花園昆山犯世茂夸蝶湖厘灣……案例鑄借鑒謊的原垃則不節(jié)是要鏡尋找想一模捉一樣映案例親進行左模式董照抄草，而是急要挖捆掘這拌個案冤例產(chǎn)激生背碰后所角隱含完的條蓄件。高層撐住宅制客戶概認知杯分析2829超高蠟層客壤戶共瞇性世茂民濱江故系列萬科投金域?qū)λ{灣另系列成都薪、重量慶、豈杭州……深圳寧、上映?！?jīng)歷板豐富愿意傭嘗試脊新鮮敲事物能夠娘接受植創(chuàng)新經(jīng)濟百實力崗較強視野殖開闊焰，見例多識疑廣……大城昌市生殊活背鴉景市場芒客戶趣具備烈視野程開闊熱、能沙夠接處受較爸新鮮房誠事物逃的特謝質(zhì)29超高何層—找—客勻戶利哈益點獨棟、雙拼、聯(lián)排疊拼、洋房、多層小高層高層、超高層對高度的感知對空間的感知低中低中高有天有地，獨門獨院鄰里空間，親近院落空中感受，俯視園林開闊視野，遠眺景觀超高溉層客遭戶利助益點桌：尊播貴感明、視潤野超高四層建薄筑的板高度茶使其昂往往權(quán)成為陷受人墳關(guān)注植的地消標(biāo)性嘴、炫攪耀性雅建筑姜，能要給住縱戶帶擺來身店份上構(gòu)的優(yōu)提越感椅。這句也意也味著詢超高綁層建役筑在潑品質(zhì)刺、調(diào)勵性和僚客戶涌定位貝上難貞以擺基脫豪乒宅的艦路線超高孕層在伸居住下體驗漁上優(yōu)奔于普燙通住批宅的呆關(guān)鍵行區(qū)別談在于夢擁有么開闊麥的視尿野景觀永驅(qū)動豪宅睬定位地標(biāo)共性昭示戚性尊貴牛感30從客塘戶感垃知角被度：深超高銷層與亮高層現(xiàn)沒有姜大的完變化研，只膊是形端態(tài)上抗的差晶異獨棟機、雙圍拼、費聯(lián)排疊拼禁、洋搬房、鼻多層小高姑層高層凡、超秘高層對高略度的振感知對空夾間的顛感知低中低中高有天緣瑞有地壩，獨隱門獨脹院鄰里驚空間佛，親熔近院輔落空中勇感受覆，俯摧視園務(wù)林開闊宴視野戀，遠瘋眺景徑觀從客慘戶角責(zé)度，詠對高磨層與楊超高墳層的攜區(qū)別粘并不際敏感高度翠：能夠駕接受學(xué)20案多層疼的高特度也杜能夠練接受序40床層左狂右的航高度；在花地平驚線上薯仰視檢對2漆0與所40掛層感潤知差仍別不都大景觀命：同樣青對社網(wǎng)區(qū)園壤林感摔知不鑄強的石情況票下，賴超高僅層的遠眺宵景觀舒好于煌高層戶型界：高層痕與超男高層倚面臨窄的戶駛型問蓄題類戀似，空間害感覺鼓類似31價值認知規(guī)劃價值配套價值資源價值居住價值物業(yè)價值產(chǎn)品價值27年城市高速發(fā)展的土地資源枯竭羅湖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及城市設(shè)施的改進金融、商貿(mào)、黃金珠寶和文化創(chuàng)意成為區(qū)域四大支柱產(chǎn)業(yè)四大公園山水環(huán)繞緊鄰蔡屋圍、東門、人民南、田貝四大繁華商圈，擁有四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)生活、名校、醫(yī)療、休閑、娛樂配套非常完善，優(yōu)勢地位不可替代羅湖黃金地段罕見大社區(qū)物業(yè)超高層，標(biāo)桿性物業(yè)羅湖區(qū)極其稀缺的大平面、大宅產(chǎn)品大面積贈送純粹高端產(chǎn)品人民墊公園價值勸認知——具備姓打造禽成為劈燕標(biāo)桿僚豪宅凳的基黃礎(chǔ)32配套產(chǎn)品地段形象景觀怎資源發(fā)展字商品爹牌華潤騾幸福渠里百仕雷達五盤期卓越妻維港本項吩目產(chǎn)品基打造棵為項殘目的懲重要徹突破穗點項目朋未處享非傳本統(tǒng)豪釣宅區(qū)搖域，撓規(guī)劃殊利好惕無比工較優(yōu)鬧勢，企但對唐羅湖役客戶椅有著影優(yōu)秀利的便鑰利度相比鈔其他涉豪宅慮，項啊目配否套相廣當(dāng)齊腎全項目這形象頭的建咱立需素要產(chǎn)鵲品和瓦營銷南的有硬力支姓撐開發(fā)蜘商品機牌方取面，兄茂業(yè)健在深剪圳豪助宅領(lǐng)擔(dān)域缺皇乏影禍響力挖.但種在知桌名度景和形修象方砌面有近較強析影響乏力本項罷目位蹄于羅巾湖老柴城區(qū)貨，自感然景躲觀不講占優(yōu)技勢。中信直紅樹篩灣星河貢丹堤（同仍比項禮目）井競爭嫂力分松析33而縱疏觀深芹圳五右大豪汁宅片鍵區(qū)：紅樹泛林、戒華僑價城、酷香蜜候湖、像深圳芹灣與育東部蕩沿海主，沒強有一連個能朋夠擺削脫對精自然掛資源某的依珍附！這樣專一種扛豪宅具格局貨與國域際化回背景株下的侄深圳蘋樓市酒是很翼不對們稱的挎！34深圳夫的富返人其椅實永各遠是在在拼藍搏的黎狀態(tài)桶中，管依托超城市騙新經(jīng)纖濟起渣家的主財富抓階層鳴尤其禽如此穗，無卸論他衛(wèi)們是柴生于儲深圳堵，還莫是來失自上醋海和籌北京炎，或勤者東沸京、展悉尼往、倫普敦、肅紐約杏、西觸雅圖津，他先們不耐僅是木現(xiàn)代尚科技典文明呆中成唐長的川新一咸代，具而且嚷本質(zhì)倦就是笑“城雙市動突物”磁，離薄開城妥市的羽繁華桃，他約們不嘆僅不齊能工餐作，怠更不慌能生跡活?，F(xiàn)在哪來看巷，他蹤蝶們無遼法想干象沒費有酒場店服法務(wù)、綿夜生襲活酒鉆吧、晚俱樂膝部和王名品蜻店應(yīng)勇該如熱何生姿活。未來潔來看揮，更疏無法量想象啟每天釀的專獎業(yè)護艘理、辨隨時鴉的心她理醫(yī)團生以危及終蘋于有影一天司徹底筒厭倦臟汽車甜后應(yīng)汁該有探怎樣廈更精疼彩的脫享受散。沒有趟人能婦夠?qū)⒎矠槿咔蛏滩?wù)服鉗務(wù)的企整個膠城市斧的奢申華配鳴套搬哀回家際，那歲么，格唯一開的選湊擇就嫂是將董家搬座到城欺市中雞來！——統(tǒng)這就致是城扯市豪屋宅崛陶起的喂真正濾原因埋。思考蛋：城蹦市豪崗宅的解需求35價值認知規(guī)劃價值配套價值資源價值居住價值物業(yè)價值產(chǎn)品價值27年城市高速發(fā)展的土地資源枯竭羅湖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及城市設(shè)施的改進金融、商貿(mào)、黃金珠寶和文化創(chuàng)意成為區(qū)域四大支柱產(chǎn)業(yè)四大公園山水環(huán)繞緊鄰蔡屋圍、東門、人民南、田貝四大繁華商圈，擁有四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)生活、名校、醫(yī)療、休閑、娛樂配套非常完善，優(yōu)勢地位不可替代羅湖黃金地段罕見大社區(qū)物業(yè)超高層，標(biāo)桿性物業(yè)羅湖區(qū)極其稀缺的大平面、大宅產(chǎn)品大面積贈送純粹高端產(chǎn)品人民筑公園價值偏認知豬：具政備打芒造成心為標(biāo)番桿豪砍宅的惰基礎(chǔ)36定位功能定位檔次定位城市價值功能現(xiàn)定位：世嚼茂濱務(wù)江系徑列定位怠為住腔宅、貞商業(yè)傍、辦勸公、淘酒店訴、教擱育、徹娛樂歐等綜墻合體，金葬域藍狂灣系棒列以純食住宅炮為主，少矮量附爭有商調(diào)業(yè)；檔次追定位，世標(biāo)茂濱善江系柔列定雜位為全國啊或城哨市頂辦級，金康域藍汪灣系敘列為中高惰檔；城市皆價值，世茂奶濱江承系列多位抬于城扁市政腸務(wù)新鞋區(qū)，蠶主動鄭承擔(dān)“城市剝運營遺商”角色，綜晌合體梯運營馬考慮莖被開甜發(fā)區(qū)昌域?qū)υ枵麄€紫城市奶所產(chǎn)夠生的穴經(jīng)濟僻效益銷；金域淚藍灣傷系列主要繳體現(xiàn)秧在精淺細化敵及產(chǎn)賺品創(chuàng)旬新。項目球定位轉(zhuǎn)：城棵市豪虧宅第副一居賭所功能耍定位：以純造住宅蒼為主物，附報有少杰量商酬業(yè),以打辣造城市責(zé)豪宅眨第一吊居所為目奇標(biāo)；檔次虧定位們：城市嗽稀缺錢土地唇資源卡，超壺高層怖的高狹建筑幫成本羊，純笑大戶墳，確院定了須項目匪為城羞市頂崗級豪拔宅范清疇；城市灰價值昂：規(guī)模豎龐大奮的超初高層魚建筑眉是城你市現(xiàn)獻代化泛的標(biāo)瞎志，題本項掃目需欠要主開動承爪擔(dān)“僅城市副運營輸商”脅的角浩色，真同時裝亦要削在精照細化京營銷足及產(chǎn)繳品創(chuàng)盞新上澇下足衣功夫或。37項目紫客戶錄剖析它：羅湖芝典型禁項目單客戶代參考羅湖距不同攀客戶訊階層銜置業(yè)厘價值封點分倚析羅湖垃典型曬客戶訴深度汗訪談關(guān)于椅羅湖討高端糧客戶溝群感澆性描意述羅湖廢高端錯目標(biāo)復(fù)客戶鋒共性與本輩項目雀契合引的客墾戶群粉體客戶炒定位蟻：城另市階丹層·財富晨董事38一期唱豪宅吹概念籃。一抓期歐朗美風(fēng)蠟格園凱林賣下點二期劑變成蘭提倡專溫馨員家庭腦住宅銀概念織。小沙區(qū)內(nèi)超人工刻湖景藥觀。三期創(chuàng)運動摟概念饞，10只0平米哨以下悔小戶需型，渣年輕潮客戶帝群主幫導(dǎo)。四期川是一藏、二終、三系期的跟完美藝結(jié)合竹和升滿華版死就是番百仕尤達東拴郡，40痰-4劃00㎡都有時。五期創(chuàng)引入陣“拉確闊”昏生活嗽方式綢，87允-1飲90平米汽戶型溫，目落前18嶼0-拘19輝0平米礎(chǔ)熱銷五期乖均價蟻：23雹00阻0元/平米百仕稅達已拌經(jīng)成手為羅沒湖住止宅發(fā)鍋展的采傳承鳥代表從單薦純的跨高端撐產(chǎn)品腿訴求吳，轉(zhuǎn)棕向生翻活方棗式的瞎訴求客戶緒心理眠特征裹集中格體現(xiàn)扒在羅澤湖情刮節(jié)五期蔬聚集運了羅起湖高飽端私傾企業(yè)椅主、避公務(wù)采員、租周邊借村民查及一危二三租期換展房客猶等百仕潑達花晚園羅湖艇典型祝個盤車客戶重參考39總占掏地面構(gòu)積：11萬平鋼方米;總建軟筑面擺積：33萬平奸方米容積吊率：2.巡壽12總棟耗數(shù)：叉住宅21棟；11載-2俘6層不絹等綠化順率：67漢.5揪%總戶脈數(shù)：16速07售價20同00俊0元/平米占，已楊售罄尼。羅湖陣最新武高端賽住宅交代表社區(qū)示規(guī)模聯(lián)、稀璃缺景非觀資見源是凍主要錯賣點羅湖纏客戶鐘占60約%比例手，多予為自氣住居失家客缸戶；概投資川客戶扎占比簡例小跪，僅誦占10派%南山腦鹽田介及關(guān)思外客鍵戶少脾，香挑港及而外籍歪人士具僅占浪不到6%東方廳尊峪40客戶關(guān)注點吸引置業(yè)價值點對本區(qū)域排斥點老羅湖配套面積戶型價格地段及環(huán)境園林現(xiàn)場展示發(fā)展商品牌物業(yè)管理朝向、交通、風(fēng)水、安全性羅湖情結(jié)配套便利尊貴感規(guī)劃特色自然資源物業(yè)管理戶型設(shè)計規(guī)劃落后、密度大周邊物業(yè)檔次低，高端氛圍不足醫(yī)院風(fēng)水噪音安全性改造不確定性羅湖二代靠近父母、親友教育完善高端純粹性距離上班近戶型設(shè)計周邊配套檔次低不屬于置業(yè)熱點政府改造力度不大新進者教育資源配套齊全便利性社區(qū)規(guī)劃梯戶、戶型設(shè)計......地段潛力周邊環(huán)境雜亂周邊配套檔次低羅湖濤情節(jié)蜂所產(chǎn)夫生的丈區(qū)域絮居住祝慣性底在很渣大程冊度上顛降低手了對頁于配繁套、命區(qū)域遣形象浩的敏青感度棚；羅湖換情節(jié)峽更是性維系公持久鞠性購粗買力隨的重凝要情賠感要玩素羅湖案不同繩客戶弄層級蝴置業(yè)掘價值字點分歸析41吳生：38歲、景貝南社區(qū)生活20年，深大畢業(yè)行業(yè)：證券公司副總目前居?。褐新脟H公館，面積約190平米描述：八幾年父母在羅湖開小雜貨店，認為羅湖規(guī)劃太差，自己在福田上班，所以離開了羅湖，但非常孝順父母，分別為父母、弟弟和兩個妹妹在羅湖買了商品房。關(guān)注點排序：片區(qū)價值、物業(yè)檔次、純粹性、尊貴感、配套、品牌、物管語錄：雖然離開了羅湖，但還是覺得羅湖比較方便，每周或者每兩周都會回羅湖看父母，父母與小妹妹、妹夫住在一起，房子也比較舊了，也小了，一直想換一套大點的200平米左右，看了陽光綠地覺得不錯，但低層單位已賣完，面積也太小才128平米，老人和妹妹住太小，太高了也不太習(xí)慣。李生稈：6趙6歲塵，客晝家人羨，三孩代行業(yè)冷：從事曠建材俯生意兵，目隱前基沿本交繩給兩累個兒鈔子大盈理置業(yè)代狀況岡：東門痕天下?lián)弦淮伟仔再彵?斬7套笨住宅質(zhì)作為序投資描述俯：典型悶老羅玩湖，河改革鑄開放臉初期播來到零深圳主，在戀羅湖景賺到支第一遠桶金根，在附羅湖唯成家趨，買槽第一思套房功（海券麗花醒園）捐，兒分子生挎在羅源湖，懶孫子常輩也腳有不佛少生淹在羅泛湖，谷喜愛掌功夫沙茶。關(guān)注陸點排傘序：和子諸女家雕的距糞離，鏟是否景有升解值空低間、丟是否螺臨近藥公園榴、居略住人村員素獄質(zhì)語錄合：最喜陸歡周余末三丙代人悄一起煩去翠吳都酒據(jù)樓或險者竹黑園賓會館喝渡茶，煎喜歡熟喧鬧桌的氣衡氛，濕看著犯子女嗽成長零、成籍才，臣心里賓滿足錫；在適羅湖視搬了炭幾次惜，每育次都話會碰績到老版鄰居脈、老釀熟人宰，要疑是到豎了別觸的地劃方可職能沒幣有這改種機援會。羅湖養(yǎng)典型屋客戶廣深度病訪談?wù)矗?2鄭生：40多歲，潮州人家庭：一家四口，二個兒子行業(yè)：作制服發(fā)家，現(xiàn)有兩家服裝加工廠置業(yè)：中信星光名庭生活方式：現(xiàn)在工廠不需要費力氣打理了，拼搏多年后開始追求生活享受，周末和家人去喝茶，想搬到環(huán)境好的地方，更關(guān)注孩子的教育；留在羅湖的原因：現(xiàn)住在羅湖，看好香蜜湖的環(huán)境，本想搬過去住的，但孩子還在上初中（深圳中學(xué)，省重點學(xué)校），現(xiàn)階段孩子的教育很重要，而香蜜湖的學(xué)區(qū)一般，因此還是選擇留在羅湖。吳生辟：4蓄0多佩歲，屆潮州爹人家庭法：一塊家五榜口，耽一個蓬女兒嗽二個抱兒子行業(yè)戰(zhàn)：服同裝廠徐老板置業(yè)餅：鴻儉翔御阻景東并園生活滲方式煮：身帶邊的駐朋友醫(yī)大都糾是潮歐州人蓬，平滅常跟瞧朋友命打打度麻將愈，經(jīng)卻常和分朋友擁喝茶天聊天押。以績前住邁在園犁嶺新拖村，禮比較籠注重枕小孩五的教啟育問似題；購買冊本項飛目的絞原因昌：看襪重御棒景東旬園的片園林爬，習(xí)決慣羅飽湖的引生活惜，覺壟得社倉區(qū)形抹象較上高檔凈，比踏較有杜面子顧，同葬時旁漁邊就計是紅城嶺小犁學(xué)，鋪方便禍小孩功讀書結(jié)。羅湖握典型傘客戶布深度診訪談供：43承載納20危年的系黃金估歲月烤之地羅湖晚凝固喝了時帥間，油浸潤享著歲伶月的去芳澤臺，展攪示著潔深圳心的演吃進，緒對深熊圳發(fā)稱展做棗出的不媽朽貢順獻經(jīng)異過2據(jù)0年畫的輝墊煌，役羅湖屋又有撥了一包個別駛名—毛—”工老“柳羅湖腸。它承驕載并所將早鋼期深靠圳人蜓所酷照愛、西鐘情爆并執(zhí)烈著一蹤蝶生的歐夢想——富有揭、出猜人頭地、踩奮斗侍、率首性、終勇往井直前——像濃堅烈可斧口而列又余容味悠同長的萬功夫律茶與晝烈酒調(diào)和沫在一菠起，芒燃起匠血液鑼中的騙激情辱，經(jīng)申歷了再長達20年的乞金黃借歲月怖。傳承粗，一堆個時估代傳王奇與敘另一府個時下代的園序幕冰就此悲開啟曾經(jīng)辟為事庫業(yè)打貸拼，誼他們金進入仆老年跌，開安始頤綁養(yǎng)天氧年，敢生意與、財偵富交醫(yī)由后其輩發(fā)揚督光大裕續(xù)寫保財富漸的傳芝奇和堵勇往去直前畢的氣球度與朽智慧從階毅層的筑符號谷到街竟邊店府里的煉一碗腥炒米杠粉宗族惜、財潤富、狂榮耀符伴隨干，兒虹孫滿笑堂，詳五子悄登科崇，名玩車、下名表賊代表插他們的身蝕份與夢地位登，同銅樣—邀—早茶訪、熟諸識小奶店里叛的一核碗炒跌米粉滅或是腳韭菜豬高紅，授在熟脈悉的注林蔭渣大道巧中散葬步，板在不夸經(jīng)意鮮中回董憶生野活的托似水流圣年，班也能押讓他逼們感鄙受到項成功遼之后治的滿估足與辜愜意田。關(guān)于降羅湖是高端松客戶野群感暖性描燭述44居住援為主極要用督途，坊其購浪房半洗徑范辛圍小睛，熟珠悉的柿工作雕/居揪住區(qū)滲域附產(chǎn)近做事捉低調(diào)或，為咐人內(nèi)剩斂，損但要鐮面子脅，要吸求居攪所能研體現(xiàn)侮高其鼻身份悶及財看富地燭位具有惑一定熊的財加富基旱礎(chǔ)，窯財富評觀成弄熟事業(yè)隱已有朋成就到，但枕事業(yè)慈仍需山繼續(xù)酸發(fā)展?jié)?，關(guān)動注社遇會認閱可度從事昆傳統(tǒng)臺產(chǎn)業(yè)虎居多旺，但填接觸法面廣暴，多驅(qū)次出肥過國湖外（巖或有袍外籍枝），秧對于懲社會朋及經(jīng)呼濟發(fā)鬧展有找敏銳旬的嗅盒覺。家庭喉人口鼠較多韻，注未重家揉庭生么活，宣關(guān)注陣下一得代教璃育羅湖運高端告目標(biāo)腥客戶纏共性客戶秘地域倚性強敵；與羅肉湖有器緊密餃關(guān)聯(lián)泛羅塑湖，驕?zhǔn)煜げ爝@個賀區(qū)域院，依驚托這惹個區(qū)溪域而秤生，松喜歡紛群居狐的城探市豪刻宅客啦戶群45與本項項目親契合沾的客濱戶群投體22訓(xùn)4辜㎡平縱面大調(diào)宅：5房+三廳+工人服房總額50要0~非60露0萬49句0㎡復(fù)式顆大宅可：5房以在上（肺可改墳造空射間很雷大）總額13研00萬財富梁積累剪期長陽，10年左擺右/以上家中腔人口掀多，3個子辨女以劃上，紹學(xué)齡柔期，番需要赤房間美數(shù)量糕多；要求舊小區(qū)奶環(huán)境剪、安略全性勸、檔廉次感膽、對在教育塔條件歪要求讓高；復(fù)式康單位識（兩代案享受慢型/三代貓同堂），阿需要射獨立伸的私顆人空侍間；物業(yè)芒定位徒高檔張，與脫財富抵地位擠匹配察；臨近拍生意/交際違場地工，需醬要一旗個同虹等層駕次生理意伙闊伴的掩交際瞇圈。目標(biāo)續(xù)客戶鴉：自犬用、漠二次遷/多找次置固業(yè)者購買廣目的融：為追了孩缺子，井為了菊面子蘆，為烏了圈弊子！46布吉涉農(nóng)批哭市場杰90館0商較行水貝婚珠寶牲加工銳/交旺易1浮50翠0家印刷沉廠/冬制造訴業(yè)田貝裕建材吩家裝排商7廚00旺家本地是村民東門覆上萬姜鋪頭散，估胸計業(yè)角主約睡30巴00宣名筍崗蘋建材脫/家也裝/字家私物商汽車極交易少/修論理商文具寨/玩蟲具批仇發(fā)商虜?shù)裙?兼00緒家左除右核心晃客戶甚群體重點郵客戶灣群體可搶廈占客危戶群擊體客戶戲區(qū)域字/行紡業(yè)鎖孕定羅湖增客戶蹤蝶住所例選擇煉有較倆嚴格騎的區(qū)辨域限斷制：匹洪湖詳為界戰(zhàn)，寶腳安路時為界過，福擠田為昂界47從事析行業(yè)：以潮汕炭地區(qū)花企業(yè)腔主、膏個體表戶，才從事墾行業(yè)射為貿(mào)徒易、糟加工椅制造體業(yè)、刺自營士街鋪疲的個嶄體老腦板為軌主包；羅湖蘿區(qū)居屠住的夾資深勤公務(wù)柄員群毯體為水附；他們脂是傳蝴統(tǒng)行譜業(yè)經(jīng)激營者索，經(jīng)招過多計年打?qū)⑵?，賽目前件已略倆有成拴就，曲事業(yè)禁已不書是他碑們生地活的泛全部軍，開證始追公求愛晝家人攜、愛當(dāng)生活員的能暮力浮，購全買能豪力很鬼強，天比較碑穩(wěn)重室，處言事果胞斷、漠內(nèi)斂急；生活頁方式期已開偵始低乓調(diào)，授追求寒博覽參天下晶的大圈氣度甩；縱葬是聽針慣掌秩聲，義還是則喜歡疤細數(shù)舞家里差的陽狼光；具有多次植置業(yè)卸經(jīng)歷從及購職買豪頃宅經(jīng)絕歷；對投喚資具咽有敏孕銳的喉眼光嚴，看惕中宏艱觀經(jīng)微濟對襖于整紡體區(qū)芽域的陡價值造帶動顯作用沈（看到乞土地膀增值籌保值而非捐短期欠投資宅回報膜率）鋪。購買際目的：與家候人共鑄同居設(shè)住兼指長期缸投資非，距躁離自功己的先生活和圈子怨較近客戶抗定位滑：城逝市階里層·財富燒董事4823Gu獵id典el胳in府es錘1Gu酸id材el妖in問es挺2Gu睡id想el罪in惜es快3中期興市場股走勢項目靠及客辱戶剖夫析1構(gòu)建擠產(chǎn)品怖價值報告呀思路沸：4Gu拿id合el塊in劇es結(jié)4營銷勁推廣邪策略49項目殖反思制：整個輔項目攀面臨血的核唱心問鋸題外界爆形勢澆壓力：經(jīng)濟麗形式晨的不雁明朗乎，房界地產(chǎn)土市場直萎靡沿存量期增加萬，尤努其是膊高端覺市場臺競爭樸加劇或；自身哥產(chǎn)品謊線的廁競爭黎：產(chǎn)品筆單一塌，套些數(shù)多刊，面似積大亡，導(dǎo)謝致總輔價高工企，許導(dǎo)致衡客戶彈群體液變得款更加淺窄眾勉高端歉；稀缺艷資源釣缺乏纖：高端耽豪宅酬所占勞用的棗稀缺詞資源憲缺乏亂，高譯端價排值點日難以冷支撐駐；超高冷層產(chǎn)錦品接證受度爹不高舞：超高直層產(chǎn)漲品（蓬主要溜指30層以青上部輝分）卷目前武還不弊為市規(guī)場廣盈泛接污受，遙尤其幻玉是高浙端市乘場；社區(qū)胞內(nèi)變倘電站杰的影睛響：嚴重備影響鞠社區(qū)阿的舒掘適度播、安狂全性崖、品虧質(zhì)感猜；戶型面積㎡套數(shù)面稷配比大平面22454277.4%復(fù)式49210815.4%公寓46-49507.2%50Ac大ti蚊on捏3：客戶卵:需柿求的冊有效憑把握拍，擴伴大客蒜戶層殘或精掃確制腿導(dǎo)Action1：產(chǎn)品:包括規(guī)劃/建筑/園林、附加值、服務(wù)等在產(chǎn)品硬件設(shè)計已較為出色的前提下，完善、增加專屬于業(yè)主或客戶的各項附加權(quán)益及服務(wù)內(nèi)容；Action2：營銷:包括形象樹立、概念營造、推廣力度、價格體系、口碑建立、影響力建立、現(xiàn)場展示及銷售方式等本項目營銷的關(guān)鍵是建立起有震撼力的突出賣點的市場形象，制造有影響力的概念或話題，并配合以高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)場展示、有效的推廣媒體、利于口碑傳播和制造話題的活動。此外，還需針對政策的影響進行創(chuàng)新的營銷手段；由于矩高端帳客戶泰相對叨有限負，所能以應(yīng)文建立圾有效爐的客養(yǎng)戶渠選道，腦對客內(nèi)戶進凳行精腎心的晴管理羨和維瓜護。建立磁價值湯的手巷段，缸策略草形成策略下總綱依：強化便并擴截大項咐目唯毀一性艱：依托置及挖進掘強絮勢資甜源，脅開展報一系油列主湯題活勸動,贊樹立邪地標(biāo)散性頂尾級都抽市超需高層紫住宅棋形象醬,提膚升項緞目品冰質(zhì).提前重鎖定格客戶掙：以客逼戶為歌中心旋，讓苗客戶績眼見草為識帆的體張現(xiàn)產(chǎn)舊品與霉服務(wù)超品質(zhì)泡、創(chuàng)靈造差材異化奧的營取銷體謎驗5122缸4劫㎡平蛋面大伴宅：5房+三廳+工人蜘房總額50尖0~咸60扯0萬49粒0㎡復(fù)式拒大宅繼：5房以暑上（批可改辮造空堡間很莖大）總額13業(yè)00萬財富躲積累碎期長命，10年左莊右/以上家中時人口破多，3個子播女以澇上，適學(xué)齡輸期，蔽需要布房間韻數(shù)量睬多；要求介小區(qū)竹環(huán)境嫌、安規(guī)全性訓(xùn)、檔組次感宰、對便教育講條件身要求玩高；復(fù)式吊單位依（兩代薄享受狠型/三代正同堂），拜需要頃獨立餡的私螞人空全間；物業(yè)萌定位值高檔得，與過財富遙地位鋪匹配斃；臨近姥生意/交際慰場地堪，需均要一寒個同陵等層鹽次生典意伙鼓伴的姥交際推圈。目標(biāo)庫客戶廳：自促用、殖二次課/多啟次置笛業(yè)者購買煩目的絡(luò)：為慶了孩魚子，慮為了絕面子晚，為蹤蝶了圈屈子！產(chǎn)品腎價值愚建立惱前提吼：52參考昂：丹痛堤2播00摔㎡以姓上客究戶認即同點繪VS國排斥叼點認同禍星河秘公司畏品牌蕉，認籠可丹里堤作帥為身濫份象責(zé)征的標(biāo)簽作用強烈陶認同逐小區(qū)稀缺自然景觀及成熟氧大社裹區(qū)氛圍離福錯田中陷心區(qū)父較近，對震于福偵田客盈戶來警說，傲工作乳居住薄較為繡方便看中復(fù)式鋪產(chǎn)品胡特性（奴高贈書送率漿、中帆空設(shè)聞計）認可槳點排遞序為易：湖場山資輕源＞村區(qū)位堂＞戶杠型＞狂價格車等生活泰及教逐育配套眾待成榴熟，難頑以滿候足高膚端客股戶生五活需譽要入住唐業(yè)主網(wǎng)太少半，小區(qū)勁沒有乓人氣看房們客戶誦與業(yè)約主均扭可進增入小殖區(qū)，拘客戶聾對小區(qū)覺安防方面黎比較粒擔(dān)心小區(qū)編已入塊伙，戶但現(xiàn)廳有物飛業(yè)管扁理讓洲部分澡業(yè)主對入旋伙后礦的物亂業(yè)缺謎乏信薪心53豪宅鋤產(chǎn)品肺的打拜造取直決于爪豪宅寒客戶奴的價罪值取蛛向產(chǎn)品膨型豪千宅體裕系環(huán)境尊榮健康服務(wù)安全私享傅或感巾受或密風(fēng)水身份婦/體寧現(xiàn)自按我價勤值基本儲生理箱需求詮釋熔高尚泉生活島/人文性化人生歉基本誰需要價值愚取向建筑餃品質(zhì)潮/豪匆華入純口/會所察/大走堂/掀車庫鉤等飲食童/健獎身名牌損物管幣/會大所配協(xié)套安防賊/智濃能化烘管理產(chǎn)品本打造園林帖/小紙品教育小孩文教育優(yōu)質(zhì)招幼兒換園/役學(xué)校城市但豪宅譽第一愛居所咐需求疼體系54項目名稱發(fā)展商項目位置項目優(yōu)劣勢包裝手法凱旋門新鴻基地產(chǎn)佐敦區(qū)新填海區(qū)優(yōu)勢：海港景色劣勢：超高層住宅，非傳統(tǒng)豪宅區(qū)打造全港獨有500尺高空的10萬尺摩天會所(skyclub)打造超豪華22尺高大堂打造30萬/平米的天價樓王花費2億在中環(huán)寫字樓打造樣板房，未簽約不給參觀現(xiàn)樓爵悅庭新鴻基地產(chǎn)新界荃灣楊屋道劣勢：鄰近工廠區(qū)以其8萬5仟平方尺、24小時的“六星級豪華主客會所”為主要賣點，同時贈送價值港幣100萬的機場購物禮券。藍澄灣和記黃埔青衣劣勢：毗鄰葵涌九號貨柜碼頭打造長達200米、號稱全港最長之會所泳池為“絕世好橋”皇府山新鴻基地產(chǎn)上水劣勢：距離中環(huán)距離1小時車程打造“豪華貴族”的概念，推出“禮儀培訓(xùn)班”，物業(yè)管理為住客提供“點到點”中港跨境房車接送服務(wù)香港間非傳沫統(tǒng)豪茶宅區(qū)街的營驅(qū)銷手霸法借吉鑒產(chǎn)品形象提升客戶形象提升55本項睡目產(chǎn)館品打沙造策塌略1、頂級產(chǎn)品朵與服健務(wù)，成就客戶落想象2、部分釘細節(jié)仰做到震撼阻效果，成摟為話題3、做到“奢灑”的同煤時，職突顯“唯武一性誤”5萬脈元/這平的泄產(chǎn)品慰，2吵.5眉萬元芳/平完以上坡的價撥格!客戶蜻感覺盾：56客戶羞購買切物業(yè)往的目闊的是柔為了銹追求級身份漲的象征與階帳層的符號客戶靠所希曬望的宇是提中升身桃份象廟征的標(biāo)桿殊物業(yè)獨一接無二泉、與管物超粗所值亭是客母戶最為為關(guān)甲心的拆價值頂級軌產(chǎn)品愧購買今必須慰與心最理價參值相駐符合只有醒這樣尤，才炊能真蓋正契嫩合頂門級消丟費者滿的需旨求，購最終蜘實現(xiàn)暮頂級旱產(chǎn)品凍的價含格和檔價值姓。57震撼蔑亮點舅產(chǎn)品省打造SK俱Y級CL招UB頂級們私人螺會所香港余豪宅監(jiān)管家透服務(wù)+樓宇曠私家束保險秩箱星級點酒店艇式公雁共空蠟間打貞造貴族嫩式雙避語幼津兒教低育+深圳度頂尖變小學(xué)胡名校頂級/私家書式餐同飲商柏業(yè)配媽套身份蔑感/總標(biāo)簽統(tǒng)式產(chǎn)構(gòu)品價范值58專設(shè)贊豪華膊私享撿會所踩，不低僅僅誘是用葛來炫刑耀的嫌身份尖，更獵是純泄粹優(yōu)閘雅閑束適的增品位勞，諸私家勤黃金鴉社交卷圈征象身份提供藍sp輸a、窗桌球它、棋恒牌、火健身指房、路室內(nèi)練恒溫炊泳池耍等業(yè)懶主使闖用率驗較高置的經(jīng)食營項劈燕目提供海紅酒蝴、雪拘茄等蒙收藏蕉品的盡收藏丑顧問忙，并瀉可以棚為客秒戶提派供相晨關(guān)的伴預(yù)定油服務(wù)嫩。奢華蛛會所存：品福質(zhì)的槍體現(xiàn)菌，身暗份的醬象征品質(zhì)倆打造59體現(xiàn)禿身份天感：此頂級禍會所參考捷案例樣：凱枯旋門摩天女會所役建于筑凱旋映門廊涉頂之冰上，矮是名吊副其疲實的經(jīng)高空白（1鍛52饅米）輸豪華唯住客朗會所查。60項目夸建議付：頂刻級空團中私希人會靠所必備裳配置剪：SP傅A(chǔ)、擱桌球悼、棋蜻牌室刻、健憂身房逢、室扁內(nèi)恒迎溫泳窄等常忽規(guī)配嶼置位置雹建議拆：集中趁會所：D棟第48緞-5鹽2層共5層頂確級會者所關(guān)鍵揀詞：深圳仿最高慰的會涉所深圳補層數(shù)覽最多鉗的會至所深圳爹首個通引進襲私人障俱樂狗部的鄭會所擁有卡深圳紛最豪險華泳份池的廈會所個性決配置貓：美國屋會/長安妙俱樂迫部經(jīng)宇營管是理深圳舟最豪訴華的顫泳池私家儉影院SK鐘YC魂LU遇B深圳棒唯一61豪華次私家遙影院美國大會或朽長安季俱樂房誠部管調(diào)理南京世茂濱江新城——多種功能大型主題會所，由美國會管理豪華私家影院豪華擦恒溫謎泳池豪華珍恒溫淘泳池健身轎房、暈私人告健康擦顧問雪茄撈、紅與酒屋頂級誰會所逝配置豪華恒溫泳池健身房/私人健康顧問62香港凈豪宅肥私屬氏管家逐啟勝引入識國外捏、或案香港窯知名圣的物肅業(yè)管旱理公洲司作詳顧問咐，如兆啟勝逃、第閉一太別平戴財維斯凱等，嶼提供亦星級乓會所鋼服務(wù),商務(wù)柔服務(wù)島及物濟業(yè)管請家服橋務(wù)，償為物鵝業(yè)提鵲供升翁值空墻間。提供翠物業(yè)爽管家灘式服含務(wù)，科為本訊項目姜的富責(zé)人階付層定就義與港其身適份相蔑當(dāng)?shù)膴A專屬使生活光。品質(zhì)寸打造63安防曲系統(tǒng)潮——匯深圳約最安遲全的喬住宅關(guān)鍵搖詞：即安程全性參考絕案例鹿1：班臺灣阿宏盛暮帝寶七級懷抗震脈搏鉗感應(yīng)庫辨識跌器快思洪聰智有能家定居系葉統(tǒng)浴室秧防爆第門參考陽案例問2：納香港慈凱旋水門大廈胳入口斤及大幕堂均飾設(shè)有醉閉路軌電視角。大廈脂入口饅裝有配訪客銅對講勸機、激智能健卡及示密碼譽門鎖寫；各單摩位客/飯廳辟裝對汁講機替連警液鐘按唉鈕；斗主人普房備層有防非盜警逗鐘按精鈕。周界愚防越歲報警矩系統(tǒng)數(shù)字么有線政電視宮系統(tǒng)家居膚燃氣筆泄露雹報警跑系統(tǒng)智能首停車毀管理磨系統(tǒng)家居戀緊急芒求助好報警司系統(tǒng)緊急省廣播節(jié)與背防景音由樂系徑統(tǒng)非接跌觸式IC門禁穴系統(tǒng)家居酷紅外愧防盜豬報警陷系統(tǒng)電子費巡更介管理可視慨對講讀系統(tǒng)可視撤對講膏系統(tǒng)邊界防范系統(tǒng)64分棟逃管理瀉——架保護根富豪林的超哄級私壓密性參考疑案例臺灣姓第一蹲豪宅著宏盛涼帝寶宏盛股帝寶標(biāo)共分裳6棟朋，不珠同棟職的住徐戶都恢無法逃進入旱其他六樓房字。來白訪者帳一律嫌在豪鵝宅區(qū)奮里的恩交誼籠廳等鍬待，鍛只有攀住戶偏邀請賴才能福入內(nèi)型。陳悉水扁眼涉嫌換的“蟻機要保費”克案發(fā)伏生后寸，大俱陸臺巧商龔芹金源仁被陳獻水扁妨拉來對背黑頭鍋，建稱其悶為“津外交仆密使怕”。獸結(jié)果坦龔家窄被搞上得惶厭惶不而可終羽日，媽最終變搬到毫帝寶心豪宅罵里圖權(quán)個安篇寧。本項妄目建慈議：分棟油管理手：每棟似設(shè)立霞分物膏管處片，外匙人或躺其他宰棟要霉進入念必須涂通過惹分物梳管處病征得劑業(yè)主孕同意隱方可沾；按三償個系逼列設(shè)脖計各超自大唐堂、坡內(nèi)裝關(guān)飾風(fēng)塊格。命名宰參考“帝而”系杠列“天蟻“系列“尊底“系列65樓宇千私家級保險屢柜：份財富冷與您棵同樣減安全關(guān)鍵嘩詞一波：幼引進會銀行牲私人礎(chǔ)保險貓箱2憂4小弟時服埋務(wù)、中國陶特種暈兵國際紹級跆蘆拳道擱選手關(guān)鍵碧詞二完：鮮專業(yè)掏武林乎高手速級保乘安66設(shè)置優(yōu)私家棗超大崗車位抬：愛紙車與搞您同邊等待流遇關(guān)鍵甘詞：建議決增加立體彎車庫，盡假量保渣證車蔽位比逮為2：1；增設(shè)作部分恒勞斯劈燕萊斯捆級超泄大車孩位；臺灣鄰第一想豪宅赴宏盛桐帝寶耕寬大找的車荒位勞斯愧萊斯瓜級大臉車位訪，尊衫榮的滴細節(jié)67話題幣產(chǎn)品票打造小區(qū)鎖入口入戶伯大堂電梯梯廳建筑煙用材園林宵、架咳空層星級臭酒店婚式公薄共空古間打雙造68建筑石品質(zhì)小區(qū)辨入口最：尊刑貴、水儀仗制感入口革園林取設(shè)置瓣加勒慘比海銹藻；儀仗史式園銳林/雕塑怠，給駐客戶翅尊榮戴之感藻圣莫改麗斯響入口滑12誕棵加邁勒比惠海藻雕花似大門苗，古抬樸厚晌重不腿失尊怒貴大堂預(yù)：穩(wěn)南重、蕉氣派建議勝每棟牌樓做足不同村風(fēng)格叨的大條堂鋪砌征進口職云石拜，墻蛾身鋪格砌進諸口大房誠理石馬材、捕木紋昨裝飾戶面夾睛板等移彰顯獻氣派掌紋賢、指信紋識鐵別等悶高科盜技門挖禁系坊統(tǒng)電梯城廳：召沉穩(wěn)聲、質(zhì)趙感凱旋婦門：地面催鋪砌座進口廚云石盤，墻被身鋪而砌木朝紋裝剖飾面似夾板醫(yī)、清誓鏡、隆蝕花包玻璃噸及壁輝燈配感鏡鋼答天花孝。69建筑帽用材關(guān)鍵碌詞：廣宮殿覺級建童筑用帆材—魯—砂裙巖參考謊案例德：觀瀾雄高爾臟夫大刃宅：選用焰與丹麥誕國王繞菲特掙烈二棍世的宮斥殿卡隆判堡（Kr仆on問bo墾rg）、海德暮堡城鍛堡等她宮殿蓬級建夢筑一供樣立貝面材濫料——砂巖拍，并濃編成護故事噴宣傳叨成為紛營銷寸話題附；卓越畢維港to永wn匆ho烏us促e：外立破面用富材均雖大面維積采麥用與爹鉆石棗生于日同一康地層撕的津過巴布男韋黑妄、天含山白搬麻,成為休客戶瓶爭相蒜傳告騎的亮洽點。海德堡砂巖立面1、砂巖與是一獎種沉狐積巖丹，是由壩石粒渴經(jīng)過培水沖逝蝕沉肥淀于砌河床撥上，經(jīng)千仁萬年耐的堆屠積變得套堅固盡而成景。2、蹦用途藥：A：銷內(nèi)外督幕墻拘裝飾驗，規(guī)丈格板烏，地年板B：洲家私訴，雕嬸刻藝悔術(shù)品鄉(xiāng)豐，路夾面及耗園林剛建造尋用料柱。C：童雕花捕線，摔浮雕