合富輝煌：長沙利海集團長沙大學(xué)城項目投標(biāo)報告重新想象意大利

利海大學(xué)城含浦項目策劃報告提案?20070326利海的實踐重新想象意大利與之前諸多策劃報告有所不同的是，本提案的主旨不在于創(chuàng)造，甚至不在于提出建議，更多的是合富輝煌基于對利海集團以及大學(xué)城項目的理解，而作出的相關(guān)分析和切實可行的操作方案。界定開發(fā)商目標(biāo)項目本體分析（區(qū)位、規(guī)劃、交通、景觀、配套、地塊分析）市場分析長沙宏觀市場分析高端大盤市場分析市府區(qū)域市場分析客戶分析長沙中端、高端客戶分析形成定位競爭戰(zhàn)略市場定位形象定位客戶定位發(fā)展建議規(guī)劃建議其他建議（建筑風(fēng)格、園林、配套等）開發(fā)周期和入市產(chǎn)品建議商業(yè)建議價格預(yù)測利海大學(xué)城項目投標(biāo)報告提綱是迅速回收資金是利潤最大化是銷售的持續(xù)增長是品牌和知名度各位同仁，你們認為我們的目標(biāo)是什么？目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通經(jīng)過和利海集團長沙項目團隊的多輪溝通和討論，我們認為利海集團長沙大學(xué)城項目的主要目標(biāo)是：穩(wěn)健開發(fā)，贏得合理的銷售價格和銷售速度通過本項目的操作在長沙建立一定品牌知名度，為利海在長沙的進一步發(fā)展打下基礎(chǔ)。PURPOSE1:PURPOSE2:問題界定經(jīng)過和利海集團長沙項目團隊的多輪溝通和討論，我們認為利海集團長沙大學(xué)城項目目前需解決的核心問題是：07年高端大盤云集，我們?nèi)绾瓮怀鲋貒?？利海集團在廣州的成功開發(fā)項目托斯卡納已經(jīng)在長沙被原封不動的抄襲，在營銷立意上如何重新打造一個新概念？QUESTION1:QUESTION2:0101020304054項目本體項目由湖南利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)；長沙利海項目位于望城縣含浦區(qū)學(xué)士路聯(lián)絡(luò)線以南、連豐路以北、象嘴路以東、車塘河路以西；項目占地面積總占地約583畝，其中代征城市道路面積為52.75畝；地塊用地性質(zhì)為居住用地。利海大學(xué)城項目項目概況根據(jù)《長沙市總體規(guī)劃（2001－2010）》，長沙市將發(fā)展成“一主兩次四”組團的多中心分散組團式城市空間結(jié)構(gòu)?！耙恢鳌背鞘兄黧w指河?xùn)|城區(qū)集中聯(lián)片發(fā)展區(qū)域，2020年城市建設(shè)用地124平方公里，城市人口146萬人。其中環(huán)線以西的地區(qū)為城市中心區(qū)?！皟纱巍焙游餍鲁菛|至湘江，西至都市區(qū)邊界，北至谷山，南至勒江河，規(guī)劃為文教科研區(qū)及市級行政中心和高科技產(chǎn)業(yè)基地。星馬新城位于城市主體東面，規(guī)劃利用其特有的對外交通優(yōu)勢，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。含浦組團規(guī)劃為大學(xué)城的遠期發(fā)展用地以及與大學(xué)城配套的生活居住用地。含浦組團結(jié)構(gòu)以居住小區(qū)—居住區(qū)為主，規(guī)劃建設(shè)用地9平方公里，到2020年居住人口控制在9萬人左右區(qū)位分析－整體規(guī)劃和區(qū)域定位含浦區(qū)位于湘江以西的南部，東臨湘江，北臨大學(xué)城，西至長潭高速西線，南至火星大道延長線，用地范圍包括含浦鎮(zhèn)和坪塘鎮(zhèn)，其規(guī)劃面積為76．61平方公里，屬望城縣管轄。根據(jù)《長沙市城市總體規(guī)劃》對該區(qū)的定位，含浦分區(qū)將作為岳麓山大學(xué)城的遠期發(fā)展用地以及與大學(xué)城配套的高新產(chǎn)業(yè)用地和生活居住用地。其中，含浦鎮(zhèn)重點發(fā)展高教園區(qū)，坪塘鎮(zhèn)作為配套生活居住用地。含浦區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一園、一心、二區(qū)、四軸、二帶的結(jié)構(gòu)模式”，一園即含浦科教產(chǎn)業(yè)園，一心即行政商貿(mào)中心，二區(qū)即傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展區(qū)，四軸即四條交通軸線：含浦大道、三環(huán)線、坪塘大道和蓮坪大道，二帶即湘江風(fēng)光帶和靳江河風(fēng)光帶。含浦分區(qū)進行高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和建設(shè)，是實施“科教興湘”戰(zhàn)略的一項重大措施，對于推進長沙河西開發(fā)，促進長沙市“西文東市”格局的形成也具有重要意義區(qū)位分析－區(qū)域前景西三環(huán)南二環(huán)

西二環(huán)含浦大道象嘴路湖南中醫(yī)藥大學(xué)湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院通程凱盛園本案楓華府第星語林汀湘十里洋湖垸森林公園生態(tài)(濕地)保護區(qū)陽光100國際新城岳麓山公館項目地塊周圍路網(wǎng)發(fā)達,道路狀況良好,交通通達性好。但是目前項目周邊的公共交通缺乏,只有912路公交車途經(jīng)項目,對普通消費者到達項目有一定的阻力。原生態(tài)的自然景觀保留較好,城市的污染少.周圍有白鶴生態(tài)自然保護區(qū)、洋湖垸森林公園等生態(tài)綠肺，自然風(fēng)景良好。項目交通體系和景觀概況周邊配套分析——生活配套缺乏，生活氛圍不濃厚湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院位于長沙岳麓山大學(xué)城含博科教園，面積978畝。學(xué)院現(xiàn)有教師和各類專業(yè)技術(shù)人員350余人，其中具有教授、副教授以上高級技術(shù)職務(wù)和博士、碩士學(xué)歷的教師100余人，教授15人。湖南中醫(yī)藥大學(xué)前身是1934年創(chuàng)辦的湖南國醫(yī)?？茖W(xué)校，是一所以教學(xué)為主體，集科研、醫(yī)療、校辦產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的高等中醫(yī)藥學(xué)府，為湖南省重點本科高校。學(xué)?，F(xiàn)有專任教師657人，外聘教師156人，學(xué)生約6000人。含浦校區(qū)占地1130多畝。傍南二環(huán)、西三環(huán)，道路通暢；僅有912路公交車與城東相連；屬于城郊區(qū)域，周邊生活配套嚴(yán)重缺乏；周邊為高校區(qū)，生活氛圍不濃厚。項目周邊用地狀況地塊呈長條L形分布，地勢較為平坦。東面、西面、南面三面臨馬路。在北向和地塊中有部分山體和坡地。西向是湖南中醫(yī)藥大學(xué)，南邊有部分安置房。地塊本身景觀資源相對缺乏，無明顯水系資源可利用。項目地塊現(xiàn)況分析項目所處區(qū)域目前屬于城郊區(qū)域，并未處于長沙城市主發(fā)展軸線上；項目所處片區(qū)前景良好，規(guī)劃定位為高尚生活片區(qū)；項目周邊交通路網(wǎng)完備，交通通達性好，但目前公交系統(tǒng)尚不發(fā)達。周邊目前缺乏必備的生活配套設(shè)施，生活氛圍不濃厚；項目地塊自身無景觀資源優(yōu)勢，但具備一定可塑性。項目本體分析小結(jié)項目為城郊非資源型大盤02市場分析01020304055長沙局市場120奏05年長蒙沙市臂場成禁交面酒積首普次大嚇于竣談工面誕積，房幼價穩(wěn)以定上所升，返基本酷消化辟了市屯場前基幾年亦的市爭場積塊壓；20漿03年、20厚04、20壞05年商幣品房打銷售贏均價速分別蹈比上摩一年采上漲3.活9％、7.偉61責(zé)%、10龜.6旋%，價進格上息揚幅低度逐象年遞吊增；其中界住宅牌均價20存05年為25隸39元/m2；項致目所贈在區(qū)膜域開劉福區(qū)牧均價梅為20圍60元/m2；20山05年商播品房鴉增長邪幅度企（10蠅.6斤%）低炸于可皂支配悲收入脅增長快（12鉗.8飼%），謙房價婦有較躺大的間上漲寇空間資料知來源句：調(diào)晚研資船料20想00勸-2餅00中5長沙事商品膚房價賤格走漂勢圖20綱01爺-2炸00溜5長沙喉銷售簡面積絹圖商品混住宅趕價格商品秧房成勤交面扒積近精年大嘆幅度豆增長姿，供梁求關(guān)造系趨忍于平閃衡，閱價格懂平穩(wěn)宜上揚施工背面積炸逐年察大幅孝增加一方祥面說幣明新以開工妙面積蓮逐年少增加瞞，另下一方舍面說攜明土粱地放泰量逐蜻年增鴿加；后壩期退均出市閱場的恨供應(yīng)幫量將洗大幅羞增加該；市兼場存禾在不弱確定長性因消素；預(yù)計20乎07年推爭向市見場的壤供應(yīng)公量在10板00萬平刪方米儉左右溜，市諒場發(fā)敞展受途到考個驗。20尾00積~2愚00肺5年長頁沙房披地產(chǎn)釘市場濕竣工票面積確與施茂工面滲積情搭況資料鉆來源蕉：調(diào)奪研資潛料成交袖量逐腎年增娛加，爛施工飾面積波逐年淺放量界增長浸，市鄉(xiāng)豐場發(fā)咽展存灑在不腸確定林因素長沙純非市攻場化恨運作獵的商秒品房衫有三寸種：經(jīng)濟已適用比房公務(wù)伸員小濫區(qū)參照矮公務(wù)兆員小易區(qū)定停向開誘發(fā)的脊商品賴房長沙誦經(jīng)濟篩適用杯房放租量較時大，姜自19葛98年以節(jié)來，揉長沙么市共奮建設(shè)扶經(jīng)濟壇適用芹住房10拒37額.3布6萬平喊方米自20凳04年5月18日辦養(yǎng)理第絕一起長經(jīng)濟很適用巾房審位查，陶迄今樸共辦僅理20原62熊6起；06年1月1日至6月22日，期共完接成經(jīng)聽濟適宴用房腰資格巨審查20怨00起.長沙摔各機紹關(guān)、經(jīng)事業(yè)經(jīng)單位渠幾乎僻均擁執(zhí)有自蜓建的拳安置蝦房，時以甚寄至低遠于成緒本的像價格惕對內(nèi)綠銷售猛，嚴(yán)袋重分牧流了蝕市場尊購房殲的主涌力群摘體。20遣04涼-2擊00恥5經(jīng)濟駛適用梨房面鉗積供會應(yīng)情話況20機0420吵05資料拒來源漢：調(diào)豬研資蹦料長沙放房地幫產(chǎn)市消場化豆程度面不高妻，經(jīng)請濟適秧用房員大量管存在躁，商傘品住臺宅價耐格上緩漲受煎限20徑04庭-2鍬00父5長沙違商品劑房供妨應(yīng)面弦積比擔(dān)例情腦況商品住宅商業(yè)用房辦公用房20垃04年批蛛準(zhǔn)住疾宅預(yù)夾售面把積36虧1.酬67萬平閉方米,辦公輔用房鋪預(yù)售蛾面積21委.4窮5萬平痛方米,商業(yè)屢用房擴預(yù)售臥面積36索.3妹5萬平話方米20皮05年批短準(zhǔn)住泳宅預(yù)蟲售面巖積45任9.高84萬平餓方米,辦公茫用房喉預(yù)售段面積31免.7遺8萬平設(shè)方米,商業(yè)匪用房水預(yù)售啄面積86屢.3粘6萬平漿方米資料喝來源包：調(diào)選研資堂料長沙登商品社房供巖應(yīng)以譯住宅次為主勻，商章業(yè)、免辦公表用房黃供應(yīng)鑄比例益較小20踩04年20毛05年各數(shù)距據(jù)均種以20竿06年12月份帽為參屯考開福桃區(qū)開?？皡^(qū)大宜盤比乒較多坦，聚薦集效悲應(yīng)很像強，澇銷售析情況喬較好燒，但美銷售煮量集墊中在日經(jīng)濟懲適用槐房和非定向膝開發(fā)承住宅客，價劈燕格處內(nèi)于中醉低水傍平20賞06年在罵售樓膝盤約47個芙蓉蘿區(qū)：芙蓉貌區(qū)是熄傳統(tǒng)號城市中中心他，銷吩售價闊格最商高20幕06年在喉售樓估盤約10使1個雨花策區(qū)雨花特區(qū)集蘆中了涌較多垃經(jīng)濟地適用房，礎(chǔ)價格絞處于屋較低答水平倆，是長沙復(fù)的置棕業(yè)熱搏點區(qū)干域20予06年在澤售樓異盤約84個天心每區(qū)天心配區(qū)是鏡新的疤政務(wù)尼中心康，且爺區(qū)北揀靠近刻芙蓉延區(qū)，隊配套耐比較薯完善源，價喘格處捷于較顯高水明平20挖06年在曾售樓災(zāi)盤約64個岳麓讓區(qū)岳麓妥區(qū)亦臟屬新兩政務(wù)彎區(qū)，徹但由黎于交臺通配霸套尚女未完銹善20弦06年在警售樓冒盤約71個2542岳麓區(qū)3166雨花區(qū)2627開福區(qū)3224芙蓉區(qū)3380天心區(qū)1222127512122333764各區(qū)預(yù)售房價格及當(dāng)月銷售套數(shù)對比價格單位召：元/m2套數(shù)勻單位啦：杯套長沙迷房地盼產(chǎn)市慨場格扎局——雨花漁區(qū)是貴置業(yè)鄙熱點嘩區(qū)域左，芙內(nèi)蓉區(qū)乖價格糖最高異，本川項目叨所在某片區(qū)趕為非留熱點耳片區(qū)對比項目片區(qū)區(qū)域的核心驅(qū)動力物業(yè)類型戶型（m2）主要客戶當(dāng)前均價（元/m2）岳麓區(qū)長沙的大學(xué)城，大學(xué)聚集區(qū)多層27%；小高層40%高層13%；別墅20%2房90-100；3房120-150；4房150-160；復(fù)式180；連排200-300；獨棟350-500區(qū)域內(nèi)教師、公務(wù)員、企業(yè)主，主要是河西的客戶，河?xùn)|客戶很少2542天心區(qū)以新搬遷的省政府為核心的政務(wù)新區(qū)多層16%；小高層47%高層34%；別墅3%2房90；3房110-130；4房150；復(fù)式210；連排-；獨棟-區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位、教師、醫(yī)生3380雨花區(qū)城市傳統(tǒng)體育、文化中心，城市南拓帶來區(qū)域發(fā)展利好多層16%；小高層35%高層41%；別墅8%2房80-90；3房120-140；4房150-170；復(fù)式300；連排-；獨棟-區(qū)域內(nèi)公務(wù)員及事業(yè)單位，市區(qū)內(nèi)的私營業(yè)主3166芙蓉區(qū)城市傳統(tǒng)商業(yè)、商務(wù)、文化教育中心區(qū)域多層20%；小高層22%高層56%；別墅2%2房100；3房130-150；4房140-170；復(fù)式180-200；連排250-280；獨棟300以上城市內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位、企業(yè)主3100開福區(qū)以物流和影視文化為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)多層21%；小高層31%高層24%；別墅24%2房90；3房130-140；4房150-170；復(fù)式200；連排180-210；獨棟300區(qū)內(nèi)大學(xué)老師，科研單位，廣電集團，較多城區(qū)客戶2627經(jīng)開區(qū)以加工制造業(yè)為主的較為獨立的經(jīng)濟開發(fā)新區(qū)多層17%；小高層27%高層43%；別墅13%2房80-90；3房130-140；4房150-160；復(fù)式160-200；連排-；獨棟-區(qū)內(nèi)原居民、開發(fā)區(qū)上班族，很少在區(qū)域外置業(yè)2320數(shù)據(jù)賠來源浪：調(diào)激研資頂料人文窄氛圍旁是本悉項目時所在倡區(qū)域仆的一困個重漆要優(yōu)蒸勢，來可以矛吸納冤部分乘城區(qū)互的客困戶，申區(qū)域效內(nèi)小逢高層喪、多吊層產(chǎn)茂品較根多主力戶型調(diào)研雞主力斑產(chǎn)品北是三賠房和立四房駛，以滲小高償層為叉主要啞物業(yè)蛾類型雁。復(fù)式像產(chǎn)品至相對華較少花園串洋房側(cè)產(chǎn)品20鼓06年蔚偶藍海詳岸、讓美林汽水郡由等項閣目推呀出，鳳從銷宣售情宿況來丸看，裝已被梢市場氣認可市場姥供應(yīng)今的產(chǎn)鴿品和權(quán)園林靠以歐波式風(fēng)沉格為忍主房型兩房三房四房復(fù)式聯(lián)排獨棟面積80-110110-140140-180170-270180-270250-300市場餐供應(yīng)稀產(chǎn)品嚼面積腫（平妙方米區(qū)）絮：市場絲式供應(yīng)劍產(chǎn)品擴數(shù)量耽：資料膊來源藥：調(diào)夠研資須料長沙蜂市場罪產(chǎn)品閉戶型革、面壺積分蚊析——三房些、四匪房是卸主流漸產(chǎn)品論，面湖積分傷別集澤中在11庸0-甩14歸0和14道0-波18籠0單價:元/M2暢銷平均滯銷2000250030003500400045005000550060006500面積：M280120140200220160180500100240260280300400多層儉、小像高層知主流御產(chǎn)品勻區(qū)域高檔污住宅牛區(qū)65萬182374561410139111213151716麓山別墅長沙玫瑰園小高層長沙玫瑰園獨棟蔚藍海岸花園洋房蔚藍海岸連排陽光100小高層圣爵菲斯小高層桂花城小高層桂花城多層桂花城復(fù)式星城世家多層星城世家復(fù)式西街花園電梯房西街花園臨水洋房水云間連排123456781091112131415麓山別墅長沙玫瑰園小高層長沙玫瑰園獨棟蔚藍海岸花園洋房蔚藍海岸連排陽光100小高層圣爵菲斯小高層桂花城小高層桂花城多層桂花城復(fù)式星城世家多層星城世家復(fù)式西街花園電梯房西街花園臨水洋房水云間連排長沙奧林匹克花園美林水郡1617資料喉來源東：調(diào)在研資斗料40萬市場憶主流蟲產(chǎn)品啟暢銷睡滯銷填分析——暢銷地戶型羅面積件集中艙在14噴0-群18及0m謝2之間猶，非適別墅則物業(yè)30調(diào)-4損0萬左冶右熱酒銷，尿超過65萬將濱發(fā)生素物業(yè)遙類型凍轉(zhuǎn)變對比項目片區(qū)代表樓盤銷售量（萬m2）岳麓區(qū)陽光1006-7長沙玫瑰園3-5蔚藍海岸4.8-5.5雨花區(qū)長沙奧利匹克花園5-6綠城桂花城3-3.5芙蓉區(qū)長房星城世家4-4.5西街花園6-7開福區(qū)圣爵菲斯2-2.5經(jīng)開區(qū)美林水郡3-412345678910年銷市售量索（萬m2）調(diào)研艙樓盤扁年銷虛售量尾分析——年銷溪售量軟集中炭在4-享5萬之尼間規(guī)模區(qū)域物業(yè)類型主力戶型（m2）主要客戶當(dāng)前均價銷售情況原因綠城桂花城263畝r=1.3雨花區(qū)以多層為主，少量小高層二房100三房140四房170周邊客戶占50-60%，市區(qū)私營企業(yè)主也比較多5500銷售速度緩慢過高的估計市場和客戶承受能力，均價遠高于周邊平均價格西街花園270畝r=1.4芙蓉區(qū)多層洋房小高層SOHU80-1202房1103房130-1504房140-190復(fù)式180-230以長沙本地人為主，少量外省市、華僑，其中本地客戶比例約為80%3900銷售情況良好同等價格水平的情況下，花園洋房為創(chuàng)新產(chǎn)品，離市區(qū)近陽光100600畝r=2.49岳麓區(qū)以小高層為主，少量TH2房1103房120-140第一期客戶70%是教師，以師大、湖大和中醫(yī)學(xué)院為主3100銷售情況良好，年消化量超過7萬平米靠近大學(xué)區(qū)，較低的價格，前期大量的教師團購蔚藍海岸1000畝r＝1.6岳麓區(qū)花園洋房(主要產(chǎn)品)TH小高層3房150-180；TH190-210以河西居民為主，約占50%，教師不是很多，本區(qū)域居民、回遷戶、銀行人士、政府官員比較多，卓越集團內(nèi)部員工也有一部分，市區(qū)數(shù)量不到20%4200一期已經(jīng)銷售完畢，二期即將開售超低的別墅類物業(yè)價格，前期團購市場槐熱銷/滯銷參樓盤奶分析許－性稱價比本是銷剖售速他度的受首要昂影響嶼因素繪，其土次還奧有距漢城市貪的距你離，州以及遼產(chǎn)品錢創(chuàng)新質(zhì)量采光通風(fēng)交通價格環(huán)境會所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗品牌身份戶型物管配套教育功能核心匹產(chǎn)品總層外圍課產(chǎn)品須層外延誤產(chǎn)品物層外延兼產(chǎn)品應(yīng)：區(qū)域皺外能躬感受絨到的奇，競陡爭的臘最高蠅級別外圍繳產(chǎn)品任：產(chǎn)品肉附加晌值，胖有助芳于提身升物跡業(yè)形珠象核心促產(chǎn)品否：與居旗住基蒙本功訴能直輔接相丙關(guān)因喇素，軋商品另房發(fā)梳展初插期最況集中內(nèi)的競鐘爭層忍面長沙滑市場算目前賤產(chǎn)品皇素質(zhì)務(wù)的突喝破主殃要集歡中在性環(huán)境赴、功篩能上合富瘦研究長沙漲客戶陣對住鐵宅產(chǎn)叨品的劇訴求竹處于歪從核厚心產(chǎn)闖品打寒造到掙外圍哨產(chǎn)品辨轉(zhuǎn)換級的初科級階民段27大盤滑市場2■長沙乘外來片品牌故發(fā)展達商有北京懇陽光10雄0、碧虜桂園隔、珠糧江實繭業(yè)、扁中體睜奧林擔(dān)匹克昌、浙來江綠評城、述深圳姜卓越介、和偏記黃疑埔、洋保利宗地產(chǎn)浙等。■長沙嚷將開攀發(fā)的頓上千再畝大泳盤有10個以代上：陽光10瓦0（北皇京陽竹光10叮0）、斬長沙何玫瑰袖園（瞧廣東奴玫瑰次園）降、白鋼?dān)Q天爹池、拌中洋期橘郡絹（北街京中醫(yī)洋）統(tǒng)、威板尼斯求小城裳（碧腿桂園伍）等項目占地面積項目占地面積綠城·青竹園1000畝和記黃埔835畝長沙玫瑰園1000畝卓越·蔚藍海岸558畝香格里·麓山別墅1300畝汀香十里824畝岳麓山公館638畝陽光100989畝白鶴天池1700畝珠江花城917畝威尼斯小城2580畝雙瑞藏瓏1500畝同升戶湖山莊2300畝長沙奧園506畝比華利山1500畝麗景香山300畝保利榮城1500畝中洋橘郡2000畝住宅瞎大盤理長沙雙布局距：品芒牌發(fā)仰展商造紛紛版進入疊，大侄盤時代到禽來長沙呈外來南地產(chǎn)浸開發(fā)便商被腳迫迎撐合離保心式舒的城音市化談擴張模式泊（動項態(tài)的價競爭努趨勢外）城區(qū)以長捏沙本弦地開牌發(fā)商寒占據(jù)騾開發(fā)越的中皮小型村項目以碧流桂園才威尼飄斯城曲、綠褲城高舍爾夫撇別墅映、保游利地竊產(chǎn)為拼代表廢的資棋源性霜主題貴地產(chǎn)從被票動郊再區(qū)化洋到新寬城市總化06-08年，長沙外來開發(fā)商的主要項目將集結(jié)在城市邊緣（碧桂園在星沙、和記黃埔在望城、綠城在青竹湖、保利在暮云、萬科的籌備項目在望城）城市謎擴張郊區(qū)城市億邊緣11152346789101213二環(huán)按線資料便來源哈：調(diào)攏研資咽料城市瞇中心1435211741310128169汀湘十里圣爵菲斯長沙玫瑰園比華利山綠城青竹園珠江花城威尼斯小城長奧園同升湖蔚藍海岸岳麓山公館麓山別墅陽光100和記黃埔項目（占地500畝左右）深圳南山項目（占地500畝左右）141515大盤70陽%分布嚇在二項環(huán)以控外，搜二環(huán)肝以內(nèi)丙的大凡盤則喚集中眼在河王西，柏和本予項目殼在區(qū)勻位上潑大致港相當(dāng)規(guī)模容積率自然資源資源評價物業(yè)類型汀湘十里占地824畝0.67靳江河弱多層（規(guī)劃中）、連排（80%）、獨棟（20%）圣爵菲斯占地640畝0.72月亮灣原生森林較強多層（31.3%）、小高（62.9%）、連排（4%）、獨棟（1.8）長沙玫瑰園占地1000畝1.8月亮島、生態(tài)湖較弱小高層（88%）、獨棟（12%）比華利山占地1500畝0.82內(nèi)湖、原生森林強多層（規(guī)劃中）、連排（70%）、獨棟（30%）綠城青竹園建面130萬0.2青竹湖、高爾夫強獨棟（100%）珠江花城占地2000畝1.8兩河、洪山公園弱小高層（35%）；高層（65%）威尼斯小城占地2700畝/騰飛島、松雅湖強獨棟（100%）長奧園建面35萬1.99原生綠地弱小高層（100%）同升湖占地1013畝0.22同升水庫較強花園洋房（95%）、別墅（5%）蔚藍海岸建面50萬1.6原生綠地弱花園洋房（89.6%）、TH（10.4%）、小高層（規(guī)劃中）岳麓山公館占地638畝0.39岳麓山風(fēng)景區(qū)強連排（60%）、獨棟（40%）麓山別墅建面35萬0.36岳麓山較弱連排（69.5%）、獨棟（30.5）陽光100建面100萬2.49湘江較弱小高層（97%）、連排（3%）本項目？35211741310128169續(xù)下皺表豪宅震大盤慣多有快強勢御資源趨支撐中，客溜戶沒屋有區(qū)酒位限押制，斯物業(yè)他類型位較為通單一;資源曉弱勢傍大盤伍一般潮采用逃多元藥產(chǎn)品塘線的款盈利級模式戶型價格銷售狀況汀湘十里多層——；連排260-350；獨棟340-465連排起價3650;獨棟起價5000售約30%圣爵菲斯小高層3房130；4房170；連排180-210；獨棟230-300；小高層起價3000，均價3200小高層（花樣年華）售40%長沙玫瑰園小高層3房100-150；4房140-180；連排200-350；獨棟400-1000多層小高起價2600別墅6000均價認籌階段比華利山多層——；連排230-285；獨棟350-600——下半年開盤綠城青竹園別墅360-1000（200多套）——下半年開盤珠江花城小高層3房90-120；4房130-160；復(fù)式190-2303500下半年開盤威尼斯小城————下半年開盤長奧園小高層2房80-90；3房120-150；4房150-175；復(fù)式300-3203400一、二期已完成銷售，三期下半年開盤同升湖2房90；3房120，別墅300-400洋房2700；別墅起價3600，均價5000——蔚藍海岸多層3房150-180；TH190-2103500一期已認籌完畢岳麓山公館連排285-350；獨棟380-600起價1100010月開盤麓山別墅連排180-270，獨棟3004500一期售罄，二期售90%陽光100小高層2房110；3房120-1402900二期銷售80%本項目？？——35211741310128169續(xù)上嫌表資料秀來源狹：調(diào)瓦研資霞料獨棟稅戶型誕面積租多在30久0-框40朋0之間蟻，聯(lián)紗排別匙墅戶殼型面傅積一浩般為20日0-登25句0之間霜，產(chǎn)慶品仍化以多堵層和耽小高橡層為演主供應(yīng)規(guī)模容積率銷售狀態(tài)供應(yīng)規(guī)模容積率銷售狀態(tài)汀湘十里373套0.67在售山水英倫莊園二期160套0.62在售世紀(jì)春天三期96套0.8在售水印山城170套0.33在售長沙玫瑰園32套1.8在售岳麓山公館150套0.39在售比華利山333套0.82在售麓山別墅二期220套0.36在售綠城青竹園200套0.2即將開售早安星城200套——在售青竹湖畔40套0.9在售藏瓏66套1.5即將開售威尼斯小城————在售水云間三期160套0.9在售長泰豪園72棟0.57在售圣爵菲斯300畝——規(guī)劃中352748169111310121415資料閱來源癢：調(diào)滿研資拋料16當(dāng)前每在售室別墅塵物業(yè)就約有90詳0套，絹估計06繪-0狐7年共駕有50萬意平方竹米別著墅投瓣入市帥場長沙環(huán)市場雅小結(jié)市驕場市場阻處于想加速睜發(fā)展恐階段袋，加腐大放賣量大量銹的經(jīng)萄濟適警用房限和安斃置房奴及其梳價格持雙軌任制沖母擊長熄沙房疏地產(chǎn)換市場市場矮上較盒為暢脈銷樓漁盤年盞銷售臨量集賤中在5萬m2左右產(chǎn)通品市區(qū)壓產(chǎn)品惠以中圍小戶賺型為填主的呢小高基層、擋高層祖為主救，二殊環(huán)線己附近暗以中仁大戶攏型的金多層戲，小券高層尊為主圣，別獻墅類影物業(yè)爪主要艷集中寫在二途環(huán)線百以外懂。市場支暢銷萍戶型膽面積積在14響0-錄18捕0m撈2之間姓，總迅價在65萬以物內(nèi)，蠻平均零約40萬，捉超過65萬產(chǎn)陜品形艱態(tài)明刃顯發(fā)筍生變蟲化，涼如由慰小高伙層轉(zhuǎn)爺向TH、別佳墅等資源剃型大碼盤一璃般采牌用單穩(wěn)產(chǎn)品閣線開伸發(fā)模冬式，筍而非奸資源隨型大駝盤一坦般采冶用多堤產(chǎn)品弦線開國發(fā)模凡式價您格長沙混住宅動價格喝一方票面有酒較大起的上邊升空傷間，例另一爽方面尋又面敗臨著癥土地光、經(jīng)澆濟適匯用房庭以及寇新住菜宅項撕目的邪大量居供應(yīng)決，市初場競過爭激微烈，分價格攀不會氣出現(xiàn)碰大幅突度的抗上漲預(yù)計20越07年長葛沙商騰品住拘宅均稠價為34謎00元/m晨2左右長沙皇房地歸產(chǎn)市菜場和諷大盤營市場者小結(jié)區(qū)域乏市場3西送三抵環(huán)南待二南環(huán)西二環(huán)含浦大道象嘴路湖南臣中醫(yī)緞藥大序?qū)W湖南頸工業(yè)充職業(yè)普技術(shù)蔥學(xué)院通程奪凱盛息園本案楓華覺府第星語妥林汀陡湘十據(jù)里洋湖大垸森枝林公節(jié)園生態(tài)(濕地)保護腳區(qū)陽光10被0國際艷新城岳麓頂山公市館含浦竟片區(qū)市樓盤殊分布撐圖香格的里麓幼山別慈墅長沙雄含浦麻科教慘產(chǎn)業(yè)濃園是沙望城路縣人妙民政罷府于20擠01年籌姑建的雀一個歪以教迫育產(chǎn)思業(yè)為蜜主，咽其它第科技慶產(chǎn)業(yè)樸為輔城的綜連合性左開發(fā)怨園區(qū)組。為獸岳麓敞山大旨學(xué)城貞的遠面期發(fā)社展用度地以踐及與點大學(xué)北城配奇套的灘高新歐產(chǎn)業(yè)警用地抹和生強活居蛋住用幕地舌。園區(qū)顆北靠寶岳麓醉山風(fēng)貨景名閱勝區(qū)茂，東耀臨湘陷江支苦流靳例江河勁，西靈接長岔潭高蒙速西墾線，普國道艦繞城凳公路編合圍沙西南貍，近頓期規(guī)例劃控添制面鳳積9.撥7平方菠公里卻，遠光期規(guī)材劃面象積21平方光公里歲，已抹納入也國務(wù)某院批捕準(zhǔn)的牲長沙海市20捷03斬-2顆02賓0城市孔總體語規(guī)劃嫁的都共市區(qū)植范圍任。園觸區(qū)區(qū)蒼位優(yōu)珍越，妻目前細已引跳進項護目16個，堡總征仇地面巴積80波00余畝筐，引黨進投獸資60余億務(wù)元。含浦移鎮(zhèn)位祖于長約沙市省西南微，望講城縣過南端換，東零抵坪麥塘鎮(zhèn)陳，西狂接蓮塵花鎮(zhèn)桶，南型毗湘城潭縣制，北我界長哭沙市您岳麓總區(qū)。強總面攀積91神.8平方堅公里震，轄23個行劑政村粱，1個居環(huán)委會齒，34閃1個村麻民小者組，冬總?cè)蓑v口39均70秒0人。含浦搭科教達園規(guī)法劃含浦利片區(qū)港房地氧產(chǎn)開悶發(fā)處皂于快扇速發(fā)臉展階暫段麓南忌板塊俱在長樹沙“春山、鹽水、陽洲、蟻城”無的城巡壽市定殲位中叉，獨滅占三該元：驗依山露、傍長水、態(tài)望洲喝。山騰靈水葉秀，帥翰墨渾飄香礎(chǔ)，集憑中了譽岳麓得山森蝴林公找園、蔬千年執(zhí)學(xué)府夕岳麓紡書院邁、中改南大稿學(xué)、兇湖南鄰大學(xué)暢、湖瓦南師鉆大、面長沙級礦冶濱研究話院以姜及岳雞麓山桃大學(xué)句城和掘含浦幕科教加園，擋市政胸配套忽正在譽逐步斑完善尤，大叨學(xué)城剃已開隔工建殲設(shè)，希醫(yī)院左、學(xué)兄校等蒼也相啄繼完瘦善。麓南圖多個巧項目伙都在10雅00畝左禾右，艱項目昂本身宋就是拔一個睡大社級區(qū)，晚都是手圍繞腥岳麓醉山和凝湘江宅這兩績處長掘沙市走最富易神韻柄的景裁觀做離文章鄰，充尼分展需現(xiàn)了篇麓山栗風(fēng)景本優(yōu)美薦、植盯被豐仁富、管文化航積淀臂深厚儉、教蜻育環(huán)短境優(yōu)嫁良、笑交通東路網(wǎng)婆發(fā)達完的一添面。麓南護板塊侄是長皇沙最酬適合落居住庭的一其塊寶游地。麓南魯板塊——含浦+麓山含失浦搭片動區(qū)題入模駐隱樓最盤星語腥林汀及湘十纏里、匠通程貿(mào)凱盛損園、楓華舌府第輸、香萍格里來麓山仍別墅麓難山惰片永區(qū)狀入撇駐僑樓公盤岳麓犬山公宴館、銷陽光10奸0、麓山賭翰林暫苑、豬白鶴筑天池腿、中其麓園鞭、本案周邊蟻文化棒景觀性資源隔出眾克，眾仗多開施發(fā)商雹紛紛灰入駐箭，片辨區(qū)未預(yù)來發(fā)棕展形夸勢看酷好麓南炸板塊——含浦+麓山含浦氧片區(qū)麓山露片區(qū)項目名稱規(guī)模物業(yè)類型動態(tài)汀湘十里占地824畝，建筑面積35萬平米，一期推373戶獨棟、雙拼、聯(lián)排、中式多層蓄客近一年，07年元月6日一期開盤通程凱盛園占地1200畝，建筑面積105萬平米，總戶數(shù)5322戶多層、小高層、別墅、花園洋房、首批貨接近封頂，預(yù)計07年上半年推出麓山別墅占地1300畝，建筑面積35萬平米，總戶數(shù)900戶獨棟、聯(lián)排一期已交房，二期在售楓華府第占地1032畝畝，總建30多萬平米，一期332畝，多層、小高層、別墅（別墅量少）07年上半年推貨白鶴天池占地1700畝規(guī)劃中項目名稱規(guī)模物業(yè)類型動態(tài)岳麓山公館占地1000畝，建筑面積20萬平米，共700戶獨棟、聯(lián)排、洋房預(yù)計07年上半年推貨陽光100占地近1000畝，建筑面積100萬平米，共7000戶小高層、別墅、多層洋房一期已交房，二期在售麓山翰林苑占地50畝，建筑面積64000平米，共322戶小高層預(yù)計07年上半年開盤中麓園占地63畝，建筑面積36000平米，共193套聯(lián)排、獨立、多層預(yù)計07年上半年推貨麓南承片區(qū)涌（含蔥浦＋以麓山樓）樓磚盤對夕比分木析含浦關(guān)區(qū)域椅市場客分析麓南憶板塊——含浦+麓山麓南條板塊彎樓盤瓶總占酬地面悲積達81姨00畝以州上，想已知根的總建惕筑面土積達38萄00萬平昨米以上蘋，預(yù)棒計20穗07年上筆半年拉將推砍出貨焰量15擋00套左右月，其燥中含浦到區(qū)域蒜約80哭0套，競晨爭激怖烈。到20才20年，翁含浦完組團澆結(jié)構(gòu)仙以居勵住小丘區(qū)—居住錢區(qū)為壓主，疲居住剩人口撇控制座在9萬人斗左右盜。目蓬前地趁產(chǎn)開棉發(fā)尚鞭處于森發(fā)展脊階段灶，發(fā)膜展空況間大塌。麓南伏板塊舊雖大滾學(xué)城蔬的絕早佳資緣瑞源，臺但在糕含浦級區(qū)內(nèi)傍目前兩所皇學(xué)校臥的教科職工穿大約60止0多人，其雖它大聲學(xué)集閱中在丹麓山耳區(qū)域貿(mào)，大多妙被麓絞山片社區(qū)所翼開發(fā)授樓盤這攔截。區(qū)域魚發(fā)展頂前景儲好，倘但競變爭空茶前激籮烈，蟲本項癢目對晴外圍桐消費崖者吸掌納能翠力將刮是項生目成質(zhì)功的牽關(guān)鍵價臣格規(guī)劃雄圖效果豪圖項目鏡位置聯(lián)排捷：36叢00元/平米開發(fā)立商：湖南想凱達辮房產(chǎn)霉湖南單財信許控股搞公司獨別殺：48偉00元/平米直接蛇競爭梳對手娛分析——香格權(quán)里麓懇山別緞墅點評:目前丘項目麥已被晉卓越犁集團典收購,預(yù)計狐下半勺年將逝以全猴新形櫻象面姑市.1、項鴿目占腎地總生面積63原.2烤1公頃芒，總崖建筑勤面積35滲20投00平米2、容圣積率義約為0.蒼36，綠敢化率周約為46謹%3、規(guī)誕劃總斃戶數(shù)80元0多戶,一期33袍0戶4、澳這大利利亞五痛合國施際規(guī)歪劃設(shè)焦計集扮團設(shè)族計5、地筋中海嫩風(fēng)格嫩、歐枯式風(fēng)股格6、兩仔面環(huán)創(chuàng)山，層兩面舅開敞望，座臉北朝轎南，象山形向秀美介植被急豐富，城五千謎畝白刮鶴生販態(tài)自扮然保串護區(qū)野相鄰7、風(fēng)奴水：宇五龍斜戲珠規(guī)模/規(guī)劃1、在控規(guī)劃仙上充待分保竿留了鳳原有穩(wěn)地塊紡上的繳景觀樹資源勤，利搶用地派形、共地勢浩和豐煌富水冤系的途特點丘，建肢筑了倍親水延別墅蒸、流休水別同墅、滿觀水限別墅屯和傍塘山別奶墅、訴依山袖別墅弦等，陣別墅搏采用際地中車海建完筑風(fēng)翼格2、聯(lián)犯排別裹墅：16薪0－26焰0平米勒，獨掛立別絲式墅26糠0－50溜0平米服。建筑/戶型園林傻景觀1、多析座原般生態(tài)核湖泊測共筑子社區(qū)柳風(fēng)情袍，水肥主題昏園林貨。2、私本家水魄岸平胳臺、閱私家犬碼頭駛、臨竄水木漢平臺幟、水中舞跳臺、貨落水離瀑布鬼、水帥中樹駁池、員落水歡景墻3、森逢林廣哪場匯譜集多拒種植德物，脫注重得喬木齒、灌兆木和花卉醋樹種賺的搭啦配，飛水木米相生免。50余00平米邀超大份會所悼配備址沐浴蜜、健挪身、提中西降餐廳歪等場弄所；鐵運動冠場所采包括洽乒乓皂球場犧、臺種球室咬、琴彈房、論棋牌辱室以咽及大啄型室瓜內(nèi)籃原球場任和羽冊毛球探場；羨會所警東側(cè)桂設(shè)景改觀泳部池，菠采用盲加勒耀比風(fēng)老格。公園轟：裁岳麓胳山、冰白鶴麥森林乖公園學(xué)校:中南漢大學(xué)譽、湖郊大、員湖師營大、翻湖西南教械育學(xué)者院、兩中醫(yī)盤學(xué)院五等幼兒挎園:自建慰幼兒覽園公建煎配套直接終競爭船對手循分析香格哄里麓墨山別深墅直接預(yù)競爭腎對手副分析——香格少里麓悄山別柱墅優(yōu)勢劣勢岳麓贊山不復(fù)可復(fù)犯制絕毫佳自繩然環(huán)議境優(yōu)仙勢及俗大學(xué)里城人司文優(yōu)業(yè)勢成潮為此揉項目蒼的最彩大賣劇點，現(xiàn)成為搭長沙蜂市別吧墅銷鑰售最勿好的挺項目欺之一母?？蛻粲颍?3仰%來自稻河西薪，47襲%來自唇河?xùn)|積，35忌%為教戚師，25陵%為私北營業(yè)命主，20桃%為公婆務(wù)員雕，14克%為企繳業(yè)高晌管目前鮮狀況斤：剩余菊臨街通貨量貞，即平將推驚出三火期30余棟江獨立哲別墅業(yè)。直接你競爭膚對手頃分析香格的里麓葡山別拳墅周邊讀及自彩身配遮套不盛齊全;在別愛墅產(chǎn)迅品越巖來越近成熟彈的長心沙市鐮場，蝕產(chǎn)品果設(shè)計點水平色有待交提高鋪。直接蓋競爭畫對手紛分析——香格給里麓懼山別釀墅價園格規(guī)劃來圖效果否圖項目欲位置獨立獸：50簡00元/平米聯(lián)排轉(zhuǎn)：40慌00元/平米開發(fā)桃商：長沙則創(chuàng)普上房地躲產(chǎn)開舒發(fā)（姨集團未）有漁限公苗司直接清競爭賽對手效分析星語土林汀寸湘十纏里直接制競爭姑對手埋分析——星語析林汀鞋湘十局里規(guī)模/規(guī)劃建筑/戶型園林追景觀公建浮配套“汀菊湘十陶里”匹的園酒林設(shè)篇計將財江南伏園林踏的精束巧靈脆秀、慕移步旺異景刮、曲積徑通公幽、濱借景杯等手加法巧絨妙地閱加以汗運用槽到園臺林的齊每一蠅個細膠部，聾既保聰留有龍江南莫園林吃的神苦韻又體不至瘦于簡沉單的販模仿隊，在仰一脈憤相承曲的基探礎(chǔ)上念運用材現(xiàn)代蛾建筑率材料柔，融膏合了疲湖湘歇文化艦加以惱推陳料出新瘋。5大會所、2大文化長廊旅游區(qū)、商業(yè)街、酒店小區(qū)內(nèi)設(shè)專業(yè)幼兒園專車早晚開往市區(qū)購物市四醫(yī)院、武警總醫(yī)院、經(jīng)猴子石大橋至長沙市中心醫(yī)院

湖南秒中醫(yī)夸學(xué)院珍中南稱大學(xué)激湖欺南大蝴學(xué)罩長沙散工業(yè)跳職業(yè)席技術(shù)望學(xué)院含浦箱鎮(zhèn)中寶學(xué)、的含浦待鎮(zhèn)中俱心小恒學(xué)、規(guī)師大嚇附小愛、師喚大附判中1、總靜占地券面積挨：82煩4畝，訴一期無：46稼0畝總建救筑面搶積：哭約30萬平站米，墳一期16胡.5萬平蘇米2、容鐮積率0.箱55，綠娃化率40％，恥一期諸總37陽3戶。3、項所目巧熔妙利漂用靳席江河遮河道芒改造旋工程也，并李結(jié)合基項目地地璃勢地盡貌傾燈力打床造二稻三級箏水系屆，創(chuàng)禾建千教島湖植的特色微景觀虛，形汁成6大主央題島覺嶼。4、湖暑南首電個新漿中式豬親水材文化螞大盤中式盼建筑侵風(fēng)格敗，充涼分吸掏收傳運統(tǒng)建寨筑精業(yè)華，繭結(jié)合絕現(xiàn)代漠理念昌加以踩創(chuàng)新蘆，在為保持梨?zhèn)鹘y(tǒng)旺風(fēng)格綱的同蜻時，襲融入刪現(xiàn)代撇與時閣尚，蹲現(xiàn)代虧的工肅藝、臥現(xiàn)代乏的文狐明、祖現(xiàn)代自的技碑術(shù)……打造湊真正復(fù)適合攜現(xiàn)代沿中國豈人的缺居所鏈。直接剛競爭籠對手程分析星語抗林汀互湘十柿里直接咬競爭財對手害分析——星語姑林汀辦湘十巨里項目概況項目名稱星語林.汀湘十里地理位置含浦科教產(chǎn)業(yè)園銷售電話8530777發(fā)展商長沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商長沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建商湖南省長沙湘華建筑工程有限公司規(guī)劃設(shè)計四川省建筑設(shè)計學(xué)院建筑設(shè)計長沙有色冶金設(shè)計研究院園林設(shè)計四川天筑景典設(shè)計有限公司策劃公司深圳百思勒廣告公司和聲機構(gòu)物業(yè)公司格力物業(yè)產(chǎn)品情況建筑形式別墅建筑規(guī)模200多棟物業(yè)類別獨棟,聯(lián)排雙拼,中式多層認購時間06年12月開工時間2006年3月開盤時間2007年1月竣工時間07年年底入住時間一期2007年底經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)占地面積占地800余畝,一期占地460畝總建筑面積總面積300000平方米,一期21萬平方米住宅建筑面積約20萬平方米面積區(qū)間270-500㎡可售公建面積約2萬平方米配套公建面積約2萬平方米綠化率40％樓間距10-70多米交屋標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率0.7樓高15米左右物業(yè)費用2元/月/平方米得房率中式多層得房率93%左右層高3米采暖方式中央空調(diào)總套數(shù)一期370戶一梯幾戶中式多層一梯兩戶建筑風(fēng)格中式風(fēng)格產(chǎn)品特色新中式、湖湘文化、親水和江南景觀外部配套情況教育含浦鎮(zhèn)中學(xué)含浦鎮(zhèn)中心小學(xué)、師大附小、師大附中商業(yè)步行商業(yè)街醫(yī)療市四醫(yī)院、武警總醫(yī)院、經(jīng)猴子石大橋至長沙市中心醫(yī)院交通912休閑坪塘公園、靳江河公園、科教公園、山塘沖生態(tài)公園內(nèi)部配套情況車位車位個數(shù)396個車庫面積每個平均20㎡車位配比1：1配比未定價格在別墅總價中價格約9-10萬元/個新設(shè)備5大會所、2大文化長廊旅游區(qū)、商業(yè)街、酒店智能化電子巡更系統(tǒng)、進口高級居室報警系統(tǒng)

公建穴配套規(guī)劃避圖規(guī)模墓規(guī)劃價格開發(fā)網(wǎng)商：湖南易省經(jīng)解投實哨業(yè)有球限責(zé)喊任公衫司岳麓咳山公方館1、占殲地面吩積:4賭25樹38需9.螞29平方捕米，喚總建凱筑面唇積:1穩(wěn)68心00鞭0平方奔米2、建客筑密想度:1錫5%，綠寸化率:7誓1%，容槐積率:獨棟0.珍2聯(lián)排增約0.鮮3，總脫棟數(shù):3夠32，總會戶數(shù):7斯00戶，多停車寧位:9班123、項蒸目區(qū)完內(nèi)主飄要建惰設(shè)復(fù)系式花蒼園洋嘉房、拜聯(lián)排活別墅怒（TO成WN謝HO敏US雄E）、游花園枕別墅姓、豪爹華別愧墅、諸別墅腎莊園彼、高陜級寫振字樓透和五鑄星級侵度假昌式酒樂店會班所亮。公交言路線91案2、60奴3路中小斥學(xué):南方塵大學(xué)底湖炕南中落醫(yī)學(xué)存院吊湖南須工業(yè)休技術(shù)泛學(xué)院預(yù)計摧價格:聯(lián)排突起價12角0萬/棟億獨棟站起價40灑0萬/棟預(yù)計斜該項材目07年上秋半年籍上市濱。目還前無深詳細興資料良。直接跡競爭纖對手知分析——岳麓迎山公瘡館直接葵競爭月對手艱分析價俗格規(guī)劃癢圖效果右圖項目列位置公寓經(jīng)均價:3漢40供0元/平方賠米開發(fā)筑商：陽光10本0（湖渣南）繞置業(yè)被發(fā)展花有限鄉(xiāng)豐責(zé)任白公司陽光10買0國際腦新城直接爬競爭極對手倚分析——陽光10徑0國際烈星城規(guī)模/規(guī)劃建筑/戶型園林里景觀公建省配套現(xiàn)代嫩中式棵園林甲景觀妻，陽寨光10英0聘請邪易道己（ED敢AW）景織觀設(shè)鑄計，嫂為社稻區(qū)創(chuàng)遙造出帆一個犧全新丙的自續(xù)然開油放的禍休閑徹、人猾性化劍、充敢滿生麥機和樣活力稠的立料體生擊態(tài)環(huán)湖境痰。設(shè)霜計師決將建傍筑圍尤合形茫成庭汁院，居構(gòu)造株出猶厘如傳點統(tǒng)四康合院摩中的韻建筑罩與庭拘院，從庭院合與庭贏院由法門洞赴相連沙，形孤成院蠶套院碰多進負的庭蒸院組于合，解創(chuàng)造打出中泰國人拐向往澆的庭舟院生津活空傍間。周邊怖配套購：中續(xù)小學(xué):中南歷工大練、湖帽南師眠大、鏟湖南靈大學(xué)池、工秒業(yè)職剝院、革南方駐大學(xué)師、師門大附利中、干師大紙附小落、含簽浦鎮(zhèn)奏中學(xué)詞、含民浦鎮(zhèn)旬中心姑小學(xué),醫(yī)院:市四矩醫(yī)院鄉(xiāng)豐、武把警總次醫(yī)院,其他:商業(yè)棄街、頸社區(qū)弄餐館禁。內(nèi)部脂配套市：體果育設(shè)傳施包潤括：蹈國際阿標(biāo)準(zhǔn)歡泳池極、籃計球場匹、足吵球場勿、羽呢毛球歌場、閘網(wǎng)球旨場等長等；典教育槳設(shè)施徑包括訓(xùn)兩所青幼稚循園、閘一所孕九年刪制學(xué)廟校等庫。1、總憐占地橋面積餡：98白6畝，段一期榆：16貝0余畝總建盯筑面靠積：港約10家0萬平奴米，原一期16萬平軍米2、容床積率1.飽9，綠斬化率40％。擇總戶弄數(shù):6辛50戀0戶3、集高界尚住蘆宅、扔公寓濤、TO飾WN旁HO池US毀E、SO璃HO、商頂業(yè)為魄一體鮮的綜靜合性秤國際另都市頃大盤新。產(chǎn)品叛設(shè)計餓沿襲那陽光10澡0產(chǎn)品夸設(shè)計紅的一戀貫風(fēng)邀格；撿國際抱主義篇，新件式住淹宅。丈由澳犁大利座亞DC攀M設(shè)計創(chuàng)事物說所與巴日本雹安藤拾忠雄域設(shè)計映事物關(guān)所設(shè)瘡計，示該樓牛盤建市筑風(fēng)處格現(xiàn)貍代而到大膽盯、特若色鮮籠明而境尺度蝕簡潔坐、頗狗具震數(shù)撼力倉。直接及競爭核對手塔分析陽光10蜂0國際活新城直接屈競爭筑對手行分析——陽光10倘0國際惱星城項目概況項目名稱陽光100國際新城地理位置岳麓區(qū)猴子石大橋西頭北側(cè)銷售電話86588888657888發(fā)展商開發(fā)商陽光100（湖南）置業(yè)發(fā)展有限公司承建商湖南省第六工程公司規(guī)劃設(shè)計日本安藤忠雄設(shè)計事務(wù)所\澳大利亞DCM建筑設(shè)計事務(wù)所建筑設(shè)計日本安藤忠雄設(shè)計事務(wù)所\澳大利亞DCM建筑設(shè)計事務(wù)所園林設(shè)計日本安藤忠雄設(shè)計事務(wù)所策劃公司無廣告公司天橙物業(yè)公司萬怡物業(yè)產(chǎn)品情況建筑形式小高層建筑規(guī)模50棟物業(yè)類別住宅別墅認購時間2005年開工時間2004-06-18開盤時間2005年10月18日竣工時間2006年年底入住時間06年底經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)占地面積988.86畝總建筑面積680625.平方米住宅建筑面積35萬㎡面積區(qū)間80-254㎡可售公建面積10萬㎡配套公建面積13萬㎡綠化率41%樓間距30-40米交屋標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.5樓高8-12層物業(yè)費用小高層為1.3元/平米得房率84%層高3米采暖方式待定總套數(shù)6500戶一梯幾戶一梯兩戶建筑風(fēng)格時尚簡明產(chǎn)品特色面積偏大，許多戶型不方正。外部配套情況教育大學(xué)城周圍商業(yè)暫無醫(yī)療市四醫(yī)院、武警總醫(yī)院交通912,902,603,152,804路休閑暫無內(nèi)部配套情況車位車位個數(shù)440車庫面積約㎡3.5萬車位配比0.25：1配比待定價格待定價格待定新設(shè)備暫無智能化安裝黑白可視對講機、警急求助報警按鈕公建沿配套建筑幼戶型項目洞位置開發(fā)求商：湖南炎繼善宜投資鮮發(fā)展媽有限重公司楓華療府第止（在駝建）1、占扣地面受積:2壤18駁07淋7.徹65平方掠米，浪總建們筑面婚積:3韻20塔00問0平方豎米。2、共賊規(guī)劃傍了84棟住謎宅，嚴(yán)其中13棟小如高層伏住宅王，17棟低遺層住帝宅，54棟多揉層住膠宅，并總戶垮樹19疫72戶。年小區(qū)港內(nèi)還總設(shè)有啊幼兒休園、猜商業(yè)左服務(wù)刷樓、攤商業(yè)籍物業(yè)新管理乎樓及撒地下漠車庫嚴(yán)等配尖套設(shè)辮施。3、容牢積率1.周55，綠笑化率40汽%，一橋期用服地33廁2畝,后期依控規(guī)上用地70看0畝,一期幫用地捷規(guī)劃矮總建惑筑面誕積近30萬平古方米換。中南找大學(xué)抖、南么方大抗學(xué)、飛汽車左西站霸的巴時士、17所小睜學(xué)，昆包括僑師大友附中嬌新校骨區(qū)；惑已入喘園和卡計劃騾入園躺高校8所，副省內(nèi)3所已喜進入夾“21世1工程轉(zhuǎn)”的古重點維大學(xué)疾亦擬桐入駐盡，已另建成挪和規(guī)夾劃建仿設(shè)的才醫(yī)院4所，號將建5個文摧體廣賓場與7個綠鍬化廣匹場。一期黨用地浙規(guī)劃晚總建鮮筑面托積近30萬平約方米取，是飼以多魚層住慮宅為彎主、系分別這插入棟點式域小高境層、感板式砌小高元層及膽現(xiàn)代孩別墅苗的高蹦品質(zhì)稍住宅鳴區(qū)，慶多種妹物業(yè)盟形態(tài)她并存魄，層耗次變竟化豐姓富。頌同時播小區(qū)舒規(guī)劃顯建設(shè)奶商業(yè)鎖步行爽街和肚集中但商業(yè)揀項目林，商賊業(yè)規(guī)籠劃建再筑面謎積約2萬平虹方米串。直接園競爭議對手撤分析——楓華蒼府第規(guī)模拆規(guī)劃通程·凱盛羞園位達于岳令麓山千大學(xué)嗎城的嫩中心爆位置陷，一掏期12本00畝，授二期闊近14域00畝。項目尺區(qū)內(nèi)獲主要扎建設(shè)棉普通諷住宅鞠、公暖寓、嫩別墅裁?？偠菞潝?shù)岔為22鉗1棟。俱該項忠目是換與中筐南大剩學(xué)合梳作開引發(fā)的浴定向昆住宅競項目殖。首期屋開發(fā)舒有多溫層15幢、累高層5棟，眼建筑臥面積雁為10董17樸70平方飽米，生另有益車庫嘴近20肺00剃0方；惠預(yù)計桐在10月份菊推出筒，目臉前已統(tǒng)被廣后東上卸誠實異業(yè)收零購，明在改勻組中埋。開發(fā)掛商：湖南牛楚盛適園置便業(yè)發(fā)模展有芬限公揪司(現(xiàn)轉(zhuǎn)汁讓中)直接游競爭舍對手佩分析——通程搞凱盛龜園戶型霉配比風(fēng)表直接嫁競爭蜻對手涂分析——通程漲凱盛敗園序號戶型面積套數(shù)比例1二房二廳95244%2三房二廳125-14439865.7%3四房二廳161-2039215.2%4五房二廳157-2809014.9%5六房以上30720.3%606片區(qū)厘特征樓盤雜少，隆規(guī)模盜大，倍品牌?；虋W度高和。產(chǎn)品謊結(jié)構(gòu)紋單一到，高椒端以蓬獨立首別墅霞為主孤，低求端以辦小高寇層為郵主，愿兩極庭分化瘋嚴(yán)重師?？蛻艚檩椛渎砂霃将C長。天洋房煤客戶獨以河灰西教近師、調(diào)醫(yī)生恐為主蠢，別辨墅則鹿吸納體全市屯高端繳客戶舉，甚俗至外根省投辨資客岡。價格渾現(xiàn)狀聯(lián)排計價格錘在38寄00召-4番00撈0元/平米叫，獨筑立別狼墅在45書00承-5務(wù)00糟0元/平米族，陽宿光10挖0國際碰新城泉洋房縣均價授已經(jīng)奏升至34歪00元/平米含浦禿片區(qū)窯樓盤覆特征廈分析區(qū)域樹市場擁小結(jié)片區(qū)拿市場汽處于歷房地汪產(chǎn)開塊發(fā)快伍速發(fā)跑展階浩段，歸眾多叔品牌夫發(fā)展滔商進液入，較未來肅發(fā)展麥前景執(zhí)良好澤；片區(qū)槍內(nèi)客哪戶來床源廣秤泛，航而價連格水醋平呈興穩(wěn)步敬上漲裂趨勢壞。片區(qū)中內(nèi)產(chǎn)丑品兩棍極分依化嚴(yán)憲重，喚中間斬層產(chǎn)蘋品目說前較墊為稀蠶缺，影本項輕目可趕以考負慮走愈差異最化路傍線來閣超越古競爭繭，以們中高王端產(chǎn)便品為雜主力警產(chǎn)品砍線。03客戶偽分析010203040528中端踢客戶用分析2長沙蝴房地慣產(chǎn)市昂場中會端客植戶構(gòu)秋成從上罩表中攜我們姜可以野看出薯：陽西光10爆0教師辦是最雹大的叛客戶棉群，兔占整炭個客貼戶的27海%。其店次是肝高級蹤蝶白領(lǐng)脾，占各了18嬸%。再米次是以私營這企業(yè)竊主，械占了17雨%。其屠他的菌客戶球還包承括有偷醫(yī)生綿、公圖務(wù)員潮、金瀉融人妹士等毫等。長沙批市場扔中端冒客戶陸組成長沙噴房地欠產(chǎn)市盾場中泰端客褲戶構(gòu)肯成從上影表中搭我們爺可以登看出驚：景瓶秀江學(xué)山教煌師是蟻最大德的客篇戶群校，占鋪整個版客戶奇的近秤三成勵比例稈。其第次是午醫(yī)生叢，占惠了21域%。再北次是椅公務(wù)退員，鉆占了15雙%。其砍他的哪客戶砌還包鍵括有姿高級景白領(lǐng)勻、私陵營企閘業(yè)主雷、工鄭會干騾部等艱等。長沙套市場者中端扇客戶禾組成長沙莖房地擴產(chǎn)市也場中糞端客墳戶構(gòu)僑成從上枯表中鋒我們痰可以棗看出字：美流林銀杜谷教努師是參最大攏的客娛戶群獅，占央整個受客戶持的25責(zé)%。其旦次是絞國企較事業(yè)藝單位碧職員陸，占撕了17重%。再敘次是地私營荷企業(yè)肺主和碼醫(yī)生蒼，各焰占12鉤%。其稍他的銷客戶腿還包誦括有鈔高級詢白領(lǐng)和、公殼務(wù)員喇等等循。客限戶分匙布的煌比例認較為派平均劫。長沙撤市場烤中端潮客戶陳組成長沙饞房地泊產(chǎn)市樹場中歡端客絮戶構(gòu)駝成從上筆表中凝我們跑可以扯看出悶：四抵季美陪景南進方航弦空公珍司職撲員、顆傳媒靜人士近是最漁大的權(quán)客戶華群，主各占貢整個統(tǒng)客戶頌的22剪%。其靜他的痕客戶咐還包辛括有搭高級查白領(lǐng)沃、公淘務(wù)員羅、醫(yī)鼓生等挎等。灑客戶院涵蓋廢的范方圍非揀常廣覽泛。長沙撒市場啊中端爪客戶切組成長沙擦房地鐮產(chǎn)市稠場中丘端客敵戶以范教師頓為主具，涵掌蓋了換傳媒員人士儀、高聰級白降領(lǐng)、辛私營屬企業(yè)憶主、而醫(yī)生醒等多濫種階童層，將可以啊說屬遼于高負尚職儀業(yè)的宿階層赴?？偰贵w來攝說，循中端沒客戶仍以長拔沙的地中產(chǎn)糞階級主為核飛心階柜層。刪他們甚既不驗屬于仿城市邊的頂鬼富階及層，紅也不僚需要抄為滿科足生梅活需施求而鋒忙碌幫奔波業(yè)。他覽們是周一個擱城市聚的支帝柱階挨層。中產(chǎn)百階層厭是長節(jié)沙房婦地產(chǎn)攏市場如中端厚客戶傾的核侮心力挽量長沙斜房地望產(chǎn)市閃場中臘端客黎戶構(gòu)繳成長沙橋市場鋪中端未客戶暫組成選擇旺多層嬌洋房欺主要甘是認噴為價蒙格便周宜，滾占比墾為58宮.6兄%，又窩進一女步說盒明了姨長沙控人對宅房價廚相當(dāng)?shù)拭舾袏剩泊哒f明呼長沙祖客戶如需要未進行嘴價格升引導(dǎo)到和教治育，抓從而槳本項慎目達村到洋搭房的遲價值谷最大豆化。選擇感電梯伴洋房倡的主淹要原互因是群有電批梯，囑方便溝。建議登本項重目洋玻房產(chǎn)蔬品帶車電梯遷，適繼應(yīng)客貼戶需欲求。選擇旱多層屬洋房售主要晝是因撐為價啄格便吐宜嶺選擇耍電梯編洋房銅的主才要原濤因是涂有電晶梯，安方便高端塔客戶3項目名稱項目位置主力購房人群山水英倫望城縣雷鋒鎮(zhèn)中南大學(xué)、湖南師大教授，麓谷科技院科技園科技人員以及河西的私營企業(yè)主蔚藍海岸岳麓區(qū)新區(qū)政府對面中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師大老師，麓谷高新科技園，市、區(qū)政府、湘雅三醫(yī)院、遠大鈴木、腫瘤醫(yī)院汀湘十里含浦科教產(chǎn)業(yè)園內(nèi)中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師大教授，河西的部分私營企業(yè)主水云間芙蓉區(qū)政府東側(cè)周邊市場私營企業(yè)主、區(qū)政府、省政府公務(wù)員、周邊銀行高層管理者，湖南電視臺高層人員美林水郡世界之窗東北側(cè)金鷹影視城傳媒人士、湘雅醫(yī)院醫(yī)生、三一重工職員、南航、國防科大老師圣爵菲斯金鷹影視文化城周邊金鷹影視城記者、主持、高層管理者、國防科大老師、開福區(qū)與芙蓉區(qū)范圍內(nèi)的私營企業(yè)主同升湖雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)同升湖分布比較廣泛、主要為市內(nèi)私營業(yè)主，企事業(yè)單位高層綠城桂花城雨花區(qū)長沙大道旁主要為高橋及附近私營企業(yè)主、建筑開發(fā)商、外地投資