惠里銷售策劃方案

惠里商業(yè)街推售策略思路2

一工作回顧總結(jié)3本思路完成前因1.探索項(xiàng)目無歷史經(jīng)驗(yàn)借鑒參考。2.開發(fā)商虧空、運(yùn)營平臺負(fù)債、社區(qū)、政府、業(yè)主、經(jīng)營者利益平衡與銷售關(guān)系復(fù)雜密切。3.分析總結(jié)前期工作逐步完善項(xiàng)目運(yùn)作流程、價值體系的建立。4.作稿前沒有和領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行深層次溝通。5.銷售角度，此稿不當(dāng)之處希望領(lǐng)導(dǎo)諒解。4回顧工作重點(diǎn)記要1.熟悉惠里策劃2.古鎮(zhèn)市調(diào)3.產(chǎn)權(quán)解讀4.管理運(yùn)營、銷售模式探討5.業(yè)態(tài)定位編制6.建筑平面、立面、功能審核7.運(yùn)營平臺成本預(yù)測編制8.管理運(yùn)作方法編制9.管理服務(wù)方案編制10.惠里VI設(shè)計(jì)11.景觀功能定位編制12.光彩討論13.民俗收集14.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核算15.五省會館資料收集整理5工作中產(chǎn)生的問題一、項(xiàng)目后期管理運(yùn)營成本偏高

原因：項(xiàng)目市場調(diào)查工作滯后，針對運(yùn)營與本項(xiàng)目緊密度不夠。二、項(xiàng)目土地利用率低（占地14.7畝、容積率0.63）

原因：項(xiàng)目未用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)控制建筑設(shè)計(jì)。三、項(xiàng)目投資成本增大

原因：成本分析核算滯后，800--1000萬老街改造費(fèi)用置換社區(qū)14.7畝的集體建設(shè)用地

價值極不對等。

6工作中產(chǎn)生的問題四、改造段業(yè)主和經(jīng)營戶與運(yùn)營平臺的矛盾。

原因：項(xiàng)目未能全景呈現(xiàn)，業(yè)主、經(jīng)營戶持觀望態(tài)度，對惠里信心不足心存疑慮。五、招商、營銷、推廣計(jì)劃節(jié)點(diǎn)被動。原因：工程節(jié)點(diǎn)受設(shè)計(jì)影響，無法保障。

六、項(xiàng)目招商、營銷難度加大（核算結(jié)果：加大售賣量到60%，以6500的單價預(yù)測發(fā)展商虧

1500萬）。

原因：無報(bào)規(guī)報(bào)建的集體土地使用權(quán)性質(zhì)。

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二惠里問題解決思路8解決思路誰來經(jīng)營？誰來消費(fèi)？誰來購買？沒有經(jīng)營就沒有消費(fèi)沒有消費(fèi)就沒有人氣沒有人氣談何利潤

招商的成功是惠里銷售的關(guān)鍵更是資金回報(bào)的保障！9惠里招商策略分析一個好的招商策略和后續(xù)運(yùn)營管理方式是惠里能否長遠(yuǎn)盈利的關(guān)鍵。經(jīng)營者需要什么？消費(fèi)者需要什么？購買者需要什么？10分析經(jīng)營者經(jīng)營者1.惠里長久贏利能力2.地域目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)能力及品味3.惠里產(chǎn)品（鋪面）的適用性4.管理公司的優(yōu)惠條件5.惠里其他商家品牌的檔次6.惠里其他商家資源的沖突性11分析消費(fèi)者消費(fèi)者消費(fèi)人群通常是由周邊5-10公里人群構(gòu)成含個人和家庭。1.三道堰周邊消費(fèi)者80%2.三道堰5公里外消費(fèi)者20%3.日常性消費(fèi)50%（與周邊業(yè)態(tài)互補(bǔ)）4.依附性消費(fèi)30%（特色業(yè)態(tài)）5.游離性消費(fèi)20%（輻射消費(fèi)）%12分析購買者購買者1.惠里項(xiàng)目房屋的性質(zhì)及相關(guān)合法手續(xù)2.惠里項(xiàng)目房屋轉(zhuǎn)讓、變更、繼承等法律根據(jù)3.惠里商業(yè)街的投資回報(bào)率4.惠里商業(yè)街的管理模式和方法5.惠里持續(xù)運(yùn)營的保障13建議結(jié)論我們的建議：現(xiàn)階段重點(diǎn)考慮招商，通過招商的成功來確立項(xiàng)目發(fā)售時間，確保項(xiàng)目利益最大化。14

三惠里招商策略1515惠里招商建議一段三段二段項(xiàng)目可招商面積分為三個段：一段：小吃主營：地方小吃，兼營：特色飲品、民俗小商品。二段：酒水吧休閑娛樂主營：特色餐館、酒水吧、兼營：ktv、電玩、超市等三段：國學(xué)養(yǎng)生主營：教育基地、養(yǎng)生會館兼營：藥店、古玩、等目的：展示三道堰民俗民風(fēng)，塑造生活樂享型的綜合性商業(yè)街區(qū)。16招商帽策略統(tǒng)一邊招商而管理辰原則獲：1.圓維護(hù)裳惠里正產(chǎn)業(yè)甜經(jīng)營絡(luò)適當(dāng)最比例歉。即零攏售、紐奉餐飲搖、娛棒樂（展休閑渡）比涂例：飽5:涼2:爬32.域維護(hù)險(xiǎn)惠里松統(tǒng)一炮主題悶形象情、統(tǒng)單一品睜牌形義象。依據(jù)漸業(yè)態(tài)瓜定位息維護(hù)直管理豎好已懇確定桌的經(jīng)鎮(zhèn)營主猴體和暖品牌砌形象支。3.全功能浸同業(yè)租差異狐，形膏式異菜業(yè)互駝補(bǔ)。注意掉業(yè)態(tài)陵互補(bǔ)趴，完攻善惠短里配置套服裝務(wù)，玻避免鋤同業(yè)穴排斥酒。4.幼集中雜地域促優(yōu)勢魄展示符惠里柳民俗貴形成躬特色曬。招入嫌代大肉洽、河就鮮館趙、豆努瓣、折豆花剖、農(nóng)帳家生漁態(tài)菜逝館、義烏揪小商爭品超串市聚集狂形成動特色吐。17招商在策略統(tǒng)一時招商鉗管理喊原則恢：5.哨主力轎店優(yōu)放先，搜特殊酬客戶冒給予絨特殊議照顧場。優(yōu)先相面積般、地販址、宰租金眾租期軋優(yōu)惠省。6.廊經(jīng)營甜方式自主嬸經(jīng)營親：符矩合惠雙里業(yè)哈態(tài)規(guī)飯劃，慣自負(fù)嚴(yán)盈虧秤。返租旱經(jīng)營餓：由梁管理蓋公司鹽負(fù)責(zé)成具體播招商箭，取逆得穩(wěn)格定收英益。7.壯惠里依租金貢合理怨定位轎。根據(jù)行三道送堰消匪費(fèi)指電數(shù)，裳制定邊合理縮慧的租姜金水希平。持續(xù)暴增長邀、穩(wěn)漠中有攻升；畏不同參商鋪艦、不沾同位訊置、鐵租金初不同18招商進(jìn)策略統(tǒng)一嚷招商幕管理朱原則袋：8.害惠里雅商戶綁入駐候優(yōu)惠榨政策哥。租策金、寬租期童優(yōu)惠修。稅甲收優(yōu)刪惠。管競理費(fèi)位優(yōu)惠隊(duì)。19招商注策略統(tǒng)一鋪招商默管理多原則儉：9.擺惠里臣管理壇運(yùn)營模式課定位賣：統(tǒng)捉一管蔥理、般自主爐經(jīng)營負(fù)責(zé)償統(tǒng)一覺惠里搞整體爭形象帽推廣材、日問常管昏理、羞活動屬統(tǒng)籌費(fèi)用雹收取白等。八個棉統(tǒng)一統(tǒng)一余規(guī)劃聰布局滴統(tǒng)摘一物總業(yè)管昏理統(tǒng)一病宣傳推促銷蹲統(tǒng)鳴一惠濫里形員象統(tǒng)一辦營業(yè)恩時間及統(tǒng)獄一管勒理制濾度統(tǒng)一騾售后頃服務(wù)異及投浸訴接略待統(tǒng)一翁物價誕、質(zhì)貪量、借計(jì)量拳管理20四惠里猜招商節(jié)奏21招商源節(jié)奏一階歐段：若招商猜啟動柴期1.招商肢準(zhǔn)備擾：2櫻01隙3年貓1月洗--植20寧13滋年2摧月6制作凝：招商閱方案在、招粥商意門向書2.收集舉資源筐：2挽01惑3年許3月蒜--畏20禮13英年4疾月制作寸：公詳司簡哈介、息項(xiàng)目熔簡介破、就地乳調(diào)查負(fù)本地斤和游吧客對叛惠里鞏認(rèn)同踩和來譽(yù)訪人遲數(shù)。銷售駐：開始候蓄水男工作3.聯(lián)絡(luò)箭商家連：2傭01昆3年微4月狂--喝20局13近年5送月初步途溝通嚴(yán)，發(fā)賤放資倍料，麻了解曲合作斜意向植。4.洽談集商家光：2佛01愛3年病5月譯--旦20拴13述年6慚月制作倆：優(yōu)?；菡疾摺⒅\(yùn)營央細(xì)則解答霉疑問宴、洽戰(zhàn)談條渾件、膝邀請俊實(shí)地蛛考察舅。22招商略節(jié)奏二階互段：槽招商昨集中名期確定隱商家命：2齒01希3年急6月嗽--野20撈13等年8宏月工作謠安排潛：確都定意肺向商餃家、腰簽訂錯合同旅、交占定金瘋執(zhí)行尤合同相關(guān)叫支持民：1還0天遵端午抵節(jié)活陣動、鍛開街絞活動濟(jì)、宣救傳造淘勢任務(wù)覽分配免：主驅(qū)力店翠招商悟完成乖。次次主力存完成街、配劉套兼號營完成6踩0%。銷售阿工作杠：全干面鋪改開，撫積累撞、挖臉取價捎值客故戶。制作豬：服亮務(wù)指桑南、含管理磨公約址、活番動推適介三階荒段：賠招商蔬沖刺城期挖掘堵商家耍：2胃01稈3年孕9月湖--灶20長13小年1零1月跟蹤搶維系伐、后杜續(xù)服野務(wù)、杠挖掘轟潛在燦商家購、完劣成招杰商銷售名工作忘：制勢定投斬資回臂報(bào)率廈，轉(zhuǎn)崖化客盈戶。23五惠里缸售賣歉模式24建議個惠里尤的銷映售模拳式銷售搬模式漁：帶由租約御銷售樣惠里疑經(jīng)營秘權(quán)奮斗釋目標(biāo)邁：1萬/平方霧米招商排的成爐功無冊疑是羞銷售劃價格轟的保銅障。超我們沈可以乒通過惠里壩的宣及傳活濫動、洲政府倆社區(qū)弦的支奪持?jǐn)U攀大對狐目標(biāo)陰群體影響撤力，幻玉提升大惠里逮品質(zhì)劈燕的同揮時捕親獲受面眾目腦標(biāo)。25銷售方式特征優(yōu)劣勢適用性直接銷售將商鋪分割銷售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營。開發(fā)商無后顧之憂，但對于有租有售的商業(yè)來說將會影響整體的經(jīng)營和形象。適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售。帶租約銷售開發(fā)商引進(jìn)主力商家或經(jīng)營管理者，主力商家或經(jīng)營管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)，發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。有利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營，但會在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問題。對于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪目前崗市場謎上常份用的呢商鋪漠銷售食方式銷售模式：帶傭租約刷銷售26目前揀項(xiàng)目他所在障區(qū)域花還不茅能給榴到市邁場信定心，勤還需硬要一份定的拴培育勞期，匯且項(xiàng)殘目要句實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一享經(jīng)營統(tǒng)一管理，所以縣建議訴項(xiàng)目剩采用券帶租躲約銷銅售的狡方式，既期能在擦培育兔期給哀到客溜戶信心住，又四能將訊項(xiàng)目著良好口的形貧象建鏈立起鐵來。商業(yè)刻投資虹的客微戶最課關(guān)心圍的問貪題之有一就句是投爹資回船報(bào)率矛，所追以投僑資回報(bào)的劫合理系性也尿是項(xiàng)歲目成覽敗的烤主要筐因素恨。目前功市場詳投資卡回報(bào)鐮率分民水嶺穴：8田%.尖高為嶼優(yōu)，蹦低為學(xué)良。銷售模式一：獻(xiàn)帶租卷約銷厘售27銷售模式方法價一：電將原至有一翅個鋪酷位劃悲整為扒零惠里箱的鋪砍位在濃建筑籌平面辨審計(jì)霸時充脾分考友慮空遮間的知靈動辟性和摘實(shí)用歌性，在驅(qū)銷售顏時可兵采用劉化整為零添的方澤法，胞將一懸個鋪謙位劃仆分成呼幾個鍵鋪位附，在徒招商獵時可仁采用婆化零躬為整技的方朽法進(jìn)倍行招曉商。方法倉二:疊贈送箭經(jīng)營追權(quán)對于蹄購買謙客戶狗可采在取買揉40換年經(jīng)向營權(quán)幅送1蠻0年真或2夾0年井，提綢升產(chǎn)技品附希加值場，提糊高產(chǎn)壞品競美爭力罷。項(xiàng)目面積單價總價租金年收益總收益年收益率租金遞增率單位平方米元/平方米萬元元萬元萬元百分比百分比數(shù)額1001000010050624065-850元的忠租金訓(xùn)收益殘將是連本項(xiàng)早目突迷破客磨戶來岸源的鍬主要腹途徑28六惠里推廣2929惠里旺推廣依定位惠里普通仇老百楊姓的創(chuàng)屯富中地心30惠里詠推廣須手段屈組合301、傳惡播組西合道旗請、路拿牌、填政府頌網(wǎng)絡(luò)抬、報(bào)汽紙、機(jī)地方民電視電臺、2、營護(hù)銷渠愁道組織敞項(xiàng)目牌推介仙會，拜及大張型演判藝推光廣活動濤，進(jìn)襖行定析向銷噴售。3、中蒙心景粘觀區(qū)將中熊心景膛觀區(qū)鋼先