房地產(chǎn)營(yíng)銷S戰(zhàn)略

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷STP戰(zhàn)略1.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的概念、原則與依據(jù)；2.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的程序與方法；3.房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)的含義和模式；4.房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)策略的內(nèi)容；5.房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的概念和實(shí)施步驟。主要內(nèi)容1.Segmentation：市場(chǎng)分割、分片、區(qū)隔房地產(chǎn)營(yíng)銷者根據(jù)消費(fèi)者之間的需要與欲望、購(gòu)買行為和習(xí)慣等方面的差異，將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分為若干具有相似需要和欲望的消費(fèi)群，每一個(gè)消費(fèi)群就是一個(gè)房地產(chǎn)細(xì)分子市場(chǎng)。（1）客觀依據(jù)：差異性；企業(yè)資源有限和個(gè)體優(yōu)勢(shì)；兩者之間的矛盾。（2）對(duì)需求總體：分；對(duì)消費(fèi)者：合。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分2.市場(chǎng)細(xì)分形成（1）大量市場(chǎng)營(yíng)銷特點(diǎn)：大量生產(chǎn)，大量分銷，大量促銷；背景：產(chǎn)品供不應(yīng)求，生產(chǎn)觀念。（2）產(chǎn)品差異市場(chǎng)營(yíng)銷特點(diǎn)：生產(chǎn)并銷售差異化產(chǎn)品；背景：產(chǎn)品供過(guò)于求，自由競(jìng)爭(zhēng)。（3）目標(biāo)市場(chǎng)營(yíng)銷特點(diǎn)：以滿足目標(biāo)市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行生產(chǎn)和銷售；背景：生產(chǎn)和消費(fèi)的矛盾加劇，以消費(fèi)者為中心。細(xì)分程度的提升細(xì)分市場(chǎng)：市場(chǎng)上規(guī)模較大、易于識(shí)別的顧客群體。通常能吸引幾位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。彌隙市場(chǎng)：市場(chǎng)上比較狹窄的特定消費(fèi)者群體。通常只能吸引一個(gè)或少數(shù)幾位競(jìng)爭(zhēng)者。細(xì)分的極限：定制營(yíng)銷。3.市場(chǎng)細(xì)分的意義（1）發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)并進(jìn)入市場(chǎng)。（2）集中資源，提高競(jìng)爭(zhēng)力。（3）掌握需求者的特征，制定和調(diào)整營(yíng)銷策略。4.市場(chǎng)細(xì)分的原則可衡量性細(xì)分市場(chǎng)范圍和容量大小可測(cè)算可進(jìn)入性產(chǎn)品及其信息經(jīng)由渠道可達(dá)市場(chǎng)可盈利性細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模足以讓企業(yè)獲利差異性各細(xì)分市場(chǎng)對(duì)營(yíng)銷策略反應(yīng)不同穩(wěn)定性保持相對(duì)的穩(wěn)定【例】深圳萬(wàn)科集團(tuán)在1997年確定了房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)，通過(guò)認(rèn)真分析研究，該集團(tuán)將國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分為北部、東部、南部三大片區(qū)，并制定了通過(guò)深圳、北京、天津、上海這些核心城市的房地產(chǎn)開發(fā)，以帶動(dòng)周邊大中型城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

【例】香港鈞壕集團(tuán)以收入作為細(xì)分變量，將深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為高收入、中等收入和低收入三個(gè)子市場(chǎng)，通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研、科學(xué)分析，并結(jié)合企業(yè)所擁有的資源優(yōu)勢(shì)，該集團(tuán)選擇了面廣量大的低收入群體作為自己的目標(biāo)市場(chǎng)，并有針對(duì)性地開發(fā)了德福花園項(xiàng)目

。

【例】深圳的金雨豪園復(fù)式豪宅項(xiàng)目，開發(fā)商在對(duì)深圳市高收入群體的需求進(jìn)行摸底時(shí)，發(fā)現(xiàn)部分高收入群體對(duì)樓盤的位置、地段很講究，他們希望自己的鄰居是和自己處于同一層次、有共同品位、有共同語(yǔ)言的人。為此開發(fā)商根據(jù)高收入群體的心理因素，將他們的需求市場(chǎng)劃分為獨(dú)立式別墅、聯(lián)排式別墅、空中別墅和復(fù)式豪宅，并選擇了其中的復(fù)式豪宅作為目標(biāo)市場(chǎng)?！纠磕暇┰卵篮▓@是一舉獲得國(guó)家小康住宅評(píng)比全部六項(xiàng)金獎(jiǎng)的示范小區(qū)，開發(fā)商——南京棲霞建設(shè)股份公司在項(xiàng)目初期，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研分析，在掌握了中高收入群體對(duì)品牌的忠誠(chéng)度高并追求高利益的行為特征后，把南京中高收入群體的住房需求市場(chǎng)劃分為別墅式小區(qū)、花園式公寓小區(qū)和高層精品小區(qū)。開發(fā)商在綜合分析國(guó)家宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境、企業(yè)的資源和地塊的特點(diǎn)后，最終選擇了花園式公寓小區(qū)，并在產(chǎn)品定位時(shí)引入國(guó)家小康示范工程的概念和標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)對(duì)住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套、科技含量、設(shè)施等方面的不懈追求，最大限度地滿足了目標(biāo)客戶的消費(fèi)偏好。消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)具體因素地理因素國(guó)界人口密度其他區(qū)域交通條件地形城鄉(xiāng)氣候城市規(guī)模人口因素國(guó)籍職業(yè)收入種族教育家庭規(guī)模民族性別家庭生命周期宗教年齡其他心理因素社會(huì)階層其他生活方式性格購(gòu)買動(dòng)機(jī)行為因素追求利益品牌商標(biāo)的忠誠(chéng)度使用者地位對(duì)渠道的信賴度購(gòu)買頻率對(duì)價(jià)格、廣告和服務(wù)的敏感程度使用頻率其他5.市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)生產(chǎn)者市場(chǎng)細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)具體因素地理因素國(guó)界資源交通條件區(qū)域自然環(huán)境生產(chǎn)力布局地形城鄉(xiāng)其他氣候城市規(guī)模用戶行業(yè)冶金機(jī)械航空煤炭服裝船舶軍工紡織化工食品森林其他用戶規(guī)模大型企業(yè)小用戶中型企業(yè)其他小型企業(yè)大用戶購(gòu)買行為使用者地位購(gòu)買批量對(duì)價(jià)格、服務(wù)的敏感程度追求利益購(gòu)買周期其他使用率購(gòu)買目的購(gòu)買頻率品牌商標(biāo)的忠誠(chéng)度單維變數(shù)法細(xì)分變量細(xì)分市場(chǎng)用途住宅低檔、中檔、高檔、別墅一廳一房、一廳二房等商業(yè)用房商店、餐館、購(gòu)物中心、超市寫字樓A級(jí)、B級(jí)、C級(jí)廠房標(biāo)準(zhǔn)廠房、專用廠房其他商住樓、綜合樓等購(gòu)買力年收入高收入、中等收入、低收入者消費(fèi)者偏好低層、小高層、高層建筑綠化、物業(yè)管理、建筑風(fēng)格、建筑名稱其他6.市場(chǎng)細(xì)分的方法多維變數(shù)法老年人中年人青年人高收入中收入低收入消費(fèi)者購(gòu)買行為住宅市場(chǎng)市中心其他環(huán)境市郊普通住宅公寓別墅聯(lián)排式別墅獨(dú)立式別墅房型室內(nèi)設(shè)計(jì)綠化物業(yè)管理系列變數(shù)法（1）依鄉(xiāng)豐據(jù)需帥求選刊定產(chǎn)刻品市強(qiáng)場(chǎng)范沖圍產(chǎn)品栗特性示角度輸：低柜收入口家庭招；市場(chǎng)矩需求充角度苗：有噴周末隊(duì)度假孤或游標(biāo)玩需狠要的拒家庭源。（2）列濫舉潛才在顧脅客的扮基本神要求從地襖理、玩心理趁和行課為等既方面瞧分析延顧客杠對(duì)產(chǎn)敲品的澤期望批。（3）調(diào)距查不盲同潛蘋在顧筆客的始不同里需求讓顧余客對(duì)趙基本燥要求肌做出店選擇獻(xiàn)和排斧序，淡由此脆出現(xiàn)醫(yī)不同否群體猴。背景負(fù)：一房淺地產(chǎn)缺租賃溪公司飽擬建弱造供茂出租摟的小坐公寓7.市場(chǎng)顫細(xì)分循的程醫(yī)序——案例華普通俯公寓澆項(xiàng)目（4）移鵲去潛折在顧禁客的紛共同吉要求共同思要求敢只作期為制研定營(yíng)華銷組酸合的鋸參考膀，而釋非市前場(chǎng)細(xì)系分的招基礎(chǔ)邪。（5）為抽不同標(biāo)子市失場(chǎng)命召名取名變以識(shí)蒙別各斤具特駁點(diǎn)的唇顧客磨群體藥。（6）進(jìn)朽一步鍛認(rèn)識(shí)烈各潛反在顧喉客群普體的數(shù)特點(diǎn)了解驚盡量繩全面諷，以欣確定卸是否侄再度聲細(xì)分婆或合柄并。（7）測(cè)算蠟不同聞子市個(gè)場(chǎng)的燒規(guī)模找出齒子市毯場(chǎng)的古人口狡因素賞特征水，如歷年齡執(zhí)段，質(zhì)由此設(shè)測(cè)算連各子湖市場(chǎng)壺潛在蠟顧客責(zé)的數(shù)閱量。普通吐公寓涌不同貍子市錢場(chǎng)的酷要求移和特辯點(diǎn)如敵下：好動(dòng)這者新婚功者度假免者向往英城市效者設(shè)計(jì)良好經(jīng)濟(jì)一般設(shè)備不受干擾方便房間大小內(nèi)部裝修管理良好該房地產(chǎn)公司決策：（1）目標(biāo)市場(chǎng)選擇——好動(dòng)者（2）營(yíng)銷策略——產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，建設(shè)游泳池、俱樂(lè)部、池畔舞場(chǎng)、綠草地等，以與住房配套；在租賃經(jīng)營(yíng)上，好動(dòng)者一旦結(jié)婚，則需遷出，以維護(hù)產(chǎn)品特色?！纠可钲谝饽骋获R小戶碼型目賴標(biāo)客尤戶細(xì)叫分描貸述1.目標(biāo)客戶梢描述年齡：28～30歲之庫(kù)間。置業(yè)勿用途：80～87％的淹客戶泊為自脹用；練其他跟為投松資?？蛻翡h類型：公司茂白領(lǐng)帆；收診入比火較穩(wěn)鋒定的公丸司一絲式般職廁員；漢投資電客（作含二緩次以辣上置彩業(yè)者盤）；職個(gè)體晝經(jīng)營(yíng)貓者；權(quán)深港挽家庭運(yùn)。職業(yè)：銀行妙職員庭；證先券公志司從騾業(yè)人妙員；爛律師員；衛(wèi)扇生系洗統(tǒng)年厭輕從屈業(yè)人惡?jiǎn)T；雞電子?jì)D行業(yè)筍技術(shù)診人員艦及相脂關(guān)服急務(wù)人浙員；與電信啊業(yè)職續(xù)員；康普通倆公務(wù)哪員；萍教育存系統(tǒng)阿年輕怎從業(yè)閉人員孤；貿(mào)豈易公遼司職薯員；落百貨找公司壘職員剖；航全空公剖司職猶員等。居住輩區(qū)域：主要邀集中憲在石寨廈、詠新洲未、益付田村盟、皇自崗村預(yù)、福嶼田保般稅區(qū)貧、福朵民新擠村、咐海濱踢廣場(chǎng)行、福子華新哈村、禽崗廈南、福尸田南先、福蔬星路戀、福葉華路禍、華謎強(qiáng)北析、華些富村倦、華是新村圍、上豈步、怖南園米路、企東園威路、余白沙持嶺、岡冬瓜魚嶺、偏八卦旅嶺、鮮蓮花挺北、聞蓮花魯一二版三村索、梅謎林。居住嗓狀況薯：租住洲商品病房、抱福利株房、舍公司乘宿舍額。家庭綱結(jié)構(gòu)：比較諸簡(jiǎn)單齊，絕違大多傲數(shù)為忙兩口號(hào)之家攀，部雹分為目單身辭。2.目標(biāo)客戶研群的飄層面漂劃分豎及其孤行為巾特征公司紐奉白領(lǐng)所：年輕復(fù)、自柜信，產(chǎn)追求刮時(shí)尚腳及高拋雅、逼浪漫候的生翅活情喇調(diào)，氣受過(guò)籮高等址教育有，工喇作比刊較穩(wěn)劇定，蛋小有艷積蓄鑰，希燭望盡鏟早擁類有獨(dú)女立的辯生活歲空間捆，有附個(gè)性叼，喜絕歡運(yùn)戰(zhàn)動(dòng)，范崇尚悼西方列生活穗，喜頭愛咖茶啡、澡網(wǎng)絡(luò)婆和音特樂(lè)，彩比較瞞感性哲，喜賄歡包武裝精塌致、務(wù)品位串高尚滋的商拘品。投資總客：追求匆高投割資回糟報(bào)率瘡及零言風(fēng)險(xiǎn)原投資剖，注冊(cè)重投革資的尤升值護(hù)潛力勢(shì)，希勻望投鑒資不榴會(huì)花把費(fèi)太止多的宋精力艷和財(cái)淺力。個(gè)體掩經(jīng)營(yíng)皺者：租住封、工敏作在訂項(xiàng)目耽周邊賓，有點(diǎn)一定繁的經(jīng)準(zhǔn)濟(jì)積平累，牲更注餃重資休金的背周轉(zhuǎn)瘡，比光較節(jié)襖儉，澆對(duì)居弊住安訊全有碧更高鄉(xiāng)豐的要征求。深港冊(cè)家庭：要求似較高蔑的私信密性光及安呢全感泉（投宜資方幕面和敞生活爭(zhēng)方面蹄），堡要求鎮(zhèn)臨近腐口岸撇或交輸通便京捷。二、裳房地鄭產(chǎn)目吳標(biāo)市碰場(chǎng)的撥選擇1.房地些產(chǎn)目標(biāo)驕?zhǔn)袌?chǎng)租的含義房地判產(chǎn)營(yíng)怎銷者花在市舊場(chǎng)細(xì)換分的亮基礎(chǔ)失上，籮經(jīng)過(guò)既評(píng)價(jià)蟲和篩峰選后鵝決定賽要進(jìn)串入的某市場(chǎng)陡。細(xì)分趙市場(chǎng)騙的評(píng)謹(jǐn)價(jià)：市場(chǎng)孟的規(guī)繭模和繞結(jié)構(gòu)摔；企匠業(yè)的生目標(biāo)街和資西源。目標(biāo)邊市場(chǎng)助應(yīng)具然備的怎條件偷：足夠奴的規(guī)惡模，幕良好斤的發(fā)局展前腸景；一定啦的購(gòu)累買力清；競(jìng)爭(zhēng)告者尚如未完類全控坊制的鬼市場(chǎng)猴；符合母企業(yè)隊(duì)經(jīng)營(yíng)凱目標(biāo)霉和能掃力。營(yíng)銷組合整體市場(chǎng)營(yíng)銷組合1細(xì)分市場(chǎng)1營(yíng)銷組合2整體市場(chǎng)細(xì)分市場(chǎng)2……營(yíng)銷組合細(xì)分市場(chǎng)1細(xì)分市場(chǎng)2整體市場(chǎng)……2.目標(biāo)脂市場(chǎng)釘營(yíng)銷巷戰(zhàn)略南：無(wú)差余異、征差異世性、惡密集錯(cuò)營(yíng)銷目標(biāo)市場(chǎng)選擇的影響因素企業(yè)實(shí)力；產(chǎn)品的同質(zhì)性；市場(chǎng)的同質(zhì)性；產(chǎn)品所處生命周期階段；競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)市場(chǎng)戰(zhàn)略。模式內(nèi)容優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)單一市場(chǎng)集中化選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，集中營(yíng)銷易于掌握市場(chǎng)、樹立信譽(yù)，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化分工消費(fèi)者意愿下降或競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)選擇性專業(yè)化選擇若干不同細(xì)分市場(chǎng)分別營(yíng)銷可以在細(xì)分市場(chǎng)間分散風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)資源要求高產(chǎn)品專業(yè)化選擇若干細(xì)分市場(chǎng)開發(fā)一種產(chǎn)品可集中資源，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化單一產(chǎn)品被替代風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)專業(yè)化選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)開發(fā)不同產(chǎn)品易于掌握市場(chǎng)和樹立信譽(yù)單一消費(fèi)群體支付能力下降風(fēng)險(xiǎn)全面覆蓋面向市場(chǎng)開發(fā)各種類型物業(yè)產(chǎn)品可在細(xì)分市場(chǎng)和產(chǎn)品間分散風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)實(shí)力要求極高大量定制按照每個(gè)消費(fèi)者的要求大量開發(fā)可保證效益對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力要求極高3.目標(biāo)做市場(chǎng)言選擇蓄的模稅式子市競(jìng)場(chǎng)1產(chǎn)品一子市鼻場(chǎng)2子市杠場(chǎng)3產(chǎn)品二產(chǎn)品三不同付目標(biāo)唱市場(chǎng)班模式績(jī)或范悠圍示彼意圖（有效性評(píng)估、可行性評(píng)估）細(xì)分市場(chǎng)評(píng)估可衡量性可獲得性可收益性可行動(dòng)性市場(chǎng)規(guī)模和增長(zhǎng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)吸引力企業(yè)目標(biāo)和資源市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)細(xì)分（項(xiàng)目方案策劃可行性分析）（項(xiàng)目方案策劃）市場(chǎng)規(guī)模資源條件環(huán)境條件盈利因素風(fēng)險(xiǎn)因素政策因素目標(biāo)市場(chǎng)選擇4.目標(biāo)茫市場(chǎng)帽選擇崇的程展序三、辦房地潔產(chǎn)市錫場(chǎng)定漢位1.房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的含義房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)情況和企業(yè)自身?xiàng)l件，確定本企業(yè)及產(chǎn)品在消費(fèi)者心目中的地位，使產(chǎn)品具有一定特色，適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng)一定的需求和愛好。（1）總龍會(huì)涉反及到負(fù)產(chǎn)品陳；（2）相穗對(duì)于賓競(jìng)爭(zhēng)潛產(chǎn)品習(xí)而言都；（3）顧侄客的嗎印象門。2.市場(chǎng)定位的意義（1）樹立鮮明的特色。（2）滿足顧客的需求偏好。（3）提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。房地坊產(chǎn)市場(chǎng)攻定位投的目捷的：市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)細(xì)分目標(biāo)市場(chǎng)選擇競(jìng)爭(zhēng)策略有競(jìng)爭(zhēng)者無(wú)競(jìng)爭(zhēng)者定價(jià)以獲得合理利潤(rùn)相應(yīng)的產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷策略市場(chǎng)定位：低成本、差異性3.市場(chǎng)埋定位咱的戰(zhàn)閱略根據(jù)產(chǎn)品本身的特性如產(chǎn)品特性、提供的利益、產(chǎn)品的使用者針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品對(duì)抗或回避競(jìng)爭(zhēng)者根據(jù)不同產(chǎn)品種類如不同的用途根據(jù)消費(fèi)者的特色不同子市場(chǎng)的不同需求4.市場(chǎng)級(jí)定位群的方倡式對(duì)抗麻最強(qiáng)都競(jìng)爭(zhēng)恨對(duì)手段的定權(quán)位；避開搬強(qiáng)有扇力競(jìng)蒙爭(zhēng)對(duì)竊手的偉定位刻；反向祥定位撫；重新棋定位搜；對(duì)競(jìng)歌爭(zhēng)對(duì)癢手進(jìn)造行再鋼定位5.市場(chǎng)遷定位披的內(nèi)宅容（1）產(chǎn)備品定遣位：依據(jù)莫目標(biāo)灶市場(chǎng)靈而構(gòu)戒思出推的具丙有與咸眾不朵同價(jià)扛值的捎房地汗產(chǎn)產(chǎn)乒品方籮案。（2）客示戶定耐位：項(xiàng)目筋針對(duì)粒哪些識(shí)消費(fèi)肚群體午、產(chǎn)誤品差勿異對(duì)蛇消費(fèi)管行為老的影雀響程爽度和聚方式護(hù)如何賞、消合費(fèi)者擴(kuò)的消昆費(fèi)習(xí)石慣是牲什么選等。（3）形卵象定梯位：如何和讓消全費(fèi)者福理解蒸產(chǎn)品舞的內(nèi)本涵、槍如何蠶對(duì)產(chǎn)傳品的惹特點(diǎn)靠進(jìn)行練描述拘和提趙升、亭如何果讓消憐費(fèi)者棵對(duì)項(xiàng)赴目產(chǎn)謹(jǐn)生認(rèn)躁同感銜而發(fā)粘生購(gòu)親買行構(gòu)為等牢。6.市場(chǎng)瘋定位匪的過(guò)堅(jiān)程確認(rèn)本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)者做了什么，做得如何；顧客需要什么，滿足得如何；本企業(yè)能做點(diǎn)什么。準(zhǔn)確選擇相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)現(xiàn)有的、具備發(fā)展?jié)摿Φ?、可以努力?chuàng)造的？數(shù)量？

顯示獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)了解、知道、熟悉、認(rèn)同、喜歡和偏愛。【例】萬(wàn)科詢俊園貓是深爹圳萬(wàn)松科股賺份公乳司在19貍98年4月開介發(fā)建石設(shè)的娛高層折豪宅糊，位踏于深故圳市荷文錦尤路與捷愛國(guó)開路交姑匯處攏的北傲側(cè)，圈占地54揭66革m2，總叫建筑里面積78統(tǒng)00業(yè)0m2，建勉筑總澤層數(shù)45層，今高16索1m，是鹿當(dāng)時(shí)個(gè)中國(guó)右第一車高住趟宅樓割。在該想項(xiàng)目托的前繁期階建段，訓(xùn)開發(fā)軟商通裳過(guò)市華場(chǎng)細(xì)部分后隸鎖定傲了目旋標(biāo)市坊場(chǎng)，宴并把行握住閃了需苗求信狹息，鋤及時(shí)笑開發(fā)蟲出他到們所送需求宴的物暖業(yè)產(chǎn)疫品，傻結(jié)果授市場(chǎng)槍反響恰熱烈瞎，至19網(wǎng)99年11月，議該項(xiàng)錦目的致銷售充率已柴達(dá)到83％。目標(biāo)獲市場(chǎng)咐：深卡圳市快及周遲邊地壤區(qū)擁真有千譜萬(wàn)資裙產(chǎn)人怒士。細(xì)雖然鞠這一你目標(biāo)涌市場(chǎng)衫十分悶狹窄侵，客牲戶群掃體容患量也簡(jiǎn)十分叮有限代，但調(diào)這部卸分群貓?bào)w存放在著品有效杠需求速?！纠勘本┵J紅石飄實(shí)業(yè)儲(chǔ)公司桂集中嚼有限壁資源息，先陡后在轉(zhuǎn)北京從開發(fā)顏了SO琴HO現(xiàn)代婚城，龍?jiān)诤Ｑ肽祥_街發(fā)了茂高檔論海景濫別墅?！纠勘本┞凳刑煊瘎?chuàng)房禿地產(chǎn)啞開發(fā)買公司傅精心鄉(xiāng)豐打造褲高層往住宅蔥項(xiàng)目挽天緣負(fù)公寓虧。該奧項(xiàng)目治位于吉北京心市宣祥武區(qū)仍白紙男坊和拼西二休環(huán)交盟匯口淋，項(xiàng)填目總楊建筑厘面積7萬(wàn)平耀方米穴，公續(xù)寓戶嘴型從75～19預(yù)3平米接，涵那蓋了泰二室內(nèi)二廳滴、三歡室二厘廳、氏四室勞二廳逗等多棟種規(guī)絞格。目標(biāo)捕市場(chǎng)杠：北寫京居鹿家辦令公市幫場(chǎng)；描金領(lǐng)州人士。目標(biāo)淹市場(chǎng)愉：小禽康型柴、富繁裕型返、豪哪華享花受型?！纠刻彀部皣?guó)際養(yǎng)大廈險(xiǎn)，位港于南眠京新飯街口王中央峰商務(wù)歡區(qū)。角該項(xiàng)藥目的1～8層為夏大洋姜百貨秒公司凱，9～13層為鋤高檔洋寫字幸樓，14～42層是經(jīng)公寓嘆。目標(biāo)盼客戶像群體技：南訪京CB增D辦公雕的白慢領(lǐng)（北購(gòu)物恭、餐濕飲娛遣樂(lè)、幫辦公鋼、居原住等姑）。S—Se捕gm揪en強(qiáng)ta療ti爬on（市癥場(chǎng)細(xì)用分）：將健市場(chǎng)新按照疼客戶囑需求貞上的錄差異橋劃分碌為具織有類描似性衫的若必干不籃同購(gòu)賄買群憑體的咳過(guò)程尼。T—Ta挺rg融et腹in垂g（目塘標(biāo)市脾場(chǎng)選增擇）：即弄房地沒產(chǎn)企嘴業(yè)選露擇一互個(gè)或總幾個(gè)融準(zhǔn)備誦進(jìn)入柔、提笛供服鍋務(wù)的產(chǎn)細(xì)分琴市場(chǎng)糾。P—Po攪si恨ti能on賊in辮g（產(chǎn)何品定放位）齡：即房證地產(chǎn)粘企業(yè)統(tǒng)根據(jù)兵目標(biāo)礦客戶培群體論的需果求特帆點(diǎn)，挪使產(chǎn)秩品在姥目標(biāo)搖客戶雅心目酷中建躺立特膝定位湊置、衣公認(rèn)抹形象迫的活尼動(dòng)過(guò)但程。小結(jié)道：ST循P戰(zhàn)略——現(xiàn)代就房地課產(chǎn)營(yíng)煙銷的殖核心20世紀(jì)90年代仰，國(guó)鬧際營(yíng)鬼銷學(xué)仍大師愈、享船有營(yíng)購(gòu)銷學(xué)歌之父筑美稱祖的美燥國(guó)西去北大殿學(xué)凱畜洛格勸管理炸研究腹生院碼著名衣營(yíng)銷郵學(xué)教紙授菲練利浦·科特可勒（Ph吵il汁ip近K慮ot壟le共r），腿在他勉暢銷躺全球30多年塔的《營(yíng)銷姥管理》一書橋第九范版中摧系統(tǒng)念地提尾出。地位：S.T.P戰(zhàn)略以購(gòu)房客戶的表象需求和潛在需求為導(dǎo)向，通過(guò)深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)研分析和對(duì)市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇和產(chǎn)品定位等策略的實(shí)施，為房地產(chǎn)營(yíng)銷組合4P‘s的順利執(zhí)行指明方向。房地產(chǎn)市場(chǎng)定位實(shí)務(wù)1.制定競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)

目的與動(dòng)機(jī)、現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析、明確競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)2.分析消費(fèi)者心理

購(gòu)買動(dòng)機(jī)以及影響因素3.選擇目標(biāo)市場(chǎng)

市場(chǎng)細(xì)分及選擇4.確認(rèn)本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手識(shí)別和分析5.準(zhǔn)確選擇相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

尋找最佳切入點(diǎn)6.顯示獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

【例】某住刃宅的灣產(chǎn)品犁定位1.市場(chǎng)降環(huán)境么研究具體宮內(nèi)容歪略。2.數(shù)據(jù)皆整理方向一：憐標(biāo)準(zhǔn)麻型＋勵(lì)豪華予型＋慎頂層巴復(fù)式多，戶藥型面認(rèn)積12傷0～16狀0m2，片痰區(qū)競(jìng)歡爭(zhēng)激蛇烈。方向廚二：盆全豪逢華型甚，戶驕型面跡積27問(wèn)6m2，片歇區(qū)競(jìng)尾爭(zhēng)強(qiáng)恨度小翠。方向爸三：音豪華江小戶摔型＋逐私家必花園盡復(fù)式替＋標(biāo)涉準(zhǔn)型羨，戶伐型面受積20～80諷m2，片癥區(qū)競(jìng)篇爭(zhēng)一誰(shuí)般。3.競(jìng)爭(zhēng)態(tài)描述方向傍一現(xiàn)奪實(shí)條件遭：市爺場(chǎng)在趣該戶勵(lì)型檔素位的厘未來(lái)宿競(jìng)爭(zhēng)郊激烈奧，項(xiàng)沉目無(wú)重太多羊外界歇條件逃支持吐，在抵戶型池設(shè)計(jì)執(zhí)上現(xiàn)閥階段糟可能州成為字銷售喂中的廈最大臘難點(diǎn)鎮(zhèn)，選獲擇該駱戶型木定位憂方式展，市煤場(chǎng)把祖握度問(wèn)難以怎確定壯。方向搜二現(xiàn)寧實(shí)條縣件：蠻優(yōu)越頸的地銹理位技置，樸無(wú)敵佩景觀寺（海賽景、拳江景感、湖傷景、柳山景紋等）吼，獨(dú)秩特而守尊貴銹的建俯筑設(shè)隆計(jì)、刪戶型挪設(shè)計(jì)興、小熄區(qū)環(huán)雨境設(shè)弦計(jì)，渾星級(jí)夏物管膊及人逼性化永服務(wù)胖，頂謝級(jí)豪選華會(huì)店所，酬巨額利的推傷廣費(fèi)獸用，瘡緩慢款的銷炊售速境度。方向隱三現(xiàn)戴實(shí)條匪件：既片區(qū)紛內(nèi)小烤戶型所走勢(shì)磨良好宇，未昏來(lái)2年內(nèi)尼，小色戶型及推出浪量較攪小，排項(xiàng)目墊所在算片區(qū)灣是投抱資和挖過(guò)渡秩自住念置業(yè)返者重銷點(diǎn)選剩擇的梯地段述，避帳開未健來(lái)的常競(jìng)爭(zhēng)表密集驅(qū)段，藝市場(chǎng)借有把莊握，半能發(fā)規(guī)揮價(jià)巧格優(yōu)寸勢(shì)、蘋保證坊銷售方速度攝。4.邏輯環(huán)推理用排薪除法陸可以沙得到居方向課二（胸全豪維華型督定位抗）就協(xié)現(xiàn)有撕條件月來(lái)看臂成功灶的概攜率較冒小，法應(yīng)予倡排除甩。對(duì)伸于方省向一撓（標(biāo)準(zhǔn)屋型＋蒙豪華腸型＋笑頂層衡復(fù)式）和爺方向械三（豪華來(lái)小戶網(wǎng)型＋撤私家谷花園刷復(fù)式襖＋標(biāo)奴準(zhǔn)型），恩還需橫要進(jìn)脫一步超分析參。5.數(shù)據(jù)歸納數(shù)據(jù)姿一：字片區(qū)供內(nèi)中鑒大戶撓型項(xiàng)刻目銷屬售一越覽表舞。（殊略）數(shù)據(jù)碧二：目片區(qū)蚊內(nèi)中碑小戶括型項(xiàng)你目銷卡售一賴覽表暴。（尺略）數(shù)據(jù)體三：窯片區(qū)絡(luò)內(nèi)中樸混合缺戶型已項(xiàng)目餅銷售權(quán)一覽狗表。擱（略襪）數(shù)據(jù)勁四：壓片區(qū)功內(nèi)中救大戶阿型租拐賃情攝況一漆覽表需。（斜略）數(shù)據(jù)盼五：酷片區(qū)走內(nèi)中在小戶低型租呼賃情渾況一罪覽表侄。（混略）6.數(shù)據(jù)康分析（見筆下表丑）種類平均銷售率平均銷售時(shí)間均價(jià)中大戶型75％1.65年6700元/m2小戶型85％0.88年6550元/m2銷售盈情況煮分析租賃機(jī)情況汗分析房型一房二房三房四房月租（基本裝修）35.526.52321.5月租（精裝修）37.529.52525比四房高出比例50％18％0％——出租率94％90％77％62％單位攻：元/（月?m2）7.現(xiàn)象速分析調(diào)查筋現(xiàn)象，從地片區(qū)俯中大牲戶型漿的成巡壽交客濾戶分桑析結(jié)蠶論：二次永置業(yè)眠者，慕家庭首殷實(shí)百，有碰一定雀社會(huì)陵地位磨，年悶齡35～45歲居多發(fā)，收崖入高保。他隨們對(duì)遍未來(lái)私的收貼入很錢看好易，對(duì)搬周邊成環(huán)境踐要求缺較高矮，多幸選擇排有景慣觀的當(dāng)戶型子，對(duì)暫價(jià)格興無(wú)過(guò)攏多計(jì)非較。首次遇置業(yè)帖者，肥對(duì)中挎小戶抖型需塞求較木高；預(yù)二次抵置業(yè)茄者對(duì)撈中大墳戶型壞需求昌較高杠，中顫小戶繪型客枯戶對(duì)綱朝向棵較差所、景約觀不尤好的則物業(yè)筋接受豎程度陣較高立，中譜大戶伍型客栗戶（闖超過(guò)10順0平米）則郊對(duì)朝薯向差槽、無(wú)慨景觀永、無(wú)穴環(huán)境須的物杰業(yè)很夾難接閘受，示對(duì)戶臣型結(jié)犁構(gòu)也瓜很挑巴剔。現(xiàn)象犯推理狼：方向枕三（浮豪華范小戶倘型＋洽私家宰花園噸復(fù)式蹤蝶＋標(biāo)討準(zhǔn)型格）是仁市場(chǎng)選的選蔥擇方討向。【例】某寫字樓的產(chǎn)品定位1.市場(chǎng)環(huán)境研究物業(yè)租金歷來(lái)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本中占有較大比重，商業(yè)物業(yè)尤為突出，寫字樓物業(yè)也不例外。平安、君安率先蓋樓自用，交通銀行、城市合作銀行分別籌建大廈，經(jīng)營(yíng)有些年頭的成長(zhǎng)型企業(yè)都在積極地尋求途徑獲取自有物業(yè)，減輕租金負(fù)擔(dān)。深圳寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量偏大，重點(diǎn)在國(guó)貿(mào)、地王、上海賓館三個(gè)片區(qū)。而周邊市場(chǎng)租售供應(yīng)也較大，如文錦廣場(chǎng)、永通大廈、怡泰中心、洪湖大廈等物業(yè)供過(guò)于求現(xiàn)象更多。深圳是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前沿，在全國(guó)廣泛討論多種經(jīng)濟(jì)所有制實(shí)現(xiàn)形式的時(shí)候，深圳的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)已然壯大。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)分大、中、小公司。目標(biāo)客戶：東門商戶＋田貝、水貝工業(yè)區(qū)廠商＋私營(yíng)小業(yè)主。客戶心態(tài)：形象佳＋自有物業(yè)＋價(jià)格實(shí)惠，以供帶租，實(shí)用精品小單位寫字樓。2.推理結(jié)論單位細(xì)分：最小面積49m2，總價(jià)30萬(wàn)元起。【例】某一懇項(xiàng)目SW徑OT策略脹分析一、倚外部許環(huán)境經(jīng)價(jià)值親點(diǎn)（查機(jī)會(huì)大分析溪）1.優(yōu)越依的地體理位版置。2.臨近懲交通毛干道換、視純野開禿闊，偷具有脫良好料的昭多示性柔。3.周邊淘有大撕型商絡(luò)業(yè)和度超市躁，生脂活配醉套方地便。4.鬧中階取靜肯，雖濟(jì)近主很干道觀，但莫環(huán)境搞相對(duì)頃幽靜稍。5.部分迷樓盤塞銷售肅業(yè)績(jī)聽較好嫁，造牲就小今地段俯的知攜名度愚。二、競(jìng)建筑棟本身蠶弱勢(shì)揭點(diǎn)（鴿劣勢(shì)狠分析航）1.累1嬌99未7年?duì)€于尾樓謹(jǐn)，在袖居民爬心目彈中形冬象低螺下。2.戶型醫(yī)設(shè)計(jì)逐陳舊芹，并頃有很帽多不族完善秀的地龍方。3.工程途現(xiàn)有咬進(jìn)度茫，對(duì)且項(xiàng)目握戶型精的改側(cè)造帶拒來(lái)相飄當(dāng)難段度。4.戶型競(jìng)配比搶中，壇對(duì)于愿場(chǎng)地誦價(jià)值扣點(diǎn)的嗎挖掘涌不充棋分。5.按原挽設(shè)計(jì)篇，容忙積率塘高，個(gè)無(wú)環(huán)賴境。三、地項(xiàng)目WO對(duì)策1.利用闊地理弄位置酬和本連身昭蕩示性屑，對(duì)賄建筑墊外立襯面進(jìn)蚊行渲吧染，毯以其吧亮麗素的色焰彩達(dá)婦到告痛知目狼的和甚體現(xiàn)嘗檔次尚。2.完善部建筑打本身畢細(xì)節(jié)課，增押加凸烤窗，債對(duì)陽(yáng)娘臺(tái)欄原板、譜建筑朗頂部燈、構(gòu)陸件裝報(bào)飾等偵豐富回效果弦。3.在最場(chǎng)大限爛度保緞持原納設(shè)計(jì)象和成斷本控遮制的貪前提之下，璃調(diào)配爪戶型傳比例那，使姜得環(huán)潛境優(yōu)谷勢(shì)價(jià)部值最刺大化嘆。4.現(xiàn)場(chǎng)賺環(huán)境拼改造帥，增流加綠速化面巨積和重建筑共小品頂，破紀(jì)除原港有爛賄尾樓獅形象間。5.對(duì)住扶宅公恭共部梯分進(jìn)餡行重族點(diǎn)投嫩入，辣如對(duì)權(quán)大堂芬、電睜梯間毛等進(jìn)紫行包浙裝，先使用螺高速乳品牌喪電梯逃，小龍區(qū)和單樓宇薯實(shí)行滔智能施化管礦理。6.對(duì)部射分較司差的算戶型養(yǎng)，送潛裝修判體現(xiàn)艱超值愁感。一、分析

1.住宅主要功能包括居住單元、花園、會(huì)所等主要部分，主要實(shí)現(xiàn)居住功能和一部分休閑功能。2.公共建筑功能包括商業(yè)、娛樂(lè)、觀光、會(huì)議、居住和辦公等，主要實(shí)現(xiàn)各式各樣的交往功能。3.在工作日，人的時(shí)間分配為8小時(shí)工作、8小時(shí)睡眠，剩余8小時(shí)在交流；休息日，8小時(shí)睡眠，剩余16小時(shí)在交流。人們對(duì)交流時(shí)間的處理通常為購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、聚會(huì)、觀光和休閑。4.因此，住宅功能的多樣化決定了住宅建筑項(xiàng)目除了滿足人對(duì)居住和休閑功能的需求而外，盡量滿足人的交往需求。5.定位為“空中城市”的項(xiàng)目的主要特點(diǎn)就是要最大限度地滿足居住的喜好和最大限度滿足交流的需求。因此，項(xiàng)目提供多種戶型選擇和多種公共空間進(jìn)行交流?！纠磕稠?xiàng)目建筑策劃分析二、以實(shí)施1.一層曾入戶鏈大堂犬設(shè)置逼接待礎(chǔ)中心甜和商森務(wù)中黎心，殘實(shí)現(xiàn)淘人的堤居家替辦公撒功能閥。2.六、鋒七層派設(shè)置突大型休生態(tài)絕運(yùn)動(dòng)隨會(huì)所透，滿就足人拳的休鉛閑娛胸樂(lè)功小能。3.兩塔夜樓之蚊間設(shè)爬七個(gè)陵主題嶼休閑灰連廊每空間煎，滿月足聚謠會(huì)交嘗流功帆能。4.裙樓閥商場(chǎng)碑，滿拿足購(gòu)艘物功限能。5.頂層稻設(shè)置給星空姑會(huì)所斧，觀稠星臺(tái)許、華蜜爾茲堅(jiān)舞池餃、宴疫會(huì)廳秘，滿諸足聚瓦會(huì)和苦觀光宰功能勒。【例】房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位案例分析

開發(fā)公司A，介入房地產(chǎn)領(lǐng)域不久，缺乏知名度，財(cái)力不夠雄厚，無(wú)成片大規(guī)模開發(fā)實(shí)力，競(jìng)爭(zhēng)能力弱。如何在中低價(jià)位樓盤上做出鮮明的個(gè)性色彩，填補(bǔ)市場(chǎng)空白，切中市場(chǎng)特色需求，是該公司當(dāng)前面臨的最大難題。經(jīng)過(guò)廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)全市樓盤分布、項(xiàng)目特色、開發(fā)成本和周期、營(yíng)銷實(shí)效的深入了解分析，該公司調(diào)查人員認(rèn)為：必須從新的角度尋求市場(chǎng)空白?！袄夏耆丝床‰y”的訴求觸動(dòng)了靈感。統(tǒng)計(jì)顯示，由于社會(huì)的發(fā)展，中國(guó)60歲以上老齡人口比例不斷上升，目前接近10％，標(biāo)志著中國(guó)即將進(jìn)入老齡社會(huì)。而成都市60歲以上人口約130萬(wàn)，占全市人口約13％，已提前進(jìn)入老齡社會(huì)。針對(duì)這130萬(wàn)老齡人口進(jìn)一步細(xì)分：具備中低檔樓盤購(gòu)買實(shí)力者應(yīng)占10％以上，即13萬(wàn)；統(tǒng)一按“老兩口”計(jì)，則為6.5萬(wàn)個(gè)老齡家庭。一、范需求脂心理召分析1.老年盼人和般下一致代、攔下兩遇代之劍間由育于生漠存環(huán)叨境、夕所受偽教育向等諸粒多原輛因，槳生活備方式惠、習(xí)完慣及窩思想歌觀念鍛等方轎面難鬧免產(chǎn)粗生代滋溝。伐多數(shù)獨(dú)被訪鋒問(wèn)者線認(rèn)為延，解合決代語(yǔ)溝的吧最佳促方式恭是老肚年人抱與子秒女分謠開居寧住，傅節(jié)假目日子厚女上頌門探濁望，寸全家德團(tuán)聚顛。2.年輕掙人有查自己蠢的生扭活和撈工作底特點(diǎn)井，現(xiàn)揚(yáng)代生經(jīng)活節(jié)肅奏加頂快，曉競(jìng)爭(zhēng)完加劇來(lái)，壓翁力加暖大，來(lái)生活致無(wú)規(guī)繁律；識(shí)與老漸年人顯住在掘一起率難免頁(yè)相互填干擾各影響狗，令細(xì)人頭糊痛。3.敬老違院雖倡然火病爆，成但入稍院使撒人心圖理上銹有被芝遺棄盼的感拾覺，硬子女辭也有糊不孝詞的負(fù)告罪感后。只身要不猶是孤循寡老膝人，蜓一般盜不愿畝入住綁敬老啊院。4.老年亦人再葉婚后擠，新姜建立停的老紛年家如庭不細(xì)易與葵子女霧完全急和睦延共處迅，分吊戶購(gòu)參房是鎖最佳倘選擇承。5.老年吳人喜厚歡安捏靜、渴淡泊籌、樸麗素、蜜平靜鵲的生燒活，哨對(duì)物并質(zhì)要遇求不底高，殃不愿聰?shù)靥幉剪[市加和商漿業(yè)區(qū)葵、工村廠區(qū)型，與頁(yè)子女達(dá)的居跌住要蔽求差職異較打大。6.老年渾人怕貨孤獨(dú)許，在丘相對(duì)苗集中伐的老迎年公刃寓，灰子女永上班上學(xué)均后，蒜老人茶們?nèi)酝坑型纨g伙默伴、鏡共同眨話題虎和共姜同樂(lè)肅趣。二、至資金概來(lái)源斥分析1.老年乎人常價(jià)常有勒多年見的積鄭蓄和佩穩(wěn)定企的退異休金牛。2.子女存?zhèn)兛商б怨菜耐龅百Y為腰老人歸買房厲，既乞盡了敵孝心門，日私后也端可成侍為遺惰產(chǎn)。3.本來(lái)陰準(zhǔn)備蠟送父葛母去洪敬老偷院的設(shè)子女煙，可嫩以用葡入院紋費(fèi)轉(zhuǎn)專為購(gòu)云房款貧，既究解決瓶了后驢顧之摔憂，詞又?jǐn)[咐脫了妨負(fù)罪牢感。通過(guò)稻以上咐分析期，我援們和怒開發(fā)爹商確矩立了窯開發(fā)旁老年痰公寓攝的決稀心，擾將樓深盤定玻名為仍“夕滅陽(yáng)紅躲”。三、像公寓族特色哪設(shè)計(jì)項(xiàng)目止確定被后，青我們音立即吐著手遠(yuǎn)，針游對(duì)老津年人僅的心私理和愧生理穿特點(diǎn)驚，緊苦緊圍怠繞老雪年人霉的生框活需些求，躲廣泛晉開展青調(diào)研崇和征陣詢，自為老壟年人款群量貫身定果做最繳合理拐、最頭合適垂的住曬房。1.所有扒路面策都進(jìn)裝行防筋滑處魯理。2.所有墨通道鋒、門闖檻都紋采取懶無(wú)障桌礙設(shè)談?dòng)?jì)。3.房型石設(shè)計(jì)域上，真力求災(zāi)通風(fēng)于、干球燥、砌采光推、隔心聲、挖結(jié)構(gòu)尤合理詠。4.裝修蕉適用賺合理柏，不腐奢侈譯豪華童。5.其他口公寓運(yùn)配套旅大面笛積花姓草綠罩地，子老年蓮人公半寓配膛置各砍戶“限自留跡地”易。6.高檔懸小區(qū)評(píng)配置禽游泳晉池，駐老年守公寓握配置譽(yù)釣魚是池。7.室內(nèi)殃設(shè)計(jì)未處處德突出晝安全獸第一深，壁庸柜防縮慧止碰醉頭，辱插座類防止蠶碰撞股踢踏釣。8.水龍滴頭不姥用螺各絲頭芬，防曠止擰秘不緊另，擰般不開犧。9.窗戶蓬采用連推拉沖桿式嗽，避赤免頭憶手伸衛(wèi)出窗桐外。10應(yīng).陽(yáng)臺(tái)固外自再設(shè)晾個(gè)衣架糞，收淋晾衣施物十爆分方墻便。11噴.通過(guò)比樓盤但的物宅管系扮統(tǒng)，妨成立虎釣魚珍協(xié)會(huì)穩(wěn)、老椅年棋住協(xié)，塑與外鏡部掛屆鉤聯(lián)蒜辦川其劇座銷唱、駐老年禿大學(xué)運(yùn)等。12刑.通過(guò)創(chuàng)樓盤愈的物提管系缸統(tǒng)，王配備障專職斜保健痕醫(yī)生求、護(hù)休士，察方便梢老人渣常見喉病就乏診，估開設(shè)珠家庭完病房砌，上侍門醫(yī)釣療、慢護(hù)理縣。四、勞環(huán)境兼配套挨設(shè)施1.利用懸附近圾的農(nóng)妨貿(mào)市斬場(chǎng)，俗解決衡老人金菜米游油鹽渡等生棚活必杜需品誼的采唉購(gòu)。2.利用召附近3、12、14、31、38、51、68、75、77路公便交車舊，充守分解紀(jì)決老珠年人鐮辦事星、親奇友子砍女探移望等綱交通極問(wèn)題揮。3.與附忌近醫(yī)腦院掛此鉤，朽解決妻老人淘“就毛醫(yī)難磨”的唉問(wèn)題字。4.與附極近公街園掛局鉤，伸解決叔老人戶休閑糖、鍛培煉、鍋娛樂(lè)穩(wěn)的需精求。5.與附遠(yuǎn)近的址幼兒行園、旦小學(xué)早掛鉤仿，解堡決老代人替逐子女西照料割孫子汪孫女駱，就窩近入勸托、幕入學(xué)葉、方廁便接哥送的私需求讓。五、響宣傳臟促銷針對(duì)鳥老年分人特浩點(diǎn)，房誠(chéng)制定炮了與且眾不糖同的郵老年凡公寓伯促銷拼策略凱：1.大力促宣傳祖中華急民族批“尊異老愛恨幼”更的傳榴統(tǒng)美撿德，啦倡導(dǎo)梢“孝朱心”德消費(fèi)想，引渡導(dǎo)子淺女為若老人叼集資刷買房絲式。2.調(diào)查畜有關(guān)喜“尊考老敬麗老”乳、為輕老年職人排糠憂解猜難、悟辦實(shí)芝事的旨正反冤面新