國八條及房產(chǎn)稅解讀waibuban

在別人恐懼時貪婪——新國八條及房產(chǎn)稅政策解讀

新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景國內(nèi)經(jīng)濟復蘇強勁1月20日，國家統(tǒng)計局公布2010年GDP同比增長10.3%，繼續(xù)在全球引領經(jīng)濟強勁復蘇，經(jīng)濟二次探底的可能已經(jīng)不存在。在拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車中，消費在去年一直保持著穩(wěn)定的增長。經(jīng)濟持續(xù)高速增長社會消費保持穩(wěn)定增長“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景出口回暖、房地產(chǎn)投資不減房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長國際經(jīng)濟復蘇引致貿(mào)易出口維持高速穩(wěn)定增長從2010年的出口累計同比來看，在一季度擔心歐債危機而影響出口的擔憂是多余的，去年出口的平均增速達到30%左右，為經(jīng)濟增長提供了強有力的支撐。而固定資產(chǎn)投資中的房地產(chǎn)投資同樣也是保持著高速增長，增速在去年已經(jīng)超過近六年來的最高水平，全年增速平均超過30%2010房價繼續(xù)上漲的一年城市房價漲幅寧波29%南京28%合肥37%福州20%上海17%重慶24%青島28%無錫32%平均漲幅26.9%從2010年“4.17”新政第一次調(diào)控，到“9.29”新政第二次調(diào)控，調(diào)控力度一次比一次的大，調(diào)控的手段也是涵蓋了稅收、土地、財政、行政等多個方面，但從實際的成交情況來看依然不理想，2010年依舊是房價大幅上漲的一年，從我們監(jiān)控的8個城市來看，平均漲幅達到26.9%，第三波的調(diào)控政策呼之即出“新國八條”及房產(chǎn)稅出臺背景新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略新國八條

第三條：加強交易稅收征收，將不滿五年住宅交易營業(yè)稅從差額征收改為全額征收第四條：二套房首付比例提高第六條：全國范圍內(nèi)的限制購房套數(shù)第七條：約談地方政府第二條：加大保障房供應第五條：土地雙限，加大土地供應力度，要求不得低于前兩年年均實際供應量第一條：地方政府要確立房價控制目標第八條：加強輿論導向需求抑制政策地方政府約束政策供應增加政策預期管理政策“新國八條”簡析最大特色在全國限購，但限購的難點在三套房認定當?shù)卣拶徏殑t缺乏明確時間表，預計最早要到春節(jié)后出臺。何為第三套房，其中涉及有住房共有產(chǎn)權的家庭和個人，共有產(chǎn)權部分按比例算，還是按照共有即算1套；第三套是包括家庭名下所有住宅，還是僅家庭在當?shù)刈》刻讛?shù)。各地房產(chǎn)信息登記體系完善程度不相同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達地區(qū)登記信息全，三線城市實施限購難度大?！靶聡藯l”簡析

4.17國務院令

1.26“新國八條”

限購對象

商品住房價格過高、價格上漲過快、供應緊張的地區(qū)

各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市

限購對象

對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。

有1套住房的當?shù)鼐用?、能夠提供納稅證明或社保證明的非當?shù)鼐用裣拶?套住房；對已有2套及以上住房的當?shù)鼐用?、?套及以上住房、無法提供納稅證明或社保證明的非當?shù)鼐用駮和Ｙ彿?/p>

限定地方提出價格控制目標變相承認房價不可能下跌，助長看漲預期；并且房價控制目標制定拍腦袋居多，缺乏合理依據(jù)不滿5年營業(yè)稅差額改全額征收本意是打擊短期投機的，但是在供不應求的大環(huán)境下，稅費的轉嫁就顯得容易的多，帶來的結果只會是增加交易成本，抬高房價若無明確房價上漲預期變化，政策效果微乎其微提高二套房首付改善性自住對于利率的敏感程度要高于首付敏感度。且2010年來購買二套房全款購買比例在上升，首付提高一成實質(zhì)影響不大其他政策創(chuàng)新點也存在漏洞“新國八條”簡析總結“新國八條”簡析新國八條并沒有突破2010年兩輪調(diào)控政策的手段范圍，基本上仍舊是前兩輪調(diào)控政策的重復和略為加強，漏洞較多，細節(jié)明確度不高。只有嚴格的明確三套房界定，嚴格執(zhí)行長期的、全國范圍內(nèi)的限購，政策才可能達到抑制投機炒作，降低住房需求的目的。滬九條基本原封不動照搬新國八條內(nèi)容，唯一不同的內(nèi)容是保障房數(shù)字：全年開工建設和籌措保障性住房1500萬平方米(約22萬套)；拆除中心城區(qū)二級舊里以下房屋80萬平方米(受益家庭約3.2萬戶)；規(guī)定新出讓商品住房地塊必須按不小于5%比例配建保障性住房。新國八條的效果仍舊要看各地執(zhí)行情況。新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略收入用途免稅面積稅率計算公式征收對象上海重慶房產(chǎn)稅簡析兩地對比：上海房產(chǎn)稅細則年應納房產(chǎn)稅稅額(元)=新購住房應征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計稅價格)×70%×稅率適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價2倍(含2倍)的,稅率暫減為0.4%家庭新購且屬于第二套及以上住房的，人均不超過60平米的新購住房免稅，人均超過60平米的對屬新購住房超出部分面積按暫行辦法征收房產(chǎn)稅；持本市居住證滿3年新購住房屬唯一住房的暫免征收，不滿3年而新購住房的按暫行辦法征收，待3年滿后予以退還對房產(chǎn)稅試點征收的收入，用于保障性住房建設等方面的支出本市居民家庭在本市新購且屬于第二套及以上住房（包括存量和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房上海重慶房產(chǎn)稅簡析計算公式應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率免稅面積之前擁有的獨棟商品住宅：-180平方米新購的獨棟商品住宅、高檔住房：-100平方米一個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積稅率獨棟商品住宅和高檔住房單價，達兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價

3倍以下：0.5%3倍（含）—4倍：1%4倍（含）以上：1.2%“三無”個人新購的第二套（含）以上的普通住房：

0.5%計稅依據(jù)房產(chǎn)交易價，待條件成熟時按評估值征稅用于出租的應稅住房，按《暫行辦法》規(guī)定征收繳納房產(chǎn)稅，不再以租金收入計征獨棟商品住宅和高檔住房一經(jīng)納入，如無新規(guī)，其計稅交易價、適用稅率不變征收對象存量的獨棟商品住宅個人新購的高檔住房：單價達兩年主城九區(qū)新建商品住房成交均價2倍（含）以上同時滿足無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房兩地比較：重慶細則內(nèi)容不改變供應情況下，短期效果兩個版本的房產(chǎn)稅效果都不大ⅣⅢⅡⅠ寬稅基低低端低收入人群影響更大；稅收對高端市場影響較小低端自住需求被完全壓抑；高端需求受到的影響類似短時間大幅加息，基于財務原因，或出現(xiàn)住宅拋售高潮；整個市場出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，市場萎縮稅率窄高低端自住需求基本不受影響；稅收對高端市場影響較??；市場不會出現(xiàn)明顯變化，政策無效低端自住需求基本不受影響，或有部分高端需求進入低端市場，價格存在上升可能；高端需求受影響較大，市場出現(xiàn)波動現(xiàn)行稅率和只對高端或新增住宅收稅條件下，房產(chǎn)稅政策對于需求影響是中性的，無法明顯抑制需求。但房產(chǎn)稅可以調(diào)節(jié)人們對于房價預期，當長期稅收達到一定程度之后，再加上營業(yè)稅、契稅、增值稅、中介費等支出后，炒房人將發(fā)覺中短期炒賣將無利可圖，將打消投機行為。上海重慶房產(chǎn)稅簡析上海版房產(chǎn)稅目標意圖在于限制人們購買住宅的套數(shù)，降低住宅需求重慶版房產(chǎn)稅目標意圖在于控制住宅成交均價，降低高檔房成交兩地比較：意圖具有明顯差異上海和重慶的兩個試點方向不同，應稅對象范圍有差異，因此決定了兩地市場結果具有一定的差異?？傮w看上海版房產(chǎn)稅是嚴于重慶版房產(chǎn)稅的。由于只有獲得大產(chǎn)證之后，部分新購住宅才需要繳納房產(chǎn)稅，因此房產(chǎn)稅對二手房抑制更直接。上海重慶房產(chǎn)稅簡析兩地葵比較蹦：上牌海的蘿細節(jié)說漏洞荒多松但管與制范排圍大冬于重宿慶上海燃房產(chǎn)菜稅認己定復大雜，糕購房艱人不奸易清授楚自靜己是給否屬凳于免梳稅范鞋疇。吸且辦朱理查偷詢申歪請時仁，需油要提喚供多妖種材脊料，僅一旦歐材料季不齊寨，較堪易卡繳殼。梨由官遣方操閥作的桐復雜喇認定押程序煮和交刊易手資續(xù)或誘成為葵給需賓求降輝溫的粥最后卵一根鴿稻草惡。上?？臃慨a(chǎn)筋稅嚴省格限炸制多牽套購中房，陰房產(chǎn)亭稅額岔根據(jù)是買入衛(wèi)價格辨征收范，由群于上辨海房婦屋價遺格高棚于重刮慶，役且對快于超輩免征貪面積惑外的趣普通難住宅議同樣士征稅將。因漁此稅村收范獲圍大圾于重膠慶。房產(chǎn)蛙稅對檢上海尺影響適比重畫慶略鎮(zhèn)大。上海站重慶例房產(chǎn)材稅簡散析權屬令轉移銜才征央稅未登梨記城粉鎮(zhèn)住延宅和垃小產(chǎn)魯權房甜不在洽收稅栽行列第三買套房喝認定大標準犬模糊置，缺誓乏實故際操憶作力細節(jié)謠漏洞未明洪確惡宮意欠犬稅的改懲罰傻措施住宅駝存在離非家剝庭共廳有產(chǎn)貝權，畫人均乳擁有胸面積府確定顛難未公物布上姥年度宵全市閉商品探住宅講銷售角均價減免申請的六樣材料契稅完稅憑證交易合同/房屋交接書購房人及其家庭成員身份證購房人的戶籍居住/和婚姻狀況無房同住人及其家庭成員的身份證、戶籍和婚姻狀況

其他有關書面證明文件、資料

兩地拌比較蠶：重琴慶房軟產(chǎn)稅飯具有嘩高可慌行度納稅岡時間掌明確穿：8月31日郵謙寄稅棉單，10月1～31日納認稅納稅罷人構岸成明營確：舍以戶政口本航、營法業(yè)執(zhí)陽照、儲工作碼證明莫等確鍛認；素納稅趁房屋能一經(jīng)磁進入躍征信狠系統(tǒng)英，不開論產(chǎn)烈權變眉動與鉤否，尖計稅餅交易敲價和候稅率棋保持羊不變收稅暫方式株方式笑明確肯：主宅動申反報為綁主；觸輔以澇媒體吸對欠寸稅者扇公告跡、限槳制欠籍稅者肺過戶且、限蔑制出星境、擾罰款妙、乃蘭至直壓接從忙欠稅習者金海融賬鎮(zhèn)戶扣搭繳上海虛重慶梳房產(chǎn)暗稅簡樸析兩地隱比較岔：重蹦慶房除產(chǎn)稅唇對需弱求影逐響小單價秤超過09奶-1婦0年均云價的4倍應按汪照1.柔2%的稅安率征春收房弱產(chǎn)稅應納者稅額=（20叢0-斯10旅0）×2滔×優(yōu)1.膚2%折=2噴.4萬元2.域4萬元猜僅占崖房屋方總價40損0萬元歡的0.跨6%購買抹單價憶高于3倍以岡上住扭房的忍多為趣看好劑重慶拍未來蒼增值夸的實課力買矮家投資鏡需求e.匆g單價2萬元/衡㎡拿20患0峰㎡單價戶在09音-1執(zhí)0年均塊價的2.儀4倍應按兩照0.衫5%的稅要率征值收房胃產(chǎn)稅應納侵稅額=（15臂0-命10慚0）×1波.2柔×莖0.赴5%曲=0嶄.3萬元0.甚3萬元賢僅占背房屋謎總價18且0萬元到的0.票16濃7%重慶觀當?shù)乇歉纳苿冃约矣柰?，鐘為購通買此倡類住劃房的奪主要坡客群改善鑒性需報求e.耗g單價1.符2萬元/康㎡循15押0亂㎡商品描住宅雖成交診均價20購09年41耽79元/㎡20擔10年57速62元/訪㎡兩年時均價49黎70闖.5元/閥㎡由于房誠受到罵免稅漁面積池較大籠的影維響，挨重慶深房產(chǎn)址稅的敢推出券無論虛是對葬于當姨地改便善性亡家庭筑，抑揚或是原外來舉購房習者都澡不會勿造成艦太大裂的負役擔，馳其更出趨向道于是餓一種瞞征收跑手段舅。若只閉有房束產(chǎn)稅棒試點待，對當迎地住蠢宅需魂求影緣瑞響不鹽大。上海流重慶軋房產(chǎn)陰稅簡她析國際呼經(jīng)驗守是長畝期影瓜響有醫(yī)限部分國家和地區(qū)房價指數(shù)加速下跌從已業(yè)經(jīng)開踐征物歡業(yè)稅更的香收港、夏美國居等地杯的經(jīng)焦驗來萌看，庸成熟鼻可行濟的物濃業(yè)稅錦能在廟一定暫程度淚上遏淚制投詢資、現(xiàn)投機熔需求頁，并茄不改漿變整妖個房板價長券期向饅上的腸趨勢巴?？傮w渡看，披房產(chǎn)塞稅具罷有明像顯馬保太效隨應，懼起到漲跌國加速的作干用，幟即當令經(jīng)濟打增長狼停滯敢時，馳房產(chǎn)掏稅制位度將苗擴大刑房價離跌幅辟；當扛經(jīng)濟習高熱扣時，漁房產(chǎn)稅稅至牽少不者抑制樣房價殊上升魚的。上海油重慶融房產(chǎn)獸稅簡漫析但房勵產(chǎn)稅汪＋嚴譯格限芽購＋碌加息誕的疊命加效過果能遷量巨棋大上海蒜重慶踐房產(chǎn)洋稅簡般析限購掙令嚴勒格執(zhí)翠行將嚷短期少內(nèi)阻廳止大架部分盆跨區(qū)噴域投周資投撇機需嚷求房產(chǎn)述稅影難響購績房者攪對于艘未來脾房價裁上漲辯的預扛期值炊，加國強居岸民觀系望看疫跌心暫理從短是期影技響看脆，房披產(chǎn)稅盈將加獵劇市陪場觀鋼望氣沿氛，義并降頭低剛歇需購丹房者躁短期綱看漲惜住宅雞價格許的預乓期；感限購豬措施悠是實除際減孕少住池宅交局易，盯降低踐需求嚷的行拼政調(diào)您控；命多次鵝加息拴后，鋪對于羨購房賣人和匙房屋魄持有暖人的更實際婆影響救和心戒理影騎響同引樣巨文大，刑既是針降低總對于堪住宅嗓的實風際需天求，盼又是慣提升悟還款餃壓力此，促秀進投看機者歇拋盤拜的手箱段。良預計假短期擊加息錢仍會許繼續(xù)思。三者女結合巨是短連期內(nèi)故住宅厚供應煩無法第加大智時，裂調(diào)控背住宅覺實際掃需求屯的最霧強硬臺手段款；房拼產(chǎn)稅矮＋限絮購＋暖加息約的組旬合拳盈將通談過供搭求非蘇市場裝化平照衡達丟到迅策速降革低需摘求，鐘控制需房價置的效園果。100萬30年08年利率10.20加息12.26加息2.9加息首套房85折貸款利率5.05%5.22%5.44%5.61%月還款5398.825502.855640.35747.1增加支出－104.03241.48348.28增加比例－1.89%4.28%6.06%二套房1.1倍貸款利率6.53%6.75%7.04%7.26%月還款6340.426488.646679.916828.55增加支出－148.22339.49488.13增加比例－2.28%5.08%7.15%新國八條和房產(chǎn)稅試點的背景新國八條簡析上海重慶房產(chǎn)稅簡析后市變化和開發(fā)商策略針對匠高價套房收型稅開發(fā)構商在艱出售汽裝修并房過禍程中由訂立常兩份澤合同幫，可伴通過認提高留裝修扭合同別價格旦，降護低住距宅合紐奉同價導格，控幫助聽購房抗人達氣到規(guī)冠避房爛產(chǎn)稅就的目燭的針對可多套賞購買投資均人或幟可選耳擇在撲簽完助住房赴預售霸合同孩后不乓進行高產(chǎn)權羞登記池，而退是進敢行住趣房抵聲押登藝記針對伐免稅蒼面積寧（重量慶）可通氧過假森離婚體－購雕買住順房獲奮取免沒稅面沒積－蒜復婚歌，達錢到避型稅的口目的針對艘免稅鬼面積辣（上賓海）增加伸家庭臘內(nèi)人怒口數(shù)放量，巖甚至瓣可以鋪變相呢理解蛋為鼓箱勵超報生后市贊變化碼和開惑發(fā)商葡策略產(chǎn)生猴各類陪規(guī)避比手段城市味試點畝（一串線城濱市及格某些廈想做睛政績尋的二兆線城圖市）高端/多套所有冰普通膝商品女房增量夸房/部分戴存量勉房全部拉增量廚存量規(guī)房全國昂（20顯12年底軌）低稅陵率，指高免江稅面蔥積國際綿平均祥水平未來塌房產(chǎn)王稅將圍趨成端熟較避稅優(yōu)手段核難以菊維系按買懲入價疫格收按實努際評蓋估價摩格收后市包變化攪和開圣發(fā)商呼策略收稅的住宅市場不收稅的住宅市場高端市場低端市場投資市場自住市場由投資屬性決定CPI和流動性決定價格由自住屬性決定供求關系決定價格市場領格局湊預測高端詠項目喉需求此量急籃劇下愈降，矩占總掌成交箏面積時比重列降低濁?；W于慢福售原包則，錄售價魄或不騙出現(xiàn)傷下降阿。中端做項目權陷入爭定價貍困局謙。定埋價過港高將塌抑制畝項目染成交衣，定鍋價過愛低使測得利勞潤縮給水，腹甚至溫出現(xiàn)皺虧損梁。低端周項目烈需求緒伴隨赤著第午四季庫度上葵市量陶越來毫越大鑼的經(jīng)體濟適居用房物而競魂爭壓球力趨楚大，甘成交孟量下社滑明評顯，雅從而咽逼迫爭開發(fā)徑商為勁了維勞持必針要現(xiàn)烏金流專而進存行大棟幅調(diào)競價行潔動。后市歷變化百和開畫發(fā)商閉策略漲價瞧預期舉逆轉匹，購彩房需召求從深買不瀉起變桂為不門敢買量價愉齊跌中小蔽開發(fā)肺商主膜動降曬價求周生存成交蛇低迷割，開模發(fā)商片資金振鏈緊黎張市場蠅走勢捉預測上?？?、重龜慶將魔現(xiàn)量歐價齊岸跌，癥先是幻玉成交么量進倡入冰督點，煩再帶蜜動價恒格滑肥落。述量將蔥小于08年水附平，