城市新區(qū)發(fā)展專題

政務(wù)新區(qū)發(fā)展規(guī)律研究1作為新城模式的政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律總結(jié)作為起步階段的取地需要依托哪些規(guī)律？成熟階段特征：新城與老城逐漸融合，新城的價值開始依托其商務(wù)和商業(yè)價值；住宅開發(fā)價值開始走向平穩(wěn)，商業(yè)和商務(wù)價值開始提升加速。查漏補缺

式發(fā)展成熟階段發(fā)展階段特征：政務(wù)類設(shè)施進(jìn)駐，形成城市另一極；圍繞這一級依托政務(wù)資源周邊的地塊逐漸啟動，住宅仍為主要發(fā)力點，其價值在此階段提升速度最快。極核式

發(fā)展發(fā)展階段起步階段特征起爆點均為距離老城區(qū)最近的住宅開發(fā)項目，依托高性價比、以及老城區(qū)的自然發(fā)展來帶動單點

引爆起步階段在政務(wù)新區(qū)起步階段取地需要把握的基本原則：此時土地價值在于跟老城區(qū)之間的關(guān)聯(lián)性，距離老城區(qū)近的土地?fù)碛懈玫拈_發(fā)優(yōu)勢和更高的地塊價值；住宅用地起步開發(fā)最有利，商業(yè)用地只能留待成熟階段開發(fā)；梳理地塊價值的額外依托點，在起步階段住宅首先關(guān)注的是其自然資源類地塊。附：政務(wù)新區(qū)地塊的額外依托點有：1、自然資源類：山、水、湖、河流、溫泉等；2、政務(wù)類：市/省政辦公大樓、市/省委領(lǐng)導(dǎo)班子，市/省委集資宿舍等；3、市政配套類：市民廣場、政府接待酒店、圖書館等4、交通類：路網(wǎng)等級和路網(wǎng)密集程度；2揭秘二線省會城市政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律及其起步區(qū)的運營模式案例借鑒合肥政務(wù)新區(qū)鄭州鄭東新區(qū)貴陽政務(wù)新區(qū)長沙政務(wù)新區(qū)案例研究的目的——案例選取標(biāo)準(zhǔn)：選取二線省會城市政務(wù)新區(qū)；結(jié)合國內(nèi)政務(wù)新區(qū)發(fā)展的一般規(guī)律，研究項目與新區(qū)發(fā)展的聯(lián)動關(guān)系，指導(dǎo)本案的取地方向和開發(fā)思路，從而實現(xiàn)資本綜合運作的利益最大化；作為政務(wù)新區(qū)起步區(qū)的發(fā)展，都有哪些模式，這些模式之間適用條件又是什么樣的？房地產(chǎn)在這其中所依托的價值點是什么？3合肥政務(wù)文化新區(qū)依托老城區(qū)延伸，憑借高品質(zhì)項目起爆，逐漸形成合肥新的一極國際花都國際花都坐鎮(zhèn)新區(qū)核心，正對1000畝天鵝湖，左臨市政大樓，與規(guī)劃中的商務(wù)中心接壤，近攬?zhí)禊Z湖風(fēng)景區(qū)、政務(wù)文化廣場、藝術(shù)公園。大劇院市政大廈綜合藝術(shù)館合肥政務(wù)新區(qū)的發(fā)展歷程：在起步階段，依托綠地國際花都中高品質(zhì)項目入市，借助與老城區(qū)的關(guān)系進(jìn)行延伸式發(fā)展；在發(fā)展階段，當(dāng)市政大樓、大劇院等進(jìn)駐后，直接帶動了天鵝湖北側(cè)的、市府周邊的房地產(chǎn)項目開發(fā)；在此基礎(chǔ)上政務(wù)新區(qū)向縱深延伸，逐漸開發(fā)天鵝湖南側(cè)地塊；同時政務(wù)新區(qū)的寫字樓商務(wù)辦公需求開始出現(xiàn)；未來政務(wù)新區(qū)的開發(fā)重點仍在商務(wù)和商業(yè)需求上面。目前政府的發(fā)展重點在濱湖新區(qū)，政府的喜新厭舊使得政務(wù)新區(qū)由原先的寵兒陷入了了尷尬境地。4鄭東新區(qū)的發(fā)展受到政府強勢推動，高起點規(guī)劃，完善配套投入，鄭州未來城市新中心區(qū)域政府強勢推動規(guī)劃：鄭東新區(qū)發(fā)展是政府強勢推動下進(jìn)行的，規(guī)劃面積約150平方公里，人口260萬，在20~30年建完；由六大功能組團組成，CBD和副中心充當(dāng)了商務(wù)和高檔居住的價值；規(guī)劃起點高，政府實施強勢，未來鄭東新區(qū)將會取代老城區(qū)成為城市價值最高的區(qū)域。鄭東新區(qū)起步區(qū)仍然是依托與老城區(qū)最近的區(qū)域撬動；鄭東新區(qū)是依托高質(zhì)量大盤低密度群來啟動：開發(fā)水平高；價格提升快；產(chǎn)品形式多樣。綠地“老街”3順馳“第一大街”1綠城“百合公寓”23412聯(lián)盟新城4鄭東規(guī)劃龍湖·CBD副中心龍子湖高校區(qū)鄭東CBD5貴陽政務(wù)新區(qū)受到地理條件的限制，距離老城區(qū)較遠(yuǎn)，其發(fā)展采用低價聚人氣策略金陽新區(qū)建設(shè)使貴陽城市建設(shè)跳出了“山間壩子”的局限，跳出了“攤餅式”的傳統(tǒng)城市發(fā)展思維；基礎(chǔ)建設(shè)：基礎(chǔ)道路等市政基本完成；今后5年內(nèi)，將投資400億元，重點實施“三大工程”、建設(shè)“八大城市功能板塊”；政府文教機構(gòu)：市級行政中心已投入使用，貴陽一中已經(jīng)入駐，將投資24個億建大學(xué)城；房地產(chǎn)開發(fā)：已推出總建面將近250萬平米的經(jīng)濟適用房，目前正在建設(shè)商業(yè)中心，未來將有大面積土地出讓。貴陽政務(wù)新區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀：政策引導(dǎo)下，片區(qū)大面積開發(fā)經(jīng)濟適用房，希望通過片區(qū)開發(fā)帶動區(qū)域人氣；生活配套不全，銷售好但入住率低；未來有大量土地供應(yīng)，物業(yè)檔次及品質(zhì)將全面升級；土地出讓價格逐年攀升區(qū)域前景看好。6長沙政務(wù)新區(qū)呈現(xiàn)雙子星態(tài)勢，市府板塊為老城擴充模式，發(fā)展重點為省府板塊的新城模式長沙市規(guī)劃“一主、兩翼、四組團”的“多中心、分散組團式”城市空間結(jié)構(gòu)；“東拓、西進(jìn)、南融、北上”開發(fā)熱點近年發(fā)生階段性轉(zhuǎn)移，但城市發(fā)展大方向保持——向南（城南板塊）長株潭一體化；長沙規(guī)劃了兩個政務(wù)新區(qū)，但是其各自特定不同：河西板塊腹地較小，且之前已經(jīng)為建成區(qū)，目前依托市府帶動其價值升值，但仍然為老城區(qū)擴充的部分；省府板塊借勢長株潭一體化，且有較廣闊腹地，從房地產(chǎn)開發(fā)和市政配套設(shè)施建設(shè)來看均為南區(qū)的發(fā)展為新城模式。開福區(qū)岳麓區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)天心區(qū)省政府市政府長沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)長沙縣城市規(guī)劃發(fā)展方向傳統(tǒng)中心區(qū)河西板塊南城板塊土地供應(yīng)向南，城市發(fā)展向南，河西土地逐漸減少；中心區(qū)土地稀缺，可供基本為舊改，且地價奇高，此情況加速了城市核心南移。7市場認(rèn)同度作為起步區(qū)地塊應(yīng)該采用哪種開發(fā)模式？我們首先需要明確不同地塊的市場認(rèn)同度演變曲線政務(wù)區(qū)周邊地塊商業(yè)用地政務(wù)區(qū)邊緣地塊老城區(qū)邊緣地塊例如：淮河新城起步區(qū)地塊本項目住宅用地新區(qū)成熟度起步階段發(fā)展階段成熟階段起步區(qū)地塊價值依托依托與老城區(qū)之間的關(guān)系，前期作為老城區(qū)自然延伸；待新區(qū)進(jìn)入發(fā)展階段，其價值依托才轉(zhuǎn)向政務(wù)新區(qū)。政務(wù)區(qū)周邊地塊價值依托只能依托政務(wù)資源，其住宅價值初期不高，受到政務(wù)資源進(jìn)駐和配套成熟影響，會加速上漲。商業(yè)地塊

價值依托依托成熟的居住氛圍或者商務(wù)辦公氛圍，在區(qū)域成熟階段，商業(yè)地產(chǎn)價值才開始凸顯，初期過多投入帶來過大風(fēng)險。政務(wù)區(qū)邊緣地塊價值依托對政務(wù)資源的依托極弱，完全依賴來新區(qū)整體的成熟，初期架價值增長緩慢且后勁不足；8在全面的新城打造基礎(chǔ)上，起步地塊的核心價值更多體現(xiàn)在與老城區(qū)的關(guān)聯(lián)和帶動上從政務(wù)新區(qū)的發(fā)展規(guī)律看到，起步階段的新區(qū)良好規(guī)劃和基建，甚至政府等大型機構(gòu)的啟動都不是起步地塊的核心依托起步地塊后續(xù)地塊老城區(qū)新城區(qū)起步階段發(fā)展階段成熟階段地塊依托核心價值老城區(qū)的依托（配套功能）老城區(qū)，新城區(qū)核心位置（新興配套功能）小價值（地段，指標(biāo)，環(huán)境）起步階段——依托的核心價值依然是老城區(qū)的影響力；發(fā)展階段——新區(qū)逐步在配套和影響力上不斷增長，新區(qū)地塊價值的依托逐漸轉(zhuǎn)到新區(qū)核