蜀都新天地營銷思路

郫縣蜀都新天地操盤展示劉鵬

2010年5月28日目錄1、關(guān)于新天地2、中國宏觀經(jīng)濟形勢3、房地產(chǎn)市場分析4、郫縣市場5、項目競品分析6、項目分析7、項目SWOT分析8、產(chǎn)品分析9、客群分析關(guān)于新天地上海新天地：就是由石庫門建筑與現(xiàn)代建筑組成的時尚休閑步行街。是一個具上海歷史文化風貌的都市旅游景點。是最上海，最時尚的地方。陽泉新天地：項目總投資32億人民幣,總建筑面積90萬平方米.整個項目由shoppingmall、科幻公園、星級酒店、高級寫字樓和超大型停車場等部分組成。是華北地區(qū)最大的單體商業(yè)項目。屬于城市綜合體的范疇。是一種產(chǎn)于阿根廷的植物是郭富城2001年出版的專輯成都新天地：1.是一所攝影數(shù)碼學校。

2.是城南一樓盤

蜀都新天地：成都新的地標建筑。樹立開發(fā)商的品牌，給政府留下好的印象

中國宏觀經(jīng)濟形勢1、2009年為應(yīng)對金融危機的沖擊，我國政府實施極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，在這些強有力的刺激政策作用下，我國宏觀經(jīng)濟成功走出低谷，實體經(jīng)濟快速反彈。2、2010年我國經(jīng)濟仍會保持平穩(wěn)快速增長，但同時也面臨諸多不確定因素。在拉動經(jīng)濟的三駕馬車中，投資增速回調(diào)趨勢不可避免，出口會隨著世界經(jīng)濟的溫和復(fù)蘇而好轉(zhuǎn)，消費仍將保持一定速度的增長，我國經(jīng)濟將繼續(xù)保持回升勢頭。具體表現(xiàn)1、2010年我國經(jīng)濟回升趨勢有望延續(xù)2、政府將加大消費刺激力度，預(yù)計消費品零售總額增長約為17%3、從需求來看，未來內(nèi)需將持續(xù)穩(wěn)定的而有力的拉動經(jīng)濟增長4、從區(qū)域來看，中國西部地區(qū)的崛起是有力推動中國經(jīng)濟增長的動力5、從貨幣政策來看，今年的貨幣政策基調(diào)仍定位適度寬松6、加大了對房地產(chǎn)價格的控制力度房地產(chǎn)市場1、房地產(chǎn)市場從2007年高峰期之后逐漸開始下滑，經(jīng)歷了四川大地震及全球金融危機之后于在2008年底陷入低谷。在2009年春節(jié)后出現(xiàn)了樓市的“小陽春”，成交量不斷放大，價格也逐漸回升。2010年，兩會的召開，眾多代表將目標投向了房地產(chǎn)，房價過高的呼聲越來越多，國家出臺了新的國十一條,目前市場進入了觀望期,眾多樓盤來訪量和成交量明顯減弱。2、經(jīng)歷了樓市的波峰與波谷，客戶的消費行為變得更加理性，偶然性，沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強。各種不同類型的客戶對樓盤的選擇都有自己的標準和喜好，產(chǎn)品較好且價格合理，性價比高的項目會獲得客戶的青睞和認可。房地產(chǎn)市場3、房地產(chǎn)已經(jīng)進入品牌競爭時代。競爭手段趨向全方位和多元化。大型樓盤具有綜合素質(zhì)優(yōu)勢，中小型盤以個性化或特色需求也在市場占據(jù)一席之地。競爭手段從常規(guī)的手段到新興方式層出不窮，為了吸引眼球，各種手法不斷被創(chuàng)新4、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)太多，現(xiàn)在仍是支柱產(chǎn)業(yè)，涉及經(jīng)濟穩(wěn)定，所以房地產(chǎn)在未來20年內(nèi)不管怎么打壓都將是朝陽產(chǎn)業(yè)。目前的政策打壓全部都是運用貨幣政策，在中國，這些政策往往沒有太大的效果，這些政策根本上只停留在心理層面上.現(xiàn)在對房地產(chǎn)的反對聲音過高，如果再置之不理真有社會動蕩的勢頭，所以在心理層面上作一些政策，另外房地產(chǎn)政策有沒有用很大程度上取決于政府的執(zhí)行力，尤其是地方政府的執(zhí)行力，從一些地方政府目前出臺的政策看，除了北京以外，其他地方都停留在心理層面上，目的就是讓百姓有個盼頭，這些地方政府都根本不愿意打壓房地產(chǎn).市場仍被看好郫縣市場新五區(qū)之一，在迅速成長的新的城區(qū)之一。政府加大改造的力度，基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。交通條件日益改善，郫縣成為了成都樓市的下一個興奮點。交易勢頭強勁。成交量逐日遞增，2009年，郫縣全年新建商品房供應(yīng)面積超過170萬平米，銷售面積超過150萬平米，2010年3月，郫縣供應(yīng)量已經(jīng)位居雙流，龍泉，新都等區(qū)縣供應(yīng)量之首，共計新增21.9萬平米，供應(yīng)面積環(huán)比增加92.9%。眾多品牌匯聚快鐵沿線。中信、龍湖、海駿達、華潤、置信等眾多地產(chǎn)巨頭把目標放在了這個區(qū)域，眾多品質(zhì)項目逐漸呈現(xiàn)。項目競品分析項目名稱：四季豪廷占地面積：64畝總建面：20.8萬方目前均價：4700面積區(qū)間：90-150平米物業(yè)類型：住宅商業(yè)住宅入住時間：2012年1月總戶數(shù)：1308戶備注：該項目可以首付兩成，利率7折二套首付三成，利率85折。貸款銀行為：成都農(nóng)商銀行項目競品分析項目名稱：恒創(chuàng)蜀都廣場占地面積：75000㎡建筑面積：150000㎡均價：待定面積區(qū)間：待定物業(yè)類型住宅、酒店、公寓、寫字樓、商鋪住宅入住時間：2010年12月總戶數(shù)：待定備注：該項目由太平洋公司開發(fā)，對本項目商業(yè)構(gòu)成了威脅?？珊推涔餐献?，實現(xiàn)共贏。（業(yè)態(tài)劃分）項目競品分析項目名稱：舜苑·一里陽光占地面積：136667.35㎡建筑面積：500000㎡均價：4700面積區(qū)間：60--110物業(yè)類型：住宅商業(yè)住宅入住時間：2010年12月總戶數(shù)：截止目前約2400戶住宅入住時間：1期2010年4月2期2012年底備注：該項目離本項目最近，屬于最直接的競品。該項目同時把本項目的商業(yè)做為其配套在和客戶介紹.戶型方面，個人認為該算面積的部分居然全送？項目基本情況分析項目名稱：蜀都新天地占地面積：26666㎡建筑面積：80000㎡目前均價：待定面積區(qū)間：物業(yè)類型：住宅+商業(yè)+酒店+夜總會住宅入住時間：2011年底總戶數(shù)：450戶項目定位（SWOT分析）

S--優(yōu)勢

1、本身有比較有優(yōu)勢的商業(yè)配套

2、西門，上風上水，自然環(huán)境優(yōu)越

3、毗鄰沱江河

4、交通配套齊備

5、快鐵通車納入成都15分鐘生活圈

W—劣勢

1、總體來說，不屬于大盤

2、開發(fā)商在郫縣當?shù)剡€未建立品牌效應(yīng)

3、周邊環(huán)境有待改善

O-機會點

片區(qū)規(guī)劃得利政府重點打造中信蜀都新城帶來的區(qū)域形象改觀快鐵通車帶來區(qū)域價值迅速升值

T—威脅點

郫縣目前發(fā)展處于起步階段，新城區(qū)需要較長的成長期快鐵價格偏高。新政出臺，導(dǎo)致市民的觀望態(tài)度項目重要賣點梳理

產(chǎn)品分析本身的配套生態(tài)資源快鐵如何利用好？將優(yōu)勢放大充分利用項目撤基本夢情況定分析總結(jié)魄：1、地紡理位班置：發(fā)項目鎖位于特郫縣拘政府腿著力狗打造隸的東輩南新耐城的壯中心霞地帶穴，完薯善的浪配套星便利箱的交鳴通使粥該區(qū)邁域勢獄必成乖為綜天合性聞的宜拳居社穩(wěn)區(qū)。2、區(qū)值域規(guī)功劃：虛項目巖是區(qū)鍛域內(nèi)搶唯一占規(guī)劃彼為獨視立的株餐飲劉綜合媽體。撈對住令宅有個促進突作用趕。3、現(xiàn)豈狀比姿較：彼項目攔是目削前郫琴縣體搜量最偏大，抱檔次織最高鞏的餐框飲娛行樂配株套基讓地。悼本身即配套慢齊備便。4、自水然環(huán)拿境：膏項目臥毗鄰耐沱江羞河，蜻獨享產(chǎn)得天忽獨厚際的自孝然資各源，悼并將梁斥資20孕00萬對女河岸協(xié)進行伙美化斑。5、交幅通環(huán)旦境：估項目特是目孔前成梅都快紗鐵經(jīng)洽濟的素最早工呈現(xiàn)匠的項洲目。兼快鐵武的直婆接受國益者青?？腿簞P在哪腔里？主力風客群次要致客群潛在飼客群成都工西門淋、投博資客壟戶郫縣議、高顆新西爛區(qū)、分現(xiàn)代曬工業(yè)浸港郫縣喇周邊鑄鄉(xiāng)鎮(zhèn)增、都褲江堰鋒等地培的客尚戶具體濫操盤闖思路1、前串期工淘作2、推討盤計申劃3、定糟價思殼路4、銷確售節(jié)酸點安路排及蘇各階句段目械標5、時農(nóng)間推索進計括劃表6、推射廣媒饒體的干選擇梨及推測廣策農(nóng)略7、團馬隊建店設(shè)8、項耕目可縮慧能會糟出現(xiàn)詳?shù)娘L燙險及重防范踢措施9、建處議及判思考4）現(xiàn)駱場實武行規(guī)底范化煤流程徐，標準藍化服務(wù)串以及舒考核網(wǎng)上崗糧制度,樹立籍公司舅的形掌象，盡維護寧好開發(fā)青商的牲形象曠，提土高其頓知名刷度前期接工作1）項跟目答湯客問弟及銷聞售說辭估細化3）設(shè)快置項湖目各紹類展彼示區(qū)胞且制坊定標魄準化倚參觀辜流程振（樣童板間舟，戴工地某）5）客攔戶定逗期跟與蹤機豆制，毒控制蒼客戶接待影質(zhì)量2）梳薯理公歡司所窄有一默切可共用資呼源。動名城包客戶嘴的跟澇蹤項目銷售工作細化6）銷昆售人證員及驢客服傲人員強的禮儀碗標準港制定.保證鑰其品質(zhì)。。脈。。床。。射。。推盤抬計劃推盤著計劃（但今仍需帆進行歸更加君深入裂的市胳場調(diào)乓查再霧確定斃項目撥具體慮的亮苦相時送間）根據(jù)狠市調(diào)販數(shù)據(jù)秧預(yù)測鎮(zhèn)。。在8月初傭他將石以高淹調(diào)的晴姿態(tài)球亮相餓郫縣開盤閣儀式嶄、具公體細處節(jié)等販和策志劃溝吸通定價及思路1、本臺項目帳定價匪中，臭應(yīng)充踩分借牽鑒該檢區(qū)域夫項目戶定價慣和價聰格趨均勢，崇以該相區(qū)域顫中中決價位稅為宜對。應(yīng)槍考慮鳴價格壺和項孩目之悲間因嬸素的針平衡那，作煙到定兼價合蝴理，錦完全犧銷售靈目標山。2、結(jié)術(shù)合區(qū)附域樓弓盤價被格及溝公司皮的目抄標價點格，撓建議嫁制定鍵均價蘭為47徒00元/平米休。90平米清以下申價格債稍高食，90平米爐以上簽價格諒稍低備注:要高朝于合邊同定新制的巴均價纏。思考夏：高開屋低走槳？還乏是低片開高沫走？3、各功房源純價格注定價掘主要第依據(jù)摩：樓珍層、誰朝向戚、景鳴觀、正戶型館的合英理性見等。銷售沖節(jié)點行安排放及各菊階段禾目標營銷階段營銷節(jié)點安排銷售目標任務(wù)第一階段：造勢蓄客期7月7月中上旬開始正式接受咨詢開盤前蓄客量達到200組以上第二階段：開盤熱銷期8、9月8月初進行項目產(chǎn)品品鑒會；完成住宅一期開盤；9月?lián)颓樾∨考油品吭瓷虡I(yè)招商同時進行開盤達到30%銷售率爭取在這個階段完成50%的銷售率招商率達到30%第三階段：持續(xù)強推期10、11月項目活動完成住宅二期開盤銷售（利用房交會等有利資源）根據(jù)客情小批量加推房源商業(yè)招商同時進行達到80%銷售率招商率爭取達到60%（合同目標）第四階段：競爭突圍期清盤期12、1、2月項目活動實現(xiàn)尾盤的順利銷售完成合同銷售任務(wù)時間嘉推進山計劃憐表推廣傳媒體絞的選堤擇報刊、雜志——發(fā)布項目信息，提高項目知名度目標客群銷售現(xiàn)場、工地——樹立項目形象，傳遞項目信息渠道行銷——準確傳遞項目信息攔截競品客戶網(wǎng)絡(luò)——發(fā)布項目信息擴大客戶認知范圍多媒體——提高項目曝光率，鞏固項目形象傳媒廣播、短信——傳遞項目信息，鞏固項目認知推廣毅策略選擇累相應(yīng)騰的媒紗體組拼合來召配合喉產(chǎn)品轟銷售業(yè)推廣媒介葡選擇文：報紙牛（商恰報、橡華西菌報）：應(yīng)棒根據(jù)蒼時間社段與域銷售騎進度怖投放扁廣告袖。報勸紙有竄較大午的發(fā)舍行量姻；廣嗚告接艘觸率決也較碑高；條讀者潤分布徒廣泛濃；廣證告信盒息比慈較容脊易推侄廣。雜志裂（居吊周刊來、成邀都樓尚市）鴉：以見封面花或夾臉頁形煩式直熔接投加向目襯標客晝戶群礦體，雄目的先性強績，可季以達性到較至好宣倦傳效飛果，模宣傳搶期長妙，也齒可作搬為重安點推知廣媒鼻體。扭雜志皺讀者佳群大瓜多比滑較穩(wěn)搶定，回對所討訂閱閃的雜幣志認極同感讀較強怠，由徐此對池刊登計的廣孝告也突顯現(xiàn)譽出較撈高的沉關(guān)注韻度和爺信賴陷度。煮雜志克的讀開者生弱活水土準一犧般較屢高，墓消費跌能力限也較妖強。廣播忠（四到川交拋通廣販播）瞞：樹蝴立品醋牌美渡譽度車。廣閘播傳袍播速感度快群，時商效性鄭強，趙收聽急不受河時間妙、地律點限篩制，毅具有樹很強景的機碰動性胳和靈長活性原。但沃廣播艷只能怨用聲諸音訴甚諸聽之眾，躁而且鍬時間犯短暫凳，保健留性宮差，籠難以佩吸引漁聽眾叮留下和深刻塞印象裁。推廣鑼策略公交每車身秀廣告鑼：該促媒體走具有偵時效考長，商流動厚性大還，宣慢傳面點廣的衰特點燥，并蟲且比猶較經(jīng)巴濟。木但傳捐播對煎象的而針對耀性不散強。戶外雖廣告康：戶廊外廣賺告一糠般傳呀播主鈔旨比駐較鮮弱明，酷形象網(wǎng)突出梳，引衰人注籍目。如能夠頌不受肅時間判的限賞制，販隨時泥隨地援發(fā)揮凱作用珠，對泉過往亭行人宜進行櫻反復(fù)孫訴求古，使牙消費導(dǎo)者產(chǎn)址生多災(zāi)次重徹復(fù)記估憶，井達到海印象飾積累利的效頃果。能否泳在快莊鐵站用鮮艷扎位置秤設(shè)立甲廣告務(wù)牌？銷售省現(xiàn)場鍬廣告命：可慚在銷述售現(xiàn)冊場為嗚客戶竟起到山引導(dǎo)縣指示炸的作嚴用，狀促成符購買蠶；還廉能營貌造銷打售氣耐氛，沃激發(fā)迷客戶頑的購莖買熱識情，騾促使辨客戶屯產(chǎn)生豎購買摔行為腦，直淹接提憑高購忍買率野。行銷吵團隊：行主銷人至員主紫要到博竟品捕售樓惱部門麥口攔他截客春戶，依實現(xiàn)往對客畢戶的播分流糊。網(wǎng)絡(luò)飄：在捕搜房碰、焦租點網(wǎng)袋、騰孩訊大融成網(wǎng)目等專樸業(yè)地停產(chǎn)網(wǎng)蓮站發(fā)推布信孔息。建立員項目最自己垮專門押網(wǎng)站商，與楊各大卷相關(guān)創(chuàng)房地爆產(chǎn)專弄業(yè)網(wǎng)播站進反行連掙接，云進行先廣告事推廣孝，擴貿(mào)大傳多播力估度，島如見：搜廁房網(wǎng)孟、焦霧點房壓地產(chǎn)帥網(wǎng)、縮慧騰訊際網(wǎng)等童。業(yè)主諒論壇辣：由宰置業(yè)陸顧問括定期丑在論遺壇上茶發(fā)表獻一些描有利從于項獻目的施消息匹，爭辮取到出更多籃的客庸戶。團隊適建設(shè)團隊您擇人寺標準皂：團溪隊意欺識膨激渴情羅勤奸奮殊吃趙苦團隊逮精神千：懂無爐私幻玉奉獻勵感哈恩團隊彼目標崗：以濃合同長目標哄為團酷隊共傷同奮秤斗目槽標我們豎要求息一個范凝聚勒力很絕強的磁團隊脆。對做我們礙的項專目經(jīng)琴理有絞了新顛的要棒求：戶怎樣帥去管賢理團補隊？最重解要的避是“人心”（凝聚敞力）。項目繡可能煎會出士現(xiàn)的富風險呈及防卡范措答施本項蛇目在尸實際唯操作蒙過程末中，徒考慮黃到可北能出岸現(xiàn)以職下幾顆個方福面的夸風險猶因素導(dǎo)，因妹此在膨操作驚過程英過程獻中要思把握績和解濁決好嚇各種乏可能贊存在寬的風導(dǎo)險。1、市寶場風棕險市場娃是決許定項忽目銷腥售最讓主要夕的因母素。輕本項竿目的鉛市場維風險枕主要惕是實挨際的盟市場披供求柱狀況湯、客持戶反挪映與唐預(yù)測楚發(fā)生船偏差妖或在掠項目迅銷售采過程街中市辦場對陽手發(fā)雜生變喊化等錦。防范溫措施愉：在股做好密市場祥的調(diào)博研的江基礎(chǔ)裳上，幫定期會跟蹤塞掃描湖市場她，了國解市羽場動逐態(tài)，笨把握號市場將發(fā)展顛趨勢沫，以躁求更顫真實當?shù)姆搓P(guān)映市簽場并旋做出箭相應(yīng)娛對策吊。2、競齒爭風改險市場億競爭快日趨吊激烈來，成身都市記場上扣可供不選擇秒的品涂質(zhì)樓歡盤較酒多，條從而抱使得辭本項飽目面有臨競踩爭風糧險?？窞榱撕?guī)避巴此風眉險，艇須從更兩方堡面著墊手解路決：夏一是畝時間碑上，授我們蹲必須彈充