房地產(chǎn)項目營銷推廣品牌市場策略

鴉鵲嶺三產(chǎn)服務中心一期工程

推廣策略區(qū)域分析市場分析客群分析項目定位目錄CONCENTS一、區(qū)域分析1、城市綜述常德直轄縣，轄16個鎮(zhèn)，13個鄉(xiāng)，人口81萬，縣城人口5.8萬，地處常德與益陽之間，交通便利。2、宏觀經(jīng)濟指標一、二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展平均，以第一產(chǎn)業(yè)為基礎，城鎮(zhèn)居民收入較高，農(nóng)村收入較高，但消費較低。3、城市發(fā)展趨勢由老城區(qū)往新城區(qū)發(fā)展，老城區(qū)人口外溢，新城區(qū)交通優(yōu)勢將進一步促成該地區(qū)發(fā)展?！緟^(qū)域概況】【高新技術產(chǎn)業(yè)園發(fā)展格局】發(fā)展趨勢：《湖南漢壽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃2006-2020》由省人民政府批準，全區(qū)新增面積2.5平方公里，總體規(guī)劃面積達到5平方公里。2008年被確立為常德工業(yè)走廊廊頭和全省10個承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移發(fā)展加工貿(mào)易重點縣（工業(yè)園區(qū)）之一。本案

湘西北最便捷的門戶和橋梁。

對外處于長株潭城市群與常德市之間,便捷接軌國際市場。

對內(nèi)是企業(yè)發(fā)展的橋頭堡。區(qū)域優(yōu)勢：

水、陸、空立體疏運網(wǎng)絡。

長石鐵路、長常高速、319國道、S205省道貫穿園區(qū)，漢壽沅水大橋建成通車。

常德水運碼頭、坡頭客貨水運渡口均在半小時車程之內(nèi)，距常德桃源機場僅45公里，運輸網(wǎng)絡四通八達，交通優(yōu)勢十分明顯。交通優(yōu)勢：

商業(yè)設施、文體設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施以及從小學到大學的完整的教育設施。

綠化、亮化、美化等市政設施配套完善，已形成商業(yè)區(qū)（太子廟集鎮(zhèn)）、工業(yè)區(qū)與科教區(qū)互為依托，共同發(fā)展的良好格局。配套優(yōu)勢：無疑，開發(fā)區(qū)的諸多優(yōu)勢，都將為項目帶來利好。二、市場分析芙蓉世紀城總占地面積:120畝總建筑面積:18萬平方米產(chǎn)品類型：多層/高層均價：電梯房2900元最高價：一期均價1688元，最高價3500元戶型面積：130㎡三房、140㎡、155㎡三房四房開盤時間:2008年10月定位：18萬㎡漢壽品質(zhì)第一城金山國際新城產(chǎn)品類型：高層/商鋪戶型面積：74-124㎡價格：3000元/㎡—4000元/㎡開盤時間：2013年04月21日項目特色：漢壽第一大盤，260畝地標新城！定位：漢壽首屈一指的地王級、地標級精品大盤錦陽·豐瑞總占地面積:65337㎡總建筑面積:211367㎡開盤時間:首開2012年12月8日二次開盤2013年5月9日均價：3550元/㎡戶型面積：110—140平方米定位：湘西北首席湖景豪宅金城·丹堤總占地面積:22722㎡總建筑面積:43500㎡產(chǎn)品類型：多層/高層開盤時間:2012年11月25日價格：起價2108元/平米均價2450元/平米戶型面積：128平方米三方；四房定位：宜居純板式花園洋房從市場觀測，漢壽市場多數(shù)產(chǎn)品是從物理屬性出發(fā)，都標榜自己為第一大盤、首席湖景等形象。產(chǎn)品走量上以多層產(chǎn)品需求旺盛，其中中等面積三房產(chǎn)品需求最旺，90㎡兩房供應量少，有一定潛在需求。大面積三房、四房產(chǎn)品有滯銷傾向。市面上樓盤同質(zhì)化嚴重，競爭激烈，如何跳脫出慣性定義，使產(chǎn)品形象從市場上脫穎而出，吸引消費者關注？所以，我們認為，從消費者心理出發(fā)，第一時間接收到產(chǎn)品信息就能引起共鳴……三、客群分析購房意向客戶類型項目所處的區(qū)域環(huán)境及項目本身特點決定了項目客群主要有以下幾種類型：次要客群：開發(fā)區(qū)企業(yè)高管、從業(yè)人員項目周邊行政人員周邊學校教師主要客群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民新婚夫婦購房意向客戶特征青年新銳描述：年齡25—35歲，單身或者兩人家庭購房動機：擁有獨立生活空間，注重工作與生活的便利青年持家描述：年齡27—45歲，三口之家，孩子未成年購房動機：改善居住條件，小孩的成長中老年描述：年齡45—60歲，孩子成年未婚購房動機：改善居住條件剛需型客戶剛改型客戶改善型客戶四、項只目占位怎樣藏樹立蛇項目價形象劑，并轉(zhuǎn)裙化為法有效宣銷售舟力，扭實現(xiàn)齒項目切熱銷作為開慣發(fā)區(qū)內(nèi)完的唯一脆住宅項圍目，突愿出項目彼的獨特專優(yōu)勢，提升誓項目豬調(diào)性守，形型成市碰場差逃異化城的產(chǎn)雪品形睛象，介引起初消費者的關飯注。切入然點：購買犁此項扣目的臭人群元大多千為周統(tǒng)邊企絹業(yè)管虹理者及員掉工，遇周邊城行政墓人員單，以冰推動岔城市渠發(fā)展的建設賓者為主疲要目標攔客群斑作出發(fā)點哥，抓住消費者距心里，他們是訂——時代的鄭引領者秘。漢壽名霜片——溝開發(fā)區(qū)榴住宅領沸頭羊項早目繳屬登定從帶動幻玉經(jīng)濟發(fā)亦展的締眉造者與越領軍人桐物的角貝度上界米定項目輪。通過保項目細坦節(jié)和前棄衛(wèi)打造滔理念，輛“綠化阿、家、齒院落”義一體的爺產(chǎn)品形幕態(tài)，創(chuàng)俱造出一弓種都市鐘生活配漲套和服尸務，讓減工作與器生活舉闊步之遙滲。成為新都市宿人生活沃港灣。我們建掛議，項播目案名計：時代漫·耕上真城開發(fā)仍區(qū)屬智湘西膜北經(jīng)掙濟發(fā)客展的驢橋頭臘堡，騰見證包時代彼發(fā)展丑。開發(fā)區(qū)羨可謂漢醫(yī)壽城中胡城，項軟目處于嶄開發(fā)區(qū)配核心位壺置，可碰謂上城祥。項輕目斯定惜位時享代尤生份活崗締浸造澡者傳榜播國時考代講生支活劃精膨神項目永理遷念時片代雙創(chuàng)膠造遍生巨活項傲目睛SL手OG賽AN品牌神自身爛多元費化的終氣質(zhì)宴帶給敬這個父區(qū)域近，與差之相雨匹配圓的便拜是積闊極地豆、進壘取的友生活廳時代筑的生劈燕活精鐮神，篇更將梢這種丟理念探的內(nèi)甚在價蝴值融鉤入到性時代畫高端繁住宅潮的產(chǎn)烘品系報中，伴打造梢開發(fā)校區(qū)的歪標桿喚地位傳。時代文確化特質(zhì)發(fā)展創(chuàng)裕新的文紗化精神——持品牌赴價值拍多元俊是成匪就文早化豐彎富的哀前提時代皇品質(zhì)洲保證精益李求精搶的品還質(zhì)要幕求——生奇活的質(zhì)擇量，源莊于對每重一個細功節(jié)的用鉗心時代辜生活滔態(tài)度享受便姐捷的生童活與工圾作圈——堅生活億品質(zhì)瞧和事佩業(yè)發(fā)肺展和邊諧并絕存時代繡生活稍氛圍誠信夸和諧羊的人罰文氣才氛——情逢感交流較改變生勤活時代猾精神之于時代上咳城時代礦生活步之于村時代能上城休的具體歸體現(xiàn)稀缺喜的為區(qū)域簡帶來稀晝?nèi)钡纳鷺蚧顑r值覽。品質(zhì)的在對鏡產(chǎn)品垮精益蛾求精額的理罷念下鳳，打亦造的材品質(zhì)騎社區(qū)躬。綠色的圍合式攤的中心厚庭院，猴景觀視溉野極佳棉。時代生阿活之于時代既上城人性的入戶析花園料、戶勻型方澇正、甲南北蘿通透滔，追呼求最專佳建郵筑性遼能。時代生幼活樣板價值體鴉系景觀體付系合院式篩景觀格裂局組團空廉間與中竄心公共盤景觀相摟結(jié)合的津形式，嫁利用地競形高差免，使得葬空間錯拜落有致殼，有很饒好的空宴間節(jié)奏波感。多樣化梅的活動味空間入口司廣場梨中心帽位置稈的活楚動場鑰地、笛兒童云娛樂完場地只、室烈外健脅身步古道等則與綠雹化景駝觀相燃結(jié)合無。為驢業(yè)主貸的生振活提艱供良尿好的管活動滾場所均。享便捷腿商業(yè)配符套項目凍自帶孤郵政云銀行歷、休醉閑娛演樂場即所、貼生活飼超市態(tài)等。純及周邀邊生刑活服駛務區(qū)耀、生游活服缸務工永廠、桶世紀厭聯(lián)華竿、樂擇萬家姓購物夫廣場飼、凱擋帝大課酒店扇、太帳子廟耍商業(yè)蝕步行敬街，糕環(huán)伺助周圍股。坐擁秒立體區(qū)交通賠網(wǎng)絡長石鐵釘路、長鏟常高速凈、31捏9國道宣、S2誦05省譽道貫穿恢園區(qū)，傍漢壽沅浮水大橋借建成通的車。距年離常德撞桃源機蘋場僅4賣5公里托，出行寨便捷無尺憂。緊鄰清崖水湖旅濟游度假夢區(qū)坐擁清戚水湖景走區(qū)的稀某缺資源乎，集釣太魚基地的、天然巨游泳池伸、水上暗步行球概、游船姐、游艇害、龍舟架競渡、瓣遛馬場響、高爾顯夫練習演場、高蘋爾夫球戀場、國優(yōu)際會議頓中心于嚇一體，沉不可替慘代的升鍛值潛力率越加顯緞著。醇享立匹體教育步配套漢壽拌五中灣、太斜子廟蹈中學掏……遭周圍就學府載林立會。時代顧生活樣板價值體懂系生活體糟系時代品敢質(zhì)生活價值菠體系高品翅質(zhì)規(guī)杯劃理篇念多、高毒層及配待套組建珍，沿用筑四角布諒局的四您幢商住喘塔樓，貍獲得良紐奉好的采牢光和通件風效果遠。入口鴉二層沿務街商業(yè)嗓布置，皮為生活淡起居提任供便利彎服務。人性亂化交冬通流記線小區(qū)入唯口廣場芬作為人歲流主入鳴口，沿寄小區(qū)內(nèi)泥景觀步老行道雙誦側(cè)引進舟，車位命結(jié)合消基防車道端集中布跪置。入戶弦景觀袖大堂精心俘設計丙的景皆觀候類梯廳位，步像入候偉梯廳煌既能士享受朵到賞船心悅侍目的浸小區(qū)惠景觀匆。五星級么地下停羽車場改變訪普通陷車庫艘空洞敬冰冷管的面谷貌，蟲采用電五星更級標細準為匹業(yè)主私打造被車庫規(guī)，從羊細節(jié)化打造槽尊貴梨感受蜂，讓律住戶涂從車專庫開抽始感葉受歸君家的益溫暖音。推廣表鍬現(xiàn)策略一、融策略絮核心核心目烘標：以完清晰明從確的形延象凸顯綠項目價捆值，引旨起關注郊，帶動罩蓄客，堆促成銷肆售。策略上丸：以由“時行代精飽神帶熔來的琴時代聯(lián)生活仗方式韻”，作為短本案天的主臥要價寒值點凝，使時代捐上城樹偵立引領菌開發(fā)區(qū)寧生活方昆式的開斃拓者形恭象。戰(zhàn)略上職：以銷售殊現(xiàn)場為哥基地（咳基于示廚范區(qū)、燭樣板間杰的品質(zhì)絲式體現(xiàn)）榴，線上線下多繁種營銷進手段相才配合，歇炒熱項剃目。創(chuàng)作和綁表現(xiàn)上融：前期濃項目駛啟示舌階段賊以形捐象概匪念傳宴播為協(xié)主，圣將“仍時代標生活腰方式”肚概念盒深入等消費戲者心斷里，閃引起質(zhì)關注裂；璃后期譯對項民目本肢身做學展示占，揭露神話秘面紗闖。二、策挺略執(zhí)行瓜解析【執(zhí)最行策越略構(gòu)只成】1、價養(yǎng)值創(chuàng)造事（精神調(diào)價值+趟物理價京值）精神返價值菌——表吸引嗎關注院，引澤起共剃鳴通過獻創(chuàng)作漁表現(xiàn)卵的包叔裝，胸將本違案精諷神優(yōu)臺勢詮濟釋成槐項目南特性肢，促潤成決殿定購賓買的吃心里條犬件。物理價易值——蕉展示產(chǎn)進品，促鄰成購買通過宗形象蓬、樣誕板間蠶、示幻玉范區(qū)獨的展繳示產(chǎn)臣品品苦質(zhì)，撥從直桶觀上錄與消盒費者羅溝通匆產(chǎn)品禽細節(jié)，從授生活品殺質(zhì)的角遞度詮釋蜓時代生烈活。2、廣結(jié)告運動炎（媒體倡投放+劣競爭力糕戰(zhàn)術）媒體遞投放屠——鴉通過狼常規(guī)帖媒體循投放紙解讀冠時代叫上城功帶來洋的時仔代生盲活方餐式，俗解讀內(nèi)產(chǎn)品表。競爭力司戰(zhàn)術—遇—通過殊相對小暑眾的營井銷渠道誤與目標?？腿哼M虧行較深晶層次的搶溝通，實現(xiàn)以寬客戶為償中心的對營銷手鋼段，有船效捕捉恨目標客椅群，增吵加現(xiàn)場奏的客戶德到訪量棒。【執(zhí)行駐策略構(gòu)膀成】3、體驗價香值（現(xiàn)擁場活動快）在具備疏了產(chǎn)品副包裝與愚現(xiàn)場魅爛力的基紫礎上，頌配合廣偵告運動喪所帶來醫(yī)的客戶領到訪，通過現(xiàn)血場公關讓活動，臣進一步敗鎖定目閥標客群妥?！緢?zhí)卷行策萄略構(gòu)先成】【推輕廣節(jié)娛奏】6月樂下旬?！?充月10時月—寫12白月上福旬階段一謠：形象右樹立期階段二急：持續(xù)坑推廣期12月月中勻旬—巴1月階段三螞：開盤體期項目形燭象亮相材市場，劈燕前期預熱透，制徑造市惕場關核注度襯。清楚麗掌握后客戶戀購房斥意向號及市此場需辰求推廣時近間推廣莊核心時代創(chuàng)距造生活時代生完活樣板解讀纏項目渠優(yōu)越諷性，貿(mào)價值妹感。產(chǎn)品術解析緞烘托普產(chǎn)品賺細節(jié)宴。蓄水腔階段時代生漿活開盤及起航強勢推謊出項目琴，塑造晉品牌形象匯，建立罰市場地槽位。媒體策牛略戶外、必報廣、訊短信戶外千、報禽廣、照單張泛、短吊信戶外、湊報廣、遼單張、歉短信、番網(wǎng)絡擬定咽銷售霉目標梢，凝每聚開報盤氣裝勢開盤穗階段第一耐階段階段厘目標握：以昂“時從代創(chuàng)趣造生延活”顯為主衛(wèi)題，被通過垂戶外永、報談廣線香上為康主要敘推廣理途徑集，分別從淚稀缺產(chǎn)國品、生綿活品質(zhì)徑、生活危文化三括個方面賽做宣傳著，吸引龜客戶關回注，達成共同鳴的填同時瘡，使龜項目懇以獨干特而末鮮明機的形斑象切欺入市廣場。線上旺：樹咱立項杏目創(chuàng)揚造時訴代生不活方茫式的鈔形象炒作屠媒體這：戶摩外、絨報廣茄、短尺信時賓代求創(chuàng)噸造兇生沒活時陵代燦創(chuàng)編造妻生比活支撐點父：項目硬價值體參系開發(fā)區(qū)胖內(nèi)稀缺槽生活炸體系高品質(zhì)籍生活價值紗體系圍合孫式景觀猜體系人性腎化產(chǎn)掉品功伏能體穿系第二裙階段階段目婆標：以垮“時代妄生活樣禍板”為乓主題，肆通過戶衡外、報獎廣、單沖張、短托信為進挖行全方位炒漲作，深劑度詮釋凱產(chǎn)品價構(gòu)值。配繞合線下夠活動、匯產(chǎn)品展拼示等直但接的與良消費者呆溝通，鏡直接損促進粥銷售確。線上：亭凸出產(chǎn)常品價值絕，詳細木解讀產(chǎn)煙品線下漸：通缺過時委代上角城系女列體幸驗活敗動詮榨釋“此時代近生活板品質(zhì)刑”炒作媒衣體：戶禍外、報準廣、單吊張、短織信時啞代慢生障活軍樣陷板時代上渡城產(chǎn)品車發(fā)布會時價間：雷10異月上薪旬地點注：清序水湖郵國際卸會議委中心活動主盼題：時代生游活樣板林，首現(xiàn)椒開發(fā)區(qū)活動可目的無：短散時間留內(nèi)達豎成市版場告遷知，丟提升漲項目知名存度，零為銷怖售積鴉累客御源?；顒蛹畠?nèi)容趣：解全讀產(chǎn)四品，貍樹立揪產(chǎn)品震形象談，拔辨高項目調(diào)難性，魔達成績客戶贏對項蟲目價劍值的毀認知亡。推廣活獵動派單投活動時舊間：亦11孤月每匠周末地點腥：太啦子廟旅商圈示、縣辱城活動壺目的臨：吸竊引開跌發(fā)區(qū)賞周邊映客戶酬，以及縣鐘城內(nèi)改遙善型客石戶，在鼠人口密慕集點和方老社區(qū)扶派單，射吸引意怨向客群餡，擴大臨產(chǎn)品知據(jù)名度。推廣活扒動斗地愁主大爺賽季推廣活滅動時形間：鄉(xiāng)豐12管月每跟周末地點愛：犁售樓翁處活動甲主題皇：歡樂斗餐地主，備購