房屋出賣后未辦理過戶手續(xù)-原房屋所有人又將房屋設(shè)置抵押擔(dān)保的效力應(yīng)如何認(rèn)定精編版

房屋出賣后未辦理過戶手續(xù)原房屋所有人又將房屋設(shè)置抵押擔(dān)保的效力應(yīng)如何認(rèn)定?案情]

2001年6月，瀘州市納溪區(qū)豐樂鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)站（以下簡稱豐樂農(nóng)技站）將本單位所有的一套面積90平方米的住房以3萬元的價(jià)格出售給本單位職工李某，雙方未簽訂房屋買賣合同，也未到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，李某在付清購房款后于當(dāng)月即搬入房屋居住。2003年8月，豐樂農(nóng)技站因經(jīng)營化肥、農(nóng)藥等業(yè)務(wù)需流動(dòng)資金，遂將已出售給李某的那套住房和本單位另外兩套房屋一同設(shè)置抵押擔(dān)保向豐樂信用社借款10萬元，借款期限為6個(gè)月。借款抵押擔(dān)保合同簽訂后，借貸雙方到房管部門辦理了房屋抵押登記，豐樂信用社也依合同向豐樂農(nóng)技站提供了10萬元借款。借款到期后，豐樂農(nóng)技站因經(jīng)營虧損無力償還借款本息，豐樂信用社多次催收未果。

2004年8月，豐樂信用社訴至法院，要求豐樂農(nóng)技站及時(shí)償還借款本金10萬元及利息，并申請(qǐng)法院對(duì)豐樂農(nóng)技站設(shè)置借款抵押的房屋采取財(cái)產(chǎn)保全措施。法院依當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)?jiān)诓榉饫钅尘幼〉姆课輹r(shí)，李某拿出自己交納購房款的收據(jù)向法院提出執(zhí)行異議，認(rèn)為自己對(duì)其居住的房屋享有所有權(quán)，法院查封其房屋于法無據(jù)。

[分歧意見]

本案在審理過程中，對(duì)豐樂農(nóng)技站與李某之間的房屋買賣合同的效力及豐樂信用社對(duì)豐樂農(nóng)技站以李某已經(jīng)購買的房屋設(shè)置抵押擔(dān)保是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問題存在不同意見：

第一種意見認(rèn)為，李某與豐樂農(nóng)技站的房屋買賣合同無效，豐樂農(nóng)技站應(yīng)向李某承擔(dān)締約過失責(zé)任，返還李某的購房款并賠償相應(yīng)損失。同時(shí)，應(yīng)認(rèn)定豐樂農(nóng)技站與豐樂信用社的借款抵押擔(dān)保合同成立，豐樂農(nóng)技站不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，豐樂信用社有權(quán)依擔(dān)保法的規(guī)定，拍賣、變賣其抵押的房屋優(yōu)先受償。其理由是，依房地產(chǎn)管理法的規(guī)定房屋買賣應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，且應(yīng)到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)才能生效，因李某與豐樂農(nóng)技站之間的房屋買賣違反了房地產(chǎn)管理法的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定雙方的房屋買賣合同無效。由于李某與豐樂農(nóng)技站的房屋買賣合同被確認(rèn)無效，因此房屋的所有權(quán)未實(shí)際從豐樂農(nóng)技站轉(zhuǎn)移給李某，所以豐樂農(nóng)技站有權(quán)以其所有的房產(chǎn)設(shè)置抵押擔(dān)保借款。

第二種意見認(rèn)為，李某與豐樂農(nóng)技站的房屋買賣合同依法成立并生效。作為房屋出賣人的豐樂農(nóng)技站未按合同法的規(guī)定向買受人李某過戶房屋產(chǎn)權(quán)屬違約行為，本應(yīng)責(zé)令出賣人為買受人補(bǔ)辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，以使李某在支付購房款后獲得房屋的所有權(quán)。但由于豐樂農(nóng)技站已將出售給李某的住房設(shè)置抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記，因此，豐樂信用社對(duì)豐樂農(nóng)技站出售給李某那套房屋享有抵押擔(dān)保物權(quán)。對(duì)同一套房屋，李某基于買賣合同享有債權(quán)，而豐樂信用社基于房屋抵押登記享有擔(dān)保物權(quán)。根據(jù)物權(quán)對(duì)債權(quán)的優(yōu)先效力原則，應(yīng)確認(rèn)豐樂信用社對(duì)房屋享有的擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于李某對(duì)房屋享有的債權(quán)的行使。李某在豐樂信用社基于擔(dān)保物權(quán)拍賣，變賣抵押房屋優(yōu)先受償后，只能要求豐樂農(nóng)技站返還購房款并承擔(dān)相應(yīng)損害賠償責(zé)任。

[評(píng)析]

筆者贊同第二種意見。從法理角分析，本案既涉及到合同法上房屋買賣合同成立，生效的問題，又涉及到物權(quán)法的物權(quán)變動(dòng)的公示，公信原則的問題，具有一定的典型性，現(xiàn)作如下分析：

一、簽訂書面房屋買賣合同和辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不是房屋買賣合同依法成立、生效的要件。我國《合同法》第七條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。”我國《房地產(chǎn)管理法》第四十條也規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同?！边@些法律規(guī)定似乎意味著成立房屋買賣合同必須采取書面形式，否則房屋買賣合同將被確認(rèn)為不成立。但這種認(rèn)識(shí)顯然是片面的，合同形式是合同當(dāng)事人所達(dá)成協(xié)議的表現(xiàn)形式，僅是合同內(nèi)容的載體，我國《合同法》對(duì)合同形式采取了相對(duì)寬松的規(guī)定，合同形式可以是口頭形式，書面形式和其他形式，充分體現(xiàn)了合同形式自由的理念，其宗旨是鼓勵(lì)、保護(hù)、促成市場(chǎng)交易的實(shí)現(xiàn)?！逗贤ā返谌鶙l規(guī)定：“法律，行政法規(guī)規(guī)定或當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立”。如果一方當(dāng)事人已經(jīng)按照約定履行完成了合同的主要義務(wù)，另一方已經(jīng)接受，說明雙方交易已經(jīng)既成事實(shí)。此時(shí)，若國家公權(quán)力再以合同未采取書面形式為由強(qiáng)行宣布合同不成立，不但無任何實(shí)質(zhì)意義，反而會(huì)破壞《合同法》鼓勵(lì)、保護(hù)和促成市場(chǎng)交易的宗旨。就本案而言，豐樂農(nóng)技站接受了李某3萬元的購房款，且付李某交付了房屋此應(yīng)認(rèn)定雙方均履行了房屋買賣合同的主要義務(wù)，對(duì)方也接受了這種履行義務(wù)，因此這個(gè)合同是成立的。

合同成立與否僅僅解決了一個(gè)事實(shí)判斷的問題，即僅僅解決了合同當(dāng)事人是否就合同主要條款達(dá)成合意的問題。合同成立意味著在當(dāng)事人之間完成了要約和承諾的訂立程序，雙方意思表示一致。但合同成立后，能否發(fā)生法律效力，能否產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的法律后果，則需要由法院和仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)已成立的合同作出法律價(jià)值判斷，以確認(rèn)合同是否生效。《合同法》第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！痹撘?guī)定就區(qū)分了合同成立和合同生效兩個(gè)不同的概念。那么就房屋買賣合同而言是否是以房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記為生效要件呢？筆者的回答是否定的?！逗贤ā返谒氖臈l第二款規(guī)定：“法律，行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的依照其規(guī)定?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條進(jìn)一步明確規(guī)定：“法律，行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)，登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)，登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律，行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！彪m然我國《房地產(chǎn)管理法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”但《房地產(chǎn)管理法》這一規(guī)定，顯然沒有把辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)與房屋買賣合同是否生效掛起鉤來照最高人民法院關(guān)于合同法的上述司法解釋，房屋買賣合同的當(dāng)事人未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，不應(yīng)影響合同的效力，僅僅產(chǎn)生作為合同標(biāo)的物的房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的法律后果，由此可見，我國現(xiàn)有法律或行政法規(guī)并未將房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房屋買賣合同生效的要件加以規(guī)定，因此只要房屋買賣合同中不具有合同法第五十二條、第五十三條規(guī)定的法定無效的情形，即使未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，也不會(huì)影響房屋買賣合同的效力。

二、房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記和房屋抵押登記是物權(quán)變動(dòng)公示，公信原則的具體體現(xiàn)，是典型的物權(quán)行為而非債權(quán)行為。物權(quán)變動(dòng)是指物權(quán)的設(shè)立、變更和消滅。物權(quán)變動(dòng)的公示原則是指物權(quán)變動(dòng)必須從一種客觀的為社會(huì)公眾知悉的方式加以展示，方能產(chǎn)生法律效力。由于物權(quán)是排他性的絕對(duì)權(quán)利，其變動(dòng)常常會(huì)影響其他人的利益，如果沒有外界可以知悉其變動(dòng)征象則會(huì)使第三人承受不測(cè)之損害。故而物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)必須公開、透明，以維護(hù)物的占有秩序和交易安全，因此物權(quán)不能由當(dāng)事人隨意創(chuàng)設(shè)。法律規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有為公示方式，從占有的移轉(zhuǎn)即交付為其變更的公示方式；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則從登記和登記的變更作為權(quán)利享有成變更的公示方式。物權(quán)的公信原則是物權(quán)公示原則的必然結(jié)果，即物權(quán)變動(dòng)經(jīng)法定公示后，即使標(biāo)的物的出讓人事實(shí)上無處分權(quán)，信賴公示的第三人仍被法律承認(rèn)其和真正權(quán)利人交易相同的法律效果。

區(qū)分債權(quán)行為和物權(quán)行為對(duì)正確處理合同糾紛具有十分重要的意義。債權(quán)行為是指直接引起債權(quán)關(guān)系成立，變更或消滅的民事行為。而物權(quán)行為則是直接引起物權(quán)取得，變更或消滅的民事行為。不論是從轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)為目的買賣合同，還是借款抵押擔(dān)保合同，訂立合同行為本身不能直接導(dǎo)致標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移和擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立，因此訂立合同的行為是債權(quán)行為。而動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的過戶登記與抵押登記才是直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)行為?？梢哉f，就上述兩種合同而言都在邏輯上存在著兩個(gè)相互銜接卻又不同的階段：第一階段是債權(quán)行為即訂約行為，其后果是導(dǎo)致債權(quán)債務(wù)關(guān)系的產(chǎn)生；第二階段是物權(quán)行為即房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記和房屋抵押登記。這兩個(gè)階段的行為相互聯(lián)系，缺一不可，債權(quán)行為是物權(quán)行為的前提和基礎(chǔ)，物權(quán)行為是債權(quán)行為的要求和后果。區(qū)分債權(quán)行為與物權(quán)行為的意義在于，由于債權(quán)系相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同以外的第三人，一般情況下與第三人無關(guān)，因此無須公示。而所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)是對(duì)世權(quán)，可以對(duì)抗合同以外的第三人，所以才有公示、公信的要求。

就本案而言，豐樂農(nóng)技站先以其所有的房屋作標(biāo)的物與本單位職工李某簽訂房屋買賣合同，其后又以同一房屋作標(biāo)的物與豐樂信用社簽訂抵押擔(dān)保合同，以此作為借款合同的擔(dān)保。前一房屋買賣合同，作為買受人的李某以支付購房款，接收房屋的債權(quán)行為履行了房屋買賣合同的主要義務(wù)，對(duì)方也接受了這種履行，因此應(yīng)認(rèn)定該房屋買賣合同已經(jīng)依法成立并生效。但由于該房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人未到房管部門履行辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的物權(quán)行為，因此，不能產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)由出賣人豐樂農(nóng)技站轉(zhuǎn)移給受買受人李某的法律效果。李某僅能要求豐樂農(nóng)技站承擔(dān)返還購房款并賠償相應(yīng)損失的違約責(zé)任。后一抵押擔(dān)保合同，抵押人豐樂農(nóng)技站與抵押權(quán)人豐樂信用社不僅簽訂了書面的抵押擔(dān)保合同履行了債權(quán)行為，而且還到房管部門辦理了抵押登記，履行了物權(quán)行為。因而雙方設(shè)置的擔(dān)保物權(quán)，符合物權(quán)變動(dòng)的公示，公信原則，應(yīng)為有效。

事實(shí)上，正是