深圳某項目營銷方案

XX地產(chǎn)事業(yè)二部呈現(xiàn)XXXXXX2010年營銷方案銷售目標2010年銷售目標設定：1-6棟實現(xiàn)90%的銷售，7-13棟實現(xiàn)26%銷售，全年銷售6.77億元按以上計劃銷售：月均銷售92套；周均銷售23套；完成目標需要達到的銷售速度相對09年會更高，銷售壓力較大。推售單位2010年銷售套數(shù)2010年銷售金額09-10共售金額2010年實現(xiàn)均價完成銷售率備注1-6棟650390585000851946464801290%重點消化目標7-13棟450286875000286875000850026%7/10/11/12棟銷售1-13棟11006774600001138821464821258%

截止到12月31日銷售情況從內部認購起，平均22套/周，89套/月，按此銷售速度剩余單位需要10個月消化；從剩余數(shù)量上來看，2010年1-6棟將是項目的銷售重點，同時也存在較大的銷售難點。1-6棟銷售情況總結樓棟總套數(shù)已售套數(shù)剩余套數(shù)銷售金額銷售均價1棟154122328734048983682棟1961702610253778471333棟3182793913126638163734棟34223710514021681077195棟342-342--6棟342-342--合計16948088864613614647257部分拓客渠道效果明顯09年銷售較好的原因分析產(chǎn)品線豐富價格低開09年市場火爆前期復式產(chǎn)品在整個區(qū)域內屬于稀缺型產(chǎn)品，附加值較高，為XXX在量、價、速三線提供起到了巨大的促進作用。同時利用復式的價格也推進了兩房和四房的銷售；低開高走是項目制定的價格策略，前期很好的貫徹和執(zhí)行了該策略，吸引了大批客戶成交，為項目在09年銷售奠定了堅實基礎；樓市的火爆使本項目也充分受益；在傳統(tǒng)的媒體投入外，老業(yè)主資源得到了充分運用和挖掘，同時獎勵措施和現(xiàn)場活動，使老帶新的成交效果十分明顯；1-6棟銷售情況總結在復式售磬后，整體產(chǎn)品線相對單一，客戶選擇面較窄；為了豐富產(chǎn)品線可采取合拼，通過2+1的形式增加3-4房比例，但合拼單位在功能使用上均存在一定問題，客戶接受度需要驗證。合拼后的各個戶型段的產(chǎn)品面積均偏大，客戶接受度相對較弱；未售主力戶型特點：合拼前戶型配比2010年銷售現(xiàn)狀分析樓棟房型套數(shù)5-6號樓二房二廳456一房二廳2287-10號樓二房二廳51211號樓一房二廳32二房二廳22412-13號樓二房二廳256一房二廳7042010年銷售現(xiàn)狀分析價格持續(xù)高走，將逐漸失去了價格優(yōu)勢項目配套、交通不完善，無法吸引自住客和周邊客戶項目大盤品質未充分展現(xiàn)，居住氛圍營造需要加強從開盤6200元/平米的銷售均價到如今近8000元/平米的銷售均價，XXX的價格漲幅近30%，使未來價格的高走存在一定壓力；自住客和周邊客戶成交不旺盛，主要由于項目目前所在區(qū)域配套和交通不成熟，對該部分客戶群體存在一定限制作用；項目目前處于現(xiàn)樓發(fā)售階段，整體大盤感覺已經(jīng)顯現(xiàn)。但部分細節(jié)打造，尤其是居住氛圍營造需要進一步加強和改善，包括前廣場、園林、登山道等方面的包裝完善。國家政策頻出，今年市場走勢不明朗客戶上門量有限，銷售現(xiàn)場氣氛相對冷清客戶到訪量有限是項目始終存在的問題，這也直接導致現(xiàn)場銷售氛圍比較冷清，無法在關鍵時刻對客戶逼定起到促進作用；從2009年底政府針對樓市的調控政策頻出，使當前的市場觀望情緒十分明顯。2010年市場走勢如何將直接影響本項目以及整個深房市場的銷售，順市要一鼓作氣，逆市更要具備超凡的思路。2009年XXX順勢開盤，秋交會集中放量，提前完成集團銷售任務。三個要素決定了項目熱銷：產(chǎn)品、市場、價格2010年XXX加推7-13棟，在價格不斷走高、市場走勢不明朗、重點銷售的產(chǎn)品自身競爭力相對有限的情況下，XXX持續(xù)熱銷的依托是什么？思考一：如何制造持續(xù)熱銷？現(xiàn)狀引發(fā)的幾個思考思考二：如何避免產(chǎn)品內耗？2009年XXX推售1-6棟，截止到12月31日已售808套，平均89套/月，按此銷售速度計算，剩余單位需要10個月消化，加之春節(jié)淡季、尾貨銷售緩慢等因素，基本需要1年以上的時間消化；7-13棟4月下旬推出，部分產(chǎn)品線重合，出現(xiàn)內耗，如何協(xié)調1-6棟剩余單位和7-13棟單位的關系？思考三：推廣形象如何統(tǒng)一？項目前期主打大盤氣勢和生態(tài)資源，擁有高爾夫、馬巒山、水庫等核心優(yōu)勢，54萬平米一城河山在前期已經(jīng)深入人心，但同樣面臨交通不便利，配套不齊全等劣勢；后期將面臨1-6和7-13棟同時銷售的局面，推廣形象是延續(xù)、是突破、還是融合？思考四：客戶群體如何拓展，尤其是自住客戶的吸引？在1-6棟的銷售中，購買的主力客群是以關內為主的換房客和投資客，與項目前期定位的客戶群有部分出入；后期項目依然持續(xù)價格高走的策略，客戶群體該如何拓展？提出問題，解決問題，這才是營銷之道也是本報告的闡述重點?；砣涣桉{山河繁華XXXXXX2010年營銷報告>>市場分析>>營銷策略XX城房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀XX城未來房地產(chǎn)住宅市場供應區(qū)域市場競爭項目研究政策面分析1２３4XX城房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀XX城未來房地產(chǎn)住宅市場供應政策分析區(qū)域市場競爭項目研究2009年深圳樓市量價齊升，主要是在寬松的貨幣政策、寬松的房貸政策環(huán)境下，前幾年壓抑的剛性需求釋放，同時在寬松貨幣帶來的通貨膨脹預期影響下投資需求也大量入市，而另一方面供應減少，樓盤供不應求，房價不斷創(chuàng)新高。2005年至2007年上半年政府出臺了很多調控政策，包括規(guī)范市場行為、90/70、征稅、加息、上調存款準備金率等，對市場都沒有產(chǎn)生實質的影響，成交量最多僅短暫低迷，而價格則是持續(xù)上漲。2007年至2008年9月，政府實行二套房貸政策，成交量一直低迷，房價也是大幅下滑。2008年10月開始政府放寬房貸政策，成交量放大，2009年量價齊升。政策調控影響分析近年深圳市商品住宅量價變動情況圖（2005-2009）數(shù)據(jù)來源：深圳XX市場研究部成交量是價格的先行指標，成交量先于價格變動，時間相差5-6個月。政策調控影響分析由圖可知，樓市活躍期，供應增加對個體樓盤的成交基本沒有影響，總體成交量增加，樓盤的輪番炒作甚至助漲房價，如2005-2006年供應量大，但樓盤成交活躍，價格也是持續(xù)上漲。樓市低迷期，供應就算減少，但實際可售量增加，制約個盤成交，整體成交下滑，如2007年下半年和2008年。樓市活躍期，供應減少，樓盤成交火爆，價格快速上漲，如2009年。日期來源要點2009.11.28溫家寶總理要抑制投機性購房，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展2009.12.07中央經(jīng)濟工作會議1、繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，把握好政策實施力度、節(jié)奏、重點2、增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求2009.12.09國務院常務會議個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施2009.12.14國務院常務會議1、穩(wěn)定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭2、增加普通商品住房的有效供給3、繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實防范各類住房按揭貸款風險2009.12.17財政部、國土部、央行、監(jiān)察部、審計署1、分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一年2、首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%3、拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動2010.01.10國務院辦公廳《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》1、房貸：二套房首付不低于40%2、地價：探索土地出讓綜合評標3、售房：須一次性公開全部房源，明碼標價4、保障性住房：三年內將惠及1540萬戶5、稅收：抓緊清理越權減免稅2010.02.27粵四條增加普通商品住房和保障性住房的有效供應；全面啟動城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作；抑制投資投機性購房需求；加強對房地產(chǎn)市場秩序的監(jiān)督規(guī)范”近期政策出臺情況2007－2008年2009－2010年VS政策調控的力度與重點發(fā)展商自身應對市場調節(jié)的資金能力與心態(tài)市場供應的競爭壓力買家對于市場調控的看法與心態(tài)宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響政策調控影響分析國四條營業(yè)稅調整限外令商務物業(yè)條例取消……（待續(xù)）二套房貸首付4成，貸款利率嚴格按照風險定價

Mainpoint:政策重心不明確，未出現(xiàn)更新的、直接構成不可逆轉的政策強制條款。90/70，90/90產(chǎn)品規(guī)劃限定二套房貸限定利率及首付限外令……Mainpoint:政策直擊產(chǎn)品供應結構與利率，提高操作難度，直接打擊多套購買行為。政策陪重點盒：07/08政策調控的后遺癥，開工面積相對較少，核心區(qū)域土地資源的供應緊張，整體市場供應量相對較小市場主力發(fā)展商普遍在09年收回客觀利潤，資金鏈相對前次調控大大改觀經(jīng)歷上次調控后多數(shù)發(fā)展商已建立較好的政策應對機制和理性的心態(tài)Mainpoint:市場供應競爭壓力相對較小，主力發(fā)展商普遍在資金及應對機制上有較好的準備房價高漲預期導致普遍供應量劇增，市場壓力大高售價預期導致發(fā)展商傾力開發(fā)，資金鏈普遍緊張發(fā)展商普遍缺乏應對市場變化的經(jīng)驗和相關機制Mainpoint:市場競爭壓力引發(fā)價格競爭，發(fā)展商普遍資金鏈緊張催化了降價狂潮的爆發(fā)力度。市場編供應黑壓力噴與發(fā)唐展商癥心態(tài)羽：世界經(jīng)融危機后遺癥尚存，外需市場尚未完全復蘇，擴大內需依然是2010年的經(jīng)濟發(fā)展大方向世界性的通貨膨脹問題已成定局，實體經(jīng)濟資產(chǎn)占有是普遍買家認可的資產(chǎn)轉移方式買家在經(jīng)歷07/08調控后心態(tài)已趨于理性和成熟，對于短期政策調控的影響已有良好的面對心態(tài)和應對手段Mainpoint:在“大家都在護孩子”宏觀經(jīng)濟情況下，買家更加理性和成熟國內經(jīng)濟調控為主導，政府調整房價力度較大多數(shù)買家對于調控的敏感度不強，導致后續(xù)發(fā)生的退房潮與斷供潮現(xiàn)象Mainpoint:“關起門來打孩子”的調控手段相對力度較大，買家缺乏對政策調控的真正認識與敏感度。宏觀開經(jīng)濟蠅環(huán)境套影響編與買池家心漸態(tài)變恩化：拐點靠，無毅論是伴市場畢的自慨我調嗎節(jié)還惰是政線府的貨強勢菊干預甜，過善往經(jīng)罩驗告約訴我殖們，茶總有相對應臘的辦寫法及盜策略季，關變鍵在瘦于拐澤點會溉帶來成什么直或者倒引起健什么艦。20殿07逆-2編00書820惠09柄-2器01巧0悲觀恐估計謹慎籌預期政策藥調控限制隊政策柔出臺濟抑制太房價漠增長饅（利善率、硬二套員房貸井）成交觀望命情緒戒濃厚陷，有肆價無伸市甚內至降夕價也塊無市回款買家偵不簽蔑約或欣毀約壇，退株房潮客戶淡要求發(fā)展遣商要陸求快剝速出印貨……不惜裹調整笑入市堆價格政策但調控保障編宏觀前經(jīng)濟社持續(xù)胳增長證前提孝下調招控成交通脹謊預期掀致使波買家載持續(xù)由購買任但交陷易量肥較09年低價格攀走勢上半鍛年價距格持穴續(xù)現(xiàn)寶狀，客下半暢年價赤格出冤現(xiàn)調企整客戶裝要求保障據(jù)利潤紙前提田下盡稈量出越貨及較回款XX認為疫就目敞前的澤經(jīng)濟羨環(huán)境遲及市安場情痕況，07倉/0妖8年的嘴冰點余基本酷不會菠再現(xiàn)暫。但脅同時卡對20睛10年的滅市場挎也應車存在車謹慎賓態(tài)度袋，充孩分抓滲住每棵一個匯銷售碼契機菊。政策傭調控責影響席分析信貸擇政策環(huán)適當敘寬松，新丹增貨懇幣供棚應量匹仍會況比較該大。經(jīng)濟填回升旗，“持管理沾通貨土膨脹卸預期需”，大可能戰(zhàn)通過加息誕、上爪調存做款準監(jiān)備金等手斬段回躬收貨系幣。整體房貸腐政策可能騙會呈躺現(xiàn)先松周后緊緩的趨竄勢。業(yè)僻績需薄要，錫年初社是銀急行釋鋒放貸駱款的遺高峰擇期，伶隨著翼額度片消化些及遏獻制投投資、拌投機文購房膜的政玩策壓環(huán)力，房貸毯會逐牲步收殲緊。首次躺置業(yè)躲仍得粥到政鈔策支事持。但規(guī)是目巨前的架房價渣已經(jīng)必脫離園了很只多首盤次置笨業(yè)者畫的負剖擔能棚力，辰政策委的扶跌持作謹用已誦不明涂顯。增加柏普通蒼商品哪房供多應，限除了增加盾土地加出讓外，憂還可貧以通幅過打擊著屯地開發(fā)旺商屯川地行做為來村實現(xiàn)嬌。預計20陶10年政樸府會刊出臺觀更多攔措施乞，除你了已引經(jīng)出童臺的滲提高練購地僑首期棵和縮抓短付懲款期園限外接，政嫁府還炸可以寄通過墻加大頌對囤年地、酬捂盤咽的處年罰力眉度，綁限制柔囤地咱企業(yè)六的融貞資等駕措施茫來釋蓮放供耗應。20庸10樓市竭政策公預判20看10樓市誤發(fā)展澡預判20夫10年年負初由蓮于政薪策的謊頻繁孩出臺廳，整尾體樓嬌盤成酒交出啄現(xiàn)放軌緩，畜但開魚發(fā)商押經(jīng)過09年的凱火爆運銷售柿回收執(zhí)了大棍量資持金，壟因此腳并不榆會對該價格遲進行尺調整驕，樓計市出表現(xiàn)價俊穩(wěn)量最跌，取之后磨隨政慕策調喊控、寨房貸勿收緊關、高占房價塌等因種素打盒壓，上成交四持續(xù)緣瑞低位密徘徊譜，同延時存懂量不蟲斷增鍵加，咳銷售隊壓力仿增加患，房蘇價高混位盤柔整。箏隨著居政策否調控件的持處續(xù)，列房價勝出現(xiàn)邪微調穗。通脹塌預期政策勸頻出存量轎少價格超調整政策擱壓制成交勺持續(xù)州放緩可售釣量增峰加價格吊高位毀盤整成交霧低位孫徘徊壓制杰政策浸持續(xù)可售護量持財續(xù)增敘加開發(fā)棍商壓廁力顯球現(xiàn)成交揪放緩剛需抗入市政策耗可能碼些許邊放松量跌缺價平價格車不變1２３4XX城房爺?shù)禺a(chǎn)群市場鳴現(xiàn)狀XX城未亡來房捐地產(chǎn)過住宅序市場革供應政策河分析區(qū)域柔市場鉆競爭蹈項目累研究徽王笑府水藍炭灣東方慢沁園XX邁X庭奧林斜華府公園于大地陽光痕天健決城水岸危新都坡頭勿背項恐目九州瘋新都脫市星河遠項目愛聯(lián)肝項目東都旱花園騰二期天基搜地塊深業(yè)考紫麟目山中央椅悅城XX清林趁徑康城要國際萬象梢天成閱山菜華府XX朝XX花園XX大公催館澤洋難園龍城寄領地XX八意稿府華業(yè)叛玫瑰梢郡風臨會國際未來爭推售殃項目將依售項之目在售昂項目本案XX城競澤爭格撈局XX城錦峰踢森鄰I派龍貢城XX項目XX習X邦中心摔城片役區(qū)為XX城供鳥應主龍力，杠銷售研形勢冊平穩(wěn)為。樓盤名稱區(qū)域面積（㎡）總戶數(shù)（套）銷售率坪山75607867100%中心城36554476100%中心城7532381697%中心城5137041799%XX新城85752101472.5%XX鎮(zhèn)5538866790%中心城12263894390.7%中心城130280167177.5%坪山7900991290.7%中心城3598946477.40%XX新城9723749669.76%XX7566452076.92%中心城170806215582%中心城8526336973%中心城118613132592.45%合計-140761513112-20騙09年在羊售項濾目本年輔度，XX城市裁場均忌價穩(wěn)困步上喊升，頭目前早均價發(fā)為13巧49披1元/㎡，僅蓬為全借市均說價22頃07規(guī)9元/㎡的61亡%，成陶為市偏場價告格洼猾地。濫無論凡對于壺自住飛還是瓦投資謎者而院言都遭是片吹樂土偵。09年1月至12月深憂圳市途和XX城均所價對吧比圖09年市嬸場成久交價波格20遞09年在槽售產(chǎn)輝品戶冷型配悼比：20隱09年XX城發(fā)爆售的茂項目狀以70比㎡以上洽的兩障房到14敵4㎡以下狗的大賢四房面為主畏，小雪戶型侮以及采別墅統(tǒng)和五迫房等所戶型油數(shù)量叢極少獎。20閱09年在方售產(chǎn)浪品戶常型配撲比房型供應套數(shù)（套）銷售套數(shù)（套）銷售比例單房86459869.2%1房59147279.9%70㎡以下2房48142788.8%70㎡以上2房4658415389.2%90㎡以下3房1436125987.7%90-144㎡3房2174189387.1%144㎡以上3房39829574.1%144㎡以下4房61248979.9%144㎡以上4房127393973.8%144㎡以下5房31619.4%144㎡以上5房73642958.3%90-144㎡復式1515100.0%144㎡以上復式1676740.1%聯(lián)排別墅40529973.8%雙拼別墅885562.5%獨立別墅100.0%疊拼別墅54452396.1%總計147741218482.5%20暑09年暢觀銷產(chǎn)譜品戶掌型數(shù)據(jù)央來源勁：深朽圳XX市場尚研究雨部。獵銷售槐套數(shù)營以國鐘土局聚簽約短為準XX念X的2+脅1戶型合拼耕戶型>項目掃普遍漢受到90棚/7蕩0等限婆制，所同時園又為了腹?jié)M足爪大戶離型客運戶需詠求，育目前XX市場濾上普疫遍采藝用合僚拼方嬌式認識怠產(chǎn)品滋供應嫌后的銀真相XX我X庭2房戶批型認識扁產(chǎn)品有供應運后的勝真相高贈妙送戶論型>高贈盛送可辟有效惠提高堵產(chǎn)品庭附加須值，圾對于XX客戶拒十分丹具有如吸引襯力＞大弟戶型商是XX需求納的主撒流，泊傳統(tǒng)達的戶腎型認擊識已鎖經(jīng)被未顛覆寇，高贈友送改爬房和騎合拼幼戶型到占據(jù)沙了市夢場中宮的很麻大比稿例；＞由福于關女內等警周邊游客戶熔的進彼入及屠多元翅化，趟使戶柿型需葬求也丑在發(fā)展生變宋化，洽中小縱戶型膠客戶側逐漸滑增多爭；＞借來著整柄體市璃場的蕉走勢飛，XX價格唇一路暖上漲漢，但濫價格膝與全描市相顏比仍爺處于囑低位津，為繞深圳與樓市警的價來格洼贈地；＞客戶裂選房位上十馬分關虹注性券價比賣，高旱贈送獵的產(chǎn)本品是凈客戶詳較為供在意榮的因穩(wěn)素；小結未來墻兩年陜供應青總量未來冊數(shù)年殺城市弊綜合悄體供鐮應分榴析未來闊數(shù)年培交通甜沿線減供應騾分析客戶炎變化愁趨勢總結未來謎區(qū)域者市場垂威脅XX城房堵地產(chǎn)擊市場牌現(xiàn)狀1２３4XX城房隔地產(chǎn)濱市場抹現(xiàn)狀XX城未慮來房簡地產(chǎn)骨住宅監(jiān)市場柄供應區(qū)域博市場父競爭食項目咽研究政策襯分析總量躺份額烈：未來沾兩年穴，全估市預菜計新貫增住序宅供堆應量份約17帆00萬㎡查，XX城的描住宅悟市場犁新增獨供應害面積紛就將博超過48轎0萬㎡乓，為探深圳其各片雹區(qū)之紙首，岡市場市消化積壓力魔巨大尤。龍坂吸片區(qū)約23葬0萬㎡南山約30美0萬㎡寶安齒中心寒區(qū)約20交0萬㎡觀瀾約80萬㎡福田約10任0萬㎡布吉約80萬㎡羅湖約11澆0萬㎡鹽田約40萬㎡橫崗約12欣0萬㎡XX城約48龜0萬㎡住宅趣供應慢總量預計塵：20晃10年的崇全年竭新增叫供應寬約13卸7.簡3萬㎡斗。項目名稱發(fā)展商占地面積住宅總建面09年末推盤預計10年推盤預計36.5605152033.26.4101717

914.648

2014.519.15

122821211.946.66107.820.5128.56734716

10510.855.84.712484.312574.316882.26.66.6

355

0.944

0.10.50.5

合計192.1411.579.5137.320肢10年供壁應量XX城的錯供應策量再級度復道蘇，勤預計久可售熟住宅血面積倆達27撫0萬㎡項目名稱占地面積（萬㎡）住宅總建面（萬㎡）2011年推盤預計（萬㎡）1717823.650152033.28.211.946.610.18.126.91071665.315.17.114.6481011.6431510.7371019.586.810724.7106.515.2105.114.8106.622.71023921032.260.11018.455.310411114457.8108.7301012.128.8105.716.11017.971.4104.922.9105.818.510合計371.51010.1270.420醒11年預砍期供亡應預計胞供應觸量下該滑至18段8萬㎡碌，供筒應以慌舊改舅項目漢為主晚，體她量均弱較大達。項目名稱占地面積（萬㎡）住宅總建面（萬㎡）2012年推盤預計（萬㎡）23.650158.126.975.315.1714.6481011.6431519.586.810724.7106.622.71023921032.260.11018.455.3104457.8108.7301012.128.8105.716.1617.971.4104.922.9105.818.58合計289.3819.318820析12年預電期供次應20捐11年-2鉤01旺2年，尊大量笛舊改煙項目爭將集宏中入碼市，趙對市駱場形呼成強愿烈地瘋沖擊輝。項目名稱占地面積住宅總建面10年推盤預計11年推盤預計12年推盤預計171798

23.6501015158.126.9101073.86.76.7

5.315.187.1

14.64820101011.64310151510.737

10

19.586.8

1010724.7510106.515.2510

5.114.8510

6.622.7

10102392

101032.260.1

101018.455.3

1010411

11

4457.8

10108.730

101012.128.8

10105.716.1

10617.971.4

10104.922.9

10105.818.5

108合計316.1871.888.7236.1171舊改銹項目粒供應錘情況中大再戶型油依然杜是XX城的護供應君主流粗。未來曲，XX城的臂主力末戶型竿依然出為中供大戶猜型項目名稱物業(yè)類型TH和中大戶型高檔住宅中大戶型高檔住宅中大戶型高檔住宅中大戶型的高檔住宅大戶型為主,小戶型為輔2-4房的中高檔住宅受限90/70政策受限90/70政策一期規(guī)劃7棟高層住宅中大戶型高檔住宅中大戶型中高檔住宅2房3房為主的中檔住宅2房3房為主的中高檔住宅TH和中大戶高檔住宅高尚住宅TH和高層高檔住宅3棟小高層、高層建筑小戶型2房3房為主的中高檔住宅2房3房為主的中高檔住宅XX未來錫供應車物業(yè)慌類型窩以高察層住厲宅為勁主，退其次免為少蜘量小勤高層餓和別仁墅類尖住宅潛在渴供應伏物業(yè)鄰質素嚴越來臉越高盟，在押已開它工的朋項目幅中，收以高峽檔住挺宅和革中高魔檔住漁宅為縮慧主。未來丟市場示供應份物業(yè)局類型列與檔夫次未來爽兩年濱供應旨總量未來俘數(shù)年敘城市屋綜合錦體供凡應分慘析未來辮數(shù)年蔑交通短沿線靜供應辮分析客戶謊變化撲趨勢總結未來偉區(qū)域嘉市場置威脅XX城房鉤地產(chǎn)茅市場誼現(xiàn)狀1２３4XX城房煮地產(chǎn)眉市場它現(xiàn)狀XX城未盼來房陵地產(chǎn)漿住宅版市場崗供應區(qū)域揉市場蘇競爭換項目眉研究政策蔑分析在未禮來數(shù)什年內株，已灣初步送確定蝦將會貞有9個城刺市綜俱合體靠將會研入市洪，XX中心祥城和XX街道仙辦未短來將段會擁群有大度量的球大型品綜合減體。項目占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）2.71315.926.214.557.823.658.75.114.817.971.45.214.9120.6835732.91125未來XX城的的綜合健體基低本集舅中在XX街道不辦和XX中心敗城XX城的參綜合易體項著目全袖部為屬舊改弟項目XX城的帶綜合患體項懸目開缺發(fā)周腸期比短較長XX城的岡項目盲開發(fā)辜阻力著較大拐，例愈如XX九州蓄項目世，土忽地平死整后粒，一路直無顯法正億常開寬工未來XX城數(shù)羊量眾歲多的忠舊改蜓項目猴中，宅綜合呼體的筐比例能將會擋進一叉步上鴨升XX城城話市綜論合體結供應社情況綜合冠體的串批量帖出現(xiàn)創(chuàng)，必咐將帶輕動和宋影響停整個舉區(qū)域車的發(fā)灘展。未來隊兩年徑供應鑼總量未來水數(shù)年貝城市閃綜合鐮體供暖應分賺析未來需數(shù)年跡交通苗沿線找供應鹿分析客戶良變化河趨勢總結未來消區(qū)域笑市場設威脅XX城房曠地產(chǎn)鼠市場諷現(xiàn)狀1２３4XX城房熔地產(chǎn)播市場再現(xiàn)狀XX城未北來房丹地產(chǎn)蒸住宅濱市場享供應區(qū)域衫市場村競爭商項目訪研究政策四分析地鐵3號線走經(jīng)過哪了XX城，跟覆蓋著項目叫眾多陪，將已使XX城成睛為大獸深圳嫁的緊航密部嬌分。項目占地面積（萬㎡）建筑面積（萬㎡）36.560171711.817.14.7127.820.52.26.612282.75.70.10.54.31623.6508.126.93.86.711.64310.737724.76.622.7239232.260.118.455.35.716.1合計249.8617.9地鐵即沿線匪供應扣分析與地亮鐵建達立有辜效連欄接，吉將成嚼為未敬來項羞目的窮競爭吧力之恥一未來酸兩年劍供應抹總量未來昨數(shù)年逼城市圾綜合陪體供圣應分恭析未來參數(shù)年即交通析沿線狠供應密分析客戶睬變化孩趨勢總結未來鍵區(qū)域濱市場慨威脅XX城房凍地產(chǎn)制市場撲現(xiàn)狀1２３4XX城房留地產(chǎn)餅市場孤現(xiàn)狀XX城未持來房堡地產(chǎn)繁住宅促市場獅供應區(qū)域奧市場惠競爭異項目缺研究政策類分析關內粗客戶余需求銹旺盛當前拴的購蔑房客噴戶特說征中惰，關奮內客斃戶已術經(jīng)占晶據(jù)了銳較大延比例關內錄產(chǎn)品姑價格疫居高糖不下廟，和土庸地供線應的自逐漸據(jù)減少赴，對關卸內客尖戶形猶成了奸擠壓漿作用交通且的完湯善、培地鐵陷的開富通為關炸內部緩分經(jīng)辯濟能乒力較躬低的客練戶提穿供了掉更多萄選擇XX當前磚的洼堤地價舍值已光經(jīng)被大眾陰所認輸知，譽出于眠對未齡來通脹的紐奉預期核，更鑼多客透戶選愧擇價慮格較低辨的產(chǎn)溉品作率為保陸值投對資產(chǎn)業(yè)勻升級蔥的影討響：高科曠技產(chǎn)選業(yè)、怎先進期工業(yè)莖將會婆帶來光更高驢端的斜居住徒人口裝。員工林素質收入雨水平低級答技術犧工人企業(yè)吉管理妄者、潮專業(yè)膨技術播人員素質急較低素質搜較高概，基嬌本都夠受過事高等墨教育收入再低，嚇消費縱能力疲低收入勇較高摟，有余較強吉的消騰費能拒力傳統(tǒng)罷工業(yè)員工君主體高科故技產(chǎn)袋業(yè)，夜先進聽工業(yè)〉目前XX城以仗低收葵入的促工人垂為主故體的吉人口搶結構鐵，將芹會得海到很傍大的奔改變雞，未誦來具門有較權高收犧入的猜專業(yè)銅技術植人員銅和白決領一雪族將訴會是XX的認擊購構棚成的典主要射部分壤。未澇來該引類人拳群將德成為XX樓盤咱的消憑費主效力。產(chǎn)業(yè)埋升級高端曠人才濕不斷恰匯聚隨著XX工業(yè)熟區(qū)和暮大工綁業(yè)區(qū)辭企業(yè)處數(shù)量墳的增塵加及交自身呈運作跟的成慕熟，科龍城狠高端兇產(chǎn)業(yè)騎人口樹不斷邪匯集逆。目跡前兩敗大工偽業(yè)區(qū)病專業(yè)琴人才耗及管夫理人老員已秩達3萬人漠。目前晨有員耳工人稼數(shù)2萬左貌右，叛其中儀中高斑層管俗理及墨企業(yè)君負責濱人分管別占謀比29傳%和4%，總敘數(shù)超罩過了60津00人；預計疼到20依10年員優(yōu)工總背數(shù)將救達到6萬人誼，中約高層貢管理炎及企流業(yè)負喘責人桶將超訂過1.京7萬人無；人口國變化XX工業(yè)狀區(qū)大工誕業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)工人技術人員研發(fā)人員一般管理人員中高級管理人員高級管理人員人群分類（年份08091011121314產(chǎn)業(yè)工人人數(shù)增長曲線專業(yè)人才及管理人員人數(shù)增長曲線人數(shù)4000030000200001000080006000400020000目前區(qū)內人口約10萬，80%左右為普通產(chǎn)業(yè)工人未來規(guī)劃人口50萬高端暮人口晶匯集未來平兩年奴供應返總量未來怎數(shù)年營城市險綜合你體供刮應分婆析未來汗數(shù)年字交通田沿線苗供應災分析客戶弊變化吼趨勢總結未來易區(qū)域贈市場堵發(fā)展更難點XX城房猴地產(chǎn)偷市場副現(xiàn)狀1２３4XX城房意地產(chǎn)慰市場哨現(xiàn)狀XX城未乳來房技地產(chǎn)先住宅儲市場陰供應區(qū)域指市場尋競爭紛項目廣研究政策牌分析＞通匹往關騾內的疊道路膚將是XX城發(fā)摧展的胃瓶頸布吉殊關北通蘿道、鑰南通傭道、序龍翔頸大道蠅、深京惠路符、丹延荷路孕、橫仙坪公栽路、捎機荷雄高速頑、水份官高疫速深惠己路、律機荷瞇高速浸、沙嚷荷路氏、水弟官高凱速布吉園關、通沙灣陷小關龍城橫崗布吉XX城目間前的嚷交通攀網(wǎng)絡猜已經(jīng)僅處于推較為傲發(fā)達劇狀態(tài)據(jù)，但紀是，哪達到鬧關內橫還是心只能見通過夜有限渾的幾麥條道亦路。吊而其森中，甘收費蜓公路訊占據(jù)頭了大鞋部分宮，免耍費的討深惠文路，漢即使具改造口成8車道土，也戀難以糕應對滅未來斜巨大蚊的交標通壓鄰力。片區(qū)偶發(fā)展路難點惠州刮、大覺亞灣煎的靠靈攏，陡利用伍價格珍優(yōu)勢超搶奪親深圳間客戶膜。地帥理位偷置臨菜近的鞏龍城欣將面卷臨威捉脅，頑尤其繳風險項投資丈客戶斜將被善爭奪卻。區(qū)域代表性項目位置（項目自身描述）宣傳語價格東莞XXX邦益田XXX邦位于XX天安數(shù)碼城以西500米處項目位于XXX新城片區(qū)，緊鄰XX場館，龍坪南路與清林路無縫對接，兼得XX中心城以及XX新城雙重生活配套8000元/㎡惠州德州城離深圳東部公交基地1000米深圳向東500米買房節(jié)省100萬-德洲城4000元/㎡目前幼，惠薪州、循東莞演等地湯紛紛移搶奪牛深圳余客戶預，從肯地理麥距離功上，究這些萍區(qū)域漲和XX城是悟相近雪的，亂因此笨會對XX城客剃戶產(chǎn)半生一廈定的邁影響貨，XX城應粱該要巴充分芒發(fā)揮辨深圳結的優(yōu)飾點（昏區(qū)域誕配套性完善紙，商坊業(yè)發(fā)吃達）失，來損擊敗郊對手碧，甚仔至吸瘋引外幸地客勝戶前奇來XX城。深圳科以外浙區(qū)域器的外攜來威稼脅：XX會為XX城帶榆來了際眾多悠的利浸好，石但是與，一鞭旦XX過后咐，熱遮潮將先會消亂失。妙同時壁，作所為運持動員遲村的竭住宅沙推向丘市場楊，將鳴會對致市場蒼供應壤形成縫一定勢的沖精擊。北京劍奧運影前后墨房地差產(chǎn)市童場銷宋售情罪況“后XX湯”時代獵的隱耽患小結〉未來鈴的XX城房瓶地產(chǎn)孕市場唐，供雙應量前巨大孫，大彼部分搞項目涂都是貍舊改菠項目半，體琴量大污，必然會席導致女競爭歐的激田烈化殘；〉未來拌供應殃產(chǎn)品織中，新中大練戶型蔑仍是征主流蓋，〉城市階綜合知體的炊涌現(xiàn)悟，必逮將帶霸動整水個區(qū)電域的位發(fā)展股；〉交通殖仍是屯未來秘中XX區(qū)域杜需要竹面對羽和解損決的桃重要給問題橋；〉關外勾各區(qū)弄域以濕及周降邊城軌鎮(zhèn)將蛋可能謎直接壯分流XX客戶切，如潮何有過效提犬高區(qū)謠域競資爭力抽是政濱府和春發(fā)展問商需悄要共秀同解惰決的彼問題瘋；〉X籮X之后籃的市份場走曉勢難傷以預華測，偏但隨升著配安套、姜交通山等基龜?shù)A建習設的母逐漸敲完善否，以異及關佛內土臨地供茅應的裁日益每減少媽，項涉目組館對未灣來的XX市場玩還保計持樂楚觀的用發(fā)展娛態(tài)度櫻。XX城房龜?shù)禺a(chǎn)侍市場剛現(xiàn)狀1２３4XX城房等地產(chǎn)屬市場臨現(xiàn)狀XX城未某來房刷地產(chǎn)幅住宅躬市場控供應區(qū)域鞭市場概競爭斯項目穴研究政策僅分析XX膠X邦本案直接脂競爭潛在員競爭競爭博關系例梳理中心口城其撞它項爭目XX踏XXXX城XX大公卸館XX項目XX項目XX彼X從戶帳型面邪積段固上來竄看，XX項目山產(chǎn)品攀素質哨優(yōu)于壟本項恒目。復式郵產(chǎn)品蜓的接易受度田已經(jīng)叛得到打了市蔥場上堤認可渡；89的三悶房直爆接將書本項鍬目兩遞房直嘉接壓舊制；3-盤4房的圓純粹逗性設銳計也忌好于攜本項姻目的紀合拼遇單位接。因此XX項目度的入拋市將呆對本勇項目尸造成居巨大哀競爭遣壓力深。XX伍X邦位置:益田XX萌X邦位謙于其津他區(qū)肚東莞鑄市鳳蘆崗鎮(zhèn)占地悔面積:3獻5萬平品方米建筑算面積:7句7.草2萬平匆方米容積烤率:2蘇.2誓1一期貪在售6棟,面積特為中舉小戶砍型銷售效均價:8滴00縣0元/平米該項廣目雖憂然位糧于東救莞鳳化崗，反但其曉面對坊的客籃戶群躲是以鞋深圳痕為主愚，前娛期成渡交也遼存在展大批叢關內?？蛻籼眨cXX嫁X比較階相似稻。同時辱其社侵區(qū)規(guī)男模和歪品質劈燕也與XX朽X形成刪了更繞直接溝的競店爭；位于XX鎮(zhèn)XX路與XX路交付界處總建趙筑面醒積13光00亦22鑰.0列5平方切米其中誦住宅57鴉15愈1.哲32崇㎡，商桌業(yè)37出14遵1.任75江㎡商業(yè)拍中心11追28蔽3.略95劈燕㎡。包括也地下忘室一室層、尚商業(yè)俘四層俯、住貝宅31層、寫字灣樓20層。射工程瞇總造房誠價約23渠50戴0萬元句。規(guī)劃撈戶數(shù)稈：58百5戶車位攤總數(shù)耳：69票580招%以上狼的戶脾型帶賺入戶殲花園洲、空上中院落及不露臺聰。2梯4戶（殘部分婦物業(yè)2梯3戶）戶型雖包括恩二房線、三端房、勤四房希等面積都區(qū)間宏從82顆.3詢0-女16跪0.讀56蠶㎡12月19日開往盤,開盤天優(yōu)惠捷折扣:V任IP卡客心戶享有99折優(yōu)撥惠+升級99折優(yōu)借惠+開盤猜當日97折優(yōu)鑒惠.均價15拖00燒0元/平米,開盤都主推A座,1且02套,開盤腎當天溪銷售8成,后期占陸續(xù)字推出C,秀D,彩E棟,截止冰到目穿前銷慣售10助4套,銷售子率為17命%.戶型匯總戶型2×2×13×2×14×2×25×2×2套數(shù)2502181098面積82.30--86.1986.27-89.35143.17-152.65155.92-160.56銷售套數(shù)3950150剩余套數(shù)211168948發(fā)展心商不豪追求遞銷售迫速度梅，只者有1天蓄枯客期.復式凍單位逮作為規(guī)保留壯，以4萬元/平米假的價嶼格出例街.XX城XX大公疲館位物置懲：于XX區(qū)中長心城XX電X區(qū)(X糾X街道XX社區(qū)XX路與XX路交錫匯處)開門發(fā)芬商：深圳弱市XX核X投資發(fā)發(fā)展呈有限評公司深圳子市XX企業(yè)暮管理販集團斑有限隨公司容忠積穗率：2.增1占地番面積：47錢37宇1.姜95平方連米總建姜筑面匹積：13簽48信09叫.2饑1平方干米總戶狗數(shù)：97奸6規(guī)劃德：高層鼓建筑忽與多聯(lián)層建兄筑組略成，漫由1-丹9棟組成,其中翠。5棟B座、6棟B座、7棟、9棟為多味層,其余銜為高劍層。9棟為旁幼兒屢園，針其余為旱住宅余和配撓套商候業(yè)。主力愉戶型喪：55澆㎡一房~1仰70數(shù)㎡大四匹房開盤蠻時間:2速01叨0年1月17日均價:1翠28瘡00元位斗置印：XX中心被城XX咸XX路XX拼XX西路與XX路交粗匯處開丟發(fā)畜商：XX投資容輸積如率：2.山8占地撈面積昨：4.遭96萬平屑方米建筑幼面積男：10曾.9竭8萬平挪方米主力豈戶型賭：以12鋸0-逮15丈4㎡代4房單民位為交主分二歷期開誰發(fā)，卻其中晶一期規(guī)劃荷由2棟27層高委層和5棟29層高鴨層住傾宅組忍合而尚成?？倯袅蠑?shù):3杠28戶,截止羊至2月21日銷蕩售率73測%.開盤挖時間:2諸00煎9年12月22日均蛇價:1亡25學00元XX脈XX花園位店置公：XX中心循城XX西路擾北側語，XX路與XX路交塊匯處開維發(fā)階商：XX右X投資容塞積銅率：2.灣8占地尸面積悔：4.珍3萬建筑蠶面積故：11萬開盤恥時間丘：20抄09年12月26日主力扮戶型冤：86世-1介58平方詞米三貴房-五房共41繪1套,截止夜至2月21日銷荷售率68穩(wěn)%.均禁價:1臘20喪00元XX犁X府位遙置春：XX區(qū)中賭心城XX西路慈與XX中路仇交匯秤處東么南角開臉發(fā)稼商：XX實業(yè)容牧積追率：4占地沿面積于：0.奏9萬建筑錄面積過：4萬預計居入市擾時間鋒：20寶10年上肆半年主力犁戶型榜：主廉力戶秒型為80銳-9堂0㎡的兩翁房共3棟，1棟11小高烘層及2棟24、26層高框層建收筑XX園-X角XX番X區(qū)域肚市場塌總結市場句存量烘大，勸未來哥供應繼量驚稿人，步未來械競爭分將十看分激茫烈；未來萌推出替的項農目在趙產(chǎn)品而規(guī)劃靈上大蛇多數(shù)隆受到90猛/7珠0等諸皺多限好制，悼為了娃滿足緒區(qū)域漏大戶汪型客訴戶的獅需求宴，合緒拼是法發(fā)展元商的擦必然囑選擇串；雖然吸借著XX會和邪交通鈴規(guī)劃宅等種拉種利鎮(zhèn)好，XX市場變被業(yè)薪界看鎖好，輝但該蔑繁榮公是否韻持續(xù)吧還將候受到鍛大環(huán)城境影倒響；同區(qū)陽域已雀經(jīng)出會現(xiàn)直蜓接競府爭對泊手，截對XX位X后期年銷售包帶來喜了一正定壓訂力。>>市場陡分析>>營銷觀策略營銷峽解決廚方案費用廁預算營銷濟思路營銷痕策略·目標惰思考20獅10年營寒銷目飲標：名利盤雙收[目標慕思考]形象全上：情實現(xiàn)岸“城市炊、山閥、水傍、高跟爾夫戒大社話區(qū)標蘋桿”的栗戰(zhàn)略邀目標銷售稼上：蓬從競廈爭中唱突圍殊，實門現(xiàn)量、扁價、清速的銷請售目鬼標【營銷癥思路】1、推絨售思粥路：餐分批媽推售恒小步徑快跑先立攻標桿竟再行索補缺2、銷掘售思蘿路：目先緊趁后松陜防范打未然3、拓醉客思壤路：墻主動沒出擊孤多管朗齊下營銷訓策略·推售岸思考20茶10年推跪廣主柄線思統(tǒng)考營銷樓策略·推廣即主線當?shù)蛽芴忌吇畛陕秊槲冶閭兩位钪羞h的主熟流口柴號時計，生溝態(tài)、重環(huán)保象、健鉤康開棟始日自益得蜓到社躍會的者關注壟。這收與本丘項目唉前期脅所宣暢導的嘴形象性完全挨相符塔。為掠了將跌此概船念更錯深層塵次和抵更高甩調的養(yǎng)宣揚街，建議XX涼X今年兩以低滅碳生撤活的帥倡導膛者和綱引領殲者的豈身份農進行燭形象叉提升抓，并聚結合俊體驗飼式活浴動，婚將項竿目優(yōu)核勢無積限放眼大。策略核心問題解決方式線上形象關注點客源線上全面樹立城市山水高爾夫社區(qū)標桿低碳生活的倡導者和引領者身份配合重大營銷階段活動，造勢線下客源快速銷售線下多渠道擴展客戶小圈層事件擴大客源范圍客戶客源口碑老帶新客戶資源挖掘銀行客戶資源挖掘關內社區(qū)客戶資源挖掘XX二三級客戶資源挖掘建立吉項目閑品牌/城市售山水芬高爾詢夫社敢區(qū)標輛桿的青目標建立已低碳材生活丑倡導語者和情引領足者先邊鋒儲備體客源營銷瞇策略·途徑皺思考渠道遺策略活動植策略展示網(wǎng)策略7\棒8\給9\陽10棟奇今數(shù)層憑平面猜圖A1戶型建面:8投9㎡2房2廳1衛(wèi)B1戶型建面:8宋7㎡2房2廳1衛(wèi)7\束8\擊9\紋10棟此四茶棟戶測型均葵為2房2廳1衛(wèi)，閑面積學偏大尚，兩辯套合怎拼后悲總建景面將昆達到17騰8㎡，面醋積過磁大，思且受床承重棍墻影小響，明客廳晨面寬屠僅4.摸1米，填舒適紛度較拘差，賀不適股宜合謊拼銷罷售。為了嗚豐富順產(chǎn)品屑線,為2期產(chǎn)盟品過禍渡,可將A1和B1戶型涼通過盞入戶櫻花園寶合拼,形成陵兩代始居產(chǎn)箭品,在銷掀售期駐通過霞樣板序房進悶行展渣示與婆銷售庭引導.產(chǎn)品慘劣勢抓規(guī)避—概念秩突破本提高肢競爭險力面臨確問題產(chǎn)品討線客憲戶接釣受度潑一般配套倍交通養(yǎng)不便統(tǒng)利大盤敏品質定未充寺分展竟示客戶牲到訪脈量有之限銷售詢氛圍婆冷清形象沙的提摘升統(tǒng)互一產(chǎn)品腦關系A戶型B戶型B戶型C戶型11棟一似單元A戶型民：87弱㎡，2房2廳1衛(wèi)B戶型孟：64志㎡，1房1廳1衛(wèi)C戶型姑：82兇㎡，2房2廳1衛(wèi)合拼帆建議顫：A+修B：15石1㎡，4房2廳2衛(wèi)C+是B：14閱6㎡，4房2廳2衛(wèi)合拼勤后將曾部分友走道通面積啄劃入石戶內始；A+烈B合拼泥，餐斜廳位休置建音議搭辮板作朱為贈肆送面忌積給蘇住戶濾使用做。廚房餐廳客廳主臥書房衣帽間主衛(wèi)公衛(wèi)次臥次臥合拼瀉后布頂局示織意原戶憑型將該艙空間鉆搭板祖處理,增加低戶型趴空間,提升婚產(chǎn)品街價值,但需尊要工以程方水面提嘆前預念留搭列板需扛要的厲結構宏梁,贈送增提高偷競爭陳力11棟二罵單元D戶型2房變3房建筑陸面積糕：87附㎡建議將奇悄數(shù)層起陽臺萬改造匹成小襪房間燥，或撲是將哈廚房碰移至籌陽臺刷，將王廚房尺改成仿房間晚，滿耳足小3房的鄰功能荷，以豐獵富項晉目產(chǎn)燙品線碑，拓題寬客亂源。D戶型庸奇數(shù)陸層平稀面增加從功能造空間智提高陡競爭尖力11棟三濤單元J戶型旁奇數(shù)科層平太面J戶型2房變3房建筑道面積販：89蔽㎡建議將如脆圖中癥標紅盼所示反陽臺昆改造久成小票房間油，為歷增加派房間秘的舒盾適度磨，建溫議將進廚房從面寬2.竿1米縮岔小至1.飄8米，零則小佛房間覺面寬盾可達2.相4米。增加般功能惹空間購提高撓競爭醬力A戶型關：89梢㎡B戶型志：53友㎡C戶型舟：72認㎡D戶型執(zhí)：55澤㎡E戶型除：67委㎡12、13棟一反單元合拼征建議身：A+駛B：14臨2㎡，4房2廳2衛(wèi)D+沉E：12罷2㎡，3房2廳2衛(wèi)合拼升后將嗽部分殘走道聯(lián)面積淹劃入?yún)枒魞瓤s慧；A+焰B合拼她，建說議將豆漏空草部分濃搭板墻作為透贈送貝面積萬給住海戶使崗用。A+木BD+益E該空捏間搭款板處坊理,需要查工程騙方面挪提前噴預留胸搭板狂需要班的結茄構梁,贈送辜提高婚競爭述力F戶型脹：67條㎡G戶型雜：55會㎡H戶型沃：71再㎡J戶型神：54銜㎡K戶型座：79黨㎡合拼蹄建議沿：F+住G：12楊2㎡，4房2廳2衛(wèi)J+辜K：13高3㎡，3房2廳2衛(wèi)合拼路后將閉部分碎走道吵面積近劃入碑戶內外；J+序K合拼罪，建容議將叮漏空弓部分魔搭板億作為尾贈送摟面積餡給住后戶使癢用。F+GJ+K12、13棟二增單元該空熔間搭喘板處還理,需要絮工程搬方面擦提前連預留崇搭板薦需要際的結剩構梁,贈送初提高間競爭員力12、13棟三毅單元L戶型逃：80還㎡M戶型彼：64湊㎡N戶型慢：88酬㎡合拼腸建議叔：L+繁M：14稼4㎡，4房2廳2衛(wèi)M+累N：15夸2㎡，4房2廳2衛(wèi)合拼圓后將夏部分做走道牌面積桐劃入箱戶內塵；建議低將漏血空部膚分搭述板作翅為贈法送面古積給舉住戶宏使用贈。L+市M該空芹間搭糞板處眼理,需要網(wǎng)工程綿方面陳提前爛預留帆搭板損需要腹的結軍構梁,N+踏M贈送將提高威競爭漏力以上孤戶型污合拼岸及改擋造建拒議，XX項目瓶組僅凈作初橫步示鉆意，移具體戶內達布局宴建議款由專赴業(yè)室移內設脂計公團司設賀計樣往板房右作展順示，予引取導客厚戶對躁戶內曬的想袖象空頌間，橫促進喚銷售捕。根據(jù)繳以上滔合拼嫌后戶仁型，父具體壺樣板紡房建傲議如叢下：7棟8棟9棟10棟11棟12棟13棟7/籠8/臨9/該10棟戶葬型一田致，倆建議艇樣板什房設龍置于10棟；11棟單獨杰戶型脅，設桃置樣顫板房濕；12約/1用3棟戶站型一什致，滑樣板售房設什置于12棟，鑒帥于目上前施南工現(xiàn)眨場情昂況，孟本棟吐樣板恨房可等予第價二批然設計徑建造頭。樣板倒房樓增棟選補擇7-悶11棟共濱設置4套精搖裝樣板垃房（純合拼從后）抗，5套清赤水樣板抹房展兇示：10棟：7層，晌東面準戶型額展示披精裝2套，撥西面愧戶型小展示獎清水2套；11棟：7層，穩(wěn)一單攻元7層A+偵B、C+響B(tài)各1套，群精裝店展示耕，合雹拼后御共2套；7層，家三單桐元7層G、H、J戶型哀各1套；跑搭板澆后清壘水展再示；樣板典房建妄議備注隙：12塑/1將3棟一/二單謎元為都對稱納戶型12紀/1努3棟三食單元罪與11棟一猴單元獸戶型合一致樣板矩房展喜示搭板按當層前設脖計，浸整個咽房間白的功盜能布暗局存慌在很憲大問腥題，餐餐廳棋面積者過小簽，且競占用門走道樣板不房搭腿板案紫例11棟A+犯B客廳主臥入口公衛(wèi)調整到此處縮小主衛(wèi)間的面積廚房+餐廳次臥搭板咱后的這調整狀方案從銷求售角襖度,X旅X強烈款建議娛和要扒求發(fā)精展商羅能夠她搭板.以彌渡補產(chǎn)胖品的旗缺陷,對客帖戶形日成有冬效引儀導,促進慌銷售園林棒區(qū)域倍看樓級通道把示意10棟11棟售樓目處步行鬧路段電瓶羽車路賺段11棟7層看田樓通滴道示象意一單砍元精裝寨樣板壟房三單劣元清水遷樣板茫房看樓徹通道諸：從養(yǎng)一單赤元C戶型愁洗手言間位臥置搭胃板通鋸向D戶型掛洗手內間位醉置，注如圖乘所示市通往扛三單溉元。樣板跌房開血放相旁關工碗程配糠合建退議：樣板餅房到蓄位時膊間為祝：20稍10年4月10日；屆妹時，10棟、11棟7層以眠下外淺立面默需以戀交樓輸標準肉予以虎展示；同候時，認為展蟲示項宵目的搭高品右質形前象，建議7-膛13棟園腥林進棒行全閣部展絨示。形象冶的提踢升統(tǒng)錘一核心角優(yōu)勢形象灰積淀高爾威夫馬巒尤山形象奶是客縱戶感畝性認支知，饑將項秘目與張形象只契合晶可成甲為吸耕引客鑰戶的句關鍵提升太客戶誤信心宜之用紀，卻稿無法淡托起挖項目竭形象離山牧更近姻，資詢源獨曲享7-魂13棟無宴法享忌受果租嶺景爬觀，輩且與1-扶6棟形胞成差責異放大核心惑價值嘩分解XX品牌社區(qū)景配套配套創(chuàng)實現(xiàn)李需要弓一定鏈周期為。面臨問題產(chǎn)品線客戶接受度一般配套交通不便利大盤品質未充分展示客戶到訪量有限銷售氛圍冷清形象的提升統(tǒng)一產(chǎn)品關系本項罪目核挽心價處值構舌建策篇略獨享櫻資源是旗練幟，撓它將遣成為劇能讓拐客戶苗興奮漁的焦授點。形象亮價值是關敲鍵，窗它將費成為吧能讓批客戶局埋單熔的底原牌。生態(tài)遞資源述的占有知優(yōu)勢配套大盤物管此題匆為多漁選題套，有駕效訪轟問數(shù)炊據(jù)14賭71個，楊在所蚊列項掩目特餡征選頓項中綿，客雀戶選炒擇最凝多的欄是生軍態(tài)環(huán)終境，棕有52浩3位客輔戶選境擇，厲幾乎搖所有引客戶頓都選諒擇了曉這一民項，抖占總逗選項票的比遷例為37是%；其次嚷是大涼社區(qū)莊配套甜，有24受0位客肆戶選鹿擇，段占比16啞%；選并擇升堵值潛泊力大欲的有22倒7位，遲占比15賭%；認為材價格醒合適敘和戶南型設押計喜肚歡的釀有17漫3位和16泡6位，誕分別染占比12閱%和11羽%；另外乒，選沉擇發(fā)碎展商安品牌融的有11言7位，源占比8%，選相擇物撓業(yè)管懼理公皂司品荒牌有嗚的17位。客戶們購買逗觸動遇點排敞序：生態(tài)蠟環(huán)境奏＞大馳社區(qū)是配套勁＞升痰值潛閣力大朵＞價肥格合臺適＞餡戶型米設計六喜歡圣＞發(fā)熊展商睛品牌鞭＞物塔業(yè)公訴司品錘牌＞忽其它前期毀成交灣業(yè)主邊購買XX狠X因素辦統(tǒng)計從調