第三章物業(yè)服務企業(yè)

第三章物業(yè)服務企業(yè)第一節(jié)物業(yè)服務企業(yè)概述一、物業(yè)服務企業(yè)的概述及性質概念：物業(yè)服務企業(yè)，是指依法成立、具備專門資質并具有獨立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務合同從事物業(yè)管理相關活動的經(jīng)濟實體。物業(yè)服務企業(yè)的性質1、物業(yè)服務企業(yè)是獨立的企業(yè)法人2、服務性3、物業(yè)服務企業(yè)在一定程度上承擔著部分行政管理職能二、物業(yè)服務企業(yè)的類型

（一）按存在形式分1、由房屋開發(fā)商成立的物業(yè)管理企業(yè)。目前我國很多物業(yè)管理企業(yè)都是如此。2、單獨成立的物業(yè)管理企業(yè)。3、由房地產(chǎn)管理部門附屬房管所改制的物業(yè)管理企業(yè)4、由機關、企事業(yè)單位管房部門改制的物業(yè)管理企業(yè)（二）按業(yè)務性質分

1、委托型物業(yè)管理企業(yè)

受委托有兩種情況：一種是由開發(fā)建設單位委托，承擔對業(yè)主委員成立前的前期管理。另一種是業(yè)主委員會成立后，由業(yè)委會選聘或在公開招標中，競標取得管理權，由業(yè)委會委托實施管理。

委托型物業(yè)管理企業(yè)只有經(jīng)營管理權，大多數(shù)從事住宅小區(qū)的物業(yè)管理，以做好公共服務、專項服務和特約服務的工作為主，同時兼營一些為小區(qū)內業(yè)主和使用人提供方便的經(jīng)營性項目。2、租賃經(jīng)營性物業(yè)管理企業(yè)

這類物業(yè)管理企業(yè)往往是由開發(fā)商自己成立的。大多是對商業(yè)大廈、寫字樓等進行租賃經(jīng)營和管理。這類企業(yè)在接受委托后，除了要對物業(yè)進行租賃經(jīng)營外，同樣需要對租用物業(yè)的使用人提供物業(yè)服務和管理。

3、委托代理型物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)又稱為委托顧問型物業(yè)管理企業(yè)。這類企業(yè)的共同特點是，只有管理層，不設或少設操作層，專業(yè)化的服務內容都委托專業(yè)公司實施，物業(yè)管理企業(yè)只對這些工作進行督導，以及對房屋的基本管理、文檔圖紙管理、計算管理費用和公用水電費的分攤等工作。

委托代理又有兩種形式，一種是對業(yè)主聘請的專業(yè)公司提供顧問性意見，由業(yè)主委員會與選聘的專業(yè)服務公司簽訂委托合同，物業(yè)管理公司只負責監(jiān)督合同條款的執(zhí)行情況。另一種是物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，代聘各類專業(yè)服務公司，由物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)服務公司簽訂委托合同。

委托代理型物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的發(fā)展方向。這種類型的物業(yè)管理既能降低業(yè)主支付的費用和企業(yè)的經(jīng)營成本，又能提高管理服務的質量。（三）按服務范圍分綜合性物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)性物業(yè)服務企業(yè)（四）按所有制性質分（五）按管理層次性質分第二節(jié)

物業(yè)服務企業(yè)的設立和資質管理一、物業(yè)服務企業(yè)的工商注冊登記（一）企業(yè)名稱預先核準公司名稱規(guī)范：地域+名稱+行業(yè)+法律形態(tài)（二）公司住所自有房屋：房屋產(chǎn)權證租賃房屋：房屋產(chǎn)權證及租賃合同（三）注冊資本金達到行業(yè)注冊的最低限額服務業(yè)：10萬元以上達到資質等級的最低限額一級：500萬元以上二級：300萬元以上三級：50萬元以上臨時資質（四）法定代表人法定代表人的條件法定代表人的權利和義務（五）公司人員要求1、一級資質企業(yè)2、二級資質企業(yè)3、三級資質企業(yè)（六）公司章程1、公司章程的概念物業(yè)服務企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質、資金、業(yè)務、經(jīng)營規(guī)模、組織機構以及利益分配、債權債務、內部管理等內容的重要法律文件，是設立企業(yè)的最重要的基礎條件之一。2、育公司鋪章程冰的內織容總則惠、公肢司名杯稱和刑地址企業(yè)羽的經(jīng)糧營范吧圍公司夢注冊睡資本股東左的姓描名或相名稱股東場的權南利和滑義務股東亮的出釋資方凍式和華出資召額，匹股東搖轉讓錫出資伍的條瘡件公司棚機構傳及產(chǎn)王生辦網(wǎng)法、梅職權援、議錫事規(guī)礙則公司批法寶侍代表襯人公司鑼解散疊事由媽和清儀算辦歇法職工咳錄用炒方式耍、待宮遇、內管理長辦法企業(yè)鐮的各濱種規(guī)廁章制歲度二、行物業(yè)鳳服務視企業(yè)嬌的資轉質審價批及寧管理資質日管理塑制度悠是政估府行泥業(yè)管掏理的盟重要膠制度辨。根貧據(jù)《鳴物業(yè)處服務技企業(yè)側資質窯管理瓶辦法剪》的連規(guī)定迷，物化業(yè)服認務企禮業(yè)只露有在柜取得臂在相飛應資妨質證要書后拌，才嫌可以社從事贈物業(yè)著管理遠工作貧。（一巨）物接業(yè)服母務企流業(yè)資罵質等剛級一級娃資質二級牛資質三級晉資質臨時喝資質界（不典算級榴）（二點）物爬業(yè)服奔務企側業(yè)的跌資質閘條件1、稀一級危資質著物業(yè)哨服務挺企業(yè)旗的條閘件2、彎二級膨資質哥物業(yè)軟服務汪企業(yè)燒的條貸件3、勝三級兆資質膀物業(yè)矩服務確企業(yè)常的條排件（三隨）資胞質申扇報時羞需提秩供的住資料新設高立的品物業(yè)因服務俊企業(yè)歇，其楊資質塌等級疾按最山低等謊級核六定（袋三級擴），負并設激1年掃的暫巴定期古（臨胃時資閑質）宜。物霞業(yè)服逝務企句業(yè)在攪領取泊營業(yè)嬸執(zhí)照刷之日泥起3掩0日歡內，簡持相端關資般料向圾當?shù)赜鹊姆客サ禺a(chǎn)光主管族部門友申請囑資質閉。資質龜申報架所需前資料1、男營業(yè)提執(zhí)照2、房誠企業(yè)暗章程3、渣驗資殖證明4、包企業(yè)朱法定賓代表事人的既身份賣證明5、咱物業(yè)抬管理揮專業(yè)似人員勇的職嫂業(yè)資賤格證勿書和君勞動專合同奇，管錯理和漢技術單人員嫌的職桿稱證相書和減勞動等合同（四薦）物辱業(yè)服牽務企警業(yè)的窯資質猶管理1、椅管理央部門己：房棄地產(chǎn)蓋管理拆局2、銹管理蚊內容害：資效質審趙批、填監(jiān)督述檢查第三鄙節(jié)誕物業(yè)忘服務跪企業(yè)絕的組憑織機醉構設今置一、任物業(yè)浮服務箭企業(yè)慮的組鍬織機述構設悟置的鑄要求體現(xiàn)咬服務今宗旨發(fā)揮廟員工耐潛能促進融內部材關系鄰協(xié)調增進蚊效率異與效侄益二、喪物業(yè)液服務尖企業(yè)鵲組織束機構摘設置快的原憑則（一陷）目海標原園則（二紐奉）統(tǒng)御一領討導與搶分級農(nóng)管理凳相結轟合原法則（三勤）分傭工協(xié)皇作原拋則（四室）責似權對恐應原追則（五茅）有推效管屬理幅湯度原淋則三、裳物業(yè)倡服務蜻企業(yè)顫組織淹機構肝的類模型物業(yè)稍服務草企業(yè)洲組織各機構貌的基寄本類鑒型一除般有傻直線繩制、之直線推職能趴制、泳事業(yè)基部制閃。一、紛直線制組織必結構配形式慰（塊逐塊管標理）一）愧特點：不貢設專巖業(yè)的遇職能雹機構季，各鏈行政章主管籍負責蜂行政定與專塵業(yè)管槽理的寇職能占，實引行單童向逐逐級負脈責制藥。二）漸優(yōu)點：機逆構精餐簡，盡指揮屯統(tǒng)一嶺，權錘責分咳明，賊決策瓶迅速漲，效宮率較倡高。三）泄缺點：難煩以適銅應較斗復雜價的管蝕理。適用勿于管洋理或塞業(yè)務估比較練簡單腳的小鄙型物他業(yè)管債理公棄司或專筑業(yè)化慘物業(yè)恒服務搞企業(yè)輛。管泛理罰處總任經(jīng)艇理專業(yè)作業(yè)組專業(yè)作業(yè)組專業(yè)作業(yè)組專業(yè)作業(yè)組管鈴理寇處二、勵直線駛職能甜組織版結構擔形式（條仆塊結冷合）一）灶特點：1、按盯業(yè)務理、區(qū)蓄域劃施分行趁政部善門和秘安排強專業(yè)肅管理治分工洋設置幣職能扣機構廈，既罰有逐崇級行聞政指汪揮系浩統(tǒng)，練又有里橫向點專業(yè)厲管理撥系統(tǒng)秧。2、行暢政領詳導實來行統(tǒng)刃一領漸導與差分級幟管理凡，專碑業(yè)管濤理方鎖面，慌職能拔機構系是行蹤蝶政主回管的扁參謀藍，對師下級高直線票職能毒部門頭進行據(jù)業(yè)務歉指導免和監(jiān)尚督。3、企滑業(yè)的勺決策蜘集中剝于最螺高領袖導層罪。二）陪優(yōu)點：1、加雜強了覽專業(yè)悔管理肉的職紗能，絞較適螞應管屬理專屬業(yè)涉懇及面?zhèn)葟V、表技術欣復雜吧、服路務多辱樣化羅的物屑業(yè)。2、把努行政灘上的你統(tǒng)一養(yǎng)指揮盡與管撓理上漲的分按工復脆雜結漿合起除，較證適應收現(xiàn)代襲企業(yè)飽經(jīng)營壞管理屯的要者求。三）她缺點：難游以分掀清職打責，犯橫向壓協(xié)調徹困難妖，工取作效貿率低顛。公腔司撤經(jīng)篇理職能裝機構職能先機構管鳥理染處管甚理享處職能苗人員職能煮人員職能勞人員職能戀人員作刪業(yè)備組作弄業(yè)分組三、嚴事業(yè)錄部（現(xiàn)部門悼化）失組織垂結構浩形式憐：現(xiàn)腫代化貓組織擠結構粉形式一）牲特點：1、公引司的底經(jīng)營齊管理釀活動水按業(yè)般務、循地區(qū)稅和職盯能不擠同，仁建立蘿不同隙的經(jīng)塌營事重業(yè)部勞。2、按厭“政膝策制御定與蹲行政校管理旺分開小”的東原則奏實行什分權沿管理踏體制壩。3、事卵業(yè)部生是一選個獨奏立的駐利潤號中心擦，實防行獨姿立核威算與丑自負真盈虧則。二）拴優(yōu)點：1、有罵利于姨強化朽最高撒領導旋層的諒決策瞧機制探；調岸動各蕩事業(yè)翅部的復積極念性、銹主動既性；醬增強竟企業(yè)丹經(jīng)營聯(lián)的適疾應性趣與靈梢活性誓。2、事爐業(yè)部既實行藥獨立涂核算司、自肅負盈雪虧，蚊有利仁于分丙清各琴事業(yè)階部的妻經(jīng)營己效果繼，促性進內趟部競無爭。3、有憤利于倒考核公干部島，培柏養(yǎng)復稠合型捆人才愉，提扭高領謹導素摘質。三）藍缺點：機翅構重哄疊，溉用人連過多督，協(xié)跨調困城難?？偳乒珰w司職能組部門職能暮部門住宅份區(qū)管虧理事爸業(yè)部租賃尸經(jīng)營躲事業(yè)涉部專業(yè)講服務燙事業(yè)棕部職能機構職能機構職能機構職能機構職能機構職難機構管理自處租賃擔部專業(yè)類服務熊隊第四濤節(jié)物甩業(yè)服嫁務企躲業(yè)的幼品牌耽建設一、繭物業(yè)辦服務朋企業(yè)項進行鐮品牌隱建設襲的意遮義物業(yè)芹服務征企業(yè)換自身蓄發(fā)展河的需春要物業(yè)都管理革行業(yè)勵發(fā)展陶的需催要滿足發(fā)業(yè)主瘋日益晃增長大的物但業(yè)管智理服矛務產(chǎn)供品需忘求的戴需要二、掛物業(yè)獵服務遙企業(yè)原品牌萄塑造柿的途緣瑞徑（一簽）科劇學管斧理（二息）優(yōu)迎質服站務（三晴）組圍建一擦支高翠素質與的人酸才隊紋伍（四遵）構姑建獨統(tǒng)特的舞企業(yè)工文化1、宵物質擱文化2、昌行為毯文化3、禾制度雙文化4、銅精神茶文化（五幕）培寸育物墻業(yè)服虧務企勿業(yè)的聰核心箱競爭倚力服務敞技術服務珠技能管理嫂機制管理瞎理念。。柔。。醒。。第五忌節(jié)物孝業(yè)服鈔務企訴業(yè)的槍員工他培訓一、黎員工謀培訓銅的意腸義員工蝴培訓或是物紐奉業(yè)服交務企狹業(yè)參胖與市衡場競充爭的冠客觀威需要