第九章房地產(chǎn)開發(fā)項目

第九章

房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效果分析12第一節(jié)房地產(chǎn)綜合開發(fā)概述一、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的概念1.開發(fā)：原意是指以荒地、礦山、水利等自然資源為勞動對象，通過人力的改造而為人類所利用的一種生產(chǎn)活動，這種活動既具有使用價值，也具有價值2.房地產(chǎn)綜合開發(fā)：是對城市的新建和重建地區(qū)，經(jīng)人力改造創(chuàng)造建設(shè)條件，然后按“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計，統(tǒng)一配套，統(tǒng)一施工和統(tǒng)一管理”的要求進(jìn)行各項工程建設(shè)的綜合性開發(fā)活動3二、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的基本程序（一）八個步驟

1.投資機(jī)會尋找

2.投資機(jī)會篩選

3.可行性研究

4.獲取土地使用權(quán)

5.規(guī)劃設(shè)計與方案報批

6.簽署有關(guān)合作協(xié)議

7.施工建設(shè)與竣工驗收

8.市場營銷與物業(yè)管理4（二）四個階段1.投資機(jī)會選擇與決策分析投資機(jī)會選擇：開發(fā)商往往依據(jù)自己對某地房地產(chǎn)供求關(guān)系的認(rèn)識，尋找投資的可能性，常說的“看地”投資決策分析：主要包括市場分析和項目的財務(wù)評價兩部分工作2.前期工作是指在確定不具體開發(fā)地點(diǎn)與項目之后，在購買土地使用權(quán)和開發(fā)項目建設(shè)過程開始以前所涉及有關(guān)各種合同條件的談判與簽約等工作。51）分析擬開發(fā)項目用地的特征與四至范圍、用途及獲益能

力大小

2）獲取土地的使用權(quán)

3）征地、拆遷、安置、補(bǔ)償

4）規(guī)劃設(shè)計與建設(shè)方案的制定

5）與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商、獲得規(guī)劃許可

6）施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整

7）市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議

8）安排短期和長期信貸

前期工作內(nèi)容包括以下幾方面：69）對擬建中的項目尋找預(yù)租（售）的客戶

10）對市場狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步?jīng)Q定租金或售

價水平

11）對開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算

12）對承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分

承包商進(jìn)初步洽商

13）開發(fā)項目保險事宜洽談前期工作內(nèi)容包括以下幾方面：73.建設(shè)階段是將開發(fā)過程中所涉及的所有原材料聚集在一個空間和時間上的過程即開發(fā)項目建筑工程的施工過程4.租售階段8第二節(jié)地租與地價理論一、我國城市土地使用制度的改革1.新憲法規(guī)定：城市土地屬于國家所有2.把過去的不得“無償、無限期、無流動并不得出租轉(zhuǎn)讓”使用改為“有償、有限期、有流動、可以依法轉(zhuǎn)讓”使用，使土地作為生產(chǎn)要素真正納入市場經(jīng)濟(jì)軌道3.決定城市土地使用權(quán)費(fèi)用的最基礎(chǔ)的因素是地租及其所表現(xiàn)出來的地價9二、地租理論1.地租：是指報酬或收益，是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其它產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式2.租金：是土地使用者為使用土地及其附屬物支付給土地所有者的全部代價3.地租和租金的關(guān)系：地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租外還含有土地資本的利息，以及一部分平均利潤和工資104.地租的分類：

1）級差地租：實質(zhì)是占有較優(yōu)土地經(jīng)過經(jīng)營而獲得的超額利潤，地租根據(jù)形成條件不同可分為級差地租Ⅰ（本意是對于相同面積的地塊，由于土地的肥沃程度和位置的不同而產(chǎn)生的大小不等的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租，對于城市土地，主要是由于地理位置決定，而肥沃程度不起作用）和級差地租Ⅱ（本意是指在同一塊土地上連續(xù)投入同量的資本，而產(chǎn)生大小不等的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租，對于城市土地，返加投資所產(chǎn)生的超額利潤不是土地的直接貢獻(xiàn)而是投資者的投資貢獻(xiàn)）

114.地租的分類：2）絕對地租：是由于土地所有權(quán)的壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)分離所產(chǎn)生的，租用任何土地都必須交納的地租

3）壟斷地租：由土地所有權(quán)壟斷而帶來的壟斷利潤12三、地價理論（一）地價的概念是購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，可表現(xiàn)為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格等形式。在我國土地所有權(quán)歸國家所有，所以土地的價格體現(xiàn)是土地使用權(quán)價格13

（二）地價的特點(diǎn)地價不同一般物價，具有自身特點(diǎn)1.表示方式不同（土地除以價格表示，還可以用租金表示）2.價格基礎(chǔ)不同（所有權(quán)和使用權(quán)）3.形成時間不同（標(biāo)準(zhǔn)化和非標(biāo)準(zhǔn)化）4.土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不是由生產(chǎn)成本決定14（二）地價的特點(diǎn)5.地價主要由地產(chǎn)需求決定6.地價具有明顯的地區(qū)性和個別性7.地價呈明顯的上升趨勢，地價上升的趨勢高于一般商品價格的上升速度8.市場結(jié)構(gòu)不同（市場完整與不完整）9.折舊現(xiàn)象不同（價值降低與增值）15（三）地價的分類1.按土地的權(quán)利分類（所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格等）2.按土地價格形成方式（交易價格和評估價格）3.按政府管理手段（申報地價、公告地價）4.按土地價格表示方法（土地總價格、單位面積地價、樓面地價）16（四鎖）影聽響地仰價的堂因素1.一般錄因素（行槳政因丘素、嚷人口次因素延、社杯會因輪素、鈴國際從因素植、經(jīng)朱濟(jì)因扮素）2.區(qū)域零因素悟（所他處的晉區(qū)域給位置國）3.個別拋因素批（又皆稱案床地因跨素、嘉自身敘因素吉、大錦小、傍形狀叮等）17第三梢節(jié)慘房地涉產(chǎn)開翠發(fā)項拆目投隆資估怖算一、吃房地役產(chǎn)開島發(fā)項粗目投稿資的冰構(gòu)成（P2播01圖9.茶1）18土地姑費(fèi)用前期抓工程愛費(fèi)基礎(chǔ)艦設(shè)施撞建設(shè)拘費(fèi)建筑盆安裝茂工程喜費(fèi)公共譽(yù)配套濱設(shè)施爸建設(shè)征費(fèi)開發(fā)佛建設(shè)長投資刑開發(fā)楊間接陳費(fèi)管理們費(fèi)用財務(wù)脂費(fèi)用房地越產(chǎn)開覽發(fā)拔銷模售費(fèi)嚼用項目愈總投宇資鏟開丑發(fā)期沖稅費(fèi)其他覺費(fèi)用不可典預(yù)見耍費(fèi)經(jīng)營舊資金一、權(quán)房地身產(chǎn)開顯發(fā)項半目投趙資的嘗構(gòu)成19二、播各項快投資跌費(fèi)用君的估含算方令法1.土地姿取得諷費(fèi)用是指盲為取全得開萄發(fā)項男目用筍地使辭用權(quán)蝴而發(fā)逗生的噸費(fèi)用陽，可玩通過籌土地盟征用示費(fèi)（司包括福土地犯補(bǔ)償損費(fèi)、運(yùn)安置去補(bǔ)助芹費(fèi)地捐上附埋著物暗和青撕苗補(bǔ)樹償費(fèi)丈、征奏地管聯(lián)理費(fèi)白、耕假地占撕用稅抗、征墊用城蠻郊某差菜的爽還應(yīng)蠅交納灘新菜雞地開黑發(fā)建撐設(shè)基注金等刮）、厭拆遷遣安置悲補(bǔ)償其費(fèi)（灣包括漿拆遷念安置戀費(fèi)、粉和拆珠遷補(bǔ)單償費(fèi)腔）、轎土地箏出讓改金（休是國置家將養(yǎng)土地剩使用遷權(quán)在映一定垂年限襪內(nèi)有練償出兩讓給樣土地麥?zhǔn)褂弥颊咚劦贸鱿尳鸢?，一?yīng)般30～99年）題、土槽地轉(zhuǎn)住讓金急（通悔過二背、三躲級市寺場有怨償轉(zhuǎn)任讓取襪得土崗地的般購買能價）20二、梢各項阻投資拳費(fèi)用這的估短算方悉法2.前期遼工程御費(fèi)是指汪前期壩規(guī)劃虛、可踢行性向研究竟、勘去察、題設(shè)計摔及施凝工“三通騰一平”所發(fā)收生的竄費(fèi)用3.基礎(chǔ)櫻設(shè)施柴建設(shè)覆費(fèi)是指匪建筑衫物2米以設(shè)外和戲項目享用地顯規(guī)劃合紅線結(jié)以內(nèi)愈的各則種管都線和謀道路慘工程同，其際費(fèi)用拜包括首建造昨小區(qū)剃內(nèi)的咐道路請，供壩水、膠供電我、排霞污、品照明叔、通償訊、團(tuán)綠化方、路鍬燈、傍環(huán)境菌衛(wèi)生閥等費(fèi)窮用21二、祝各項流投資肢費(fèi)用啞的估名算方咐法4.建安逆工程袍費(fèi)是指賴建造妹商品典房及元附屬擁工程負(fù)所發(fā)扒生的鳴建筑爺工程虛費(fèi)，斬安裝講工程擔(dān)費(fèi)和巾設(shè)備樣購置帝費(fèi)5.公共愈配套券設(shè)施估建設(shè)藍(lán)費(fèi)是指搜建造把小區(qū)走內(nèi)為籮居民餅服務(wù)般配套臘建設(shè)袍的各英種非造營業(yè)趙性的針公共黨配套燥設(shè)施素的建翼設(shè)費(fèi)裝用（免包括牢居委拍會、善托兒爛所、滿幼兒猶園、嫩公廁樂、停琴車場沈等）22二、扛各項瘡?fù)顿Y裙費(fèi)用拿的估秤算方神法6.開發(fā)桌間接謙費(fèi)是指持房地某產(chǎn)開誘發(fā)企舅業(yè)所情屬獨(dú)緣瑞立核夏算單特位在巨開發(fā)狡現(xiàn)場耀組織洋管理謙所發(fā)撤生的桃各項閘費(fèi)用南（包士括工蠻資、蠅福利遭、辦增公費(fèi)共等）7.管理繳費(fèi)是指預(yù)開發(fā)求企業(yè)容為管稅理和灣組織采經(jīng)營雄活動朱而發(fā)排生的有各種礙費(fèi)用罩（包叔括公包司經(jīng)堂費(fèi)、群工會采經(jīng)費(fèi)帖、職鄉(xiāng)豐工培楚訓(xùn)、偉土地溝使用州稅等閉）8.財務(wù)仙費(fèi)是指截開發(fā)范企業(yè)竿籌集品資金毫而發(fā)擊生的失各項瘡費(fèi)用無（包鐘括利巷息、松金融嗚手續(xù)師費(fèi)等擁）23二、雪各項錦投資拿費(fèi)用乓的估埋算方透法9.銷售蓋費(fèi)用是指及在銷僅售產(chǎn)稼品過信程中示發(fā)生各的各塘項費(fèi)躲用（楚包括自工資總、廣際告等益）10悲.稅費(fèi)是指對各種近稅金難和地饅方政溝府或品有關(guān)失部門滲征收冒費(fèi)用梯（供想電貼規(guī)費(fèi)、堤公用賀設(shè)施滋、綠件化費(fèi)訓(xùn)等）11困.其它饑費(fèi)用包括孤：臨物時用白地費(fèi)肯、圖瓣紙、竭標(biāo)底撓編制末、總波承包菊管理儉費(fèi)、冊合同聾公證淘費(fèi)、菜質(zhì)檢禁、監(jiān)飾理費(fèi)音等24二、板各項成投資陽費(fèi)用鋤的估弓算方旱法12媽.不可屯預(yù)見從費(fèi)是指釘預(yù)先信不可昆預(yù)見脫的費(fèi)比用（晚變更身等）13仆.經(jīng)營漲資金是指老開發(fā)累企業(yè)鉛用于羨日常淋經(jīng)營捕的周拌轉(zhuǎn)資甲金（析包括懂土地軋轉(zhuǎn)讓沒成本柿、銷訂售成亦本等集）25第四浴節(jié)揚(yáng)房地鉛產(chǎn)開穴發(fā)項惕目經(jīng)粱濟(jì)效蒜果評童價一、眨評價呈的主虜要程收序和喂內(nèi)容1.搜集燃被評歌項目臨的有文關(guān)資慣料2.估算榜工程阿投資3.擬訂路投資盆安排硬計劃霉和資工金籌敵措計罷劃4.估算期銷售培成本5.擬訂嘉銷售薯價格逐和銷舊售收致入計狀劃26一、霜評價迎的主睡要程構(gòu)序和狗內(nèi)容6.編制月各種選財務(wù)校評價屈報表7.依據(jù)燙財務(wù)街評價途基本蘭報價亂，計祖算財公務(wù)評院價指鹽標(biāo)8.進(jìn)行延不確泉定性湖分析9.分析夾房地蘿產(chǎn)開靈發(fā)項盆目的絞社會股效果10代.編制棉經(jīng)濟(jì)舅評價斗報告二、遙項目碑評價胸指標(biāo)謀例題舊分析27例9.謎1某房先地產(chǎn)神開發(fā)兵商以5守00肝0萬元交的價公格獲哭得了譽(yù)一宗乓占地網(wǎng)面積復(fù)為40智00平方驕米的百土地50年的勺使用推權(quán)，認(rèn)建筑若容積情率為5.墾5，建獨(dú)筑覆坊蓋率為60％，壞樓高14層，1至4層建堆筑面槳積均縣相等臥，5至14層為狐塔樓(均為標(biāo)卸準(zhǔn)層)，建里造成掠本為3醬50秩0元／歡平方混米，約專業(yè)竹人員溪費(fèi)用板為建塘造成本眠預(yù)算綢的8%，用代電權(quán)椒費(fèi)和偵電貼租費(fèi)等炭其他瞞費(fèi)用桑為46金0萬元餐，管肝理費(fèi)為息土地探成本瞇、建朵設(shè)成肉本、滾專業(yè)榨人員破費(fèi)用膏和其竄他費(fèi)蒼用之男和的3.期5％，市場侍推廣宰費(fèi)、廣銷售商代理俯費(fèi)和滲銷售派稅費(fèi)過分別釋為銷削售收剖入的0.拖5％、3.報0％和6.錫5％，果預(yù)計統(tǒng)項目竿建成雪后每即平方妖米建唇筑面括積的零售價刻為12閱0煎00元。孕項目足開發(fā)經(jīng)周期梁為3年，蘇建設(shè)陣周期站為2年，扮地價終于開夫始一次投譜入，宗建造川成本塵、專洗業(yè)人子員費(fèi)黎用、蒙其他蠶費(fèi)用巧和管鄙理費(fèi)犬在建泛設(shè)期內(nèi)均墨勻投崇入；仍年貸怕款利稱率為12％，豈按季累度計兆息，笛融資院費(fèi)用描為貸翻款利息巾的10％。嗚問項語目總幸建筑蓬面積敲、標(biāo)位準(zhǔn)層開每層岸建筑住面積傾和開也發(fā)商成本沙利潤悄率分調(diào)別是貨多少?28解(1濕)項目虎總開黑發(fā)價像值1)項目輸建設(shè)媽面積參：4域00喂0×5.驚5平方米=22鍛0耽00平方牌米2)標(biāo)準(zhǔn)唱層每適層建旨筑面染積：(2街2飼00跡0—4厚00齊0X雪60％×4)／10平方品米=1經(jīng)24蹲0平方挺米3)項目之總銷癥售收粗入：22如0打00×12故0姜00元=2綱64延00萬元4)銷售緒稅費(fèi)稿：26列4夠00×6.播5％萬疏元=l序7丑16萬元5)項目懷總開場發(fā)價置值：(2切6蠻40燥0—1藏71按6)萬元=2近4光68影4萬元(2糟)項目舉總開耳發(fā)成倍本1)土地儉成本煤：5搜00路0萬元2)建造朱成本傳：22歇0秋00將×3疲50搞0元=7布7舉00萬元3)專業(yè)性人員霧費(fèi)用(建筑蜜師、哈結(jié)構(gòu)莖／造返價／熄機(jī)電翠／監(jiān)蛋理工凍程師帽等費(fèi)恢用)：7鳴70脖0×刻8％=6時16萬元4)其他度費(fèi)用崇：46極0萬元5)管理讀費(fèi)：(5暖0守00訴+7蒙7濕00盡+6略16鳥+4峽60給)弱×3否.5％萬構(gòu)元=4迎82豈.1泊6萬元296)財務(wù)碎費(fèi)用①土耗地費(fèi)講用利淋息：5加00脈0×[(胃1+俯12％／4)3×4—1]萬元=2窯12求8.束80萬元②建盲造費(fèi)控用／筐專業(yè)敞人員吃費(fèi)用嚇／其腐他費(fèi)絞用／柏管理漏費(fèi)用冊利息種：(7疏7赴00告+6溜16乒+4后60他+4束66貌.0飽6)×[(誼1+拾12％／4)(2／2)×4—1]萬元=1規(guī)1勺59．96萬元③融職資費(fèi)觸用：(2聾12脾8.樂80積+1醫(yī)1彎59放.9堆6)×10％萬派元=3庫28檔.8切8萬元④財椅務(wù)費(fèi)瞞用總乒計：(2槳18誤.8亮0+瞞1茂15唐9.逃96椅+3規(guī)28辯.8另8)萬元=3筋6溝17屠.6殃4萬元⑤市傻場推洽廣及嚷銷售輕代理言費(fèi)用鵝：26糠40板0X館(0若.5％+3塊.0％)萬元=9槽24萬元⑥項目瞧開發(fā)株成本回，總渴計：(5亭0旅00雙+7歡7詞00平+6賀16嶼+4壺60訂+4舟82走.1抹6+泰3怕61娘7.獲64+9炸24避)萬元=1備8駱33濾9.栗8萬元.⑦開發(fā)溜商利暴潤：(2各4新68閃4—受18避3設(shè)39腐.8女)萬元=6周3慰44．2萬元⑧開朋發(fā)商當(dāng)成本屆利潤蠢率為窗：6摔34途4.鎖2/輩18駱3衫39罷.8瞇×1彈00％=34駱.5午9％30例9．2某開大發(fā)商飄在一換個中參等城艘市以42痰5萬無巡壽的價揚(yáng)格購涉買了到一塊寫字秒樓用塵地50年的份使用昂權(quán)。峽該地淡塊規(guī)茶劃允欺許建債筑面煩積為4圓50雕0平方米。孝開發(fā)鄭商通裕過市松場研放究了銳解到偉當(dāng)前漠該地襲區(qū)中編檔寫蒸字樓椒可出寄租面積的勤年凈拿租金肚收為45章0元／物平方瞧米，泛銀行增同意會提供座的貸激款利泄率為15％的糖基礎(chǔ)抓利率箭上浮2個百聚分點(diǎn)灑，融墊資費(fèi)航用為貝貸款座利息錫的重10％。開發(fā)移商的澇造價謙工程豆師估熄算的慮中檔奔寫字柜樓的替建造原成本桃為10靈00元／外平方米睡，專秧業(yè)人解員費(fèi)雖用為棄建造謹(jǐn)成本撇的12尺.5％，芳用電蕩權(quán)費(fèi)猛和電滔貼費(fèi)德等其他怖費(fèi)用辣之和要的3.訓(xùn)0％，膀市場皂推廣韻及出脆租代梢理費(fèi)填為正拿常經(jīng)炊營后蒼第一年吳凈租每金收吹入的20％，俘當(dāng)前移房地第產(chǎn)投便資的予收益暮率9.諸5％；竹項目開發(fā)孝周期仁為18個月墻，建哲設(shè)期賽為12個月甜，可丸出租里面積則系數(shù)渠為0.濫85僅0，試通寄過計將算開壘發(fā)商鋼成本凳利潤免率對旦該項括目進(jìn)泄行初蒜步評曬估。31解(1岔)項目社總開游發(fā)價待值1)項目課可出聾租建沾筑面啄積：4郵50饑0×塘0.混85平方勉米=3蠢8漠25平方端米2)項目哄每年攏凈租鳳金收任入：3汗82刑5×士45營0萬元=1撓72圓.1江25萬元3)項目示總開允發(fā)價英值：=1敞72袖.1愛25歌×(碑P／A9萬.5％，48嚷.5閱)萬元=1鄙7鞏89．63萬元(2爬)項目仇總開產(chǎn)發(fā)成水本1）土巧地成政本：42關(guān)5萬元2)建造統(tǒng)成本軟：4揪50嗎0×營1盤00較0萬元=4勤50萬元3)專業(yè)件人員內(nèi)費(fèi)用(建筑扭師、送結(jié)構(gòu)努／造貫價／蹄機(jī)電撓／監(jiān)言理工厚程師猜等費(fèi)用)：45努0×棉12攻.5