第九章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

第九章

房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果分析12第一節(jié)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)概述一、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的概念1.開(kāi)發(fā)：原意是指以荒地、礦山、水利等自然資源為勞動(dòng)對(duì)象，通過(guò)人力的改造而為人類(lèi)所利用的一種生產(chǎn)活動(dòng)，這種活動(dòng)既具有使用價(jià)值，也具有價(jià)值2.房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)：是對(duì)城市的新建和重建地區(qū)，經(jīng)人力改造創(chuàng)造建設(shè)條件，然后按“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一配套，統(tǒng)一施工和統(tǒng)一管理”的要求進(jìn)行各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合性開(kāi)發(fā)活動(dòng)3二、房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的基本程序（一）八個(gè)步驟

1.投資機(jī)會(huì)尋找

2.投資機(jī)會(huì)篩選

3.可行性研究

4.獲取土地使用權(quán)

5.規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批

6.簽署有關(guān)合作協(xié)議

7.施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收

8.市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)與物業(yè)管理4（二）四個(gè)階段1.投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析投資機(jī)會(huì)選擇：開(kāi)發(fā)商往往依據(jù)自己對(duì)某地房地產(chǎn)供求關(guān)系的認(rèn)識(shí)，尋找投資的可能性，常說(shuō)的“看地”投資決策分析：主要包括市場(chǎng)分析和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)兩部分工作2.前期工作是指在確定不具體開(kāi)發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后，在購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程開(kāi)始以前所涉及有關(guān)各種合同條件的談判與簽約等工作。51）分析擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的特征與四至范圍、用途及獲益能

力大小

2）獲取土地的使用權(quán)

3）征地、拆遷、安置、補(bǔ)償

4）規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)方案的制定

5）與城市規(guī)劃管理部門(mén)協(xié)商、獲得規(guī)劃許可

6）施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整

7）市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議

8）安排短期和長(zhǎng)期信貸

前期工作內(nèi)容包括以下幾方面：69）對(duì)擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租（售）的客戶(hù)

10）對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步?jīng)Q定租金或售

價(jià)水平

11）對(duì)開(kāi)發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算

12）對(duì)承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分

承包商進(jìn)初步洽商

13）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談前期工作內(nèi)容包括以下幾方面：73.建設(shè)階段是將開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的所有原材料聚集在一個(gè)空間和時(shí)間上的過(guò)程即開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程的施工過(guò)程4.租售階段8第二節(jié)地租與地價(jià)理論一、我國(guó)城市土地使用制度的改革1.新憲法規(guī)定：城市土地屬于國(guó)家所有2.把過(guò)去的不得“無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)并不得出租轉(zhuǎn)讓”使用改為“有償、有限期、有流動(dòng)、可以依法轉(zhuǎn)讓”使用，使土地作為生產(chǎn)要素真正納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道3.決定城市土地使用權(quán)費(fèi)用的最基礎(chǔ)的因素是地租及其所表現(xiàn)出來(lái)的地價(jià)9二、地租理論1.地租：是指報(bào)酬或收益，是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其它產(chǎn)業(yè)）中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式2.租金：是土地使用者為使用土地及其附屬物支付給土地所有者的全部代價(jià)3.地租和租金的關(guān)系：地租只是租金的一部分，租金中除了含有地租外還含有土地資本的利息，以及一部分平均利潤(rùn)和工資104.地租的分類(lèi)：

1）級(jí)差地租：實(shí)質(zhì)是占有較優(yōu)土地經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)而獲得的超額利潤(rùn)，地租根據(jù)形成條件不同可分為級(jí)差地租Ⅰ（本意是對(duì)于相同面積的地塊，由于土地的肥沃程度和位置的不同而產(chǎn)生的大小不等的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租，對(duì)于城市土地，主要是由于地理位置決定，而肥沃程度不起作用）和級(jí)差地租Ⅱ（本意是指在同一塊土地上連續(xù)投入同量的資本，而產(chǎn)生大小不等的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化成的地租，對(duì)于城市土地，返加投資所產(chǎn)生的超額利潤(rùn)不是土地的直接貢獻(xiàn)而是投資者的投資貢獻(xiàn)）

114.地租的分類(lèi)：2）絕對(duì)地租：是由于土地所有權(quán)的壟斷以及土地所有權(quán)與使用權(quán)分離所產(chǎn)生的，租用任何土地都必須交納的地租

3）壟斷地租：由土地所有權(quán)壟斷而帶來(lái)的壟斷利潤(rùn)12三、地價(jià)理論（一）地價(jià)的概念是購(gòu)買(mǎi)獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià)，可表現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等形式。在我國(guó)土地所有權(quán)歸國(guó)家所有，所以土地的價(jià)格體現(xiàn)是土地使用權(quán)價(jià)格13

（二）地價(jià)的特點(diǎn)地價(jià)不同一般物價(jià)，具有自身特點(diǎn)1.表示方式不同（土地除以?xún)r(jià)格表示，還可以用租金表示）2.價(jià)格基礎(chǔ)不同（所有權(quán)和使用權(quán)）3.形成時(shí)間不同（標(biāo)準(zhǔn)化和非標(biāo)準(zhǔn)化）4.土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)格高低不是由生產(chǎn)成本決定14（二）地價(jià)的特點(diǎn)5.地價(jià)主要由地產(chǎn)需求決定6.地價(jià)具有明顯的地區(qū)性和個(gè)別性7.地價(jià)呈明顯的上升趨勢(shì)，地價(jià)上升的趨勢(shì)高于一般商品價(jià)格的上升速度8.市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不同（市場(chǎng)完整與不完整）9.折舊現(xiàn)象不同（價(jià)值降低與增值）15（三）地價(jià)的分類(lèi)1.按土地的權(quán)利分類(lèi)（所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等）2.按土地價(jià)格形成方式（交易價(jià)格和評(píng)估價(jià)格）3.按政府管理手段（申報(bào)地價(jià)、公告地價(jià)）4.按土地價(jià)格表示方法（土地總價(jià)格、單位面積地價(jià)、樓面地價(jià)）16（四鎖）影聽(tīng)響地仰價(jià)的堂因素1.一般錄因素（行槳政因丘素、嚷人口次因素延、社杯會(huì)因輪素、鈴國(guó)際從因素植、經(jīng)朱濟(jì)因扮素）2.區(qū)域零因素悟（所他處的晉區(qū)域給位置國(guó)）3.個(gè)別拋因素批（又皆稱(chēng)案床地因跨素、嘉自身敘因素吉、大錦小、傍形狀叮等）17第三梢節(jié)慘房地涉產(chǎn)開(kāi)翠發(fā)項(xiàng)拆目投隆資估怖算一、吃房地役產(chǎn)開(kāi)島發(fā)項(xiàng)粗目投稿資的冰構(gòu)成（P2播01圖9.茶1）18土地姑費(fèi)用前期抓工程愛(ài)費(fèi)基礎(chǔ)艦設(shè)施撞建設(shè)拘費(fèi)建筑盆安裝茂工程喜費(fèi)公共譽(yù)配套濱設(shè)施爸建設(shè)征費(fèi)開(kāi)發(fā)佛建設(shè)長(zhǎng)投資刑開(kāi)發(fā)楊間接陳費(fèi)管理們費(fèi)用財(cái)務(wù)脂費(fèi)用房地越產(chǎn)開(kāi)覽發(fā)拔銷(xiāo)模售費(fèi)嚼用項(xiàng)目愈總投宇資鏟開(kāi)丑發(fā)期沖稅費(fèi)其他覺(jué)費(fèi)用不可典預(yù)見(jiàn)耍費(fèi)經(jīng)營(yíng)舊資金一、權(quán)房地身產(chǎn)開(kāi)顯發(fā)項(xiàng)半目投趙資的嘗構(gòu)成19二、播各項(xiàng)快投資跌費(fèi)用君的估含算方令法1.土地姿取得諷費(fèi)用是指盲為取全得開(kāi)萄發(fā)項(xiàng)男目用筍地使辭用權(quán)蝴而發(fā)逗生的噸費(fèi)用陽(yáng)，可玩通過(guò)籌土地盟征用示費(fèi)（司包括福土地犯補(bǔ)償損費(fèi)、運(yùn)安置去補(bǔ)助芹費(fèi)地捐上附埋著物暗和青撕苗補(bǔ)樹(shù)償費(fèi)丈、征奏地管聯(lián)理費(fèi)白、耕假地占撕用稅抗、征墊用城蠻郊某差菜的爽還應(yīng)蠅交納灘新菜雞地開(kāi)黑發(fā)建撐設(shè)基注金等刮）、厭拆遷遣安置悲補(bǔ)償其費(fèi)（灣包括漿拆遷念安置戀費(fèi)、粉和拆珠遷補(bǔ)單償費(fèi)腔）、轎土地箏出讓改金（休是國(guó)置家將養(yǎng)土地剩使用遷權(quán)在映一定垂年限襪內(nèi)有練償出兩讓給樣土地麥?zhǔn)褂弥颊咚劦贸鱿尳鸢?，一?yīng)般30～99年）題、土槽地轉(zhuǎn)住讓金急（通悔過(guò)二背、三躲級(jí)市寺場(chǎng)有怨償轉(zhuǎn)任讓取襪得土崗地的般購(gòu)買(mǎi)能價(jià)）20二、梢各項(xiàng)阻投資拳費(fèi)用這的估短算方悉法2.前期遼工程御費(fèi)是指汪前期壩規(guī)劃虛、可踢行性向研究竟、勘去察、題設(shè)計(jì)摔及施凝工“三通騰一平”所發(fā)收生的竄費(fèi)用3.基礎(chǔ)櫻設(shè)施柴建設(shè)覆費(fèi)是指匪建筑衫物2米以設(shè)外和戲項(xiàng)目享用地顯規(guī)劃合紅線(xiàn)結(jié)以?xún)?nèi)愈的各則種管都線(xiàn)和謀道路慘工程同，其際費(fèi)用拜包括首建造昨小區(qū)剃內(nèi)的咐道路請(qǐng)，供壩水、膠供電我、排霞污、品照明叔、通償訊、團(tuán)綠化方、路鍬燈、傍環(huán)境菌衛(wèi)生閥等費(fèi)窮用21二、祝各項(xiàng)流投資肢費(fèi)用啞的估名算方咐法4.建安逆工程袍費(fèi)是指賴(lài)建造妹商品典房及元附屬擁工程負(fù)所發(fā)扒生的鳴建筑爺工程虛費(fèi)，斬安裝講工程擔(dān)費(fèi)和巾設(shè)備樣購(gòu)置帝費(fèi)5.公共愈配套券設(shè)施估建設(shè)藍(lán)費(fèi)是指搜建造把小區(qū)走內(nèi)為籮居民餅服務(wù)般配套臘建設(shè)袍的各英種非造營(yíng)業(yè)趙性的針公共黨配套燥設(shè)施素的建翼設(shè)費(fèi)裝用（免包括牢居委拍會(huì)、善托兒爛所、滿(mǎn)幼兒猶園、嫩公廁樂(lè)、停琴車(chē)場(chǎng)沈等）22二、扛各項(xiàng)瘡?fù)顿Y裙費(fèi)用拿的估秤算方神法6.開(kāi)發(fā)桌間接謙費(fèi)是指持房地某產(chǎn)開(kāi)誘發(fā)企舅業(yè)所情屬獨(dú)緣瑞立核夏算單特位在巨開(kāi)發(fā)狡現(xiàn)場(chǎng)耀組織洋管理謙所發(fā)撤生的桃各項(xiàng)閘費(fèi)用南（包士括工蠻資、蠅福利遭、辦增公費(fèi)共等）7.管理繳費(fèi)是指預(yù)開(kāi)發(fā)求企業(yè)容為管稅理和灣組織采經(jīng)營(yíng)雄活動(dòng)朱而發(fā)排生的有各種礙費(fèi)用罩（包叔括公包司經(jīng)堂費(fèi)、群工會(huì)采經(jīng)費(fèi)帖、職鄉(xiāng)豐工培楚訓(xùn)、偉土地溝使用州稅等閉）8.財(cái)務(wù)仙費(fèi)是指截開(kāi)發(fā)范企業(yè)竿籌集品資金毫而發(fā)擊生的失各項(xiàng)瘡費(fèi)用無(wú)（包鐘括利巷息、松金融嗚手續(xù)師費(fèi)等擁）23二、雪各項(xiàng)錦投資拿費(fèi)用乓的估埋算方透法9.銷(xiāo)售蓋費(fèi)用是指及在銷(xiāo)僅售產(chǎn)稼品過(guò)信程中示發(fā)生各的各塘項(xiàng)費(fèi)躲用（楚包括自工資總、廣際告等益）10悲.稅費(fèi)是指對(duì)各種近稅金難和地饅方政溝府或品有關(guān)失部門(mén)滲征收冒費(fèi)用梯（供想電貼規(guī)費(fèi)、堤公用賀設(shè)施滋、綠件化費(fèi)訓(xùn)等）11困.其它饑費(fèi)用包括孤：臨物時(shí)用白地費(fèi)肯、圖瓣紙、竭標(biāo)底撓編制末、總波承包菊管理儉費(fèi)、冊(cè)合同聾公證淘費(fèi)、菜質(zhì)檢禁、監(jiān)飾理費(fèi)音等24二、板各項(xiàng)成投資陽(yáng)費(fèi)用鋤的估弓算方旱法12媽.不可屯預(yù)見(jiàn)從費(fèi)是指釘預(yù)先信不可昆預(yù)見(jiàn)脫的費(fèi)比用（晚變更身等）13仆.經(jīng)營(yíng)漲資金是指老開(kāi)發(fā)累企業(yè)鉛用于羨日常淋經(jīng)營(yíng)捕的周拌轉(zhuǎn)資甲金（析包括懂土地軋轉(zhuǎn)讓沒(méi)成本柿、銷(xiāo)訂售成亦本等集）25第四浴節(jié)揚(yáng)房地鉛產(chǎn)開(kāi)穴發(fā)項(xiàng)惕目經(jīng)粱濟(jì)效蒜果評(píng)童價(jià)一、眨評(píng)價(jià)呈的主虜要程收序和喂內(nèi)容1.搜集燃被評(píng)歌項(xiàng)目臨的有文關(guān)資慣料2.估算榜工程阿投資3.擬訂路投資盆安排硬計(jì)劃霉和資工金籌敵措計(jì)罷劃4.估算期銷(xiāo)售培成本5.擬訂嘉銷(xiāo)售薯價(jià)格逐和銷(xiāo)舊售收致入計(jì)狀劃26一、霜評(píng)價(jià)迎的主睡要程構(gòu)序和狗內(nèi)容6.編制月各種選財(cái)務(wù)校評(píng)價(jià)屈報(bào)表7.依據(jù)燙財(cái)務(wù)街評(píng)價(jià)途基本蘭報(bào)價(jià)亂，計(jì)祖算財(cái)公務(wù)評(píng)院價(jià)指鹽標(biāo)8.進(jìn)行延不確泉定性湖分析9.分析夾房地蘿產(chǎn)開(kāi)靈發(fā)項(xiàng)盆目的絞社會(huì)股效果10代.編制棉經(jīng)濟(jì)舅評(píng)價(jià)斗報(bào)告二、遙項(xiàng)目碑評(píng)價(jià)胸指標(biāo)謀例題舊分析27例9.謎1某房先地產(chǎn)神開(kāi)發(fā)兵商以5守00肝0萬(wàn)元交的價(jià)公格獲哭得了譽(yù)一宗乓占地網(wǎng)面積復(fù)為40智00平方驕米的百土地50年的勺使用推權(quán)，認(rèn)建筑若容積情率為5.墾5，建獨(dú)筑覆坊蓋率為60％，壞樓高14層，1至4層建堆筑面槳積均縣相等臥，5至14層為狐塔樓(均為標(biāo)卸準(zhǔn)層)，建里造成掠本為3醬50秩0元／歡平方混米，約專(zhuān)業(yè)竹人員溪費(fèi)用板為建塘造成本眠預(yù)算綢的8%，用代電權(quán)椒費(fèi)和偵電貼租費(fèi)等炭其他瞞費(fèi)用桑為46金0萬(wàn)元餐，管肝理費(fèi)為息土地探成本瞇、建朵設(shè)成肉本、滾專(zhuān)業(yè)榨人員破費(fèi)用膏和其竄他費(fèi)蒼用之男和的3.期5％，市場(chǎng)侍推廣宰費(fèi)、廣銷(xiāo)售商代理俯費(fèi)和滲銷(xiāo)售派稅費(fèi)過(guò)分別釋為銷(xiāo)削售收剖入的0.拖5％、3.報(bào)0％和6.錫5％，果預(yù)計(jì)統(tǒng)項(xiàng)目竿建成雪后每即平方妖米建唇筑面括積的零售價(jià)刻為12閱0煎00元。孕項(xiàng)目足開(kāi)發(fā)經(jīng)周期梁為3年，蘇建設(shè)陣周期站為2年，扮地價(jià)終于開(kāi)夫始一次投譜入，宗建造川成本塵、專(zhuān)洗業(yè)人子員費(fèi)黎用、蒙其他蠶費(fèi)用巧和管鄙理費(fèi)犬在建泛設(shè)期內(nèi)均墨勻投崇入；仍年貸怕款利稱(chēng)率為12％，豈按季累度計(jì)兆息，笛融資院費(fèi)用描為貸翻款利息巾的10％。嗚問(wèn)項(xiàng)語(yǔ)目總幸建筑蓬面積敲、標(biāo)位準(zhǔn)層開(kāi)每層岸建筑住面積傾和開(kāi)也發(fā)商成本沙利潤(rùn)悄率分調(diào)別是貨多少?28解(1濕)項(xiàng)目虎總開(kāi)黑發(fā)價(jià)像值1)項(xiàng)目輸建設(shè)媽面積參：4域00喂0×5.驚5平方米=22鍛0耽00平方牌米2)標(biāo)準(zhǔn)唱層每適層建旨筑面染積：(2街2飼00跡0—4厚00齊0X雪60％×4)／10平方品米=1經(jīng)24蹲0平方挺米3)項(xiàng)目之總銷(xiāo)癥售收粗入：22如0打00×12故0姜00元=2綱64延00萬(wàn)元4)銷(xiāo)售緒稅費(fèi)稿：26列4夠00×6.播5％萬(wàn)疏元=l序7丑16萬(wàn)元5)項(xiàng)目懷總開(kāi)場(chǎng)發(fā)價(jià)置值：(2切6蠻40燥0—1藏71按6)萬(wàn)元=2近4光68影4萬(wàn)元(2糟)項(xiàng)目舉總開(kāi)耳發(fā)成倍本1)土地儉成本煤：5搜00路0萬(wàn)元2)建造朱成本傳：22歇0秋00將×3疲50搞0元=7布7舉00萬(wàn)元3)專(zhuān)業(yè)性人員霧費(fèi)用(建筑蜜師、哈結(jié)構(gòu)莖／造返價(jià)／熄機(jī)電翠／監(jiān)蛋理工凍程師帽等費(fèi)恢用)：7鳴70脖0×刻8％=6時(shí)16萬(wàn)元4)其他度費(fèi)用崇：46極0萬(wàn)元5)管理讀費(fèi)：(5暖0守00訴+7蒙7濕00盡+6略16鳥(niǎo)+4峽60給)弱×3否.5％萬(wàn)構(gòu)元=4迎82豈.1泊6萬(wàn)元296)財(cái)務(wù)碎費(fèi)用①土耗地費(fèi)講用利淋息：5加00脈0×[(胃1+俯12％／4)3×4—1]萬(wàn)元=2窯12求8.束80萬(wàn)元②建盲造費(fèi)控用／筐專(zhuān)業(yè)敞人員吃費(fèi)用嚇／其腐他費(fèi)絞用／柏管理漏費(fèi)用冊(cè)利息種：(7疏7赴00告+6溜16乒+4后60他+4束66貌.0飽6)×[(誼1+拾12％／4)(2／2)×4—1]萬(wàn)元=1規(guī)1勺59．96萬(wàn)元③融職資費(fèi)觸用：(2聾12脾8.樂(lè)80積+1醫(yī)1彎59放.9堆6)×10％萬(wàn)派元=3庫(kù)28檔.8切8萬(wàn)元④財(cái)椅務(wù)費(fèi)瞞用總乒計(jì)：(2槳18誤.8亮0+瞞1茂15唐9.逃96椅+3規(guī)28辯.8另8)萬(wàn)元=3筋6溝17屠.6殃4萬(wàn)元⑤市傻場(chǎng)推洽廣及嚷銷(xiāo)售輕代理言費(fèi)用鵝：26糠40板0X館(0若.5％+3塊.0％)萬(wàn)元=9槽24萬(wàn)元⑥項(xiàng)目瞧開(kāi)發(fā)株成本回，總渴計(jì)：(5亭0旅00雙+7歡7詞00平+6賀16嶼+4壺60訂+4舟82走.1抹6+泰3怕61娘7.獲64+9炸24避)萬(wàn)元=1備8駱33濾9.栗8萬(wàn)元.⑦開(kāi)發(fā)溜商利暴潤(rùn)：(2各4新68閃4—受18避3設(shè)39腐.8女)萬(wàn)元=6周3慰44．2萬(wàn)元⑧開(kāi)朋發(fā)商當(dāng)成本屆利潤(rùn)蠢率為窗：6摔34途4.鎖2/輩18駱3衫39罷.8瞇×1彈00％=34駱.5午9％30例9．2某開(kāi)大發(fā)商飄在一換個(gè)中參等城艘市以42痰5萬(wàn)無(wú)巡壽的價(jià)揚(yáng)格購(gòu)涉買(mǎi)了到一塊寫(xiě)字秒樓用塵地50年的份使用昂權(quán)。峽該地淡塊規(guī)茶劃允欺許建債筑面煩積為4圓50雕0平方米。孝開(kāi)發(fā)鄭商通裕過(guò)市松場(chǎng)研放究了銳解到偉當(dāng)前漠該地襲區(qū)中編檔寫(xiě)蒸字樓椒可出寄租面積的勤年凈拿租金肚收為45章0元／物平方瞧米，泛銀行增同意會(huì)提供座的貸激款利泄率為15％的糖基礎(chǔ)抓利率箭上浮2個(gè)百聚分點(diǎn)灑，融墊資費(fèi)航用為貝貸款座利息錫的重10％。開(kāi)發(fā)移商的澇造價(jià)謙工程豆師估熄算的慮中檔奔寫(xiě)字柜樓的替建造原成本桃為10靈00元／外平方米睡，專(zhuān)秧業(yè)人解員費(fèi)雖用為棄建造謹(jǐn)成本撇的12尺.5％，芳用電蕩權(quán)費(fèi)猛和電滔貼費(fèi)德等其他怖費(fèi)用辣之和要的3.訓(xùn)0％，膀市場(chǎng)皂推廣韻及出脆租代梢理費(fèi)填為正拿常經(jīng)炊營(yíng)后蒼第一年吳凈租每金收吹入的20％，俘當(dāng)前移房地第產(chǎn)投便資的予收益暮率9.諸5％；竹項(xiàng)目開(kāi)發(fā)孝周期仁為18個(gè)月墻，建哲設(shè)期賽為12個(gè)月甜，可丸出租里面積則系數(shù)渠為0.濫85僅0，試通寄過(guò)計(jì)將算開(kāi)壘發(fā)商鋼成本凳利潤(rùn)免率對(duì)旦該項(xiàng)括目進(jìn)泄行初蒜步評(píng)曬估。31解(1岔)項(xiàng)目社總開(kāi)游發(fā)價(jià)待值1)項(xiàng)目課可出聾租建沾筑面啄積：4郵50饑0×塘0.混85平方勉米=3蠢8漠25平方端米2)項(xiàng)目哄每年攏凈租鳳金收任入：3汗82刑5×士45營(yíng)0萬(wàn)元=1撓72圓.1江25萬(wàn)元3)項(xiàng)目示總開(kāi)允發(fā)價(jià)英值：=1敞72袖.1愛(ài)25歌×(碑P／A9萬(wàn).5％，48嚷.5閱)萬(wàn)元=1鄙7鞏89．63萬(wàn)元(2爬)項(xiàng)目仇總開(kāi)產(chǎn)發(fā)成水本1）土巧地成政本：42關(guān)5萬(wàn)元2)建造統(tǒng)成本軟：4揪50嗎0×營(yíng)1盤(pán)00較0萬(wàn)元=4勤50萬(wàn)元3)專(zhuān)業(yè)件人員內(nèi)費(fèi)用(建筑扭師、送結(jié)構(gòu)努／造貫價(jià)／蹄機(jī)電撓／監(jiān)言理工厚程師猜等費(fèi)用)：45努0×棉12攻.5