第四章住房的經(jīng)濟(jì)學(xué)

第十章住宅的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析住宅與其他商品不同的特征：住宅是多樣性的：房屋的大小、位置、建成年限、設(shè)計(jì)、功能均存在差異；住宅是不可移動(dòng)的；住宅是耐用品：住宅的折舊年限較長(zhǎng)，購(gòu)買住宅屬于投資行為；住宅較為昂貴；搬遷費(fèi)用較高：除了貨幣費(fèi)用，還包括無(wú)形成本；10.1多樣性和不可移動(dòng)性住宅特征分為兩類：居住特性和位置特性。居住特性（住宅本身特征）：每座住宅在面積、布局、有用性、內(nèi)部設(shè)計(jì)和建筑完整性等方面均存在差異；位置特征：體現(xiàn)在交通、公共服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量及鄰近風(fēng)貌均存在差異。

可以絕對(duì)的說(shuō)，沒(méi)有兩套住宅是完全相同的。10.1.1住宅價(jià)格：怡值方法怡值方法的建立的思想基礎(chǔ)：住宅是有一系列單獨(dú)要素構(gòu)成的組合體，每一種要素均有其固有的價(jià)格，住宅的市場(chǎng)價(jià)格是由諸多單獨(dú)要素的價(jià)格綜合而成的。怡值方法估算實(shí)例：假定住宅的價(jià)格由以下因素構(gòu)成：（1）基礎(chǔ)價(jià)格。有3間臥室、距離市中心5英里、建成年限6年（屋頂價(jià)格）的一套住宅價(jià)格為70000美元；（2）路程價(jià)格。每遠(yuǎn)離市中心1英里，價(jià)格下降1000美元；（3）臥室價(jià)格。每增加1間臥室，價(jià)格升10000美元；（4）屋頂價(jià)格。屋頂年數(shù)增加1年，價(jià)格下降100美元；（5）空氣質(zhì)量。空氣污染增加1單位，住宅價(jià)格下降500美元；（6）教育質(zhì)量（學(xué)校價(jià)格）。教學(xué)質(zhì)量每增加1單位，住宅價(jià)格上升600美元。1處4間臥室、距市中心3英里、屋頂年數(shù)2年、空氣質(zhì)量低于平均水平3單位、教育質(zhì)量高于平均水平2點(diǎn)的住宅價(jià)格為85100美元。10.1.2選擇住宅家庭選擇住宅時(shí)，搜集住宅位置、大小、設(shè)計(jì)等特點(diǎn)，這種選擇使家庭在一定預(yù)算約束下的效用達(dá)到最大。

假定在一個(gè)住宅市場(chǎng)上，住宅僅在大?。娣e，平方英尺）和質(zhì)量（地板、墻面、屋頂）兩方面，則住宅選擇如圖所示：

假定在一個(gè)住宅市場(chǎng)上，住宅僅在大?。娣e，平方英尺）和質(zhì)量（地板、墻面、屋頂）兩方面，則住宅選擇如圖所示：特征質(zhì)量DBACSLH面積（平方英尺）中等收入家庭預(yù)算線高收入家庭預(yù)算線10.1.3分離而又相互聯(lián)系的市場(chǎng)住宅市場(chǎng)有許多子市場(chǎng)組成：

大住宅市場(chǎng)和小住宅市場(chǎng)；

新住宅市場(chǎng)和舊住宅市場(chǎng)。

各住宅市場(chǎng)之間相互替代、又相互緊密聯(lián)系。10.1.4鄰居效應(yīng)鄰居效應(yīng)（neighborhoodeffect)：一套住宅的外觀變得更為美觀，對(duì)周圍住宅產(chǎn)生了溢出效應(yīng)（市場(chǎng)價(jià)值增加）。研究結(jié)果表明，鄰居效應(yīng)具有高度的局部性，一套住宅的外觀變得更為美觀，僅限于對(duì)幾百英尺以內(nèi)的臨近住宅產(chǎn)生溢出效應(yīng)。10.2住宅的耐久性住宅的耐久性具有以下意義：（1）適當(dāng)?shù)木S護(hù)，可以降低住宅市場(chǎng)物理性折舊的速度；（2）市場(chǎng)上有大量的二手住宅出售。據(jù)估算:

特定年份新建住宅約占全部住宅儲(chǔ)備的2%—3%，經(jīng)過(guò)10年進(jìn)程，新住宅占住宅儲(chǔ)備的20%—30%，70%—80%的家庭居住在至少已建成10年的住宅里。（3）住宅供給相對(duì)沒(méi)有彈性：市場(chǎng)被舊住宅儲(chǔ)備主宰，價(jià)格變化只會(huì)導(dǎo)致供給量的較小程度的變化。10.2.1折舊和維護(hù)340190100美元住宅服務(wù)數(shù)量30年的總成本20年的總成本總收益利潤(rùn)（1）可變成本變化，最佳服務(wù)數(shù)量減少，利潤(rùn)降低；（2）需求的變化，會(huì)帶來(lái)租房的均衡價(jià)格下降，利潤(rùn)變化。價(jià)格下降，總收益下降，均衡數(shù)量減少。10.2.2退出決策當(dāng)總成本位于總收益曲線上方，出租房屋無(wú)利可圖，業(yè)主面臨三種選擇：（1）轉(zhuǎn)向。住宅轉(zhuǎn)為非居住用途；（2）封存。暫時(shí)退出市場(chǎng)；（3）放棄。業(yè)主可以拋出住宅，放棄財(cái)產(chǎn)。10.2.3公共政策與住宅保有決策財(cái)產(chǎn)稅增加業(yè)主持有住宅成本，增加放棄住宅概率。340280210190162100初始總收益總成本需求減少后的總收益稅收住宅服務(wù)數(shù)量Q10.2.4耐久性和供給彈性供給對(duì)價(jià)格的反應(yīng)分為3類：（1）建造新住宅；（2）降低舊住宅的折舊速度；（3）改建舊住宅。因?yàn)榇蠖鄶?shù)住宅是舊住宅，只有第2、3種反應(yīng)較大時(shí)，才會(huì)明顯增加住宅供給。

降低住宅折舊速度不會(huì)明顯增加供給，改建舊住宅對(duì)住宅市場(chǎng)的影響有限，所以，住宅的供給缺乏彈性。10.3住宅市場(chǎng)的過(guò)濾模型住宅市場(chǎng)的過(guò)濾模型分析了不同市場(chǎng)之間的聯(lián)系。過(guò)濾過(guò)程的特點(diǎn)：（1）住宅服務(wù)的減少。服務(wù)的減少源于折舊、物理?yè)p耗等因素；（2）居住者收入下降。過(guò)濾的住宅被收入較低人群居住。10桿.3村.1為什滴么窮庫(kù)人居半住舊軍房子分析程模型盤(pán)假定充：（1）三躬種收先入群賭體：增富人椅、中絲式等收旦入人瞎群、亂窮人詳；（2）增打加的迅收入女。實(shí)決際收攔入會(huì)帥逐漸候增加宴；（3）對(duì)高住宅她進(jìn)行樹(shù)高成世本的犯改良戴。改照良住追宅的鈔成本杏較高僅；（4）折劇舊。尾以10年為蒼期限強(qiáng)，在10年內(nèi)塵，住罪宅服禿務(wù)折默舊5單位墓。過(guò)濾屆圖形妨分析部：S=各10丹0（建掌于19藥60年）S=魯13攔0（建好于19蘿70年）S=絲式13魔5（建尿于19我70年）S=勝15絹5（建瓜于19矩80年）S=牛16雙0(建于19詞80年）S=庸18騾0（建韻于19制90年）質(zhì)量父特征大小饒（居盆住面倚積，輸以平河方英雅尺計(jì)煉算）10桂.3營(yíng).2建筑題津貼假設(shè)獅政府婆為中透等收豬入家功庭居鏈住的冶新住榆宅提命供補(bǔ)境助，暑將產(chǎn)陶生怎令樣的屑效應(yīng)伴？假定欺：（1）穩(wěn)西定的貴家庭繁數(shù)量旗。12握0戶家比庭；（2）住鴉宅子佳市場(chǎng)籌。中棕等質(zhì)溝量住況宅市鑼場(chǎng)和落低質(zhì)船量住守宅市鑼場(chǎng)；（3）質(zhì)趕量水住平。粉住宅排能夠忠升級(jí)姜進(jìn)入刻中等及質(zhì)量埋市場(chǎng)具，或毀者降碑級(jí)進(jìn)劣入低鈴質(zhì)量嘆市場(chǎng)廟；（4）不搜完全拋替代獵品。廊兩類鼻住宅象為不唇完全獸替代痰市場(chǎng)紋。每平授方英收尺價(jià)過(guò)格243020406020406080132080中等隙質(zhì)量賞住宅唐數(shù)量低質(zhì)觀量住皇宅數(shù)饞量A：中知等質(zhì)箏量的瞧子市旁場(chǎng)B：低私質(zhì)量朱的子群市場(chǎng)效應(yīng)寫(xiě)分析絞：中等齡質(zhì)量用住宅須市場(chǎng)鐮：（1）需壟求效牧應(yīng)：垃補(bǔ)助害使中事等質(zhì)雁量住兩宅市估場(chǎng)住仰宅價(jià)烤格下誓降，讀部分配低質(zhì)濃量市路場(chǎng)需刷求者眨躍入置中等翁質(zhì)量浙市場(chǎng)秩；（2）供波給效壤應(yīng)：蹦住宅孕價(jià)格成下降掠，促閣使供看給量浩由80沿供樹(shù)給曲削線下化降為60，進(jìn)比入低已質(zhì)量延市場(chǎng)求。低質(zhì)及量住巨宅市羊場(chǎng)：（1）替仙代效亦應(yīng)：牢低質(zhì)鍛量住煮宅市餐場(chǎng)消羨費(fèi)者李躍入域中等齡質(zhì)量于住宅咸市場(chǎng)吸，低中質(zhì)量遙住宅洋市場(chǎng)犧需求沫減少鋪；（2）過(guò)息濾效鼻應(yīng)：飲中等貪質(zhì)量桐市場(chǎng)紐奉住宅20套進(jìn)埋入低投質(zhì)量漆住宅崖市場(chǎng)姓，40套住缸宅退玻出市谷場(chǎng)。總結(jié)認(rèn)：過(guò)掙濾與鑒公共辭政策首先揭，補(bǔ)喚助使前中等狡質(zhì)量佳住宅諸價(jià)格茄降低列，一櫻些貧怕困家吉庭可邁以進(jìn)谷中等揚(yáng)質(zhì)量蹦住宅守；其次坑，住漢宅從切中等慣質(zhì)量漁市場(chǎng)譯過(guò)濾摩到低妙質(zhì)量裁市場(chǎng)最，降慘低了鈴低質(zhì)辱量住猛宅的益價(jià)格邁。10胡.4住宅絡(luò)的高膚成本住宅度高成苦本的壘含義暗：第一野，在碎需要竹置業(yè)咸者大拳量投針資的黎情況遲下，恢一部剪分家嚇庭選危擇租估房而媽不是稠買房泛；第二撿，大店多數(shù)鍵中等利收入猶家庭賣通過(guò)恐房屋廣所有薄權(quán)來(lái)坦積累閥財(cái)富兇。10講.4媽.1租房礎(chǔ)的成桃本租房蠢成本怕是租叼房人到支付伶給房年?yáng)|的敲租金城。在凳競(jìng)爭(zhēng)仇性市投場(chǎng)，任房東呆獲得頑的經(jīng)壤濟(jì)利別潤(rùn)為棒零，幼年房特租收尸入等碗于房蔽東年市成本印支出桌。（1）資嫂金成慕本。猶資金牢成本午等于和利息峰成本悄或是母利息滅的機(jī)猾會(huì)成習(xí)本，盜；（2）貶鐮值。焦；（3）維節(jié)護(hù)成比本。拆。租房掃支出號(hào)成本糠：10歇.4疑.2住宅犧所有啞權(quán)成孔本不存史在稅目收時(shí)處，住薪宅所棕有權(quán)尊成本婦與租虹房成作本相道同。住宅籮所有嗚者的吹年成啊本為尤：10躺.4格.3買房迷與租睜房的卷區(qū)別如果框房東郊面臨燦同樣競(jìng)地利厘息率于、貶孫值率泡以及瘋維護(hù)期成本漿，租棉房的宣年成詞本支咐出與牢購(gòu)房被的年穴成本盾支出心相等負(fù)，即：一般達(dá)來(lái)說(shuō)降，租四房成餡本高甚于買輩房成燥本，裳因?yàn)槔K：（1）承臣租人賄外部息性。筑承租尖人不計(jì)能從勒對(duì)住奴宅的莖細(xì)心火維護(hù)露中直夫接獲聚益，燃外部行性就種產(chǎn)生顆了，塊承租環(huán)人外共部性幻玉提高號(hào)了住繩宅財(cái)讀產(chǎn)的糧市場(chǎng)貸價(jià)值圈；（2）出神租房將產(chǎn)的剛風(fēng)險(xiǎn)綢較高協(xié)要求恢較高禽的租藏金；（3）社腔會(huì)風(fēng)俯俗習(xí)灶慣要甜求擁詳有自令己住害宅。10磁.4托.5稅收的與住梁宅政府花采取剖相關(guān)已經(jīng)濟(jì)眾政策欲可以貞改變挎擁有售住宅忙的成醫(yī)本，嫂使居息民增曉加或商減少澡對(duì)住雕宅的蓮需求券。在中愧國(guó)購(gòu)紗買或甘轉(zhuǎn)讓湖住宅睜需要閃繳納限的稅哲收有蹄：銷售龍住宅槽需繳滋納稅瓶收：（1）營(yíng)得業(yè)稅辣；（2）個(gè)捷人所塘得稅訓(xùn)；（3）土簡(jiǎn)地增回值稅飼；（4）城斯市維杯護(hù)建敲設(shè)稅蛋；（5）教膛育費(fèi)蒙附加臂；（6）印躁花稅購(gòu)買朱住宅經(jīng)需繳餓納稅圓收：（1）契好稅；戴（2）印奸花稅10拐.4讀.6通貨旺膨脹閣和住母宅所背有權(quán)（1）通誓貨膨黃脹增弦加了崗住宅忌所有纖者收威益，悔即住綢宅價(jià)同值不勝斷上沖漲；（2）可跪預(yù)期脖的通佛貨膨兔脹增派加了姨購(gòu)房做者的怪利息席支出娘，不游可預(yù)聲期的余通貨爸膨脹或?qū)⒉徊桓淖兩桌氈С隽?。知識(shí)廟拓展釣：名義勞利率掉與實(shí)滲際利妻率的蕉區(qū)別澡。10諸.5昂貴掙的搬房誠(chéng)遷成晌本住宅念的搬運(yùn)遷成啟本較軌大，訴除了都支付拖搬運(yùn)蛙家具拳、衣海物、嫌廚房窩設(shè)備童的昂畢貴成免本外享，還電要承挎擔(dān)與促舊鄰濾分別派的巨命大成肺本——人、釋學(xué)校桿、商貿(mào)店、溫社會(huì)抱關(guān)系認(rèn)等。所有循其他握商品榨消費(fèi)住宅鍛消費(fèi)停（平椅方英顧尺）bcdef收入絹預(yù)算攏線I1收入障預(yù)算幟線I2收入為預(yù)算馳線I3第一蘆，收鴉入或誤價(jià)格瞇的小士幅變側(cè)動(dòng)不列可能吐改變枝住宅銳的消胖費(fèi)；第二盯，當(dāng)伯家庭舍更換逃住房堡時(shí)，毒它更軟傾向纖于在溜住宅瘡消費(fèi)焦方面孕有一旱個(gè)大躁的變到化。10鐘.6收入息和價(jià)廊格彈晉性10庫(kù).6剩.1永久踩收入川和收室入彈竭性家庭跪?qū)⒆“康奈菹M(fèi)準(zhǔn)建立