建設(shè)銀行個人貸款新業(yè)務(wù)相關(guān)培訓

個人貸款業(yè)務(wù)培訓住房金融與個人信貸部2011年8月主要內(nèi)容個人貸款基本知識個人貸款品種介紹個人貸款流程說明個人貸款相關(guān)事項個人貸款基礎(chǔ)知識什么是貸款？——貸款是指貸款人對借款人提供的并按約定的利率和期限還本付息的貨幣資金。什么是個人貸款？——個人貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于個人用途的貸款。什么是抵押?——抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對法定財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債券的擔保。即按揭人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓于按揭受益人（銀行）作為還款保證，還款后，按揭受益人將物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓回按揭人。什么是額度？——指乙方根據(jù)對甲方的信用評級及甲方提供的擔保而確定的，甲方在一定的條件下，可以申請支用的借款本金的限額。什么是期房？——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證后到完成商品房初始登記，尚在建設(shè)中的房屋。什么是現(xiàn)房？——指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已建成并竣工驗收合格的房屋。

個人貸款涉及的對象貸款人（債權(quán)人）

借款人（債務(wù)人）抵押人保證人債的關(guān)系發(fā)放貸款的銀行取得貸款的自然人/法人指具有代為清償債務(wù)能力的法人/自然人提供擔保財產(chǎn)的債務(wù)人或者是第三人

貸款利率知識利率是指一定時期內(nèi)利息額與借貸貨幣額之間的比率。（利率＝利息額/本金）

基準利率指中國人民銀行公布施行的同期同檔次貸款利率。

貸款利率

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浮動利率在基準利率的基礎(chǔ)上按一定的比例進行上浮或者下調(diào)。★固定利率在一定的期限內(nèi)，利率不隨市場波動而波動。

建行現(xiàn)行貸款利率貸款期限基準利率下調(diào)10％下調(diào)15％上浮10％6個月內(nèi)（含6個月）6.105.495.196.716個月－1年（含1年）6.565.905.587.221年－3年（含3年）6.655.995.657.323年－5年（含5年）6.906.215.877.595年以上7.056.355.997.76個人住房貸款實行三種放款方式：a）、憑國土部門抵押登記手續(xù)放款；b）、憑國土部門抵押登記收件回執(zhí)放款；c）、憑銀行與借款人、開發(fā)商簽約放款。個人住房貸款擔保方式：a）、發(fā)展商、擔保公司提供階段性擔保；b）、優(yōu)質(zhì)客戶提供階段性擔保;C）、其他方式。個人貸款還款方式：a)、委托扣款方式（委托扣款日為借款發(fā)放日后每月對應(yīng)日期）b)、柜面還款方式(任何一個工作日可直接到柜臺辦理還款）個人貸款品種介紹

一手樓貸款個人住房貸款個人商業(yè)用房貸款二手樓貸款個人再交易商業(yè)用房貸款直客式個人貸款個人再交易住房貸款經(jīng)濟適用房貸款個人轉(zhuǎn)讓貸款（轉(zhuǎn)按）一手房貸款和二手房貸款的區(qū)別一手樓二手樓購房人（借款人）以從住房二級市場上購買的房屋作為抵押，向銀行申請的用于支付部分購房款的貸款。一手房包括現(xiàn)房和期房。商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購買售房人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利、在三級市場尚合法交易的各類型的個人住房或商用房貸款。銀行開發(fā)商購房人買賣關(guān)系

擔保關(guān)系借貸關(guān)系一手樓貸款一手樓貸款種類

個人住房貸款——指中國建設(shè)銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人發(fā)放的貸款。

個人商業(yè)用房貸款——指中國建設(shè)銀行用信貸資金向在中國大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型商業(yè)用房的自然人發(fā)放的貸款。一手樓貸款種類

直客式個人貸款——指客戶為得到發(fā)展商一次性付款的折扣，向我行申請貸款，我行落實擔保措施、審批同意后將貸款劃至借款人指定的發(fā)展商帳戶，待辦出房產(chǎn)證且辦理完畢抵押登記手續(xù)后，承擔保證責任的擔保公司或保證人解除擔保責任。（通俗說：由建行確認的擔保公司為購買新建商品房的客戶提供階段性擔保，建行與客戶簽訂借款合同，并將貸款直接劃到客戶所購商品房的開發(fā)商所在銀行指定賬號，使客戶購買商品房可以享受開發(fā)商一次性付款的優(yōu)惠，所購商品房在取得房屋產(chǎn)權(quán)證書并辦妥抵押登記手續(xù)后，擔保公司擔保責任解除。）一手本樓貸苗款相痕關(guān)知塑識個人住房個人商業(yè)用房直客式經(jīng)濟適用房貸款貸款期限≤30年≤10年≤30年≤30年最高貸款成數(shù)家庭首次購房7成、二次購房4成5成住房：家庭首次購房7成、二次購房4成商業(yè)：5成家庭首次購房7成、二次購房4成最低利率首次暫為國家基準利率、二次暫為國家基準利率上調(diào)10%基準上調(diào)30%住房暫為國家基準利率、商業(yè)基準上調(diào)30％，首次暫為國家基準利率、二次暫為國家基準利率上調(diào)10%借款人條件借款人年滿18周歲，有還本付息能力的中國公民及在我國有居留權(quán)的境外公民，個人資信良好，如借款人年齡超過50歲，且貸款年限加借款人年齡超過65歲，須提供第三方保證。擔保人為其直系親屬或有深圳市常住戶口，具有完全民事行為能力，有代為還本付息能力，個人資信良好的自然人；二手繳樓貸氧款種需類個人倚再交吩易住誰房貸須款——指建裂行向票借款美人發(fā)財放的鐮用于額購買抖售房賭人已翅取得財房屋啟產(chǎn)權(quán)冬證、米具有壟完全規(guī)處置穴權(quán)利園、在朽三級壁市場炭上合緒法交劣易的混各類叫型的適個人拜住房咐貸款屠。個人錫再交受易商迎業(yè)用簡房貸妻款——指銀智行向子在房室地產(chǎn)諸三級銹市場宴購買胖商鋪茶、寫祥字樓惱、廠泛房等殿現(xiàn)樓爭的購合房者甜發(fā)放造的貸嚴款。個人再交易住房貸款個人再交易商業(yè)用房貸款貸款期限≤30年；若樓齡＞15年，樓齡+貸款年限≤45年；≤10年；若樓齡＞15年，樓齡+貸款年限≤25年；最高貸款成數(shù)家庭首次購房7成、二次購房4成（評估凈值）

5成（評估凈值）最低利率首次暫為國家基準利率、二次暫為國家基準利率上調(diào)10%基準上調(diào)30％借款人條件借款人年滿18周歲，有還本付息能力的中國公民及在我國有居留權(quán)的境外公民，個人資信良好，如借款人年齡超過50歲，且貸款年限加借款人年齡超過65歲，須提供第三方保證。擔保人為其直系親屬或有深圳市常住戶口，具有完全民事行為能力，有代為還本付息能力，個人資信良好的自然人；二手壁樓相巷關(guān)貸錢款知疊識【相關(guān)浴名詞晶解釋】◆轉(zhuǎn)讓附住房——所交疤易的吐住房菊?！糇》匡曓D(zhuǎn)讓巷人——出售畏轉(zhuǎn)讓萬住房洗的客挺戶。約（賣境方）◆住房舌受讓示人——購買漠轉(zhuǎn)讓代住房穴的自常然人頌。（撿買方膏）◆原貸斷款——住房睛轉(zhuǎn)讓械人尚父未結(jié)屯清的賠個人蠶貸款烘?！糈H樓——結(jié)清筍原貸宜款，痕解除速出售傷住房宿的抵捉押登粱記的樹過程伶。個人勸轉(zhuǎn)讓去貸款妨（轉(zhuǎn)獄按）——指尚鞭未結(jié)變清以齊我市剝商品淘住房弄做抵易押的獨個人盡貸款帖客戶盆出售咳該貸厭款的走抵押遮住房毒時，傭我行架用信亡貸資榴金向甲出售灘或購率買該噸住房嶄的自賤然人周發(fā)放東個人懲住房丹貸款巾。賣房訪人提把出賣禿房買房出人接絕受買齒房買房茄人申鍋請貸汗款銀行學解除大抵押勿登記過戶簽訂綁購房宏協(xié)議賣房錯人提迎出賣飛房買房古人接墳受買旋房落實婆擔保擔保漲公司贖樓過戶銀行只發(fā)放勾貸款找給擔保存公司銀行介發(fā)放透貸款抬給擔保突公司擔保蘇公司贖樓賣房煙人提挽出賣宏房銀行倡發(fā)放廣剩余哪貸款肢給擔保服公司擔保霸公司贖樓重新下抵押睬登記買方疼人接制受買舅方辦理摸房產(chǎn)坐抵押激登記落實法擔保簽訂宮購房竟協(xié)議簽訂睡購房處協(xié)議落實瞎擔保過戶解除父擔保賣房禿人申踐請貸歷款贖樓屑方式級一贖樓尊方式獸二贖樓鑄方式紙三結(jié)清親賣方惜貸款買房人禮申請鋸貸款賣房人廈申請律貸款解除凝擔保結(jié)清斬原貸逆款解除勾擔保個人發(fā)貸款蘇流程弓說明貸款咨詢提交捎申請?zhí)悴牧铣鯇忴喗杩钊嗽纲Y格審核董貸款淡資料貸前調(diào)查審核心人審核錄入號貸款塔資料審批走人審批合同轉(zhuǎn)的簽訂陵和蓋章錄入氣貸款資欄料放行汽崗放行會計放款抵押登記檔案管理個貸趴流程圓圖－－鼻－－怎－－糠－－運－－聲－－范－－棄－－賭－－舊－－僚－－虹－－澆－－距－－筋－－－砍－－訊－－淋－－有－－瘡－－放－－預－－肆－－榴－－程－－談－－京－－居－－齒－客戶個貸勾中心支行支行環(huán)節(jié)主要工作受理申請查驗提交材料的真實性、完備性貸前調(diào)查審核申請材料是否真實、完整、合法、有效，調(diào)查借款申請人、共同申請人的償還能力、還款意愿、購房行為的真實性以及貸款擔保等情況貸款審批按規(guī)定的程序與權(quán)限進行合規(guī)性審查和審批，明確提出審批意見貸款發(fā)放落實簽約、辦妥抵押登記等放款條件，在個貸系統(tǒng)內(nèi)錄入貸款資料、辦理貸款發(fā)放及劃款手續(xù)貸后管理貸后檢查、貸款風險動態(tài)監(jiān)控、貸款風險分類、不良貸款催收及不良貸款處置個人溫住房濟貸款匙操作鍬環(huán)節(jié)張及工應(yīng)作要農(nóng)點提交丘申請腦貸款環(huán)基本闊資料個人深一手收房貸沉款資菌料1、個人住房貸款申請審批表10、銀行扣款帳號復印件2、借款人身份證件（3份）11、戶口本3、借款人償還能力證明12、已婚提供配偶身份證4、房地產(chǎn)買賣合同（4份）5、已付購房首期款單據(jù)6、個人住房借款合同（5份）8、房地產(chǎn)抵押登記申請表9、第三方保證文件（如有擔保）提交筍申請評貸款繁基本巷資料個人毛二手妖房貸湖款資腫料個人材住房材、個婆人商欄業(yè)用計房貸柜款資材料17、賣方身份證、存折、帳戶22、分行認可評估報告18、劃款委托書23、歷史還款記錄（需時）19、支付憑證24、客戶授權(quán)委托書（需時）20、首期款證明25、其他資料21、房地產(chǎn)評估報告?zhèn)€人爺貸款淺相關(guān)參事項建行懶個人慰貸款還款挖方法察概要傳統(tǒng)酬的三衫種還澡款方但法等額倡本息等額用本金一次歷性還眼本付桶息指甲吐方按休月以封相等云的金灶額償善還貸蒼款本核息的誰還款榜方式畝。指甲商方每淡月等職額償奮還固野定金艦額度綢的本俊金，吳貸款蛙利息吉隨本匹金逐利月遞奮減的好還款敵方法條。指甲推方在號借款難到期忘日一義次性盛償還保所有萄貸款罵利息魔和本穴金的覽方法磨?！锏刃骂~本緒息還喪款法扒（等刷額法難）：按月草等額盒歸還跑借款商本息俱。月利圍率×(椒1+月利鵝率)供款衡總期芬數(shù)每月膏供款耽額=淚——降——彈——冊——罩——路——襲——壞×借款章本金(1膝+月利處率)供款諒總期枯數(shù)—1★等及額本葡金還尖款法距（遞睛減法革）：按月艱平均斃歸還捐借款拋本金超，借嬸款利孝息逐病月結(jié)堤算還哈清。借款裙本金每月稠供款疊額=從——宇——遞——咱—潑+尚欠癢本金×月利汁率供款壇總期幼數(shù)★一賞次性撓還本羞付息都法貸款丈期限肝在1準年以色內(nèi)（辣含1識年）備的，社實行陵到期鳥一次嚴還本先付息瞞，利宵隨本輸清；新增嚇的六告種特應(yīng)色還國款方債法還款方法優(yōu)惠措施1“雙周供”每月還款兩次（即每兩周還款一次），每次還款額為等額本息法的一半，加快還款速度，減少利息支出，縮短供款時間；

2“定額供”每月根據(jù)約定的金額還款，月供不隨利率變化而變化，到期一次歸還剩余本金，既能輕松供款，又能省錢省時不操心；

3“低息供”選擇短貸款期限，按長貸款期限支付月供，月供額不變，剩余金額到期一次償還，減輕借款人每月還款壓力，輕松還款。

4“組合供”第一年只還貸款利息，第二年開始正常歸還貸款，不僅減緩還款壓力，還能騰出多余資金滿足其他多方面需求；

5“投資供”每月只還貸款利息，在約定的期限內(nèi)按一定比例，選擇按雙月、季度、半年、一年的方式歸還貸款本金，不僅能夠正常還款，還有閑置的資金滿足其他投資需求；

6“省息供”根據(jù)客戶需求，自由選擇每月固定供款額，只需大于等額本息月供款，就能節(jié)省利息支出，加速還款，而且方便核算；

“雙顯周供啟”還型款方兇法業(yè)愉務(wù)特諒色節(jié)省虛利息歷支出減少惠達2班2％短還爽款期古限可達賀69善個月還款悉壓力不增步加月供奴額不常變“定倦額供酷”還迫款方蔬法業(yè)影務(wù)特日色月供龜額＜F月供供款野壓力使小貸款斥更省汗息到期容可續(xù)汁貸節(jié)省大利息域支出縮短濤還款控期限月供祝額＞F月供“低異息供喉”還測款方疤法業(yè)困務(wù)特語色供款管壓力憑小，陶貸款揪買房慰更輕摩松還貸吸期限有短，書房貸挖理財器更省權(quán)息信用凍記錄掀好，佛到期潮續(xù)貸純盡安增心“低欠息供授”案糞例表省格貸款100萬元月供月利率5年期低息供（30年月供）63725.482‰15年期等額本息87965.546‰減輕被客戶次第一門年的臺還款辣壓力碎；貸款雅發(fā)放千后第破一年冷，只咐還利效息不蹦還本陪，可餃以為疊客戶賞騰出策資金隔裝修其、購悔車、吵消費立等?！敖M臟合供夸”還歷款方罷法業(yè)們務(wù)特泥色“組近合供妻”案帶例表雹格貸款100萬等額本息月供組合供第一年月供5年19602657915年8796665520年7547665525年68496655每年堂還本謹比例平比較田低，澆延緩返借款與人還城款壓奶力；根據(jù)六借款潑人的崖經(jīng)營曾收入輝周期婆，自全由選早擇按揪雙月唐、季冒度、減半年申、年掙歸還組貸款雨本金磁?！巴峨m資供縮慧”還留款方躍法業(yè)存務(wù)特阻色貸款期限每年本金償還比例1-3年≥20％4-5年≥10％6-10年≥5％11-15年≥4％16-20年≥3％節(jié)省種利息炒支出縮短化供款謊時間“省義息供碼”還任款方煉法業(yè)魂務(wù)特賽色小王瓶申請孝個人映住房老貸款10通00淘00元，括約定10年還麥清，斜采用采省息次供，余實現(xiàn)揚隨時盜還款漂的目李的，女每月六還款20掀00元，豎那么天他還濟清所攜有貸灰款本夠息需繼要支芬付銀清行利降息15申73甩4元，4年多燦就可擦還清姻貸款咱。而享相同譯條件螞下等修額本羞息法嚷、等埋額本豪金法石和雙食周供算需還計銀行漿利息爹分別胞為33燭94茄8元、30裝85朗5元和29天90潮7元，考相比比之下莖，省沸息法辱為客華戶大蛋大節(jié)過省了很貸款稱利息壺，同副時也撤大大豪縮短隙了供腸樓年炮限?！笆∷⒐┻€”案典例表烏格建行稈優(yōu)質(zhì)決客戶役的條阻件（1）深修圳市鹿政府摸公務(wù)襖員、技公立歌學校辨正式葛編制花教師蠶、公提立醫(yī)啦院正疑式編陸制醫(yī)每務(wù)人疫員、低優(yōu)質(zhì)萌事業(yè)希編制旗單位拔正式勉職工;（2）行漸業(yè)前奸景看國好、順整體息實力謹較強銹的電驢力、前電信炕、郵傘政、仙保險匙、金哥融、表報業(yè)省、廣惠播電支視、例民航同、機著場等趕單位率正式慚員工羊；（3）總妖行級席和分第行級盟的VI灑P