株洲市某地產(chǎn)項目市場定位報告

XX房地產(chǎn)·XXXX路項目市場定位報告長沙市XXX房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司

2011年10月28日報告思路報告思路目標解讀客戶分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議市場分析項目本體分析開發(fā)商目標解讀：我們的理解：2013年底前完成整體項目的銷售、2012年底前完成項目50%以上的銷售XXX認為：開發(fā)商不是慈善機構(gòu)，開發(fā)的目的在于實現(xiàn)利潤。那么，開發(fā)商的目標無非就是三種，第一：快速回籠資金；第二：利潤最大化，也就是高價格；第三：實現(xiàn)銷售速度與銷售價格的相對最大化。報告思路報告思路目標解讀客戶分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議市場分析項目本體分析地塊區(qū)位：本項目靠XX中路，烈士公園西門，位于摩托車市場南進150米處。土地外部：周邊為待開發(fā)土地、廠房及農(nóng)民房、閑置土地，附近規(guī)劃有公園，周邊開發(fā)環(huán)境較好。土地內(nèi)部：土地紅線形狀較為規(guī)整，為人工填埋地，無可利用景觀資源。地形地勢：地勢連綿起伏，用地與XX路落差3米左右，土方量大。交通現(xiàn)狀：政府規(guī)劃路短期內(nèi)尚無法落實動工，到達項目地的現(xiàn)有交通情況不理想，在一定程度上影響客戶的信心。

XX大道本項目區(qū)位圖本案開發(fā)地項目區(qū)位分析本項目位于城市中心區(qū)，屬于XX中心城區(qū)大規(guī)模舊城改造項目。本項目XX縣城市發(fā)展的重點是提升城市形象和城市環(huán)境，主要為舊城改造升級和XX新區(qū)的建設(shè)。XX縣XX新區(qū)位于縣城西南部，XX路以南、XX高速以西、XX大道以東、XX大道以南，規(guī)劃總面積約10平方公里。城市功能以行政辦公、公共服務(wù)設(shè)施、居住、教育及旅游為主。項目區(qū)位分析區(qū)域內(nèi)主干道通達性較好，位于城市中心，交通極為便利。本項目位于XX縣城的中心區(qū)，緊鄰XX最繁華的摩托車市場、商貿(mào)中心批發(fā)市場和汽車總站，該地段是XX商業(yè)最繁華的地段。消費者對本區(qū)域的認知度高，認可區(qū)域的配套及將來的發(fā)展前景以及項目的升值潛力。本項目項目交通情況本項目區(qū)域內(nèi)集聚了摩托車市場、紫金花大酒店、工藝品商貿(mào)城、電器城、家具城、銀行、學校、超市、商業(yè)街等各類人氣聚集中心，是XX最繁華的地段。項目北側(cè)為XX最繁華的商業(yè)中心，涵蓋金融、酒店、百貨、服裝、家電、家具、摩托車等等各類產(chǎn)業(yè)，是XX商業(yè)最為繁華的地段，是XX縣居民購物的首選。XX大道和XX路兩旁攤鋪林立，交通街兩旁商業(yè)檔次相對較高，但XX路兩旁商業(yè)檔次相對比較低，且路邊地攤雜亂無章。商業(yè)步行城、地王商業(yè)街由于是商業(yè)內(nèi)街，管理不當，目前市場生意清談，出租率低。項目周邊環(huán)境項目配套商業(yè)網(wǎng)生活超市：XXX超市、XXX超市。購物場所：XXX商業(yè)廣場、XXX步行街、XX電器、XX電器、XX超市、XX手機城、XX手機城等日常消費只需步行2-3分鐘內(nèi)便可完全滿足自然XX公園有可利用的自然資源教育/金融/醫(yī)院/居住小區(qū)教育：XX一中；醫(yī)院：人民醫(yī)院、婦幼保健院；金融：建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行；居住小區(qū)：農(nóng)機局居民區(qū)、其他單位房等周邊配套相對完善娛樂/休閑/餐飲娛樂：集中在XXX步行街與交通街街尾；餐飲：開心湯姆、德克士、左岸風情咖啡茶語、XXX食府等；休閑：XX廣場休閑、娛樂、餐飲分布密度高行政機構(gòu)/公司政府機構(gòu)：建設(shè)局、規(guī)劃局、體育局、法院、公安局、審計局、人事局、社保、廣播電視局等；公司：中國電信、中國移動、中國郵政等大量企事業(yè)單位政府機構(gòu)、行政事業(yè)單位比較齊全并相對集中項目周邊各類生活配套極為完善，生活極其便利。本項目是目前XX規(guī)模最大的項目，是政府重點規(guī)劃工程。用地基本指標和要求：位置：XX大道與XX中路交匯處，位于XX大道北側(cè)。XX街總體規(guī)劃用地500畝，其中公園用地80畝，住宅用地340畝，商業(yè)用地80多畝，本案用地92畝。容積率：FAR

=3.8用地性質(zhì)：商住目前地塊東側(cè)以及北側(cè)為村民拆遷安置房。項目基本概況本項目位于城市中心區(qū)，屬于XX中心城區(qū)大規(guī)模舊城改造項目。區(qū)域內(nèi)主干道通達性較好，位于城市中心，交通極為便利。本項目所在區(qū)域是XX最繁華的地段。項目周邊生活配套極為完善，生活便利性強。本項目是目前XX規(guī)模最大的項目，屬于政府重點規(guī)劃工程。城市中心，首席大盤，XX重點工程項目關(guān)鍵詞：中心區(qū)/通達性好/體量大/配套完善/重點工程項目本體分析結(jié)論報告思路報告思路目標解讀客戶分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議市場分析項目本體分析報告思路報告思路目標解讀客戶分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議市場分析項目本體分析宏觀分析區(qū)域分析競爭分析1414為加強流動性管理，適度調(diào)控貨幣信貸投放，中國人民銀行決定，2010年內(nèi)分別6次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。中國人民銀行決定，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點，2010年于10月、12月兩月加息國務(wù)院召開會議出臺新國八條房地產(chǎn)調(diào)控政策，要求進一步調(diào)控房地產(chǎn)場，各地要確定價格控制目標并向社會公布，第二套房首付六成，貸款利率不低于基準利率的1.1倍中國人民銀行決定，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點5月1日起，根據(jù)中國國家發(fā)展與改革委員會文件規(guī)定，中國在售商品房必須標明每套房的每平米價格和相關(guān)物業(yè)費、停車位等價格，并不得隨意變化。，“一房一價”使民眾的購房過程更加公開、透明，規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序,并且，將會使中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行變得更加嚴謹2010.11.292010.12.262011.1.262011.2.92011.5.1“新國八條”出臺、高稅率、嚴控貸，宏觀政策再次趨嚴，市場客戶觀望情緒嚴重7月22日，國務(wù)院要求已實施限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，并納入限購范圍。新一輪限購城市名單呼之欲出，有望開啟房價穩(wěn)中有降的“時間窗”。2011.7.22中國人民銀行決定，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存貸款基準利率分別上調(diào)0.25個百分點建設(shè)銀行北京市分行率先上調(diào)首套住房貸款利率，這讓本就“緊張”的房貸市場迅即掀起波瀾。大部分城市首套房貸利率大部分也已經(jīng)采取了上調(diào)措施，房貸收緊一日緊似一日。2011.10.26項目初判宏觀市場1—9月供應(yīng)量分析：9月當月新建商品房供應(yīng)量為6月以來最低，僅為今年以來最高點8月供應(yīng)量的三分之一。1-9月份市區(qū)商品房供應(yīng)（批準預(yù)售）170.89萬平米，較去年同期增長-12.10%；其中，商品住房155.73萬平米，同比增長-6.92%。9月份批準商品房預(yù)售為13.16萬平米，同比增長-63.71%，環(huán)比增長-68.96%，占1-9月批準總量的7.7%。1—9月銷售量分析：

9月當月新建商品房銷售量為3月以來最低，市區(qū)商品房累計銷售136.84萬平米、12834套，70.37億元，面積同比增長-16.23%；其中商品住房銷售125.66萬平米、11416套，58.10億元。9月份商品房銷售21.97萬平米、1966套，面積同比增長-5.46%，環(huán)比增長27.04%2011年1-9月株洲區(qū)域供應(yīng)量及銷售量均達到最低值，成交量萎縮，信心不足數(shù)據(jù)來源：株洲房地產(chǎn)信息網(wǎng)宏觀市場受宏觀政策影響，XX多數(shù)樓盤銷售速度在不斷減慢，客戶觀望情緒加重截止至2011年6月底，全縣住宅空滯面積1.26萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房空滯0.35萬平方米，其中空滯一年之內(nèi)的待銷房屋占76%，積壓三年以上的房屋僅占4%，空滯房屋戶型以一空式商住樓和150平方米以上房屋為主，占空滯住宅總量的78%，處于正常偏低范圍，XX住宅處于旺銷態(tài)勢。以上數(shù)據(jù)說明，XX從2008年后房地產(chǎn)開發(fā)升溫，目前樓市尚處于上升期，但是不可忽視的是除了少數(shù)幾個大盤，多數(shù)樓盤的銷售進度較為緩慢，一方面說明XX樓市目前處于供大于求的狀況以及XX房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴重，另一方面說明受宏觀調(diào)控政策影響，客戶觀望情緒在不斷加重。宏觀市場新政后影響：新“國八條”出臺，政策再次趨嚴，將會對消費者的消費心理產(chǎn)生不良影響，消費冷戰(zhàn)開始，消費者的觀望情緒加重，樓市新一輪博弈開始。二、三線城市限購標準出爐，金九銀十銷售旺季的局面將不復(fù)存在，，對樓市不利的影響將進一步擴大。受宏觀政策影響，XX多數(shù)樓盤銷售速度在不斷減慢，客戶觀望情緒加重市場形勢嚴峻，客戶觀望情緒濃郁。宏觀市場小結(jié)報告思路報告思路目標解讀客戶分析項目定位物業(yè)發(fā)展建議市場分析項目本體分析宏觀分析區(qū)域分析競爭分析

XX縣未來將得益于長株潭一體化進程快速發(fā)展，隨著長株潭融城加速和醴茶高速、衡茶吉鐵路的建設(shè)，XX縣的湘東縣級樞紐地位將得到進一步提升與鞏固。湖南省于2030年發(fā)布了《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》。在這個規(guī)劃中，XX縣、XX、XX、XX將以XX為交通樞紐中心,被列為長株潭城市群的區(qū)域次中心城市。攸、茶、安、炎四縣可能在未來的3—5年聯(lián)合建市，形成湘東南區(qū)域經(jīng)濟圈。屆時XX將成為湘東南經(jīng)濟開發(fā)核心和長株潭經(jīng)濟圈東南部的中心城市，通過醴茶高速、醴茶鐵路、XX高速、衡茶吉鐵路快速交通帶動周邊XX縣、XX、XX等城市構(gòu)建成“1+3XX都市圈”，向中級城市一路高歌猛進……區(qū)域市場老城船區(qū)范僻圍伴隨堡著行碰政中捏心西釣移，度各個愿職能征機構(gòu)早也隨鋒之搬畝進了投新城察區(qū)，桑同時餅也帶植動了炎第三幻玉產(chǎn)業(yè)尸及相的關(guān)產(chǎn)匯業(yè)隨貪之西貍移，艙居民嫩、交另通、曠物流妖相隨潮跟進悔，隨菌著XX西移呀和行助政中奶心的限搬遷殼，周梁邊的籠配套熄設(shè)施記也大印為改最觀，弦除了嶄交通宰出行張便利笑外，俘出則協(xié)繁華賤，入鈔則幽趙靜，潔烈士舉公園胸、汽杯車總顯站、則規(guī)劃遇的XX公園乳、老除商業(yè)摧街也丟僅一米步之狀遙，韻為項嗎目的已中高死檔定夕位奠味定了朱基礎(chǔ)劣。XX的西苦移策聰略是餐在發(fā)含展老旗城區(qū)改的同帆時開方拓新廊城區(qū)梯，而風無論跨是新距城區(qū)楊還是曲老城沸區(qū)，沿項目面所在婦地塊灣都是胸必經(jīng)再之地莖。區(qū)域婦市場新興冠商業(yè)造區(qū)的秤出現(xiàn)篇，以煤及新端城區(qū)隔的興統(tǒng)建。短以及40居0畝超梅級城喊市規(guī)綿劃的區(qū)出臺鉤，一奇方面顯展示汗出XX城市杏發(fā)展軍的方凈向，豬另一紡方面嫂，也螞預(yù)示巨著老城倒區(qū)的擊規(guī)模爺、檔巖次已行經(jīng)不漁能適孫應(yīng)市沃場的跳需求鋼。商業(yè)堆老城位區(qū)的駛商業(yè)律配套剝已經(jīng)秩逐漸亞不能蘆滿足XX市場考的需慚求商業(yè)促市場乒分析新興勢商業(yè)硬區(qū)老商栗業(yè)區(qū)新城區(qū)規(guī)劃在售東以及仰待售憤項目邪眾多禽，市澆場競妨爭壓法力較薄大類別項目名稱物業(yè)類型項目體量戶型配比及面積在售項目商住樓、小高層占地36畝，總建筑面積6.4萬方?！羧?27-143m257%◆四房149m235%◆二房96m2占5%◆另外五房185㎡3%多層住宅占地14畝，總建筑面2.1萬方?！羧?20m2和130㎡占72%◆四房140m2占28%商住樓、小高層占地面積40畝，總建筑面積8

萬方?！舳?3m2和97m2占11%◆三房占112m2和

137m2占51%◆四房140-160m2占34%◆五房160-202㎡占4%商業(yè)裙樓、高層占地6畝，總建筑面積3萬方◆三房130m2至133m262.5%◆四房150m2占37.5%多層、小高層占地19畝，總建筑面積4.46萬方◆二房9m2占20%◆三房130㎡40%◆四房150m2占30%◆頂層復(fù)式180m2占10%一二層商業(yè)、小高層占地17畝，總建筑面積3.8萬方。◆三房109m2至138m2占28.5%◆四房139-156m2占71.4%商業(yè)、高層占地24畝，總建筑面積53891m2?！舳?11m2占7%◆三房132m2和

134m2占54.1%◆四方138-170m2占38.8%別墅占地面積13畝，總建筑面積1.2萬m2。只有別墅，面積260-500平米別墅占地200畝，總建筑面積7萬方。別墅產(chǎn)品，面積280-430平米別墅、多層占地112畝，總建筑面積14萬方。暫時只推出別墅，面積180-260平米之間待售項目別墅、多層、小高層占地139畝，總建筑面積約18萬m2未推出高層占地7畝，總建筑面積3.5萬方。未推出高層占地46畝，總建筑面積11萬方未推出區(qū)域帳供貨親量失敗個商業(yè)勝案例地王摟國際寺商業(yè)單街案例不可仁否認舒，該屑項目尺的銷舌售是吹較為場成功蓮的。醬他直陸接將咐中心遵區(qū)域痕的商路業(yè)價理值提雹升20挖%左右豪。但遞該項誘目在都建成披后的泊運營崗及管拌理方傭面出嗎現(xiàn)極吉大的習失誤怠，導(dǎo)模致后治期的蚊市場戚運營康紊亂什。直穿接造宣成經(jīng)蜓營狀倡況及寨租金為價格市嚴重揚下滑咽的現(xiàn)冰狀。年房地楚產(chǎn)投種資市預(yù)場的抗信心循受到攀極大萬的損贊傷。對于慌本案洲而言暗，如犁何為著市場僵重新育樹立相信心渡，是絮項目取面臨沈銷售字前必蔑須解分決的面又一授重要毫課題債。未來追供應(yīng)殼大,競爭幻玉形勢州較為職嚴峻市場亮客戶糠的投圍資信核心受武到極司大的對損傷vs顯而如易見晝，項潮目的修出路刪在于脖：1、突診破競朽爭2、幫找助客嬸戶重罷新樹范立信蕩心3、項逗目產(chǎn)像品契瘋合市噸場需版求區(qū)域演市場扭小結(jié)商業(yè)餃老城管區(qū)的清商業(yè)統(tǒng)配套下已經(jīng)諒逐漸購不能沾滿足XX市場裕的需溫求報告近思路報告思路目標浮解讀客戶脆分析項目榨定位物業(yè)復(fù)發(fā)展織建議市場癢分析項目胳本體蘋分析宏觀治分析區(qū)域術(shù)分析競爭怨分析26競爭凡項目鞋選擇諷原則衡：1、區(qū)奇域位惹置：位于絞項目劑周邊閉，對辮項目酷目標宅客戶圣群具紐奉有分虜流作專用的少在售黨項目2、推垃售時脊間：處于舅競爭復(fù)區(qū)域薦內(nèi)，尚入市影時間激與項防目入以市時耳間重衛(wèi)疊的嚷項目3、戶蛋型類墳比：與項稱目在競售產(chǎn)路品面情積相奸等，破總價售相當腰的同朱類型舞物業(yè)碼項目競爭草市場A2：金替鑫國鈔際A3：鳳騰凰城A4：水成岸名咱都A5：向戰(zhàn)陽商駝街A6：中福央豪貝庭A7：云昆龍國防際山熄莊A8：緹舉香小纖鎮(zhèn)A2A3A4A5A6A7A8周邊枕在售土競爭暮樓盤功分布賓圖競爭梨市場28鳳凰策城10涂9月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月金鑫頭國際水岸夫名都占地6畝，壁約3萬方丑（商敗業(yè)、底高層炭）向陽蟻商街區(qū)域晌內(nèi)競蛛爭壓即力大犧，競昆爭項獎目形曬態(tài)全里部由涂商住傭樓、溜商業(yè)再和住稱宅組馬成且亭規(guī)?；淮畲?，10月12月占地36畝，6.燃4萬方確（商軟住樓楊、小池高層元）占地40畝，砌約8萬方緣瑞（商測住樓分、小此高層夠）占地17畝，多約3.已8萬方瘋（商由業(yè)、博小高吵層）中央招豪庭占地24畝，葉約5.撫3萬方名（商胡業(yè)、掠高層近）競爭哪市場29主力雄競爭銜對手逐與項再目推界售時設(shè)間相店接近排，屆借時將筐分流隨客戶芹，對怒項目州帶來銹較大板沖擊項目入市時間主力戶型競爭界定本項目2012年6月鳳凰城2011年93㎡—202㎡同片區(qū)、同產(chǎn)品、同期發(fā)售，為直接競爭對手水岸名都2011年96㎡-185㎡產(chǎn)品重疊度高、接近同期發(fā)售，直接競爭對手向陽商街2011年109㎡—156㎡同片區(qū)、產(chǎn)品相似度高、接近同期發(fā)售，為直接競爭對手金鑫國際2011年130㎡—150㎡同片區(qū)、同檔次，為項目后期直接競爭對手中央豪庭2011年111㎡—170㎡同檔次、同期發(fā)售、部分產(chǎn)品類似，間接競爭對手直接映競爭填對手間接宏競爭躁對手競爭涼市場30項目名稱建筑面積主力戶型面積區(qū)間銷售率均價鳳凰城約8萬方4*2、3*293-202小戶型90萬元/空；大戶型100多萬/空水岸名都約6.4萬方3*2,、4*296-185110-120萬元/空

向陽商街約3.8萬方3*1、4*2109-1564000元/平米~6500元/平米之間

競爭拍市場通過約銷售編率分霜析出央目前筋客戶圾對于夠商住蒼樓及蚊商鋪昂具有料相當麗強的心承受卵能力31項目名稱建筑面積主力戶型面積區(qū)間銷售率均價鳳凰城約8萬方4*2（34%）、3*2（51%）93-20295%2900水岸名都約6.4萬方3*2（57%）、4*2（35%）96-185100%2300向陽商街約3.8萬方3*1（28.5%）、4*2（71.4）109-15690%2700差異辦化產(chǎn)嶼品成算為項居目暢心銷的扭重要染條件寒，片山區(qū)銷璃售速凡度快懶的項打目以幕贈送倆率較盤高的N+呼1新品輪和三勒房為革主，刻在保塌證最牢高銷渣售速療度的東前提則下，磁實現(xiàn)希了較庸高的陣價格礎(chǔ)；競爭邪市場鳳凰褲城13子2㎡3+1戶型停產(chǎn)品1、空香中花鋒園設(shè)填計，挑廚房稼與餐取廳均源可共臨享2、兩轟臥室憤帶有攪飄窗附，舒落適度帳搞3、超舍大范涌圍景漢觀陽戚臺設(shè)顏計，去視野冠效果修佳N+橋1差異膠化戶肌型，齡贈送洪面積貌大，筐戶型降設(shè)計知周正身，滿階足市車場大束部分聾客依戶對現(xiàn)于N+災(zāi)1新品牲戶型臂的潛盲在需兔求熱銷桿戶型概分析鳳凰男城14部4㎡戶型騙產(chǎn)品1、動劍靜分困區(qū)、擦干濕遠分離跌效果幻玉較明含顯2、三信個臥阻室都匠帶有馬飄窗瞇，通捏透性甘好3、4.喇3M空中把花園刊超大毫開間悶設(shè)計贈送龍面積貸大，氧戶型濟設(shè)計脊周正冬，舒末適度詢高，漿且完賄全能語滿足者大灑家庭介的居猴住需緩求熱銷槐戶型嫩分析水岸葡名都14疊8㎡戶型瘦產(chǎn)品1、入哀戶花擋園設(shè)納計，始增加局私密疫空間澇感2、入貨戶花杜園與歉景觀免陽臺彈相連包接，高無限辜擴大炎生活烘空間3、4.色3M空中爽花園呆超大陪開間赤設(shè)計入戶貞花園館與陽偵臺相趣連接安的獨槳特設(shè)蟻計，恐將生糕活空室間無鋤限放套大，能且架贈送堵面積奧大，閉客戶姑接受拋度較者高熱銷賴戶型勾分析老城膚區(qū)的立商業(yè)爺配套肚逐漸帥不能平滿足XX市場就的需全求競爭霧對手估推出砍的商留住樓趴、商盞業(yè)和柏住宅匯均保敬持較沈高銷銳售率陽，證津明市拜場客傭戶完逢全有攔能力榴消化第，在彈淡市丑下需刪不斷才針對則客戶錘進行鍬有效霞刺激N+座1差異套化產(chǎn)侵品（互贈送津率高譯、舒濕適度聲高）揚成為富項目辭暢銷現(xiàn)的重圓要條情件，除客戶枕接受使度較牛高競爭賴市場兩小結(jié)似乎艱我們檢的對漆手已板經(jīng)利睡用與程市場隙高度照契合咽的產(chǎn)恥品瓜呆分了濟市場擺。其實攻不然克。他們尖做的價只是爸中、張低端烘的商漢住產(chǎn)鈴品而殼已。本處俊所指異的地吳段并債非是端他們眠的售宴價低御，而拴是綜腹合競嚼爭項底目的登規(guī)模濱、體順量、含定位歷等方頑面得共到的塊結(jié)論澇。人無研我有充、人蛙有我獅優(yōu)的急產(chǎn)品綁必將兩受到惜市場龍青睞啟示嗓：市場亞分析油總結(jié)市場準形勢軍嚴峻貫，客路戶觀錢望情驕緒濃姜郁。顯而聲易見泊，項赤目的否出路透在于幼：1、突蒙破競免爭2、幫嗎助客恩戶重殺新樹鏟立信濃心3、項非目產(chǎn)慨品契曠合市謝場需致求競爭稀市場大做的洲只是像中、謀低端賺的商幸住產(chǎn)籌品而胖已。報告售思路報告思路目標伙解讀客戶鏈分析項目逆定位物業(yè)救發(fā)展泉建議市場冊分析項目已本體肚分析客戶柴特征XX縣地看方社梅會人刷群心與理及版特征廢分析■由于XX縣經(jīng)垮濟是翅以勞鋤務(wù)輸婦出為隸龍頭模，外腫出務(wù)蜓工總碼人口債達10萬之徹巨，睡其中濕更孵煎化了量一大豆批富丈裕階腳層。漁因此蛋盡管元地處缸內(nèi)陸標縣城農(nóng)，但XX縣人疊與外紹界的主聯(lián)系垂緊密池，他伙們廣巴泛分蔑布在創(chuàng)全國萬各地胸，尤蒜其是捐沿海智發(fā)達捉城市肢，見燈多識魚廣，對時相尚、旅品牌服、娛爛樂等稠新觀合念新瓦事物攤的接寸受能祖力很箱強?！鯴X縣地廊方民犯風淳衣樸，跪勤勞消肯干曉，擁演有敏線銳的固市場屑意識驗和生勝意頭自腦。牢但繼效承的如文化扭糟粕叨也很糾明顯昌，“好面尋子，脖愛攀劈燕比”的社池會心割理在坑相當減一部店人發(fā)血達以蜓后，繪演變酸成為膏“炫腐財斗評富”撐的具峽體社姨會現(xiàn)劈燕象。■從現(xiàn)岡有XX縣人專置業(yè)瓜及購張車付渠款方若式來慣看，孟一大位批人餅敢于肉提前踐消費委，透穩(wěn)支消啦費，膜隨著升城鎮(zhèn)螺社會屢保險牌體系圍及醫(yī)造療體摟系的妥完善樓，XX縣城城鄉(xiāng)居愛民的消費孫觀念難將更醒為大縱膽開鏈放?，F(xiàn)有朝樓盤益客戶友多為辜本地厭客戶究，自斷住為故主，征包括仗泛公意務(wù)員逗、生怖意人報、鄉(xiāng)賠鎮(zhèn)遷油移到瀉城區(qū)鄙人群婦，其阻中公律務(wù)員糕和企捷業(yè)中共高層韻管理赴人員博的購哀買力炸較強付。購房需求改善鐮型自用瓜型保值笨升值盾型城區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)筑員、暖教師德、醫(yī)毒務(wù)人微員、勁金融鑄系統(tǒng)秀、電鮮信、阿電力久、及尾其他環(huán)事業(yè)唉單位爪人員半，人衫均月?lián)杖氡?5爸00元以貫上，劣有住堡房但纏希望辯改善鏟居住拌條件杰；從事秩各種年生意合的本醫(yī)地人泊，經(jīng)廣濟實焰力雄芬厚，背購買辣力極奪強，攤且愿賞意在伸本地黎消費巧；還有何一些脫鄉(xiāng)鎮(zhèn)途富裕腰人群胃為了喂以后筒生活潮方便逗、子爽女教性育，捕而進翼城置傾業(yè)；絡(luò)另外XX縣外戚來旅唯游居魂住人傷群也乖有很祝強的匆購買蹈力。泛公完務(wù)員生意腐人其他炎人群消費飽者分且析：延泛公筐務(wù)員喇和生撈意人裂（城蠢區(qū)&鄉(xiāng)鎮(zhèn)日）構(gòu)笛成現(xiàn)宿階段XX縣房掏地產(chǎn)悶消費孤主力變。購房艷人群洽分析中高乞端客拔戶豐豈富，勇消費石力強鬼：全縣愉中高擦端客粗戶來拔源豐由富，箱消費臨能力秀強，羞追求嘉好的般產(chǎn)品司。對項談目及兆所在茄區(qū)域瀉認同旱度高糠：多數(shù)奸消費代者認醉可項朝目的臟區(qū)位昌優(yōu)勢面，認致同項盯目區(qū)桂域未銀來的刊發(fā)展自前景與?？蛻粑虒υ撎貐^(qū)域槳高質(zhì)卡素樓重盤的絞置業(yè)核意向路較高降，政汽府公陰務(wù)員謙、生創(chuàng)意人虹、望箭子成弟龍的稈鄉(xiāng)鎮(zhèn)耀富裕襲家庭勝購買餅可能駁性較變高，尊其中犁高端米客戶頂更突盜出?？蛻糁T追求王實惠但，對鑰創(chuàng)新?lián)a(chǎn)品頃需求軍大：10牌0-停12營0m2的三以室戶撇型受訂追捧握，客靈戶對既創(chuàng)新刮產(chǎn)品凱的接壤受度字高，寇花園更洋房濱、電款梯洋找房成箏為高微端產(chǎn)擾品。高端雜客戶隱支付幼能力揪強，劃追求娘高品侮質(zhì)產(chǎn)川品：大部她分客否戶的側(cè)總價穴承受愈能力蓋在20膠-3焦0萬元愈之間挺，說弟明高河端客惠戶的乘支付祖能力夢較強漆。購買布意向踏分析需求役特征煤礦主煤礦股東經(jīng)營商人老師、醫(yī)生外出小富階層公務(wù)員工人、農(nóng)民外出務(wù)工人員低價套房品質(zhì)套房、電梯房大戶型豪宅、門面第二化類久主渡流客償戶從對XX縣現(xiàn)適有樓會盤客茶戶的野統(tǒng)計為，我釋們得毛出不忘同客燃戶類倍型的嚴需求秘分析限結(jié)果腐：■第一忘類是煤棵礦主蒙和煤站礦股明東，爛部分線大經(jīng)剪營商疑人，渴需要內(nèi)大戶督型豪蘋宅、旱門面字。這于一批笑客戶擇最有砌實力秘，但侄人數(shù)慨最少時?！龅诙曨愂切《拘徒?jīng)漂營商碌人、波老師點、醫(yī)檢生、蒜公務(wù)證員、始外出視小富看階層搖，主才流需梁要環(huán)解境好雙、品撫質(zhì)高忍的商乒品套鄙房，外面積僚多集毫中在12自0—脊14昌0平米崇，這眾一批鉗客戶逼實力名中等川，人粱數(shù)規(guī)塵模較閣大?！龅谌桀愂瞧毡üた热撕腿M城績農(nóng)民喚、部惑分外嚷出務(wù)挨工人減員，猾住房餡需求片主要型是80—1慈10平米殊的套殼房，已這一立批客跑戶對囑價格例十分矮敏感沿，實重力最第弱，已但人誕數(shù)規(guī)扭模最烘大。第一茂類章高插端客包戶第三線類屬基乓層客重戶目標彼客群客戶細分類別客戶描述收入水平客戶構(gòu)成核心客戶收入較高的家庭，追求居住品質(zhì)的再次置業(yè)客戶。該類客戶主要以兩代或三代家庭為主，年齡在30-40之間，有穩(wěn)定的收入來源。30萬以上公務(wù)員；小型個體工商戶和私企業(yè)主；教師、醫(yī)生等相對高收入的人員。重要客戶該類客戶家庭財產(chǎn)豐厚，有車有房，一般屬于二次或多次置業(yè)，年齡在35-55歲之間。20－25萬元公司的高層領(lǐng)導(dǎo)；私營企業(yè)的老板、個體工商戶潛在客戶A、年輕客戶：年齡大多在25-35歲之間，首次置業(yè)、自??；B、投資型客戶：二次或多次置業(yè)，出租或出售房產(chǎn)，以追求投資回報。10－15萬企事業(yè)單位普通管理人員、年輕白領(lǐng)階層和銷售精英；個體工商戶、專業(yè)技術(shù)人員?？蛻舴浼毞旨毞痔卣髅枋瞿挲g平均年齡30-40歲家庭結(jié)構(gòu)主要以兩口或三口之家為主居住狀況住公司宿舍/已有房,住家中置業(yè)用途改善居住環(huán)境，或用來租賃投資，或用來做倉儲、辦公之用。職業(yè)公務(wù)員、醫(yī)生、教師、個體經(jīng)營戶、品牌代理商、企事業(yè)單位高級職員及管理者以及自由職業(yè)者來源XX縣本地人口為主流行為特征收入較高的家庭，追求居住品質(zhì)的再次置業(yè)客戶。熱愛城市繁華生活，追求生活品質(zhì)的城市一族，他們是XX核心消費勢力?？蛻舭布毞趾诵姆豢蛻粞刑卣餮毞挚蛻粽T分析估結(jié)論客戶話對新至鮮事覽物接難受能災(zāi)力較拖強，腎“愛淋面子溜、好熟攀比板”；泛公六務(wù)員常和生啟意人龜（城耗區(qū)&鄉(xiāng)鎮(zhèn)癥）構(gòu)裂成現(xiàn)規(guī)階段XX縣房嬌地產(chǎn)乎消費吉主力子。項目司目標賴客群位購買肥能力裁強，昆對項傅目所原在區(qū)切域認睜知度躲高；客戶漏追求毫實惠恩，追典求高監(jiān)品質(zhì)夫產(chǎn)品萍，對辜創(chuàng)新商產(chǎn)品陸需求承度高傻；人群哪家庭撤結(jié)構(gòu)肆主要徒以兩奧口及桿三口美之家算為主溉，年寒齡介象乎30開—5出0歲之龍間，挺重視鵲生活爪品質(zhì)擁，追偽求生蹦活質(zhì)貫量。本片盾區(qū)人箏群置哨業(yè)主育要以監(jiān)改善芬居住讓環(huán)境丟，或豪用來鏈租賃袋投資疤，或抬用來職做倉尾儲、刻辦公杏之用丑?？蛻魪U對于XX商業(yè)慘產(chǎn)品盟的發(fā)谷展存住在質(zhì)銅疑，紗項目類需要憶打造緞使客痛戶信龜服的霧商業(yè)醋產(chǎn)品個，重收新梳闖理起與商業(yè)斧品牌睛價值她?？蛻綦娬业絾塘?，擁關(guān)鍵在是如悄何讓數(shù)他們栽對本梁案產(chǎn)瀉生興范趣，內(nèi)并產(chǎn)乒生購創(chuàng)買欲素望，貞最終寒實現(xiàn)抓成交纏。那己么他供們的手興趣都是什搞么？么？？客戶細分與產(chǎn)品匹配情況類別客戶描述收入水平客戶構(gòu)成客戶配比選擇產(chǎn)品類型核心客戶收入較高的家庭，追求居住品質(zhì)的再次置業(yè)客戶。該類客戶主要以兩代或三代家庭為主，年齡在30-40之間，有穩(wěn)定的收入來源。20萬以上公務(wù)員；小型個體工商戶和私企業(yè)主；教師、醫(yī)生等相對高收入的人員。40%舒適三房110－130平米重要客戶該類客戶家庭財產(chǎn)豐厚，有車有房，一般屬于二次或多次置業(yè)，年齡在35-55歲之間。10－20萬元公司的高層領(lǐng)導(dǎo)；私營企業(yè)的老板、個體工商戶30%四房、大三房120－160平米潛在客戶A、年輕客戶：年齡大多在25-35歲之間，首次置業(yè)、自住；B、投資型客戶：二次或多次置業(yè)，出租或出售房產(chǎn)，以追求投資回報。5－10萬企事業(yè)單位普通管理人員、年輕白領(lǐng)階層和銷售精英；個體工商戶、專業(yè)技術(shù)人員。30%緊湊三房、兩房70-110平米客戶縱需求允描述迫：客戶鐵定位1、本教地富源人，每多為昌私營蒸業(yè)主鍬，生策意人改善估型居逢住和餓終極窩置業(yè)湖為主勉，少呢部分田為投心資。霉?jié)M足活享受懶和身體份的若雙重儲體驗駐，重排視子件女教駝育和法教育管環(huán)境雄。2、政肥府官柔員、嫌資源只型商蘭人、迅鄉(xiāng)鎮(zhèn)絕官員尋找寒與自扁己身停份、塑品位惹、審珠美相蛇互契耗合的洞高端怒物業(yè)擊，注梅重風屈格感荒染。3、銀遇行職宮員、至醫(yī)生灘、教禍師因為臨工作顆便利案性高套，屬播于地讀緣客棄戶。4、有浸類似臟或間鏟接居綠住體拴驗的XX籍外哨地商葬務(wù)人等士、慘生意丙人父母挑、子疤女在XX，返凱鄉(xiāng)購重房，跟為了傲子女稿教育萍和老葵人安索享晚武年?？蛻舯ㄎ灰虼诉h，本呀案的控商業(yè)搞目標麥客戶習定位屠是：商業(yè)招街的認目標作人群綿，他偏們都炮有穩(wěn)喊定的滑較高眠收入悄，且厭有一什定的銅積蓄撓，生敘活無設(shè)憂，當屬于閥享受直型和浩炫耀嘩型的宣人群京，他中們大激部分哭有過眉類似秧的投訂資經(jīng)忠驗，崗精明站、投凍資意鬧識強岸，這蛙類人趣以及利他們水的購鏈買意挨向是澆：目標市場功能區(qū)塊臨XX街商鋪規(guī)劃路一空式門面環(huán)商業(yè)廣場商鋪XX公務(wù)員★★★★☆★★★政府及行政事業(yè)單位中高層★★★★★★★★★☆灰色收入階層★★★★★★☆★★★廠礦主★★★☆★★★★★與XX有地緣經(jīng)濟關(guān)系者★★★★★★★★★XX籍返鄉(xiāng)成功人士★★★★★★★★XX縣城個體經(jīng)營者★★☆★★★★★★品牌代理商及廠商★★★☆★★★☆★★客戶蔑定位因此首，本張案的配住宅牢目標紅客戶學定位給是：項目起住宅桶物業(yè)排的目如標市回場定竄位為漸熱愛顯城市胞繁華勻生活柳，追謊求生碰活品根質(zhì)的活城市掌一族健，他尸們是XX核心級消費畜勢力厭，；劈燕他們浮購買缸本項沖目目鍵的或迫為了愚改善校居住牢環(huán)境趣，或同用來于租賃久投資釣，或享用來廁做倉靈儲、慣辦公糕之用栽?？蛻襞ざㄎ籜X地區(qū)蘇的：公務(wù)耽員、凝醫(yī)生蝦、教袖師、擴個體恩經(jīng)營瘡戶、恐品牌執(zhí)代理怖商、企事酒業(yè)單伶位高酒級職奶員及退管理召者以曬及自禽由職塊業(yè)者項目允分析尼回顧啟示蜜二：補缺居市場賺大型挨商住悔兩用淚業(yè)態(tài)纏結(jié)合希的空矩白，咳發(fā)揮防其優(yōu)變勢，鋪迎合壓買方脊市場恰客戶銀需求演不斷仔創(chuàng)新企，針蛋對客熊戶進拒行有竄效刺土激。啟示換一：城市糟中心電，規(guī)怖模最禁大的桐政府炎規(guī)劃問工程啟示堅三：客戶菠購買散力強假，追離求實德惠、環(huán)高品嗓質(zhì)、裂創(chuàng)新墨產(chǎn)品打造負全新遺的商蓋業(yè)產(chǎn)虜品，劫重新悉激發(fā)故客戶銅對商四業(yè)的舅信心項目泄規(guī)模抹具備事打造XX鹿CB悅D核心織的條爹件價值雁一：項目坑占地帝面積盾為61葬33愛4.紛3㎡，是咐目前XX中心短區(qū)用琴地規(guī)錯模最虹大的逝商業(yè)弦綜合截用地需，其論規(guī)模葛具有君打造XX稀CB肌D核心信商業(yè)口的條由件。價值瞧體系毗鄰XX傳統(tǒng)溫商業(yè)碌旺區(qū)價值啄二：項目國所在默地毗便鄰XX傳統(tǒng)池商業(yè)遞旺地類，區(qū)見域商菊業(yè)繁恥華，XX零售疼百貨棉購物君多分嚷布于懲此，蠟是XX品牌陪最集勿中，關(guān)業(yè)態(tài)踢最齊蟻全、掙租金格最高抵的區(qū)叛域，筋本案瘦地段恭商業(yè)丸價值粘通過族城區(qū)夢發(fā)展屠以及投政府懲大力胃推動報，已愚經(jīng)被禁廣泛蟻認可取。價值述體系XX讀CB竄D（核記心商魄業(yè)區(qū)紛）的示發(fā)展訊方向價值便三：項目緩位處沸新老拐城區(qū)姑結(jié)合搜部XX街，號是XX商業(yè)苗轉(zhuǎn)移祝的前桑沿陣刺地，誓是目漢前XX發(fā)展搶最為并迅速草的區(qū)須域，漸也是XX政府冶打造幫的CB恐D發(fā)展微所在泡，項咐目因夜為擁傭有得席天獨側(cè)厚的剪區(qū)位青價值波，將裹成為XX梅CB帽D核心附商業(yè)魔發(fā)展紡方向瓶。價值誘體系先進范商業(yè)慌業(yè)態(tài)下及品菜牌主涌力商納家的辰缺失價值郊四：XX房地角產(chǎn)開汗發(fā)起塵步晚壓，現(xiàn)擋代開然發(fā)經(jīng)楚營理勵念的向商業(yè)山物業(yè)莫開發(fā)慢屬于來市場絞空白盈，商含業(yè)發(fā)脆展進般程緩賄慢，馬缺失懷先進榴商業(yè)醫(yī)業(yè)態(tài)便及品篇牌主廳力商構(gòu)家，臣這給隆本項響目提欣供了書廣闊病發(fā)展時空間遍，項收目將曾搶占埋市場插先機起，引短入商有業(yè)經(jīng)蒼營模鐮式和錯開發(fā)刺理念爭，引街進品弊牌商梯家和開大型評主力快店，駛打造XX祖CB泰D購物墳中心材。價值貸體系SW退OT分析優(yōu)勢魯（St悉re滾ng芬th尼s）劣勢堂（We塑ak源ne誦ss祥es）區(qū)位多，位義于XX縣城局核心榜商業(yè)站區(qū)；地塊臣規(guī)模租大，42戶4畝，如屬于臭城市承中心帆大規(guī)株模綜數(shù)合體輕項目秧；周圍旗各種屢配套旬資源奏完善塘，配軍套無的與倫悠比。前期回沿XX中路交不能氏拆遷拔，難究以形批成外們露形溝象，闊好酒捷在巷租中；沿XX中路度無項陡目建腎筑體阿，影濃響一鋤期入歪市高活端形恐象機會濃（Op稍po柏rt疾un吊it朵ie撿s）S-蹄O：發(fā)墊揮優(yōu)盆勢，桃搶占讀機會W-蝴O：利征用機奧會，口克服晌劣勢XX居民商收入稅高，燥支付類能力漢強；綜合令體項青目，但自身握配套剖能夠裕帶動丑城市必形象麥的升買級；產(chǎn)品黨創(chuàng)新懸有較斑大的朵發(fā)揮醫(yī)空間園，且灑創(chuàng)新螞產(chǎn)品毛受客軟戶歡捷迎分。有效鄉(xiāng)豐整合鉆周邊順資源狹，提倒升項棵目的兼競爭虧力與喚銷售傳速度位；通過握產(chǎn)品手創(chuàng)新橋以及務(wù)高品緣瑞質(zhì)打扶造，據(jù)提升灶項目戰(zhàn)的整傲體形宿象，舊實現(xiàn)筑項目辭的快漲速消將化。通過策借勢陷推廣強，XX中心馳城區(qū)寫首個茶大規(guī)仰模城眉市綜鋪合體凈，凸儀現(xiàn)項擦目形禽象，臨快速忠搶占XX高端秋客戶助；通過車完善缺配套厭、優(yōu)始越地馳段、距高端山形象差和高肉性價郊比吸歸引客奇戶。威脅艦（Th魔re替at礦s）S-眉T：發(fā)盜揮優(yōu)靈勢，古轉(zhuǎn)化臥威脅W-忽T：減啄小劣擁勢，費避免職威脅山河啄置業(yè)物集團漆和金鞏輝地威產(chǎn)入廈駐XX新區(qū)厲，其爺品牌鞭實力澡和產(chǎn)兔品優(yōu)炊勢明貿(mào)顯，岸將分炸流眾介多高示端客共戶；XX總?cè)朔趴谏僮?，未搏來投習放量診大，輛競爭毛激烈秀。迎合夜市場消，強狂調(diào)項瓣目大忌規(guī)模跪、地做段、血產(chǎn)品越優(yōu)勢夸和升犁值潛點力；根據(jù)弟購房滔者的欠承受搭能力伶，增讀加緊團湊型襪戶型那，提傾升單溝價控摔制總蛛價，異實現(xiàn)豬快速飄銷售都和資捧金的床快速南回籠啟。通過頓項目揭規(guī)劃謠、景緞觀實奧景展禿示、釣強化XX大道穿與XX中路起展示昨面，胃弱化制項目碼前期款低端成形象缸，減口少客淋戶抗球性；通過備綜合克體的稠概念僚，增士加項屈目宣清傳力溪度，膚強勢辛營銷斧吸引西客戶踐關(guān)注蛇。發(fā)揮懲優(yōu)勢真，搶氣占機研會SW款OT分析報告蜻思路報告思路目標雄解讀客戶蒼分析項目愈定位物業(yè)腦發(fā)展足建議市場議分析項目棕本體繭分析XX央CB廈D（核存心商也業(yè)區(qū)塵）的陷發(fā)展么方向毗鄰XX傳統(tǒng)乓商業(yè)殿旺區(qū)先進以商業(yè)丹業(yè)態(tài)敬及品兄牌主港力商把家的捷缺失規(guī)模爭具備你打造XX濟CB物D核心售商業(yè)速的條匠件理念權(quán)吸引峰、產(chǎn)品鉛及展共示提客升、遣全面?zhèn)}造勢該、價昨格引街爆、廚持續(xù)舅熱銷四大哭核心逃價值低決定博項目曬核心皺策略臂：項目浴核心樂策略項目活定位字建議10各0萬㎡XX首席遼超級守城市偉綜合板體1、設(shè)計究城市耐、設(shè)窄計市童民，曲設(shè)計XX集中慣式消蘋費購蒼物中繪心，灑打造XX城市CB矩D標桿否項目繁；2、遵循騰集中保式商遮業(yè)購買物中化心的露定位栗原理懶，科衡學進候行本珍項目找的整耽體商除業(yè)功演能規(guī)搏劃，任實現(xiàn)產(chǎn)商業(yè)悔價值禿最大分化；3、注重尸項目錄商業(yè)泡功能疊設(shè)計逗和商峰業(yè)品借牌主排力店虹的引眉進工低作，顆以商更業(yè)打申造項偽目核僻心價槽值，蟻以價屋值推褲動項呆目整透體營左銷全網(wǎng)面進析行。整體膜定位——獨一錫無二穴的地歉段后無新與倫檔比的吵規(guī)模史無貨前例矛的配礎(chǔ)套痕精撇雕細撞琢的腹產(chǎn)品住宅考：26萬㎡勿地標阻級臻絮品住板宅——424畝地接中之狹王，進占據(jù)XX資源艙制高隱點商業(yè)陣：激線活城爬市發(fā)衰展的佩商業(yè)銷中心——為XX商業(yè)濾注入慚活力忌，為侵城市駁注入午靈魂市場突破點的核心市場突破點的關(guān)鍵市場突破點的建立建立XX中心區(qū)城市綜合體形象成為高品質(zhì)居所的佼佼者,激活城市發(fā)展的商業(yè)中心產(chǎn)品的高點現(xiàn)場實景展示優(yōu)勢的建立整合推廣的高點整合傳播優(yōu)勢的建立形象的高點綜合體住宅形象的建立10授0萬㎡XX首席面超級蒸城市蔬綜合菜體產(chǎn)品折定位——城央晌全明日制姐頂博級頭商業(yè)傳區(qū)產(chǎn)品劍定位刪細分住止宅——城呢央10系0萬㎡婚國際燃人居汪典范商速業(yè)改善姥居住接環(huán)境噸，創(chuàng)壺意“N+殃1”高舒黎適度縮慧、高肆贈送心、高絹得房糊率。大型款集中求式品搭牌商楚業(yè)，元完善惑生活睡配套滲，充廈分提帶升商屬、住寇價值掏，實腥現(xiàn)利鈴益最渣大化宅。1、電烏梯房便為主撐力，有輔助抖部分嶄樓梯滔房2、、曠以11撫0㎡舒適零大兩牛房及14霉0㎡大三燈房為喬主，淡設(shè)計櫻部分鼠為13硬0㎡三房截及16貓0㎡大四鞠房3、以畜“N+廉1”為指主，羅打造謠創(chuàng)新序高附克加值投產(chǎn)品產(chǎn)品戶型面積區(qū)間面積比例贈送面積方式二房（2+1）二衛(wèi)110㎡30%陽臺、內(nèi)花園、凸窗三房（3）二衛(wèi)130㎡10-15%雙陽臺、入戶花園、凸窗三房（3+1）二衛(wèi)140㎡35-40%雙陽臺、內(nèi)花園、入戶花園、凸窗四房（4）二衛(wèi)160㎡8-10%雙陽臺、入戶花園、凸窗豪華4房（4+1）160以上5%雙陽臺、內(nèi)花園、入戶花園、凸窗住宅守產(chǎn)品絡(luò)定位商業(yè)蠟產(chǎn)品櫻定位臨街貓商鋪酷定位社區(qū)腰服務(wù)陪型商肯業(yè)，偽提供瓦基本茫的日年常生紛活需脂求業(yè)態(tài)昂：以滾餐飲課為主物業(yè)形態(tài)面積比率便利店15%中小餐廳35%藥店等醫(yī)療服務(wù)10%干洗店、美容美發(fā)美甲等15%銀行KTM、手機充值5%雜貨、五金10%休閑5%其他5%面積閃：40朽-8械0為主責平LO困FT產(chǎn)品雀，層除高5.襲5米商業(yè)此產(chǎn)品扎定位集中踐商業(yè)拍定位超市傭型百甜貨體量:1滑50悅00平左通右品牌池：建鋸議引辰進國駁際知拾名品對牌（些沃爾承瑪、譜家潤擔多、吐家樂教福）服飾腳檔次靈：中櫻高檔屈服飾粗為主潔，價岸格控粒制在10換00元以悄內(nèi)業(yè)態(tài)謎：超跨市+服飾+中西燥餐飲+兒童侮游樂醋場，江其中荷快餐療型餐灣飲引挨進肯疼德基稍，西粗餐以敏茶餐邪廳為律主，菠引進毫金牛驕角前期開發(fā)周期項目價值價值梯度快速提升中期后期價值平臺再次提升價值平臺穩(wěn)步拓展結(jié)合萍城市免發(fā)展吹，打長造逐嘗漸提炒升的鍋價值顆平臺義，進犧行產(chǎn)廊品升擋級。輔助窯定位讓XX城區(qū)師飛躍50年發(fā)罩展的膏高端共商住替區(qū)項目燙整體婦市場唉形象題定位XX街·X某XC報BD宋10貓0萬㎡剃世界容級城暫市綜雅合體XX霧C決BD商業(yè)暢購物嗚中心產(chǎn)全季日制報頂蔬級臺商業(yè)獻區(qū)XX街·X槍XC恢BD，10櫻0萬㎡里國際蟻人居顧住宅耗典范項目波商業(yè)拍市場佛形象難定位項目顆住宅粘市場雙形象吵定位項目第商業(yè)戶市場華形象寨定位項目風住宅臥市場郊形象睡定位項目漁商業(yè)劑市場示形象愚定位項目既住宅訂市場究形象殲定位形象兆定位XX街·X對XC饅BD旺10園0萬㎡斧世界百級城直市綜旺合體XX方CB臂D商業(yè)展購物夏中心紫頂碼級筒商業(yè)扶區(qū)XX街·X默XC李BD，10弦0萬㎡刪國際紡人居削典范項目昌的城膝市功葛能的漁設(shè)計通過兵項目尼商業(yè)常功能需的設(shè)壇計，賠通過攔豐富注的業(yè)獨態(tài)功捐能組貌合構(gòu)使筑有連序的玩商業(yè)貫空間乞，整項合超殼市、蕉百貨男、商儀業(yè)街滑區(qū)、草餐飲層、休也閑、糾娛樂激功能紙，設(shè)鋤計項忘目的宏核心婚競爭民力，涂形成XX唯一秀的、令在區(qū)士域市裂場能穗產(chǎn)生疊壟斷織效應(yīng)奇的、為消費涉聚合扛效應(yīng)港的、閉具有常絕對延商業(yè)勾競爭喪力的城城市CB熔D超級折商業(yè)五平臺茶。金錢荒消費嬌設(shè)計軟：項目但的城謙市功牽能的驢設(shè)計打造過商業(yè)叢街區(qū)靠成為剖超級碰市民正中心曲，通漂過對餐本項淋目休飾閑購艦物商爬業(yè)環(huán)沾境的慚打造演，設(shè)司計票“24服務(wù)干”營貢業(yè)模艦式，裝為客展戶營塵造全滋天候忍多樣趣化消盈費市饞場。時間圾消費忍設(shè)計集：項目叮的城甲市功翁能的代設(shè)計項目進以雕膜塑、峰花草辟、園映藝小老品等腫元素絨規(guī)劃侄建設(shè)厚中型仔綠化增休閑喜廣場羞，通筋過項最目文噸化工護程的雪建設(shè)彎，滿繼足XX人民東對時爺尚文包化的塘精神尸追求芬，同快時實濾現(xiàn)項財目與出城市費文化填有機息融合鉤，使粉本項竟目成誤為XX城市凝文化本建設(shè)毅、城后市文令化創(chuàng)竟新的炮又一綿載體謝，為XX市民野的購權(quán)物消列費、縫休閑午娛樂貞、央傘區(qū)居易住等易城市繞生活椒帶來巖新的皂氣象科。精神平消費茅設(shè)計寨：項目瀉的城病市功萬能的殖設(shè)計亮點咱消費買設(shè)計章：項目臉應(yīng)將遠兩條雞規(guī)劃鼠路及廉兩條劍小區(qū)觸規(guī)劃鼓路導(dǎo)清入“康街區(qū)哥”設(shè)陜計理廣念，乓通過XX首條鵝商業(yè)廟街、速臨XX街主便入口潮大廣錘場（45預(yù)0㎡）、另次入輕口廣巡壽場（48品0㎡）、妻三縱狂兩橫稱的臨柳街商胸業(yè)街疲區(qū)、漏品牌草連鎖竿超市蝕以及蔑扶梯寇、觀風光電遲梯等炕眾多押消費沖亮點臺設(shè)計雞，打花造項約目成頃為“束市民喇廣場位”，酸使本魔項目籮成為XX獨一暖無二說的、槽最為尼優(yōu)越京的現(xiàn)墾代購應(yīng)物平粘臺商業(yè)議物業(yè)織的特朽殊性賺，決攏定了正其定家價的騎方法戀必然面與市聽場緊副密貼摩合。胸其定棟價要遮綜合板考慮梯如下員幾個營因素獵：同地逗段商對業(yè)物浴業(yè)的類租金排水平任；項目母本身承的素風質(zhì)及池運作課情況稍；項目降比較闊優(yōu)勢亂及周稀邊商猴業(yè)氛校圍；社會跪整體眨經(jīng)濟援的發(fā)溪展水靠平和鄙環(huán)境壤。價格質(zhì)定位本項感目的嶄定價策方法油采用霞市場砌比較饅法和足租金盟返推敬還原外法相短結(jié)合膛的方負法，鞏即用疑市場濱比較供法得舌出項削目預(yù)矩計租羽金，奮用預(yù)俱計租賭金返喇推還先原推擱理出享價格曲。市場君租金主（同拉商圈擔、同轎地段臥、同免類物揉業(yè)、竟具有溝可比誦性）N；客戶憐銀行捆按揭督每月阻月供愚額M；若：N≥模M，客謝戶投巴資欲蘋望強宜，市爪場承磁接力賭強，舌投資天回報生高，并證明災(zāi)價格辣貼近務(wù)市場伏。N<雷M結(jié)果包正好粉相反隱。例如她：本憑項目冒某一禾臨街即鋪位S，其窯定價謝考慮墓因素談有：A、一哈層鋪猾位；B、臨XX街；C、成宵熟商問圈；D、面頃積為40睬㎡左右匠；E、先竊進規(guī)蚊劃與煤整體殲運作新。其準中，A、B、C、D、E均為料一般郵加價屑因素兼，E為特男殊加及價因坊素；預(yù)估興：XX街同命類物爺業(yè)（A、B、C、D相同拋）的售市場舌租金顯均價億為82網(wǎng).5元/黎㎡·月，挎加上E的加系價系旱數(shù)30擱%，本定項目S鋪位毅的租引金應(yīng)戒為82石.5捎+（82為.5旗×3狀0%）=1臣07丙.2悅5元/㎡渡·月。以10妖7.汗25元/㎡爺·月作脂為客室戶按回揭的倚還款桃金額斃，推慌算鋪品位S的單委位價迷格：按5成10年按斃揭計花算：銷售葛單價×5看0%（貸抄款成淡數(shù)）×0雷.0貴12參04泰3（還追款系池數(shù)）=1鎮(zhèn)07懼.2罰5元/㎡反推呀得出懇銷售飼單價濁為17桿85圖2.拳5元/㎡。定價乎方法方制定米理由價格叨制定燈的原壺則及秧目標首先片要明逗確地縣產(chǎn)價句格和釘?shù)禺a(chǎn)嘩租金仙，特眼別是昆針對商商用遍物業(yè)娛的兩閘者之思間的孟關(guān)系使。地牙產(chǎn)價軍格是勺一次姻性買奇斷的寒價格旗，一筒次性呀實現(xiàn)勁地產(chǎn)釣的價盞值。次而地吸產(chǎn)租構(gòu)金是綱逐步趟實現(xiàn)謹?shù)禺a(chǎn)從的價致值，杯出租跡人在渣零星胡出賣革地產(chǎn)寸使用穗權(quán)時幅由承氣租人氏支付瓦的地死產(chǎn)價犧格，閘是一揭種與鄰租賃序這一傅特殊誼的商婦品流澇通方姓式相編對應(yīng)撒的一對種特閥殊的前價格進模式券，是活商用臉物業(yè)復(fù)價格經(jīng)和價就值在牛市場急中的暢真實架體現(xiàn)討。從刺營銷攝的角而度來聯(lián)分析陽，租飯金是克地產(chǎn)踢價格葡（特欣別是世商用匹物業(yè)再）的兩風向?qū)贅?，熊兩者辟之間袍價格舅關(guān)系枕相互舞影響貴。實現(xiàn)冷市場斥對接額目標放；實現(xiàn)先開發(fā)亞商資寧金回徐籠目螞標；符合絮商業(yè)鹿整體嗓功能趨規(guī)劃啞對物租業(yè)產(chǎn)灑權(quán)的貪要求游。價格辯定位商業(yè)畝部分攔價格根據(jù)XX中路回、東附陽商辮街一努類核彎心代跌表性竹較強吐的物緊業(yè)，魂得出熱一層恭臨街穩(wěn)租金牧數(shù)據(jù)貼：均價18霉5.憐65元/㎡·月左閱右。強（上桶述租陳金均釀為使乳用面件積）按照灘租金膚還原鋸價格臘反推飛法，鐘公式封：銷售摸單價=帖10竿7.葉25元/㎡月÷0泥.0屯12也04兇3（還夫款系味數(shù)）÷5喂0%可得蛋出，勉一層與臨街憲物業(yè)句價格舌為：凍均價30值83共1.專2元/㎡，二臺層物貼業(yè)價朱值為金一層逮的40康%左右弄。商業(yè)戲臨市鬼政兩效條規(guī)輸劃路倚門面眨是臨XX街商病鋪均冷價的60各%左右騰，商附業(yè)臨嬌小區(qū)糞兩條西規(guī)劃抬路是爸臨市惹政規(guī)虧劃路道門面難均價妙的80造%左右約，三毯縱兩晶橫一紛空式塑商業(yè)闊二三豪層門假面是將該一關(guān)層門膚面的50狐%左右因此羅本案暫的商腦業(yè)部膜分各帳產(chǎn)品持的價市格為瞧：臨XX街商自鋪均岔價：30蔽83局1.紙2元/㎡臨XX街2F均價糖：30缺83合1.悉2元/㎡黃×4隊0%吧=12拍33密2.張5元/㎡臨市咱政規(guī)汁劃路1F均價晨：30閘83遙1.漢2元/㎡摧×6惰0%夜=18鵲49賄8.珍8元/㎡臨市初政規(guī)逼劃路2、3F均價搬：18熄49畫8.鏡8元/㎡粗×5悲0%曾=92氣49子.4元/㎡臨小始區(qū)規(guī)浴劃路1F均價府：18師49炸8.拌8元/㎡崖×8員0%旗=14蜓79米9.概04元/㎡臨小駕區(qū)規(guī)貿(mào)劃路2、3F均價某：14簽79擺9.前04元/㎡疑×5輸0%撓=73教99荒.7元/㎡價格亞定位住宅您物業(yè)燈價格定價詠方法錘：同鞭類物荷業(yè)競恢爭導(dǎo)葵向法項目名稱因素比較標的物比較案例本項目南浦·鳳凰城向陽財富商街水岸名都區(qū)域因素比較因素分數(shù)打分打分打分地勢5444地形地貌5544周邊物業(yè)性質(zhì)10977人口密度101078交通便利程度101078景觀資源10877交通管制5565微觀環(huán)境區(qū)域位置5433衛(wèi)生及綠化環(huán)境5544治安5544采光通風10101010停車場5555公共配套程度15141213分數(shù)合計100948082備注與評估物業(yè)比較，好于則加分，相當于則同分，差于則減分比較項目比較標的物比較案例本項目南浦·鳳凰城向陽財富商街水岸名都分數(shù)打分打分打分建筑結(jié)構(gòu)15151313設(shè)備設(shè)施及物業(yè)管理101089發(fā)展商知名度10101010園林會所10121111外立面設(shè)計101088房屋內(nèi)部格局10999物業(yè)綜合價值15111010房屋完工程度10121111裝修標準101099分數(shù)合計100998990備注與評估物業(yè)比較，好于則加分，相當于則同分，差于則減分交易實例南浦·鳳凰城向陽財富商街水岸名都交易均價2700元/M22680元/M22400元/M2因素修正區(qū)域因素修正100/94100/80100/82個別因素修正100/99100/89100/90修正后價格2900元/M22700元/M22650元/M2權(quán)重因素60%20%20%項目評估單價(毛坯房)2810元/M2價格板建議目前XX市場氣上的粥小高稻層住卷宅項劈燕目價鍵格基后本在27艦00元/㎡左右拐，就戲本案窯而言瓜，在自地段血、自蜻然環(huán)悉境、痰配套絮設(shè)施網(wǎng)、建攻筑品