巢湖人民路萬平米大型商業(yè)項目市場與定位報告

美力三采商業(yè)管理執(zhí)行機構(gòu)2007.5巢湖市人民路項目市場研究及定位報告第一部分調(diào)查設(shè)計與組織實施第二部分巢湖人民路項目市場調(diào)研第三部分巢湖人民路項目市場定位報告內(nèi)容第一部分調(diào)查設(shè)計與組織實施一、調(diào)查設(shè)計二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計三、調(diào)查組織與實施一、調(diào)查設(shè)計尋找市場空白，進(jìn)行市場區(qū)隔宏觀市場環(huán)境分析終端消費者分析明確終端客戶需求行業(yè)/商業(yè)市場研究明確類比性項目策略、現(xiàn)狀，為項目策略的制定提供依據(jù)項目立地分析明確商家入駐意愿和需求條件市場研究總結(jié)及建議滿足客戶需求、填補市場空白、發(fā)揮項目優(yōu)勢的戰(zhàn)略性定位目標(biāo)商家分析確定項目自身的優(yōu)勢劣勢研究內(nèi)容研究結(jié)論和目的為項目發(fā)展提供啟示和建議為項目發(fā)展提出參考性意見國內(nèi)外類比性案例分析目標(biāo)業(yè)態(tài)商戶專訪二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計（一）調(diào)研活動二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計（二）調(diào)查內(nèi)容1、宏觀環(huán)境分析（1）項目政策法規(guī)環(huán)境分析（2）項目經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（3）社會文化環(huán)境分析（4）政府規(guī)劃因素分析4、項目客戶分析（1）項目目標(biāo)消費人群市場分析（2）中心商業(yè)區(qū)及主要居民社區(qū)消費人群問卷調(diào)研（3）寫字樓企事業(yè)單位消費者訪談?wù){(diào)研（4）主要商業(yè)街區(qū)經(jīng)營商戶投資/經(jīng)營意愿分析2、巢湖市主要商業(yè)街區(qū)干道調(diào)研5、本項目立地分析3、巢湖零售業(yè)、餐飲、休閑娛樂、專業(yè)市場、賓館市場調(diào)研6、競爭性項目調(diào)查二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計（三）調(diào)查方法1、宏觀環(huán)境調(diào)查（1）房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談（2）報刊文獻(xiàn)資料收集與分析（3）專家學(xué)者的訪談2、項目自身情況調(diào)查（1）項目現(xiàn)場考察（2）有關(guān)人員訪談（3）相關(guān)資料收集整理3、商業(yè)市場調(diào)查（1）主城區(qū)主干道地毯式考察（2）分業(yè)態(tài)專項登門考察（3）相關(guān)資料收集整理二、市場調(diào)研階段工作設(shè)計（三）調(diào)查方法4、需求市場調(diào)查（1）主要商業(yè)區(qū)及居民小區(qū)人群問卷調(diào)研（400份問卷）（2）統(tǒng)計數(shù)據(jù)交叉分析（分類進(jìn)行頻數(shù)統(tǒng)計分析和列聯(lián)表統(tǒng)計分析）（3）消費者深度訪談5、競爭性項目調(diào)查（1）現(xiàn)場踩點調(diào)查（2）房管、土地、規(guī)劃等相關(guān)部門訪談（3）電話訪問（4）報刊文獻(xiàn)收集與分析6、經(jīng)營者調(diào)研（1）電話拜訪（2）登門訪談（3）問卷調(diào)研三、調(diào)查組織與實施第二部分巢湖人民路項目市場調(diào)研第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研第二章、巢湖市區(qū)域業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及分布調(diào)研第三章、巢湖市商鋪市場專項分析巢第四章、湖市賓館業(yè)專項調(diào)研第五章、巢湖市商業(yè)市場研究第六章、項目立地條件研究第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（PEST分析）1、政治環(huán)境分析巢湖市十一規(guī)劃明確表明，巢湖市正在大力調(diào)整調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變增長方式，著力促進(jìn)社會發(fā)展和解決民生問題，努力實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展，市政府確定振奮人心和切實有效的中心任務(wù)，對巢湖市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展是個重要的保證，對于作為巢湖市2004-2020年商業(yè)規(guī)劃中最重要的人民路商業(yè)改造項目而言是極為有利的發(fā)展基礎(chǔ)。國家在開始對新一輪的住宅物業(yè)的宏觀調(diào)控后，商業(yè)地產(chǎn)也將被拋到宏觀調(diào)控的“風(fēng)口浪頭，商鋪的投資處于一個相對有利的時期，但也存在著不確定的政策風(fēng)險。

第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（PEST分析）2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析巢湖市地處安徽省中部，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升期，2006年巢湖全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值344.37億元，同比增長12.2%；巢湖市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2000年的30.1:32.8:37.1變化為2005年的24.9:37.1:38.0；2006年巢湖市城區(qū)居民人均可支配收入達(dá)到了9464元，比上年增長18.8%，恩格爾系數(shù)為48%；2006年巢湖全年實現(xiàn)社會消費品零售總額103.7億元，增長14.4%，消費品市場明顯升溫，高度的漲幅說明了巢湖市消費市場需求的旺盛；巢湖市居民收入穩(wěn)步提高，收入來源多樣化，巢湖消費者的消費觀念日益成熟，食品等基本保障支出總量增加，但其比例在下降，而用于休閑購物、娛樂花費的比例呈現(xiàn)上升趨勢；第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（PEST分析）3、社會環(huán)境分析物質(zhì)文明的顯著提高；城市化進(jìn)程穩(wěn)中趨快；人口結(jié)構(gòu)向城市化、城鎮(zhèn)化發(fā)展的步伐加快；居民生活性消費比重降低，休閑性消費比重攀升；第一章、巢湖市宏觀市場調(diào)研（PEST分析）4、規(guī)劃環(huán)境分析巢湖市城市總體定位是皖中工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮、以旅游和休閑療養(yǎng)為特色的濱湖城市；總體規(guī)劃突出“擴大城市，強化中心”的發(fā)展思路，采取“組團(tuán)發(fā)展，突出重點”的方針，充分依托舊城改造建設(shè)商業(yè)中心，完善建設(shè)市區(qū)西部、南部和東部各個組團(tuán)。對本項目而言正是規(guī)劃中的最重要的商業(yè)改造項目。第二眨部分巢湖康人民掘路項勇目市紹場調(diào)姨研第一錫章、氏巢湖肌市宏魂觀市埋場調(diào)盼研第二頃章、翅巢湖孟市區(qū)拒域業(yè)筍態(tài)結(jié)盼構(gòu)及聞分布頂調(diào)研第三慢章、痛巢湖閑市商鋪漁市場離專項暴分析第四喇章、類巢湖資市賓館累業(yè)專胞項調(diào)殃研第五爬章、帳巢湖形市商南業(yè)市弦場研撒究第六茫章、棵項目倡立地巧條件底研究第二非章、掛巢湖宰市區(qū)箭域業(yè)她態(tài)結(jié)秋構(gòu)及漫分布攜調(diào)研從城濾市功喪能布興局劃吼分，嚴(yán)巢湖殺市分辦為三邪個功矮能區(qū)呈：居旺巢區(qū)確為巢循湖市詳市區(qū)捏，按相城市樹區(qū)域蹄分為術(shù)政務(wù)鄉(xiāng)豐區(qū)（鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)姑技術(shù)率開發(fā)們區(qū)）繁、老襪城區(qū)分和濱道湖區(qū)諷。其窄中以隸老城焰區(qū)的頌商業(yè)鐘最為尿發(fā)達(dá)喬。老城蜂區(qū)是弓傳統(tǒng)倦商貿(mào)矩聚集點區(qū)。靈人民秧路、劈燕健康猾路、怒團(tuán)結(jié)浴路、賣東風(fēng)課路構(gòu)議成了研巢湖疤市傳嘉統(tǒng)核裂心商歌圈，鏡匯集縱了巢乏湖市鬧區(qū)70畫%以上旨的商伯業(yè)業(yè)峰態(tài)。貌北門撤－長瓶江東嘆路一違線和膜南門芝－金礙碼頭員城一導(dǎo)線分產(chǎn)布有垮特色檢商業(yè)參街區(qū)縮慧。其慣他地恰區(qū)的筒商業(yè)賠分布有比較鎮(zhèn)零散筑，不氏成規(guī)跌模，協(xié)檔次銀較低濃。第二斬章、目巢湖毯市區(qū)爛域業(yè)漢態(tài)結(jié)維構(gòu)及醒分布志調(diào)研專業(yè)喘意義儲上，轉(zhuǎn)巢湖字市的海核心沿商圈劈燕即人丟民路獲商圈院，包踏括人高民路麗、團(tuán)贊結(jié)路玩、健摩康路團(tuán)、東撕風(fēng)路除、巢顆湖中臟路組串成的欲核心牌區(qū)域陸。項村目組壓對人機民路壤商圈駕內(nèi)街念區(qū)的禮業(yè)種紗業(yè)態(tài)之進(jìn)行改了調(diào)譜查，具體勿調(diào)查冬數(shù)據(jù)隔請參炒見提葡交的榨報告林文本斧。第二通章、愧巢湖抵市區(qū)腐域業(yè)鴨態(tài)結(jié)姥構(gòu)及嗓分布供調(diào)研小結(jié)此次漢商圈旦業(yè)態(tài)夕調(diào)查揮，我替?zhèn)冏叽嬖L了5條主押要商旦業(yè)街遵，總憂計60屬9個店胞家，第所涉耽及到蒜的行劫業(yè)包墾括服礙飾、話餐飲狂、日滑用百美貨、設(shè)超市這、休典閑娛嬸樂、裹家電螞、家貴具、氣美容宋健身漏、婚磚紗攝尿影等厚約10個大古類，50余小駐類店稈家。怖人民適路業(yè)黨態(tài)分憲析中擱，服臟飾占椒到的請比例慕超過品了50裝%；團(tuán)帆結(jié)路鬼與健蒙康路攝大約刪都是20外%的商邀家屬行于餐勵飲類樣；東再風(fēng)路影由于飄其周丙邊老統(tǒng)城區(qū)斃，人躁口密帶度大踩，數(shù)交量多柄等歷裹史原酷因，廟日用文百貨準(zhǔn)類占財?shù)皆撓鋮^(qū)域桶商業(yè)浮形式租的近30弓%，而覺巢湖都中路瓶則是黨機電忌類專帝業(yè)店浴為主婚，占攏到該楊條道章路商難鋪市州場份歇額的65皮%。第二璃部分巢湖殊人民言路項陽目市謝場調(diào)語研第一儀章、史巢湖巡壽市宏送觀市田場調(diào)蕉研第二齒章、棋巢湖我市區(qū)東域業(yè)偶態(tài)結(jié)春構(gòu)及祝分布咳調(diào)研第三優(yōu)章、拌巢湖烈市商鋪橫市場草專項帖分析第四清章、兄巢湖簽市賓館漁業(yè)專丈項調(diào)竊研第五山章、微巢湖因市商開業(yè)市鼓場研柳究第六療章、肝項目托立地毅條件遮研究第四挺章、翁巢湖陽市商測鋪市予場專墾項分疑析一、明商鋪煎現(xiàn)狀困分析二、允商鋪詢消費才市場砍調(diào)研三、灰小結(jié)一、番商鋪義現(xiàn)狀悟分析1、商援鋪供答應(yīng)市束場分宵析分布宰情況巢湖康市商坦鋪市特場呈兄現(xiàn)出丹高度糟集中釀的分千布狀葡態(tài)，躁絕大車多數(shù)炎商鋪椒都分悠布在艘以人逢民路祥為中欲心，憐向四嘴周腹體地輻嗽射區(qū)假域延拾伸的鉗街區(qū)疊，如殲健康磁路、育巢湖熄中路棄、團(tuán)喘結(jié)路售、東膠風(fēng)路狠與金虎碼頭通城等臺城市凝中心沫城區(qū)陜范圍濾內(nèi)。隨著溉城市消發(fā)展限，道良路交活通的爆改善淚，新鐘興居拿民社魂區(qū)的卵逐步然建設(shè)舊，次嫌級商安業(yè)中籍心、鼓片區(qū)近型商校業(yè)中易心與什社區(qū)廣商業(yè)捐中心艘也已覆逐步洗形成仙，商息鋪市脈場供癢應(yīng)已胖呈現(xiàn)蒜出逐某步向境中心疊外圍易擴散擴的趨擊勢。義賈塘之圩、炕東塘蕉圩、侵城北坡片區(qū)頸逐步確成為村多功袋能商怪業(yè)熱壯點區(qū)艷域。一、焰商鋪私現(xiàn)狀冬分析供應(yīng)區(qū)量巢湖翁商業(yè)少用房底供應(yīng)像量呈們緩慢處增長黑的態(tài)超勢，指但近河年來讀明顯青加快捉，我兇們調(diào)抬查的簽商鋪圈總供倘應(yīng)量抬已達(dá)36鋤.6萬平眉方米堅。一、歇商鋪億現(xiàn)狀咐分析2、租廢售價飛格水休平所調(diào)踐查項寸目底北層商歡鋪總宇體售石價水棟平為15蝴71攤8元/M絹2，總體屬租賃浩價格壤為46骨.7元/M宇2·月，調(diào)寧查中認(rèn)發(fā)現(xiàn)省較多僑商鋪直采用貸整鋪售租賃少定價層方式測。以新下價坐格以選沿街蹤蝶底層貿(mào)商鋪牧為基是準(zhǔn)測凳算。區(qū)域售價（元/M2）租金（元/M2·月）人民路21000-2500065-120健康路18000-2000035-53團(tuán)結(jié)路18000-2300035-60東風(fēng)路19000-2400055-90巢湖中路13000-2000038-65金碼頭城10000-1400030-42世紀(jì)新都6000-800010-13巢湖大市場及周邊商鋪800012-25恒生陽光城9000-24000——一、懸商鋪交現(xiàn)狀縱分析巢湖諒大市各場各均樓層辯租售濃價格區(qū)域售價（元/㎡）租金（元/㎡·月）3樓12元/M2·月07年以后，自主持有，不出售2樓18元/M2·月4500元/㎡1樓27元/M2·月8500元/㎡恒生行陽光獵城各贏樓層史租售揮價格區(qū)域售價（元/㎡）租金（元/㎡·月）3樓尚未正式對外公布尚未正式對外銷售2樓24元/㎡·月4000元/㎡1樓40-80元/㎡·月外鋪：22000-28000元/㎡，內(nèi)鋪：6000-13000元/㎡注：教以上革調(diào)查雪數(shù)據(jù)戶截止活至20榜07年4月20日二、靜商鋪貪消費汽市場陵調(diào)研1、被拒訪問轟商戶/消費秒者分析塑市場湯前景漁，我醬們從招商戶肌與消別費者利兩個盼層面危進(jìn)行滴調(diào)研治。直滾接訪布談商嚼戶分綢布在息人民轎路、柔東風(fēng)性路、剝團(tuán)結(jié)膚路、座健康棋路、晌世紀(jì)解新都獨、巢揭湖大念市場掙等地遞，總縣計11渡4個，籮經(jīng)營徒業(yè)態(tài)桿主要支為服挖飾、唉皮具垂箱包閱、日卡用百推貨、梯美容念、餐喝飲、危茶社造等，限其中前自有晚物業(yè)佛者26家。調(diào)查佩區(qū)域郵分類二、萄商鋪作消費停市場運調(diào)研參與券調(diào)研威的消仗費者輝共計32屑4名，華其中廣近年謀有商女鋪經(jīng)螞營/投資分意向旱的消慕費者崗占到牛被訪贏消費效者總梢數(shù)的9.臂7%，并林且28愿.7犯%的消流費者晨對商增鋪投陶資表禁現(xiàn)出鞋濃烈塊的興限趣。壺我們竿將該句部分戶人群丑作為引商戶創(chuàng)現(xiàn)有筒及潛癢在客祥戶進(jìn)巖行分玩析。租買后客戶禍類型批分類二、洲商鋪死消費曠市場鞭調(diào)研有意財向投雷資者鍛行業(yè)古分類二、腰商鋪誘消費理市場鑒調(diào)研2、物霸業(yè)選尿擇關(guān)劍鍵要舌素商家取對目阻前經(jīng)殘營地仔點滿證意程屆度的痕調(diào)研經(jīng)營訴者們浪對目商前的周經(jīng)營裹地點央滿意喪度為77敲%，反典映了見在所誼調(diào)研泳的人虎民路沈及周輛邊地啟段的項商業(yè)徐價值亭已經(jīng)聯(lián)長期料的市答場考糕驗并嘴為商蒜家所寶認(rèn)可炕。二、死商鋪櫻消費躬市場戀調(diào)研選擇鳥目前致經(jīng)營閃地點鈔的原們因被訪嫁者中78孤%的商副家由剛于周將邊覆推蓋大欺量客乏戶群島而選蛛擇在盼此經(jīng)企營；消費扁者調(diào)魯研顯叉示，跨商戶冬選擇艷經(jīng)營隱地點炕主要獻(xiàn)考慮全的因課素是紹地段訓(xùn)環(huán)境副、價剖格和叼發(fā)展搜前景突，交砍通等查其他殖因素四排后瘋；從長柱遠(yuǎn)來忍看，趁這些吼商戶壓所看苗中的數(shù)經(jīng)營衡條件昨等要擦素本婆項目怕都具笑備，插因此尿本地掩塊自笑身的宏特征總為開員發(fā)商是鋪奠衫定了哈良好陽的基盤礎(chǔ)。目前經(jīng)營地點選擇原因人民路地段優(yōu)越、發(fā)展前景東風(fēng)路地段較好、交通便利團(tuán)結(jié)路地段好、交通便利健康路地段較好世紀(jì)新都發(fā)展前景好、租金便宜二、碧商鋪槐消費捧市場綁調(diào)研二、塊商鋪組消費躲市場束調(diào)研選擇技商鋪粘時考腦慮的棋因素地段牌和發(fā)享展前掩景是災(zāi)目前懲商戶狗選擇智經(jīng)營砌地點浪的主骨要考委慮因餃素，得尤其暖是地勻段。目前非商戶御選擇拐經(jīng)營穩(wěn)地點嶄的時擠候考棍慮的綿主要牌因素少地段證，本礙項目膠完全匹符合忍條件捏，但劉是商份戶對鉆價格典和周孝邊環(huán)乘境期專盼，羞本項漠目還距需要威一定繭的建偶設(shè)期近。二、艇商鋪客消費耐市場效調(diào)研商鋪就類型度選擇不同瘦類型催商鋪糊選擇女特征二、成商鋪字消費葬市場執(zhí)調(diào)研其中中，愿躁意選罷擇商巾場內(nèi)乒鋪的遺經(jīng)營調(diào)者中卡有60樹%選擇遵底層胖臨街鑼商鋪暢，而塘底層祥內(nèi)鋪痛與二禮層商引鋪仍叢然有40陷%的經(jīng)活營者飽表示訓(xùn)意向猛。二、縫商鋪誰消費君市場艦調(diào)研商鋪擺類型笛選擇不同靠類型悉商鋪藍(lán)租購押傾向注：標(biāo)以上敗調(diào)查嫁數(shù)據(jù)霸為目壁前市銳場實挽際反匆饋，欺不代燈表未麗來市爬場某惹些不近可預(yù)辱期原安因而斤可能況造成熄的變業(yè)動。二、酬商鋪謝消費語市場堪調(diào)研二、對商鋪怪消費其市場呢調(diào)研3、投陸資需宿求受訪衣地區(qū)珍經(jīng)營檢者在桂今后3-殃5年內(nèi)英愿意遼再次逝投資豎商鋪派的占43膠.3擁3%，不本愿意兔再次屋投資只商鋪廳的占56劫.6種7%，明堆確表冶示愿仰意的蹦商家俯與不織愿意壺再次楊投資侄的商津家相鬧差不嚇大。來根據(jù)誰以往尺相關(guān)銀經(jīng)驗責(zé)，在錫項目傍開發(fā)繭過程穩(wěn)中，梨尤其博是后句期隨贈著商紅鋪建怪筑逐賠一落承成，丙愿意削投資婆的商而家比菌率會育逐漸渠升高列。注：砍以上第調(diào)查棉數(shù)據(jù)足為目撥前市績場實組際反楊饋，術(shù)不代捆表未蘇來市材場某張些不袖可預(yù)飽期原每因而爭可能觸造成城的變架動。二、講商鋪印消費齊市場欺調(diào)研4、面趨積需扶求經(jīng)營輛者面趁積需孤求經(jīng)營籃者對3-潛5年后假（即突改造索全面延完成補，區(qū)捏域范藍(lán)圍內(nèi)啊經(jīng)濟(jì)泥全面刊發(fā)展戶后）紋經(jīng)營匹面積難的預(yù)屆期將歲作為詠今后阻商業(yè)涼飽和醋度測戰(zhàn)算的認(rèn)一個億重要蘇依據(jù)盾，同悅時也貨為開踐發(fā)規(guī)張模提舊供一融手資以料。注：磨以上沉調(diào)查印數(shù)據(jù)膜為目鴿前市街場實顫際反冒饋，鴿不代財表未擇來市扣場某桐些不貸可預(yù)蘆期原皺因而匙可能唯造成繞的變突動。二、事商鋪恩消費皆市場劇調(diào)研投資幸者面鑼積需摧求二、摘商鋪簽消費鑒市場粘調(diào)研5、價構(gòu)格需日求特衰征租售唐價格懶需求注：譽以上鄙調(diào)查啄數(shù)據(jù)萄為目刊前市擇場實既際反憤饋，它不代松表未錄來市型場某必些不娃可預(yù)跌期原貨因而仍可能織造成席的變船動。二、愛商鋪招消費那市場估調(diào)研二、普商鋪貞消費滴市場惠調(diào)研租金炕特征慢：漁對本促項目陰商鋪盈有租優(yōu)賃意葉愿的脹商戶縫對本柄項目橋合理們租金添認(rèn)識桶普遍吧低于駕所有錘被訪效客戶斬認(rèn)為速的合哄理租嗎金。售價膀特征輝：對觀本項崖目有手購買讓意愿借的商政戶或英投資邀者對另本項研目合秒理售或價接遺受度鴨普遍傭高于吹所有戶被訪素者認(rèn)罪為的堂合適蛾的售齒價。二、騙商鋪智消費岡市場鑒調(diào)研預(yù)期卷承受秩總價返調(diào)查二、噸商鋪講消費慮市場料調(diào)研預(yù)期否承受掉年租早金調(diào)野查二、倡商鋪逃消費姻市場伍調(diào)研6、租想買意螺愿比玩例租買權(quán)意愿蟲：對崖本項稱目有蝕租買勝意愿裙的達(dá)按到28謝%，其拍中以逃考慮址租的醋居多薪；行業(yè)發(fā)租買孫意愿敏：考述慮買謹(jǐn)?shù)囊杂嬓⌒妥讲惋嫸?、小灶型特蔽色店羨（嬰捏幼兒氏用品騙、特閉色飾亞品等撥）與袋個人抓投資蒼居多崖；考炭慮租討的以鴿服飾撒、化殖妝、繪日用躬百貨支、餐圖飲、KT雹V等休波閑娛押樂店蠻家居隱多。注：嚼以上擦調(diào)查戚數(shù)據(jù)拆為目茄前市笑場實地際反腰饋，警不代喂表未腫來市李場某刷些不刊可預(yù)速期原游因而桐可能匠造成勤的變向動。二、援商鋪那消費巴市場扁調(diào)研7、租犯金投貼資回憤報對人佳民路乎商鋪描租金療投資功回報例調(diào)查注：野以上棋調(diào)查柏數(shù)據(jù)賠為目好前市臥場實洗際反樸饋，剝不代否表未渡來市弦場某刷些不市可預(yù)緒期原硬因而抄可能寸造成川的變鋤動。二、蛇商鋪當(dāng)消費籠市場念調(diào)研8、人蓋民路達(dá)改造鏡需求鳳調(diào)查被訪鳥者認(rèn)攀為人喬民路慌目前誦需要抗改進(jìn)升方面序調(diào)研注：材以上侍調(diào)查趣數(shù)據(jù)伴為目較前市織場實補際反銜饋，炮不代庸表未挺來市訴場某彩些不設(shè)可預(yù)慕期原歉因而插可能什造成我的變嬸動。二、削商鋪鴉消費涼市場獨調(diào)研功能忍需求二、機商鋪斑消費得市場叔調(diào)研功能紹需求二、鏟商鋪攪消費趴市場獲調(diào)研最具具吸引播力方窯面二、腸商鋪蒙消費膚市場士調(diào)研發(fā)展梨限制三、嶄小結(jié)巢湖袋居民扮一鋪腥養(yǎng)三緞代的羊傳統(tǒng)勢觀念浩較強疤。在供中高跳檔住袍宅小解區(qū)、遍寫字禁樓的甲隨機銀抽樣限調(diào)查慘中，登有9.程7%的被陰訪者袖表示3-憂5年有速投資/經(jīng)營尾商鋪要的計譯劃，28眼.7顛%的消珠費者昏表示忙在資拋金配性備的天前提抽下將堪投資割商鋪蹲。經(jīng)營宅者對排巢湖煮預(yù)期到商業(yè)屑市場丙比較璃看好條。絕目大多脖數(shù)經(jīng)兇營者蹄看好菜人民擴路拆貪遷改碎造并償愿意恐在改愧造后輛人民卻路經(jīng)羞營；經(jīng)營撈者與饞消費客者對裕商鋪姻最關(guān)旦注的叨是地雁段，跌但有價投資海意向執(zhí)的消魚費者鍬對商衡鋪前是景相厲對注顫重；2/坐3的選齡擇沿司街底惜層商歡鋪的罰被訪剩者選飼擇的革價格蘇區(qū)間幻玉集中誰在18燈00念0-旺25毒00織0之間運；分紗別有86便%、90跨%的選罪擇二舟樓商據(jù)鋪、扒商業(yè)首街內(nèi)鏈鋪的姻被訪趙者選滿擇的愚價格偉區(qū)間獎為10物00越0元以菊下；三、教小結(jié)有一士半的志經(jīng)營蛋者選澆擇經(jīng)讓營面釘積在80平方彈米以嚷上，勵七成禍的投重資者授選擇背商鋪渣面積艦在80平方墨米以摸下，40平方悲米以冒下的梢商鋪薦更獲梯得投鐘資者就的青融睞，尸有47衣%的投檢資者淡選擇搭該面啟積區(qū)購間，旦近80槐%的被留訪者開由于存資金獎等方寄面的雞限制候而選線擇的榮商鋪醒總價理在50萬以寧下；商鋪概價格位在25開00鹿0元/平方牢米為傅分水串嶺，命投資踐者接果受度去急劇死遞減匪，只柄有4%的投血資者才考慮康購買總，近80恢%的被映訪者輩明確翼表示座暫不扶考慮湖，持哪觀望朗態(tài)度哄；超過暑一半訪的有被意愿趁經(jīng)營汗者認(rèn)接為本芬項目也商鋪例合理丸租金冬范圍押在80悲-1鴉20元/月/平方仰米，70梳%的承腫租戶守可以積承受嘉的租披金總卷價集辦中在5萬元/年以窗下；人民卻路改每造問勁題中堤，消崗費者挑最關(guān)肆注的遵問題杰是人礎(chǔ)民路半休閑醉娛樂剩場所泡的建霞設(shè)與踏街區(qū)抄環(huán)境謀老化請問題喬。美檢食城療、大莖型百府貨、資大型箱超市柿成為模居民含最希麻望新從建的姻商業(yè)朱設(shè)施取。第二遮部分巢湖寨人民影路項拜目市劫場調(diào)除研第一林章、徒巢湖涂市宏拳觀市論場調(diào)夫研第二清章、殊巢湖許市區(qū)該域業(yè)術(shù)態(tài)結(jié)套構(gòu)及哀分布茶調(diào)研第三任章、巢湖沃市商許鋪市唇場專牙項分砍析第四嬸章、巢湖屆市賓靜館業(yè)洗專項網(wǎng)調(diào)研第五女章、你巢湖莊市商央業(yè)市習(xí)場研碎究第六膜章、仗項目殘立地殼條件孝研究第三爸章、砌巢湖管市賓渡館業(yè)醉專項來調(diào)研一、干酒店并現(xiàn)狀閥分析二、工賓館財供求貿(mào)市場壁未來歐預(yù)測三、斧賓館序消費泄者調(diào)勿研四、如小結(jié)一、超酒店珠現(xiàn)狀塊分析1、市聚場結(jié)涌構(gòu)概抗況截至20極07年3月，掠巢湖允市區(qū)遞共有激大小事賓館18家，盾巢湖探市賓儀館客繼房總砍數(shù)約12拳00個，卸床位泊數(shù)23雁00個左瘡右，頸其中織傳統(tǒng)肆賓館16家，婦經(jīng)濟(jì)掉型連燙鎖酒餅店2家(巢旅98酒店)，客叢房數(shù)以分別待為98謊1間和21參9間；錦星級斬酒店衛(wèi)中，奶四星嚷級酒妙店1家，驚三星別級酒盼店6家（棚市區(qū)2家三之星，1家3星標(biāo)泡準(zhǔn)；凱半湯3家三駝星）播，二睛星級昆及其諸以下9家。一、謊酒店縫現(xiàn)狀冒分析2、檔金次及誰結(jié)構(gòu)嚇分布星級慣酒店3星以失上賓琴館中樓房間忌數(shù)占縣到總險數(shù)的45質(zhì).5歡%；而煤從酒槳店個釣數(shù)上午看，2星及環(huán)其以括下賓重館最撒多，擋占總憤量的50挨%，3星以股上賓構(gòu)館為38夫.9壟%。3星級還以上輛賓館肺客房揮套數(shù)搞較多網(wǎng)，規(guī)齊模一哥般比必低星誰級酒膛店大桑，這滋也與愚低星掩級酒攤店服愚務(wù)專姥業(yè)化戒水平柏及經(jīng)盾營成梨本較暫低有潤關(guān)。經(jīng)濟(jì)夠型酒撥店經(jīng)濟(jì)鉆型連串鎖酒才店是辛一種眼與國兵際標(biāo)落準(zhǔn)接即軌的另，專兔業(yè)化齒、品幫牌化匯、連毫鎖化轎發(fā)展夠的酒臭店設(shè)漲施；掙在歐翻美發(fā)頂達(dá)國音家非層常普諸及，傳市場股份額訓(xùn)約占藍(lán)整個嘗酒店辜市場友的70遍%；其吧面對蛇的客跳源為羅普通過商務(wù)傍客人芒和老輛百姓所的出劉游。巢湖卡經(jīng)濟(jì)思型連集鎖酒工店僅2家，息房間崇數(shù)僅唉占總偽量的11蘋%，有單大量民的市嶄場斷稀層。一、嘉酒店呈現(xiàn)狀俱分析3、賓輩館供勉應(yīng)分雷布特國征巢湖臉現(xiàn)有滿賓館降主要搶分布至在沿填中心許城區(qū)雷重要倒道路阿（巢爪湖中羊路、隆健康鑄路、截向陽腎路等野）、念風(fēng)景炕區(qū)沿使邊地佛帶（租臥牛逗山、渾半湯虛溫泉逼等）扯。一、匠酒店閣現(xiàn)狀如分析4、入底住率安、市衫場份鼓額一、酷酒店只現(xiàn)狀剖分析4、入奮住率判、市盯場份翅額一、堅酒店誤現(xiàn)狀集分析5、客六戶特丟征我們隸將入碌住巢房誠湖賓亞館的抽主要餡客戶腸群分捐為：頑商務(wù)變散客拘、會毯議/商務(wù)乳團(tuán)體墨、旅液游散傍客、宰旅游善團(tuán)體知與其岔他等骨四個嬸部分磚；日常狡商務(wù)走客人(包括陰散客撫和商姿務(wù)團(tuán)誼體)是目邊前巢博湖酒橫店的菌主要勾客源毛，約商占其利全部早客源究的76巡壽%；三星饅級以嘴上賓挽館的尸消費壟者以壞商務(wù)住散客售以及著會議劈燕類消注費者他為主崗，二通星級勤及其烤他賓沃館以嶺觀光屬旅游許團(tuán)體縮慧和散鉗客為口主，膨兼顧數(shù)部分窩商務(wù)者散客層和個源別商大務(wù)會拐議團(tuán)購體?？蛻趄_性質(zhì)一、漏酒店冰現(xiàn)狀方分析入住幕巢湖質(zhì)酒店哪的客胖人約40養(yǎng)%來自畏周邊翼省份西和城害市，欄部分徹高檔丟次品匯牌管源理的液酒店繳省外徒客人迷的比拌例數(shù)走達(dá)60碌%，如禁國際銀飯店輔；巢湖咱作為省四線邁城市,省內(nèi)稠人士洞仍是字賓館費的主遣要客撐源,達(dá)到蜘總量萌的61霉%，江親蘇由活于距超離較酷近，檢也達(dá)稱到了既總量轟的11完%；而國翼內(nèi)其家他地紙區(qū)的尖客源糠中以皇長三遷角與樓珠三廉角居遠(yuǎn)多?？蛻艋饋碓匆弧R酒店退現(xiàn)狀佩分析據(jù)統(tǒng)賣計,大多墳商務(wù)隔人士畫選擇馳入住殲星級滅酒店,客源圓分布手特點茶表現(xiàn)戀為單很極分龍化，3星以悟上賓城館客曲戶占偉有50忌%以上粒比率遣；這狠主要配由于:商務(wù)衰出差象或短嘉期逗杰留的賊日常歉花銷勢常由忙公司襯承擔(dān),無沉帽重經(jīng)晨濟(jì)顧顆慮；剪這部對分客坊源更湊加關(guān)聾注酒相店的沫設(shè)施條和服哲務(wù)。商務(wù)宇客人乳對賓圈館需娃求總需哪求量86拘2悔5闖75撤7榴18（間/天）一、伯酒店朱現(xiàn)狀丟分析6、不榆同檔您次賓璃館篩模選評醒定我司化對賓終館的法評定扔嚴(yán)格賊依靠壤當(dāng)?shù)嘏R市場齊實際商情況究，按信照“王市場虧表現(xiàn)跳”和象“經(jīng)看濟(jì)效惱益”時兩方辰面來伙劃分姓等級舞，評鐘估不訪同檔蒙次酒用店的股可行帆性。跪由上真表可括知，4星級旗酒店抹及經(jīng)悟濟(jì)型診酒店滔在本斗項目弄中的稱可行苦性及扛經(jīng)濟(jì)排效益稿最高恒。注：死上圖杯中的留“1”、“2”、“3”、“4”代表景該項尤在五叔類中胡的排打名，受“比蘭較結(jié)您果”靈中的有數(shù)值幕為該全列數(shù)決值之隸和?？副容^吧結(jié)果選的數(shù)煙值越喊小，佛表明殲其排仿名越公靠前馳，即睛其可浩行性農(nóng)及經(jīng)客濟(jì)效惡益也活越高羊。比較因素

4星級3星級2星級及其以下經(jīng)濟(jì)型市場表現(xiàn)

入住率2143競爭強度1342經(jīng)濟(jì)收益

運營成本4312客房收益1243其他收益1234比較結(jié)果

9111614注：針以上歇調(diào)查賣數(shù)據(jù)宋為目莫前市滋場實精際反斬饋，脖不代角表未廁來市屆場某鏡些不宗可預(yù)丸期原次因而惜可能趨造成貝的變路動。一、宿酒店赴現(xiàn)狀膠分析7、酒移店規(guī)煮模特等征現(xiàn)有饒市場虎供應(yīng)截至20跌07年3月,巢湖素賓館娛總供船應(yīng)量側(cè)為5.鮮52萬M2淋,其中3星以險上酒刊店市憑場供鋸應(yīng)量霉約4.慎25萬M2矮,約占仿總供以應(yīng)量擠的57仇%；經(jīng)濟(jì)殲型酒狗店供搏應(yīng)量騾約1.余2萬M2，約占撥總供工應(yīng)量舒的16筋%。標(biāo)準(zhǔn)

名稱占地面積（M2）建筑面積（M2）三星以上酒店

臨湖賓館130007500望湖賓館85867000國際飯店110007200半湯（3家3星賓館）26000019000軍分區(qū)招待所10002250小計

——29358642950一、季酒店謠現(xiàn)狀依分析標(biāo)準(zhǔn)宮間面孕積上怒星級北酒店兵之間故差別抬不大吉，都早在29字M2左右事；經(jīng)濟(jì)悉型酒杏店在論考慮獄成本艘及性遇價比案的基捐礎(chǔ)上存將標(biāo)秋準(zhǔn)間護(hù)面積熔定在遲了25絞M2左右機。標(biāo)準(zhǔn)漆間面醒積一、禿酒店含現(xiàn)狀旱分析套房惱隨著宇星級象升高秘而增祝大，筍市場奏平均劉水平嚷相差債較大立；雖然勞套房惑對房決間內(nèi)煙配套糧要求亦較高膜，巢癥湖的斤經(jīng)濟(jì)懲型酒們店也助設(shè)置促了傳抽統(tǒng)意撥義上翠的套食房。套房根面積一、卸酒店搭現(xiàn)狀朗分析8、酒袍店價刊格特從征酒店它的經(jīng)縫營受蟲到季妥節(jié)性召因素哀影響伸，房業(yè)價隨泊之波橋動，形所以根需要肚從一寄個年約度的懼經(jīng)營散周期挎分析景。以絞下為限我司偏研究機中剔廁除特焦價房緣瑞及節(jié)蹤蝶慶期桿優(yōu)惠坡以后烏的年仿度均趴價。一、愧酒店喬現(xiàn)狀城分析二、敲賓館蹤蝶供求末市場谷未來真預(yù)測1、旅重游市后場發(fā)卵展巢湖隔目前項流動期人口級平均幅為15圍00君0人/日，恨其中烈旅游瘡人口駛為50汽00人/日，耍市場漁住宿板供給殺量明渴顯不磨足；彩“五礙一”自和“儉十一忘”黃眠金周與旅游語人口匙達(dá)到35僵00絮0人/日；輸根據(jù)《巢湖崗市濱杠湖地個區(qū)控粘制性攜詳細(xì)勤規(guī)劃》預(yù)測粱，至20跡20年，刺市區(qū)榨流動謀人口注將達(dá)以到6萬人/日，紡其中由旅游冒人口璃達(dá)到3.剛5萬人/日；經(jīng)過竿對城秋市流遞動人凈口、溉旅游遺人口扮的線鹽性增襲長分棋析，悅至20辨20年，增城市難賓館窩日接詞待能禍力應(yīng)惑達(dá)到6萬人臥左右脆，留殊宿人鍬口按佛期40拖%計，醬城市內(nèi)賓館源床位挽數(shù)應(yīng)碼達(dá)到16羨00閣0-滴24淹00周0個，填市場茄空缺慨很大工；二、殃賓館債供求溜市場挽未來閘預(yù)測2、賓渴館規(guī)今劃分真布根據(jù)修我司另了解蠻，目臨前較喉為確迅定需千要安版排興拆建4家星問級以艦上賓冠館及連部分湯高級垂商務(wù)雀酒店仁。半湯俘旅游饑度假園區(qū)（浙現(xiàn)空說療所換在地餅），夫占地5公頃肯的星答級賓欲館1座，睜主要響接待耗知該蠶片區(qū)阻旅游滔觀光強、休熔閑度簡假、盈沐浴帳逗留條的游洲客，根并融誕入會別議洽像談、足團(tuán)體芽活動票等商識務(wù)功勸能。級（半改湯目德前現(xiàn)柿有瑞題泉賓鳴館、丹湯山誤賓館球、京穿港大阿酒店意等）半湯擱新區(qū)伍占地1.林5公頃年的星追級賓咱館1座，棚主要蛋服務(wù)很來該寫片區(qū)須從事去經(jīng)商白、辦鏡公、今科研窮教育墻的商的務(wù)工暑作者毛和來等巢留譯住的浸高品務(wù)位客匆戶。巢湖才新客嫌站（直世紀(jì)象廣場啦）占稈地1公頃千的星置級賓柴館1座，濟(jì)按照有安排漁通過艦型旅疲客的冊暫住而餐飲絹。城南居（巢級湖南懸路西符側(cè)）撫占地2公頃英的星矩級賓廣館1座。在城搬區(qū)及據(jù)沿湖奸兩岸贏的適瞇當(dāng)位址置選眨址興主建3個床蹤蝶位數(shù)浙均在15攔0個以埋的高此級商沙務(wù)酒輔店（扔原計幸劃是5個，積已經(jīng)粥興建休完成2座巢針旅98經(jīng)濟(jì)購型酒千店）機。二、住賓館繁供求臭市場嗓未來哄預(yù)測3、未拘來新獨增供資應(yīng)分煮析由土盟地批劍租、躁土地困貯備耕及市蹤蝶場情活況分托析、龍我司帆統(tǒng)計挪了解屑，巢派湖未者來幾狹年內(nèi)坊新增輕酒店勇物業(yè)稼市場召供應(yīng)錯量達(dá)91昌0套，闊具體韻指標(biāo)鴨如下孝：等級

數(shù)量位置供應(yīng)套數(shù)（套）對本項目影響星級

1半湯旅游度假區(qū)120

核心客戶群定位有差別，距離較遠(yuǎn)，但對于商務(wù)會晤、團(tuán)隊客有較強的競爭力1半湯新區(qū)1001巢湖新客站120目標(biāo)客戶定位不同，距離較遠(yuǎn)，影響較弱1巢湖南路西側(cè)120

經(jīng)濟(jì)型酒店

3在城區(qū)及沿湖兩岸450尚不清楚定位共計

7——910

表：怠巢湖20柱00擾-2電02津0年賓娃館規(guī)吐劃二、北賓館識供求瀉市場劈燕未來丹預(yù)測表：20顆03年-2肥02販0年巢墨湖賓覺館行模業(yè)供媽給需滅求與軍空缺釘預(yù)估二、走賓館霉供求稿市場日未來帶預(yù)測注：霸以上魂調(diào)查塑數(shù)據(jù)通為目煌前市抹場實強際反辮饋，覽不代日表未濱來市擺場某補些不綿可預(yù)姑期原堂因而足可能召造成休的變幅動。二、單賓館率供求領(lǐng)市場聞未來繩預(yù)測注：蠶以上后調(diào)查股數(shù)據(jù)顏為目勻前市挎場實她際反本饋，秧不代蒜表未照來市仔場某句些不愁可預(yù)腐期原左因而叨可能植造成職的變沾動。二、指賓館絨供求粘市場寸未來序預(yù)測根據(jù)帳供需鵲預(yù)測尺模型武，測禮算出20搖03弊-2竭01須0年全喚市酒將店的密開發(fā)挨空缺笨量如插上圖令所示遣；20鋒11年以畏后，陡由于午現(xiàn)行煮商業(yè)聯(lián)規(guī)劃薯中賓肅館開遣發(fā)周倉期的表階段覽性與難該階忌段開必發(fā)量珠的滯萌后，寬將導(dǎo)擾致住葛宿的君有效竄需求抽不能孝得到萌滿足附，市胖場空梨缺將殿大量佛增加裙。注：捧開發(fā)恢空缺們量=市場樸需求診量-市場姑實際每入住啊量，趕即差耕值為庫市場儉有效某需求慚未能露得到雀滿足晃。有歇效需冬求=開發(fā)包空缺爺量*敢（開理發(fā)項祝目目登前市駕場潛后在客難戶比略例+現(xiàn)有況客戶污比例渠）項目汽酒店顯預(yù)計20來09－20剝13年間串推向積市場韻銷售避并按姜照5年市生場培寶育期太核算夢；綜合描本項外目自者身條顯件，立并分潑析星莊級酒述店市假場占岔有率做與未適來發(fā)連展趨扁勢，絨若本虹項目綿開發(fā)4星級烘酒店掃，保攔守的謀開發(fā)哭體量哪為17嬸0套，劃限值辛為31敵0套，批在市拼場可柏容納蒜的范州圍內(nèi)陷，本孕項目獻(xiàn)建議業(yè)開發(fā)勁體量分為20除0套。注：竹以上植調(diào)查拳數(shù)據(jù)絞為目器前市籃場實榨際反榆饋，授不代只表未適來市吸場某怖些不插可預(yù)排期原芬因而簽可能耽造成絞的變夕動。三、妄賓館富消費籌者調(diào)喚研客戶勝地域較結(jié)構(gòu)根據(jù)鄰我司褲抽樣希調(diào)查險顯示害，巢上湖酒斥店客躁戶地哪域仍傳以省季內(nèi)為覆主，鍋占總爹量的61絮%；在外季省客振戶中守，江超蘇、晨長三繭角（抬不包丟括江惰蘇）旗、珠隨三角拘所占秒份額笑分別冤為11呀%、8%和7%飼.1、消給費者宰調(diào)研著基本寄資料三、且賓館陶消費襖者調(diào)招研各檔淹次酒控店客賢戶地吩域結(jié)坐構(gòu)從各盡不同姓檔次囑星級斷酒店薦客戶陡結(jié)構(gòu)恭上來終看，3星級信以上白酒店崗所涵示蓋的認(rèn)面較孝廣，含較大乖比重利的仍氧是本棍省客騾人；3星級斯和經(jīng)哲濟(jì)型咬酒店濟(jì)仍以眠本省敗客人揚為主川要客走源，良與市貼場總裳體趨懂勢一興致。三、容賓館帥消費唐者調(diào)祝研賓館駐客戶疫總體俗租期罰長短從總歡體趨際勢上捉來看烏，短兼租客盼仍占湖較大檢比重爽，為?？偭靠玫?1擱.4倉%，長調(diào)租客浴所占棍比重倉最小扇，為0.需2%。2、消閣費頻慰次和樹租期三、汗賓館固消費閥者調(diào)霧研各檔熊次酒宇店客放戶租賓期從各們檔次征酒店咱客戶耐租期遲長短軟上來暈說，曲尤為填明顯吵的一珠點是2星及2星以羨下幾皺乎全奪是短穴租型元客戶蜂，分米別占晌到95都.4融%；所有壩的非草短租蹤蝶客幾澡乎都吵集中寨在3星級爭以上淋酒店獅與商曾務(wù)經(jīng)勝濟(jì)型遠(yuǎn)，客展群主榨要針戶對巢薪湖當(dāng)哥地外套來企什業(yè)里亭的高頌層管套理人鴿員與宋外地惑會晤劈燕型人鍛員。三、積賓館匠消費棕者調(diào)悅研3、客曬戶選輪擇賓趴館的絹因素從總成體趨刷勢上撒看，希賓館燥的環(huán)勇境是尼客戶奪首要龍考慮傻的因冠素，艙占總謎量的21軌.8助%，而但價格倘因素堤則排序在第進(jìn)二位徐為15訪.6旅%；三、滑賓館項消費懼者調(diào)祝研客戶越選擇艷賓館疫的因明素在酒瓶店環(huán)貨境尚妥可滿憶足要仆求的宰前提儀下，3星級虧和經(jīng)帝濟(jì)型托酒店搞客戶溫更為椒看重穩(wěn)房價反，即腹產(chǎn)品勒的性執(zhí)價比字；同時蹦，從火分檔疫次酒憲店客楊戶偏塔好因掙素上構(gòu)來看便，除付了價愛格，3星級楊和經(jīng)圾濟(jì)型作酒店聽客戶購對地篩段也陳有一駛定要頑求，萌比重湯分別惹達(dá)到19襪.5經(jīng)%和21夏.5河%。三、躬賓館依消費濫者調(diào)兵研4、賓館淺檔次引偏好入住常巢湖埋賓館約的客喇戶對異酒店揚檔次吐的偏酬愛集趨中在3星級約25鏟.4魂%和13轉(zhuǎn)%的客儉戶愿匠意選聰擇價拳格稍倒低但蜜配套揉較完慘善的2星酒平店和鐵性價逐比較家高的饒經(jīng)濟(jì)順型酒幸店。三、尸賓館叮消費經(jīng)者調(diào)瞞研5、不同晌性質(zhì)淚客戶犯選擇顛偏好四、胖小結(jié)巢湖曬市外谷來旅場游人童口逐寨年增機加，說目前摧賓館洽整體獲接待兄能力劣不能辟滿足己城市寺發(fā)展楊需求旬。賓館嚇整體孟入住樸率高柱，三園星以蠅上賓仿館最嗎受歡斜迎，虜平常隱入住榴率達(dá)尊到75篇%。日常點商務(wù)茄客人黎為賓勇館主顏要客疑戶，有占客塞戶總朽數(shù)的76捷%；安徽互省內(nèi)弄客人康為賓庸館主唱要客癢戶來榨源，宣其次霉為江討蘇省洋；根據(jù)可篩選豆評定榆，本綠項目側(cè)最適棟合檔窄次賓涉館為撞四星叉級；賓館董的環(huán)落境是允客戶廁首要軟考慮殘的因炊素，床價格慰因素豪則排坊次席注；以高女端商轉(zhuǎn)務(wù)市振場與暗高端雀旅游傘消費來者為歐目標(biāo)叔，商儉務(wù)接計待功成能突葬出賓透館較邀為缺晝乏?，F(xiàn)有肚賓館縣接待焰能力角最大刪的為13涉0間客堪房，雨且為金經(jīng)濟(jì)射型商耳務(wù)酒賓店，狗其他煤賓館纏客房漿數(shù)絕確大多貪數(shù)在60間以胃下，適不具腥備單燭次接蛛待大瓜規(guī)模勤團(tuán)隊傭的能沿力。根據(jù)柳市場兵土地暗供給蝦與賓昏館業(yè)20攤04碧-2棋02敵0遠(yuǎn)景贈規(guī)劃垂測算壟，本凈項目其開發(fā)帝體量券為20熄0套，線在市青場可枕容納辰的范柱圍內(nèi)用。第二翁部分巢湖蚊人民直路項朱目市真場調(diào)彈研第一泉章、醬巢湖翠市宏揀觀市存場調(diào)旁研第二增章、影巢湖住市區(qū)牙域業(yè)崖態(tài)結(jié)除構(gòu)及榴分布嘩調(diào)研第三武章、巢湖株市商閃鋪市除場專歉項分掩析第四尊章、巢湖條市賓廢館業(yè)幸專項苗調(diào)研第五診章、功巢湖壩市商鈔業(yè)市午場研蘇究第六也章、載項目恰立地籮條件缸研究第五守章、松巢湖模市商強業(yè)市凡場研花究一、液商管業(yè)格來局分屆析二、煉商輔業(yè)網(wǎng)搶點建瞞設(shè)規(guī)桃劃三、驗供孟應(yīng)發(fā)狡展四、吸大塘型零蘋售業(yè)幻玉（百仰貨業(yè)纏、中劍大型懼超市慨）五、恥專麻業(yè)市察場六、誼餐戀飲七、再休棉閑娛洗樂一、商業(yè)艙格局轉(zhuǎn)分析20屢03年，噸商業(yè)浸網(wǎng)點煮用地88萬平斬方米竟，占早城市診建設(shè)悅用地抽比例3.跌86寸%，人貧均3.獨73平方美米；黑至20愿20年，摟商業(yè)毀網(wǎng)點顆發(fā)展首用地瘦達(dá)到19謊4萬平音方米才，占偽城市別建設(shè)嬌用地借比例4.任31的%，人荒均4.漿31平方逗米；商業(yè)弟總規(guī)京模年度均增被長11理.9樓%，社耗會消歷費品且零售個額20介05年達(dá)遞到21億元散，20勞10年達(dá)煉到36迷.9億元有，至20扮20年末頭，將受達(dá)到11召3.用6億元德。20粉05年零杰售商押業(yè)營丘業(yè)面咱積從20改01年的21萬平打方米現(xiàn)增加裝到27萬平若方米妙，常穩(wěn)住人熄口人豆均擁膨有營破業(yè)面慚積0.末9平方被米，竭至20竄20年，羽零售閥商業(yè)丑營業(yè)瓶面積捏達(dá)到54萬平敘方米遍，常健住人課口人震均擁附有營瓣業(yè)面茅積1.頃2平方河米。一、商業(yè)遞格局凈分析注：拖以上您調(diào)查光數(shù)據(jù)轟為目詳前市算場實拖際反伴饋，諒不代襯表未夢來市漸場某菌些不歸可預(yù)劫期原屬因而乒可能當(dāng)造成芝的變斥動。二、商業(yè)河網(wǎng)點課建設(shè)朵規(guī)劃“一賀主→詞一次豆→三景片→規(guī)社區(qū)伍”商闊業(yè)規(guī)剝劃一主焰：市都級商賽業(yè)中余心——巢湖椒路-東風(fēng)丑路-人民探路：左城市逃綜合伍商業(yè)嬌街（肉百貨啊、超潛市、蔑賓館糧、餐按飲、柱休閑承娛樂陜、精草品商莖業(yè)街矩）一次份：城俱市次雨級商俘業(yè)中巴心——行政拉中心-巢湖插教科皺研園趟區(qū)：艱旅游唐、行毯政辦虎公及訪電子而商務(wù)預(yù)市場鋪、連搬鎖超想市、跑賓館直、餐代飲、拳專業(yè)拴店、億專賣胖店等三片綱：片株區(qū)性駕商業(yè)驢中心——賈塘姨圩片添區(qū)：恐市場龍、連傾鎖超嫌市、損賓館幼、餐掠飲、景專業(yè)梢店、小專賣聯(lián)店等慮；東眼塘圩辯片區(qū)降：餐粒飲、筆娛樂衡、連咐鎖超曬市、材商場耐及精惜品商碗業(yè)街終等；擇城北飼片區(qū)愛：賓畫館、義餐飲伐、超掉市、脹便利告店等社區(qū)穩(wěn)：社鍛區(qū)性貨商業(yè)轎中心條，共爆計11個表：園商業(yè)渣區(qū)域佛等級既劃分者及分非布二、商業(yè)頂網(wǎng)點載建設(shè)烏規(guī)劃圖：餅巢湖20做04揭-2展01憂0商業(yè)良規(guī)劃象圖二、商業(yè)辛網(wǎng)點續(xù)建設(shè)豈規(guī)劃三、供應(yīng)龜發(fā)展19治95年前偏，商默業(yè)初滲具規(guī)蛋模：拐經(jīng)且濟(jì)發(fā)遼展促特動商疲貿(mào)活范動繁裁榮，漆商業(yè)傲氛圍機在人錘民路紫沿線惡形成傾，商歐業(yè)規(guī)哥模大榮致在2萬平創(chuàng)方米拉左右陜。19坡95腳-1覺99班9年，晝快速劑發(fā)展陷期：跌人民曾路零盆售商床業(yè)越岡發(fā)突正出，角商業(yè)同激增桶，迅裕速提燦高巢哪湖商竊業(yè)市暫場份啦額。19碰99芹-2翼00閥3年，開商業(yè)僅區(qū)形櫻成：發(fā)人民強路商渴區(qū)發(fā)田展迅低速，陡零售圓商業(yè)揉在該木區(qū)域駁逐步揚趨于原飽和霞，城厚北、染城南地、城旅西逐轎步形碧成商耕務(wù)行耗政辦涼公、轎旅游猴觀光蹤蝶購物公、專卵業(yè)市鼠場等奔多個華功能墾區(qū)塊拳。20吐03紙-2誘00坦6年，歪商業(yè)按區(qū)逐宜步完吹善：20錫03年政什府規(guī)取劃人慢民路厘為唯鋪一一叉?zhèn)€市宗級商閱業(yè)中再心，昌人民陳路拆譜遷改算造提阿上日甘程。魚一主閑、一開次、突三片娃和社升區(qū)商耗業(yè)的獅商業(yè)廈網(wǎng)點漁遠(yuǎn)景防規(guī)劃賞在逐糖步落用實。三、供應(yīng)恐發(fā)展一、敘商業(yè)煌市場維供應(yīng)粗特征潛在饅商業(yè)頂供給從政裝府土哭地批炸租可含以看今出，狂巢湖戰(zhàn)市20燈06然-2影02推0年商領(lǐng)業(yè)項揭目供沸應(yīng)大求致規(guī)吊模在97萬平師方米炊左右謎，屆督時，歌巢湖庸市總磨商業(yè)足規(guī)模穴大致矩在19桑4萬平做方米軍左右蠅；根據(jù)《巢湖漆市城餐市商時業(yè)網(wǎng)忘點布撒局規(guī)俯劃20睛04鞭-2漢02獎0》規(guī)劃麗原則蔬，商瓣業(yè)經(jīng)迷營場北所未班來供平給分過為八耀個層噴面，總分別洗為超蕉市、擊百貨曠商場希、商確業(yè)街被、市艇場（態(tài)農(nóng)貿(mào)聽市場特、專串業(yè)市腔場）閑、物菌流、應(yīng)餐飲甩、休誰閑娛迎樂、泡賓館叉。三、供應(yīng)吹發(fā)展四、畝大型留零售注業(yè)百貨害商場邁數(shù)量墾少，適處于猾轉(zhuǎn)型察期百貨療業(yè)競譜爭激唱烈，囑市禾場經(jīng)吸營狀荷況參噸差不羊齊百貨舒商場悶經(jīng)營游檔次棗單一霧，無桐主題敏商場百貨擋業(yè)百貨業(yè)目前市場供應(yīng)量與未來供應(yīng)情況

時期

數(shù)量

名稱區(qū)域位置營業(yè)面積㎡功能設(shè)置目前現(xiàn)狀

2商之都人民路－團(tuán)結(jié)路110001F金銀玉器飾品、眼鏡、箱包、化妝品、鞋2F男裝3F女裝4F童裝、家居用品安德利東風(fēng)路－巢湖中路80001F化妝品、金銀飾品、超市2F童裝、女裝、針織、3F男裝4F家用電器共計

2————19000——未來供應(yīng)

《巢湖2004-2020年商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》中表明未來該階段的不增加百貨商場的市場供應(yīng)量

表：彈巢湖百貨這業(yè)目尺前市貴場供利應(yīng)量竊與未筑來供龍應(yīng)情耽況四、飾大型溜零售堆業(yè)大中將型超對市超市勻外擴牙趨勢突明顯外地嘉品牌太超市浸進(jìn)駐唱，中費大型艙超市璃間競永爭不藝斷激打化超市撥運營伸狀況究參差說不齊四、模大型賞零售懸業(yè)四、鉛大型拌零售桶業(yè)注：乳以上鉆調(diào)查穩(wěn)數(shù)據(jù)蹲為目替前市辮場實柴際反蛙饋，毫不代維表未部來市催場某黃些不右可預(yù)年期原讓因而址可能龜造成罵的變洪動。發(fā)展肢階段20刃00年之睡前，15瘡00平方墳米以光上的討中大腫型超木市發(fā)脂展空漢白。20半00錄-2裹00競3年，約便利面型超秧市大對量涌誰現(xiàn)，菠社區(qū)征型超敗市逐浴步布國點。20絕03斑-2扮00手6年，某當(dāng)?shù)卣就僚纳鐓^(qū)騙型超望市在略主要箭社區(qū)吧及人跑流量愉較大佛區(qū)域簡大量淚開店羽，區(qū)儉域內(nèi)帝的中過小規(guī)丑模品叮牌店女市場膚競爭斥格局唇形成廟，大窯樂購匆進(jìn)駐強市場叢，分征占市施場份垮額。20警06年以挺后，啊外地裙品牌氣中大蜜型超訊市簽塞約巢奧湖項免目。四、射大型駐零售污業(yè)巢湖20溪04瞎-2蝴02頁0年超速市未間來市服場供另應(yīng)四、泡大型鴨零售移業(yè)月均撞消費濟(jì)支出莊基本們上呈訪正態(tài)凍分布雙，以50蕉1-蔥10傷00元居凳多；從消倍費結(jié)擋構(gòu)來答看，電購物亂：餐凳飲：列休閑銀娛樂灑≈3.笑3：2.袋63：1；巢湖怎居民牢消費望結(jié)構(gòu)麻不斷五優(yōu)化船升級獲，實螞物型本消費抵比重押減少加，文縱化、奮餐飲胳、旅墳游等癢享受當(dāng)型消猛費逐散步增團(tuán)加。消費尺特征答研究月均垃消費衡支出消費浩結(jié)構(gòu)四、低大型電零售先業(yè)購物后消費報伙伴四、揀大型帽零售斧業(yè)四、緣瑞大型窯零售忘業(yè)四、隱大型油零售份業(yè)四、未大型漠零售女業(yè)四、東大型飲零售肯業(yè)外出哄購物犯消費螞中，量與朋哀友一厘同前言往消企費比棋例最貧高，申達(dá)樣碌本總奮量的57昂%；其次稼為與妖家人花同往捎消費施，約茫占總員樣本磁量的30價%；購物集消費聽之中謹(jǐn)，商火業(yè)街?jǐn)∠M鞠頻次勝最高才，平銜均達(dá)9.撫78次/月，網(wǎng)平均獅每周2次，效這也勿說明偉巢湖檢本地翻消費增過程鼓中“惜逛”崇的因部素較里多，泰這也儉從一棄個側(cè)晃面表乒明巢渠湖居拐民業(yè)牛余生般活較復(fù)為單紅一。對于愁超市著，平型均消典費頻紫率為4.教89次/月，惕表明掘巢湖思居民麗消費件整體殺上還襯是以道日常訓(xùn)生活報用品貪為首取位；四、孔大型列零售鬼業(yè)大多熱數(shù)被存訪者貞對本桶區(qū)域趨發(fā)展插高檔餡百貨神持謹(jǐn)秘慎看塑好態(tài)逗度。機由于正本區(qū)儉域獨鏟特的窮地理居條件惕，本小案可姐嘗試治以百噴貨商責(zé)場為創(chuàng)龍頭貸，帶翁動如巷電影獵院、餃電器川商場害、IT市場毀、手藥機城主等多循項商纏用多矩功能嘗物業(yè)務(wù)協(xié)同棉發(fā)展詢。同澇時根孕據(jù)調(diào)販研顯矩示，芒部分俱消費冬者希給望增合強購常物后慎用于船休憩桿服務(wù)招的餐壘飲、冶休閑根娛樂顫等配爸套設(shè)雜施。百貨舒業(yè)小芬結(jié)：四、定大型鞠零售緊業(yè)大中著型超易市小欠結(jié)巢湖遇超市射以社逗區(qū)型巧超市允為主館，市子場沒岔有商胖業(yè)輻耍射能托力范丘圍大淋、吸鈴引消怪費能挪力強怪的綜衣合型襯購物胳中心額。現(xiàn)有洪超市尋在一自定程籮度上雹改變頑了巢寄湖中越心城鄭商業(yè)模網(wǎng)點牧疏密慈不均掛等現(xiàn)驅(qū)象，答但大續(xù)多數(shù)統(tǒng)超市逼設(shè)施猴陳舊輝，功斗能不攻配套綿，更群新較錫慢，朋不能竭滿足驚城市裙生活料需求告。人民駁路商滋業(yè)區(qū)黑內(nèi)人腹口密研度高酒、總?cè)看笪?，對菜?yīng)零判售市擴場空哪間也先較大階，該雖區(qū)域河不但困超市狠網(wǎng)點紙密度掉低、譽數(shù)量違少，鴉更缺忽乏商滿品種調(diào)類齊短全、龍規(guī)模漢大的約大型組超市在。人民益路商辛業(yè)區(qū)收作為鼓城市希標(biāo)志錦性商斧業(yè)中慈心，釘該區(qū)躲域現(xiàn)兵有社殃區(qū)型肚與便緒利型語超市廢以不升能滿蠶足城拜市經(jīng)蔥濟(jì)的魔發(fā)展御與居甚民消住費需酬求水轉(zhuǎn)平的哀提高曬。四、嘉大型觀零售童業(yè)五、綠專業(yè)汽市場專業(yè)汗市場向發(fā)展痛概況多數(shù)叛分布傾在城殊市次甚級區(qū)禁域，蟲中心喬區(qū)域電內(nèi)服柔裝服尖飾類飯專業(yè)桐市場荷（天狼湖商出城、貞南巢塑商業(yè)杰街）染占據(jù)畝主流賞；東部姑世紀(jì)菌大道還與三低中路州交界抖處以陣建材罪家居扔為主扣，如蟲巢湖蹈大市滾場、藍(lán)世紀(jì)開新都紹沿街阿商鋪索；長江句東路刮以汽瞇車交惱易類跌的專享業(yè)市鴨場居狼多；巢湖親中路溝一帶領(lǐng)以汽厭配為夠主要蓬特色上的街線道，帖但隨筆著城輔市的朽發(fā)展即，該洋地段晨的汽勵配將康轉(zhuǎn)移就到城惕市外功環(huán)地災(zāi)帶；朝陽矛門市兆場以歉日用會百貨曬零售懲批發(fā)燃為主離；資料良來源澆：《巢湖汽市城腹市商蓬業(yè)網(wǎng)逃點布語局規(guī)赴劃（20廈04－20艱20）》五、側(cè)專業(yè)耀市場資料爭來源昆：《巢湖擾市城舊市商膊業(yè)網(wǎng)兆點布蝦局規(guī)除劃（20凝04－20趁20）》五、春專業(yè)渣市場注：籌以上孔調(diào)查沙數(shù)據(jù)映為目吃前市希場實曉際反錯饋，亞不代述表未棕來市環(huán)場某久些不捧可預(yù)道期原啦因而擇可能結(jié)造成皂的變疲動。巢湖真市現(xiàn)遙有專穗業(yè)市歡場總緞計15個，承其中錫影響吐力較保大的牙有10個，蓬總規(guī)喝模在19濤.4帳87萬平危方米河左右剩；中心這或邊屢緣區(qū)健域?qū)ψx專業(yè)燦市場險吸引憂力，罵專業(yè)鋸市場剃承租妖能力粱較低鼓，一嫁般選德址在增城市藍(lán)邊緣孕區(qū)域義，城市絲式中心歐或次退中