常德房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

CompanyLogo1常德房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告附件1、CompanyLogo目錄：宏觀經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)宏觀走勢房地產(chǎn)供需分析板塊劃分典型樓盤分析客戶問卷調(diào)查CompanyLogo3地處中國的中南部，長江中游，湖南省的西北部。東臨洞庭，西接黔渝，南通長沙，北連荊襄。史稱“川黔咽喉，云貴門戶”。全市人口600萬人。城區(qū)人口60萬人。常德城市概況常德人口600萬，城區(qū)人口60萬，屬于中小型城市，未來城市將向中大城市過渡發(fā)展。

《中國中小城市發(fā)展報(bào)告（2010）：中國中小城市綠色發(fā)展之路》城市劃分標(biāo)準(zhǔn)為：市區(qū)常住人口50萬以下的為小城市，50萬~100萬的為中等城市，100萬~300萬的為大城市，300萬~1000萬的為特大城市，1000萬以上的為巨大型城市。CompanyLogo4常德市下轄武陵、鼎城兩區(qū)，安鄉(xiāng)、漢壽、澧縣、臨澧、桃源、石門六縣和津市市。民族組成：漢、土、苗、回、維等15個(gè)民族。全市面積18189.8平方公里。城區(qū)面積297.4平方公里。常德市下轄兩區(qū)六縣一市，全市面積較大，但城區(qū)面積較小，包括了武陵區(qū)和鼎城區(qū)。常德行政區(qū)劃CompanyLogo5區(qū)域地處兩大都市圈的交匯處，東北靠武漢都市圈，東南臨近長株潭都市圈?！?+5”城市群發(fā)展，包括岳陽、常德、益陽、婁底、衡陽等的城市群建設(shè)。面臨國際國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機(jī)遇。從經(jīng)濟(jì)區(qū)位劃分，常德屬于中國經(jīng)濟(jì)中部崛起重心地帶，位于泛珠江三角洲和泛長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域結(jié)合部，是東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中、西部轉(zhuǎn)移的黃金地段。常德區(qū)域交通CompanyLogo6交通機(jī)場：桃花源機(jī)場。高速公路：常張高速、常吉高速、常長高速、常岳高速、常邵高速、常荊高速貫穿境內(nèi)，交通路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)。鐵路：焦柳鐵路、石長鐵路。水路：常德港1000噸級的輪船泊位。常德市形成了機(jī)場、高速公路和鐵路的一體化交通體系，從地理位置上看，占據(jù)了湖南省的交通樞紐地位。常德區(qū)域交通CompanyLogo7常德宏觀經(jīng)濟(jì)水平發(fā)展迅速，排行第三，同比長沙，雖然在經(jīng)濟(jì)總量方面有所不及，但發(fā)展速度較快，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大，房地產(chǎn)也隨之高速發(fā)展。2009年全市生產(chǎn)總值1239.2億元，同比增速：12.1%。近幾年來國內(nèi)生產(chǎn)總值以年均超過10%的速度快速發(fā)展。小于4％4％－5％5％－8％大于8％萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)判斷－－GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系常德國內(nèi)生產(chǎn)總值CompanyLogo8常德人均GDP為22496元，在湖南省各市州中排名第五。逐漸增長的人均GDP將為常德的房地產(chǎn)發(fā)展及其他消費(fèi)的承受力增加。常德國內(nèi)生產(chǎn)總值CompanyLogo9常德市第一產(chǎn)業(yè)完成增加值257.4億元，增長6.3%；第二產(chǎn)業(yè)完成增加值531.0億元，增長15.2%；第三產(chǎn)業(yè)完成增加值450.8億元，增長11.7%；形成了煙草、鋁材、電力、林紙、食品、機(jī)電、紡織、醫(yī)藥、珠寶等城市產(chǎn)業(yè)體系。常德三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的20.9：42.4：36.7調(diào)整為20.8：42.8：36.4，基本上形成了“二四四”的發(fā)展態(tài)勢。工業(yè)方面，屬于湘西北的工業(yè)基地，形成了輕工業(yè)占主導(dǎo)、輕重工業(yè)基本均衡發(fā)展的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。常德產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩rCompanyLogo10常德城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出在湖南省3+5城市群中排行靠后，在全省中排名居中，隨著常德國民經(jīng)濟(jì)和居民收入的不斷增長，其消費(fèi)潛力可不斷挖掘。3+5城市群常德城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14000元，全省排第七位。常德城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出為10551.72元，居全省第七位。常德個(gè)人收支分析CompanyLogo11常德市居民生活水平分析年份居民人均可支配收入（元）增幅恩格爾系數(shù)2008年12603.7710.91%41.2%2009年15294.058.8%32.6%國際上通用的恩格爾系數(shù)對于中國的適用性存在著差異，但具有一定的參考價(jià)值。根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)判斷，常德市居民生活水平提速加快，消費(fèi)能力也在逐步提升。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。恩格爾系數(shù)(Engel‘sCoefficient)是食品支出總額占個(gè)人消費(fèi)支出總額的比重。國際上常常用恩格爾系數(shù)來衡量一個(gè)國家和地區(qū)人民生活水平的狀況。常德個(gè)人收支分析CompanyLogo12常德市社會(huì)消費(fèi)品零售總額持續(xù)增長，每年平均以17.62%的速度高速發(fā)展，是個(gè)典型的消費(fèi)城市,這說明常德城鎮(zhèn)居民具有較強(qiáng)的消費(fèi)實(shí)力和投資實(shí)力。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額405億元，增長18.6%。縣零售額增長23.7%；市零售額增長28.1%。實(shí)現(xiàn)縣以下零售額135億元，增長21.6%，比縣、市零售額增長率分別高2.1、6.5個(gè)百分點(diǎn)。常德社會(huì)消費(fèi)品零售總額CompanyLogo小結(jié)常德自然資源豐富，歷史悠久，文化（善德文化）底蘊(yùn)深厚。常德位于中國經(jīng)濟(jì)中部崛起重心地帶，位于泛珠江三角洲和泛長江三角洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域結(jié)合部，是東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)產(chǎn)業(yè)向中、西部轉(zhuǎn)移的黃金地段，未來城市發(fā)展面臨大好時(shí)機(jī)。常德占據(jù)了湖南的交通樞紐位置，形成了機(jī)場、高速、鐵路一體化的交通體系。常德城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)良好，城市發(fā)展?jié)摿Υ?，房地產(chǎn)處于高速上升發(fā)展階段，未來城市消費(fèi)實(shí)力逐漸增強(qiáng)。13》》》常德面臨城市的發(fā)展契機(jī)，如何借此機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)城市的騰飛？CompanyLogo14房地產(chǎn)宏觀走勢目前常德市房地產(chǎn)發(fā)展正處于快速上升階段。對臨近城區(qū)范圍的房地產(chǎn)開發(fā)帶來大量機(jī)會(huì)。舒適型需求在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過程中也將表現(xiàn)得越來越明顯。1美元=6.7元人民幣（近期人民幣匯率）。2009年常德市人均GDP為22496元，折合3358美元。常德房地產(chǎn)發(fā)展階段CompanyLogo15城市化被動(dòng)郊區(qū)化主動(dòng)郊區(qū)化城市中心擁有最優(yōu)越的可達(dá)性和區(qū)位優(yōu)勢城市要素向中心聚集城市中心規(guī)模經(jīng)濟(jì)，涵蓋了城市商務(wù)、商業(yè)、金融貿(mào)易、教育等所有城市功能有城市更新改造背景形成大量購房需求政府同時(shí)大量投資基礎(chǔ)設(shè)施與捷運(yùn)系統(tǒng)建設(shè)在全市中低價(jià)房分布中郊區(qū)占到絕對比重階段劃分城市特征指標(biāo)特征居住消費(fèi)特征人均收入(GDP)/美元<300人均收入(GDP)/美元300-1000解決溫飽問題；生理性需求占主導(dǎo)地位的階段，主要是對農(nóng)產(chǎn)品和輕工品的需求追求便利和功能階段；人們對耐用品的消費(fèi)需求迅速增加，從已生活必需品為主逐漸轉(zhuǎn)向已非必需品為主人均收入(GDP)/美元1000-3000追求降低住宅成本；改善居住環(huán)境并重非物質(zhì)消費(fèi)（如：旅游、健身、體育保健及文化欣賞等）大大增加郊區(qū)快速干道初步形成，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善郊區(qū)主流客戶為本區(qū)域的中高收入階層購房目的為第一居所、第二居所或投資人均收入(GDP)/美元>3000，城市化率70%追求生活質(zhì)量階段，對物業(yè)的要求不僅停留在居住的要求，開始出現(xiàn)度假居所，投資物業(yè)等等。大都市，城市群城市出現(xiàn)多個(gè)中心副都心的出現(xiàn)多個(gè)城市共同發(fā)展常德人均GDP已經(jīng)3358美元美元，城鎮(zhèn)化水平為38.3%（2009年），城市發(fā)展趨勢：城市中心區(qū)發(fā)展進(jìn)一步完善，周邊郊區(qū)和城市副中心成為未來發(fā)展的主流方向，城市高收入階層開始向資源優(yōu)良的郊區(qū)主動(dòng)外溢。房地產(chǎn)宏觀走勢常德房地產(chǎn)發(fā)展階段ww甚w.綱th失em單eg毯al財(cái)le叉ry恰.c欠omCo豬mp臺(tái)an央y陵Lo街go16房地度產(chǎn)宏伍觀走少勢房地瘡產(chǎn)市稱場經(jīng)你歷了09年的信穩(wěn)步保復(fù)蘇軋，加源上今尿年以爆來商顆品房狗旺銷梅，企呢業(yè)資疾金回?fù)窕\較喝快，腥定金仗和預(yù)楊收款焦大幅承增長蛇，企胸業(yè)的別經(jīng)營腫狀況鴿得到恭改善嗓，使虎開發(fā)坦企業(yè)鍛的信揉心指暢數(shù)大猴幅回洽升，芒投資乳能力趟顯著呼提高茅。常德紡市20根09年開煌發(fā)投界資額衡為50角.4億元并；同男比上附漲23端.2灶%。20賴10年上鞋半年齡，全獵市房克地產(chǎn)禽完成資投資24鞭.2億元肺，同資比增籍長23迫.5逃%。房地用產(chǎn)開敘發(fā)投京資情嘩況ww抹w.字th國em售eg售al凳le紙ry重.c凱omCo摩mp邊an眾y斷Lo命go17房地屈產(chǎn)供獸需分滾析20槍10年上飲半年社全市沒房地滾產(chǎn)施逆工面陡積62賺2.望7萬平斜方米界，增液長33科.5必%。新開中工面葵積15坑2萬平哪方米傅，增撕長61霧.3李%，其欲中商笛品住裕宅新摩開工估面積13瞧7.弓9萬平圖方米飄，增率長95搭.9嘴%。商品功房竣軟工面詞積52祖.9萬平水方米敘，增鮮長20末.8受%，其掉中商欣品住艘宅竣環(huán)工面夸積47踏.1萬平享方米章，增默長16奔.3苦%。20咬09年常杰德房戶地產(chǎn)枕施工宿面積66餓3萬平知方米敗，但走是峻蠻工面駁積僅17源5.控2萬平簽方米確，施斷工、算竣工研比達(dá)3.答8，20被10年上寨半年親仍達(dá)62何2.巷7萬，端竣工遲面積巷僅52宰.9，未沒來供物應(yīng)量搏將放致大。房地刊產(chǎn)供寄應(yīng)分法析ww鐵w.爽th闊em顫eg捷al事le校ry睜.c宇omCo避mp綠an勺y段Lo臺(tái)go18房地墊產(chǎn)供塞需分奏析房地借產(chǎn)供足應(yīng)分綠析20好10年常原德市假擬供爭應(yīng)土盟地分訊布圖氣。ww形w.遇th黨em軌eg謠al眉le綁ry府.c籃omCo誰mp日an地y怕Lo婆go19房地甲產(chǎn)供塘需分重析房地耍產(chǎn)供欄應(yīng)分耍析2010年常德擬供應(yīng)地表（數(shù)據(jù)來源：常德市國土資源儲(chǔ)備中心）宗地編號(hào)宗地名稱面積（畝）成交時(shí)間宗地編號(hào)宗地名稱面積（畝）成交時(shí)間1001紫菱花園4982010年9月1011育德小區(qū)93—1003水利局興禹地塊232009年3月1012育美小區(qū)137—1004吉利地塊30—1014湖南文理學(xué)院（文馨苑）51.82009年3月1005育英小區(qū)140—1015濱江水岸287.32009年3月1007怡景福園31.4—1017華為小區(qū)19.22009年3月1009匯元小區(qū)28.92009年3月1018烏龍港地塊360—1010華天小區(qū)25.32009年3月1019美倫地塊51—合計(jì)1775.9畝（折合約1，183，993平方米）初步墊估算伐未來腸三年棚常德妨商品功房供田應(yīng)將沸增加2萬套跡（湖遲南文獸理學(xué)南院地欠塊即崖文津售偉庭造已形諸成商激品房虛供應(yīng)皂）。ww扁w.既th辜em祥eg千al彼le踏ry捎.c奮omCo慎mp乞an雄y船Lo覆go房地抽產(chǎn)供祖需分骨析房地方產(chǎn)供耕應(yīng)分姥析常德市2010年土地成交一覽表（數(shù)據(jù)來源：常德市國土資源局）出讓單位地塊名稱容積率地塊位置面積(m2)用途出讓方式截止時(shí)間常德市鼎城區(qū)國土資源局常鼎國土資掛告字〔2010〕33號(hào)地塊2.5位于常德市鼎城區(qū)石板灘鎮(zhèn)中心小學(xué)以西。東抵巷道；南抵鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路；西抵巷道；北抵原農(nóng)貿(mào)市場2655商服掛牌2010/9/29常德市國土資源局

2010-22號(hào)地塊2德山樟橋路以北，姚湖路以東地塊，34472.23住宅掛牌2010/9/17常德市鼎城區(qū)國土資源局常鼎國土資掛告字〔2010〕32號(hào)地塊1.5-1.8位于常德市鼎城區(qū)韓公渡鎮(zhèn)。東:韓公渡鎮(zhèn)用地;南:韓公渡鎮(zhèn)用地；西:距明康北路約30米；北:韓公渡鎮(zhèn)用地地塊，2501住宅掛牌2010/9/29常德市國土資源局常國儲(chǔ)2009-14號(hào)地塊2.2青年東路以北地塊，16897.19住宅掛牌2010/8/13常德市國土資源局常國儲(chǔ)2010-44號(hào)地塊2.4柳葉路以北，紫緣路以西地塊，141032.28住宅掛牌2010/8/13常德市國土資源局常國儲(chǔ)2010-7號(hào)地塊3.2常澧路以南地塊，21448.88住宅掛牌2010/8/13常德市國土資源局常國儲(chǔ)2010-8號(hào)地塊1.2紫菱路以南，紫緣路以西地塊，191194.68住宅掛牌2010/8/13常德市國土資源局

2010-14號(hào)地塊2德山中路以東地塊，1485.01住宅掛牌2010/7/13常德市鼎城區(qū)國土資源局〔2010〕08號(hào)地塊1.8常德市鼎城區(qū)周家店鎮(zhèn)閔泉居委會(huì)地塊，3600.71住宅掛牌2010/6/120欣10年常愉德市態(tài)土地灶已成莊交面沸積為41酸52割86慮.9延8平方李米，讀其中倚住宅御用地41陰26困31碑.9綢8平方慘米。20ww則w.點(diǎn)th衡em校eg危al閉le匹ry奏.c鵲omCo亂mp例an海y徐Lo劉go常德市2010年交易中土地一覽表（數(shù)據(jù)來源：常德市國土資源局）出讓單位地塊名稱起始價(jià)萬元/畝容積率面積(m2)用途出讓方式常德市國土資源局吉生路以北地塊，

常國儲(chǔ)（2010）3號(hào)地塊640.8-140103.61商服掛牌常德市鼎城區(qū)國土資源局

位于常德市鼎城區(qū)武陵鎮(zhèn)永安路與大湖路交匯處東北角。1.8-2.210644.4商服掛牌常德市國土資源臨德山洞庭北路地塊，201001號(hào)地塊110.633.83555.46商住不定常德市國土資源局

人民西路地塊，

常收備（2010）1號(hào)地塊2652-3.54777.69住宅掛牌常德市國土資源局

洞庭大道地塊，

常國儲(chǔ)（2010）62號(hào)地塊1481.6-2125586住宅掛牌常德市國土資源局

紫菱路北側(cè)地塊，

常國儲(chǔ)（2010）60號(hào)地塊1392-2.433616.2住宅掛牌常德市國土資源局

青陽閣市場內(nèi)地塊，

常國儲(chǔ)（2010）59號(hào)地塊1392-3803.8住宅掛牌常德市國土資源局

青年路以北地塊，

常國儲(chǔ)（2010）58號(hào)地塊1112.5-3.210644.04住宅掛牌常德市國土資源局

洞庭大道地塊，

常國儲(chǔ)（2010）56號(hào)地塊1401.6-2116937.22住宅掛牌常德市國土資源局

朝陽北路以西地塊，

常國儲(chǔ)（2010）50號(hào)地塊1521.8-25623.34住宅掛牌常德市國土資源局

紫緣路以東地塊，

常國儲(chǔ)（2010）49號(hào)地塊147332939.83住宅掛牌常德市國土資源局

柳葉大道以南地塊，

常國儲(chǔ)（2010）14號(hào)地塊120247607.37住宅掛牌常德市西湖管理區(qū)國土資源局

西湖鎮(zhèn)東湖路地塊，

西國土（2010）1號(hào)地塊843.272892住宅拍賣常德市國土資源局

德山百貨大樓以東，蓮池路以北地塊，

2010-01號(hào)地-3.83555.46住宅掛牌常德市國土資源局賀家山原種場地塊，414號(hào)地塊17.0829366住宅掛牌房地偵產(chǎn)供旅需分月析房地握產(chǎn)供幻玉應(yīng)分巡壽析20錄10年常鼓德市銅正在覆交易海的土霉地面立積為44駱86寬86刊.4薦2平方景米，搬其中答住宅栽用地39魄43拴48飼.9丸5平方朝米。21ww草w.才th糧em爭eg慨a(chǎn)l膨le排ry鋪.c恰omCo仍mp堡an剃y做Lo續(xù)go22房地誕產(chǎn)供昆需分揮析商品哈房銷毒售面欠積、核銷售林額快魔速增山長，即需求鬼旺盛學(xué)。20綠09年全樓年銷君售22心7.撕9萬平威方米腿，20載10年上祖半年急，全絨市商莊品房乎銷售省面積93喝.3萬平沫方米軟，增頌長36攏.4咱%，增剩速比廚全省縱平均糾水平槳高6.渠9個(gè)百輩分點(diǎn)畫，排滔全省傾第7位；軋銷售灑額21倆.6億元爆，增劈燕長63西.6烈%。房地打產(chǎn)需打求分梳析ww賣w.焦th范em獄eg陽al含le雁ry堡.c屢omCo疲mp日an源y澡Lo攤go房地古產(chǎn)供虛需分鈔析房地剛產(chǎn)需棵求分撒析未來2——3年常德房地產(chǎn)需求估算（靜態(tài)估算）常德總?cè)丝诔菂^(qū)人口城區(qū)常住人口按20%的人口住房需求計(jì)算40㎡/人住房面積計(jì)算100㎡/套計(jì)算600萬60萬60萬12萬480萬1200萬未來2—湖3年，支常德術(shù)房地際產(chǎn)需米求約記為48胃0萬——煌12嚼00萬平距方米泥，潛制力巨薦大。23ww樸w.消th慎em冤eg梢al垮le螺ry泄.c趨omCo礎(chǔ)mp錦an竭y漢Lo銹go房地縱產(chǎn)供骨需分段析房地底產(chǎn)供聞需分焰析未來2——3年常德房地產(chǎn)供需分析（靜態(tài)估算）2010年已成交住宅用地面積（㎡）412631.982010年正在交易中住宅用地面積（㎡）394348.952010年住宅用地總成交量（按交易中住宅用地均成交計(jì)算）806980.93未來供應(yīng)建筑面積（㎡）（按平均容積率2.4計(jì)算）1936754.232011年住宅用地供應(yīng)（建筑）面積（㎡）1936754.232012年住宅用地供應(yīng)（建筑）面積（㎡）1936754.232010年——2012年住宅用地供應(yīng)（建筑）面積合計(jì)（㎡）5810262.70（581萬）未來2—3年常德房地產(chǎn)市場需求量（㎡）480萬-1200萬未來2—芝3年，項(xiàng)常德單房地疼產(chǎn)市拳場供兵需基加本上鼓處于拿平衡朋狀態(tài)北，隨勝著人丹口的愧增加找，房順地產(chǎn)既需求性將呈守供小皆于求迫的態(tài)瞞勢。想同時(shí)夜未來度的市迅場競睡爭將斷逐漸爽激烈遲。24ww逝w.巴th污em扒eg最al狼le術(shù)ry宿.c掌omCo偶mp妙an魔y邊Lo翅go25武陵偏區(qū)老城秋區(qū)版塊犧：東起色青年丘路，兔南到員沅安站路，珠北至講丹陽由路，擠西鄰庫皂果小路；城西擦（芙喉蓉）揉版塊料：東起艙朝陽潔路，凈南到裁洞庭撐大道榨，北飾至常和德大慘道，占西鄰嘴長庚椅路；城東耽版塊平：東起李啟明領(lǐng)路，蜓南到禁巖潭判路，岔北至蛋竹山蕩路，痛西鄰拿洞庭襯大道繭；城北臟版塊廈：東起鞭朗州堆路，硬南到贊洞庭穿大道豎，北賓至三服星路惡，西趕鄰朝犬陽路布；柳葉挺湖版演塊：東起粘啟明贏路，晶南到煤濱湖創(chuàng)路，鋼北至勞沙河泥路，惕西鄰楊朗州擺路；鼎城盾區(qū)鼎城閱區(qū)板粉塊：沅水?dāng)D以南復(fù)地區(qū)希。鼎城炭區(qū)板塊反劃分ww孟w.技th葡em魚eg蕩al央le歡ry謝.c騾omCo坊mp漂an叨y貪Lo類go26序號(hào)分區(qū)板塊板塊特點(diǎn)1武陵區(qū)老城區(qū)板塊配套成熟、交通便利的傳統(tǒng)居住區(qū)，城市價(jià)值強(qiáng)，當(dāng)前市場房價(jià)高地。2城西板塊依托煙廠經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中高端客戶支撐，房價(jià)相對較高。3城東板塊中高等院校、大市場、經(jīng)經(jīng)開發(fā)區(qū)匯集的區(qū)域，老城區(qū)，形象不高。4城北板塊火車站、專業(yè)市場，商業(yè)物流價(jià)值相對較大，整體居住氛圍欠缺。5柳葉湖板塊柳葉湖、占天湖旅游資源支撐，當(dāng)前以低密度產(chǎn)品為主。6鼎城區(qū)鼎城區(qū)板塊橋南市場、常南汽車站，形象不高，居住氛圍不濃。板塊瞇劃分ww嘆w.橋th左em蒼eg肌al例le待ry領(lǐng).c公omCo包mp制an師y窮Lo捎go典型拉樓盤衡分析鑒于旗該典瞞型樓爐盤部呢分的群樓盤廊資料符眾多鉆，為鉛了方音便查史閱和銷迅速必了解早市場掩，故構(gòu)將其申存放銅于本選次報(bào)蛾告市乘場附纏件部挎分，歷并將冬常德壇典型窗樓盤纏詳細(xì)呼情況甘歸納饒總結(jié)職，以暈結(jié)論匹方式的呈現(xiàn)給。27ww今w.鞭th辰em字eg凳al腹le屢ry色.c巷omCo目mp蔑an嶺y廊Lo俘go28典型怨樓盤浴分析偉星·文津園華庭2期上東般曼城3期天利曠桃花糖源在售倒樓盤待售鳳樓盤美景妥四月家天24萬江南浪大院12萬33灰00元/平米宏澤短佳園34豪00元/平米偉星·金域棋藍(lán)灣公園企世家紫薇遺花園8萬方萊茵償小鎮(zhèn)24萬34政00元/平米江山墓如畫8萬金鼎英灣8萬33姜00元/平米三一哨項(xiàng)目竹勝剪園金域狀藍(lán)灣紫菱雅地王泰達(dá)裂潤景內(nèi)園金色魄世紀(jì)北金運(yùn)城文津華庭2期北金城澤云幸福里金域藍(lán)灣（紫菱地王）金色世紀(jì)（8萬金色）三一項(xiàng)目（竹勝園）鴻鑫項(xiàng)目（綜合體易創(chuàng)顧問）泰達(dá)潤景園10萬宏澤家園（3400元/平）江南大院（12萬，3300元/平）紫薇花城（8萬）江山如畫（8萬）萊茵小鎮(zhèn)（24萬，3400元/平）金鼎灣（8萬，3300元/平）美景四月天（24萬，3300元/平）宏澤家園（3400元/平）新增待售新增在售ww娘w.蠶th泉em美eg瘡al惕le井ry英.c捎omCo維mp菠an代y夕Lo陷go30典型記樓盤村分析項(xiàng)目名稱建筑面積（平方米）在售主力戶型面積（平方米）價(jià)格（元/平方米）天利·桃花源109301.6五房200—500估計(jì)10000星語林·汀湘湖畔180000兩房、三房85—89兩房；133—139三房。5000偉星·文津華庭108996兩房、三房80.3—93.58兩房；126.08—136.44三房。5000水榭花城181782.5三房、四房107兩房，118—149三房，181四房、209四房。4800-5200上東曼城120000三房78、91兩房（40套）、98、115三房。4400西城水戀240000三房88-93兩房、127-137三房，155-169四房。3500金城2008100000三房、四房90兩房、92—132三房、135—144四房。4300美景四月天240000兩房、三房、四房28.13㎡一房；53.52—88.8㎡兩房；97.77—136.01㎡三房；141.32㎡四房。3700-5000江南大院126896兩房、三房、四房81.2—88.2㎡兩房，115.7—124.8㎡三房，141.88㎡四房。4000宏澤佳園190280兩房、三房86.4㎡兩房；122.4㎡三房3000-3500水木清華45443兩房、三房、四房92-94㎡兩房、104-129㎡三房、155-159㎡四房4400公園世家148020兩房、三房95㎡兩房、125㎡三房5300ww巡壽w.墳th商em頁eg勁al睡le勤ry脆.c誰omCo稀mp惹an定y丙Lo肢go盤點(diǎn)康全市阿在售劇項(xiàng)目醫(yī)，市棋場整鹿體均壁價(jià)在33哭00壞-3妖40皂0元/平，會(huì)整體染房價(jià)鈴相對能穩(wěn)定撿；市場哨中高加端項(xiàng)讓目尚競未呈挨現(xiàn)板兄塊特捷征，秀多依翅托地謹(jǐn)段價(jià)駁值及俱景觀象資源她，當(dāng)線前中邪高端脫項(xiàng)目叉市場肌價(jià)格碎基本推在37傭00元/平以智上當(dāng)前宮常德累市房奪地產(chǎn)鉗發(fā)展妖主要駝集中龍?jiān)诶系纬菂^(qū)辣版塊疾、城本東版裹塊、循城西蛇版塊甚、城壇北版鉗塊、掃柳葉許湖版窗塊和艘鼎城邊區(qū)版濫塊六躍大版鼠塊。典型刊樓盤冰分析城西版塊3700—3900城北版塊3500柳葉湖版塊住宅3200；別墅10000城東版塊3200-4200老城區(qū)版塊2600-3700鼎城區(qū)版塊2500-290031ww榜w.縫th盾em淋eg騎al步le塞ry鉤.c士omCo載mp瓦an油y嫁Lo柿go32典型勤樓盤綿分析樓盤顛競爭價(jià)的時(shí)悠間性廟分析12111098765432120王11年天利·桃花和源——總建存面10萬㎡美景·四月觸天——總建刪面24萬㎡水木逗清華——二期郊建面5萬㎡江南澆大院——總建語面12萬㎡總建膽面70萬㎡偉星·文津瓶華庭——總建干面6.貌2萬㎡預(yù)計(jì)20脈11年常呢德市夾區(qū)住陽宅供月應(yīng)量引達(dá)20潔3萬㎡水榭愈花城蘇（中歸城）——總建辰面約5-斗10萬㎡偉星·金域胡藍(lán)灣浙商闖廣場塵建面4.充6萬ww款w.歐th液em雖eg潮al姓le漢ry裝.c苗omCo再mp胸an踏y花Lo贏go典型避樓盤則分析常德說樓盤就總價(jià)嘴分析20果10年常革德在英售樓蒙盤市陽場中居高端梳產(chǎn)品食總價(jià)妖主要場區(qū)間潑為40萬—6競0萬元灰；其膝中武雞陵區(qū)筍樓盤像總價(jià)闖區(qū)間茂為：47萬—5她5萬元莖；鼎參城區(qū)課樓盤下總價(jià)辭區(qū)間娃為：32萬-4知0萬元催。33ww惡w.合th修em區(qū)eg知al竭le途ry盡.c斥omCo銳mp論an挖y扣Lo露go典型晨樓盤乖分析20蕩10年常候德在湖售樓泡盤整逃體均業(yè)價(jià)約妨為33坦00元/平方練米，雹其中鎮(zhèn)武陵膚區(qū)在噴售樓記盤均尿價(jià)近34妥00元/平方融米，活鼎城帝區(qū)在蜻售樓羞盤均港價(jià)約護(hù)為27賀00元/平方血米。常德施樓盤費(fèi)均價(jià)誰分析34ww健w.書th混em粱eg壘al愿le乏ry惠.c樸omCo徹mp泉an犬y陰Lo糾go典型己樓盤回分析常德忽樓盤誦不同葵物業(yè)汽類型主價(jià)格爭分析常德朱房地聲產(chǎn)市乏場上笨不同誦物業(yè)迷類別帝價(jià)格街排序教為：脖獨(dú)棟》聯(lián)排》小高夫?qū)印犯邔印范鄬訚?。（阻其中足別墅暫價(jià)為協(xié)天利·桃花居源，疊聯(lián)排耐以金賭色小閃島為乒參考嫁價(jià)）筑。按刷城市當(dāng)發(fā)展帆規(guī)律楊，隨廟著城灶市發(fā)偷展，君多層鼓溢價(jià)邪將超勉越小待高層省、高麗層。35ww度w.粗th東em采eg秘al立le糊ry寬.c柱omCo再mp芹an班y薄Lo農(nóng)go典型短樓盤風(fēng)分析常德尋樓盤識(shí)規(guī)模慌分析目前筋常德富市場外上樓嶺盤規(guī)添模（久建筑秤面積禍）以10萬平車方米炕為以地，占由了約60慘%；其粱次為10萬平緣瑞方米——寬20萬平賄方米域的規(guī)偶模；20萬平情以上館的大莊盤非茄常少擾。36ww鼠w.潮th妻em秧eg鬧al匠le橋ry霜.c直omCo炭mp克an勿y紅Lo延go典型變樓盤凱分析常德括樓盤續(xù)檔次主分析目前抖常德種市場食上樓騾盤檔宇次以勒中檔/中低設(shè)檔次踩為主輩，占孫了近70課%的比椒例，無整體哥上市粗場缺菠乏高缸品質(zhì)減、高度檔次啞的樓射盤項(xiàng)準(zhǔn)目。37ww酸w.繳th濃em鐘eg刊al避le鴉ry音.c物omCo竿mp更an西y齊Lo半go典型煮樓盤疲分析常德太樓盤割風(fēng)格薪分析常德踢市樓腸盤建錄筑風(fēng)妄格以錫歐美刑風(fēng)格皂為主律，包痰括了乘西班典牙風(fēng)刻格、快地中申海風(fēng)螞格、面意大妻利風(fēng)英格、羊法蘭辟西風(fēng)驗(yàn)格等偽，總絕共占康了47慚%，其醬次為壟現(xiàn)代割風(fēng)格衛(wèi)、中副式風(fēng)裙格。38ww度w.錄th派em渡eg嫩al話le倆ry勸.c衡omCo勒mp將an偽y油Lo譽(yù)go典型高樓盤詳分析常德行樓盤稱產(chǎn)品鏈尺度祖分析3990m2100m2110m225萬35萬45萬40萬30萬20萬120m250萬55萬60萬一居面積集中在50-60平米面積65萬130m2140m2150m2三居面積集中在100-145平米四居面積集中在

148-200平米50m260m270m280m2

二居面積集中在71-105平米向都·國際公館一房21萬汀湘湖畔兩房27萬御和園兩房25萬金城2008兩房33萬文津華庭兩房34萬160m2170m2180m270萬75萬90萬及以上汀湘湖畔三房33萬御和園三房28萬江南水榭三房32萬文津華庭三房49萬向都·國際公館三房55萬水榭花城三房47萬金城2008三房42萬文津華庭四房56萬向都·國際公館四房56萬水榭花城四房64萬金城2008四房54萬ww輛w.至th確em習(xí)eg片al歐le測ry降.c麗omCo個(gè)mp飛an云y桿Lo奴go常德牌樓盤篩建筑候類別典型差樓盤泊分析通過獲針對巨常德辛樓盤邊代表掏建筑勸類別熟搭配趨分析周，目顆前常與德市置場上盡以高假層和臭多層曉為主鮮，其斬次為粒小高代層和奴多層乓?？图S戶已鑼突破像原有舅多層桿的居純住認(rèn)誦識(shí)，喬普遍范認(rèn)可脅高層家（電之梯房戲）的饅居住兇功能劣。別墅多層小高陰層高層汀湘渠湖畔香格訓(xùn)里拉柳葉罪湖版蜻塊城北盯版塊城西化版塊城東懶版塊老城作區(qū)版澡塊鼎城凈區(qū)版往塊天利·桃花義源創(chuàng)鼎·御和柜園向都·國際姜公館澤云·幸福革里偉星·文津銳華庭芙蓉犁盛世水榭域花城金城20裳08上東鬼曼城金江尿南江南覺水榭薪城市外灘40ww靈w.窩th赴em單eg沸al產(chǎn)le夾ry河.c免omCo秩mp范an殘y隆Lo兼go41常德鞏樓盤爆物業(yè)統(tǒng)管理典型架樓盤熊分析常德賢小區(qū)經(jīng)物業(yè)家管理企費(fèi)用厲主要悄分為鏟兩類伴，第健一種頃是電如梯房涉，其浸物業(yè)婆管理燈費(fèi)以1.供2元/平.月為暴主，田占了78窄%的比立例；囑第二極種是貍步梯豪房，僚其物蘿業(yè)管鑒理費(fèi)餃以0.摔6元/平.月為哨主，硬占了78淹%的比旺例。ww市w.善th竊em券eg優(yōu)al嬸le磁ry約.c夾omCo廁mp絞an賞y劇Lo壯go有效禿問卷角受訪散人基際本特痰征客戶拿問卷牽調(diào)查本次苦調(diào)查閱采用愚隨機(jī)更調(diào)查素方式伶，共滿發(fā)送聾調(diào)查曬問卷10希0份，揚(yáng)有效忘調(diào)查創(chuàng)問卷骨共83份。42ww踩w.設(shè)th責(zé)em弦eg英al嘗le柱ry咱.c啊omCo隙mp嚷an捷y始Lo樓go受訪鎖客戶蛙生活柳特征間描述儲(chǔ)：娛棕樂通過哲對受困訪者觀是否疾經(jīng)常傘進(jìn)行隆娛樂賄以及維娛樂濤方式若選擇塌的分隸析，高可以蓋發(fā)現(xiàn)亦有76姥%的受販訪者堵表示旬會(huì)經(jīng)躺常性棕出去爪進(jìn)行現(xiàn)娛樂墳活動(dòng)趁。在娛徒樂方奪式選左擇上找，受秩訪者符最經(jīng)權(quán)常選屢擇的阿是酒妖吧和召茶館泰，分那別有46習(xí)%和39該%的受蹲訪者杯選擇亡。其竊次為KT禿V和咖途啡廳雄，分耐別為27阻%和22均%。常德人比較扁喜歡付并且析有相隱對較垃多的勇時(shí)間榨進(jìn)行攔娛樂郵活動(dòng)早在娛間樂方照式選艦擇上鞋傳統(tǒng)冷和現(xiàn)干代兼脈顧，封既喜至歡去靠酒吧緞、KT憲V等比虜較時(shí)輔尚西燥化的參場所因娛樂薯，也匪很注珠重選容擇在踢茶館添等有炭較強(qiáng)鑒中國老傳統(tǒng)莖特色義的娛婚樂場監(jiān)所打新牌?？蛻艉螁柧矸稣{(diào)查43ww襯w.族th撐em渣eg垃al詞le當(dāng)ry謀.c院omCo愧mp性an耽y姥Lo市g(shù)o受訪間客戶錯(cuò)生活可特征螺描述仇：運(yùn)肅動(dòng)通過妹對有挖效問觸卷的偷統(tǒng)計(jì)巴分析劣，我紙們發(fā)剛現(xiàn)有79儀%的常最德人悶明確瞞表示根喜歡稱運(yùn)動(dòng)攪，63刪%表示般會(huì)經(jīng)霞常進(jìn)貴行運(yùn)板動(dòng)。座經(jīng)常勒運(yùn)動(dòng)型的客叫戶中螺有74烏%和71頌%表示宏經(jīng)常昂運(yùn)動(dòng)徒的原安因（籮之一份）是轟鍛煉嶄身體支和（拴或）翠喜歡隆運(yùn)動(dòng)鍵?？蛻舾C問卷姑調(diào)查44ww剃w.萍th廉em玻eg氏al呀le奶ry宣.c慨omCo萌mp注an蕉y顆Lo廁go受訪數(shù)客戶睬生活擱特征逐描述義：運(yùn)競動(dòng)常德驚人休汁閑生評活特狗征：金喜歡同運(yùn)動(dòng)傭、注扒重身娛體健張康、甜比較覆喜歡孩親近驕自然售，公榴共運(yùn)答動(dòng)空精間的這可達(dá)焰性在設(shè)常德躺人運(yùn)嚇動(dòng)選虎擇中廣起著攤重要木的作躲用客戶月問卷眨調(diào)查45ww戰(zhàn)w.觸th昂em稀eg渾al番le司ry的.c遣omCo弓mp朽an澤y診Lo維go受訪投客戶映生活稈特征征描述凝：公撈園或頓綠地繳散步受訪窩者中向有64厚%表示冬會(huì)經(jīng)臭常去上花園瞧或周旦邊綠礎(chǔ)地公分園散愉步。在經(jīng)跡常去來花園飽或綠姨地散革步的俗受訪中者中尚近70飲%表示拉這樣炭可以振親近弱自然喜，放松心事情，籌而認(rèn)汽為有租益于各健康扔的占54蹈%。16浙%表示升這樣齡有利府于小圓孩親幻玉近自然。36嘴%表示進(jìn)不經(jīng)礎(chǔ)常去炮花園軍或綠心地散曉步的葛受訪煉者中35從%表示璃是由租于沒妻時(shí)間永，而28唱%表示塔是由餅于附目近沒睛有相留關(guān)條倚件。常德方人休同閑生廢活特時(shí)征：剝比較毫注重滾親近陽自然詞，并嚴(yán)且也間希望莊小孩敘能親既近自耐然、革比較鞋注重挽健康能的生豆活方千式、推小區(qū)鋒配套亞設(shè)施悠是一蟲個(gè)重粉要因披素。客戶終問卷板調(diào)查46ww謊w.縮慧th壟em互eg波al訊le玻ry喇.c及omCo形mp刷an兆y泛Lo隨go受訪赤客戶鄙生活奸特征亭描述桃：文籃化客戶撇問卷陷調(diào)查在接饑近傳親統(tǒng)文乞化方群面，檔被訪駁者對維傳統(tǒng)政文化球的認(rèn)身可比帝較強(qiáng)賀，有53％的顫受訪那者表護(hù)示主點(diǎn)動(dòng)接伯近過熔傳統(tǒng)質(zhì)文化斤。在杏受訪潑者主寒動(dòng)接半近傳眼統(tǒng)文指化的季因素意中，竄有67妹%因?yàn)榧獝酆煤飩鹘y(tǒng)婚文化評，39追%因?yàn)榈丶w嚼性組劉織活去動(dòng)。眾值得蘿注意盼的是妖有16憤%的接前近過遇傳統(tǒng)牛文化道的受掃訪者洽表示貍這樣鞏有利煩于教萄育孩耳子。在47舞%未主閉動(dòng)接尊近過蹦傳統(tǒng)孫文化礙的受殊訪者班中，破分別們有45尋%和47大%表示說沒有教時(shí)間咐和沒角有相漆關(guān)活肌動(dòng)是盒其沒朱有接籠近傳監(jiān)統(tǒng)文責(zé)化的兩原因支（之芝一）收。受訪默者對漂傳統(tǒng)終文化抄有著留一定先的偏邊好，處同時(shí)絡(luò)希望鎖孩子張能從病小接史近傳曠統(tǒng)文僑化；獄而集服體性尼組織報(bào)活動(dòng)故對于護(hù)人們膊參與首接近彎傳統(tǒng)兵文化莊有重宵要影材響。47ww婆w.哨th帳em成eg交al玻le溉ry崗.c蚊omCo泳mp座an孝y捐Lo難go客戶燃問卷贈(zèng)調(diào)查受訪交客戶戴居住駕地選秘?fù)衽涮淄缓偷夭怖砦簧缰檬墙佊绊懥?xí)選擇貴居住背地的牢最重易要因識(shí)素，扭良好糟的自透然生戲態(tài)環(huán)卸境和床城市糊規(guī)劃驕?zhǔn)沁x渾擇居軍住地航時(shí)考意量的陵因素值之一房誠。48ww堡w.廁th引em或eg鬧al尤le蘇ry際.c碌omCo夕mp渠an利y基Lo釣go客戶炊問卷機(jī)調(diào)查受訪徹客戶憂居住均滿意柔度滿意不滿意從對稻受訪桑者居置住條聯(lián)件的湊滿意乘度調(diào)羞查分施析來隆看，有近1/向3的人惹對目漿前的盡居住濁條件繡不滿捐意，通室過分咸析具喇體原喇因，釋有72岸%的對浸居住腳條件紗不滿郵意的誦受訪鍬者表示塔小區(qū)縫環(huán)境窩差、喘配套阻不齊繡全是燦一個(gè)彈重要附因素。在41有%對目混前居柜住條區(qū)件比騎較滿使意的供受訪遣者中叫，有81咽%認(rèn)為繭小區(qū)夫環(huán)境牽好，仗配套占齊全筋，74遮%認(rèn)為支交通透便捷樹，值得減注意衰的是泳有38幻玉%表示止鄰里示關(guān)系研好是易其對艘目前吊居住辜條件勒滿意駱的一定個(gè)重飽要因耽素，而選且通冬過相躬關(guān)性凝分析眠發(fā)現(xiàn)板，認(rèn)芽為鄰縫里關(guān)的系好誼的這皂部分計(jì)受訪稅者都同禽時(shí)表謹(jǐn)示其貼小區(qū)丙的綠揀地、提公共眠活動(dòng)阻操場湯、活蝕動(dòng)室浴等公麗共配嗎套設(shè)井施比譽(yù)較齊差全。受訪拾客戶貴對其殖居住拘條件詳滿意抄度不槍高，蝦小區(qū)榜環(huán)境舉、配尚套設(shè)炮施和豆交通毯便捷部程度責(zé)是影晝響居假住滿概意度孤的重胳要因融素，晉并將謀鄰里陣關(guān)系筐作為盈其居屑住條慮件是贏否滿駐意的清一個(gè)嶺重要宜因素末，而燭且小竿區(qū)的駛公共介配套奏齊全解與否權(quán)對小估區(qū)鄰漠里關(guān)晶系有喊重要炎影響49ww業(yè)w.象th陽em犯eg叉al案le衡ry帽.c鵝omCo屯mp魂an弟y盈Lo枕go客戶晴問卷戲調(diào)查受訪泊客戶山居住趟社區(qū)槽特征迷分析從整貫體來拋看，箏受訪枯者對蜘鄰居資的熟孤悉程坑度較附低，削結(jié)合赤與鄰歸居的積熟悉輸途徑新來看喉，受壺訪者爐表示手與鄰緞居熟足悉主濃要原散因是冊長期報(bào)居住碰，占與鄰恨居熟器悉的滴受訪邪者的83滲%，73絞%表示艘在公錦共場絕所進(jìn)抗行個(gè)造人活距動(dòng)，菜比如館散步督、打那球等慚方式北，是功與鄰嗚居熟達(dá)悉的最一個(gè)鋤重要靜途徑獅。受訪帶客戶姑有較鹽強(qiáng)的設(shè)與鄰再居交透往的琴意愿定，集則體性室活動(dòng)童和公買共場嫩所的肚個(gè)人耐活動(dòng)饅是與糾鄰居尾熟悉神的非痕常重幟要的港途徑窮，并缺且良鏡好的派鄰里泛關(guān)系州會(huì)對紡居住括滿意巷度產(chǎn)能生重達(dá)要影磚響。50ww舟w.繁th倘em供eg袍al含le壟ry企.c低omCo零mp復(fù)an顫y肆Lo藥go客戶惹問卷月調(diào)查受訪帝客戶綁社區(qū)胃建筑陷風(fēng)格余偏好據(jù)受蛾訪客仁戶調(diào)物查結(jié)賓果顯叫示，態(tài)客戶林比較酷青睞綢的建中筑風(fēng)貫格為佩歐式葉風(fēng)格廣，其速次為昨現(xiàn)代照風(fēng)格減、中菊式風(fēng)練格，也分別價(jià)占了37拘%、30奏%、22敗%；其煎余表戴示無鴿所謂稅，但度要求否美觀加。51ww紡w.寒th籌em尾eg蛇al薯le申ry蛙.c拒omCo隔mp奧an螞y刻Lo畫go客戶葡問卷希調(diào)查受訪魂客戶任產(chǎn)品極戶型糖需求受訪尤客戶滋產(chǎn)品查戶型瞇需求帥以三襖房為仔主，列占了51系%，其陵次為粒四房偶和兩棉房，優(yōu)分別里為30巨%和12得%。面惜積需籌求以睬三房輝的10透0-異13丟0平為框主，科其次玻為四阻房的13列0-啄15倚0平；逆再其刮次為徑兩房享的80障-1頌00平。80平100平120平140平160平180平200平2房3房4房復(fù)式/5房52ww沒w.侍th辨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