關(guān)于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用及影響分析-2

關(guān)于投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用及影響分析

[論文關(guān)鍵詞]投資性房地產(chǎn);公允價(jià)值;應(yīng)用;影響

[論文摘要]《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》鮮明地體現(xiàn)了新準(zhǔn)則體系的重要特點(diǎn),即允許采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,而不是單一地采用歷史成本模式?本文就公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用以及在多方面可能產(chǎn)生的影響作了深入分析和探討?

投資性房地產(chǎn)是2006年新修訂的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則中出現(xiàn)的新概念,制定和頒布投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則能進(jìn)一步規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)?計(jì)量和相關(guān)信息的披露?作為最新會計(jì)準(zhǔn)則一大亮點(diǎn)的公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中不僅有所涉及,而且還占有非常重要的地位,在投資性房地產(chǎn)的計(jì)量?轉(zhuǎn)換?處置等規(guī)定中多處都涉及了公允價(jià)值模式?公允價(jià)值模式在投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中的應(yīng)用將可能對企業(yè)利潤?凈資產(chǎn)的變化以及房地產(chǎn)稅收制度等諸方面產(chǎn)生不同程度的影響?

一?投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用

公允價(jià)值是客觀且動態(tài)的計(jì)量屬性體系,具體表現(xiàn)為現(xiàn)行成本?現(xiàn)行市價(jià)?可變現(xiàn)凈值?未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值等計(jì)量屬性?公允價(jià)值從產(chǎn)出的角度強(qiáng)調(diào)現(xiàn)在和未來的價(jià)值量,從而使會計(jì)信息更為相關(guān)?可靠?《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》中與公允價(jià)值相關(guān)的內(nèi)容有:

第三章后續(xù)計(jì)量第十條規(guī)定,有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的,并同時(shí)滿足下列條件:(一)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;(二)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)時(shí),可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?第十一條規(guī)定,采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益?第十二條規(guī)定,企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定,不得隨意變更?成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更,按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第28號——會計(jì)政策?會計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》處理?已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn),不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式?

第四章轉(zhuǎn)換第十五條規(guī)定,采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益?第十六條規(guī)定,自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí),投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額計(jì)入所有者權(quán)益?

第五章披露第十九條規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的信息中應(yīng)包括采用公允價(jià)值模式的,公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法,以及公允價(jià)值變動對損益的影響等?

從以上的羅列可清楚看出投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中有多處涉及了公允價(jià)值計(jì)量模式?按國家規(guī)定,2007年1月1日新的會計(jì)準(zhǔn)則在上市公司實(shí)施,其他企業(yè)鼓勵(lì)采用,那么投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用將可能在多方面產(chǎn)生影響,既有對擁有或控制投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的影響,也有對企業(yè)外部利益主體以及整個(gè)稅收體系特別是房地產(chǎn)稅收制度的影響?

二?投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用可能產(chǎn)生的影響

(一)對投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)可能造成的影響

1.正面影響?采用公允價(jià)值計(jì)量可提升投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的當(dāng)期凈利潤,影響企業(yè)凈資產(chǎn)價(jià)值,增強(qiáng)企業(yè)融資能力,有利于企業(yè)向國際市場發(fā)展?

依據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定,投資性房地產(chǎn)如果有確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠地取得,可以采用公允價(jià)值模式?現(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)都是以歷史成本計(jì)價(jià),由于我國目前房地產(chǎn)業(yè)處于非常景氣的市場環(huán)境里,所以一般情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值都高于成本價(jià),排除小部分投資性房地產(chǎn)出現(xiàn)貶值的可能,總體來說投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力?執(zhí)行新準(zhǔn)則將會給企業(yè)帶來額外的利潤增值,主要來源于兩方面:一是投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量帶來的資產(chǎn)增值;二是在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷而減少的成本支出?另外按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第38號——首次執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定,企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》時(shí),公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益;在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益,兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)?

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的規(guī)定,與國際會計(jì)準(zhǔn)則基本接軌,更加方便了投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)?國外企業(yè)的價(jià)值?對于上市公司而言,公允價(jià)值模式可大幅提升企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,使資產(chǎn)增值顯性化?同時(shí),由于重估增值計(jì)入當(dāng)期損益,使公司利潤增加,價(jià)值提升,這對上市公司的再融資以及社會形象會產(chǎn)生重要的積極影響?公司資產(chǎn)增值的透明度加強(qiáng),有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價(jià),從而也有利于公司再融資,獲得資本市場的種種便利,因此,公允價(jià)值計(jì)量可以幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展?負(fù)面影響?采用公允價(jià)值計(jì)量,可能會使投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)的稅負(fù)加重,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估費(fèi)用增加,直接影響企業(yè)損益?

使資產(chǎn)增值顯性化,對企業(yè)再融資和提升公司價(jià)值是十分有利的?然而,公允價(jià)值模式這一看似有利于企業(yè)的計(jì)量方法,在應(yīng)用過程中也會產(chǎn)生一定風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)充分考慮可能的損失?原準(zhǔn)則對上市公司的投資性房地產(chǎn)是采用歷史成本計(jì)價(jià)而不確認(rèn)其市值變動損益,這對上市公司而言是充分發(fā)揮了折舊的抵稅功能,有利于企業(yè)的資本保全?新會計(jì)準(zhǔn)則采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中按房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,依據(jù)近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,這樣的調(diào)整往往會增加企業(yè)的賬面利潤?但是因資產(chǎn)增值而增加的利潤是否要交所得稅,還須等待財(cái)政部做出明確規(guī)定?如果我國對增值部分征收所得稅,公允價(jià)值模式下,由于折舊和攤銷的抵稅功能喪失以及由于資產(chǎn)增值而應(yīng)交的所得稅的增加,意味著企業(yè)繳納的稅額會相應(yīng)攀升,這將直接導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出量的增長?

另外,在成本模式下,期末投資性房地產(chǎn)的凈值較容易取得,只需將扣除折舊?攤銷和減值準(zhǔn)備后的凈值列示于資產(chǎn)負(fù)債表上?而在公允價(jià)值模式下,公允價(jià)值取得的程序較為復(fù)雜,其確認(rèn)必須滿足兩個(gè)條件:投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理可靠的估計(jì)?而我國目前許多地方這些條件尚不完善,由于采用公允價(jià)值模式的程序較為復(fù)雜,涉及環(huán)節(jié)多,執(zhí)行難度大,對于持有大量投資性房地產(chǎn)的企業(yè),每年新增的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評估費(fèi)用也增加了企業(yè)的成本,從而對企業(yè)損益造成一定影響?

(二)對投資性房地產(chǎn)持有企業(yè)外部利益主體可能造成的影響

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量,在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下,可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?這意味著房地產(chǎn)公司在調(diào)節(jié)利潤上可以對這兩種模式進(jìn)行選擇,采用成本模式還是公允價(jià)值模式,是由企業(yè)自主決定的;另外,公允價(jià)值模式對財(cái)務(wù)報(bào)表帶來的影響,主要體現(xiàn)在由于不需要計(jì)提折舊和資產(chǎn)重估增值帶來的賬面價(jià)值增加,同時(shí)增值部分直接作為當(dāng)期損益?公允價(jià)值究竟應(yīng)該是多少,不同的評估方式有不同的結(jié)果,投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動差額,新準(zhǔn)則要求計(jì)入當(dāng)期損益,這項(xiàng)規(guī)定在我國公允價(jià)值普遍不夠公允的情況下,很容易為企業(yè)進(jìn)行利潤操縱提供良好機(jī)會?作為對企業(yè)行使監(jiān)管?控制職責(zé)的上級行政部門?財(cái)政部門?稅務(wù)部門以及對企業(yè)財(cái)務(wù)狀況?經(jīng)營成果關(guān)注的投資者?債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體很可能會因此對企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營狀況作出錯(cuò)誤判斷,從而影響到政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)施?稅款征收的正確性以及其他利益主體下一步的投資計(jì)劃等?所以企業(yè)外部利益主體應(yīng)明確投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則中公允價(jià)值的應(yīng)用對企業(yè)可能產(chǎn)生的影響,切實(shí)防范企業(yè)利用公允價(jià)值模式進(jìn)行利潤操縱,以求獲得較真實(shí)的企業(yè)盈利能力信息?償債能力信息和現(xiàn)金流動能力信息?

(三)對我國房地產(chǎn)稅制可能造成的影響

當(dāng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí),目前我國大部分與房地產(chǎn)有關(guān)稅種的征收并不會受到多大影響,可能受到影響的是房產(chǎn)稅和土地增值稅?

1.房產(chǎn)稅?房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象,依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅?現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值或房產(chǎn)的租金收入?前者從價(jià)計(jì)征,后者從租計(jì)征?從租計(jì)征的,新準(zhǔn)則并不影響稅基?對于從價(jià)計(jì)征的,其計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值,指的是房產(chǎn)原值減除一定比例后的剩余價(jià)值?新頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則允許在后續(xù)計(jì)量時(shí)采用公允價(jià)值模式,那么計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該是房產(chǎn)余值還是公允價(jià)值呢?特別是當(dāng)采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),新準(zhǔn)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,當(dāng)公允價(jià)值大于該房地產(chǎn)初始計(jì)量成本時(shí),就面臨著這樣一個(gè)問題:投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)后,企業(yè)應(yīng)該按照哪一個(gè)計(jì)稅基礎(chǔ)來計(jì)算繳納房產(chǎn)稅?在現(xiàn)有的稅法中還沒有相應(yīng)的規(guī)定,這也是新的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施后值得探討的一個(gè)問題?

應(yīng)該說,在公允價(jià)值模式下應(yīng)以房產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)?采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的前提條件就是要有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得,既然公允價(jià)值可以持續(xù)可靠取得,筆者認(rèn)為,對于這部分投資性房地產(chǎn)以公允價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)是比較合理的,應(yīng)取消按房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)的做法?1994年實(shí)施新稅制對房產(chǎn)稅制進(jìn)行修改時(shí)曾考慮以房產(chǎn)評估值為計(jì)稅依據(jù),取消按房產(chǎn)余值和租金收入為計(jì)稅依據(jù)的做法,十幾年過去了,這一思路一直未應(yīng)用于實(shí)踐?現(xiàn)在,會計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)的計(jì)量中引入了公允價(jià)值,將為健全完善房地產(chǎn)估價(jià)制度提供強(qiáng)有力的支持?土地增值稅?土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)?地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅?投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí),要根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值,那么,對于這部分調(diào)增了賬面價(jià)值的投資性房地產(chǎn),是否也應(yīng)繳納土地增值稅呢?

一般來說,土地增值稅作為一種流轉(zhuǎn)稅,按現(xiàn)行稅法規(guī)定,只在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收,因此雖然按照新準(zhǔn)則的要求要在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)土地增值,但并不需要交納土地增值稅?但換一個(gè)角度考慮,征收土地增值稅的最重要目的應(yīng)該是對房地產(chǎn)的過高增值收益進(jìn)行合理調(diào)節(jié)分配,土地既然增值了,其帶來的收益當(dāng)然應(yīng)該歸社會所有,為什么不征稅呢?在這種邏輯下,土地發(fā)生增值就應(yīng)征稅,而不僅僅考慮產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移?以前也有學(xué)者提出要就增值的房地產(chǎn)征收土地增值稅,但因稅額確認(rèn)等諸多方面的原因未能實(shí)施,現(xiàn)在采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)為此提供了良好條件?公允價(jià)值模式下企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日必須明確提供投資性房地產(chǎn)的增值信息,每年都要調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值,要確定這部分房地產(chǎn)的定期土地增值稅應(yīng)稅金額將不存在技術(shù)上的困難,也不需要再另外考慮稅收征收成