鎮(zhèn)江高層推廣思路

華府瀚景高層分析策劃部：曹瑤2023/5/25首先，讓我們回顧下近年來的各類政策2023/5/25調(diào)控持續(xù)，宏觀政策環(huán)境嚴厲，政策累積在13年第四季度達到頂峰，房地產(chǎn)市場一度受限。2009年2010年2011年2012年2013年

《境外投資管理辦法》出臺《關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》《關(guān)于加強土地出讓收支管理的通知》《調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》基調(diào)：促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展《流動資金貸款管理暫行辦法》出臺《個人貸款管理暫行辦法》出臺

《加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知》出臺

《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺“4.15新政”出臺“9.29”政策出臺基調(diào)：遏制部分城市房價過快上漲基調(diào)：繼續(xù)打壓投資,控制房價“1.26”新政猛如虎6次上調(diào)存款準備金率、3次加息，CPI高舉12月中央定調(diào)明年調(diào)控政策不動搖基調(diào)：堅持調(diào)控不動搖兩次下調(diào)準基本利率，兩次降息堅決抑制投資性需求，國家派督察組監(jiān)察《關(guān)于加強商品房價格成本利潤測算進一步促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》房產(chǎn)稅試點范圍擴大基調(diào)：控制房價上升《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控工作的通知》國五條細則銀行信貸收縮，利率折扣回收國家宏觀政策2014年各家銀行上調(diào)基準利率不動產(chǎn)登記即將全國聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)稅基調(diào)：保持房價平穩(wěn)上升2023/5/25鎮(zhèn)江城市政策鎮(zhèn)江算不上一二線城市，當?shù)匾膊]有出行嚴格的地方政策，房地調(diào)控只是緊跟國家調(diào)控腳步；目前國家調(diào)控對鎮(zhèn)江有影響的僅為二手房出讓征收個稅、銀行基準利率上浮10%，目前鎮(zhèn)江貸款最大利率折扣為中國農(nóng)業(yè)銀行9折。2014年已經(jīng)過半，可也判定鎮(zhèn)江基本會繼續(xù)維持現(xiàn)狀，國家14年也不會出臺過于嚴厲的調(diào)控政策，但是正是如此，客戶的觀望心理或許會愈演愈濃。2014年隨著眾多大型房產(chǎn)進駐鎮(zhèn)江，客戶有了更加劇觀望情緒，尤其是改善型需求住宅的成交都有所延緩。2023/5/25其次，在這樣的政策背景下我們要做些什么？2023/5/2514年華府瀚景高層銷售沖擊100套2023/5/25沖擊100套，銷售近60%房源每平米均價多少？

總銷金額多少？什么價格我們和市場認可？知己知彼，百戰(zhàn)不殆鎮(zhèn)江城市GDP、人口、人均收入和支出均呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲；產(chǎn)業(yè)重心布局旅游、新興產(chǎn)業(yè)，逐步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；一軸兩翼的城市向，使得向南發(fā)展成為必然，初現(xiàn)端倪，丹徒新區(qū)價值提升。城市概況1各大房企爭相進駐；全市成交量平穩(wěn)，如何在更好的搶占市場份額成為關(guān)鍵。深度提煉項目特色，對比競品制定策略。競品分析2市場環(huán)境分析2023/5/25排名城市常住人口（萬）1蘇州10462徐州8583南京8114南通7285鹽城7266無錫6377宿遷5148泰州5059淮安48010常州45911揚州44612連云港43913鎮(zhèn)江311鎮(zhèn)江城市位于江蘇省南部，地處長三角經(jīng)濟圈；西臨南京，東至上海，是滬寧線上重要的旅游城市。鎮(zhèn)江城市人口基數(shù)較低，常住人口311萬，處江蘇省最后一位；市場特點以剛需（控制總價）走量快速周轉(zhuǎn)項目最為暢銷，客戶對價格敏感，利潤水平適中。鎮(zhèn)江城市發(fā)展概況2023/5/25城市GDP近年來呈穩(wěn)步上漲趨勢，具備良好的發(fā)展空間區(qū)域經(jīng)濟投資型拉動特征明顯，城市新發(fā)展戰(zhàn)略提供二次投資契機在居民可支配收入水平穩(wěn)步走高的情況下，人均消費卻很乏力，存在著嚴重的消費外流，本地居民消費仍需引導(dǎo)跟挖掘。鎮(zhèn)江城市經(jīng)濟走勢2023/5/25高資老城分區(qū)丁卯新城官塘新城丹徒新城南山風(fēng)景區(qū)諫壁大港南徐新城按照“拉開框架、拓展空間”的戰(zhàn)略思想，未來城市空間發(fā)展方向由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為“重點沿江、積極向南”的沿江沿路“T”字型發(fā)展。近期重點沿江發(fā)展，擴充東西兩翼；適度向南發(fā)展，拉大主城框架。發(fā)展戰(zhàn)略：“拉開框架、拓展空間”戰(zhàn)略思想確定，城市空間發(fā)展有所變化。鎮(zhèn)江城建規(guī)劃方向2023/5/25丹徒新城發(fā)展契機生態(tài)環(huán)境引擎教育配套引擎丹徒新城在建設(shè)【三大引擎】城市居住中心、宜居新城商業(yè)發(fā)展引擎2023/5/25丹徒新城發(fā)展契機2013-9-29谷陽湖旅游項目簽約2013-1-18碧桂園鳳凰湖開工2013-9-29北汽華東產(chǎn)業(yè)基地開工2013-10-16長山文化產(chǎn)業(yè)園項目簽約開工“兩山四水”

——十里長山、馬鞍山，谷陽湖、張寺水庫、長山水庫、西灣水庫等“宜居新城”

——綠化覆蓋率超45%，人均綠地面積全省第1名，全國第4名?！叭峭ā?/p>

——西部“大學(xué)城”：高校園區(qū)、文化產(chǎn)業(yè)創(chuàng)意園（9平方公里）；南部“汽車城”：北汽項目（20平方公里）；東部“生態(tài)新城”：老三山集鎮(zhèn)（11.1平方公里）。2013年進駐丹徒大項目摘要：各類大項目紛紛進駐丹徒，預(yù)示著未來丹徒擁有獨特的經(jīng)濟地位、政治文化地位，加上原有的生態(tài)環(huán)境，未來潛力無可估量。2023/5/25造城運動中，丹徒新城板塊，城市向南主軸核心點；坐擁優(yōu)勢環(huán)境資源，打造鎮(zhèn)江優(yōu)質(zhì)生態(tài)區(qū)、科技產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)城……未來區(qū)域價值無可估量！丹徒新城發(fā)展契機鎮(zhèn)江桌住宅活供銷壞比鎮(zhèn)江姜住宅晌市場歇供銷裳比走隊勢14年鎮(zhèn)體江樓羞市的需供銷東節(jié)奏轉(zhuǎn)有了塵一些繞變化壇，供銷鴿比已霜經(jīng)到翼了1.單89，與畢去年迫同期直基本急保持焦一致艇，預(yù)計9、10月會批達到會一個爺新高。鎮(zhèn)江雖市場夕年成貌交量核在2萬上尿下，沙波動銀不大趴。市區(qū)戲（京勵口、桐潤州按）的鵲價格舞波動戚較大呢，其粒他區(qū)辰域相奔對穩(wěn)聲定。成交挑主要寺集中秀在潤亦州、播京口政、丹呼徒。鎮(zhèn)江什住宅干成交趨情況鎮(zhèn)江悠市場板研判14年政嚼府拆遷烏進度拍減慢，客捎戶觀望歸情緒都是畝原因晶；上市油量與卷去年援同期序比較釀相似陸，供需任較合肺理；全市成交置價有辛明顯共下滑，但成交難量并蝕未改伶觀。20腥23酬/5院/1宿9鎮(zhèn)江城市GDP、人口、人均收入和支出均呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲；產(chǎn)業(yè)重心布局旅游、新興產(chǎn)業(yè)，逐步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；一軸兩翼的城市向，使得向南發(fā)展成為必然，初現(xiàn)端倪，丹徒新區(qū)價值提升。城市概況1各大房企爭相進駐；全市成交量平穩(wěn)，如何在更好的搶占市場份額成為關(guān)鍵。深度提煉項目特色，對比競品制定策略。競品分析2市場認環(huán)境賢分析丹徒書區(qū)競蘿品示爹意圖丹徒區(qū)在售項目示意圖華府瀚景區(qū)域坊競爭遵激烈沫大項屆目爭脆相涌漁入杯樓敢盤相圓似度挖高20門23威/5進/1灘9丹徒館區(qū)成蒼交及于供需墨分析14年丹支徒區(qū)埋域上市躁量明追顯下濁滑，初晶步分籃析上還市戶型確偏向泊小面窯積、低總諒價。丹徒科新區(qū)離一直鏟是鎮(zhèn)揚江乃幅至滬銜寧線宅上的撇價格堅洼地剪，購誦買人魚群偏犬向剛需客戶吊。14年上運半年胸成交輕量較無去年測有所筒下滑殊，預(yù)杠測下半百年會有該一個脖成交小高憤峰。20訊23地/5占/1貍9丹徒亦區(qū)5月上鬼市量項目名稱物業(yè)類型推盤量（套）去化量（套）平均面積（平）剩余量（套）風(fēng)景城邦聯(lián)排54715947新城尚上城高層2348692148金色陽光多層5819557聆湖陽光里高層152198151寶龍國際花園高層、小高層28812793161聚旺城市花園多層40611134圣地雅格高層25679105177陽光麗景聯(lián)排、多都花苑聯(lián)排19254217注：前以上可數(shù)據(jù)駐為20訓(xùn)14年新荒推數(shù)監(jiān)據(jù)分昌析，泥截至5月底兵，數(shù)罷據(jù)僅志供參白考。14年5月庫存岸擠壓煉量大，下浮半年市場貿(mào)嚴峻，預(yù)餓計價雜格戰(zhàn)峽更加戀激烈粗。如縮慧何在箱市場尊中尋痰得合理唇的價來格，成錦為開頭發(fā)商固跑量谷的關(guān)定鍵。20癢23優(yōu)/5欠/1幫9丹徒榆區(qū)6月住狐宅成抱交項目名稱物業(yè)類型銷售套數(shù)銷售面積(平方米)成交均價（元/平米)寶龍城市廣場高層551044813瑞泰圣地雅格高層（毛坯、精裝）411014718風(fēng)景城邦高層34814314新城尚上城高層331004287聆湖尚郡高層281014449駙馬山莊三期多層(別墅）91124755鑫基·陽光麗景多層8914688冠城商業(yè)中心高層61186163聚旺城市花園高層、多層61005059金色陽光多層51085671高層狐（毛遺坯）帥均價44富00岔-4匪70叉0元/㎡高層碎（精扛裝）覆均價50嶄00員-6罩00虎0元/㎡多層丘（毛便坯）紐奉均價48端00傍-6紗00拘0元/㎡以價究換量成為寺趨勢寒；毛坯小與精描裝的價差必須紙在60含0-辣10增00元最為認合理誕。20魯23化/5待/1朵9新城形尚上逆城位置宰：鎮(zhèn)廚江市趴丹徒大新區(qū)輔華山歲路與就谷陽姓大道會交叉墻口建筑幻玉類別駁：高軋層、爛小高中層、朋板塔胳結(jié)合掘、復(fù)插合型鳳生活勵街區(qū)容積機率：2.合33激7綠化蹤蝶率：32淡%建筑弓面積從：80萬㎡入住芬時間府：20紫15年物業(yè)巷費：1.賽5元/平方所米/月停車脈位：慣機動久車16選00、非塑機動咳車56筆00占地革面積良：總50萬平昨方米拉，一勻期21萬平弟方米戶型睜面積攻：76兆㎡二室遞二廳婆、10及5㎡四室涂兩廳住宅云開盤咬時間?。?0但14年5月25日銷售劇情況挺：1#、8#、12貪#、20愁#成交矩均價志：44適03元/㎡一期廈產(chǎn)品小面撕積、藥剛需青春老路線性、以粒價換足量20挑23河/5結(jié)/1鈴9活動須情況敵：4月26日舌痰尖上搖的海耽底撈梅空降商鎮(zhèn)江姿尚上古城4月13日新懂城?尚上饒城常撓州品追質(zhì)行勿活動定圓滿樓落幕4月11日青春鎮(zhèn)能典量，首屆吹丹徒姿社區(qū)雕職工詠文化增節(jié)3月29日“青春我做叫主，怎我是唐大胃摸王”情活動3月15日“青春嘉年值華”晚活動2天高襲達25鐮00人次新城驗控股爸首個亂“青春”主輸題社言區(qū)禮徐獻鎮(zhèn)止江新城檔尚上渡城20販23密/5蘿/1歌9新城舟尚上所城20哀23郵/5漂/1蒙9冠城白商業(yè)克中心位置鍬：鎮(zhèn)巨江市勒丹徒煌新區(qū)堵華山吐路與頃谷陽課大道絲式交叉咱口建筑疑類別暗：高層墨（毛種坯、讓精裝占）容積癢率：4.召28綠化伴率：35肺%建筑父面積駁：14萬㎡入住廉時間喉：20少15年物業(yè)懲費：3.善5元/平方吉米/月戶型款面積楊：11匹5盜㎡、12恨1旗㎡、16仆5艦㎡、21忌9㎡開盤勻時間借：20斬13年10月7日優(yōu)惠莫折扣鉛：全爹款97折，允貸款98折大面鄙積、細投資康兼改均善綜合佛性價倆比、烈以價股換量20池23末/5散/1吐9冠城嘉商業(yè)迫中心20下23燥/5榮/1嫁9瑞泰宰圣地卵雅格位置晶：鎮(zhèn)多江市推丹徒則新區(qū)較華山公路與光谷陽拳大道庸交叉猜口建筑辮類別瞞：高層么（毛女坯、刃精裝步）容積部率：4.碎28綠化眉率：35雹%建筑康面積辯：14萬㎡入住什時間條：20蹤蝶15年物業(yè)支費：3.勻5元/平方累米/月占地徒面積述：總50萬平找方米洽，一叮期21萬平抗方米戶型綢面積遞：86回㎡精裝辰、11暗8㎡精裝唉、13含2毛坯㎡開盤騰時間晶：20將13年10月7日優(yōu)惠孩折扣繁：全魚款98折，蕩貸款99折面積羽跨度斜大、倚剛改留兼具親們墳路線唉、以溪價換噴量（牌價格惰觸底奧）20襯23昌/5棵/1引9活動喇情況此：4月27日圣秧地雅尤格57跳#樓開炮盤4月20日圣納地雅皺格精叼裝修膝樣板朱房公省開4月看房奔有禮翻，抽儲幸運出大獎3月15日“拋低碳籌出行椒，從因我做芒起”史環(huán)保袋設(shè)固計大自賽3月8日“3-桃8麗人宅行——圣地受雅格喉綠植DI評Y”9月28日3期天器境首戚次開榨盤9月19日中扶秋業(yè)匠主博凈餅文訪化盛雹典4月13日圣蛾地雅亮格52擺#景觀沾王座令盛大責(zé)開盤20溉23掩/5符/1鍛9瑞泰菊圣地琴雅格20抹23薯/5鄰/1林920輪23買/5怒/1迫9寶龍報城市桐廣場位置芳：鎮(zhèn)霞江市劑丹徒虜區(qū)谷需陽大溉道與嗽金谷婚東路鞠交匯領(lǐng)處建筑粗類別寇：高徑層、扭小高棄層容積廟率：2.卷58綠化猜率：23仗%建筑圾面積感：36萬㎡入住捏時間謎：20拖14年9月30日物業(yè)宵費：4元/平方波米/月停車襲位：17甚00個占地中面積質(zhì)：總11笑.4萬平宅方米戶型青面積唐：2#撲/6努#7匯8㎡、83辰㎡、90櫻㎡、11幸8㎡開盤鼓時間放：20折13年12月成交獵均價離：48劍00元/㎡小面份積、由投資招為主綜合測性價掩比、捷以價憤換量20卸23不/5少/1匯9活動頑情況慮：3月22日5#撤78武㎡稀缺欄華宅棒推出掀，5千抵2萬3月13日寶魄龍住宅啦類每澆天5套特范價清胳銷20路13年12月7日寶抵龍精脾裝樣嗎板間惜開放11月16日國樣際花碰園6#加推39松80元/平起11月10日2#首開2小時床勁銷92％9月16日寶拌龍地自產(chǎn)開餃工典她禮舉蜓行寶龍風(fēng)城市吩廣場20磨23斜/5芳/1抱9寶龍裳城市肅廣場20鍋23產(chǎn)/5皆/1牙9風(fēng)景馬城邦位置鳴：鎮(zhèn)耀江市澆丹徒能區(qū)谷士陽大近道建筑隨類別杏：高素層、室多層稠、板扮塔結(jié)穩(wěn)構(gòu)容積永率：1.蕉61綠化夫率：35透%建筑標面積饞：4.責(zé)9萬㎡入住音時間包：20月15年5月31日物業(yè)能費：1.賠45元/平方豪米/月停車五位：1:扒1占地舌面積犬：總4.悉9萬平嫌方米戶型佩面積孩：61茂#-納69者#、51決-1明25㎡高覽層、16看3趙㎡疊加優(yōu)惠確政策挪：8千抵2萬開盤鑼時間吧：20貓14年5月面積越均衡文、剛研需為尺主配套青完善隆、老撕客戶且維護原、以殘價換煉量20蝴23編/5何/1壞95月13日塞采納河身畔內(nèi)螺部認蒼籌5月11日能魄量家根系列肯活動4月28日風(fēng)飼景城沒邦業(yè)果主草叛莓采勺摘節(jié)20讓13年11月30日西最班牙貿(mào)二期60寫#樓開晃盤11月9日陽宮光西好班牙眨二期59瞞#樓開戴盤8月11日“豬業(yè)主動葡萄惕采摘稼節(jié)”漸活動7月23日繽駛紛夏垮日享城好禮7月11日風(fēng)脹景城刻邦-塞納硬河畔餡舉辦違開工愚慶典6月16日“彼尋找嘉公益弓小達結(jié)人”電商拾合作節(jié)約師推廣羊費用燃和人鋸力物利力風(fēng)景凝城邦20柳23歌/5閣/1缺9風(fēng)景兆城邦20明23收/5逗/1鏡9潤城蘿國際位置堤：鎮(zhèn)棄江市呆谷陽萌大道志與鎮(zhèn)籍榮路申交匯淹處建筑垮類別窄：小高報層、本多層錯（準鞋現(xiàn)房榆）容積鍋率：1.松92綠化恐率：36培%建筑麻面積糧：23萬㎡入住貪時間稍：20碗13年6月30日物業(yè)陷費：1.皮60元/平方學(xué)米/月停車崖位：13蜻50占地凝面積鴿：總10萬平孝方米戶型刮面積巖：2#82佛㎡91祖㎡，9#申16扒0㎡，12鐵#14五0㎡；3#12圖0㎡20遲#10似6㎡優(yōu)惠姨政策害：94折開盤衡時間通：20攏11年10月29日20廚23處/5漁/1底92月14日浪貧漫一西天有幸福感百年2月12販-1掛6日歡喜冷鬧元羊宵,特惠9折購20旬13年6月2日潤城祥親子耽季全頂城召章集活掉力家露庭20乓12年7月7日董“互疑動體腹驗季各，親患子喜裕樂會況”20畝11年10月29日潤廊城國賺際盛渠大開醋盤價格暫路線勁、全旬民營剖銷推廣銹緊跟映恒大潤城持國際20笨23親/5笨/1跳9潤城飽國際20翻23娃/5佛/1顯9恒大歡綠洲刻花園20逝23溝/5伸/1貫9位置喪：31掘2國道居與鎮(zhèn)騾榮公世路交遷匯處建筑消類別甲：超高督層、漁高層套（精哀裝）容積屆率：3.嶄0綠化下率：54剛.2躲%建筑咳面積醉：23滿.2萬㎡入住萌時間硬：20螞15年12月物業(yè)疲費：1.飲8元/平方欣米/月停車貴位：1:爺0.廟9占地垂面積闊：6.教58萬平結(jié)方米戶型舅面積：1#、3#、4#、11釘0-嫂15邪8㎡優(yōu)惠慰政策毛：54獵48室/㎡起開盤蕩時間棵：20界13年9月21日面積偉偏大眾、剛錯改為經(jīng)主景觀蠻綠化救、集懼中轟斥炸老客口戶維序護、弄以價石換量20莊23罰/5笛/1鋤96月20日足芬球之聽夏狂忌熱季旋“足遣球明帆星”錄面對歐面6月15日溫底馨父租親節(jié)嘴激情灘足球草季6月9日香累蕉大乏戰(zhàn)蘋壁果互好吃屠好玩剪嗨翻腸天6月13日世界餓杯誰糞是神嗚機妙磚算“陵預(yù)言完帝”6月1日親絡(luò)子競涉技嘉掌年華貼難成忘雙拐節(jié)5月31日至6月2日童夢捎鬧端壩午，喇抽獎我贏液眨晶電刮視空魯調(diào)扇5月26日超廁市大丹贏家臉精汪彩歡萍樂購恒大裙綠洲券花園20徒23梁/5左/1啞9恒大奶綠洲夾花園20專23潑/5勁/1喊9聆湖翠陽光濱里位置仇：丹鑄徒區(qū)購瑞山處路21號建筑繪類別葛：高雹層、魔獨棟仗別墅貓、塔襖樓容積斃率：1.漂81綠化少率：30建%建筑費面積宗：7.填0萬㎡入住牽時間數(shù)：待決定物業(yè)芳費：1.怨87元/平方期米/月停車佩位：1:擇1占地菌面積質(zhì)：總乏共2.貴38萬平芽方米戶型慣面積狡：1#膛2#偏7市9㎡、11跳4㎡優(yōu)惠煌政策涉：97折開盤零時間才：20券14年6月成交爸均價夫：46格00元/㎡戶型克單一控、剛款需為茄主老客嫂戶挖閣掘（費銷售膛不理鞭想）同本凳項目補產(chǎn)品廈及其覽類似20務(wù)23多/5否/1惜9聆湖響陽光帶里20獻23庭/5崖/1盜9其他縮慧區(qū)域20拋23踐/5蔥/1賓920蹄23穿/5阿/1炮9位置苗：鎮(zhèn)江臟市官都塘橋講與谷蔽陽路籠交匯尼處建筑窯類別她：高層臨、小晉高層創(chuàng)、多復(fù)層容積復(fù)率：1.我73綠化坦率：38紋%建筑支面積男：70萬㎡入住借時間桃：20靜13年8月物業(yè)搞費：1.堵8元/平方給米/月占地泊面積真：總3.默56萬平竄方米戶型屯面積剛：35崗#、89是-1利20薯㎡高層嘆、12愚#燈91零~1海15自㎡優(yōu)惠兆政策故：最喂高減8萬開盤缺時間摸：20切13年6月19日遠洋謝左岸低開謹高走噴，節(jié)細點上常拉到優(yōu)最高個，適脈時放溫價，率帶動紀成交次。20李23暖/5聰/1白920憂23料/5篩/1懷920撕23略/5鋪/1第920煉23宵/5理/1絞920偶23掉/5姐/1鉤9位置仿：鎮(zhèn)江犯市京帥口區(qū)嫌學(xué)府元路16見8號建筑篇類別驢：高層擇、花胡園洋巨房、榆疊加陪別墅容積魔率：2.者34綠化飼率：38匙%建筑葵面積緒：30萬㎡入住吹時間脊：20話15年物業(yè)啊費：1.串9元/平方歐米/月停車晌位：1:燭0.括83占地去面積飄：總12去.5萬平瞞方米戶型雨面積薯：24海#貼82嘩㎡-曲-9寬3㎡優(yōu)惠主政策筐：一次鐘性付旗款9折，纏按揭91折開盤簽時間博：預(yù)計杰十月殿中下耍旬華夏燈孔雀伶城低開倡高走戶，逐烏級推付高項欣目檔臺次（昂高層芳、多嶼層、惠萌墅背）。其他圣區(qū)域20水23啞/5諸/1啟9綠地挪城市煉花園位置京：潤鵲州區(qū)漿南徐渡新城馳京滬巖高鐵建筑乘類別姓：高崖層、茫小高才層容積晶率：2.賴0綠化貧率：30扇%建筑籃面積服：20泛0萬㎡入住局時間繪：20脈14年物業(yè)棟費：1.武5元/平方撕米/月停車幸位：1:奔0.研8占地咸面積球：99萬平候方米戶型挪面積監(jiān)：二火期80、91緒㎡（11、18層）優(yōu)惠含政策葡：1萬抵5萬開盤依時間叔：20奸13年8月18日以價曉換量丘后迅伙速抬珠高價邀格，伐再慢妨慢回青歸合管理價劈燕位。其他刑區(qū)域20川23探/5掩/1雜920難23腳/5盞/1雖920跨23礎(chǔ)/5膀/1享920急23新/5鑄/1轉(zhuǎn)9位置緣瑞：潤俘州區(qū)戶南徐權(quán)大道販與朱夕方路挎交匯遮處建筑渾類別剖：高薪層、殃小高蝴層容積鏡率：3.燦0綠化點率：31溝%建筑鍛面積?。?6農(nóng).9萬㎡入住鹿時間積：20耳16年物業(yè)琴費：1.富8元/平方龍米/月停車暮位：1:敏0.北9占地茅面積僻：總8.依68萬平禽方米戶型瓦面積從：3#助4#罰8里1-漏14執(zhí)0㎡優(yōu)惠友政策視：1萬抵5萬開盤嗚時間蚊：20爽14年6月28成交吃均價叮：64業(yè)50進/㎡美的浸城長期抬蓄水芳，事栽件營忠銷，戶地毯瓦式覆志蓋，尼底價夕信息柴吸引捕客戶短，開充盤火略爆。余（地拳段稀瞇缺）其他唱區(qū)域20端23詳/5蘭/1部9老盤擴策略徐：挖扶掘老峰客戶（親礦民路壩線、故客戶允維護忠、成獸交返婚利）剛需培盤：黑以價厲換量（折驕扣、藍抵扣估）精裝旦盤：覽價格霸略低你于市杜場預(yù)壯期（暢寨銷）如何騰在這給樣的蟻市場匹環(huán)境般中尋然找自溫己打召的出校路？價格宅依舊喂是一容個敏嚼感話灘題！制定出合理申的放閘價策片略20嗽23寄/5奏/1荷9最后澇，研武究我確們應(yīng)續(xù)該怎喉么做華府企瀚景殃（高罩層）叼銷售臺目標20吉23漠/5肺/1興9①速喜度目蘇標——開盤10森0套，薦月均鼻銷售50套。②價袋格目非標——不博理取市收場最男高價球格，跟以比臭較合略理的沫價格襲保證豎銷售調(diào)目標摔，并綢實現(xiàn)宏后期蝴價格胳的持辰續(xù)提捏升。③形蔑象目籍標——展現(xiàn)略產(chǎn)品叼特色蝦、確載保開鄰盤熱趴銷，啄奠定留項目勝區(qū)域變地位冠，實闖現(xiàn)品亞質(zhì)住奧宅良攪好價般值及斧市場屠口碑島?，F(xiàn)狀鹽：區(qū)諒域內(nèi)仁精裝閉修較哀少，調(diào)區(qū)域毀精裝酬平均津月去伐化量40迫-5趨0套現(xiàn)狀森：高層通（毛帶坯）44至00源-4工70羽0元；寬高層谷（精忍裝）52郊00上-6體00沉0元；勞多層燒（毛茄坯）48集00練-6櫻00疤0元現(xiàn)狀筑：區(qū)危域內(nèi)徒競爭笛項目衰多展膜現(xiàn)時記尚、壟便捷無的形栽象；皺無具戰(zhàn)有區(qū)豎域領(lǐng)性導(dǎo)力準的項償目深挖話老客階戶，快遼速帶勻動銷載售來偏人。鎖定尸目標噴客戶，制北定推守廣策真略。沖擊10低0套銷售競目標侵。谷陽鐮湖觀棋景高偏層（番稀缺慣）、潤買房喪送精握裝開盤裝價建英議在52勁00妖-5英60譯0元/㎡（總濟銷6千萬倚）高層需要合理的價格（bo)漲(dong)幅20穴23膛/5辮/1櫻9132平現(xiàn)金流產(chǎn)品80平米入門產(chǎn)品略99平米標桿產(chǎn)品對現(xiàn)金流的貢獻對形象的貢獻產(chǎn)品朗線特征角色允及定壘位80平（傍二房暈）市場御中低連端住傳宅，鑒入門寫級產(chǎn)短品99平（江三房斃）13啦2平（敗四房黨）市場陡剛需徒產(chǎn)品市場去剛改渾產(chǎn)品貴，主將流面號積突出夸低總布價主力果產(chǎn)品“利午于快盼速去崗化?！泵餍怯慨a(chǎn)品項目來的形餐象，笛主打撇底單桂價99平（沸三房柏）作屋為項蛋目的凳標桿綿產(chǎn)品惱，以驗感性框需求膏為主姻，項偵目形狹象的誼定位升建議查以此油為基暴礎(chǔ)。產(chǎn)品配價值勻分析樓棟號戶型面積套數(shù)13#80.42499.1826132.162615#80.42499.1826132.1626總計

15220拴23膨/5倉/1觀9優(yōu)勢st忘re隆ng讓th劣勢we缺ak披ne方ss機會op鴉po嘉rt岔un姨it描y威脅th爪re嚼at谷陽湖畔稀缺景觀別墅區(qū)域精裝公館戶型均衡出行不便體量較小自身配套不全市政規(guī)劃向南傾斜3公里配套齊全路口就是學(xué)校區(qū)域精裝修少剛需價格差距大以價換量成趨勢客戶價格抗性大位置略偏低開高走，開盤采用誘惑力讓利，前期蓄水價格保密。策略方向1針對性各個擊破的拓客方案，訴求上突出性價比、稀缺資源。執(zhí)行方案2推盤借策略20泰23史/5凈/1介9項目路客戶堵分析核心竿客戶70疊%偶得等客戶10此%重要敘客戶20暴%丹徒逃區(qū)+潤州醒區(qū)企事監(jiān)業(yè)職醉員+鄉(xiāng)鎮(zhèn)編進城+大學(xué)據(jù)城教鞭師收入田穩(wěn)定凈、價漢格敏急感、儲沒有唯很好語的市捏場認錄知，坑容易亦跟風(fēng)倆、有責(zé)群居竊心理騎；比摟較心江理較害強。老城目區(qū)換坦房居姨民（諷年輕逢人、倡老年襪人）鎮(zhèn)江天市老供城區(qū)作部分泛改善汗人群對，對祖居住鐘環(huán)境癥及便滔利度冠要求質(zhì)高，寧存在敵一定奴價格市銘感意度，藍品質(zhì)榜要求緣瑞略高擊。大奇戶型袖，總禮價控窗制。投資必客看中脖產(chǎn)品統(tǒng)低端爬和原踐生環(huán)凍境，畢對產(chǎn)賭品后遍期潛縣力有偽一定棉信心頸。喜擇歡小藏戶型尚，低吳總價習(xí)。20冶23擁/5家/1騎9拒絕走入絲式激烈群的價格辯戰(zhàn)拼的就插是綜合邊性價鏡比、約獨特密景觀20去23逐/5婦/1始9策略收思路腦（一粥）“藤修蔓計尖劃”3公里接內(nèi)，10分鐘醬路程儀，你的瓶（配普套）化就是亡我的賠！20火23作/5落/1邀9“稀府缺路用線”背山似面水按，資士源稀屆缺。我的耀（湖潔景）轟只是陷我的的！策略環(huán)思路表（二判）20紹23圾/5霧/1奮9策略究思路婆（三奮）“性釣價比氧高”谷陽梢湖一硬線湖瀉景房垮，買房哄送15壤00元精班裝修掏。真山查真水廟真湖哭景！20夜23采/5啦/1開9推廣遭方式“事摩件營草銷”第一抄步：熄產(chǎn)品繼植入要求10人團裳隊，滅統(tǒng)一肆穿著義“智尼谷地睜產(chǎn)湖局繽1號”T恤，配傍晚背在丹都徒新定區(qū)人關(guān)民廣停場跳抵“小衰蘋果粒”?！安∑ザ臼搅頎I銷撤”第二舉步：介全民散拉客1、看晝房有紫禮，布每天景前10組看瓶房客咱戶，?，F(xiàn)場遭送電蒼影票2張/5愛0元超以市購伏物卡嫌；2、活銹動期狐間每傳帶5組新尤客戶驢現(xiàn)場豬看房燭，再閉送天阿目湖1日游俯。20保23蕩/5黨/1肯9低開高走，開盤采用誘惑力讓利，前期蓄水價格保密。策略方向1針對性各個擊破的拓客方案，訴求上突出性價比、稀缺資源。執(zhí)行方案2推盤孩策略20析23巧/5蓮/1飛9執(zhí)行竟方案7月8月10月9月策劃夾推廣銷售陜推盤16日首度次開典盤（90籌，50套）6日強屬勢加襯推（70籌，30套）蓄水期強銷期強銷期續(xù)銷期老客維護、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶挖掘、企事業(yè)單位拓客、丹徒老社區(qū)深挖示范區(qū)開放蓄水13#80㎡、99㎡、132㎡、76套開盤活動客戶維護超市巡展蓄水15#80㎡、99㎡、132㎡76套超市巡展超市巡展宣傳海報制作、超市巡展、中介分銷、報紙宣傳、社區(qū)及街道橫幅等超市巡展客戶維護來訪40瓦0組（28天）來訪25利0組（20天）來訪25漏0組（20天）2個半傭月（10烏00組來延訪）續(xù)銷蟻期10套續(xù)銷混期10套鬧市棋區(qū)廣場客舞看房裝送好虹禮，圾分享演送旅乞游20咐23疼/5筒/1洗9蓄水犬方式產(chǎn)品甜亮相律，升塞入基蜘層關(guān)鍵也舉措1：線上盞第一環(huán)階段橋戶外鄰廣告絹形象喚出街勢，引渡發(fā)市躍場關(guān)遇注，杠推出遼“湖激繽1號”感概念誘。針對吐本項很目宣匹傳推卸廣的悲氣勢拉，線站上設(shè)節(jié)置懸寸念，闊喊出悼宣傳屆口號得，線熔下對化“湖然濱1號”想進行敏解釋逗，導(dǎo)作入項右目形琴象；早間將在區(qū)替域、治鄉(xiāng)鎮(zhèn)超菜場漢人流燈量集跟中的辭地點豬進行免定期大派單宿，如候：瑞窮泰菜壁場、答上黨睡鎮(zhèn)菜來場、巖駙馬鏈山菜吃場、協(xié)世紀峽聯(lián)華獲超市酬、北決京華款聯(lián)超呼市、揀丹徒遞區(qū)會僅議中脆心、許人民準廣場輪。20曾23羅/5本/1恰9關(guān)鍵并舉措2：制造可客戶給話題到，吸辯引目辦標群嘉體的駕關(guān)注檔；谷陽喪湖品扔牌及然深挖”老帶最新“訊。根據(jù)怠營銷躍學(xué)原止理，屯開發(fā)杜一個您新客謠戶的暈成本強是維逃持一癢個老溪客戶最的2～6倍，皺而有愿關(guān)專友家學(xué)山者甚腦至提虧出：撓每降造低5％的縫客戶接流失首率，昏利潤堂則會浙增加25％～85％。我們鋪有理聲由相甜信“些老帶草新”蜂的潛蝦力是臉巨大拒的，役通過評老客發(fā)戶游基園會盒、業(yè)脅主生宣日會儲、夏幕季親張子游什等活鴉動，驕宣傳靈新產(chǎn)輝品信旨息。20句23焦/5戶/1救9關(guān)鍵涂舉措3：“谷壁陽湖堂畔第歸一排通”——湖繽1號湖繽1號——新產(chǎn)蓋品說最明會時間歷：8月初地點付：智倦谷地榴產(chǎn)銷幕售展狠示中望心對象勉：新胳老客怕戶、緊媒體喇單位估、地萍產(chǎn)業(yè)或內(nèi)人噴士目的倘：通頸過活啦動集循中上括客，哄說明丙會當蓮天通鞭過現(xiàn)很場氣住氛，梨集中咱完成