房地產(chǎn)制度（房地產(chǎn)政策、法律所規(guī)定的規(guī)范準(zhǔn)則）

房地產(chǎn)制度（房地產(chǎn)政策、法律所規(guī)定的規(guī)范準(zhǔn)則）房地產(chǎn)政策、法律所規(guī)定的規(guī)范準(zhǔn)則01體系變革作用意義目錄030204基本信息房地產(chǎn)制度是整個(gè)經(jīng)濟(jì)制度的一部分。它是隨房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展而創(chuàng)立和發(fā)展的。房地產(chǎn)制度是指由房地產(chǎn)政策、法律所規(guī)定的，用于調(diào)整和指導(dǎo)人們從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行為規(guī)范準(zhǔn)則。體系體系房地產(chǎn)制度是圍繞土地資源與房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)、交易和分配而確立的關(guān)于人們相互作用方式的一系列規(guī)則。從內(nèi)容上看，房地產(chǎn)制度包括很多內(nèi)容，構(gòu)成一個(gè)復(fù)雜的房地產(chǎn)制度體系，具體包括建設(shè)用地制度、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度、房地產(chǎn)交易管理制度、房地產(chǎn)登記制度、物業(yè)管理制度、房地產(chǎn)稅收制度等。以下僅從房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)以及政府管理等幾個(gè)環(huán)節(jié)對以下房地產(chǎn)制度作簡單介紹。

(一)建設(shè)用地制度我國全部土地都為社會主義公有制，分全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種。城市市區(qū)的土地屬于國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。按照法律規(guī)定，除了興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅以及農(nóng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)可使用集體所有土地外，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須申請使用國有土地。申請使用的國有土地包括國家所有的土地以及國家征收的原屬于集體所有的土地。征收土地應(yīng)當(dāng)遵循珍惜耕地、保證國家建設(shè)用地、妥善安置被征地農(nóng)民、依法征地等原則。征收土地實(shí)行國務(wù)院和省級人民政府兩級審批制，即根據(jù)有關(guān)規(guī)定，征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃、其他土地超過70公頃的，由國務(wù)院審批。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等。取得國有建設(shè)用地使用權(quán)可以通過出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓、租賃等方式。出讓是國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓的方式包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。作用作用制度在保障社會經(jīng)濟(jì)生活安全方面發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)制度在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中也發(fā)揮著重要的作用。

(一)房地產(chǎn)制度有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序人類社會的經(jīng)濟(jì)活動是群體性的活動，群體性的活動要正常進(jìn)行，必須協(xié)調(diào)每一個(gè)個(gè)體的行為，建立一定的秩序，而秩序須依賴制度才能維持。在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，也不可避免地出現(xiàn)了一些市場無序的現(xiàn)象，有的是由我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌所造成的，有的是由市場本身的局限性造成的，如外部性、信息不對稱、壟斷等。要使房地產(chǎn)市場有序發(fā)展，重要的就是要進(jìn)行房地產(chǎn)制度建設(shè)，通過各種房地產(chǎn)規(guī)則來規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，如對房屋預(yù)售行為、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的行為所作出的具體規(guī)定等。(二)房地產(chǎn)制度可減少房地產(chǎn)交易費(fèi)用制度能鼓勵(lì)人與人之間的信任，減少經(jīng)濟(jì)主體之間的交易費(fèi)用，并使社會能夠把有限的資源更多地用于創(chuàng)造社會財(cái)富，從而提高資源配置效率。交易費(fèi)用包括一切不直接發(fā)生在物質(zhì)生產(chǎn)過程申的費(fèi)用，其中包括信息費(fèi)用、談判費(fèi)用、起草和實(shí)施合約的費(fèi)用、界定和實(shí)施產(chǎn)權(quán)的費(fèi)用、監(jiān)督管理的費(fèi)用以及改變制度安排的費(fèi)用等。變革變革制度的變革意味著一種效率更高的制度對一種效率較低的制度的替代過程。制度影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，制度變革對中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的績效，使制度經(jīng)濟(jì)學(xué)越來越受到中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家的重視，制度成為指導(dǎo)中國改革的有力工具。中國30多年房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展同樣始于制度變革，主要是土地制度與住房制度這兩大制度的變革。

(一)中國土地制度的變革1．中國城市土地制度的變革從第一個(gè)五年計(jì)劃開始，我國實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制，城市國有土地的使用實(shí)行與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的行政劃撥制度，其基本特征包括：一是無償使用，行政劃撥的土地不繳納任何土地使用費(fèi)；二是無限期使用，對劃撥土地沒有具體規(guī)定使用期限，可以無限期的長期使用；三是無流動，禁止土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給其他單位或個(gè)人使用，即所謂“三無”的土地使用制度。這種土地使用制度在當(dāng)時(shí)的歷史條件下，曾經(jīng)發(fā)揮過一定的積極作用，為我國大規(guī)模工業(yè)化和城市化發(fā)展提供了大量低成本的土地資產(chǎn)，避免了因土地私有和高額交易成本阻礙國家大規(guī)模經(jīng)濟(jì)建設(shè)。但從實(shí)踐來看，城市土地?zé)o償使用制度也存在著嚴(yán)重的弊端，主要表現(xiàn)在以下三點(diǎn)。一是不利于土地資源的合理配置和高效使用，土地的無償使用使不少單位亂占土地，造成大量土地資源的浪費(fèi)。二是不利于城市建設(shè)資金的良性循環(huán)和城市建設(shè)的發(fā)展，由于土地資產(chǎn)價(jià)值得不到顯現(xiàn)，一方面城市建設(shè)缺乏資金，另一方面又是“抱著金飯碗討飯吃”。同時(shí)，由于土地不能流動，也對城市功能分區(qū)和合理布局形成障礙。意義意義房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展伴隨著房地產(chǎn)制度的變遷，經(jīng)過30多年的房地產(chǎn)制度改革，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸成長為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為國民經(jīng)濟(jì)的增長、城市面貌的改善以及城市居民住房條件的提高發(fā)揮著重要作用。

首先，房地產(chǎn)制度變革大力推動了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)增加值從1978年的79．9億元提高到2008年的12720億元，使房地產(chǎn)業(yè)在比較短的時(shí)間內(nèi)成長為我國的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)成長為支柱產(chǎn)業(yè)也經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展過程。20世紀(jì)80年代，通過住房屬性問題的討論，明確了住房是商品，在住房制度改革推動下，商品房建設(shè)開始啟動，由此，房地產(chǎn)業(yè)取得初步發(fā)展。90年代初，明確了我國經(jīng)濟(jì)體制改革的目標(biāo)是建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入新的動力。在土地使用制度和住房制度改革的推動下，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)大。而中央作出把住宅建設(shè)和消費(fèi)培育成國民經(jīng)濟(jì)的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的決策，可以說是房地產(chǎn)業(yè)成長為支柱產(chǎn)業(yè)的前奏，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要地位和作用第一次得到確認(rèn)。2003年，在《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中，明確提出房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這是國務(wù)院首次在文件中明確肯定了房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。2008年，為應(yīng)對國際金融危機(jī)對我國的不利影響，中央重申房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)