飛洲國際廣場招商策劃書

天馬行空官方博客：://t.qq/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632目錄TOC\o\h\z商業(yè)招商概括 2招商策略 5大型商業(yè)物業(yè)招商策略 5本案場分析〔飛洲國際廣場〕 11優(yōu)勢 13弱勢 14機(jī)遇 14本案招商籌劃方案 15一、招商原那么 15二、招商策略 15三、品牌形象定位 15四、實施方案〔分割出租〕 16五、商場布局 17六、人員配備方案： 18七、招商人員崗位職責(zé) 18八、商場租金預(yù)測 20周邊租金調(diào)查 20本公司推薦方案 26后續(xù)：商場招商管理 27招商管理原那么 27商業(yè)招商概括完好的執(zhí)行方案和進(jìn)行招商的實際操作是招商成功的關(guān)鍵所在，而這一過程的一些細(xì)節(jié)問題不容無視。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓(xùn)。由于招商具有“三快三省〞〔“三快〞即快速回籠資金、快速組建市場網(wǎng)絡(luò)、快速將產(chǎn)品送抵終端；“三省〞是指對招商的生產(chǎn)廠家來講，節(jié)省人力，節(jié)省物力和財力，節(jié)省時間和精力?！车奶攸c，其中“三省〞中就有一條是節(jié)約人力。因為極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業(yè)在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業(yè)就不需要引進(jìn)人才，進(jìn)行隊伍建設(shè)。相反的，由于企業(yè)招商工作繁雜、細(xì)瑣，不僅需要招商人員有豐富的經(jīng)驗，更要有敬業(yè)精神和團(tuán)結(jié)協(xié)作的態(tài)度。企業(yè)要想長期的開展，通過招商培養(yǎng)和鍛煉隊伍更應(yīng)是企業(yè)開展的重中之重。制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執(zhí)行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強(qiáng)大的招商隊伍是招商的工作的關(guān)鍵。第一步是招商的組織框架和崗位職責(zé)確實定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團(tuán)隊的整體規(guī)劃。從長遠(yuǎn)開展角度看，招商應(yīng)配備以下幾方面人才：1、招商經(jīng)理1人，需對本工程所在行業(yè)的市場營銷有實際操作經(jīng)驗〔尤其要擅長招商運作〕，懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。2、大區(qū)招商經(jīng)理假設(shè)干，分別負(fù)責(zé)工程招商大區(qū)的工作：大區(qū)經(jīng)理應(yīng)具備一定的招商運作經(jīng)驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團(tuán)隊合作精神、服從意識和大局觀念。3、區(qū)域協(xié)銷經(jīng)理假設(shè)干，主要職責(zé)是協(xié)助開發(fā)市場，完成銷售。協(xié)銷經(jīng)理需人品正直，勤懇敬業(yè)，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長駐外埠。4、商務(wù)助理假設(shè)干，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)〔資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等〕和會務(wù)組織等工作。5、其它效勞人員如文案、平面設(shè)計、接線及接待人員。招商隊伍組建之后，必須進(jìn)行培訓(xùn)。一方面，通過培訓(xùn)是團(tuán)隊了解工程的現(xiàn)狀、產(chǎn)品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進(jìn)行磨合的過程。招商的培訓(xùn)主要有以下幾個方面：

1、工程及產(chǎn)品知識，以使團(tuán)隊成員對工程的現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識。2、溝通技巧〔如接聽、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等〕，以培養(yǎng)團(tuán)隊成員的職業(yè)感。3、招商專業(yè)知識〔招商流程、談判技巧、接聽、考前須知等〕。4、招商要旨〔招商策略說明及合同解讀等〕。招商工作開始后面臨許多實際的實施工作，在產(chǎn)品的核心概念根底上撰寫招商文案、制定?招商手冊?、制定媒體發(fā)布方案、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類產(chǎn)品和工程的宣傳資料等等，必要的準(zhǔn)備將為招商實施打下良好的根底。只有進(jìn)行有效溝通，把握“求租者〞的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。從第一篇招商廣揭發(fā)布下去，接到第一個咨詢開始，招商進(jìn)入了實際運做的階段。從“求租者〞打進(jìn)第一個到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協(xié)議，進(jìn)行產(chǎn)品銷售這一過程是整個招商工作的核心局部，直接決定著招商的質(zhì)量和數(shù)量，也就決定了整個過程的成敗。主要目的是吸引好的“求租者〞參加到企業(yè)的體系中來，共同把產(chǎn)品推向市場。想要吸引“求租者〞的加盟，有效的溝通顯得非常重要。招商中與“求租者〞接觸的整個程序，一般如下：第一次信息的處理〔來函、來電〕-第一次信息回復(fù)-第二次信息處理〔二次來函、復(fù)電、咨詢、商洽〕-第二次信息回復(fù)〔信息升級→有選擇發(fā)送實質(zhì)性資料〕-招商總部零星接單〔上門洽談、簽約〕-招商會議的籌劃、準(zhǔn)備〔全國性會議、區(qū)域性會議〕-發(fā)出會議邀請〔曾經(jīng)問詢者、熟悉者及看報來電者〕-接收報名、催促參會-召開會議并簽約-催促履約-收款發(fā)貨。在這過程中，首先面臨的是對“求租者〞信息的處理和選擇，好的招商廣揭發(fā)布后，招商總部將面對大量的反應(yīng)信息，對于第一次來電或來函，主要注意對“求租者〞按已經(jīng)設(shè)定的招商區(qū)域歸類，對求租者姓名、地址、、根本狀況和問題做以記錄，同時給對方發(fā)去有關(guān)產(chǎn)品和工程的根本資料〔包括工程介紹、產(chǎn)品介紹、招商活動的安排〕，同時對于各地區(qū)實力較強(qiáng)或行業(yè)內(nèi)經(jīng)營者一類的“求租者〞做重點標(biāo)注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在中向詢問者做過多有關(guān)招商的說明，對于“求租者〞提出的問題也不必急著答復(fù)〔主要防止“求租者〞因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息〕。在“求租者〞研讀了有關(guān)資料后第二次咨詢過程，招商部門那么應(yīng)該選擇性的介紹關(guān)于招商情況和產(chǎn)品信息，并根據(jù)“求租者〞表現(xiàn)的誠意，發(fā)去局部“該求租者〞重點關(guān)注的內(nèi)容資料，并力爭邀請對方參加招商會議。對于一些急于了解情況的“求租者〞，招商部門要有專人負(fù)責(zé)接待和談判，帶著來訪者參觀工程、了解運作方案等，以免流失“加盟商〞。面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是“求租者〞加盟的關(guān)鍵一步。在與“求租者〞談判之前，一些細(xì)節(jié)的準(zhǔn)備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態(tài)、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結(jié)果。在溝通的過程中，應(yīng)該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。1、有實力：與強(qiáng)者合作才能更強(qiáng)，加盟者希望企業(yè)的力量雄厚，解除后顧之憂。2、有決心：堅決的信念和強(qiáng)有力的推廣策略將使加盟商感受到工程推廣工程的決心，用數(shù)字說明工程的力度是最好的方法。3、有信譽：一味的夸大其辭根本無法聯(lián)合有實力的經(jīng)銷商，態(tài)度真誠、有理有據(jù)，最大限度的為“求租者〞考慮是雙方共同開展的根底。4、有方法：詳細(xì)、可行的營銷方法對于經(jīng)銷商有極大的吸引力。5、有利益：歸根結(jié)底，成功的推廣應(yīng)該有豐厚的利潤，工程留給加盟者的利益應(yīng)該十分可觀。與“求租者〞簽定合同，收取租金和保證金，那么全面招商工作告以段落，后續(xù)零星的招商工作開展可以抽取局部力量，而工作的中心轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品的全面推廣階段。招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓(xùn)工作，工作內(nèi)容非常細(xì)瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對“求租者〞提出的問題給予良好的解答將大大增強(qiáng)其信心。招商策略大型商業(yè)物業(yè)招商策略第一部：招商原那么和準(zhǔn)備過程招商目標(biāo)的選擇企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營場所的使用權(quán)，更好地提高工程整體市場吸引力。因此招商目標(biāo)的選擇要根據(jù)市場需求和工程定位情況來確定，具體說應(yīng)考慮以下因素：(一)工程自身的市場定位；(二)工程所在地的消費狀況；(三)投資商和開展商的自身資金情況；(四)擬引進(jìn)商家的市場定位、開展戰(zhàn)略。招商談判原那么確實定招商談判的目的在于使參與談判的商家能符合招商企業(yè)的目標(biāo)和利益需要。要到達(dá)目的，招商談判必須針對談判的特點，確定一些根本原那么。(一)招商談判的特點1、談判對象的廣泛性、多樣性和復(fù)雜性商場的交易活動不受時空限制，而具體的談判對象交易條件又是多樣的、變化的。這就要求工程的談判人員要圍繞本工程的經(jīng)營范圍，廣泛收集信息，了解市場行情，并選擇適當(dāng)?shù)姆绞脚c社會各方面保持廣泛的聯(lián)系。2、談判條件的原那么性與靈活性工程招商的目標(biāo)要具體表達(dá)在談判條件上。條件具有一定的伸縮余地，但其彈性往往不能超越最低界限，界限是談判人員必須堅持的原那么。這一特點就決定了工程談判人員要從實際出發(fā)，既要不失原那么，又要隨機(jī)應(yīng)變具有一定的靈活性，以保證實現(xiàn)招商談判的根本目標(biāo)。3、談判口徑的一致性在招商談判中，雙方談判的形式可以是口頭的也可以是書面的，談判過程往往需要反復(fù)接觸。這就要求談判人員要重視談判策略與技巧，注意語言表達(dá)和文字表達(dá)的一致性。談判人員要有比擬好的口才和文字修養(yǎng)能力，也要有較強(qiáng)的公關(guān)能力。

(二)招商談判的原那么根據(jù)招商談判的特點，談判雙方要取得共識，促使談判成功應(yīng)遵循以下原那么：1、堅持平等互利的原那么

2、平等互利原那么，要求談判雙方在適應(yīng)對方需要的情況下，公平交易，互惠互利，這是保證談判成功的重要前提。3、堅持信用原那么

信用原那么是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。重信譽、守信用是商家根本的職業(yè)道德。在談判過程中；應(yīng)注意不輕易許諾，但一旦承諾，就應(yīng)履行，保證言行一致，取信于對方，以表達(dá)真誠合作的精神。4、堅持相容原那么

相容原那么要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達(dá)，將原那么性和靈活性有機(jī)結(jié)合起來，以更好地到達(dá)談判的目的。招商談判的準(zhǔn)備所謂招商談判的準(zhǔn)備就是指在思想上、物質(zhì)上和組織上為談判進(jìn)行充分的準(zhǔn)備工作，主要包括：〔一〕

招商宣傳是招商成功的先導(dǎo)，招商手冊是宣傳的重要環(huán)節(jié)，是工程招商的根本宣傳資料，關(guān)系到工程的形象，該手冊突出如下關(guān)鍵點：通過鉆石地段選擇工程選址的正確性，樹立根本點核心地段的商業(yè)物業(yè)。通過事實列舉工程投資商與開展商業(yè)績與榮譽，突出其在工程所在地的地位。

招商籌劃和承租戶的選擇關(guān)系購物中心的成敗，在招商過程中，有必要對每個承租戶進(jìn)行分級評價，預(yù)測他們的經(jīng)營前景，作為店面出租的指導(dǎo)。

第一

承租戶的選擇確保租金的來源。第二

需要保證購物中心的商品種類的完整性。

第三

需要保證購物中心經(jīng)營工程的多樣性與綜合性?！捕硿?zhǔn)備談判的依據(jù)1、明確談判目標(biāo)，包括最優(yōu)期望目標(biāo)、實際需求目標(biāo)、可接受目標(biāo)、最低目標(biāo)等；2、規(guī)定談判策略，包括了解談判對象的狀況，談判的焦點、談判可能出現(xiàn)的問題及對策；3、選定談判方式；4、確定談判期限?！踩辰M成談判小組挑選談判小組的成員；制定談判方案；

確定談判小組的領(lǐng)導(dǎo)人員。第二部：確定招商方式與渠道

商業(yè)物業(yè)工程招商的方式工程洽談會。工程洽談會是招商最為常見的一種形式。它是由招商單位攜擬與合資、合作或引進(jìn)的工程，有針對性地與商家洽談。其特點是針對性強(qiáng)，易于吸引有興趣的客商。影響大，實效性好，主辦者可以派遣技術(shù)專家與客商直接進(jìn)行接洽。工程發(fā)布會工程發(fā)布會是招商經(jīng)常采用的方式。它是由工程主辦者在一定的場合公布擬引進(jìn)合資、合作的工程，闡述招商工程的特點和技術(shù)、資金要求，以期吸引客商。經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會是一種層次較高、范圍較大的招商引資方式。其特點是層次較高，范圍較大?？梢允嵌喾N行業(yè)的招商。投資研討會投資研討會是一種較小型、時間較短的招商形式。它通常是由政府部門、經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和開展趨勢的研究討論會。其特點是靈活，即是務(wù)虛，又重務(wù)實，主辦單位可以公布一些工程進(jìn)行招商，可以介紹本地區(qū)的投資環(huán)境和利用外資的政策，到達(dá)宣傳的效果。登門拜訪登門拜訪是招商效果明顯的輔助性活動。招商單位專門派出招商小分隊或在國內(nèi)外舉辦集會式招商活動之余，拜訪跨國公司、投資咨詢參謀公司、會計師行及其他中介機(jī)構(gòu)，宣傳投資環(huán)境，具體介紹投資工程，探討佳作事宜。其特點是機(jī)動靈活，針對性強(qiáng)，氣氛融洽，容易引起被訪者的興趣。第三部：制訂談判策略明確談判目的招商談判的目的就是招商洽談的主要目標(biāo)，或招商洽談的主題。在整個招商洽談活動中，招商洽談?wù)叩母黜椆ぷ鞫家獓@招商洽談的目的而開展。在招商洽談的目確實定以后，就需要確定招商洽談的各個具體目標(biāo)；在到達(dá)各個具體目標(biāo)后，招商洽談的主要目標(biāo)即招商洽談的目的就可以實現(xiàn)。招商洽談的目標(biāo)可以分為三個等級：第一級的目標(biāo)是最高等級的目標(biāo)，如能到達(dá)這一級的目標(biāo)，整個招商洽談可謂是獲得圓滿成功；第二級的目標(biāo)是根本到達(dá)接受的目標(biāo)，如能到達(dá)這一級目標(biāo)，整個招商洽談可謂是獲得了根本成功；第三級的目標(biāo)是最低接受目標(biāo)，如能到達(dá)這一級的目標(biāo)，整個招商洽談可謂是到達(dá)了最根本的要求。招商洽談的目的就是在招商洽談中所要追求的最正確利益目標(biāo)。在確定了招商洽談目標(biāo)的同時，還要確定招商洽談的地點。招商洽談的地點對招商洽談的成功與否有很大的影響，因此，在確定招商洽談地點時要慎重，應(yīng)考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的比照，可選擇地點的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費用等。本案場分析〔飛洲國際廣場〕一、徐家匯商圈背景介紹徐家匯商業(yè)中心界定北起廣元路，南至南丹路，東起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地鐵一號線徐家匯站上。30多條公交線路連通四方，漕溪北路立交橋、中山南路內(nèi)環(huán)線高架一同構(gòu)筑起現(xiàn)代立體交通框架。徐家匯商業(yè)中心占地3.3平方公里，共計大小商業(yè)網(wǎng)點1000多個，商業(yè)營業(yè)面積達(dá)45萬平方米，占全區(qū)營業(yè)面積的1/3，徐家匯商業(yè)中心附近已建有二條市級特色街，即衡山路歐陸風(fēng)情街和宜山路建材家具街，分別以休閑娛樂和建材家具聞名于滬上。目前徐匯區(qū)正積極培育新的二條商業(yè)特色街，一條是以依托上海交大的高新技術(shù)孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向群眾消費的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。徐家匯商業(yè)中心目前已構(gòu)成融購、娛、賞、食、游為一體的綜合消費商業(yè)布局，其中百貨商廈、餐飲業(yè)、娛樂文化已成為商業(yè)中心的主力業(yè)態(tài)。徐家匯商業(yè)中心集天時、地利、人和的優(yōu)勢，尤其經(jīng)過新一輪精心打造和調(diào)整后，得到了突飛猛進(jìn)的開展。首先徐匯區(qū)是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，吸收了靜安、盧灣、黃浦等地區(qū)的動遷居民，為徐匯區(qū)帶來了客流，并且徐匯區(qū)人群中以知識分子、海外僑胞、高收入人為主，為創(chuàng)立商業(yè)中心奠定了根底。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經(jīng)營。商圈內(nèi)有市上第一家滬港合資的東方商廈，滬臺合資的太平洋百貨，滬港合資的港匯廣場以及中英合資的匯金百貨等商業(yè)企業(yè)，吸引了大批不同消費水平的消費者。注重錯位經(jīng)營。商圈率先倡導(dǎo)“錯位競爭〞和“個性化經(jīng)營〞的經(jīng)營理念，從消費方式、購物環(huán)境、商品結(jié)構(gòu)到文化氣氛、功能設(shè)施，創(chuàng)造了商圈相依互補，共存開展的成功經(jīng)驗，形成了商圈整體的競爭優(yōu)勢，滿足了不同消費者的個性需求。一是注重開掘商家本身的經(jīng)營能力，形成了不同氣氛和水準(zhǔn)的商家企業(yè)；二是注重業(yè)態(tài)錯位。商圈內(nèi)率先引進(jìn)了電腦市場，百腦匯、太平洋電腦成為了全市電腦業(yè)的旗艦店，占全市的電腦銷售的50％。美羅城在引進(jìn)百腦匯的同時把美食廣場、音響廣場引入商圈，使整個商圈的業(yè)態(tài)更為齊全、合理。徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有的東方商廈、太平洋百貨、匯金百貨、六百實業(yè)、新路達(dá)吉買盛、匯聯(lián)商廈、美羅城百貨商廈營業(yè)面積達(dá)30萬平方米，占總面積的64％，2003年度銷售達(dá)39億人民幣，占社會消費品總額的30.7％。東方商廈以其“禮在東方〞的效勞宗旨享譽全市，并以其國際知名品牌吸引各方來賓。滬臺合作的太平洋百貨定位于“流行的領(lǐng)導(dǎo)者〞，在年輕女性顧客中極具號召力，憑借其卓越的經(jīng)營理念和靈活多樣的促銷手段，迅速在百貨業(yè)嶄露頭角。六百實業(yè)首推“自然式效勞〞，以標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格的現(xiàn)代化管理模式和溫馨的效勞在行業(yè)內(nèi)獨領(lǐng)風(fēng)騷。定位于“現(xiàn)代都市型百貨〞的匯金百貨于98年開業(yè)，一流的效勞設(shè)施、濃郁的文化氣息和諸多的品牌深得白領(lǐng)人士的青睞。2000平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家提供了極大的方便。營業(yè)面積達(dá)7萬平方米的港匯廣場是上海目前最大規(guī)模的購物中心〔ShoppingMall〕。商場引進(jìn)商戶250家，包括30間特色餐廳及5000平方米的國際美食廣場、15000平方米的富安百貨、8500平方米的西式主題樂園及大型超市、專業(yè)運動城的進(jìn)駐。即將開幕的橋外橋主題樂園，設(shè)有室內(nèi)模擬高爾夫球場、立體動感游戲、賽車、3維音像、迷宮、激光戰(zhàn)斗游戲以及魅力迪斯科舞廳和火焰夜總會等，無論購物、休閑、餐飲、娛樂在港匯均能滿足各階層消費群體的需要。徐家匯商業(yè)中心內(nèi)有電腦專業(yè)市場百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場目前成為上海最大的計算機(jī)及其配件、耗材和其他信息產(chǎn)品的集散地之一。餐飲娛樂業(yè)有40戶，營業(yè)面積10.1780萬平方米，占總面積的31.86％。位于徐家匯商業(yè)中心的美羅娛樂城總體面積達(dá)6.5萬平方米，獨特的巨球建筑綴滿新穎的滿天星頂燈，將購物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領(lǐng)光臨的舒適堡健身中心及令學(xué)生、市民喜愛的思考樂書局、柯達(dá)影院等已逐步成為市民消費的新熱點。并構(gòu)成徐家匯商圈休閑娛樂業(yè)態(tài)主流。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場所。徐家匯商業(yè)中心現(xiàn)有賓館業(yè)3戶，營業(yè)面積4.1400萬平方米，占總面積的12.96％。徐家匯附近有著四星級的建國賓館和二星級的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價格吸引著周邊省市的賓客近悅遠(yuǎn)來。二、背景分析優(yōu)勢經(jīng)營面積大，可以表達(dá)規(guī)模經(jīng)營效應(yīng)，可以經(jīng)營不同規(guī)模的商品，有較強(qiáng)的滿足力和挑選力。交通優(yōu)勢：地鐵1號線、4號線直達(dá)本案B1，并設(shè)有出口，每天數(shù)萬人流能保證經(jīng)營者的利益，高架內(nèi)環(huán)線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鐘路程。商圈優(yōu)勢：徐匯商圈的經(jīng)濟(jì)開展已日趨繁華，本案距徐家匯商圈10分鐘路程，其開展前景也非?？捎^。物業(yè)管理優(yōu)勢：國際金牌管理集團(tuán)，高效統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一回報。同步世界先進(jìn)經(jīng)營理念，國際品牌管理公司擔(dān)綱物業(yè)管理工作，展現(xiàn)國際商業(yè)氣象。開展優(yōu)勢：徐匯區(qū)是上海市的中心城區(qū)，這里集聚了上海的科技資源優(yōu)勢、人文環(huán)境優(yōu)勢和徐家匯商圈品牌優(yōu)勢。近年來，徐匯區(qū)在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市管理和社會事業(yè)的開展等方面，都取得了令人矚目的成就，綜合經(jīng)濟(jì)實力在上海10個中心城區(qū)中名列前茅，是上海市首批可持續(xù)開展綜合試驗區(qū)。徐家匯地區(qū)，已經(jīng)成為上海最繁華的現(xiàn)代化商業(yè)中心之一，上海三年大變樣的標(biāo)志性地區(qū)之一。32米挑高中廳，電梯直達(dá)5F、6F，盡顯貴賓級非凡品質(zhì)，31部瑞士迅達(dá)電梯、自動扶梯、觀光梯、垂直電梯應(yīng)有盡有，商業(yè)運作暢通無阻，意大利原裝cofsi進(jìn)口中央空調(diào)系統(tǒng)。弱勢處于次星級地理位置。徐匯商圈日趨成熟，已形成錯位經(jīng)營，本廣場尚處于起步階段，競爭劇烈。招商價格無明顯優(yōu)勢。機(jī)遇足夠的廣告預(yù)算支持廣告及公關(guān)活動。市政府政策的有利傾斜。由于近徐家匯商圈，商鋪需求量大。周邊高檔的固定消費群體強(qiáng)大的地鐵消費群寫字樓固定的消費群體本案招商籌劃方案一、招商原那么巧妙利用逆向思維，懸念轉(zhuǎn)播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業(yè)招商日趨同質(zhì)化的怪圈。這樣既可傳播與眾不同的招商訊息，又可在瞬間到達(dá)樹立品牌概念的“一石二鳥〞的多元效果。二、招商策略●樓層功能區(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營互動原那么，進(jìn)行局部科學(xué)規(guī)律整合?！駠?yán)格控制招商品牌的層次，利用自身優(yōu)勢吸納國內(nèi)國際亮點品牌。這是保證整體層面上檔次先決條件?！竦赇伈扇《▋r租賃制和協(xié)議扣點制，以便為招商信息宣傳創(chuàng)造懸念賣點?！竦赇伓▋r租賃的切入點與眾不同的懸念招商策略?！衽c徐匯區(qū)政府有關(guān)部門合作，打出公益事業(yè)牌。孕育徐匯社區(qū)系列廣場文化活動。為眾商鋪聚集人氣，使發(fā)生購置行為提供沖要條件，培育本商圈目標(biāo)受眾的習(xí)慣性消費行為，為目標(biāo)業(yè)主提供經(jīng)營成功的有利保障，為樹立品牌形象打造宣傳基點。三、品牌形象定位鑒于本商圈潛在消費層面頗高，本次招商對象也應(yīng)該頗具品牌知名度。利用系統(tǒng)的品牌傳播策略，打造成一個國際國內(nèi)知名品牌會聚的大舞臺。以效勞品牌化，個性化模式為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國際廣場在本商圈內(nèi)的行業(yè)標(biāo)志與先驅(qū)的形象地位。四、實施方案〔分割出租〕定位的根本依據(jù)①地段決定原那么前面已經(jīng)提到，本工程屬于上海市傳統(tǒng)商業(yè)中心徐家匯商業(yè)圈，距徐家匯中心約1公里的路程，極其方便的城市交通和大量的人流使得本區(qū)域具有一定的商業(yè)氣氛。然而，因為徐家匯商業(yè)中心僅在方圓200米密集，與本工程相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商業(yè)斷層。因此，在不能充分地與徐家匯商業(yè)中心共享人流、互通商氣的現(xiàn)實格局下，須有精準(zhǔn)市場錯位的經(jīng)營定位，將消費者吸引在本案地鐵站下車。②互補原那么由于本工程商業(yè)規(guī)模較小，前期定位是寫字樓的配套局部，因此不能簡單的定位與上述徐家匯商業(yè)中心同質(zhì)業(yè)態(tài)，要走專業(yè)、高檔、精品的路子。引進(jìn)高利潤的專業(yè)餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所是本工程對市場的互補。③業(yè)態(tài)演變原那么傳統(tǒng)的商場只是購物的場所，隨著人們的生活水平的提高、消費行為的轉(zhuǎn)變，休閑購物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費者購物外的需求，并且其規(guī)模也將趕超購物的規(guī)模。④商圈擴(kuò)大原那么同樣，因為高端的商業(yè)市場定位，在我們的消費群定位上就要充分考慮整個上海市城市中心區(qū)域，擴(kuò)大效勞半徑和商圈，吸引最多的優(yōu)質(zhì)消費群，實現(xiàn)商場的持續(xù)繁榮。五、商場布局飛洲國際廣場定位為高檔商業(yè)中心，招商客戶群為：1、國際知名品牌，國內(nèi)知名品牌廠商；2、國際連鎖集團(tuán)。1、主營工程地下一層：高檔超市休閑系列。一層：進(jìn)口化裝品〔CD、姿生堂、嬌蘭等〕、高檔珠寶〔謝瑞琳等〕、世界極品服裝(阿瑪尼

杰尼亞等)、高檔手表、高檔皮具〔路易威登等〕、高檔工藝品、高檔筆。二層：高檔女裝系列、休閑裝、手袋、女飾品、精品鞋店、精品褲店、女士內(nèi)衣。三層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士內(nèi)衣、領(lǐng)帶。四層：兒童服裝、高檔床品、進(jìn)口飾品店、精品工藝品、體育服裝、體育器材。五層：餐飲。六層：娛樂休閑。配套工程A、

家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋。B、

肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、羅杰斯、茶葉店、酒吧。C

、屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店營銷理念。六、人員配備方案：組成一支強(qiáng)有力，專業(yè)的招商，租戶物業(yè)管理，企劃隊伍，具體如下：招商經(jīng)理〔1人〕招商主管〔4人〕入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理〔2人〕〔人選可由開發(fā)商提供〕企劃主管〔1人〕籌備期商品部人員總編制8人七、招商人員崗位職責(zé)副總經(jīng)理/兼招商部經(jīng)理▲主要職責(zé)：☆根據(jù)購物中心經(jīng)營方針與要求，制定招商部方案，并組織實施?！钬?fù)責(zé)購物中心整體商場籌劃，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經(jīng)營指標(biāo)達(dá)成?！罱M織，管理招商，企劃團(tuán)隊，培訓(xùn)及輔導(dǎo)招商人員?！顚φ猩滩块T廠商引進(jìn)，人員招聘，促銷方案及相關(guān)合同及發(fā)生交際費用審核等負(fù)責(zé)。招商主管〔4人〕▲主要職責(zé)：☆負(fù)責(zé)整個樓層招商，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，確保招商品100％達(dá)成。☆配合公司整體布局，完成公司下達(dá)指標(biāo)。入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理〔2人〕〔人員由開發(fā)商提供〕▲主要職責(zé)：☆入租設(shè)備工程安裝管理，電氣管理，維護(hù)管理商場的整體工程運行，同時滿足正常開業(yè)?！顓f(xié)助經(jīng)理開展工作。嚴(yán)格審查招商戶經(jīng)營資格及入住手續(xù)。負(fù)責(zé)租戶單位日常管理工作，催促租戶單位認(rèn)真履行招商合同。企劃主管〔1人〕▲主要職責(zé)：☆貫徹執(zhí)行本企業(yè)經(jīng)營開展戰(zhàn)略方針，配合招商，經(jīng)營需求，結(jié)合實際制定本公司廣告籌劃并組織實施?！钬?fù)責(zé)對商場宣傳布署總體規(guī)劃工作，作出建設(shè)性的意見，統(tǒng)籌安排促銷，成列，美工工作。八、商場租金預(yù)測周邊租金調(diào)查商鋪租金比擬表〔人民幣/平方米/天〕漕溪北路沿街商鋪租金表：物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)備注季諾休閑餐廳商鋪漕溪北路41號11.5250圣愛廣場商場漕溪北路88號95000(F1－F4)底樓1470平方米出售6萬元/平方〔62289999〕小上海家常菜商鋪漕溪北路439號12500建國賓館底樓商鋪商場漕溪北路450號8.51000在租江南證券商鋪漕溪北路458號300丹尼美發(fā)沙龍商鋪漕溪北路506號15100同藝裝潢商鋪漕溪北路508號1260海納服裝店商鋪漕溪北路512號1660蔡家食鋪商鋪漕溪北路518號10400異度空間音樂餐廳商鋪漕溪北路559號10300瑞士美發(fā)中心商鋪漕溪北路583號12150麥當(dāng)勞商鋪漕溪北路642號200必勝客商鋪漕溪北路646號150商鋪漕溪北路681號121103年前承租〔64688221〕良宵酒樓商鋪漕溪北路682號10600國美電器商場漕溪北路730號10600中興百貨商場漕溪北路740號10800金韻貿(mào)易行商鋪漕溪北路780號10250南丹東路沿街商鋪租金表：物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)備注達(dá)封房產(chǎn)商鋪南丹東路4號9100黛兆美容SPA商鋪南丹東路10號12100吉多服飾商鋪南丹東路22號12100上海銀行商鋪南丹東路38號300浪漫一生咖啡店商鋪南丹東路88號1015021世紀(jì)不動產(chǎn)商鋪南丹東路101號5.6100南丹東路漕溪北路口的亞都國際名苑的裙房租金價格15－20元/天/平方利亞意式餐廳商鋪南丹東路102號10300紅星眼鏡公司商鋪南丹東路133號18100滬邦房產(chǎn)商鋪南丹東路141號8100金梓羅飾品商鋪南丹東路145號11100手抓小龍蝦商鋪南丹東路151號1250天鑰橋路沿街商鋪租金表：物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)備注西亞集團(tuán)商場天鑰橋路20號103500匯聯(lián)集團(tuán)商場天鑰橋路21號扣率25％〔有保底〕香榭儷舍時尚百貨商場天鑰橋路88號28200064384538〔王先生〕立好信房產(chǎn)商鋪天鑰橋路南丹東路8〔25〕602年前租嘉匯廣場商場天鑰橋路南丹東路181800062370088

漕溪路沿街商鋪租金表：物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)面積(平方米)漕龍沈記酒樓商鋪漕溪路121號3.5500巴比饅頭專賣商鋪漕溪路123號7.250儂家儂休閑小還號商鋪漕溪路127號6.3150宜家家居商場漕溪路128號自己買下2500旺家房屋商鋪漕溪路129號5.350可的便利商鋪漕溪路167號4.7200五十鈴汽車展示廳商鋪漕溪路190號5300好裝飾家超級購物廣場商場漕溪路210號3.72000百貨商場：物業(yè)名稱性質(zhì)地址租金(元)備注太平洋百貨商場肇嘉浜路1F35-50共八層，營業(yè)面積近3萬平方米2F30-403F25-30港匯廣場商場虹橋路1F40-50共六層，營業(yè)面積7.5萬平方米，第五層美食廣場，第六層電影院2F30-403F174F12美羅城商場肇嘉浜路1F38共八層，第六層是舒適堡，第七層是好樂迪，第八層巴西烤肉，營業(yè)面積為6.7萬平方米2F363F284F185F11上海市商鋪區(qū)域平均租金〔元/㎡/天〕區(qū)區(qū)域時間商業(yè)中心地區(qū)次商業(yè)中心地區(qū)次中心城區(qū)城市邊緣地區(qū)2003.0733.47.652.22003.0834.77.85.052.212003.0935.27.95.12.312003.1035.67.752.42003.1134.2852.12003.1234.585.122004.0134.57.95.222004.0234.88.251.92004.0334.98.34.91.9據(jù)以上調(diào)查及經(jīng)驗，本案租金預(yù)算為：出租形式面積〔M2〕平均租金〔M2/天〕年租金10年租金15年租金分割280006.62〔0.8美金〕676564006.76億10.15億分層280004.55〔0.55美金〕465010004.65億6.98億整幢280003.31〔0.4美金〕338282003.38億4.44億注：整幢出租分層租金另算，其中分割，分層物業(yè)管理費收入沒計入其中。出租形式分割出租分層出租整幢出租平均租金/M26.62〔0.8美金〕4.55〔0.55美金〕3.31〔0.4美金〕年租金〔靜態(tài)〕67656400465010003382820010年租金〔靜態(tài)〕6.76億4.65億3.38億10年租金〔動態(tài)〕1－3年2029692001395030001014846004－5年14207844097652100710392206－7年149182362102534704745911808－9年15664148010766144078320740第10年822367775652225641118388總計7.33億5.04億3.66億綜合以上靜態(tài)和動態(tài)2種收益數(shù)據(jù)計算結(jié)果，可得出：分割出租：靜態(tài)10年的租金總收入6.76億。動態(tài)10年的租金總收入7.33億整棟出租：靜態(tài)10年的租金總收入3.38億動態(tài)10年的租金總收入3.66億根據(jù)以上分割出租、整棟出租的數(shù)據(jù)來看，兩者10年的租金總收入相差50％。按商業(yè)地產(chǎn)投資回報來看：靜態(tài)租金：收入預(yù)計在10年左右；動態(tài)租金：收入預(yù)計在8年左右；注：以上數(shù)據(jù)未包括商業(yè)中心外墻的廣告收益。九、招商周期

預(yù)計2005年5月1日對外開業(yè)1、2004年9月為招商準(zhǔn)備期2、2004年10月正式招商——2005年3月招商結(jié)束3、2004年12月主力店進(jìn)場裝修——2005年3月裝修結(jié)束4、2005年2月一般租戶進(jìn)場裝修——2005年3月裝修結(jié)束5、2005年4月租戶進(jìn)場布置6、2005年5月對外試營業(yè)本公司推薦方案一、整幢出租與分割出租的優(yōu)劣分析

整幢出租優(yōu)勢：①可以一次性回籠一筆資金。②簡化招商，減少招商工作量。③便于管理。劣勢：①租金較低，影響總體收入〔見租金比照表〕②不利于商場整體開展。③對出租者有出租風(fēng)險〔如對方租約15年，第一次付了5年租金，由于經(jīng)營不善導(dǎo)致商場形象聲譽等受損，而后不再續(xù)約〕

分割出租優(yōu)勢：①租金較高，定期經(jīng)營總收益大幅提高〔見租金比照表〕②可自行總體規(guī)化，經(jīng)營管理，降低經(jīng)營風(fēng)險。③可以做出自己的品牌形象，增加企業(yè)無形資產(chǎn)。④潛在資金收入根據(jù)各行業(yè)的經(jīng)營特點，在3年以后每年〔或每2年〕遞增5％左右的租金，提高年租金收益。劣勢：①租金回籠慢〔一般付三押一〕②要投入一筆預(yù)期費用〔開業(yè)前〕例：裝潢費、廣告費等。二、本公司力推分割出租方案雖然先前要投入一筆可觀的資金，但總體收益不可同日而語，另外還有潛在的資金收入可以挖掘。還可以做自己的品牌形象，增加企業(yè)的無形資產(chǎn)，真正做到名，利雙收，所以本公司力推分割出租方案〔主要方案見上〕租金按動態(tài)方案，回報率預(yù)計8年左右。后續(xù)：商場招商管理招商管理原那么第一根本原那么：要維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比擬認(rèn)同零售、餐飲、娛樂52：18：30的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于大型綜合性的購物中心，招商要注意維護(hù)和管理好這個經(jīng)營比例〔當(dāng)然不是絕對的〕。第二根本原那么：要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個無序的大雜燴，購物中心必須是一個擁有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。第三根本原那么：購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時招來兩家根本上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想像的。異業(yè)互補的目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗變化，提高其消費興趣。譬如百貨、超市因為經(jīng)營品項不同，可以互補；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店可以互補等等。第四根本原那么：購物中心經(jīng)營方式的選擇原那么。購物中心的經(jīng)營方式根本有三種：自營、聯(lián)營和租賃。筆者認(rèn)為，購物中心畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。，購物中心的開展商以前不管是房地產(chǎn)商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一局部或全部，這樣一可以加強(qiáng)經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)開展商對購物中心的整體控制力度。第五根本原那么：招商順序原那么。核心主力店先行，輔助店隨后的原那么；零售購物工程優(yōu)先，輔助工程配套的原那么。第六根本原那么：核心主力店招商布局原那么。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線〔或線性步行街〕的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能到達(dá)組織人流的效果。第七根本原那么：特殊商戶招商優(yōu)惠原那么?！耙渣c代面，特色經(jīng)營"是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氣氛，活潑購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當(dāng)然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。第八根本原那么：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原那么。因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)效勞做法，將整個購物中心作熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，開展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原那么可以理解為“先做人氣，再做生意"的原那么。第九根本原那么：統(tǒng)一招商的“管理"要充分表達(dá)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一效勞。統(tǒng)一效勞包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷效勞、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持效勞、統(tǒng)一的培訓(xùn)效勞、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)效勞、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理效勞、統(tǒng)一的物業(yè)管理效勞等等。這個“統(tǒng)一效勞"不但要表達(dá)在思想上和招商合約中，更要表到達(dá)后期的管理行動中。這個“統(tǒng)一效勞"就是要求“效勞"出購物中心的品牌與特色來。第十根本原那么：購物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購物中心管理者、廣闊簽約商戶和顧客都提供便利。當(dāng)然，便利各有不同，有管理便利、財務(wù)核算便利、營銷便利、經(jīng)營決策便利、結(jié)算便利、消費便利等等。購物中