房地產(chǎn)市場調(diào)查與

房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析1.1房地產(chǎn)市場分析的步驟1.5房地產(chǎn)市場預(yù)測1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查1.3房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容主要內(nèi)容1.1房地產(chǎn)市場分析的步驟(1)確定調(diào)查目的。即該調(diào)查是為投資方案選擇與決策服務(wù)、為解決某一具體問題或發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會服務(wù)、為場地選擇或產(chǎn)品定位服務(wù)，還是為編制一般的市場研究報(bào)告服務(wù)。(2)確立調(diào)查目標(biāo)。主要決定該項(xiàng)調(diào)查的范圍及所需解決的主要問題。(3)選擇調(diào)查方法。主要確定該項(xiàng)調(diào)查所需數(shù)據(jù)的類型與收集方法、數(shù)據(jù)處理過程中定性和定量方法的選擇。(4)估算調(diào)查過程所需的時間和費(fèi)用，以及調(diào)查結(jié)果的預(yù)期價格(5)數(shù)據(jù)收集、數(shù)據(jù)處理和數(shù)據(jù)分析。(6)市場調(diào)查的結(jié)論與建議。1.2房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容1.2.1點(diǎn)——單個樓盤1.2.2線和面——區(qū)域市場1.2.3體——宏觀環(huán)境1.2.1點(diǎn)——單個樓盤⑴產(chǎn)品分析⑵價格組合⑶廣告策略⑷銷售執(zhí)行產(chǎn)品分析的第一部分是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等），了解區(qū)域交通狀況（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等），區(qū)域公共配套設(shè)施（水、電煤等市政配套，公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套）和人文環(huán)境等；小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰，它的進(jìn)出道路如何，是否臨街，等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。應(yīng)該講，樓盤的地理位置也應(yīng)該從屬于產(chǎn)品的某一方面，但因?yàn)樗闹陵P(guān)重要性，所以我們就把它單獨(dú)立項(xiàng)進(jìn)行討論。⑴產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析的第二部分是對具體產(chǎn)品的分析，這是樓盤市調(diào)的主體部分。該部分重點(diǎn)在于了解樓盤的指標(biāo)和參數(shù)，它具體包括土地大小，總建面積，產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與外觀，總建套數(shù)與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)度，等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中還有一個特別項(xiàng)目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說的公司的組成，即樓盤的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項(xiàng)的承擔(dān)公司是誰，他們的資質(zhì)如何，彼此間是如何合作的，等等。從公司的組成狀況我們可以間接地評估樓盤的資信度。樓盤的價格組合主要包括產(chǎn)品的單價、總價和付款方式。剖析價格組合，并了解其運(yùn)用策略也是市場調(diào)查最吸引人的地方。廣告策略主要包括廣告基調(diào)的推敲，主要訴求點(diǎn)的把握，媒體的選擇，廣告密度的安排和具體實(shí)施效果，等等。具體廣告行為的市場調(diào)查不可能囊括各方面的大小事項(xiàng)，關(guān)鍵是把握其廣告策劃的精髓研究銷售執(zhí)行是市場調(diào)查最關(guān)鍵的地方，它一方面是指具體的業(yè)務(wù)安排，如銷售點(diǎn)的選擇、人員的配置、業(yè)務(wù)執(zhí)行等，另一方面則是調(diào)查實(shí)際銷售結(jié)果，如什么樣的房型最好賣，什么樣的總價最為市場所接受，吸引客戶最主要的地方是什么，購房客戶群有什么特征，等等，所有的這一切都是市場調(diào)查所應(yīng)該了解的。⑵價格組合⑶廣告策略⑷銷售執(zhí)行1.2.2線和面——區(qū)域市場⑴區(qū)域分析區(qū)域分析也就是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通動線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。如通過區(qū)域分析我們便可得知，上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，是因?yàn)樵诳陀^上虹橋飛機(jī)場至市中心的良性交通狀況，主觀上又有政府對虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。⑵區(qū)域產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置分布、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反應(yīng)和市場空白點(diǎn)的捕捉等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。⑶需求特征需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模、購買力水平、客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征、人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好等。需求特征是我們從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是我們對產(chǎn)品不斷創(chuàng)新的動力與源泉。1.2.3體——宏觀環(huán)境⑴政治社會政治社會是指國家運(yùn)作體制、政治安定狀況、社會治安程度、房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，國家運(yùn)作體制的民主發(fā)展則是政治穩(wěn)定的長久保證……剖析房地產(chǎn)市場，政治社會并不是一個可有可無的因素。⑵經(jīng)濟(jì)因素經(jīng)濟(jì)因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中對公司和個人最為顯現(xiàn)最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、財(cái)政收支與物價、人口數(shù)量與消費(fèi)、居民收入與儲蓄等各種因素。⑶行政法規(guī)行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項(xiàng)內(nèi)容。⑷國際狀況現(xiàn)代社會，國際交往頻繁，使得一國經(jīng)濟(jì)、政治、文化常常影響著與其有關(guān)的國家和地區(qū)。國際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。點(diǎn)、面（線）、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場調(diào)查的基本框架，它的融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究的有效途徑，只有認(rèn)真地進(jìn)行市場調(diào)查，科學(xué)地進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。1.3房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告（一）報(bào)告題目（二）報(bào)告目錄和摘要（三）報(bào)告的正文（四）附錄文件（一）報(bào)告題目

一般習(xí)慣，報(bào)告題目的下方應(yīng)注明報(bào)告人或單位、報(bào)告日期、報(bào)告呈交的對象等（二）報(bào)告目錄和摘要

報(bào)告內(nèi)容較多時應(yīng)編寫目錄或索引及內(nèi)容提要，報(bào)告的“報(bào)告摘要”主要應(yīng)包括四個方面的內(nèi)容：（１）明確提出本次調(diào)查的目標(biāo)；（２）簡要提出本次調(diào)查的時間、地點(diǎn)、對象、范圍以及調(diào)查的主要項(xiàng)目；（３）簡要介紹調(diào)查實(shí)施的方法、手段以及對調(diào)查結(jié)果的影響；（４）調(diào)查中的主要發(fā)現(xiàn)，或結(jié)論性內(nèi)容。（重點(diǎn)）例

報(bào)告摘要

本次調(diào)查的目標(biāo)是了解和分析城市居民酒類消費(fèi)的習(xí)慣與水平。按照隨機(jī)抽樣的方法，從成都、武漢、鄭州、天津和大連等五個城市中各抽取200名年齡為21～59歲的男性居民，組成調(diào)查樣本。由訪問員按照調(diào)查問卷進(jìn)行調(diào)查。收集資料的開始時間為1999年12月11月15日，結(jié)束時間為1999年12月10日。有效問卷回收率為98％。經(jīng)統(tǒng)一匯總、檢查，樣本代表性較高。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，南北方居民飲酒習(xí)慣有較大的差別，南方的居民以果酒和洋酒為主，北方則以中低檔白酒為主。但兩者的共同特點(diǎn)是，禮品酒的消費(fèi)量占了很大的比重；在公共場合與其他人一起喝酒的比例約為１／５。

其他較為主要的調(diào)查結(jié)果包括：城市居民平均每兩周喝一次酒，果酒與白酒混合飲用。平均每次喝酒量為１．２兩。禮品酒的平均價格為１２．６０元／瓶，自己喝的平均價格為５元／瓶，而與朋友一起平均飲用的酒的平均價格為７．２元／瓶。

在對調(diào)查資料的分析中，還發(fā)現(xiàn)年齡、職業(yè)、受教育水平對飲酒種類和習(xí)慣有一定的影響，盡管差別不大，但很顯著。

調(diào)查報(bào)告分五部分，約４萬字。（三）報(bào)告的正文

正文是完整的市場調(diào)查報(bào)告，應(yīng)依據(jù)調(diào)查內(nèi)容充分展開。一般正文包括四個部分：（１）調(diào)查方案，包括整體方案和技術(shù)方案的執(zhí)行結(jié)果的評價，特別是關(guān)于調(diào)查對象的現(xiàn)在、問題的設(shè)計(jì)及依據(jù)、收集資料的方式及調(diào)查時間等方法的評價；（２）分析問題的角度和出發(fā)點(diǎn)，包括對測量方式的解釋及調(diào)查誤差的估計(jì)；（３）提煉分析的結(jié)論性意見（重點(diǎn)）；（４）提出建議對策，或依據(jù)資料對發(fā)展趨勢進(jìn)行估計(jì)等(重點(diǎn))（四）附錄文件

數(shù)據(jù)匯總表、統(tǒng)計(jì)公式或統(tǒng)計(jì)參數(shù)現(xiàn)在的依據(jù)、相關(guān)資料與數(shù)據(jù)等。1.4房地產(chǎn)市場調(diào)查1.4.1調(diào)查準(zhǔn)備1.4.3調(diào)查分析1.4.2正式調(diào)查1.4.1調(diào)查準(zhǔn)備1.4.1.1確定調(diào)查目的及內(nèi)容1.4.1.4設(shè)計(jì)調(diào)查問卷1.4.1.3確定調(diào)查對象1.4.1.2確定調(diào)查計(jì)劃1.4.1.5房地產(chǎn)樓盤市調(diào)詳表1.4.1.1確定調(diào)查目的及內(nèi)容知道調(diào)查什么比知道如何調(diào)查更重要！企業(yè)需要解決的問題初步調(diào)查調(diào)查目的調(diào)查內(nèi)容發(fā)散分析如：銷售量下降初步調(diào)查自診市場分析（尋求分到更大的“餡餅”）若不考慮自身診斷，經(jīng)發(fā)散分析，調(diào)研結(jié)構(gòu)體系可如下表需要調(diào)研的子項(xiàng)目需要調(diào)研的子子項(xiàng)目需要調(diào)研的子子子項(xiàng)目針對競爭物業(yè)的調(diào)查針對功能相近物業(yè)的調(diào)查位置規(guī)模價格配套設(shè)施容積率、綠化率戶型設(shè)計(jì)特色進(jìn)度（開、竣工、開盤時間）開發(fā)商、承建商、設(shè)計(jì)者、物業(yè)管理公司、代理商得房率銷售措施目標(biāo)客戶群強(qiáng)勢賣點(diǎn)弱勢規(guī)避銷售率（市場占有率）物業(yè)管理特色及收費(fèi)……針對檔次相近物業(yè)的調(diào)查……針對地域相近物業(yè)的調(diào)查……針對銷售措施相近物業(yè)的調(diào)查……針對配套相近物業(yè)的調(diào)查…………

針對消費(fèi)者的調(diào)查樣本基本資料性別年齡文化程度職業(yè)家庭結(jié)構(gòu)原居住地及面積……購買力水平家庭收入家庭支出家庭收支余額流向月供能力購買力投向物業(yè)類別購買偏好地段偏好戶型偏好價格偏好面積偏好建筑風(fēng)格偏好付款方式偏好裝修檔次偏好……購買決策決策參與影響因素（排序）配套要求配套設(shè)施種類（排序）信息渠道（排序）對競爭樓盤的評述

…………針對整體市場的調(diào)查政治環(huán)境調(diào)查政局國際（地區(qū)間）關(guān)系政策法規(guī)……社會環(huán)境調(diào)查（地域）歷史文化現(xiàn)代生活方式人口增長、總量及其結(jié)構(gòu)社會治安經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)行業(yè)總量調(diào)查（不同時間、不同地區(qū)、不同物業(yè)類型、不同開發(fā)商）投資額開工面積竣工面積銷售面積空置率行業(yè)稅費(fèi)率行業(yè)平均利潤率……

1.4潤.1.勁2巖確定調(diào)貧查計(jì)劃包括三尿部分：(1肆)侮市場鴿調(diào)查耳總體架方案關(guān)于潔調(diào)查逆的性伍質(zhì)與事目標(biāo)爭、被丹調(diào)查殲項(xiàng)目舞、被撫調(diào)查全對象獸、資姜料收筒集方虛式、殼調(diào)查駱時間斷、調(diào)次查數(shù)繪據(jù)統(tǒng)僻計(jì)分話析方贊法、膚總費(fèi)搜用及偉付款屑方式單、可場預(yù)見懂的有蛇利與苗不利指條件艦等地氣說明檔。(2直)蓄市訂場調(diào)嘴查技佩術(shù)方甜案包括嗽抽樣中方法芳、樣掌本規(guī)臉模的治確定土、各過調(diào)查徒階段餡的質(zhì)禁量控鏈制、彈調(diào)查摸結(jié)果涼的檢烈驗(yàn)等畢。(3)稱市舟場調(diào)查模經(jīng)費(fèi)預(yù)眉算方案1.喂4.居1.術(shù)3妄確刪定調(diào)瞎查對推象面對劫一個往調(diào)查宣總體嫁，通反常需淺采用切一定卻抽樣黃方法女，抽貴取樣俘本，狀作為貍調(diào)查既對象雨。常撫用的楊抽樣撿方法能有：(1胃)犁簡咬單隨駛機(jī)抽稅樣(2惠)淘分層特抽樣(3純)順整群僻抽樣(4使)吊等距遇抽樣(5槐)歌便利拐抽樣(6)嚴(yán)判斷垃抽樣(7)忍配額槽抽樣(8)頑滾雪遼球式抽搜樣(1)撈簡尋單隨機(jī)泄抽樣對總絡(luò)體不渣經(jīng)任惹何分不組、剩排列俯完全耽客觀跨地從點(diǎn)中抽凡取調(diào)煎查單恨位。前提始：樣案本框腿已知警（具證體總裕體單獄位的贏清單攏）特點(diǎn)：園每一總歸體單位約進(jìn)入樣箱本的概齡率是相捕同的。又有稈兩種原抽樣謙方法鋤：a.抽簽挎：把術(shù)樣本腿編號華，放摧在容庭器里結(jié)，隨椒機(jī)抓勤取。b.利用隨效機(jī)數(shù)表孟：利用exc陪el中的寄隨機(jī)奧數(shù)表肚發(fā)生猶器產(chǎn)列生INT牧（RA察ND(糾)*底(b-膜a)+怒a）例：產(chǎn)其生0～攔100見之間的脊隨機(jī)數(shù)析表，INT鄉(xiāng)豐（RA茅ND(沸)*1蜓00）當(dāng)樣蔑本較撇大時長，可倚用隨叮機(jī)數(shù)蛋表，轎按如兇下方敬法抽捷取樣戲本：i事先想確定崇按列漫產(chǎn)生哲幾位筋數(shù)為謊抽選炎樣本冠；ii以擲餐骰子辜得的悅數(shù)為迫起始賭列，嬌產(chǎn)生講數(shù)字才；iii若產(chǎn)生提的數(shù)在昨樣本編建號以外育，則放扎棄。1462676953864349027408469412660625895094344698209650209865999307154441(2促)鄉(xiāng)豐分層啦抽樣（分省類抽峰樣、邪類型擾抽樣隨）先將總玩體按一釋定標(biāo)志刊分層，季然后在賴各層中倘采用簡膜單隨機(jī)些抽樣抽村取樣本攪的一種酬抽樣方雅式。提余高了樣本本的代艇表性及渣抽樣效婆率。當(dāng)群簽間差型異大結(jié)，群待內(nèi)差深異小抖時可鑒采用悠。如在每論個居委腦會抽取姑若干家怨庭收集割對某小謊學(xué)辦學(xué)覽的意見收。(3)諷整群歉抽樣將總涂體按屯一定文標(biāo)準(zhǔn)荒劃分祥成群翼或集萌體，錄以群景或集挎體為欠單位叢按隨弄機(jī)的巷原則票從整哥體中所抽取擁若干譽(yù)群或絹集體腿，作烘為總堡體的疤樣本書，并還對被繭抽中詳各群艷中的聯(lián)每一寬個單盯位都淡進(jìn)行按實(shí)際績調(diào)查任。優(yōu)：遣節(jié)約起調(diào)查帝成本酒。當(dāng)群悠間差他異小梅，群劃內(nèi)差鋸異大紙時可渠采用摧。如每裹周4礎(chǔ)8小覺時中春抽6輪個小蹄時的道產(chǎn)品虎檢驗(yàn)鍵；若暈干箱逆啤酒拉中每羽瓶均蹲檢驗(yàn)伯；若聯(lián)干打率襪子紋每雙什均檢尊驗(yàn)等蝕。與上分層計(jì)相比謠：群沿之間域盡可洗能無生差異千，群工內(nèi)部釣允許惰明顯若差異急（正橫好相償反）紀(jì)。(4)巷等距供抽樣先將蜘總體鞠按某憶一方檢式進(jìn)丹行排她列，徒然后濾從總霜體中刮等間保隔地梨抽選習(xí)部分碑樣本硬調(diào)查揪。優(yōu)：確混定樣本砍容易。(5嘗)屯便利星抽樣按最漿方便雙的方削法進(jìn)虜行抽棄樣，莖如街果頭攔組截法胞、空丘間抽肉樣（承方位宿選擇椅法）騾是典逼型。優(yōu)：鴨操作摩難度為小，哈降低限成本延，進(jìn)懲度易緊控制達(dá)，訪澆問成渴功率拴高。缺：典樣本著選擇圈隨意彎，誤煩差較午大。適于德非正唱式研譽(yù)究,商預(yù)實(shí)舞驗(yàn)等瞇。當(dāng)飽差異癥不大下（均朱勻分慢布）絕時也騎可獲呈得具匪有代呆表性衡的結(jié)黃果。肆常與申隨機(jī)蜂抽樣墾聯(lián)合貼運(yùn)用嗎。(6敢)咐判斷閣抽樣依據(jù)糊調(diào)查音研究槽者對盛總體撞的認(rèn)楊識等爭主觀丈因素門或調(diào)密查目睬的等軌,從搞總體淋中選虜擇調(diào)扇查對頑象的贊一種謀方式烏,依誕需要婦主觀園判斷煮后抽甲取樣林本?！芭袛喾浮卑ㄔ韮蓚€主戲要內(nèi)容著:一是即判斷總負(fù)體的特慶征如規(guī)熄模,結(jié)次構(gòu)等,旺二是判燭斷擬調(diào)脈查的對綿象對于點(diǎn)總體的擊代表性著,如是靜哪種類快型的典動型。注蠅重偏差臉控制,測比任意援精度高蛙。典型光調(diào)查是粒代表。優(yōu)：當(dāng)應(yīng)調(diào)查者源有較強(qiáng)判的判斷抖能力且具忠于工潤作時，股可提高懶效率及醒樣本代金表性。(7晃)嫁配額耀抽樣(定額勻抽樣、棵計(jì)劃抽危樣)依據(jù)一驕定標(biāo)志種對總體塑分層或雙分類后版,從各哄層或類拖別中選蝦取一定灰比例的旋調(diào)查對銜象的方叨法。配綠額指對組劃分出右的總體繁各類型夠都分配珍給定的傭數(shù)量而蟻組成調(diào)柿查樣本健。類似向分層抽征樣只是叛并不要岔求相等趣的結(jié)構(gòu)次比例,斷實(shí)質(zhì)上余是分層鼓的判斷遼抽樣。是商塘業(yè)調(diào)纖查中搖常用未的方岡法。優(yōu)：鄰提高聾效率翅及樣鹽本代殺表性的。缺：樣炊本尋找出難度加啄大，增腰加成本帽。3070203050國企職工公務(wù)員女女男高中及以下男大專及以上教師文化程度配額性別配額職業(yè)配額(8批)宴滾雪哈球式酬抽樣在稀疏錫總體中球先找到嶺一個符授合條件較的受訪裙者進(jìn)行搭調(diào)查，帥然后由榴其推薦密其他符番合條件幅的人。1.4漁.1.凍4滔設(shè)計(jì)調(diào)計(jì)查問卷市場調(diào)蠶查問卷怪的基本果特征：縮慧概括為奮“四易償”。即漫易回答冶、易記根錄、易陽整理統(tǒng)燙計(jì)和易裕辨別回繩答真?zhèn)微裱艈柧砭W(wǎng)的格避式Ⅱ蔽問卷設(shè)群計(jì)流程Ⅰ問庫卷的格龜式①問量卷的標(biāo)序題②參說明旦信（唐身份里與目饒的明例確，知聲明娛尊重雕隱私剛，保宣持中技立，果簡潔寇樸白實(shí)定，講木究嚴(yán)剪肅。③圾填表北指導(dǎo)絕（填沫寫方污法，稈注意況事項(xiàng)背，問備卷回盆收時崖間、拳方法稅，隨渴機(jī)數(shù)戶表等追）④被企調(diào)查者凳背景資詢料（性坡別、年少齡、職崇業(yè)、職稅位、收頓入、婚請姻狀況究、愛好針等）⑤概調(diào)查挨內(nèi)容⑥編勇碼⑦調(diào)烏查過程貌記錄（偏訪問員彎姓名、黃編號，橋被調(diào)查伴者聯(lián)系弊方式，覽調(diào)查地銜點(diǎn)，調(diào)肥查開始吊和結(jié)束阻時間，鬼被調(diào)查拐者合作脊情況，柿理解情秩況和對母下次調(diào)始查的參勒與態(tài)度織）Ⅱ冊問處卷設(shè)俱計(jì)流露程(1)非決定桃問卷類賺型及調(diào)閥查方式(2)踢決定仆問卷內(nèi)撲容(3)協(xié)決定凈每個問滲題的形房誠式針對叨每個夏問題死所涉耳及的慚信息拍內(nèi)容旁，決辱定應(yīng)涌當(dāng)采道用什哲么形美式的減題目打來進(jìn)事行詢誼問。數(shù)按照唉問答放是否斥規(guī)范抹可分鉆為開鹽放題瞧與封巴閉題按照付問題慣形式退可分礙為選紋擇題紛、排默序題占、填財(cái)空題料、雙改向列輸聯(lián)表(4潑)窮決定拌每個盈問題靠的措陽辭決定問輕題措辭務(wù)時的原險則:a.使用簡填單詞匯忽；b.避免模壩棱兩可違措辭；c.避免誘昨?qū)源肜w辭；d.避免纏隱含推的假將設(shè)；e.避免雙請重回答爽問題。(5調(diào))己確定水問題腎順序(6)引確定貫問卷的降制作形釣式當(dāng)問卷覺的邏輯賀形式已諸經(jīng)確定莫之后，雞在這一煉步驟中干需要確膝定問卷清的物理仔形式，禿即最終朋的排版殖形式及債印刷形筑式。在移問卷制沖作上需程要注意籍的內(nèi)容瞞有：a.版面嚴(yán)苦肅b.清晰美魚觀c.紙張?zhí)昃?7勞)還試訪妹問最初海的內(nèi)竟部試疫訪問教少量晨真實(shí)泉樣本偏訪問競（真子實(shí)的浙訪問接人員上）在試榜訪問沖中需拍要了蓬解下孫列信駛息：問題措為辭是否襪得當(dāng)：煙包括訪鮮問員宣最讀時是堵否困難述、受訪亞者是否相能夠準(zhǔn)社確理解醬、是否終可能出尾現(xiàn)誘導(dǎo)范或者引預(yù)起受訪福者不悅隱，等等恨。問題弊選項(xiàng)艦是否有完全達(dá)。問卷揪長短架是否煩合適解。房地玩產(chǎn)市臥場調(diào)始查問壩卷有鄉(xiāng)豐針對憑物業(yè)奴的調(diào)功查問金卷（僅例：低樓盤隸詳調(diào)值問卷極）和捕針對脂消費(fèi)傭者的缺調(diào)查桂問卷殃。1.4拾.1.5房地產(chǎn)笛樓盤市弄調(diào)詳表如何填鼻寫樓盤歇市調(diào)詳誕表1.4鳳.2驗(yàn)正式膊調(diào)查1.4勝.2.悄1訪貸談?wù){(diào)查苦法1.殺4.筑2.喇5刻文小獻(xiàn)調(diào)稿查法1.繪4.抬2.夾4畫實(shí)驗(yàn)途調(diào)查盾法1.墨4.傘2.爬3北觀察叮調(diào)查惕法1.4決.2.屆2專揉家調(diào)查心法1.4神.2.慘1訪徑談?wù){(diào)查救法Ⅰ個董別訪談深調(diào)查Ⅱ座上談會Ⅲ律電話漁訪問玩調(diào)查Ⅳ怎留置怠問卷碌調(diào)查Ⅴ許郵寄調(diào)摩查Ⅰ化個別關(guān)訪談模調(diào)查（人亡員走敏訪熟）優(yōu)點(diǎn)算：應(yīng)靈答率括高，長可使杏用長蹈問卷勝〈1旅0mi網(wǎng)n，宇6頁，1氏.5小娛時〉；叛可追問每復(fù)雜問慨題；直據(jù)接出示完道具及勒刺激物時；可獲遷得非語劍言性資平料；可辛記錄自球發(fā)性問召題〈會蓮有意外固收獲〉浪；問答愉順序可偽控；環(huán)譜境可控柿（可確廊保獨(dú)立喝而無第當(dāng)三者在揉場）。缺點(diǎn)峽：匿舞名性塞差：便易因棋訪問采人員衫外表沸、語眨調(diào)、扭措詞裝、方診法、兩環(huán)境釋、氣粥候等豆造成史誤差竭（應(yīng)批答誤慎差）哨；缺忘乏對世訪問跌過程瞧的內(nèi)惹在控滔制；戴周期球長、盛費(fèi)用皺高。Ⅱ座鍛談會例：櫻廈門拉前埔遍某項(xiàng)屬目座哀談會頁議題Ⅲ電國話訪問項(xiàng)調(diào)查電話采嘩訪的優(yōu)淚點(diǎn)是簡管便快捷添。只要醬具備良碗好的通乒訊條件表和一間購安靜的常、不受療外界干攪擾的辦慮公室或艱電話室成，就可撤以在任崇何時候裂進(jìn)行電還話采訪班。但電精話采訪柴的可靠愁性比人撇員走訪璃要差些這。優(yōu)點(diǎn)：撿省時省高費(fèi)用；現(xiàn)獲取資盆料迅速煉（一晚餓上即可卡訪問很像多），慶樣本質(zhì)斃量高（埋隨機(jī)）肺，回訪減容易，抗易獲得我合作。缺點(diǎn)首；簡耗單（飾問卷伍不能參長、衡復(fù)雜寒、訪算問時年間短果、不庫能深佳談）屠；不史能出餐示道阿具；取樣本辯范圍策受限洲制；持不易榆直觀仿判定求真假竟；易伸被拒役答；殊容易屑泄密革等。Ⅳ留糧置問卷娃調(diào)查優(yōu)點(diǎn)：（1）礎(chǔ)能突破冤空間限尺制，在短相當(dāng)廣鑼泛的范縫圍開展摘調(diào)查（2看）節(jié)展省費(fèi)是用、或時間檢和人千力，庫無需投大批冰調(diào)研尾人員護(hù)，只箱需精鹽心設(shè)梯計(jì)的咬問卷美，在釣較短莖時間許內(nèi)同魯時進(jìn)勿行廣船泛的難調(diào)查（3款）匿瓣名性筍，敏爹感、愈政治閉、倫散理道系德、貞隱私傳等問態(tài)題（4）鄰避免直剩接訪問攻受調(diào)查蜓者的干光擾，減暑少誤差（5懲）資炎料便訂于整御理分乳析，威標(biāo)準(zhǔn)伍化的籠封閉薪式問嶺題更乎有效缺點(diǎn)：（1）棚回收率敵低現(xiàn)象別嚴(yán)重（2兵）有附效率洗低（亭沒指捧導(dǎo)的家情況禿下，瘋漏、聽錯、著誤答絨嚴(yán)重憐）（3璃）對軍被調(diào)頭查者拿文化砍程度目要求陷較高潔，需乎指導(dǎo)（4）邁問卷獲辦取的資蒸料需經(jīng)授分析、怒辨別Ⅴ清郵寄調(diào)卡查郵寄綢調(diào)查溝主要濟(jì)是為是了減杜少實(shí)擔(dān)地走垂訪的絲式人次霸，從假而減拒少整滿個調(diào)特查項(xiàng)舞目的湊費(fèi)用升開支晶。通蠅常與餓其他崗方法牙配合影使用笛，很坐少單邊獨(dú)使輕用。優(yōu)點(diǎn)：（1）徹成本低館，訪問布員少費(fèi)資用低，火但額外頁增加問址卷，郵凱費(fèi)等；（2到）應(yīng)序答者稀方便傅，有唐時間擾去思呀考回夫答難燭記憶孩的問虹題；（3五）減霞少因中訪問睜員在填場的鄭誤差神；（4披）獲患得敏到感性蓋問題鉤的答她案信沾息（扭匿名潔性）俘。(5)插適用緣瑞較分散摔的對象鐵，不受避地域限啄制，且攀容易接須觸到難家接近的丑諸如高替級經(jīng)理帶等人員扯。缺點(diǎn)烤：（1）幫高度標(biāo)旁準(zhǔn)（結(jié)之構(gòu)）化柳。問題續(xù)必須清澇晰和直血接了當(dāng)霞。否則膚容易導(dǎo)曠致因理壩解的不堪同而回徐答不同胸的錯誤挨信息或詠不完整震。（2）彎可使用經(jīng)的訪問奴技術(shù)和坑得到的純信息有涉限。（3吧）不妄能察退言觀徐色判唯別回仔答的著真實(shí)蒙性。拉（可敞能發(fā)陽生非劃應(yīng)答瓣者代冷替答糖卷）（4）絡(luò)不能展并示道具園資料。郵寄調(diào)染查還有齊一些額則外的問獻(xiàn)題：費(fèi)銷時、應(yīng)規(guī)答率低南、并影償響樣本琴質(zhì)量。梨那么如防何提高袋應(yīng)答率嘴呢？附霞帶回函弓信封及臉郵資；棕問卷設(shè)含計(jì)要有洲吸引力芽；用詞采、結(jié)構(gòu)過等質(zhì)量昨盡量提奧高；附虜說明函裁；報(bào)酬礙；追蹤扔函（附卷新問卷巷有時是量必要的跡）；有覺聲望的杜發(fā)起人映等。1.4廊.2.常2專攔家調(diào)查狠法Ⅱ信同函討論Ⅰ深溝度訪談顧會1.4睜.2.肯3觀末察調(diào)查墊法由調(diào)愁查人呀員直等接觀關(guān)察具職體事求項(xiàng)的公方式紙搜集狂資料吩。如怪：人員雖觀察飄：(1咱)訴神秘犁的購院物者(2)興單向什鏡觀察(3)吵購買繭者模式銷售愧，訂刑單，燈存貨腳，價膨格，羞脫銷農(nóng)，包旦裝等機(jī)器濟(jì)觀察交通流懇量統(tǒng)計(jì)勿、生理誦上的測會量、閱誕讀器、觸人口測詢量器、明掃描儀A觀察肥法的錘優(yōu)點(diǎn)（1）途直接及掉時可靠素；（2詠）適用甚性強(qiáng)，爆不受觀邊察者形霸象、語勸氣及表胸達(dá)能力寬的影響滾；（3鑰）簡便腎易行，它人員多玩少，時滔間長短運(yùn)自己決賢定；（且4）數(shù)研據(jù)易得衛(wèi)且精確懂。B觀察愧法局肺限性（1）忘只能檢境查行為賄且公開著行為，籠不能了勝解動機(jī)功、態(tài)度舍、想法慈、情感墓等；（縣2）必運(yùn)須在市盈場現(xiàn)象終發(fā)生的協(xié)現(xiàn)場（凍需人、咸物力且兇時間地隨點(diǎn)難控見制）；野（3）村有些現(xiàn)葡象不可軌能完全廟準(zhǔn)確，現(xiàn)現(xiàn)在行夜為可能卻與將來晝相反，鏡如買某差品牌洗弓衣粉持莊續(xù)一段仰時間后稀可能更墻換；（債4）其酸他，如嚼觀察買無“統(tǒng)一斗”方便回面的行慢為，可送能等很昨久；來銜按正常斧模式選輛顧客，傅如上火銅車前去御食品店尿購物（希5）主距觀偏誤希。1.4奴.2.螞4實(shí)耕驗(yàn)調(diào)查儉法由調(diào)查乘人員用銹實(shí)驗(yàn)的椒方式，睬將現(xiàn)象餐放在某均種條件獸下作觀湯察以獲才取情報(bào)糧。分為產(chǎn)鉤品試驗(yàn)答和銷售兔試驗(yàn)。離例如食音品的品銹嘗會，途就是采遠(yuǎn)用了實(shí)痰驗(yàn)法。優(yōu)點(diǎn)澇：（縣1）逃靈活沖，因彎果調(diào)惑查的犁理想餅方法電，有橡控制凱、有鉗選擇域的發(fā)剛現(xiàn)；扛（2明）科漆學(xué)，勝不受忍調(diào)查沖人員佳偏見敵影響版，實(shí)查地考冒察獲知得靜稼動態(tài)絡(luò)資料皆。1.4伸.2.沖5舌文獻(xiàn)調(diào)糊查法文獻(xiàn)調(diào)董查是指哭利用各來種文獻(xiàn)董、檔案淚資料進(jìn)腐行的市印場調(diào)查畫。文獻(xiàn)擦資料觸最主犁要的邁是企騾業(yè)內(nèi)持部資啦料、念有關(guān)曠工商映機(jī)構(gòu)鉗資料或、圖款書資魂料等呈三大隊(duì)類。A企業(yè)河內(nèi)部扁資料B有關(guān)超機(jī)構(gòu)貪資料依這種菌資料（1提）圖木書館姨（片2）轟政府凡機(jī)構(gòu)寄（很3）沖行業(yè)兄協(xié)會稅和商土?xí)?）妄出版社昆（5杠）研究桶所（犯6）消屆費(fèi)者組侄織（7遇）企流業(yè)公券司1.筑4.祝3旁調(diào)逢查分迷析1.4駝.3.幣1調(diào)梅查資料見整理1.4付.3.屈2漆統(tǒng)計(jì)分晴析1.檔4.本3.刑1獨(dú)調(diào)查龍資料母整理市場調(diào)液查資料誕的整理勝，一般兆包括下大列工作望程序：郊編輯、輝匯總、嚷分類和僵制表。（1）撕編輯編輯槽工作織的任拘務(wù)，陽即甄霧選與盯編碼臟。首先是文從市場火調(diào)查資伏料中選其取一切步有關(guān)的錫、重要春的參考辰資料，剔除無免關(guān)緊要管的、沒提有參考令價值的旋甚至錯枯誤的資梅料。編輯喝工作供在最服后還怒要查膛對資料的兵可靠性，以酬確保蚊調(diào)查山資料肌的合構(gòu)理和降準(zhǔn)確腰，如殊實(shí)反扁映客宮觀情幼況。錯誤珠地選珠擇了匆沒有敘代表棚性的墾樣本暑；找錯采了洽宅談對崖象；調(diào)查彎人員間經(jīng)驗(yàn)侵不足敵、提頁問不椅當(dāng)而煉導(dǎo)致蹈對方鮮不自菠覺地叮作出爹某種京過于釋肯定弊或否匆定的桿答復(fù)忘；被訪然者的釋答復(fù)沉不真升實(shí)；調(diào)查的祥回收率棕低；過分孕相信初了某楊些不傷夠真葉實(shí)的表間接湖資料最來源父，或給未全鐘面客勁觀地避分析順影響虧市場勒變化獄的因妄素，遷等等悅。造成喉錯誤億的原伙因有衡多種思，較襲為常獲見的改有：（2）尊匯總和住分類匯總知工作均是把妨已搜褲集到料的并杜經(jīng)過脈編輯窮選取源出來烤的大莖量資塞料從立形態(tài)天上進(jìn)筋行編廈組或送按大倒類分單堆集鐵中，待使之益成為項(xiàng)某種冤可供測備用遮的形懇式。分類順的工此作任硬務(wù)和容工作截性質(zhì)鍛與匯懂總基咳本相蝕同，叮其不支同之駱處主頂要是笨對匯脾總后儀資料冤進(jìn)一民步按萌小專揭題細(xì)扣分。（3）蚊制表制表工筑作是把稅有關(guān)實(shí)利地調(diào)查違的資料贏用適當(dāng)起的表格冶形式展些示出來改，以便點(diǎn)說明問好題或從座中發(fā)現(xiàn)昨某種典想型的“榨模式”事。制表罩過程是樓根據(jù)資異料的分侄類去具奴體統(tǒng)計(jì)擴(kuò)經(jīng)過實(shí)孔地調(diào)查聲所得到撤的各種雹意見，垮也實(shí)現(xiàn)棗了“實(shí)第地調(diào)查媽資料”紙的工作爛程序。1.4線.3.濤2胞統(tǒng)計(jì)分跟析(1)歌指標(biāo)敢分析變動膜程度榆指標(biāo)熄（增葉長率謎、下送降率悶、銷稅售率雷）結(jié)構(gòu)指津標(biāo)(毫比例、雷比重)比較風(fēng)指標(biāo)②襪相對咐指標(biāo)如建辨筑面劉積、恰投資廉額、為銷售袖量等①總普量指標(biāo)③均孤值指標(biāo)簡單胳算術(shù)坡平均循數(shù)加權(quán)算逆術(shù)平均跡數(shù)眾數(shù)偉（總體甜中出現(xiàn)串次數(shù)最尸多的標(biāo)不志值）中位數(shù)剪（總統(tǒng)體中位折于中間艘位的標(biāo)兄志值）④挨離舒散指曉標(biāo)極差Xmax-Xmin平均差標(biāo)準(zhǔn)輔差(2瞇)旨相關(guān)紡分析①鼠相關(guān)逐系數(shù)運(yùn)計(jì)算②判螞斷相關(guān)珍性0≤r營＜0等.3基本無價相關(guān)0.3豆≤r＜粒0.5弱相儀關(guān)0.申5≤r柳＜0保.8中度孩相關(guān)0.役8≤r＜棉1強(qiáng)相皮關(guān)r＝1函數(shù)盆關(guān)系(3稼)窄回歸課分析回歸生方程銅：y=a+道bx其中a和b滿足犯：例：嘩某調(diào)兼查得打各家亞庭月探收入碼與月吳儲蓄寬如下喂表：657881011121415Y月儲蓄(百元)15172023283132394245X月收入(百元)10987654321家庭號9085140184224310352468588675XY2252894005297849611024152117642025X2

3625496464100121144196225Y2

10249522311696292Σ(1)捕在表宵中計(jì)算勺出(2)刷計(jì)算澡相關(guān)系代數(shù)r=陵0.蠢97紫>0赤.8屬強(qiáng)升相關(guān)床關(guān)系龍。(3百)番計(jì)算替回歸價方程所以，型回歸方碼程為：y=0巧.43茅1+0散.31暖4x1.5或房地商產(chǎn)市場怨預(yù)測1.失5.謊1卵特縣爾菲懸法1.彩5.頓6徹回睬歸分形析法1.搖5.次5壟移漂動平堪均法1.5功.4窄平均裂發(fā)展速把度法1.金5.浪3侮平期均增么減量獎法1.大5.嚴(yán)2物專躍家會論議法1.忽5.剩1拾特混爾菲傷法特爾懲菲法謹(jǐn)也稱欣專家辮調(diào)查賺法或奸專家勵意見蹤蝶法，截是以救匿名錦方法妄，輪輔番征動詢專礎(chǔ)家意通見，吐最終驕得出咬預(yù)測戒結(jié)果貫的一搞種集惹體經(jīng)舊驗(yàn)判刻斷法干。特爾菲圓法的預(yù)邀測程序A準(zhǔn)備階架段①皮明確鏟預(yù)測極目的殊和主遮題②彎準(zhǔn)備逆背景峽資料與之勵相關(guān)撞的資代料整革理加工工后顏一同蔥寄給路專家悄們，黨目的盛是解老決專奮家資承料的資局限串和不踏統(tǒng)一間，節(jié)胳省專像家的剪時間脆和精駕力。③鐵選擇疤專家廣泛性，集思蹤蝶廣益是竹關(guān)鍵，斥應(yīng)按本喉部門企剪業(yè)、本概行業(yè)、拉社會專冬家實(shí)行兩“三三戴制”；自愿性，保證討回收率巨；人數(shù)適支度，既要宮有代表疤性，又輝要有利們于工作兼組織和金費(fèi)用節(jié)灣約。一昂般２０陜～５０職人；設(shè)忠計(jì)調(diào)查達(dá)咨詢表術(shù)。B輪番那征詢盼階段征詢?nèi)薄ǚ答伇迹賵A征詢車——決再反碗饋，廚一般晌三～銳五輪衰。C結(jié)果最希終處理剖階段①中巡壽位數(shù)法②聚算術(shù)釋平均采統(tǒng)計(jì)初處理僻法③債主觀頑概率毒統(tǒng)計(jì)戀處理她法④對副非量化篇預(yù)測結(jié)臥果的統(tǒng)速計(jì)處理盤法匿名闖性、甘反饋綱性和挨集中棚性（嫌趨同創(chuàng)性）特爾菲俊法的特付點(diǎn)1.昏5.肺2姨專理家會姥議法是指通顯過調(diào)查甜研究，鏈?zhǔn)占?、看處理、窮分析各超方人士超意見，噴運(yùn)用集槳體智慧啦和經(jīng)驗(yàn)罩對預(yù)測嘩對象發(fā)敬展趨勢宋進(jìn)行推銅斷預(yù)測憶的方法漸。預(yù)測點(diǎn)者召礎(chǔ)集熟窩悉業(yè)議務(wù)、驚經(jīng)驗(yàn)遣豐富余、具誘有較跡強(qiáng)分療析判賊斷能掃力的宏各類濟(jì)人員期，以斜座談培討論懇的方墨式，寇對預(yù)監(jiān)測對瞎象相悔互交熊換意舅見，忽提出階預(yù)測眨方案登的定威性預(yù)肥測方僑法?；枞鐚炷撤N唯商品垮未來嗽市場保發(fā)展妻趨勢膀、產(chǎn)惹銷變矩化及楊價格翠趨勢膀、產(chǎn)超品所鉛處的糖生命銷周期雜階段換，新堅(jiān)產(chǎn)品魯?shù)氖胁▓銮俺跬?、怨產(chǎn)品饅市場塑占有坊率變呢動趨域勢等賞的預(yù)救測。(意爭見推允斷預(yù)孫測法純)1.5丈.3縱平均衛(wèi)增減量庫法如果某沫種數(shù)據(jù)沫的歷史敲值是持續(xù)漿上升庸或持敲續(xù)下警降的，且各甜期上升開或下降涌的數(shù)額毫大致接務(wù)近，則旗可采用舟平均增庸減量法鹽。Vi=P0+d×i其中：Vi第i期預(yù)測洲值i所對應(yīng)懲的時期陳序數(shù)P0基期數(shù)聽據(jù)值d逐期增遇減量的路平均數(shù)Pn第n期數(shù)敏據(jù)值例：需妖要預(yù)測悶?zāi)愁惙烤禺a(chǎn)2序002硬年的價您格，已足知該類椒房地產(chǎn)往199府7年～下200烤1年的岡價格及貼其逐年仗上漲額桂：年份房地產(chǎn)價格實(shí)際值逐年上漲額1997681

199871332199974633200078135200181534據(jù)此僑預(yù)測鋪該類庭房地甜產(chǎn)2怨00摘2年得的價泡格應(yīng)突為妄:V200層2＝6符81蹈+3灶3.把5×位5＝雅84杜8.胖5息（元/平杏方米）一般爐說來含，越胸接近高預(yù)測思時點(diǎn)昏的增混減量爽對預(yù)奸測越疫重要喇，因箏此可案對過思去各產(chǎn)期的滋增減砌量賦沾予不饒同的沉權(quán)數(shù)辨，計(jì)西算加梯權(quán)平勾均增賓減量剩，預(yù)券測則輛更準(zhǔn)臨確。半如上彎例：V20獸02＝6希81介+3常3.胞8×徑5＝絮85臣0序（元/平愛方米）至于儉權(quán)數(shù)蘿的確德定就六依靠改預(yù)測折人員賺的經(jīng)精驗(yàn)，趣可按勿43微21狐、5央22借1、撒62莫11茶等確傷定。1.5芳.4箏平均欣發(fā)展速仔度法如果某橡種數(shù)據(jù)到的歷史性值是持續(xù)治上升囑或持蹤蝶續(xù)下綿降的，且各期上啟升或下積降的比毅率大致雅接近，則拉可采碑用平雁均增剖減量射法。Vi=P0×ti例：需陽要預(yù)測犯某類房巴地產(chǎn)2挺002拳年的價培格，已暗知該類交房地產(chǎn)源199覽7年～媽200經(jīng)1年的犬價格及沉其逐年遇上漲額怪：年份房地產(chǎn)價格實(shí)際值逐年上漲速度（％）1997560

1998675120.5