房地產(chǎn)經(jīng)濟周期四

第九章房地產(chǎn)經(jīng)濟周期

本章的主要目的與要求是：理解房地產(chǎn)市場經(jīng)濟運行中周期性波動現(xiàn)象的特點及其原因，了解國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的周期發(fā)展狀況及主要影響因素。

1第一節(jié)、房地產(chǎn)經(jīng)濟周期概述一、宏觀經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)市場周期運動（一）、經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)

對于“經(jīng)濟周期”的研究，一般是以國民經(jīng)濟的總體運行（即宏觀經(jīng)濟）為對象的，很少涉及某一具體行業(yè)或產(chǎn)業(yè)。然而，由于房地產(chǎn)業(yè)作為基礎性和先導性產(chǎn)業(yè)，具有“一榮皆榮，一損皆損”的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度，房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)模和運行質(zhì)量往往成為特定地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的“晴雨表”，因而備受社會的關注。21、經(jīng)濟周期波動的含義和類型

在科技領域中，對周期現(xiàn)象的理解包含兩個特征，即：等間隔性和重復性。在數(shù)學上表示為F（X）=f（X+T），T為周期。而任何經(jīng)濟周期都不是機械的、完全規(guī)則的形態(tài)，我們可以在平均的、概率的意義上發(fā)現(xiàn)周期，但經(jīng)濟周期明顯地不具有等間隔性的特點。含義：經(jīng)濟周期是指經(jīng)濟現(xiàn)象或變量在連續(xù)過程中重復出現(xiàn)漲落的情況。所強調(diào)的只是再現(xiàn)性、重復性。

經(jīng)濟周期（businesscycles）強調(diào)反復發(fā)生漲落的波動形態(tài)，但不是定期的；經(jīng)濟周期的持續(xù)期間從一年到十年、二十年不等；它們不能再分為性質(zhì)相似、振幅與其接近的更短的周期。這三點是美國著名經(jīng)濟學家密切爾（W、C、Mitchell）和伯恩斯（A、F、Burns）在1946年為經(jīng)濟周期所下定義中所強調(diào)的，而這一定義大體被一般西方經(jīng)濟學家所接受。3類型：西方經(jīng)濟學家把經(jīng)濟周期波動按周期長度區(qū)分為四類。1）、短期波動（短周期）：又稱基欽周期。是美國經(jīng)濟學家基欽經(jīng)研究發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間約為40個月，主要是由于企業(yè)的庫存投資的循環(huán)變化而產(chǎn)生的。2）、中周期：又稱朱格拉周期。是法國經(jīng)濟學家朱格拉（ClementJuglar）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為9至10年，主要是由于設備投資的波動而發(fā)生的。一個朱格拉周期約包含兩個基欽周期。

43）、中長周期：又稱庫茲涅茨周期。是美國經(jīng)濟學家?guī)炱澞模⊿imonKuznets）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為15至25年。一般認為中長周期主要是由于建筑活動的循環(huán)變動而引起的。（如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化、建筑物的房租和建筑費用的變化、建筑技術的更新、金融財政政策的變化等引發(fā)的建筑活動的擴張。）4）、長期波動：又稱為康德拉季耶夫周期，是由俄國經(jīng)濟學家康德拉季耶夫（NikolaiD.Koudratieff）發(fā)現(xiàn)的，其持續(xù)期間為50—60年。這種50年左右的長期波動又稱為長周期。認為技術進步和革新是長周期產(chǎn)生的原因這種觀點現(xiàn)在被普遍接受。5擴張階段收縮階段長周期中長周期中周期短周期四種周期波動示意圖由于長期與短期循環(huán)的景氣階段重疊情況不同，則繁榮與蕭條的強弱與長短也不同。6階段劃分劃分方法有兩種：1）、從各景氣指標的水準出發(fā)，用某個基準線來衡量，高于基準線的是繁榮期或景氣期，低于基準線的稱為衰退期或蕭條期。2）、從各景氣指標的變化方向出發(fā)，從谷到峰的期間稱為擴張期間，從峰到谷的期間稱為收縮期間，峰到谷或谷到峰的期間稱為一個階段，而兩個相同轉(zhuǎn)折點（峰——峰或谷——谷）之間的期間稱為一個周期。區(qū)分繁榮期與衰退期的基準線擴張期間收縮期間繁榮期衰退期72、經(jīng)濟周期的新特點

持續(xù)的經(jīng)濟增長：由美國開始的“新經(jīng)濟”，對人民生活和各國經(jīng)濟發(fā)展帶來深遠的影響。同時也向理論界提出了新課題。美國的勞動生產(chǎn)率在過去的八年里增長了許多，這種改變幅度是過去不曾有的。從1955年——1973年，勞動生產(chǎn)率平均每年增長2.9%左右，而從1993年開始則每年平均增長3.5%左右，且經(jīng)濟增長是持續(xù)的。從美國經(jīng)濟增長率波動曲線上看，經(jīng)過1990年8月——1991年3月一個短暫的衰退之后，美國經(jīng)濟出現(xiàn)了戰(zhàn)后第三次的長達110個月（9.2年）的繁榮。這是一個打破歷史記錄的超長增長曲線。（劉樹成，2000年）

在美國，自1854年開始有經(jīng)濟周期記錄以來到現(xiàn)在，146年期間共經(jīng)歷了31個周期，其中擴張期超過80個月的，只有四次，除了二戰(zhàn)后的三次外，還有一次是1938年7月——1945年2月，歷時80個月（6.7年）。8低失業(yè)和低通脹率：與持續(xù)經(jīng)濟增長并存的，是90年代以來低失業(yè)和低通脹，即隨著失業(yè)率的下降，通脹率不是提高而是下降了。這與70年代滯脹時期（失業(yè)率高，通脹率高）相比，發(fā)生了新的變化?！靶陆?jīng)濟”是否改寫了經(jīng)濟周期的規(guī)則？與90年代經(jīng)濟高增長并存的，還有股票市場價格指數(shù)曲線的迅速上升。例如：道——瓊斯指數(shù)從1966年——1983年的18年間，一直維持在1000點水平，從1983年——1985年月12年間，上升到4000點，而從1995年到1999年，僅用了四年時間，該指數(shù)便突破了萬點大關。亞洲金融危機與區(qū)域不平衡發(fā)展：1997年7月，亞洲金融危機爆發(fā)，日本韓國等國家都飽受其害，經(jīng)濟處于長期低迷狀態(tài)。這與美國經(jīng)濟的“長期繁榮”形成鮮明對照。9

總之，信息技術革命促進了供求的良性互動，縮短了供求之間的距離，推動了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級，從而促進了經(jīng)濟周期波動振幅的縮減；同時政府干預經(jīng)濟也在一定程度上克服了市場經(jīng)濟的自發(fā)性和盲目性，使經(jīng)濟周期的波動呈現(xiàn)出新的特征。國民經(jīng)濟的宏觀經(jīng)濟周期變動，直接間接地反映到房地產(chǎn)市場這個“晴雨表”上。3、房地產(chǎn)景氣循環(huán)

房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的概念首先于1933年出現(xiàn)在美國，此后對于這個問題的研究一直是美國房地產(chǎn)經(jīng)濟學家研究的重點問題之一。對于房地產(chǎn)市場供求的周期性漲落波動變化，亞洲一些國家和地區(qū)稱為“景氣循環(huán)”或房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，它可以分為上升期和下降期兩個部分，具體又可分為復蘇階段、繁榮階段、衰退階段、蕭條階段。它們周而復始地運動著。10上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟周期復蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準線房地產(chǎn)經(jīng)濟周期示意圖11我國經(jīng)濟景氣循環(huán)和房地產(chǎn)景氣循環(huán)12（二）、經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)周期的關系

二者究竟是什么關系？有人認為兩者完全一致（吳兆華，1995），但大部分人認為兩者既有聯(lián)系又有區(qū)別。1、兩者呈現(xiàn)出正相關關系：從整體上說，一個國家房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟周期是一種正相關關系，波長大體一致。例如：在中國，兩者的周期大致都是四至五年。美國房地產(chǎn)周期約為20年，相當于經(jīng)濟周期的中長周期。日本大體為7至10年，也與其宏觀經(jīng)濟的中周期大致相當。2、兩者的變化期間互不相同：經(jīng)濟周期與房地產(chǎn)景氣循環(huán)雖然有規(guī)律性波動，但每個變化區(qū)間不會有絕對的等長，正如：P.薩繆爾森所說：“沒有兩個經(jīng)濟周期是完全一樣的，但它們會有許多相似之處，雖然不是一模一樣的孿生兄弟，但可以看出它們屬于同一家族”。13

所謂相似，是指在每個周期都包括了擴張與收縮，波峰與波谷不斷交替的運動。所謂不同，是指每個周期變化的幅度、頻率、落差勢能的差異。一般來說，房地產(chǎn)的復蘇、蕭條期滯后，而繁榮、衰退期提前。研究這種差別，不僅有理論意義，更重要的是在實踐中，投資者和國家宏觀調(diào)控可通過兩者波動的時差進行決策，即可根據(jù)房地產(chǎn)的波動來分析預示宏觀經(jīng)濟的走勢，亦可根據(jù)宏觀經(jīng)濟的走勢，預測房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。14

從復蘇階段看，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價值大，耗用資金多，生產(chǎn)周期長，個體差異大等特點，決定了房地產(chǎn)開發(fā)商在經(jīng)濟開始復蘇時，需要經(jīng)過較長時間的籌備、計劃才能投入生產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)業(yè)的復蘇要略滯后于宏觀經(jīng)濟，但很短暫。從繁榮期看，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮期要比宏觀經(jīng)濟高漲期來得迅速。因為房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過復蘇期的準備后，其先導性產(chǎn)業(yè)的作用充分顯現(xiàn)出來。在市場需求擴張的拉動下，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；同時，較充足的資金也會推動房地產(chǎn)業(yè)上升期間下降期間繁榮期衰退期房地產(chǎn)經(jīng)濟周期復蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段基準線15加速發(fā)展。如左上圖所示。從衰退期來看，房地產(chǎn)業(yè)要早于和快于宏觀經(jīng)濟。這是因為房地產(chǎn)業(yè)的超前發(fā)展一方面可以滿足宏觀經(jīng)濟發(fā)展的需要，提前進入衰退期；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是以社會經(jīng)濟各部門發(fā)展為基礎的。當宏觀經(jīng)濟衰退時，房地產(chǎn)的需求狀況發(fā)生變化，房地產(chǎn)價格急劇下挫，使得房地產(chǎn)業(yè)的衰退比宏觀經(jīng)濟來得迅速。如右上圖所示。SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q’’Q’Q繁榮期SS’DD’0PP’P’’P0Q0Q衰退期16從蕭條階段來看，房地產(chǎn)業(yè)又滯后于宏觀經(jīng)濟。因為當宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)蕭條時，經(jīng)濟發(fā)展處于停滯狀態(tài)，失業(yè)率、通漲率較高。但是由于房地產(chǎn)本身的保值增值功能，投資轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)或購置房地產(chǎn)增加，從而維持房地產(chǎn)市場上一定的供求，推遲了房地產(chǎn)市場的蕭條。國家地區(qū)年份房地產(chǎn)收益率通漲率股票收益率澳洲（墨爾本）1950-19588.5%4.8%5.5%日本（地價）1964-198711.0%7.0%10.5%新西蘭1963-198611.1%9.9%7.2%新加坡1972-198314.4%6.0%10.7%一些地區(qū)房地產(chǎn)、股票收益率及通漲率17二、國內(nèi)外房地產(chǎn)周期研究發(fā)展狀況（一）、國外對于房地產(chǎn)周期的研究1、從研究內(nèi)容上看根源研究（外力沖擊，內(nèi)生變動）特征研究（波長、指標體系、分析模型等）2、從周期時間上看長周期研究（1930-60年代）強調(diào)人口增長與移動、家庭結(jié)構(gòu)變動等因素對于房地產(chǎn)周期波動的影響。短周期研究（1960-90年代）從市場周期運動影響因素分析，到對房地產(chǎn)投資者行為的研究，以及對房地產(chǎn)金融體制及其變動等綜合因素的研究。18（二）、國內(nèi)對于房地產(chǎn)周期的研究1、從研究內(nèi)容上看理論研究：根源、周期波動特征、規(guī)律、預警系統(tǒng)等研究。實證研究：波長、波型、指標體系影響因素等分析。2、從研究地區(qū)上看主要以東南沿海的城市房地產(chǎn)個案研究為主。逐步加強對于全國房地產(chǎn)周期波動的研究。3、從類型上看房地產(chǎn)市場自然周期；房地產(chǎn)市場投資周期；等等

資料選摘資料選摘19第二節(jié)、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與周期波動分析一、中國房地產(chǎn)周期波動實證分析房地產(chǎn)業(yè)在我國成為一個產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，主要是在改革開放以后，始于八十年代初，短短的二十幾年已取得巨大成就，從總體上觀察，中國房地產(chǎn)業(yè)進入到以體制轉(zhuǎn)軌為主要運行特征的發(fā)展階段以后，房地產(chǎn)經(jīng)濟開始形成較為明顯的復蘇——繁榮——衰退——蕭條的相互循環(huán)、產(chǎn)業(yè)擴張與產(chǎn)業(yè)收縮兩個過程交替出現(xiàn)的周期波動現(xiàn)象。主要觀點有四種：一個周期說：根據(jù)GNP增長率與商品房銷售額增長率的良好對應關系，把改革開放以來的中國房地產(chǎn)周期波動劃分為單個周期的四個階段：

201、19匯79年——枕19注85年為復展蘇期；2、19稠86年——方19駛93年為增怖長期（92-須93年為具高速跑增長弊期）研；3、199膊4年——1醉995年為惹宏觀聞調(diào)控羨期；4、199問5年以絕后衰悠退到燥復蘇杏。一個半由周期說：用脫年商再品房尺銷售繳面積墾來表脖示中組國房價地產(chǎn)醒供給淋與需鴉求相嗚互作暢用而絹產(chǎn)生肅的波繡動狀匹況，難據(jù)此氧把我唐國19怎86年以來攪的房地育產(chǎn)周期奸波動劃究分出一勁個半周劣期，即突：1、198葬6年——1輛991年持勞續(xù)6年的伯周期企；2、199嘩2年——苗19枯95年的準半個革周期母。三個周禿期說：選尿取多看項指滴標（8項）得貫出中國失房地產(chǎn)泉周期波甚動形態(tài)幫，據(jù)此吃劃分三煎個周期劇。1、198溪1年——1絲式986年為積第一趁個周冊期；2、198片7年——1代989年為玻第二生個周跪期；3、199玩0年——以后閑為第幟三個乞周期21四個周手期說：以術深圳脖為背堵景的鳥一項闊研究懶，把先我國納房地仁產(chǎn)周幼期波牌動劃洪分為雹四個速周期單，即浸：1、19拐78年——1勉986年為第匠一個周構(gòu)期；2、19叼87年——1莖991年為第伍二個周跪期；3、199亭2年——薯19納94年為第賠三個周比期；4、199芹5年以后——為第四雹個周期擔。（何緣瑞時完成雞還有待揚于觀察起）81828384858687888990919293941.00.80.50.30中國房地產(chǎn)周期示意圖DIt年份（擴張指數(shù)）22二、房闊地產(chǎn)周龜期波動挎的指標襲體系與缺特點分茂析對周個期的各描述黨通常忘采用懷價格支指標乏。但侵是，敞房地葵產(chǎn)業(yè)捧在我黑國發(fā)仇展很謎不成蝦熟，瓜還沒杠有建小立起搜規(guī)范課的產(chǎn)報值指勞標體摸系。戒對房懇地產(chǎn)陸市場不供求紛的景勤氣循離環(huán)測憐定，蔬不能嘆僅限房誠于房鴨地產(chǎn)乓的供直給量耍和需筐求量貪這一秩淺層綱的表惰面分狹析，釣應涵既蓋房選地產(chǎn)騎投資開、生柴產(chǎn)、朽交易泥、金說融以掏及產(chǎn)辦業(yè)增蔥加值拍等多忽方面造，以霞便更霸好地盜反映旁房地丟產(chǎn)周乖期波猜動趨悠勢。（一扯）、線房地幕產(chǎn)周飼期波釣動的酒指標燒體系1、選只取原晝則相關性塑原則：辜指標要斬與周期服波動有僑直接聯(lián)瀉系，能虛綜合反瘦映波動仗的特征責；可靠性遺原則：晚選用的膜指標要歷能反映叔出房地挑產(chǎn)業(yè)發(fā)寶展的真鑼實情況基，且統(tǒng)哪計口徑祝一致，棚渠道可競靠；23連續(xù)性棋原則：揪指標的柔數(shù)據(jù)資村料要有欲較長的黑連續(xù)時好間序列文來供分貢析使用首；獲得趨性原臭則：懼指標滿的數(shù)生據(jù)資摸料還若必須被是較撓容易用獲得霸的資脾料館。2、具慮體指柳標體范系的皇確立八項指沈標：爆（何語國釗、龍曹振良響等，19悄96）1）、商摩品房價非格；2）、蠅城鎮(zhèn)乏新建籠住宅矮面積及；3）、城頓鎮(zhèn)住宅認竣工面宇積；4）、實詠有房屋放建筑面給積；5）、實繁有住宅搏建筑面赴積；6）、省城鎮(zhèn)伶住宅耐投資逝；7）、房糊地產(chǎn)業(yè)料從業(yè)人類員；8）、房釋產(chǎn)買賣撒成交面掘積。24十六澆項指從標：（胞譚剛，20楊00）（6類16項）A房地產(chǎn)候總量指精標：α房地產(chǎn)晴業(yè)增加勿值；B房地萍產(chǎn)投字資類賣指標鬼：b1房地產(chǎn)憲開發(fā)投除資額；b2房地宏產(chǎn)企朋業(yè)實永現(xiàn)利胳潤額。C房地駕產(chǎn)生摘產(chǎn)類桑指標你：c1房地占產(chǎn)出繩讓用奸地面停積；c2商品房麗施工面抵積；c3土地盾開發(fā)握面積包；c4商品事房竣席工面培積。25D房地產(chǎn)焰交易類揉指標：d1商品房剖銷售面語積；d2商品夏房空揮置面尚積。E房地戴產(chǎn)金乘融類澡指標叼：e1個人括住房璃存款宗與貸詢款總筍額；e2房地左產(chǎn)開班發(fā)企瓣業(yè)商桑業(yè)用惹房開發(fā)貸款殿；e3房地旬產(chǎn)開漢發(fā)企散業(yè)自查有資慶金總額。F房地產(chǎn)征價格類上指標：f1商品開住宅逗價格蠢指數(shù)憤；f2商業(yè)用脾房價格牌指數(shù)；f3辦公用緊房價格李指數(shù)；f4住宅誤建安柏材料釘費用眉指數(shù)抱。26（二）員、房掠地產(chǎn)士周期有波動星的特升點1、與宏觀錄的國民范經(jīng)濟周續(xù)期波長絹相似，陳但階段飯有差異。在我癢國，194爺9年以來權(quán)宏觀經(jīng)容濟的周匙期性波歐動已出棋現(xiàn)了8次，覺第9次還沒烘有完成橋。周期慈長度約聰為4—5年，這知與我國那的房地獄產(chǎn)經(jīng)濟提周期的動長度相跌似。但多是兩者步在周期脅的“四斜個階段扶”的時秒間上有識前有后客。從19潛81年以斯來兩口者都段出現(xiàn)富的三翅次周仆期來極看，抓四個苗階段楊的前晚后時鎮(zhèn)差比截較明鄭顯。笨以高吊漲期頃為例騙，宏貞觀經(jīng)禮濟的杠高漲兩期分堡別為19腎84、198留8、199跪3年，軋房地業(yè)產(chǎn)的閣高漲亂期分滴別為198贈4、19臂88、19緣瑞92年，第儲三次比榮較明顯須地看出澇房地產(chǎn)古高漲期禍（199冒2年）賴先于宅國民碎經(jīng)濟蒙的高壞漲期輕（19柳93年）。勺從蕭批條階段秋來看，翼宏觀經(jīng)浸濟的谷警底分別鉆是19烈86、198掙9年，房樣地產(chǎn)經(jīng)穗濟的谷咬底則為19超87、19設89年，欄房地嬸產(chǎn)的副蕭條欲期要脈滯后偶于宏民觀經(jīng)掏濟。us宋er拍:（參閱《房地尾產(chǎn)經(jīng)終濟論》包亞鈞間、汪洪盼濤著，蓋同濟大話學出版者社98年6月。）2778798081828384858687888990919293942.55.07.510.012.515.000.30.50.81.0LMLS房地產(chǎn)經(jīng)濟周期與宏觀經(jīng)濟周期的異同（LM代表宏觀經(jīng)濟周期，LS代表房地產(chǎn)周期）02282、房地敵產(chǎn)市濾場從劑快速燙發(fā)展營期向蒸調(diào)整駐期轉(zhuǎn)練變。我國房烈地產(chǎn)市柳場從19賠93年開樂始，幕總體匆上呈重現(xiàn)出沫從快株速發(fā)奧展轉(zhuǎn)船入調(diào)綢整期桐的態(tài)改勢，懼表現(xiàn)獻為以脅下幾炎種市再場動濾態(tài)：1）、市場描區(qū)位沙發(fā)生善轉(zhuǎn)移19列92年，房丘地產(chǎn)市怕場發(fā)展挑主要集散中在珠耕江三角善洲地區(qū)舍，例如宋全國推全出的9萬多寄套外西銷樓筑盤中愉，該鐵地區(qū)鎮(zhèn)就多錫達7萬多套匠，所占鞋比重超餓過80%，其承中僅路東莞眠、惠湊陽兩顯市就眠高達3萬多涌套，懷由于廣該邀地區(qū)告房地奶產(chǎn)市衡場供售給量瓣大增澤，市算場信吸息率魚先下研挫，跟投資亞回報矩率減染低，臺因而93年以來廢，房地曲產(chǎn)市場巖出現(xiàn)重朵心北移憲趨勢，擱形成沿齊海、沿送江、沿仗邊到內(nèi)仁陸占據(jù)醒交通要翠道的多蔥元化區(qū)笛位市場影格局。集外銷樓住盤在珠憑江三角霜洲地區(qū)俊所占比呈重已下?lián)平抵?0現(xiàn)%，其它旋地區(qū)如牧：上海澡、北京歲、天津垃、遼寧另、閩南迷地區(qū)、殘海南和哄北海地椅區(qū)、以慮及京九雨鐵路沿攝線的重構(gòu)要城市才，都成悶為國內(nèi)嶺重要的監(jiān)房地產(chǎn)敞市場區(qū)祝位。292）、物業(yè)投棟資結(jié)構(gòu)姨出現(xiàn)調(diào)沙整在199伙2年前斥后，兇物業(yè)移投資哀的市隨場趨漁向由兆外銷梯市場修熱、臉內(nèi)銷腿市場復平靜仿轉(zhuǎn)向擾投資緩于內(nèi)館銷市拜場；省由大嗓型別丙墅轉(zhuǎn)究向于復商場暖、寫妥字樓哥以及干住宅咬商品枕房。獵近年疏來，鳳住宅臂商品困房投襯資仍腰是熱喘點。3）、房地制產(chǎn)市物場的搖非均妥衡發(fā)碌展主要表嗎現(xiàn)為：版第一，幅投資指雞向的非衰均衡性咬（指向臟沿海）好；第二旺，投資不環(huán)節(jié)的房誠非均衡險性（土魯?shù)嘏獍灾贫葘嵦柺┓蔷珊庑?、狐土地出雀讓價格拳不規(guī)范攝、土地禾政策地躺區(qū)差異俱大）；續(xù)第三，食投資結(jié)憑構(gòu)的非尋均衡性濾。30三、領中國價房地懇產(chǎn)周側(cè)期波摘動的福原因結(jié)分析影響中競國房地唯產(chǎn)周期匯波動的稠原因很祖多，這塌里我們驚主要分伸析投資輕和政策饒這兩個徑最具代朽表性的廉因素。（一嘩）、胖投資及與房慎地產(chǎn)竿周期太波動投資繩是造炎成房僚地產(chǎn)帳周期山波動械的重不要內(nèi)艷生因棍素之借一。特特別布是對裁投資圈主導桿下的買中國核宏觀謎經(jīng)濟棄周期瘡波動淚來說傾，投寨資波六動對虎房地習產(chǎn)經(jīng)買濟波語動的旱影響詳作用津就更薦為明宣顯。從全食國房膜地產(chǎn)網(wǎng)周期膚波動給來看附，如紹果用孝房地賢產(chǎn)業(yè)脈增加叔值的剝變動栗來反稿映房哥地產(chǎn)華經(jīng)濟蝦波動淚趨勢弓，則熱根據(jù)脅房地熱產(chǎn)投勢資與唱房地膽產(chǎn)業(yè)何增加肌值的確歷史偷數(shù)據(jù)長，可留以建春立全素國房阿地產(chǎn)續(xù)業(yè)增壩加值縱（Yt）與房地道產(chǎn)投資鉆規(guī)模（It）之間蓬的回繁歸模祝型。31Yt=質(zhì)62.捧848判1+0瞎.53完22I程t相關告系數(shù)秤高達0.診99勞81，表嶺明兩松者存蓬在非君常緊撿密的倡聯(lián)系辨，投斯資波熔動對策房地膏產(chǎn)市健場周盞期波隸動產(chǎn)呈生了安明顯掃的帶世動作猶用。產(chǎn)根據(jù)窄實景證分機析研臣究結(jié)筒果，我國樂住宅身的投召資波競動與策房地間產(chǎn)市慕場的數(shù)周期哲波動仿是一貝致的兆，且互投資蜂波動乳對房鵝地產(chǎn)銜周期向波動教的影椒響很斧大，符兩者途幾乎獄是共說振的類，然繪而在領有些淺年份悶（如19敵93年）弓投資差波動冤與房既地產(chǎn)峽周期桶波動店呈相遵反方只向。肯這說西明投鞋資波擋動盡饞管是質(zhì)影響攪房地看產(chǎn)周歌期波糧動的成主要述因素蓬，但城不是舞唯一臥因素賽。32（二）漸、政策瞎與房地木產(chǎn)周期踏波動政策因泛素作為垃經(jīng)濟周虎期的外嗓部沖擊擔力量，爪對我國寫房地產(chǎn)煙周期波陷動產(chǎn)生蹄重要影蝴響。對扇處于轉(zhuǎn)金軌時期壯的中國之來說，疲政府不壤但是經(jīng)小濟體制斷改革的儉推動者子和經(jīng)濟歇制度變治遷的供草給者，籌同時還倘是產(chǎn)業(yè)寺政策的四制定者彈和宏觀礎經(jīng)濟的扣調(diào)控者良。這樣蜻一來，學政府行柿為的確狼立和變陵動，就歸成為影敵響經(jīng)濟殺運行的屋重要因視素。1、房地遵產(chǎn)業(yè)宏背觀管理搭政策的蜻影響厲；2、經(jīng)蹄濟管談理體宵制與尋房地溫產(chǎn)產(chǎn)咱權(quán)制范度的該影響石；3、與宏殲觀經(jīng)濟捆運行調(diào)增控有關單的政策影的影響行。（爪例如：素經(jīng)濟擴聰張政策山與經(jīng)濟慣收縮政伐策的相輔互交替痕變動作上用下，自使得房柜地產(chǎn)經(jīng)厚濟具有肢明顯的使政策周客期特征滅。）33（三區(qū)）、妥房地江產(chǎn)周淘期波泳動的鄙沖擊——傳導模物型我國轉(zhuǎn)祥軌時期情房地產(chǎn)釋周期波茂動既有復外部沖啞擊的決游定性作池用，同纖時產(chǎn)業(yè)飄內(nèi)部傳搜導機制識也開始竊發(fā)揮作淘用，由搬此形成樸房地產(chǎn)缺周期波揭動的沖肚擊——傳導機槽制。也菜就是說劃：可以姐把房地超產(chǎn)周期氣波動看始成是房男地產(chǎn)經(jīng)脊?jié)到y(tǒng)總對外部浩沖擊的擊響應曲錘線，即會：在來尺自房地映產(chǎn)經(jīng)濟酒系統(tǒng)以茄外的隨釣機性或餃周期性叉因素的怖沖擊下肺，通過服房地產(chǎn)呼經(jīng)濟系擦統(tǒng)內(nèi)部和傳導機工制的作層用，結(jié)越果相應拜出現(xiàn)了送具有周珍期波動俯特征的袋運行軌掛跡。這夏一過程鄙大體經(jīng)剝歷了四腹個階段晌：341、第一摔步為外稀部沖擊紐奉階段來自爆房地舍產(chǎn)經(jīng)啟濟系擋統(tǒng)外仗部的族變量舅，如傷宏觀歡經(jīng)濟姓政策周變動體、經(jīng)噸濟體顫制變靜遷，懼對房教地產(chǎn)壘經(jīng)濟縱系統(tǒng)否產(chǎn)生劣外部肉沖擊文。2、第二泄步為初會始響應孝與內(nèi)部向傳導階釣段房地抄產(chǎn)經(jīng)徐濟系憤統(tǒng)對速外部售沖擊撤產(chǎn)生和初始卷響應疾，并旋利用社內(nèi)部護傳導餃機制感把外夸部沖停擊轉(zhuǎn)時化為襯房地燙產(chǎn)經(jīng)較濟系盒統(tǒng)運咳行的僅重要效動力援因素極。主似要有患房地噸產(chǎn)投漂資規(guī)習模與將投資勵結(jié)構(gòu)骨、房理地產(chǎn)傅供求匪關系恭變動貸、房赤地產(chǎn)耀市場伏結(jié)構(gòu)扯、房吳地產(chǎn)繞投機邁行為昨等傳孔導途隔徑。353、內(nèi)部圍傳導與蓮振蕩衰還減階段內(nèi)部束運行英阻力虹對外陜部沖屠擊在秧房地富產(chǎn)經(jīng)磨濟系卸統(tǒng)各枯個領吧域進框行全狀面?zhèn)骷膶r室給予胸作用向力，猜必然裕會導縫致初碎始響?zhàn)I應曲巷線發(fā)帝生衰太減，何表現(xiàn)墳為房癥地產(chǎn)慎經(jīng)濟常波動鬼在波堡動強輔度、錄波動挑振幅殘與波痰動長蠟度等貝指標勢上逐炕漸趨鴨于正惜?；蚝椒€(wěn)定染狀態(tài)攏。Y0TsT初始響應曲線振蕩衰減振幅時間364、重新駛恢復正沙常運行讓狀態(tài)階娛段房地產(chǎn)肉經(jīng)濟系鋸統(tǒng)在對迎外部沖富擊做出弓初始響飯應，并趁經(jīng)過內(nèi)隨部傳導外機制作陜用而呈扒現(xiàn)振蕩幅衰減之芝后，會送重新進懂入穩(wěn)定游狀態(tài)，悔或重新保回到外摘部沖擊詢前的正憂常運行誼軌跡。切在這里掠，房地慎產(chǎn)經(jīng)濟咱系統(tǒng)達年到穩(wěn)定爐狀態(tài)所座需時間梢（Ts），是衡量侄房地產(chǎn)款經(jīng)濟系朋統(tǒng)特征才的重要普指標。Ts越長，器說明房晴地產(chǎn)經(jīng)追濟系統(tǒng)班在受到佩外部沖雀擊后重億新恢復轉(zhuǎn)穩(wěn)定所察需要的棟時間越跨多，房么地產(chǎn)經(jīng)矩濟系統(tǒng)里對外部體沖擊的梨抵御能殘力越差校；反之讓，則房備地產(chǎn)經(jīng)精濟系統(tǒng)惠的內(nèi)部嶺特征就進越好。37總之，筑當房地趴產(chǎn)經(jīng)濟夾系統(tǒng)受捧到外部繭沖擊而閱改變系蹤蝶統(tǒng)的運膨行軌跡但或出現(xiàn)鳥不穩(wěn)定年狀態(tài)之勸后，內(nèi)催部傳導哥機制對世沖擊進享行滯后蒼的自伶我反擴應與閑調(diào)整，在沖擊機必制與傳憐導機制的交學互作鍋用下傾，歷酸經(jīng)上華述四冤個階讀段而比重新護回到績穩(wěn)定滅狀態(tài)施，這啞樣也運就完罩成一揉次波駱動。當外部拳沖擊連參續(xù)不斷啟甚至重戀復疊加馳時，房或地產(chǎn)經(jīng)隆濟系統(tǒng)磁便在“胸沖擊——傳導機卡制”作譜用下進畢入連續(xù)估不斷的網(wǎng)波動循繪環(huán)之中牢，由此獄形成房地償產(chǎn)周吃期波凡動。38不同猜的變戒量作癢用效社果有播區(qū)別暢：外部能沖擊微：外生鵝變量居自發(fā)齊性轉(zhuǎn)誓移，綠主要孝強調(diào)雪時間忽序列硬的變缸化。微（原寬始動敗因，壯對波快峰、癢波谷洪、波突幅、煤波長勇等有鬼疊加進影響捐，使元基本伐波動為形態(tài)擔產(chǎn)生宣變化度，對片波動扁轉(zhuǎn)折鋤點的開形成雁有主共導性厭的影被響）內(nèi)部傳冒導：內(nèi)生悶變量狠作用糊，主愈要是師系統(tǒng)峽的結(jié)坑構(gòu)效寬應，蓮強調(diào)卵系統(tǒng)律對外商部變諸化的混滯后邀響應振與自其我調(diào)李整。病（對英波動黑形態(tài)景及周缸期性望、持懂續(xù)性譯有影差響。閘）39四、我當國房地袍產(chǎn)市場抬周期性樂波動分蒼析的啟熟示盡管房亦地產(chǎn)市殖場周期喝性波動開是一種軋超越制購度的普調(diào)遍現(xiàn)象遵，但是臭我國所撿出現(xiàn)的風房地產(chǎn)乓市場周籮期性波工動，卻瞞與我們罰對房地抬產(chǎn)周期榴波動缺橋乏深入宅研究，車以及國嚷家對宏泊觀調(diào)控攔應遵循雖房地產(chǎn)微市場發(fā)扛展的規(guī)帆律重視畜不夠有粒關。對斯我國房頭地產(chǎn)市趁場周期犧性波動丹的分析冰，至少怠可以得敵出以下痛四點啟途示：（一雹）、賞房地申產(chǎn)市術場的畜發(fā)展金必須洞要保索持適湖度規(guī)細模1、這就田要求房擦地產(chǎn)投強資增長粉速度要挑與國家恐整體固喚定資產(chǎn)灑投資的薦增速相淘適應淡；2、房地秧產(chǎn)投資聯(lián)結(jié)構(gòu)必榨須合理指，就是腦使房地鑄產(chǎn)項目揮的投資欄規(guī)模、殺投資結(jié)韻構(gòu)與市濾場的有錫效需求顏量和需免求結(jié)構(gòu)立基本適狠應。40（二）裹、房譽地產(chǎn)抗市場急的培尸育和敞發(fā)展除，需冤要有憐科學叔的國尤家宏喚觀政跑策調(diào)禾控1、國家坑宏觀經(jīng)華濟政策窯的科學邀性及正批確性，悉將直接榮影響政簽府干預慚房地產(chǎn)吧市場發(fā)墻展的效知果；2、通過谷科學的喇宏觀調(diào)座控，可賺以減緩卷周期性干衰退的校震蕩和柿損失蛛；3、宏弦觀經(jīng)瞎?jié)徊叩能囍贫?、頒礙布和男實施灣，應值根據(jù)米房地圣產(chǎn)市掉場發(fā)裳展的剪實際誰，防按止“維一刀件切”離，以賠避免狀大起列大落止。41（三）訂、國家煙必須調(diào)途控房地向產(chǎn)價格忌，保持鑰房地產(chǎn)砌市場的白平穩(wěn)、桐持續(xù)發(fā)邁展1、房冊地產(chǎn)灑價格戀由土禿地和麗房產(chǎn)確價格呆構(gòu)成套，土樣地價怠格是屠房地釣產(chǎn)市叼場的幣核心障；2、地刊價的連調(diào)控古就成赤為國徑家調(diào)境整房毒地產(chǎn)后市場蠟、調(diào)浙節(jié)各貫方面士利益煙關系蠻的關梢鍵失；3、政鐵府通在過有蠟效調(diào)棵控土糞地供闊應量酬、貸喝款利餃率、吼稅收仰、建猛立土墨地收猜購、牢儲備蜻和轉(zhuǎn)顆讓機匙制等盛，對言房產(chǎn)序價格辯實行叫宏觀憑調(diào)控千，從襖而促狂使房拔地產(chǎn)蹲市場寸合乎雄規(guī)律挎地持木續(xù)平哄穩(wěn)發(fā)幣展。42（四捧）、汁國家絕必須淋引導加房地閱產(chǎn)企止業(yè)提型高適站應市栽場周彼期性翅變化拍的能忍力，才完善典企業(yè)為的自早我調(diào)幅節(jié)機藥制房地產(chǎn)糟市場發(fā)眼展的周駱期性波忍動固然遠與國家圾宏觀經(jīng)瓶濟形勢釣有關，分但房地搶產(chǎn)開發(fā)嗽經(jīng)營企丹業(yè)自身討的經(jīng)營楊操作也不是很重音要的因殖素。開刺發(fā)商能筑否充分韻認識市徒場本身廉的經(jīng)濟盈背景、立運行規(guī)暖律及諸炸多相關悶因素，揮利用周味期性波獎動規(guī)律東，抓住椒機遇，菊進行正窄確的戰(zhàn)垂略定位逗是關鍵聲。企業(yè)福要根據(jù)鋒房地產(chǎn)母市場發(fā)哨展趨勢筑，做出饒正確分繪析，確用定企業(yè)齡發(fā)展目偷標，并穴積極采攀取措施沫防范和堵控制風賭險。43第三趁節(jié)、轎房地蠢產(chǎn)經(jīng)染濟運沸行的炊預警詳系統(tǒng)為了笑有效悄地監(jiān)獸控房沈地產(chǎn)誤經(jīng)濟罵運行愿狀況勉，防部止房勇地產(chǎn)埋經(jīng)濟腫過度霧蕭條下或過液度高雜漲，青把握挽不同單的景寨氣調(diào)畫整政售策開隙始的扮時機浪，及鄙時發(fā)楊出指殃示信龜號，內(nèi)有必銅要研花究制制定房吐地產(chǎn)帽經(jīng)濟杜運行佛的預出警系牙統(tǒng)。一、伴預警卻信號縫系統(tǒng)在預警氣信號系概統(tǒng)中，該首先要仍設計選血擇一組占反映房象地產(chǎn)經(jīng)哭濟發(fā)展嘗狀況的際敏感性獲指標；翁然后，僚運用有崗關的數(shù)委據(jù)處理初方法，堡將多個割指標合犬并為一屠個綜合鬼性的指宋標，給樂出一組爺標志44對這體些綜核合性評指標豈所反揭映出丙的經(jīng)虧濟運棵行狀聲況發(fā)蜂出不魂同的籃信號丸；最睬后，隱通過春觀察姿分析介信號槐的變昂動情老況，段來判赴斷未撫來房草地產(chǎn)飯經(jīng)濟艱發(fā)展槐趨勢陶，并去明確除提示虛經(jīng)濟痛政策柴制定逐部門裕應針惹對當原前經(jīng)做濟運跑行的涂動態(tài)邊采取澇何種天調(diào)控韻措施悲。（一）舒、預警向信號系局統(tǒng)的設貴計1、預草警指扮標的僵選取建立預袍警信號斜系統(tǒng)最璃首要的餐工作就嗽是選擇編房地產(chǎn)維經(jīng)濟預信警指標犬。預警終指標應歪能在不醬同的方姐面反映備房地產(chǎn)耗經(jīng)濟總銀體的發(fā)央展規(guī)模饒、發(fā)展懶水平和斃發(fā)展速滔度。入斤選的指姓標應具捎備如下干條件：1）所選蜘指標必爛須在房需地產(chǎn)經(jīng)壓濟上有鑄重要性匹，能代多表房地愉產(chǎn)經(jīng)濟哄活動的喊主要方利面，并竿且所選矮指標在鼓一段時授期內(nèi)是創(chuàng)相對穩(wěn)幻玉定的。452）、先充行性或瞎一致性遍。即與雅房地產(chǎn)嘴經(jīng)濟景振氣循環(huán)年變動大型體一致駛或略有懼超前（氧或滯后形），能撥敏感地低反映景方氣動向配。3）、抬統(tǒng)計憲上的峰迅速就性和趣準確有性。2、預警割界限的晃確定我國域的預做警界烈限是泳四個紡數(shù)值拳，稱具為“港檢查爛值”寇。以玻這四飼個檢衛(wèi)查值熄為界硬限，唱確定效“紅億燈”圓、“批黃燈蜓”、牢“綠鞋燈”頁、“途淺藍防燈”康、“類藍燈毒”等找五種壯信號織。當質(zhì)指標損的數(shù)每值超射過某裹一檢療查值抖時，具就亮住出相驢應的紋信號疏，同跡時，技每一觀種信廊號給妙定不緞同的恐分值榴。設茫選擇濱了m個預警捷指標，拐每月將m個指標道所示的半信號分護數(shù)合計勵得到綜趟合指數(shù)只。當全餃部指標詢?yōu)榧t燈臣時，綜敬合指數(shù)施最高；密全部為相藍燈時興，綜合脂指數(shù)最臣低。然糠后，用測綜合指蠻數(shù)的檢穴查值判紡斷當月蔬應亮何缸種燈。46國民經(jīng)濟預警指標信號圖

SignalsofNationalEconomicMonitoringIndicators指標名稱Indicators'199920006789101112123456工業(yè)總產(chǎn)值IndustrialGrossOutputValue☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆預算內(nèi)工業(yè)企業(yè)銷售收入SalesIncomeofIndustrialEnterpriseswithinbudgetary☆☆☆☆☆☆☆☆○☆☆☆☆基礎產(chǎn)品產(chǎn)量指數(shù)IndexofBasicProductsOutput☆☆☆☆○○○○○○☆☆☆社會消費品零售總額TotalRetailSalesofConsumerGoods○○○○○○○☆☆☆☆☆☆固定資產(chǎn)投資InvestmentinFixedAssets○○△△△△△△○○○○○狹義貨幣M1○○○○☆☆☆☆☆☆☆☆☆企業(yè)存款DepositsofEnterprises☆○○○○○○○○○☆☆☆銀行現(xiàn)金總支出CashExpenditureofBanking○○○☆☆○○○☆☆☆☆☆海關進口額ImportsofCustoms☆☆☆◎☆●◎●●●●

●●居民消費價格指數(shù)ConsumerPriceIndex△△△△△△△△△△△△△綜合經(jīng)濟景氣IntegratedEconomy○○○○○○○○☆☆☆☆☆注：●紅燈(熱,40分以上)◎黃燈(偏熱,35-40分)☆綠燈(穩(wěn)定,25-35分)○淺藍燈（偏冷，20-25分）△藍燈（冷，20分以下）Note:Redlight(heatingover40)Yellowlight(likelyheating35-40)Greenlight(stable25-35)Lightbluelight(likelycool20-25)Bluelight(coolbelow20)3、輸鼠出信繳號圖系統(tǒng)以叢景氣信稱號圖為彈輸出結(jié)發(fā)果。我婆們以國俯民經(jīng)濟情預警指醋標信號機圖為例恐來看：47若信號杰亮出綠燈，則表脅示當時票的經(jīng)濟蒙發(fā)展很穩(wěn)定，政府妹可采取唯促進經(jīng)塑濟穩(wěn)定蓋增長的哥調(diào)控措荷施；若信迎號亮航出紅燈，就擇表明詠景氣皮出現(xiàn)宰“過熱”，此沫時經(jīng)濟創(chuàng)政策應年采用緊叫縮措施眉，使得因經(jīng)濟逐竄漸恢復崇正常狀徐況；黃燈則表盜示景縣氣尚銳穩(wěn)，膛經(jīng)濟御增長匆“稍虹熱”舒，在膠短期宿內(nèi)有我轉(zhuǎn)熱竭和趨想穩(wěn)的狡可能土。由獄紅燈著轉(zhuǎn)變謊為黃唉燈時肝，不識宜繼兔續(xù)緊衛(wèi)縮；炭由綠可燈轉(zhuǎn)屈為黃勤燈時展，原撐有政本策可如以持蛙續(xù)，投但不足宜進越一步握采取豆促進營經(jīng)濟腫增長舊的措悟施，鳳以免厭出現(xiàn)責經(jīng)濟筐過熱師。若信熔號出曬現(xiàn)淺藍禾燈，則表撒示經(jīng)濟秩短期內(nèi)麥有轉(zhuǎn)穩(wěn)條和趨于唇衰退的良可能。拘此時宜驗密切注牧意今后階的景氣爸動向，據(jù)適當采隨取調(diào)控世措施，職以使經(jīng)譜濟趨穩(wěn)紛。若信鼻號從淺藍態(tài)燈轉(zhuǎn)變?yōu)樗{燈，則表糠示經(jīng)濟慌出現(xiàn)衰退，政府什應采取瘦強有力墊的措施靜來刺激委經(jīng)濟增鼓長。48（二）斗、預違警界買限的壤具體可確定預警界講限確定腸得是否肝合適，告對于準硬確地監(jiān)莫測房地恒產(chǎn)各項剛經(jīng)濟指晝標的變差動情況皂，從而羞對整個鄭房地產(chǎn)碑經(jīng)濟運廟行狀況求作出正并確的判以斷影響頑很大。在確定慕我國預鼠警指標寺的預警彼界限值看（即檢維查值）適時，就肝要根據(jù)琴過去經(jīng)碗濟變動旨或房地還產(chǎn)經(jīng)濟繁周期循埋環(huán)的情律況，各事變量在辨房地產(chǎn)芒經(jīng)濟活菊動中的誼作用和淡性質(zhì)，內(nèi)以及各允個時期薦所采取蘆的宏觀拳調(diào)控政豈策，并鹽參考未映來經(jīng)濟課發(fā)展的勇戰(zhàn)略規(guī)暫劃目標骨來綜合嗓考慮。需要烈指出游的是狠，確坊定預妨警界突限都略是根愈據(jù)各憤指標交與前航年同啦月比拒的增擔長率王序列片，再擊經(jīng)過導季節(jié)駱調(diào)整栗后的劈燕值來傳計算杜的。德設預揀警指販標用Xi（i=1，2，3，…，m）來表賓示，m為指標個個數(shù)。491、首身先考畜慮指校標Xi（i=忍1，2，3，…，m）紅燈和歌黃燈的累界限，報一般可是以考慮頓景氣循雄環(huán)高峰沿前3個月的螞時點，蓬取Xi在歷史后上各申時點疼的增斬長率乞的平羽均值唇，作講為此殊指標姿的紅工燈和討黃燈米的界撲限。2、各婆指標穴淺藍老燈和盒藍燈堤之間也的界脹限則秋是在搶上述伸方法唐中把墳波峰朗換成懇波谷逃，用從類似矮的方弓法確預定。3、確定吸各指標疾綠燈的沒上下界肅限，要帆先考慮袍政府對賠每個指森標的宏線觀調(diào)控織目標和雨經(jīng)濟學爆界認為偵合適的只增長速倦度；然雞后，參賺照各指見標歷史捆上平均同增長率雅與宏觀爺目標的訴偏差值頸，取得應綠燈的浙上下界退限。（醉注意應榮將異常蔥值去除感后，再明取平均逐）4、確定偶了各指悉標的檢缺查值后芬，還要煤確定綜筑合指數(shù)匠的檢查民值。取短滿分5×m的85慕%為紅燈編與黃燈災的界限敵；取滿吳分的73%和50%為綠燈今的上下社界；取富滿分的36%為淺說藍燈劫