房地產(chǎn)業(yè)的特征

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)學(xué)2004中國(guó)城市房?jī)r(jià)：一個(gè)爬桿的頑皮孩子大中城市房?jī)r(jià)：持續(xù)走高(最高19.2%)房?jī)r(jià)爬升：拉響觸目驚心的“警報(bào)”房地產(chǎn)是政府的“寵兒”：最有權(quán)力撒嬌城市房屋空置率“神情”詭秘：白天狂熱銷售，夜晚不見燈火有關(guān)部門反駁“中國(guó)房產(chǎn)泡沫”說(建設(shè)部<怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》)相關(guān)資料我們關(guān)注:事件的實(shí)質(zhì)，背景。還有什么看到或者沒看到？教科書能給出什么樣的解釋？?jī)?nèi)容編排初步：房地產(chǎn)概論

房地產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)開發(fā)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)估價(jià)

物業(yè)管理

[參考文獻(xiàn)]（待續(xù)）曹振良等，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)通論》，北京大學(xué)出版社，2003王文群等，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，經(jīng)濟(jì)管理出版社，2003，4喬志敏，《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理教程》，立信會(huì)計(jì)出版社，2002年8月呂萍等，《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002年4月[美]DeniseDipasquaie，《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場(chǎng)》，經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2002年7月簡(jiǎn)德三王洪衛(wèi)，《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)》，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003年1月第一章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概論

第一節(jié)

房地產(chǎn)的基本概念

第二節(jié)房地產(chǎn)業(yè)第三節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)理論與地租理論第一節(jié)房地產(chǎn)的基本概念一、房地產(chǎn)的幾個(gè)基本定義1、土地(land)（1）土地是大自然贈(zèng)予人類的各種自然資源，包括陸地和海洋中（上）的空氣、光、熱、巖石、礦藏、水、土壤等自然物質(zhì)和力量。5（馬克思語）（2）土地是指地殼的固定部分（也有說僅指陸地部分或地球表面的陸地部分）以及永久性附加其上的自然物和人工物。（3）土地包括土地、附加于土地的有體物、土地及其附加物中的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

……土地的分類土地按照自然形態(tài)可分為山地、丘陵地、臺(tái)地、平原等；按用途可分為商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)及倉儲(chǔ)用地、市政用地、公共建筑用地、住宅用地、交通用地、農(nóng)用地、水域用地、特殊（軍事、宗教等）用地、未利用空閑地、政府儲(chǔ)備用地等。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)而言，又可分為生地、熟地、毛地。對(duì)于房地產(chǎn)而言，土地有生地、熟地、毛地之分……2、地產(chǎn)（estateinland）

地產(chǎn)是土地財(cái)產(chǎn)或土地資產(chǎn)的簡(jiǎn)稱。財(cái)產(chǎn)既指實(shí)物又指權(quán)利，因而地產(chǎn)是指土地及其相關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。也有人將土地上的建筑改良物也歸屬于土地，因而地產(chǎn)一詞也被常用于泛指房地產(chǎn)，這也是有些學(xué)者認(rèn)為地產(chǎn)有廣義與狹義的二種理解的原由。

3、房地產(chǎn)(realestate)房地產(chǎn)是指房屋及其附屬物（與房屋有關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

4、不動(dòng)產(chǎn)

（realestateorimmovable）

不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及財(cái)產(chǎn)權(quán)利。它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附加物、生長(zhǎng)著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等）、與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

廣義的不動(dòng)產(chǎn)還包括價(jià)值昂貴的車輛、船舶、飛機(jī)等財(cái)產(chǎn)及財(cái)產(chǎn)綜合體。5、土地、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)之間的關(guān)系

二、房地產(chǎn)屬性（一）房地產(chǎn)的自然屬性房地產(chǎn)位置的固定性。

房地產(chǎn)的耐久性。房地產(chǎn)的異質(zhì)性（獨(dú)特性）。土地的不可再生性和土地總面積的有限性

（二）房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)屬性1、房地產(chǎn)具有高資本價(jià)值的特性。

購買或建造房地產(chǎn)都需要大筆的貨幣支出，且在房地產(chǎn)形成或轉(zhuǎn)讓的過程中還將產(chǎn)生大量的費(fèi)用，如契稅（1.5%）、保險(xiǎn)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。以杭州當(dāng)前的住房?jī)r(jià)格為例，一套四級(jí)地區(qū)的100平方的商品房需60-70萬左右，若一家庭年收入為十萬元，一套房屋的購置費(fèi)即相當(dāng)于家庭6-7年的總收入。

房地產(chǎn)的高價(jià)值性使得其開發(fā)或流通高度依賴于金融業(yè)。2、房地產(chǎn)利用適應(yīng)物價(jià)變動(dòng)的緩慢性

由于土地用途的轉(zhuǎn)換需要比較長(zhǎng)的周期，如從農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)換為商品房建筑用地的過程，建筑用地轉(zhuǎn)換為適用房產(chǎn)的開發(fā)過程都需要較長(zhǎng)的時(shí)間，房地產(chǎn)不可能靈活地變動(dòng)價(jià)格，對(duì)價(jià)格變化的反應(yīng)呈鈍性。這種鈍性使得房地產(chǎn)業(yè)的周期性波動(dòng)并不等同于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)。

3、房糖地產(chǎn)湊利用汪的遞絹減性雨和合哄理集胸約性秩。房地隱產(chǎn)利尾用存鹽在報(bào)激酬遞使減的披現(xiàn)象。據(jù)美國(guó)艱的研究直者的資翅料，在驚相同的靈土地面漆積上，拆建筑一飯座5層大數(shù)樓的珠投資較利潤(rùn)霜率為4.6袋3%，建郵筑一悶座10層大樓仇的投資逮利潤(rùn)率球?yàn)?%，建筑氏一座15層大樓雅的投資紹利潤(rùn)率糕為7.0涌5%，建筑先一座20層大石樓的儲(chǔ)投資史利潤(rùn)悉率為6.攻72賓%，建筑膝一座30層大頸樓的衫投資逝利潤(rùn)芹率為5.名65梳%。也就搏是說，循建筑物跌樓層超襪過一定坐層數(shù)或原高度后跳，投資兼利潤(rùn)會(huì)巾出現(xiàn)遞嘩減趨勢(shì)照，甚至獨(dú)為0。主要蕩原因束是高車層建明筑成胖本高反于低頓層建瞧筑，猴而售極價(jià)卻父往往犧低于劑低層袖（容精積率忌低，趨使用校成本淘高，忌需求霜量小域），星建筑直容積范率提錘高造攏成的糠建筑蝦的成冊(cè)本上盲升超欄過了中節(jié)約肉土地冒成本眼的所抹得。鑼因此肥，房嘆地產(chǎn)秧利用哈存在盜一個(gè)親合理采集約剝和合素理界訴限的組問題類。4、房量地產(chǎn)仇權(quán)利通的可住分割饞性與矩權(quán)益沙的低垂流動(dòng)尤性土地浙使用稼者在定獲得壞土地羞使用考權(quán)的曾同時(shí)科，也秧獲得境了該名土地串的部薪分處校分權(quán)虎。土救地使傻用者恰通過殊行使晶這種環(huán)處分殖權(quán)又掠可獲同得經(jīng)劃濟(jì)或浪非經(jīng)海濟(jì)的雕利益脊，從稱而享團(tuán)有了竿一定洽的收避益權(quán)浙。房袋產(chǎn)使對(duì)用權(quán)領(lǐng)也是射如此止。房地產(chǎn)餓權(quán)益的素流動(dòng)性置較差，拳即難以附迅速變驗(yàn)現(xiàn)，原綁因有：⑴房地患產(chǎn)的侄高價(jià)把值性研使得照交易早雙方吐尤其軍是消章費(fèi)者膽在決閑策上顫持謹(jǐn)羊慎小行心的問態(tài)度給；⑵房地旬產(chǎn)商坦品的炕異質(zhì)假性和茫不可仿移動(dòng)尋性決胃定了夕每宗納房地貌產(chǎn)發(fā)濟(jì)生交辦易的啞次數(shù)捏較少購，尋稿找到陵合適爹的交夠易對(duì)棉象較財(cái)難。異一旦店發(fā)生球買賣司，交桿易完吧成過讓程較針長(zhǎng)；⑶如將疊房地關(guān)產(chǎn)進(jìn)顆行出卵租，勝通過搖收租董金的諷方式毒收回煌投資樂，投趁資回遙收期衛(wèi)較長(zhǎng)幼。5、投資困與消費(fèi)向的雙重文性房地睬產(chǎn)可靈以作侵為一梨種生候產(chǎn)要滑素用后于生謠產(chǎn)消促費(fèi)（峰如廠嫂房）上，也駕可以暗用于礎(chǔ)生活華消費(fèi)估（如芬住宅弄）。平但由錦于房月地產(chǎn)帆的固看定性雄、耐宮久性偶及不待可再蛇生性爛，使觸之成傘為一占種重烤要的票投資謙品，漸具較巷強(qiáng)的終保值跡增值胃功能充。⑴有效注需求奴增加旗致使惠房地形產(chǎn)供炎求矛飼盾加梯劇，賞從而粥引發(fā)散地產(chǎn)忽價(jià)格溉上升澡進(jìn)而子推動(dòng)葡房產(chǎn)少價(jià)格儲(chǔ)上升蚊。需裕求增濁加的陳因素欠有居掉民收忘入增趙加、沃人口森增長(zhǎng)悟、居懶住條殺件改悅善、馳居住您水平悉提高活等；⑵通貨膨掠脹的影偷響；⑶外部謹(jǐn)經(jīng)濟(jì)西環(huán)境決條件分的改林善，千如經(jīng)錯(cuò)開發(fā)禁建設(shè)前使得固該房惰地產(chǎn)吧周圍徒公用瓶設(shè)施褲更為就齊全織、環(huán)殘境更肺為優(yōu)準(zhǔn)美等夕；⑷對(duì)建像筑物膝進(jìn)行難的投坐資改恨造等賺，如尊室內(nèi)癥外裝華修改紋造、誘更換霉功增伍加設(shè)口備等乓。（四等個(gè)原聯(lián)因中工，前地三個(gè)堤原因嬸引起敘的價(jià)累值增話加，燈稱為秘房地泄產(chǎn)的旺自然脂增值溜）引起房食地產(chǎn)保碰值增值驅(qū)的主要華原因：6、房棚地產(chǎn)按利用跟的外扁部性房地產(chǎn)樸的利用斑及價(jià)值仍常常會(huì)換受到周咽圍房地保產(chǎn)利用嚴(yán)及環(huán)境請(qǐng)變動(dòng)的糠影響，瞇這種特乒性稱為備相互影截響性、忙溢出效耗應(yīng)或外宿部性。煮（如杭由州城西蓬地區(qū)的悶房地產(chǎn)土發(fā)展路江徑,最近循較熱寨的三謊墩銘權(quán)雅苑眾與親指親家顧園的區(qū)價(jià)格閣關(guān)系辮）另外，笑土地自邁身的經(jīng)味濟(jì)屬性亂耦合于擦房地產(chǎn)添，則有屬土地供鋤給的稀安缺性、糟土地投蒙資收益昆的遞減射性和土典地所有譯權(quán)的壟逮斷性等勢(shì)屬性。（三）綿房地產(chǎn)哭的社會(huì)虎屬性1、房地產(chǎn)櫻利用的甚社會(huì)效宜應(yīng)。人類診行為受急遺傳和煉環(huán)境的卻影響，便而環(huán)境業(yè)包括自命然環(huán)境鎮(zhèn)和人文賴環(huán)境。嘩人類的黑衣食住絡(luò)行都是慚通過土日地和房折屋來滿眨足的。獻(xiàn)對(duì)土地位的開發(fā)副利用會(huì)玩對(duì)當(dāng)?shù)貍ノ锢憝h(huán)腫境產(chǎn)生勒長(zhǎng)遠(yuǎn)的易影響。奪住宅的嗎質(zhì)量、撕建筑密堆度、城希市結(jié)構(gòu)怕、住址卡與工作嬌地點(diǎn)的討通勤距購離等因楚素，都度會(huì)對(duì)人息類的生蠻活、工跌作與娛兩樂產(chǎn)生本有利或鑰有害的饑影響。昨據(jù)有關(guān)因資料表毀明，設(shè)袖計(jì)良好利的居住拿區(qū)，能年起到降遞低犯罪墾率，加丸強(qiáng)社區(qū)徐溝通與燦凝聚力碧，激發(fā)番居民參危與精神們的作用斬。例子督：美國(guó)波錢士頓地權(quán)區(qū)住宅鵝價(jià)格與吊學(xué)生測(cè)趙試成績(jī)攀的相關(guān)主性住宅價(jià)殿格與測(cè)者試成績(jī)滅回歸結(jié)許果2、房地閘產(chǎn)的美限學(xué)價(jià)值建筑魯是“牧凝固幅的音唇樂”您。建奇筑作般為人窩類智雹慧、酷技術(shù)道與文拋化的挖結(jié)晶怪，反慣映了貴人們桐的倫列理道贊德、山審美干情趣磁、價(jià)烘值觀修念、委宗教叫感情陳、民逃族性叛格等被。房地產(chǎn)掩的美學(xué)頑價(jià)值具尾體體現(xiàn)子在三個(gè)駛方面：移作為建精筑物背狗景的自尖然環(huán)境高所形成革的自然美；城胳市規(guī)鹽劃、帝建筑甲設(shè)計(jì)畏及室左內(nèi)裝莖飾所哈表現(xiàn)摩出的藝術(shù)美；房地竊產(chǎn)、使軍用者與正社會(huì)三奴個(gè)系統(tǒng)餃良性運(yùn)持行與通縣暢互動(dòng)牽所表現(xiàn)辜出來的社會(huì)尸美。綠城房產(chǎn)爹：紫株桂花怒園范斯辱沃斯別墅，騙設(shè)計(jì)師路德維袖希密斯扛凡德羅同樣著觸名的：廢流水別傭墅安徽足黟縣別：宏霞村3、房地胡產(chǎn)的心勿理效應(yīng)房地產(chǎn)侍是人類兔生存與游活動(dòng)的純空間，圣其中所疫蘊(yùn)含的鍵信息對(duì)難活動(dòng)者殘的心理共與精神謙狀態(tài)有蔑很大影幫響。工禾作空間選、生活牧空間、渴休閑空舊間都能抗起到不語同的作叼用與影應(yīng)響。中國(guó)及古建多筑小鎮(zhèn)風(fēng)乘情洋人嗎的商犧業(yè)街第二童節(jié)血房地響產(chǎn)業(yè)一、茫房地蛙產(chǎn)業(yè)釀的定綠義如果把墓房地產(chǎn)據(jù)作為一陳種產(chǎn)品坡，房地霉產(chǎn)業(yè)就還是這種抹產(chǎn)品生冒產(chǎn)經(jīng)營(yíng)神的行業(yè)張。關(guān)于集房地產(chǎn)竹業(yè)的有拴具體的害幾種定津義：1、房牢地產(chǎn)芒業(yè)是險(xiǎn)從事縱房地殺產(chǎn)開廁發(fā)、耕經(jīng)營(yíng)支、管偽理、它服務(wù)籌的行幫業(yè)（飼周誠(chéng)桃，199沫7）。降這種英觀點(diǎn)逐較多晴見。贈(zèng)與此久類似競(jìng)的有嚴(yán)“房寄地產(chǎn)車業(yè)是注從事舉房地捆產(chǎn)的睡開發(fā)撕組織蘆、經(jīng)齡營(yíng)管薯理、樂買賣扇和租哈賃經(jīng)害營(yíng)，避以及規(guī)中介估、咨陣詢、政評(píng)估辮等服休務(wù)的推行業(yè)活（喬金志敏膨，20怖02）?！?、房弊地產(chǎn)然業(yè)是漿從事紀(jì)房地駱產(chǎn)投叮資、獎(jiǎng)開發(fā)波、經(jīng)淘營(yíng)、絮管理舍和服亞務(wù)，政主要星是流監(jiān)通領(lǐng)逼域里積活動(dòng)號(hào)的產(chǎn)兵業(yè)部的門（鄭王克速忠，19蔽95）。3、房地灑產(chǎn)業(yè)是及指從事賞房地產(chǎn)就開發(fā)建磁設(shè)、租遮售經(jīng)營(yíng)貧以及與豎此緊密紐奉相關(guān)的償中介服頓務(wù)如融鞋資、置飄換、裝沸飾、維尺修、物哨業(yè)管理含等經(jīng)濟(jì)慶活動(dòng)的摟行業(yè)，乓是國(guó)民澤經(jīng)濟(jì)中睛兼有生親產(chǎn)與服憤務(wù)兩種俯職能的賴獨(dú)立產(chǎn)命業(yè)部門咸。（張凍永岳等瘦，19櫻98）4、房掙地產(chǎn)突業(yè)是石從事摘房地附產(chǎn)開廳發(fā)、砍經(jīng)營(yíng)萍、管瞧理和溪服務(wù)郵等經(jīng)監(jiān)濟(jì)實(shí)煩體所泰組成員的眾婆多行娘業(yè)的米產(chǎn)業(yè)俯部門腿。房攤地產(chǎn)英行業(yè)薯包括掙房地饞產(chǎn)持疏產(chǎn)、豈經(jīng)營(yíng)肝、消次費(fèi)等境各個(gè)瀉領(lǐng)域主的經(jīng)攪濟(jì)組張織和預(yù)經(jīng)紀(jì)絡(luò)人以蔽及種證類專秤業(yè)技妄術(shù)人牢員，議他們旬是互史相依哀存、臟互相引聯(lián)系扶、互通相提繭供服棚務(wù)的呼有機(jī)遙整體版（包碑亞鈞邊等，199棕8）。這梳種觀點(diǎn)襖強(qiáng)調(diào)房沖地產(chǎn)業(yè)房誠(chéng)的內(nèi)涵夸除了包須括從事傳房地產(chǎn)以經(jīng)營(yíng)活即動(dòng)外，結(jié)還應(yīng)加昏上從事甲房地產(chǎn)倡經(jīng)營(yíng)活峰動(dòng)的各尼種法人斜單位。二、索房地現(xiàn)產(chǎn)業(yè)爆的分能類對(duì)房謹(jǐn)?shù)禺a(chǎn)年業(yè)進(jìn)芝行再才分類閑，一息般有玩四類手：1、房挺地產(chǎn)院開發(fā)何組織秧業(yè)。糟它是村以組丸織城侮市的妙開發(fā)菌、再掉開發(fā)疾為目斜的的完大規(guī)鹿模房孟地產(chǎn)呈經(jīng)濟(jì)寸活動(dòng)面。此待類業(yè)分務(wù)的區(qū)主體距是房盆地產(chǎn)孝開發(fā)薪公司江。2、房地富產(chǎn)經(jīng)營(yíng)強(qiáng)業(yè)。包揀括房地儉產(chǎn)的買應(yīng)賣、交喜換、租末賃、抵猛押、典駛當(dāng)?shù)然钇鎰?dòng)。3、房地濕產(chǎn)中介劇、咨詢擺及評(píng)估磚服務(wù)業(yè)嚷。4、物業(yè)朱管理業(yè)捐。包括掃樓宇管綢理、住胖宅小區(qū)辦綜合管抬理等社蟲會(huì)服務(wù)櫻活動(dòng)。三、犬房地零產(chǎn)業(yè)解的特駁征房地批產(chǎn)業(yè)萬作為漲國(guó)民埋經(jīng)濟(jì)敢的重何要產(chǎn)調(diào)業(yè)部畏門，掃具有丸以下別的基團(tuán)本特輩征：1、基劫礎(chǔ)性濕。房改地產(chǎn)派是一濟(jì)種重旗要的百生產(chǎn)莫生活么資料芒，不棋僅為擾國(guó)民初經(jīng)濟(jì)躁各行包業(yè)的匪發(fā)展吼提供探基地型和蔽膠護(hù)場(chǎng)毀所，證也為獎(jiǎng)人們蔥提供隱棲身謠之地佛，因薄而房可地產(chǎn)展業(yè)在毀國(guó)計(jì)厲民生往中具她有極作為基饒礎(chǔ)的奇地位坑，是貫國(guó)民奸經(jīng)濟(jì)警的基暫礎(chǔ)性嶺產(chǎn)業(yè)湖。所驕謂基化礎(chǔ)性遼產(chǎn)業(yè)辭，是您指其瞞在國(guó)壁民經(jīng)衛(wèi)濟(jì)中答是社疲會(huì)再斜生產(chǎn)疑和各押種經(jīng)親濟(jì)活握動(dòng)的勒載體弱，是傷國(guó)民狹經(jīng)濟(jì)刺的不連可缺崖少的港組成印部分商。據(jù)核有關(guān)把資料牙表明告，20舅01年全清國(guó)房蘋地產(chǎn)乖開發(fā)針完成概投資陰總額筑約占GDP的7%左右憑，房為地產(chǎn)乖業(yè)所擺增加稅的產(chǎn)惱值占GD笑P增長(zhǎng)灑量的12%以上退，也淺就是德說，焦在200叼1年全國(guó)GD吊P增長(zhǎng)的7個(gè)百牌分點(diǎn)鳴中，卡約有1個(gè)百緊分點(diǎn)礎(chǔ)是由名房地很產(chǎn)業(yè)涼貢獻(xiàn)宴的。津從地懸方看比，杭朽州市20斗02年房地響產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)究為12%左右。2、先避導(dǎo)性由于壺房地制產(chǎn)業(yè)膀的基魚礎(chǔ)性門，在賓國(guó)民暈經(jīng)濟(jì)漫建設(shè)繼中，副首先宣要有免房地剛產(chǎn)開案發(fā)和筆經(jīng)營(yíng)棄來提垮供生塞產(chǎn)和辛生活散空間女，也寇就是器說，她房地惰產(chǎn)業(yè)掘的發(fā)斗展要酷超前波于國(guó)務(wù)民經(jīng)亞濟(jì)的疲發(fā)展號(hào)。其歌依據(jù)烏有二咳：其扇一，鏡在國(guó)倆民經(jīng)淘濟(jì)的孫運(yùn)行熟周期穿中，拴各行括各業(yè)愧的簡(jiǎn)掙單再嗚生產(chǎn)掙和擴(kuò)韻大再滴生產(chǎn)叢，都嫁是以沸房地般產(chǎn)的臘發(fā)展狗為前獵提條陡件的攔，因鉆此，捷相對(duì)煉于經(jīng)荷濟(jì)運(yùn)埋行周濫期各字階段村的出積現(xiàn)，有房地筆產(chǎn)業(yè)砌往往注有先洽行半惡步的烏示范技作用澆；其屠二，露房地里產(chǎn)業(yè)帽是產(chǎn)映業(yè)鏈將長(zhǎng)、件關(guān)聯(lián)止度高猛的產(chǎn)懇業(yè)，證是提芬供最斥終產(chǎn)辣品的陜部門雜，它邁既有蝕一定持的前箭后銜督接性憲，又煙有側(cè)走向關(guān)脊聯(lián)性環(huán)，從辛而形貴成以授其為憑中心痛的產(chǎn)哲業(yè)圈稱體系墓。3、關(guān)聯(lián)宇性房地澡產(chǎn)業(yè)樣的發(fā)伙展十窮分依基賴于粗金融邀業(yè)，鳥同時(shí)追又能紛帶動(dòng)緞建筑揚(yáng)、建蒙材、夏冶金蕉、化菜工、和輕工棋、設(shè)講計(jì)、勇廣告段等行求業(yè)的彈發(fā)展捷（關(guān)愛于房護(hù)地產(chǎn)桌開發(fā)灶的流旋程在飾后面閣的章勒節(jié)將蹄有介貿(mào)紹）響，尤漏其是敵對(duì)建護(hù)筑業(yè)喘，有稈極強(qiáng)貧的帶淺動(dòng)作升用。破據(jù)世枕界銀華行199僚4年的煩一項(xiàng)兩研究戒表明配，100億元的孟住房建貨設(shè)投資煎將創(chuàng)造17會(huì)0~南22堤0億元充的需帶求，瓣每銷固售100億元的鐮住房，員將帶動(dòng)13壺0~糟15披0億元其柄它商品歷的銷售據(jù)。需求些帶動(dòng)系垮數(shù)的保乞守估計(jì)霧值為3。4、地痕域性房地管產(chǎn)的倘位置旅固定頌性，是決定拳了房熄地產(chǎn)雕業(yè)從綠生產(chǎn)招、流獨(dú)通到終消費(fèi)鉗的全慕過程做都具柳有強(qiáng)湊烈的澆地域路性。兇具體搬表現(xiàn)穩(wěn)為房忽地產(chǎn)帥市場(chǎng)令的地爬域性迫、房附地產(chǎn)免價(jià)格秤的地屋域差發(fā)異性再、房湖地產(chǎn)牌業(yè)發(fā)紫育及砌發(fā)展構(gòu)因素仙的地南域差靜異性責(zé)、房柜地產(chǎn)煎政策把法規(guī)愚的地杜域差怖異性思等方張面。5、周期張性房地藍(lán)產(chǎn)業(yè)辣在長(zhǎng)注期發(fā)侄展過廳程中烤呈現(xiàn)萌出周煙期性刪波動(dòng)容的特峽征。綿和國(guó)兵民經(jīng)逮濟(jì)的怎周期泊一樣羨，房并地產(chǎn)鉤業(yè)的六周期蛾性波點(diǎn)動(dòng)也碰可分錫為發(fā)落展（沫復(fù)蘇嚇）、東繁榮瓦、危設(shè)機(jī)、運(yùn)衰退摟（蕭芳條）虹四個(gè)伸階段艘。房于地產(chǎn)帖業(yè)的探性質(zhì)袍決定告了它流的周洋期受占到該傲國(guó)家恐或者全地區(qū)剝的經(jīng)腥濟(jì)周愚期的潔引導(dǎo)聚，同寧時(shí)也飾對(duì)經(jīng)詠濟(jì)周狗期起去到一首定的原作用倦。房待地產(chǎn)笑市場(chǎng)值發(fā)展甲相對(duì)胡成熟患的國(guó)洲家或葡地區(qū)修的周叛期性油比較點(diǎn)明顯便，如懲美國(guó)踐二戰(zhàn)聲前房敲地產(chǎn)雅業(yè)的打波動(dòng)纖周期殲大約啞為18年，二汪戰(zhàn)后約海為3~姜6年。我樸國(guó)的房謀地產(chǎn)業(yè)歸自上世延紀(jì)80年代以亦來，經(jīng)怖歷了幾罪個(gè)階段幣，目前拌大約處毫在周期氧性的繁介榮初期助。我國(guó)住釣宅業(yè)和晴房地產(chǎn)均業(yè)的幾爛個(gè)發(fā)展雖階段6、高散風(fēng)險(xiǎn)音、高杠回報(bào)脅性人口神的增那加，隊(duì)經(jīng)濟(jì)朋發(fā)展敢導(dǎo)致杠的收押入增懂加，群經(jīng)濟(jì)側(cè)產(chǎn)業(yè)帝的不性斷擴(kuò)緩大和梅細(xì)化武，導(dǎo)礎(chǔ)致對(duì)壺房地慣產(chǎn)的蝴需求嶄持續(xù)桶增加意。而立房地昌產(chǎn)的紐奉供給嚼受土推地資墳源有匠限性驕的制困約，續(xù)并不憂能同始步增罩加，蒜房地蟲產(chǎn)市告場(chǎng)供王求失宋衡使嘉得價(jià)詢格水愛平呈零現(xiàn)長(zhǎng)屑期上背漲的暑趨勢(shì)忘。因喊此，囑投資淡房地母產(chǎn)往爭(zhēng)往具慚有較倍高的燭回報(bào)瓜。但常房地軋產(chǎn)市隱場(chǎng)一誤旦投包機(jī)風(fēng)滑盛行妻，過芝量的婚資金地涌入屆造成篩房地柄產(chǎn)經(jīng)按濟(jì)泡垃沫，館一旦課泡沫跌破滅療，價(jià)鄰格快村速下掉跌，謠將給歡投資單投機(jī)錄者造色成巨筐大損協(xié)失。7、對(duì)厲金融勾業(yè)的妹依賴房地產(chǎn)濟(jì)的高價(jià)賺值性，賊使得房竿地產(chǎn)開兼發(fā)、購綿買都需錢要大量歲的資金礙，所以弊房地產(chǎn)叼業(yè)的貸同款開發(fā)體或分期遼抵押付愚款消費(fèi)休是最為腦常見的投方式（霞如開發(fā)漲商的打優(yōu)包式籌各資，消寒費(fèi)者的瓦按揭買肅房）。三、積房地脈產(chǎn)業(yè)奶運(yùn)行尚運(yùn)行擁機(jī)制掌的基太本架叛構(gòu)和其它旬行業(yè)一茂樣，房格地產(chǎn)業(yè)許作為國(guó)比民經(jīng)濟(jì)趣的一個(gè)欲獨(dú)立產(chǎn)聚業(yè)，其直產(chǎn)品運(yùn)榨行過程償也需要模經(jīng)過生擱產(chǎn)、流亭通、消糾費(fèi)三個(gè)蒼環(huán)節(jié)。芒生產(chǎn)建器設(shè)過程婆從購置虹土地開匪始，經(jīng)畫過房產(chǎn)票的開發(fā)洲建設(shè)（鋸包括裝腹修）；伯再進(jìn)入月流通領(lǐng)憑域，或跟售或租債；然后惰進(jìn)入消皂費(fèi)過程皆。在這找一過程食中涉及屈到一系士列交易卻關(guān)系，被形成一罩個(gè)以房仔地產(chǎn)交炕易為中毒心，旁夾及金融顯、建材巡壽、中介渡和物業(yè)奮管理服獅務(wù)內(nèi)外到兩層的獵市場(chǎng)結(jié)進(jìn)構(gòu)體系汽，即房怎地產(chǎn)業(yè)焰賴以運(yùn)腦行的房欠地產(chǎn)市雞場(chǎng)結(jié)構(gòu)邁體系。第三節(jié)塵房地產(chǎn)破產(chǎn)權(quán)理逼論與地遙租理論一、房勞地產(chǎn)產(chǎn)睬權(quán)理論（一訴）房禾地產(chǎn)縫產(chǎn)權(quán)吳的涵脈義。1、產(chǎn)泡權(quán)的而定義挪。關(guān)均于產(chǎn)判權(quán)，薯也有錦若干獄個(gè)定翅義，蟻其中馬克思后的經(jīng)濟(jì)趨學(xué)論著撈中的“仰產(chǎn)權(quán)”燦概念，是高指一議種動(dòng)愿態(tài)的返“生底產(chǎn)關(guān)適系總碌和”熟含義香上的軌經(jīng)濟(jì)未所有升權(quán)，慢有以戚下特柔點(diǎn)：①產(chǎn)權(quán)訴不僅喝是指北人對(duì)扎物的坊法定峰權(quán)屬軍關(guān)系板，還周是特皺定的膽經(jīng)濟(jì)似實(shí)現(xiàn)細(xì)形式薯；②從“叫產(chǎn)權(quán)克”界諒定到劍實(shí)現(xiàn)殲，其晶間要范經(jīng)歷顯生產(chǎn)們、流判通、固分配凈、消恢費(fèi)等展一系捕列再釋生產(chǎn)以環(huán)節(jié)斗，產(chǎn)余權(quán)本屆身是差伴隨預(yù)物質(zhì)御資料垮生產(chǎn)國(guó)而“權(quán)再生您產(chǎn)”病出來曾的。耳這一帆運(yùn)動(dòng)細(xì)過程田在市經(jīng)場(chǎng)經(jīng)灑濟(jì)中羽的綜感合表團(tuán)現(xiàn)為大價(jià)格率運(yùn)動(dòng)擁；③動(dòng)態(tài)發(fā)瓣展的“解產(chǎn)權(quán)”宰，是一翁個(gè)隨生肥產(chǎn)和資缸本社會(huì)釣化而不殘斷豐富坐其內(nèi)涵值、擴(kuò)展市其外延豪的人與眉人的經(jīng)直濟(jì)關(guān)系敏的體系。著名的徑產(chǎn)權(quán)經(jīng)淺濟(jì)學(xué)家A.野A.阿爾炕欽定義蘇的產(chǎn)性權(quán)：絡(luò)“產(chǎn)渠權(quán)是園一個(gè)陰社會(huì)革所強(qiáng)有制實(shí)罷施的齡選擇蔽一種扮經(jīng)濟(jì)蕉品使竊用的惱權(quán)利白”。D?譜C?諾斯定義的音產(chǎn)權(quán)更微為深刻梨，他認(rèn)嚼為“產(chǎn)千權(quán)是個(gè)適人對(duì)他忠們所擁奶有的勞較動(dòng)、物播品和服父務(wù)的占華有權(quán)利母。占有廈是法律蒜規(guī)則、真組織形狂式、實(shí)需施及其譽(yù)行為規(guī)露范的函淺數(shù)，……制度視框架炸的函樹數(shù)。澆”2、房竭地產(chǎn)方產(chǎn)權(quán)擾的定勝義房地產(chǎn)騙產(chǎn)權(quán)是殃房地產(chǎn)啊經(jīng)濟(jì)運(yùn)攀行過程乎中各種環(huán)權(quán)利的悉總和，儲(chǔ)即權(quán)利霜束（Bu貢nd懶l(wèi)e略o陶f離Ri娛gh岡ts）,并由清此形流成了扇相互嬌間密遲切關(guān)昏聯(lián)的夕房地貧產(chǎn)產(chǎn)疲權(quán)結(jié)另構(gòu)。曲房地槽產(chǎn)產(chǎn)撫權(quán)包屆括房總地產(chǎn)石所有惜權(quán)和華其它朵權(quán)利督。作著為一江種不鴿斷發(fā)寸展的呀人與膏人之塞間的作經(jīng)濟(jì)拔關(guān)系沿，房蛇地產(chǎn)經(jīng)產(chǎn)權(quán)鞋會(huì)隨冒著市址場(chǎng)經(jīng)奴濟(jì)和苦城市瀉化的筍發(fā)展拜以及干科學(xué)柱技術(shù)饑的進(jìn)鄭步等穿其它饑因素元而增毀加，異處于拐動(dòng)態(tài)哀的狀堤況。3、房嚼地產(chǎn)院產(chǎn)權(quán)求制度根據(jù)馬汪克思關(guān)錄于產(chǎn)權(quán)籠理論的移論述，嘴房地產(chǎn)京產(chǎn)權(quán)制弟度應(yīng)該汗包括以恐下內(nèi)容牽：①房地捉產(chǎn)產(chǎn)動(dòng)權(quán)是羨房地朽產(chǎn)經(jīng)炊濟(jì)關(guān)煩系，徒特別您是房憑地產(chǎn)輸所有圈制關(guān)乖系的漲法律乘表現(xiàn)雞。②房地譽(yù)產(chǎn)產(chǎn)碰權(quán)是訊以房篇地產(chǎn)恐財(cái)產(chǎn)屠為客傻體的催各種愛權(quán)利姓的總損和，宵從產(chǎn)翻權(quán)權(quán)耗能結(jié)較構(gòu)角限度看福，是段一種截以復(fù)案數(shù)形脖式出窩現(xiàn)的膏“權(quán)奴利束奸”，臂包括玻所有腫權(quán)、悠占有適權(quán)、渾使用領(lǐng)權(quán)、溪處分塑權(quán)、棵收益窗權(quán)及氣“受吹損受彈益權(quán)查”等編，其中的淚要害醉核心假是房嫁地產(chǎn)幣的所賤有權(quán)危；3、房尺地產(chǎn)褲產(chǎn)權(quán)妻制度雜（續(xù)素）③房地產(chǎn)辟產(chǎn)權(quán)可疏分割、鍵分解、嬌復(fù)合、撒重組，耐并會(huì)因羞技術(shù)進(jìn)殼步、供濾需變化牲而不斷灑設(shè)置新申的產(chǎn)權(quán)減產(chǎn)能；④房地玻產(chǎn)產(chǎn)纏權(quán)可稠進(jìn)入弄市場(chǎng)威按商岸品化日原則劃及價(jià)撤值規(guī)瞇律進(jìn)撓行交郵易、創(chuàng)流通威；⑤房地產(chǎn)掌產(chǎn)權(quán)需脂以法律特、法規(guī)架形式加釋以界定阿規(guī)范、陳確認(rèn)和磨保障；⑥房地愿產(chǎn)產(chǎn)株權(quán)要駕人格銜化，各界定陰要清慣晰。（二）牌房地產(chǎn)錯(cuò)權(quán)能1、所有潛權(quán)。是毛指所有動(dòng)人依法椅對(duì)所有啄物占有面、使用續(xù)收益與特處分并燈排除他物人干涉此的權(quán)利共。房地造產(chǎn)所有竄權(quán)就其壞范圍而帳言，包滔括土地笑所有權(quán)千和建筑晴物所有賠權(quán)。土芝地所有唇權(quán)除法蒸令限制衣外，在略行使時(shí)呀及于土夕地上下芬；建筑侵物所有富權(quán)及于言構(gòu)造物碧或工作嘗物全部摧。需要蜘說明的饞是，在扔中國(guó)，番城市土犬地歸國(guó)良家所有連，而在沃象日本若這樣的吳私有制顧國(guó)家，滴土地可慣以為私辱人所有劇。2、占繡有權(quán)指依法鎮(zhèn)對(duì)房地患產(chǎn)進(jìn)行勵(lì)事實(shí)上柏的支配里和控制弄的權(quán)利懂。房地諒產(chǎn)占有幼權(quán)由所雞有人行事使。凡比由非所住有權(quán)人謹(jǐn)行使的橡房地產(chǎn)本占有權(quán)宋，若屬膏合法占拴有的，轎都受法由律保護(hù)批，所有太人不得鍬請(qǐng)求返傲還。對(duì)牢非法占拆有人，速則要根僻據(jù)其是復(fù)惡意還飼是善意窮確定是舉否應(yīng)向奮所有人窮或合法余占有人綠返還占?jí)蛴袡?quán)和京賠償損等失。3、使鉗用權(quán)指按未照房液地產(chǎn)交的性盤能進(jìn)董行有峽效利移用以六獲取剃經(jīng)濟(jì)兼利益括的權(quán)授利。幸房地宰產(chǎn)使古用必寧須是魂：①按照房似地產(chǎn)本峰身的自邪然性能呆和經(jīng)濟(jì)豎性能進(jìn)點(diǎn)行利用狼；②不改變哄也無損狂于房地襲產(chǎn)的本執(zhí)質(zhì)；③不損短害公輕共利冠益和蜓他人厘合法擴(kuò)利益附。房僚地產(chǎn)岡所有臣人對(duì)剃所有壁房地紡產(chǎn)有等權(quán)加鞠以利漂用。喜但是奸，非趁所有獅人在擁依法塵占有奶房地槽產(chǎn)的洋條件概下，說可以減根據(jù)老法律圓和合蜻同的山規(guī)定葡行使犯使用宮權(quán)，丟并且流要按剝照指鋒定用壺途使牌用。4、收始益權(quán)難。指網(wǎng)房地挨產(chǎn)所被有者熊或非益所有暗者依手法獲揮取房捐地產(chǎn)若所產(chǎn)搖生的地利益狼和權(quán)晃利，粗這是晃房地遙產(chǎn)所趟有權(quán)誤在經(jīng)小濟(jì)上佳的實(shí)噸現(xiàn)。5、處分窗權(quán)。指牌房地產(chǎn)慘所有者夜或非所師有者依泥法處置耐房地產(chǎn)條的權(quán)利籍。處置戰(zhàn)包括出哭售、出權(quán)租、贈(zèng)熟予、抵郊押等。里處分權(quán)蛋一般由蒜所有人蜂行使，曉也可由頑所有人休依法授溫權(quán)，讓煎使用者愈對(duì)房地塘產(chǎn)行使匠部分處淡分權(quán)。否（如土方地使用檢權(quán)的轉(zhuǎn)餡讓，房附產(chǎn)三證因中的一湊證；房勁屋的分縮慧租轉(zhuǎn)租藍(lán)等）6、地拒上權(quán)指為建路造建筑負(fù)物、其睛它工作稿物或以孝植樹為企目的而犁使用他涂人土地被的權(quán)利禾。地上錘權(quán)具有烈物權(quán)的雄性質(zhì)和刪物權(quán)的滔一切法泥律特征塌。可以析轉(zhuǎn)讓他奸人，也城可以作章為抵押蠅的標(biāo)的棍物。地故上權(quán)是許否需支李付地租慶，則由搞當(dāng)事人牽自行協(xié)龜定。7、地場(chǎng)役權(quán)是指迅土地型所有血者或況非土鳥地所碧有者壯，根訂據(jù)土憶地現(xiàn)嘩場(chǎng)的斑自然泄情況勇、法峽律規(guī)誼定的騾義務(wù)邪或所輸有權(quán)弟人之尺間的光契約品，依誕法享補(bǔ)有敷寒設(shè)、負(fù)興建承、修梁筑為貸公共丙利益晨所必猾需的框各種捐運(yùn)輸膀系統(tǒng)效或設(shè)案施而炮占有丟、使腫用、材勘察持他人詢土地鉤的權(quán)呼利。養(yǎng)其中利，為央他人城提供淡便利宇的土婚地稱故為供抓役地嶼，利梨用和刃享有雷便利玻的土鍛地稱鐘為需姐役地壘。地避役權(quán)欺雙方漫當(dāng)事番人分繳別稱姥為供牙地役冶人和鉛需地第役人煤。地猾役權(quán)睜因需予役地膀而設(shè)瘦，不揀得與榨需役事地分納離而惜轉(zhuǎn)讓錦，或凳成為侄其它制權(quán)利陜的標(biāo)折的物健。8、租襪賃權(quán)指房奪地產(chǎn)視所有芝人或虎非所帝有人間依法納作為少房地賴產(chǎn)出旋租人煉，將蛋房地權(quán)產(chǎn)的降使用第權(quán)租者賃給墳承租怒人使恭用，罰由承跨租人攻向出盯租人違支付池租金節(jié)的權(quán)泥利。童租賃雷權(quán)包戒括土懼地使魚用權(quán)怒隨同租地上遺或地媽下建搜筑物霉，其償它附去著物霉的租捉賃，順以及暑房產(chǎn)軌使用捷權(quán)的奇租賃貫。9、典權(quán)腳。指典糧權(quán)人支些付典價(jià)政取得占欺有出典坊人的房吉地產(chǎn)并肝加以使逼用和取渠得收益秋的權(quán)利梢。典權(quán)臣有如覺下特靈征：①設(shè)定典水權(quán)必須掀支付典拆價(jià)，作用為典權(quán)散人取得衰典權(quán)的善代價(jià)。豬在典權(quán)法期間，青典權(quán)人踢不支付晌租金，稻回贖時(shí)限，出典離人也不打支付利羽息；②典權(quán)的它標(biāo)的物藏是土地酷、房屋椅等不動(dòng)鄭產(chǎn)，而露不是動(dòng)缸產(chǎn)；③典權(quán)人倒占有典莊物，行野使使用大權(quán)和收磚益權(quán)，攝并享有抽物上請(qǐng)巷求權(quán)，擾還可以系轉(zhuǎn)典、崇原出租巧、設(shè)定猶擔(dān)保和互轉(zhuǎn)讓典柄權(quán)；④出典人杜有回贖卡權(quán)，即解以原典罵價(jià)贖回輩典物，膨贖回后現(xiàn)典權(quán)即廚消失。跡如雙方叛同意，受典權(quán)人軋也可付豬典價(jià)與世買價(jià)之告間的差蔑額，從覽而取得肆典物的登所有權(quán)街，也可次約定到框期不贖脈即視為涼絕贖。患以上特蘋征可以疲說明，桶典權(quán)不礙是典當(dāng)杏，典當(dāng)銳是一種忘質(zhì)押借徹貸，是錢債權(quán)，低而不是已物權(quán)；鋒而典權(quán)蒼是一種書益物權(quán)冰，不是披債。10、抵押捧權(quán)。指煉債務(wù)人費(fèi)或第三史人向債貞權(quán)人提急供不動(dòng)遞產(chǎn)作為稼清償債春務(wù)的擔(dān)聚保，而汪不轉(zhuǎn)移啞占有債喊權(quán)人由屋此取得棋的擔(dān)保尺物權(quán)。抵押權(quán)授是為了濫擔(dān)保債炭務(wù)的履撥行而設(shè)鏡定的一隨種物權(quán)嫌，當(dāng)債牌務(wù)人到蔥期不履背行債務(wù)宴時(shí)，抵耳押權(quán)人虎有權(quán)就逢抵押財(cái)麥產(chǎn)的價(jià)帽值優(yōu)先國(guó)受償，評(píng)并可請(qǐng)配求法院脫變賣抵咸押財(cái)產(chǎn)芒，抵押煙其債權(quán)樣。在我鼓國(guó)，不目動(dòng)產(chǎn)抵細(xì)押權(quán)包勺括土地貍抵押權(quán)招和房產(chǎn)播抵押權(quán)魯，土地褲抵押權(quán)臟特指土堤地使用捆抵押（旱土地使碎用者以稅土地使輝用權(quán)和跨房產(chǎn)向版銀行抵戶押取得揀貸款的袍行為）妖。土地斤使用權(quán)廊抵押時(shí)林，其地頃上建筑依物和其露它附著催物隨之醫(yī)抵押；估地上建綁筑物和吼其它附塑著物抵哄押時(shí)，數(shù)其使用撥范圍內(nèi)慈的土地江使用權(quán)藥也隨之疤抵押。抵押權(quán)書不同于線典權(quán)，謠所有人聲仍能對(duì)級(jí)財(cái)產(chǎn)繼假續(xù)行使炎占有、敗使用、哄收益與憶處分的渴權(quán)利。謎這樣，沙對(duì)債權(quán)犯人而言芽，取得饅了對(duì)自肯己債權(quán)贈(zèng)的擔(dān)保坊，卻無肥保管抵駱押物的最責(zé)任，醋減少了繩風(fēng)險(xiǎn)；獄對(duì)社會(huì)妥而言，鄉(xiāng)豐抵押人受能夠繼微續(xù)利用郊和改良嗎抵押物鎖，不影足響社會(huì)放財(cái)富的挺增加，劣而且還為增加了草商品交當(dāng)換的移魄動(dòng)性。（三）冰房地產(chǎn)扇產(chǎn)權(quán)的薪經(jīng)濟(jì)意族義產(chǎn)權(quán)謹(jǐn)在房驢地產(chǎn)司經(jīng)濟(jì)醫(yī)中的仔作用岡主要筑表現(xiàn)押在由弟于土訂地產(chǎn)撐權(quán)的粘經(jīng)濟(jì)搏特性順，使臘得房攝、地參、產(chǎn)思（產(chǎn)視權(quán)）群三者華融合般為一打體，礎(chǔ)形成拆房地臟產(chǎn)。房地市產(chǎn)產(chǎn)汽權(quán)的疊經(jīng)濟(jì)蹦行為裹表現(xiàn)⑴在房把地產(chǎn)畜開發(fā)車建設(shè)驅(qū)中，徐業(yè)主春有權(quán)團(tuán)利用催土地結(jié)參與倉社會(huì)愧剩余明價(jià)值棒的分圣配，蛇以地薦租的用形式謙通過天房屋躬造價(jià)版得到恐實(shí)現(xiàn)昆；⑵利用潛土地啟區(qū)位魚差的集壟斷透，形散成房竹地產(chǎn)睜增溢頃互動(dòng)錄機(jī)制名，即異利用占優(yōu)越談的土鄉(xiāng)豐地區(qū)瘡位，駝帶來獅房屋訂建筑誓的增販溢，騙反過卷來房蔽屋的走精良根設(shè)計(jì)從建造獸，物俱業(yè)管老理周霸到規(guī)加范，饞小區(qū)袖組團(tuán)乳布局駁合理耐，形幸成集桿聚效貝應(yīng)，眾又會(huì)蕩提升岔土地車的區(qū)泳位優(yōu)直勢(shì)，博增加頃區(qū)位撓差收滴益；房地然產(chǎn)產(chǎn)染權(quán)的親經(jīng)濟(jì)潛行為盤表現(xiàn)(續(xù))⑶土地燥永續(xù)肝利用煩和自黎然增鴿值的沾權(quán)能牢特性徹，適蛾應(yīng)廣氣大投玻資者街保值偶增值居的普侍遍心姐理要閑求，壤促使屠更多稍的投鋪資者禍（也夜包括濟(jì)家庭敵投資庭者）響投資貞房地掙產(chǎn)；⑷房地問產(chǎn)保閘值增撕值的舌權(quán)能次特性掌，使放房地病產(chǎn)成封為金米融活較動(dòng)，倚特別駱是房勇地產(chǎn)何金融濕活動(dòng)奸中最摸理想都的抵卻押物束，從鉗而會(huì)駝使房移地產(chǎn)焰獲得旦最有填力的冬金融陽支持慚。二、瘋地租鹽地價(jià)份理論所謂倒地租哈地價(jià)飲理論愚，就漲是關(guān)衡于土煮地價(jià)止值及笛其市霉場(chǎng)表邁現(xiàn)形學(xué)式的肚理論號(hào)。地租地上價(jià)理論棵淵源很太長(zhǎng)，代液表人物恢從十七指世紀(jì)中裕葉的配國(guó)第、斯印密、李告嘉圖到逮十九世危紀(jì)上半挽葉的薩紗伊、馬料爾薩斯蝦，下半認(rèn)葉的馬錫克思，烤現(xiàn)代的景則有馬肅歇爾、疫克拉克籠、薩繆呈爾森等保經(jīng)濟(jì)學(xué)箭大家。地租昏地價(jià)基理論翼可歸旗納為押二大宮類別月：一老類為蝴效用弊價(jià)值伯說（車代表傭人物廟馬歇戰(zhàn)爾）閱，另推一類書為勞敘動(dòng)價(jià)揉值說夏（代裕表人犧物馬糞克思剖）。（一）城市私地租峰地價(jià)喚存在隙的自治然、則經(jīng)濟(jì)析原因1、一鼓元效編用論長(zhǎng)。這嗓種觀楚點(diǎn)認(rèn)堆為土艇地是嬌不可萌再生犯的非楚耗竭疾性自桑然資死源。奔土地報(bào)具有凈稀缺嫩性，餃數(shù)量旗是有云限的芳。但父土地個(gè)又具勿有效下用性疏，可集以為幣人類甲提供軟巨大旱的效啦用，筋是人蹄類賴假以生閘存的還勞動(dòng)拋對(duì)象峽和基慎本的通勞動(dòng)狐資料挎。土困地資善源具特有使遣用價(jià)用值是或土地芒自然盈資源悟轉(zhuǎn)化胞為經(jīng)便濟(jì)資愛源從鏈而具車有價(jià)糞格的墓內(nèi)在灣依據(jù)大。同饒時(shí)，造對(duì)有梁用且躬稀缺饅的土蒙地資仿源的倦競(jìng)爭(zhēng)脾性需任求，盒使得車地租瓦（價(jià)斬）成游為配圓置土續(xù)地資拋源的變有效潛工具盒。2、土狡地二湖元論腐。二充元論嬌認(rèn)為休未經(jīng)封人類虎開發(fā)峽改造臣的土揉地是復(fù)純粹野的自彼然之運(yùn)物，禽是一艱元性顛的土盾地；丙已加會(huì)入人殊類勞猜動(dòng)的藥土地商則是段自然丟之物溉與勞競(jìng)動(dòng)的惹產(chǎn)物啦，即亂土地覆物質(zhì)益與土焰地資臣本的喊“二討元復(fù)逝合體夸”。貪土地皂物質(zhì)竊與土種地資腿本在侵物質(zhì)命上、狼經(jīng)濟(jì)價(jià)上都春可以繪進(jìn)行舍單獨(dú)枯分析炕或綜紹合分模析。漢對(duì)土咽地物括質(zhì)的辦支付下稱為鴨地租躍，對(duì)野土地屆資本音的支俊付稱辦為土神地資葉本的支租金抱（包廢括土刮地資控本的濱利息烏和折勵(lì)舊）駱。（二披）地租紡的來逗源：反兩種評(píng)理論碑觀點(diǎn)1、新兇古典現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跨學(xué)地厭租論享。新使古典雁經(jīng)濟(jì)你學(xué)的越地租舅理論棵認(rèn)為勉各種守生產(chǎn)奧要素游都能去創(chuàng)造屠價(jià)值賄，勞討動(dòng)、獨(dú)資本因、土膨地各悅要素閉分別持按各準(zhǔn)自的偶貢獻(xiàn)醬取得藏報(bào)酬獨(dú)，即譜工資匹、利額息與漠地租寧。土虧地的汁報(bào)酬持有時(shí)輛又稱瓦為商榮業(yè)租暈金（co午mm壟er油ci漸al熊r金en柔t(yī)），它包括纖兩個(gè)部啊分，轉(zhuǎn)桌移收入真（tr哲an靠sf萄er俘e坑ar料ni佩ng累s）與經(jīng)濟(jì)餃租金。蜻轉(zhuǎn)移收刻入是對(duì)臣地力消驢耗的補(bǔ)肝償或土我地資本么的報(bào)酬鑼，經(jīng)濟(jì)置租金則顏是反映舌土地稀腳缺價(jià)值商的支付麗。2、馬諒克思茶主義館地租摔論馬克思促的地租麻理論包登括了新伶古典地巴租理論胸中未包乞含的地峰租形成椒與維持訓(xùn)的社會(huì)旬關(guān)系。耀馬克思浩認(rèn)為只桶有工人軋的勞動(dòng)登才創(chuàng)造撇價(jià)值，先工人創(chuàng)報(bào)造的m是可變咬資本（該工資V）的價(jià)值引增值，罪它包含漂了利息陳、地租營(yíng)與企業(yè)宮純利潤(rùn)炕；地主摩是寄生賭的，他宮們不創(chuàng)容造價(jià)值物卻以地卻租的形鏡式參與社對(duì)剩余理價(jià)值的挑分割。補(bǔ)馬克思紙定義的鄰三類地繪租：級(jí)戰(zhàn)差地租逝、絕對(duì)集地租與紛壟斷地錯(cuò)租，每眾一類都慣反映了遣一種特匪殊的社隔會(huì)關(guān)系命。兩種愚地租向理論括的公揭式表雀達(dá)：PQ=早C+V失+M（1.1）PQ=糞W*N鏟+R*馳L+r吹*K+酷B（1.誘2）公式斑中PQ代表蘿產(chǎn)品課價(jià)值到。（1.1）式是舍馬克思舞的觀點(diǎn)文表達(dá)，稻產(chǎn)品價(jià)史值由生乖產(chǎn)資料派的價(jià)值奶補(bǔ)償C、工資V和勞勵(lì)動(dòng)者努創(chuàng)造酷價(jià)值M構(gòu)成塊。（1.損2）是偏新古哄典經(jīng)窯濟(jì)學(xué)押派的丈觀點(diǎn)裝表達(dá)鳥，W、L、r分別負(fù)表示胞勞動(dòng)岔、土燃地、柳資本樸的單望位報(bào)惱酬，B是利潤(rùn)傅，W*N、R*L、r*塑K、B分別代柱表勞動(dòng)霧、土地賴、資本殼和企業(yè)路家才能袍對(duì)于產(chǎn)嗚出的貢鐘獻(xiàn)，也膀是四種歷要素應(yīng)寬得的報(bào)鎮(zhèn)酬，一志般稱之快為工資柔、地租思、利息搏和利潤(rùn)個(gè)。（三齒）城市地扒租地價(jià)朗種類1、阿蘭朱索競(jìng)投棄地租模咬型。競(jìng)投租地租艦（bid子re嚼nt）或稱拜為招磨標(biāo)地熟租，植是指爬土地旨使用訂者愿場(chǎng)意向冰不同順位置唐的土觀地支吳付的頸最大絡(luò)費(fèi)用洗。從吃投標(biāo)唇者角秒度看禁，是貍為了劉某種都用途毀而需搶利用隙該土擱地時(shí)描，愿百意支飼付的夸最大悲地租杏成本麥。如毛果產(chǎn)睜品市拜場(chǎng)是脅完全關(guān)競(jìng)爭(zhēng)債的，珠則土腰地租御金就盟表現(xiàn)術(shù)為競(jìng)勺投地盡租。地租與級(jí)距離的坑關(guān)系圖乏：阿蘭筍索競(jìng)?cè)劳兜赜伦饽傩凸狡髽I(yè)揪利潤(rùn)殊寫成吸：(1.孕3)式中：d表示土喝地位置網(wǎng)到中心戴商業(yè)區(qū)害（ce所nt合ra灰l東bu罵si凍ne府ss染d艷is瞎tr竹ic載t,歪CB扎D）的距小離；C（d）表示企把業(yè)的生襲產(chǎn)總費(fèi)膜用，包產(chǎn)括勞務(wù)影費(fèi)用、仁機(jī)會(huì)成鋼本、資卡本設(shè)施攤的費(fèi)用循；r(爺d)是地傾租，n(d宴)表示籠位于易位置其處的肯土地取數(shù)量住，t(d夠)為單位停運(yùn)費(fèi)；p,q分別經(jīng)表示岸產(chǎn)品察的價(jià)艷格和轉(zhuǎn)數(shù)量系。企業(yè)剛愿意比支付藝的總活地租前提:市場(chǎng)充免分競(jìng)爭(zhēng)斧，所有敵企業(yè)的判利潤(rùn)是若一致的榨，記為，總地紡租為：(1.玩4)單位清地租鎖為：(1.雄5)特殊形室式革時(shí)，此時(shí)，樸地租的喚決定因花素是運(yùn)僑輸費(fèi)用既，距離袋越遠(yuǎn)，壤運(yùn)費(fèi)越芳高，地抵租越低究。這就櫻是杜能蘭模型中駝競(jìng)投租欲金表達(dá)見式。2、級(jí)差存地租如果觸兩個(gè)陸等量攪的資撥本和六勞力蛛作用蜜在不培同地出點(diǎn)的電等量棗土地毀上，互獲取棒不同咬的利照潤(rùn)，舊較優(yōu)爆等的叉土地甜所獲干得的蛋超額唱利潤(rùn)澡就轉(zhuǎn)座化為匙級(jí)差景地租協(xié)。在競(jìng)投翁租金模救型中，意這種利吉潤(rùn)差異輝由距離養(yǎng)造成的耐運(yùn)費(fèi)節(jié)如省額不狠同引起朽。在現(xiàn)朋實(shí)生活辦中，除藥了距離烘以外，編其它因壩素如土愧地肥力悼、氣候拆、礦產(chǎn)禮豐度、許稅負(fù)等低也是造肢成級(jí)差怎地租的逆重要因塊素。城欣市中人殼口密集的度，商校業(yè)和服榴務(wù)業(yè)的寺繁華程船度，交毀通、通攝訊、供番熱、供傲水、供勉電等基墓礎(chǔ)設(shè)施墻完善度舉是決定竭級(jí)差地電租分布扇的重要陳因素。級(jí)差地珍租Ⅰ和級(jí)差地度租Ⅱ由于位即置或其榨它外部農(nóng)因素產(chǎn)絞生的超店額利潤(rùn)道轉(zhuǎn)化而筐來的地副租稱為化級(jí)差地贊租Ⅰ。劣等兇地沒有從級(jí)差地績(jī)租Ⅰ。級(jí)差訪地租Ⅱ是指產(chǎn)連續(xù)矩投在漏同一親塊土孟地上齊的各仇個(gè)資嚷本，抹由于客生產(chǎn)際效率彈的不抱同，法由資紗本效簡(jiǎn)率較軋高的原資本歇產(chǎn)生久的超屑額利典潤(rùn)被亡土地本所有黑者擁垃有時(shí)控所轉(zhuǎn)明化而見來的霞級(jí)差踏地租望。級(jí)差地榴租Ⅰ是級(jí)差隙地租Ⅱ的基礎(chǔ)屢和出發(fā)示點(diǎn)，級(jí)跟差地租Ⅱ的變賭化最損終又梅必然蔬要以平級(jí)差手地租Ⅰ的形式速體現(xiàn)。歲從對(duì)土各地的長(zhǎng)泳期利用膽過程來亡看，每紐奉一次租算約的簽朝訂都應(yīng)梳是級(jí)差浸地租Ⅱ向級(jí)種差地加租Ⅰ轉(zhuǎn)化的稍過程。城市級(jí)遍差地租Ⅱ是指在稈城市一耳定面積驕的某一遙土地上葡，在投慌資界限艦范圍內(nèi)斷連續(xù)追就加投資夸直到建盟筑邊際泥，建筑齒面積由適小到大壯（或者災(zāi)建筑質(zhì)壓量由低御到高）雄，建筑鉆產(chǎn)品總庫價(jià)值增慘加，由藥此產(chǎn)生娃的總價(jià)碰值與總困成本之僑差形成談的超額天利潤(rùn)，南這種超毀額利潤(rùn)希轉(zhuǎn)化而拔成的地朗租即為榆城市級(jí)乳差地租Ⅱ。3、絕對(duì)顆地租所謂陰絕對(duì)驅(qū)地租謀是指種由土末地所宇有權(quán)寫存在作決定舍的，甲不論書使用獸什么協(xié)樣的噸土地栗都必宗須繳耍納的音地租剖。絕魄對(duì)地舊租是棉土地房誠(chéng)所有史者憑痕借對(duì)著土地岸私有應(yīng)權(quán)的能壟斷眉所獲沾得的凈，它貿(mào)由土礙地的廁產(chǎn)品盒市場(chǎng)攏價(jià)格僵高于敬社會(huì)砌生產(chǎn)傲價(jià)格懶的差市額利剛潤(rùn)轉(zhuǎn)懲化而沫來。城市豬絕對(duì)反地租是在土脈地使用方權(quán)和土述地所有鎮(zhèn)權(quán)分離測(cè)的條件薯下，所屯有的土藥地使用識(shí)者都必板須繳納穿的地租鞏，即城械市土地怕使用者確所必須穴繳納的休最低限卻度的地衰租。絕慎對(duì)地租頭量是使唇用一個(gè)恐城市最紹邊緣的塵土地或據(jù)位置、級(jí)地基等扶方面最楊差的土惹地，所昂必須繳明納的地拘租量。乓城市最繩邊緣土承地作非焦農(nóng)業(yè)用走途時(shí)，匪所繳納漏的地租報(bào)不得低棒于作農(nóng)貫業(yè)利用躍時(shí)的地齒租，所巾以，城輪市土地武絕對(duì)地渴租量應(yīng)努等于與龜最邊緣禽城市土閱地相鄰維的農(nóng)地畢上的農(nóng)榨業(yè)地租胃。4、壟斷劃地租具有獨(dú)好特性質(zhì)史的土地刺