2023年鄭州市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析報告

2023年鄭州市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析報告目錄前言 3第一章 政策篇 4一．2023年年中國房地產(chǎn)政策 4二．2023年年中國金融政策 6三．2023年年河南省房地產(chǎn)政策 9第二篇 鄭州市整體市場分析與預(yù)測 13一．鄭州房地產(chǎn)市場整體分析 13（一）商品房市場供求關(guān)系分析 13（二）商品房市場供應(yīng)分析 14（三）商品房銷售情況分析 16（四）商品房價格分析 18（五）二手房市場分析 19二．鄭州市商品房住宅市場分析 22（一）商品住宅供應(yīng)量分析 22（二）商品住宅銷售量分析 22（三）商品住宅區(qū)域銷售量分析 24（四）商品住宅銷售價格分析 252023年年鄭州土地市場分析 28一．土地市場概述 28二．重點地塊成交分析 31三．即將入市地塊分析 34第四篇經(jīng)典案例分析 34一．區(qū)域標志性樓盤升龍國際中心 34二．安全置業(yè)無風(fēng)險怡豐新都匯 39三．將人文進行到底永威翰林居項目評析 44四．高性價比當?shù)劳兴箍{LOFT公寓分析 48前言2022年和2023年年，是中國樓市的政策年。在這兩年中，國家出臺了一系列的政策來規(guī)范穩(wěn)定樓市。尤其是，2023年年的地產(chǎn)政策有很大的反差，從上半年的打壓，到下半年的“救市”，政府的政策走出了一個大大的“V”字。如此大的逆轉(zhuǎn)，和樓市的低迷、金融危機的影響是分不開的。從2022年至2023年上半年，政府為了抑制越來高的房價，以及更好的扼制通貨膨脹，連續(xù)加息。僅2023年年上半年，就連續(xù)加息六次。2022年美國次貸危機發(fā)生，2023年年9月雷曼兄弟倒臺，華爾街退出歷史舞臺，標志著一次席卷全球的經(jīng)濟危機爆發(fā)。金融危機的來臨，無疑讓業(yè)已慘淡的樓市，雪上加霜，深圳消費者“斷供”、廣州樓價大跳水，一波一波沖擊著房地產(chǎn)行業(yè)并不堅實的根基。政策的對地產(chǎn)行業(yè)的放寬，對負面消息連連的房地產(chǎn)行業(yè)來說只能是杯水車薪。，樓價跳水、交易萎縮、開發(fā)商資金鏈緊張等，各種負面消息接二連三，讓緊握錢袋子的消費者更加無所適從，“等待”無疑成了市場的主流。政策篇一．2023年年中國房地產(chǎn)政策文件名發(fā)布機構(gòu)發(fā)布日期主要內(nèi)容關(guān)于舉辦2023年年中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策、發(fā)展趨勢與房地產(chǎn)融資實務(wù)研討會建設(shè)部08．1．16★建設(shè)部政策研究中心決定舉辦“2023年年中國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策、發(fā)展趨勢與房地產(chǎn)融資實務(wù)研討會”。邀請建設(shè)部、國務(wù)陸軍發(fā)展研究中心、著名高校、研究機構(gòu)、知名企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專家發(fā)表演講，并與參會代理深入交流。房屋登記辦法建設(shè)部08．2．15★辦理房屋登記，一般依照下列程序進行：（一）申請；（二）受理；（三）審核；（四）記載于登記簿；（五）發(fā)證。房屋應(yīng)當按照基本單元進行登記。關(guān)于做住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的知道意見建設(shè)部2．15★制定住房建設(shè)規(guī)劃和住房建設(shè)年度計劃，要根據(jù)本地住宅需求情況，落實逐步解決城市中低收入家庭住房困難的目標，合理確定居住用地供應(yīng)規(guī)模、土地開發(fā)強度和住宅供應(yīng)規(guī)模。關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知建設(shè)部3．21★各地建設(shè)主管部門要嚴格基本建設(shè)程序，嚴格按工程招投標、施工圖審查、施工許可、質(zhì)量監(jiān)督、竣工驗收備案等程序執(zhí)行，并強化對各環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理?！镆?guī)劃部門要充分考慮低收入家庭生活和就業(yè)方面的實際情況，廉租住房項目應(yīng)采取配套建設(shè)與集中建設(shè)相結(jié)合的辦法進行，盡可能安排在近期重點發(fā)展區(qū)域、產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域和公共交通便利的區(qū)域。土地違法行為超兩次將向社會公示土地違法行為超兩次將向社會公示9．11★要求各地建立土地違法記錄通報公示制度。將發(fā)生兩次以上違法行為或違法行為性質(zhì)惡劣、后果嚴重的單位或個人列入“土地違法記錄單”，通過金融業(yè)統(tǒng)一征信平臺向當?shù)亟鹑跈C構(gòu)通報，并向社會公示。引導(dǎo)社會資金參與土地整理國土資源部10．1★增加的耕地可在省級國土資源部門統(tǒng)籌安排下有償使用。有條件的地方，可以嘗試建立土地整理復(fù)墾開發(fā)基金，擴大資金渠道。非農(nóng)建設(shè)占用耕地要全面“先補后占”，同時要提高農(nóng)地生產(chǎn)水平，把好資金關(guān)口。強化建設(shè)用地全程動態(tài)監(jiān)管國土資源部10．9★國土資源部發(fā)出《關(guān)于加強建設(shè)用地動態(tài)監(jiān)督管理的通知》，強調(diào)對建設(shè)用地“批、供、用、補、查”等有關(guān)情況實行全面監(jiān)管、全程監(jiān)督，構(gòu)建統(tǒng)一的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管平臺，各級國土資源部門主要負責人是信息報備工作第一責任人。國務(wù)院會議要求降低住房交易稅費支持居民購房國務(wù)院10．17★國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當前經(jīng)濟形勢，安排部署四季度經(jīng)濟工作。提出要努力解決好涉及民生的問題，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房。財政部千億規(guī)模減稅方案已獲國務(wù)院批準財政部10．22★繼3486項勞動密集型和高技術(shù)含量、高附加值商品出口退稅率下月起調(diào)高后，財政部9月初提交的千億元減稅規(guī)模的增值稅全面轉(zhuǎn)型方案已獲國務(wù)院批準，減稅規(guī)模保底為1500億元，有望達到2022億元，2022年1月1日起實施。我國擬對新就業(yè)者提供低價公有住房建設(shè)部12．9★房價上漲比較高比較大的大中城市，中等收入家庭和中低收入家庭，在政府的幫助下，通過市場的手段解決中低收入家庭的住房問題。還有一批中等、中低收入家庭，包括新就業(yè)者和一部分進城務(wù)工人員，建立多渠道的投融資機制，提供低價位的公有住房。在住房公積金政策上，也要考慮向中低收入家庭傾斜，包括對購買經(jīng)濟適用住房、限價普通商品住房的貸款期限、利率等方面給予照顧，以及簡化手續(xù)。中央經(jīng)濟工作會議：將減輕居民買房負擔中央經(jīng)濟工作會議12．10★中央經(jīng)濟工作會議在明年經(jīng)濟工作重點任務(wù)中明確提出，要減輕居民合理購買自住普通商品住房的負擔，把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用。捂地或?qū)е路渴小皽洝?/p>

國土部敦促加快節(jié)奏國土資源部12．15★國土資源部下發(fā)《關(guān)于做好2022年報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報工作的通知》表示，地方政府要在2022年2月28日前完成2022年用地計劃申報。但未完成2022年供地計劃的城市不準申報2022年用地計劃；2023年年用地計劃完成緩慢的城市，減少2022年用地計劃申報指標。二套房貸松綁

國務(wù)院常務(wù)會議部署促進房市措施國務(wù)院12．17★國務(wù)院常務(wù)會議確定了以下政策措施：一，加大保障性住房建設(shè)力度。二，進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄?，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。國務(wù)院發(fā)文明確取消城市房地產(chǎn)稅國務(wù)院12．21★商業(yè)銀行要根據(jù)信貸原則和監(jiān)管要求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項目的信貸支持力度；對有實力有信譽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。支持資信條件較好的企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行企業(yè)債券，開展房地產(chǎn)投資信托基金試點，拓寬直接融資渠道。取消城市房地產(chǎn)稅。為進一步公平稅負，完善房地產(chǎn)稅收制度，按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。人購買超2年普通住房銷售免營業(yè)稅財政部、國家稅務(wù)總局12．31★自2022年1月1日至12月31日，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。個人將購買不足2年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。二．2023年年中國金融政策08年央行首度加息央行1．16★從1月25日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點.央行第二次加息央行3．18★從3月25日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。08央行第三次宣布加息央行4．16★從４月２５日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。央行第四次加息央行5．12★從5月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。08年央行第五次加息央行6．7★從6月15日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。★從6月25日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》央行和銀監(jiān)會8．28★通知強調(diào)，強化政策要求，嚴格建設(shè)用地項目貸款管理，嚴格市政基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)用地項目貸款審核，嚴格農(nóng)村集體建設(shè)用地項目貸款管理。嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理。再次重申各商業(yè)銀行不得向小產(chǎn)權(quán)房發(fā)放任何形式的貸款的規(guī)定。下調(diào)中小金融機構(gòu)人民幣存款準備金率央行9．25★除工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行暫不下調(diào)外，其他存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率下調(diào)1個百分點，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機構(gòu)存款準備金率下調(diào)2個百分點。貸款基準利率4年來首次下調(diào)16日起下調(diào)0.27%央行9．16★自9月16日起下調(diào)1年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點，存款基準利率保持不變。此次貸款基準利率下調(diào)后，6個月貸款利率降至6.21％；一年期貸款利率降至7.20％；1至3年貸款利率降至7.29％；3至5年降至7.56％；5年以上降至7.74％。個人住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)，其中5年以下（含5年）貸款利率下調(diào)0.18個百分點，降至4.59％；5年以上貸款利率下調(diào)0.09個百分點，降至5.13％。央行下調(diào)存貸款利率0.27%央行10．8★從10月8日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次利率也作相應(yīng)調(diào)整，但活期存款利率保持不變，仍為0.72%；從10月15日起下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。9日起對儲蓄存款利息所得暫免征個稅國務(wù)院10．9★國務(wù)院決定9日起對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅。央行下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.27個百分點央行10．23★中央人民銀行決定自2023年年10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。下調(diào)個人住房公積金貸款利率。其中，五年期以下（含）由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%，分別下調(diào)0.27個百分點。汶川地震災(zāi)區(qū)居民災(zāi)后購置自住房的貸款利率下限、最低首付款比例以及住房公積金貸款利率優(yōu)惠政策不變。公積金新政10.28起執(zhí)行二套房也能申請公積金貸款住房公積金管理中心10．28★市民改善住房條件購買第二套普通商品住房的，如果前一筆公積金貸款已還清，公積金貸款與購買第一套房的待遇相同。其配偶、父母、子女，均可提取一次本人的住房公積金，所有的公積金加在一起不能超過購房款總額。再次購買自住住房時，還可以重新提取。單筆住房公積金貸款的最高額度將提高到40萬元。使用公積金貸款購買普通商品住房（建筑面積在144平方米以下）、限價商品住房和經(jīng)濟適用住房時，最低首付比例由原來的30%降至20%；購買144平方米以上大戶型住房，最低首付比例由50%降至30%。央行下調(diào)人民幣存貸款基準利率0.27個百分點央行10．29★中國人民銀行決定，從2023年年10月30日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個百分點；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個百分點；其他各檔次存、貸款基準利率相應(yīng)調(diào)整。個人住房公積金貸款利率保持不變。央行下調(diào)存貸款基準利率108基點并降準備金率央行11．27★從2023年年11月27日起，下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。從2023年年12月5日起，下調(diào)大型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，下調(diào)中小型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率2個百分點。同時，繼續(xù)對汶川地震災(zāi)區(qū)和農(nóng)村金融機構(gòu)執(zhí)行優(yōu)惠的存款準備金率。關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部11．27★從2023年年11月27日起，當年歸集的個人住房公積金存款利率從0.72%調(diào)整為0.36%，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率從2.88%調(diào)整為1.98%。下調(diào)個人住房公積金貸款各檔次利率0.54個百分點。五年期以下（含五年）從4.05%調(diào)整為3.51%，五年期以上從4.59%調(diào)整為4.05%。央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率并降再貼現(xiàn)率央行12．22★2023年年12月23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。從2023年年12月25日起，下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。關(guān)于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部12．23★從2023年年12月23日起，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率下調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的1.98%調(diào)整為1.71%。當年歸集的個人住房公積金存款利率保持不變。下調(diào)個人住房公積金貸款各檔次利率0.18個百分點。五年期以下（含五年）從3.51%調(diào)整為3.33%，五年期以上從4.05%調(diào)整為3.87%。2023年年，樓市持續(xù)低迷，緊縮“銀根”依然是金融政策的主基調(diào)。房地產(chǎn)市場觀望氛圍濃厚，成交量大幅萎縮，樓市前景一片迷茫。開始有呼吁政府救市的聲音。在上半年因為通貨膨脹沒有得到有效的抑制，才有了6次上調(diào)存款準備金的舉措。到下半年，全球金融危機的爆發(fā)，經(jīng)濟增長緩慢，樓市更加低迷，9月央行開始下調(diào)存款準備金，拉開了“救市”的序幕，到10月份重磅出擊，從存貸款、首付比例、稅收等多方面松綁，降低消費者的置業(yè)的門檻，降低購房成本，一定程度上刺激了消費。三．2023年年河南省房地產(chǎn)政策文件名發(fā)布機構(gòu)發(fā)布日期主要內(nèi)容鄭州市2023年年住房建設(shè)計劃鄭政辦2．21★城中村改造項目中配套建設(shè)商品住房200萬平方米。城中村改造要本著成熟一個,改造一個的原則,避免同一區(qū)域、同一時間集中拆遷、集中上市,對城中村改造項目實施分期分批建設(shè)和相對分散上市,逐步實現(xiàn)城中村、城市老區(qū)居住生活環(huán)境的普遍改善,并及時避免集中拆建引起的被動性住房需求增加。《鄭州市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃和年度計劃(2023年―2022年)》的通知鄭政辦2．21★單套廉租住房建筑面積控制在50平方米以內(nèi),根據(jù)城市低收入住房困難家庭的居住需要,合理確定套型結(jié)構(gòu)。★2023年年我市新開工建設(shè)經(jīng)濟適用住房150萬平方米,竣工100萬平方米;建設(shè)廉租住房15萬平方米。2022年我市新開工建設(shè)經(jīng)濟適用住房80萬平方米,竣工150萬平方米;建設(shè)廉租住房15萬平方米。2022年我市新開工建設(shè)經(jīng)濟適用住房18萬平方米,竣工80萬平方米；建設(shè)廉租住房2.5萬平方米。經(jīng)濟適用住房項目中廉租住房配建比例原則上不得低于10%。鄭州市閑置土地處置辦法鄭州市人民政府5．4★國有土地使用權(quán)出讓合同約定或建設(shè)用地批準書(國有土地劃撥決定書)規(guī)定分期開發(fā)的,核定閑置土地面積時,按照分期開發(fā)的范圍核定。★因不可抗力、政府及其有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作(不含用地單位或個人應(yīng)承擔的工作)造成動工遲延的,不認定為閑置土地。鄭州市國有土地收購補償辦法(試行)鄭州市人民政府6．5★國有土地收購實行貨幣補償。補償方式可以采用直接確定補償價格買斷或者按出讓成交凈價的一定比例補償?！锸召弮鋰型恋毓ぷ髟谑姓I(lǐng)導(dǎo)下,由市土地儲備中心具體負責實施?！飮谐鲎?含作價入股、作價出資)土地的收購補償標準新版土地出讓合同國土資源部和國家工商總局7月1日★由國土資源部和國家工商總局制定的新版土地出讓合同，將從7月1日起正式啟用。新版合同明確約定了出讓地塊的開工、竣工時間。同時規(guī)定，用于商品住宅開發(fā)的土地，原則上開發(fā)時間最長不得超過三年。同時，新版合同對建筑容積率、綠地率等建設(shè)指標以及住宅開發(fā)套數(shù)都將有明確規(guī)定?！多嵵菔谐侵写甯脑旃ぷ髁鞒蹋ㄔ囆校粪嵵菔腥嗣裾?．9★市政府下發(fā)了《鄭州市城中村改造工作流程（試行）》（以下簡稱《流程》），將城中村改造流程“標準化”。改造不改造，申請10天內(nèi)給說法，安置房沒確定不得注銷村民房產(chǎn)證，3億元以下項目15日內(nèi)完成撥款，回遷后20天之內(nèi)發(fā)放房產(chǎn)證。售樓處須公示建筑節(jié)能信息建設(shè)部7．9★自2023年年7月15日起，建設(shè)單位應(yīng)在施工、銷售現(xiàn)場張貼民用建筑節(jié)能信息，并在房屋買賣合同、住宅質(zhì)量保證書和使用說明書中載明，并對民用建筑節(jié)能信息公示內(nèi)容的真實性承擔責任。施工現(xiàn)場公示時限是：獲得建筑工程施工許可證后３０日內(nèi)至工程竣工驗收合格。銷售現(xiàn)場公示時限是：銷售之日起至銷售結(jié)束。我省建立房地產(chǎn)信息周報制度：房價異常波動必須及時上報省建設(shè)廳9．23★從9月23日起，當?shù)禺a(chǎn)市場價格、投資、空置率出現(xiàn)異常波動情況時，都要及時上報。昨日，省建設(shè)廳下發(fā)通知，要求鄭州等6個試點城市建立房地產(chǎn)市場信息周報制度，以引導(dǎo)開發(fā)商理性投資和購房者合理消費?！睹裼媒ㄖ?jié)能條例》鄭州市人民政府10．1★《民用建筑節(jié)能條例》將于2023年年10月1日起施行?！稐l例》規(guī)定了各級政府、建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位和施工單位在建筑節(jié)能方面的責任和義務(wù)，以及違反規(guī)定應(yīng)承擔的法律責任，包括處分、罰款、賠償、吊銷執(zhí)業(yè)資格證書等?！蛾P(guān)于嚴格保護耕地保障科學(xué)發(fā)展實現(xiàn)土地高效利用的若干意見》河南省政府10．1★2022年全省耕地保有量保持在1.1847億畝以上，基本農(nóng)田面積保持在1.0175億畝以上。到2022年，大城市和區(qū)域中心城市的人均建設(shè)用地將控制在90平方米以內(nèi)，中等城市控制在95平方米以內(nèi)，小城市控制在100平方米以內(nèi)，建制鎮(zhèn)控制在110平方米以內(nèi)；各類開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)要建成節(jié)約集約用地示范區(qū),普遍使用多層標準廠房。對房地產(chǎn)開發(fā)用地單宗出讓面積,河南省轄市不得超過150畝、縣(市)不得超過75畝,每宗地開發(fā)建設(shè)時間原則上不超過3年。經(jīng)適房房源不在網(wǎng)上備案不能銷售經(jīng)濟適用房建設(shè)管理中心10．5★鄭州市建立了經(jīng)濟適用房銷售樓盤表微機管理、銷售聯(lián)機備案業(yè)務(wù)銜接制度，對經(jīng)濟適用房房源實行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一控制、統(tǒng)一銷售。鄭州市關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見鄭州市政府10．25★一、完善宏觀調(diào)控政策，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供應(yīng)。二、加大金融支持力度，提升融資和消費能力。三、合理調(diào)整稅費政策，促進房地產(chǎn)投資和消售。四、加大保障性住房供應(yīng)力度，完善住房保障體系。五、防范風(fēng)險，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。六、提高政府服務(wù)水平，優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境。我省規(guī)范房地產(chǎn)市場廉租房建設(shè)補助標準提高省建設(shè)廳、發(fā)改委10．29★合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資和消費，規(guī)范房地產(chǎn)市場：提高廉租房建設(shè)補助標準；廉租房用地手續(xù)隨報隨批；鼓勵居民改善住房條件；開發(fā)項目可緩繳四項規(guī)費；公積金可在全省貸款買房；

多渠道降低住房成本；允許企業(yè)進行項目合作；政府可購商品房作安置房。鄭州經(jīng)適房面積限到60平方米左右市政府法制局11．18★經(jīng)濟適用住房單套建筑面積應(yīng)當控制在60平方米左右。附屬面積較大的，單套建筑面積可適當上浮。購買經(jīng)濟適用住房的核準面積標準，家庭成員為3人以下（含3人）的，按60平方米計算；3人以上的，按80平方米計算。小高層、高層經(jīng)濟適用住房分別按照上浮15%、20%確定。鄭東新區(qū)出臺十余項優(yōu)惠政策鄭東新區(qū)管委會12．26★土地使用權(quán)可與他人合作，同時出臺多項政策支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)；購房遷戶口條件更寬，在中央商務(wù)區(qū)高層建筑裙房內(nèi)開業(yè)的商貿(mào)服務(wù)業(yè)提供財政補貼。鄭州市政府加大了經(jīng)濟適用房的投放量，以解決鄭州市中低收入居民的居住需求。但是鄭州市政府在加大投放量的同時，也提高了經(jīng)濟適用房的購房條件，為了提高數(shù)量，單套面積也作了相應(yīng)的減少。鄭州市整體市場分析與預(yù)測一．鄭州房地產(chǎn)市場整體分析（一）商品房市場供求關(guān)系分析鄭州房地產(chǎn)商品房供求比加大，供大于求局面進一步加劇。圖1-1：2022--2023年年鄭州市商品房供應(yīng)需求比較圖數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局，下同2023年年鄭州市整體市場供應(yīng)需求比達到了1.42，商品房供求關(guān)系日趨緊張。較2022年，其供應(yīng)量及銷售量雙雙下降，特別銷售量下降更為猛烈，全年銷量下降了268.05萬平方米。2022—2023年年，兩年市場供應(yīng)總量為2092.91萬平方米，共銷售了1630.95萬平方米，市場存量在461.96萬平方米，這幾乎相當于2023年年全年銷售量的70%，較大的存量給鄭州房地產(chǎn)市場帶來了巨大的供應(yīng)壓力。受2022年第二套房貸政策的影響，2023年年年初，市場熱度陡然降低。盡管第一季度銷售低迷，但是無論消費者還是開發(fā)商仍舊對2023年年的市場持謹慎樂觀的態(tài)度。隨著農(nóng)歷春節(jié)假期的結(jié)束，二季度市場一度出現(xiàn)了回暖，特別是5月份，市場銷售量暴增，供求比也達到了0.59。從6月開始，部分開發(fā)商鑒于對市場回暖的預(yù)期，市場的供應(yīng)量逐步的增大，但是市場銷售量卻沒有增長，市場供需比逐步拉大。至傳統(tǒng)的“金九銀十”的九月，開發(fā)商期望市場能夠一如往年的熱銷，因此也加大了市場的供應(yīng)量，但是事與愿違的是九月的銷售量二季度和三季度的新低，這也使得九月的供求比創(chuàng)下了2023年年度的新高，達到了3.16。由于三季度市場的疲軟，部分企業(yè)推后了項目開盤的日期，市場的供應(yīng)量減小；同時由于四季度金融危機的加劇，政府出臺了諸多的救市政策，提高了部分消費者的信心，11月、12月份銷售量取得了較大的增長，市場的供求比在11月份為0.72，這是08年除卻5月份唯一的一個在供求平衡線以下的月份。（二）商品房市場供應(yīng)分析1．商品房整體供應(yīng)分析和2022年相比，08年商品房供應(yīng)量有一定的下降。2022—2023年年商品房供應(yīng)量分析2023年年鄭州市場商品房的供應(yīng)量為968.96萬平方米，沒有完成年度商品房的計劃供應(yīng)的1050萬平方米的量。和2022年1123.95萬平方米的供應(yīng)量相比，其供應(yīng)量減少了154.99萬平方米。08年鄭州房地產(chǎn)市場的萎縮一方面是因為2022年房貸政策的實施及2023年年緊縮銀根的金融政策，使得開發(fā)商的資本獲得成本加大，另一方面隨著住房價格的過快增長，消費者的消費需求受到抑制，2023年年市場需求的不足，造成開發(fā)商投資風(fēng)險加大，最終使得整個市場的供應(yīng)量出現(xiàn)了減少。預(yù)計2022年，一旦市場逐步回暖，市場的供應(yīng)量會逐步加大。2．商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析鄭州市2023年年供應(yīng)結(jié)構(gòu)與2022年基本一致，住宅供應(yīng)仍舊占市場的主導(dǎo)。2022—2023年年鄭州市商品房產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化圖2023年年全年非住宅供應(yīng)量為160.68萬平方米，占全年商品房總供給量的16.58%，所占比例較2022年略有下降。就住宅、商業(yè)和寫字樓三個主要物業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，其產(chǎn)品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)變動幅度不大。預(yù)計2022年產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)也會維持目前的狀況。3．區(qū)域商品房供應(yīng)分析金水區(qū)依舊是商品房供應(yīng)的主要區(qū)域，惠濟區(qū)由于距離市中心較遠，其供應(yīng)量較小，其他各區(qū)域市場供應(yīng)量基本持平。單位：萬平方米單位：萬平方米2023年年鄭州市商品房區(qū)域供應(yīng)量分析2023年年，金水區(qū)依舊是鄭州房地產(chǎn)市場供應(yīng)的主要區(qū)域，其301.55萬平方米的供應(yīng)量占整個市場的32%，是市場當之無愧的熱點區(qū)域。隨著鄭東新區(qū)CBD區(qū)域內(nèi)土地存量開發(fā)殆盡，鄭東新區(qū)的供應(yīng)量逐步減小，預(yù)計在未來幾年內(nèi)，鄭東新區(qū)的市場供應(yīng)量會延續(xù)逐步減小的趨勢；隨著城中村改造的加速進行，管城區(qū)、中原區(qū)和二七區(qū)逐步成為市場供應(yīng)的熱點區(qū)域。例如08年5月份小李莊改造項目的升龍國際中心的開盤；管城區(qū)橡樹玫瑰城的開發(fā)和中原區(qū)中原新城的開發(fā)都極大的影響了其所在區(qū)域的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。隨著鄭州城中村改造的深入開展，預(yù)計在2022年，三個區(qū)域的供應(yīng)量會進一步放大。而惠濟區(qū)由于其距離鄭州市中心城區(qū)較遠，其市場供應(yīng)暫時還較少。（三）商品房銷售情況分析1．商品房整體銷售趨勢分析2023年年，鄭州市商品房銷售首次下降，同比降幅達到40%。2022—2023年年鄭州市商品房銷售量統(tǒng)計分析2023年年鄭州市商品房全年銷售量為681.45萬平方米，比2022年949.5萬平方米減少了近40%，甚至比2022年減少106萬平方米。從2022年至今首次銷量大幅度下降。2023年年商品房全年銷售量環(huán)比下降了28%，其降幅遠大于供應(yīng)量14%的降幅，2023年年鄭州市商品房市場供大于求的局面更加明顯。鄭州市商品房銷售量下降的原因主要是因為：一是鄭州市房地產(chǎn)商品房價格經(jīng)過多年的增長，已經(jīng)大大高于市民的承受能力。鄭州市房價收入比已經(jīng)達到了9倍，遠高于國際通行的3—6倍的正常標準。房價高企抑制了居民的需求；二是國家為控制房價的過快增長，出臺了一系列的政策，06年的70/90政策、07年的針對二手房房貸以及國家對于銀行系統(tǒng)銀根的緊縮政策的實施，使得市場出現(xiàn)了濃厚的觀望氣氛；三是從08年下半年開始，世界金融危機的負面作用逐步的開始影響我國經(jīng)濟的發(fā)展，許多行業(yè)出現(xiàn)了較大規(guī)模的衰退，消費者處于對未來的收入預(yù)期的擔心，減少了消費。2．2023年年商品房月度銷售分析2023年年市場成交量銳減，第四季度略有回升。2023年年鄭州市商品房銷售量分析2023年年一季度，二月份由于是農(nóng)歷春節(jié)，是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的淡季，其銷售量僅有22.18萬平方米，這也是08年度銷售量最低的月份；隨后市場銷量一路上揚，并持續(xù)到5月份，達到了08年銷售的峰值，為82.13萬平方米，這也刺激了開發(fā)商對于市場的信心，但隨著6月份商品房銷量的高臺跳水，從6月至8月的三個月里，市場的銷售量基本維持在60萬平方米左右；而最被看好的“金九銀十”的傳統(tǒng)旺季卻慘淡收場的結(jié)局讓開發(fā)商信心備受打擊，同時也刺激了政府部門對于救市的信心，隨著各種救市政策的出臺，消費者的信心得到了一定程度的恢復(fù)，同時由于年關(guān)臨近，開發(fā)商也加大了促銷力度，使得年底的鄭州房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較大幅度的增長。從2023年年四季度開始，從中央政府到地方政府，逐步的出臺了一系列的政策來促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，預(yù)計2022年鄭州房地產(chǎn)市場會逐步的開始回暖。（四）商品房價格分析2023年年鄭州市商品房價格整體均價依舊上漲，但是漲幅放緩。2022—2023年年鄭州市商品房價格分析圖2023年鄭州市商品房月度均價圍繞4481元/平方米的價格上下波動，走出了波浪線的形狀，較2022年幾乎是直線增長的趨勢相比，2023年年商品房價格波動較大。2023年年鄭州市商品房4481元/平方米的市場均價較2022年增長了576元/平方米，價格上漲了14.8%，相比2022年21.5%的漲幅，減少了將近7個百分點。說明商品房價格速度放緩。（五）二手房市場分析1．二手房銷售量分析2023年年鄭州市二手房市場銷售量為109.86萬平方米，同比下降了42%。2022—2023年年二手房成交面積分析圖受2022年底，國家二套房政策的影響，2023年年二手房市場成交量銳減，這期間在二手房中介機構(gòu)大量倒閉或者縮減規(guī)模，期間甚至還發(fā)生了震驚全國的大案。受此拖累，鄭州市二手房市場也出現(xiàn)了較大的降幅，其成交量從2022年的156.38萬平方米降到了2023年年的109.86萬平方米。由于下半年全球金融危機的影響，國內(nèi)也深受其影響，為了激活國內(nèi)需求，政府出臺了一系列的政策降低了二手房的交易成本，隨著政策的實施，在2023年年第四季度，二手房市場取得了一定的回暖，12月份同比增長了2.3%。2．二手房市場均價分析二手房市場呈現(xiàn)一個穩(wěn)定增長的趨勢。2023年年二手房修正均價為2810元/平方米，同比增長了12%。2022—2023年年鄭州市二手房成交均價分析與新房市場價格的劇烈波動不同，鄭州市二手房市場價格較為平穩(wěn)。2023年年2月份價格為5160元/平方米，為市場的最高價。這主要是受二手房中非住宅1.83萬㎡且高價格成交的影響，當月成交均價急劇上升，達到07年至今成交價格的最高值。預(yù)計2022年二手房市場將會維持增長的趨勢，但是成交均價增長趨勢會進一步放緩。二．鄭州市商品房住宅市場分析（一）商品住宅供應(yīng)量分析2023年年鄭州住宅供應(yīng)量為808.29萬平方米，比2022年減少了112萬平方米。2023年年鄭州市住宅供應(yīng)量分析圖由于2022年住房價格的快速增長，住房問題已經(jīng)成為居民和政府關(guān)注的重點民生問題。從2022年開始，政府采取了一系列的調(diào)控措施穩(wěn)定房價，在這種情況下，消費者對住房價格下降產(chǎn)生了較大的預(yù)期，持幣待購現(xiàn)象成為市場的主要特征，房地產(chǎn)市場也進入了調(diào)整期。開發(fā)商在資金逐步緊張的情況下，同時基于對未來市場疲軟的預(yù)期，一方面減少了對于土地購買的需求，另一方面推遲了商品房上市交易的時間，使得住宅的供給在2023年年出現(xiàn)了較大的跌幅。2023年年住宅供應(yīng)主要集中在第三季度，這一方面是因為前兩個季度市場銷售狀況較差，開發(fā)商基于對未來的判斷，紛紛延后了推盤時間；另一方面是因為開發(fā)商選擇了傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”來沖高銷售業(yè)績。（二）商品住宅銷售量分析1商品住宅整體分析2023年年鄭州市商品住宅銷售量為568.15萬平方米，比2022年減少了264.27萬平方米，去化戶均面積減少了6.8平方米。2022年鄭州市住宅銷售分析圖2023年年鄭州市住宅銷售分析圖2023年年鄭州市住宅銷售量比2022年減少了264.27萬平方米。這是多年以來，鄭州房地產(chǎn)市場的首次負增長。其主要原因是因為：一是經(jīng)過將近10年的告訴增長，房地產(chǎn)行業(yè)改善住房的需求減少，二是由于政府對于二次置業(yè)的限制，太高了二次置業(yè)的門檻，市場投資需求受到了抑制；三是基于對未來房價下跌的預(yù)期，部分需求客戶推遲了購買的時間。受70/90政策的影響，2023年年產(chǎn)品面積逐漸的趨向小面積。在2022年市場去化產(chǎn)品的平均面積為104.35平方米，而2023年年其平均面積降到了97.55平方米，戶均面積減少了6.8平方米。第一季度，由于處于農(nóng)歷春節(jié)的傳統(tǒng)銷售淡季，同時對于政府出臺宏觀調(diào)控政策的預(yù)期，市場住宅的銷售量較2022年第四季度大幅度降低，特別是2月份僅有19.12萬平方米的銷售量。隨著一些大體量項目在節(jié)后的陸續(xù)推出，住宅銷售逐步回升，在5月份其市場銷量達到峰值；隨后的第三季度，住宅市場一直疲軟。隨著三季度全球金融危機的加深，中國各項宏觀經(jīng)濟指標也齊齊下跌，為了促進國內(nèi)需求，政府開始通過一系列政策拯救房地產(chǎn)市場，在第四季度，政策效果開始顯現(xiàn)，同時由于臨近年關(guān)，開發(fā)商加大促銷力度，使得住宅市場有了一定程度的“回暖”。預(yù)計2022年鄭州商品住宅市場上半年會延續(xù)08年疲軟的態(tài)勢，下半年有望實現(xiàn)銷售的逐漸回暖。（三）商品住宅區(qū)域銷售量分析金水區(qū)成交量依舊位列榜首，中原區(qū)、二七區(qū)成交所占比重有所上升。2023年年各區(qū)域商品住宅成交分析2022—2023年年鄭州商品住宅區(qū)域比例分析金水區(qū)作為鄭州市商業(yè)繁榮的中心，其商品住宅市場一直都是熱點區(qū)域，盡管與2022年相比，其成交量有所下降，但是在各區(qū)域所占比重卻略有上升。在2023年年鄭州市的商品住宅市場，中原區(qū)和二七區(qū)由于有多個大型城中村改造項目的上市，制造了區(qū)域熱點，相比2022年其區(qū)域所占比重有所上升。（四）商品住宅銷售價格分析1商品住宅銷售價格整體分析2023年年商品住宅價格整體趨漲，但是上漲幅度回落。2022—2023年年鄭州住宅價格分析圖2023年年鄭州市商品住宅的均價為3980元/平方米，同比增長12.5%。漲幅低于2022年20%的增長幅度。2023年年住宅成交均價最高出現(xiàn)在6月，達到了4386元/平方米，最低價格在2023年年1月份，為3771元/平方米。2023年年年初，在“拐點論”的影響下，市場銷售出現(xiàn)大幅度減少，商品房銷售量大跌，整個市場銷售量主要有經(jīng)濟適用房、定向房的支撐，市場價格降為冰點；6月份，市場成交多為中高端項目，如錦藝新時代、中凱華府、綠城百合等項目，同時藍堡灣也在此月份集中備案，因此市場價格拉高；從7月份開始，由于市場觀望氣氛濃厚，整個市場均價基本處于穩(wěn)定狀態(tài)，維持在4000元/平方米左右。2商品住宅區(qū)域市場分析管城區(qū)市場價格最高為4330元/平方米，中原區(qū)最低為3264元/平方米。2023年年鄭州商品住宅區(qū)域均價管城區(qū)位于鄭州市城南，受城中村改造項目的影響，該區(qū)域在2023年年下半年表現(xiàn)較為活躍。橡樹玫瑰城、錦藝新時代等樓盤在2023年年都有較好的去化銷售，支撐了板塊的均價。同時該區(qū)域經(jīng)濟適用房較少，其商品房市場均價扭曲程度較低；鄭東新區(qū)盡管其樓盤品質(zhì)較高，但是由于該區(qū)域有大量的經(jīng)濟適用房，單位集資房，其拉低了市場的均價；金水區(qū)為市場去化的主要區(qū)域，盡管該區(qū)域產(chǎn)品品質(zhì)差異較大，但是主流產(chǎn)品供應(yīng)主要集中在4000—5000元/平方米之間，因此其市場均價也較高，為4152元/平方米；惠濟區(qū)本身的市場供給較小，因此區(qū)域內(nèi)單個項目的價格對其區(qū)域價格形成影響較大；二七區(qū)和中原區(qū)一直是經(jīng)濟適用房的集中區(qū)域，因此這兩個區(qū)域的市場均價一直較低，分別為3659元/平方米和3264元/平方米。2023年年鄭州土地市場分析一．土地市場概述2023年年，鄭州土地市場商品房用地成交39宗，共3519.42畝，其中住宅用地，商業(yè)用地13.98畝，經(jīng)濟適用房用地11.21畝，其中通過招拍掛方式成交16宗，協(xié)議出讓17宗，劃撥5宗。本年度成交單價最高的是位于淮河路南嵩山路西的鄭州電視臺的25.3畝土地，鄭州建海置業(yè)以1.6億多元拍下，創(chuàng)下了每畝地633.19萬元的“天價”，刷新成為鄭州單價新“地王”。本年度成交總價最高的是位于南陽路與北三環(huán)立交橋的王寨城中村改造用地以15.51億元總價成交，平均每畝地價281．55萬元，成為繼去年年底二七區(qū)小李莊城中村土地成交總價14．092億元之后，再次刷新總價“地王”。值得注意的是，本年度商品房用地通過招拍掛方式成交16宗，其中有6宗是城中村改造用地，且土地規(guī)模普遍較大，說明鄭州市正在加快舊城改造的步伐，同時本年度還有5宗劃撥用地，全部用于經(jīng)濟適用房建設(shè)，這與政府2023年年關(guān)注民生，加大加大保障性住房建設(shè)力度的政策相一致，房地產(chǎn)市場格局逐漸改變。公示時間行政區(qū)宗地位置容積率面積（畝）出讓方式成交價格（萬元）單價（萬元/畝）土地性質(zhì)單位1.09中原區(qū)洛達路東、伊河路南363.756掛牌18380288.29住宅用地河南正商置業(yè)1.09中原區(qū)淮河路南、嵩山路西4.525.30掛牌16020633.19住宅用地鄭州建海置業(yè)1.16中原區(qū)嵩山路西、友愛路北00.354協(xié)議148.24418.76住宅用地鄭州市長城房屋開發(fā)集團7.28中原區(qū)大學(xué)路西、鄭航南路北3.8538.92劃撥00經(jīng)濟適用房用地鄭州豫發(fā)置業(yè)9.19中原區(qū)秦嶺路東、隴海路北5.6203.97掛牌

42243207.10住宅用地鄭州元龍房地產(chǎn)開發(fā)9.26中原區(qū)華山路東、淮河路北6.33247.33掛牌49237199.07住宅用地鄭州元龍房地產(chǎn)開發(fā)鄭州億辰房地產(chǎn)開發(fā)10.10中原區(qū)電廠西路東、鴻運路南2.531.41掛牌3940125.43住宅用地河南利海房地產(chǎn)開發(fā)12.30中原區(qū)互助路南、文化宮路東4.36.58協(xié)議647.3998.387住宅用地河南山水房地產(chǎn)12.30中原區(qū)歐麗路東、天下路南3.53.758協(xié)議394.08112.59住宅用地河南省鄭發(fā)置業(yè)1.23管城區(qū)商城路北、建業(yè)路西2.510.85其他569.752.49住宅用地河南唯美房地產(chǎn)開發(fā)2.28管城區(qū)中州大道以東、南三環(huán)以北、金岱路已南、崗東路以西3.5290.50掛牌4956583.94住宅用地河南民安地產(chǎn)開發(fā)4.21管城區(qū)航海路北，未來大道西614.273協(xié)議502.1235.18住宅用地河南康利達置業(yè)6.5管城區(qū)濱河路南、未來大道東5.56.1395協(xié)議734.475119.63住宅用地河南力寶實業(yè)6.13管城區(qū)未來路西、魏莊西街東、耿莊北路北、石油公司南3345.48掛牌64730182.61住宅用地河南正商置業(yè)6.24管城區(qū)開發(fā)路以東、馮莊東路以西、端午路以南、南屏路以北2.8900.264掛牌91810101.98住宅用地鄭州亞新房房地產(chǎn)開發(fā)/河南中聯(lián)創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)7.22管城區(qū)萬泉路南，客技路西2.567.73劃撥00經(jīng)濟適用房用地鄭州永豐房地產(chǎn)發(fā)開7.28管城區(qū)石化路北，隴海鐵路南1.68.619劃撥00經(jīng)濟適用房用地中鐵七局集團建筑工程2.28金水區(qū)1.楊君北路北、中州大道西2.黃家庵北路、金牛路北2.8296.918掛牌15200156.83住宅用地河南利達置業(yè)2.4金水區(qū)南陽路東、衛(wèi)生路西、海灘南街南、優(yōu)勝北路西段兩側(cè)657.051掛牌20636361.71住宅用地河南宏益華地產(chǎn)開發(fā)4.21金水區(qū)國基路北，索凌路西1.54.341協(xié)議510.652117.63住宅用地信和（鄭州）置業(yè)8.28金水區(qū)政七街東、農(nóng)科路南3.514.53協(xié)議1380.5395.01住宅用地文化路街道辦事處關(guān)虎屯社區(qū)委員會10.31金水區(qū)經(jīng)七路東、豐產(chǎn)路北10協(xié)議1833.5183.35商業(yè)用地中國信達資產(chǎn)管理公司鄭州辦事處11.8金水區(qū)未來大道東、燕南路北2.13協(xié)議260.14122.13住宅用地鄭州燃氣房地產(chǎn)開發(fā)12.2金水區(qū)西太康路北、銘功路東3.837協(xié)議439.57114.56商服用地鄭州亞新房地產(chǎn)開發(fā)12.9金水區(qū)北環(huán)路北、索凌路西1.731.77協(xié)議80.192.524住宅用地河南裕華置業(yè)2.4惠濟區(qū)南陽路與北三環(huán)立交橋四周5550.85掛牌155100281.56住宅用地鄭州天中地產(chǎn)開發(fā)4.18惠濟區(qū)開元路南，香山路東2.558.335掛牌11960205.02住宅用地鄭州建設(shè)鑫苑置業(yè)4.18惠濟區(qū)香山路以東，銀通路以西2.563.684掛牌13360209.79住宅用地鄭州建設(shè)鑫苑置業(yè)5.21惠濟區(qū)新柳路北，常青路西1.6250.763劃撥00經(jīng)濟適用房用地河南裕華置業(yè)5.21惠濟區(qū)長柳路北，規(guī)劃路西1.6441.384劃撥00經(jīng)濟適用房用地河南裕華置業(yè)9.11惠濟區(qū)文化北路西、體育路北335.37協(xié)議00住宅用地河南中原建業(yè)城市開發(fā)2.28二七區(qū)航海路南、京廣路西010.5協(xié)議125.89711.99住宅用地河南臺興房產(chǎn)3.28二七區(qū)交通路東、隴海路南00.2535協(xié)議19.188175.69住宅用地中國農(nóng)業(yè)銀行鄭州二七區(qū)分行3.28二七區(qū)中原路南、大學(xué)路東、菜王西街西、康復(fù)后街北7.527.735掛牌14350517.40住宅用地

鄭州學(xué)都置業(yè)4.05二七區(qū)鄭密路西，張魏寨北路南1.793.012協(xié)議270.58189.83住宅用地鄭州珠江置業(yè)12.12二七區(qū)大同路北、福壽街東0.11協(xié)議15.65142.27商務(wù)用地鄭州市邦地房地產(chǎn)開發(fā)9.11高新區(qū)經(jīng)開第一大街西，朝鳳路北3174.44協(xié)議1817.4610.42住宅用地鄭州未來遠大置業(yè)10.10高新區(qū)金菊街南、石楠路東217.17掛牌148086.21住宅用地河南新合鑫置業(yè)二．重點地塊成交分析淮河路南、嵩山路西地塊位置土地使用權(quán)人出讓方式用地來源用途容積率面積(畝)成交價格(萬元)使用年限淮河路南嵩山路西鄭州建海置業(yè)掛牌出讓現(xiàn)有建設(shè)用地普通商品住房4.525.316020702023年年的土地市場，此地塊無論如何都無法繞開去，作為地王，其給鄭州市2023年年的土地市場迎來了一個開門紅，為市場迎來一片喝彩聲，但是到9月，短短的半年時間，開發(fā)商卻無奈退場，個中滋味，也許只有其自己才能細細品味。1月9日，2023年年鄭州第一場土地拍賣會拍了個開門紅。鄭州建海置業(yè)以1.6億多元拿下鄭州電視臺的25.3畝土地。創(chuàng)下了一畝地633.2萬元的“天價”，成為鄭州單價新“地王”。地塊位于淮河路與嵩山路交叉口，交通便利。多個企事業(yè)單位和鄭州建材大世界等分布在宗地周邊，生活設(shè)施完善、生活便捷。這塊土地規(guī)劃的容積率相對較高，可以達到4.5。該地塊兩面臨街，商業(yè)價值也比較高。據(jù)測算，鄭州電視臺地塊每平方米樓面價約為2110元，如果加上綠化等建安成本，每平方米房價成本在4100元至4300元，房子的市場銷售價格預(yù)計可達到4800元至5500元。按照土地出讓文件，該地塊將于今年8月份移交，開工后預(yù)計明年可取得預(yù)售證，在市場進行銷售。但是在9月末，由于地價過高及鄭州市場在1—9月份銷售量的大跌，加上建海置業(yè)資深的一些原因，造成了其作出了無奈的退地的選擇。繼建海置業(yè)退地僅20天的時間，鄭州市房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)建投鑫苑也退出了其在07年所拿到的其小地王的伏牛路地塊。以兩個地王的退地標志著鄭州土地市場開始轉(zhuǎn)冷。王寨城中村改造用地地塊編號土地位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限(年)建筑高度(米)容積率建筑密度(％)綠地率(％)鄭政出〔2023年〕1號南陽路與北三環(huán)立交橋四周A1-01783.7商服（兼容城鎮(zhèn)住宅）≤80≤4.0≤45≥25商服40城鎮(zhèn)住宅70A2-015440.1城鎮(zhèn)住宅（兼容商服）≤60≤6.0≤35≥25城鎮(zhèn)住宅70商服40A3-01118493.9城鎮(zhèn)住宅（兼容商服）≤80≤4.0≤25≥30城鎮(zhèn)住宅70商服40B1-0290381.2商服和城鎮(zhèn)住宅（兼容公共管理與公共服務(wù)用地）≤80≤4.0≤48≥25商服40、城鎮(zhèn)住宅70、公共管理與公共服務(wù)50C1-0239390.4商服（兼容城鎮(zhèn)住宅）≤100≤5.4≤48≥25商服40城鎮(zhèn)住宅70D1-0179619.6公共管理與公共服務(wù)用地（小學(xué)）≤15≤0.8≤20≥4050D1-02商服和城鎮(zhèn)住宅（兼容公共管理與公共服務(wù)用地）≤80≤4.0≤48≥25商服40、城鎮(zhèn)住宅70、公共管理與公共服務(wù)50D2-0110676.5商服（兼容城鎮(zhèn)住宅）≤80≤4.0≤45≥25商服40城鎮(zhèn)住宅70E1-0417463.6城鎮(zhèn)住宅（兼容公共管理與公共服務(wù)用地）≤80≤4.0≤25≥30城鎮(zhèn)住宅70、公共管理與公共服務(wù)50E2-015004.6城鎮(zhèn)住宅≤100≤8.0≤35≥25702月4日，位于南陽路與北三環(huán)立交橋四周的王寨城中村改造用地被鄭州天中房地產(chǎn)開發(fā)以15.51億元總價成交，平均每畝地281．55萬元，再次刷新總價“地王”。地塊緊鄰南陽路、北環(huán)路，交通便捷，教育、醫(yī)療、企事業(yè)單位、商服分布在項目周邊，配套也較為完善，隨著周邊居住氛圍的日益濃厚，周邊商業(yè)多為大型批發(fā)市場，居民生活配套商業(yè)、高檔商業(yè)相對滯后，為該項目商業(yè)項目的上市提供了契機。但該地塊被分割成多個獨立單元，用途繁多，各個單元依據(jù)用途有相應(yīng)的使用年限，多種用途對于完善生活配套有重要作用，但各個單元相混合和地塊零散對于項目的規(guī)劃、設(shè)計存在著挑戰(zhàn)。且南陽路與北三環(huán)交叉口房地產(chǎn)開發(fā)相對滯后，水產(chǎn)品市場、調(diào)味品市場在一定程度上抑制區(qū)域，同時周邊還有較多的工業(yè)用地，影響居住品質(zhì)。地塊編號土地位置土地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限(年)建筑高度(米)容積率建筑密度(％)綠地率(％)〔2023年〕3號中州大道以東、南三環(huán)北、金岱路以南E-0225495.0城鎮(zhèn)住宅≤80≤3.5≤28≥3070W-028044.6≤80≤3.5≤28≥35W-06160124.3城鎮(zhèn)住宅（兼容商服）≤80≤2.6≤28≥35城鎮(zhèn)住宅70，商服40合計193663.9㎡劉南崗村城中村改造用地2023年年2月28日，管城區(qū)劉南崗村城中村改造用地被河南民安房地產(chǎn)開發(fā)以起始價49565萬元拿下，每畝地價170.63萬元。該地塊位于中州大道與航海路交叉口南500米，西面緊鄰中州大道，南臨南三環(huán)，東接機場高速，對外交通極為便捷。開發(fā)商采用“未遷先安置”的建設(shè)思路，第一批安置房已經(jīng)入住，第二批安置房已經(jīng)封頂，進行外立面裝修。項目在06下半年年已經(jīng)開始做戶外廣告的宣傳，因各種原因項目擱置一段時間。該項目為橡樹玫瑰城，目前銷售情況良好。三．即將入市地塊分析12月份共有7塊土地推出，共1210畝，其中有一塊872畝的城中村改造項目。編號上市時間行政區(qū)地塊位置性質(zhì)規(guī)模（畝）容積率出讓年限（年）競拍保證金（萬）112.7金水區(qū)農(nóng)科路北、文博東路住宅131.683.57020220212.7金水區(qū)農(nóng)科路北、數(shù)碼路住宅83.563.57020220412.17金水區(qū)豐慶路西、北環(huán)路南住宅5.483.0705000812.31金水區(qū)紅旗路北、紅專路南住宅35.957.5702022312.15二七區(qū)鄭大南路以東、環(huán)翠路以北、京廣南路以西、長江路以南綜合用地872.483.5住宅70商業(yè)4010000512.17二七區(qū)長江路南、代莊街東住宅6.923.570500612.31二七區(qū)西三環(huán)東、隴海鐵路南住宅59.71.7702022712.17中原區(qū)西站北街東、煤倉街北住宅14.453.5701000第四篇經(jīng)典案例分析一．區(qū)域標志性樓盤升龍國際中心建筑類型高層、寫字樓、商業(yè)、公寓項目簡介升龍國際中心由鄭州尚錦房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)，位于鄭州市二七區(qū)大學(xué)路與淮河路交叉口南200米處。集住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓、星級酒店為一體，目前在售的為8棟31層住宅，以及升龍商業(yè)廣場4棟3-4層商業(yè)。總套數(shù)4236套，其中住宅3478套，商業(yè)758套，目前銷售率已近50%，均價5000。配套分析項目位于鄭州西南核心區(qū)域，地處連接“二七商圈”、“碧沙崗商圈”的中軸線，周邊名校林立，政府機關(guān)、銀行、大型住宅社區(qū)比比皆是，地鐵一號線、火車站西出站口近在咫尺，依托自有住宅、酒店、公寓、寫字樓共計140萬平米城市綜合體的超大規(guī)模，形成300公里中心輻射，20萬固定消費群體，日均100萬的客群流量，多商圈包圍的真正城市級核心中心。規(guī)劃分析升龍國際中心采用領(lǐng)先的‘住宅雙地面，商業(yè)多首層’規(guī)劃理念，‘一縱兩橫’的規(guī)劃手法，為住宅和商業(yè)的業(yè)主營造互不干擾、精彩超前的空間。升龍商業(yè)廣場由升龍不夜城、升龍數(shù)碼廣場、升龍時代購物廣場、升龍生活廣場四大商業(yè)板塊組成。在規(guī)劃上采用開放式商業(yè)群落規(guī)劃，商業(yè)街區(qū)、商業(yè)休閑廣場、主題百貨、購物中心、商業(yè)景觀區(qū)域相互融合。集中商業(yè)區(qū)域采用“多首層”概念設(shè)計，創(chuàng)造出了“層層首鋪，鋪鋪首層”的國際化商業(yè)街區(qū)組合形態(tài)。建筑風(fēng)格采用的是現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格，白色加米黃，簡約大氣。戶型分析住宅戶型1-12-23-24-2合計面積（㎡）40-7080-90120140-180*推量17806533971622992銷量5534142291131309銷售率31%63%58%70%44%月均去化4634199108商業(yè)層數(shù)一層二層三層合計主力戶型面積22-14020-27030-290*40-70推量256153152506323銷量10114512065銷售率39%9% 3%24%20%月均去化34524022項目一房去化也最快，這主要是因為項目小戶型推量大，另一方面，項目大體量的商業(yè)以及招商也提升了投資者的信心。整體上看兩房銷售情況最好，去化也較快，這和目前市場上購房者以自主為主有關(guān)。商業(yè)方面，一層銷售情況明顯最好，這主要是因為一層臨街商業(yè)經(jīng)營情況一般都明顯好于其他樓層，另一方面，一層商業(yè)整體上面積較小，也促進了它的去化。主力戶型44㎡44㎡小戶型，功能齊全，獨立的廚房和陽臺滿足消費者基本需求。戶戶全明、功能分區(qū)合理臥室客廳朝南南臥室門與衛(wèi)生間門相近，且與盥洗區(qū)相對，造成不便客戶分析：升龍的客戶也是以附近居民為多，住宅方面投資也占了小部分。客戶普遍比較好看項目的地段、規(guī)模和開發(fā)商實力，但部分客戶對戶型不太滿意。商業(yè)部分得益于大體量以及有力的招商，客戶普遍比較看好其發(fā)展?jié)摿?。營銷推廣：升龍國際中心在推廣中始終以各種活動為主題，通過一系列的買房送禮品、送裝修等等，共同打造高性價比全能社區(qū)，商業(yè)“先招商，后推廣”，引進家樂福、紅星?美凱龍、國美電器、永樂電器、臺灣NOVA數(shù)碼、奧斯卡影院、麥當勞、肯德基等世界500強企業(yè)，并統(tǒng)一經(jīng)營5年保證收益，解決消費者后顧之憂，致力于打造“第二個二七商圈”。升龍國際中心系列活動2022-01-07四重豪禮連環(huán)送，千萬重金等你拿！購一房送8888元禮包，購兩房送18888元禮包，購三房送28888元禮包，購四房送38888元禮包！升龍購房節(jié)期間購房即送全家體檢卡，過個平安健康年！看房即送精美禮品！2023年-12-26加推精品房源A區(qū)號樓禮獻全城！年終大抽獎，豪華筆記本、液晶大彩電，10萬重金，歲末推出！2023年-11-28民心大盤，感恩回饋，升龍民生關(guān)懷3重計劃。1、首付分期，輕松購房；2、租房有補貼，還貸不用愁；3、+888元，送全屋精裝修！2023年-11-14升龍民生關(guān)懷3重計劃傾情啟動，特別加推，首付8888元買一房，首付18888元買兩房活動！2023年-10-09升龍商業(yè)廣場憾世登場！統(tǒng)一經(jīng)營5年保證收益，買金鋪，做世界500強房東！2023年-09-17新青年置業(yè)計劃：凡購買一期住宅+公寓制定戶型，每套+888元，即可贈送高檔精裝修！新青年置業(yè)計劃生活體驗區(qū)樣板房盛妝開放，歡迎蒞臨品鑒！2023年-8-29挑戰(zhàn)性價比，壹公館4400元/平米起，8月27日－31日凡蒞臨現(xiàn)場看房，均可免費品嘗世界頂級現(xiàn)磨咖啡！2023年-07-318月1日至8月8日期間，凡購買指定戶型（F4/F5),均可享受每日1000元禮金饋贈，最高饋贈金額8888元；凡購買指定戶型（F/F5），加88元/平米送精裝修！8月1日－9月26日（共8周），購買指定戶型（A2）即贈送16888元的超值禮金，每周僅限5個名額！2023年-07-24新青年置業(yè)計劃活動時間：7月25日－7月31日！朝陽觀點升龍國際中心位于二七區(qū)大學(xué)路與淮河路交叉口，配套完善交通便利，人文氣息濃厚，項目規(guī)模400畝的規(guī)模，加上之前曼哈頓的影響力，無形中給銷售費增強了信心。區(qū)域內(nèi)項目多為純住宅項目，而升龍在定位時引進商業(yè)、寫字樓、星級酒店，打造成一個大規(guī)模的城市綜合體，再造了一個“二七商圈”。商業(yè)部分招商先行，引進世界五百強企業(yè)，奠定了商業(yè)繁榮的基礎(chǔ)，很大部分降低了消費者后期的經(jīng)營風(fēng)險，多首層的設(shè)計，增加的臨街旺鋪的數(shù)量，緩解了二三層商業(yè)的銷售壓力，取得了良好的效果。但升龍的住宅小戶型占到了一半以上的比例，雖然商業(yè)成活之后小戶型的銷售壓力不大，但在短時間內(nèi)很難完全消化，影響了項目的去化速度。二．安全置業(yè)無風(fēng)險怡豐新都匯項目簡介項目名稱怡豐.新都匯建筑面積40萬平方米容積率5.1綠化率32.5%建筑類型高層、商業(yè)、公寓怡豐.新都匯由河南怡豐置業(yè)發(fā)展開發(fā)，位于鄭州市惠濟區(qū)農(nóng)業(yè)路南、天明路西側(cè)，由12棟32-34層高層組成。項目計劃分兩期建設(shè)，一期規(guī)劃建筑面積22萬平方米，其中住宅20萬平方米，共2747套（其中安置房1386套），商業(yè)面積6858平方米。規(guī)劃地上停車位330個，地下停車位550個。目前在售的為位于項目南邊的1、2、3、5、6號樓。12月6日和12月27日兩次火爆開盤，優(yōu)惠后均價4800，目前銷售率將近30%。配套分析：在配套上，項目位于農(nóng)業(yè)路和天明路交匯處，區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊配套完善，交通便利。加之小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃規(guī)劃有3萬平方米沿街商業(yè)、大型商業(yè)廣場、雙語幼兒園等生活配套，可以說無論是生活、教育還是出行都非常便利。同時項目毗鄰百畝青少年公園，給項目提供了良好的景觀資源以及休閑娛樂場所。規(guī)劃分析新都匯定位為新都市街區(qū)生活典范，追求居住的舒適性，并強調(diào)生活的品位感。12棟31層~34層板式和點式高層住宅，并規(guī)劃有3萬平方米沿街商鋪、大型商業(yè)廣場、幼兒園等生活配套設(shè)施，外部是交流區(qū)和生活配套區(qū)，內(nèi)部被圍合，既能保證居住區(qū)的絕對安靜，又能盡享休閑、購物的輕松便利。在建筑風(fēng)格上采用現(xiàn)代簡約式建筑理念，外觀時尚大氣，簡約而不簡單。天然氣、暖氣入戶，兩房三房都贈送5-18平方米的空中花園，實現(xiàn)人居與自然的完美結(jié)合。園林景觀怡豐·新都匯景觀景觀以簡單的鋪裝，景觀小品以及立體水景為主，從景觀整體性、層次感和人性化出發(fā)，將內(nèi)部景觀規(guī)劃為四季有景、步移景異的立體水景園林，加上空中花園、寬景陽臺以及屋頂花園，營造出多空間、多層次、契合多種需求的時尚園景，結(jié)合與項目一路之隔的大型休閑活動中心——百畝青少年公園，成就內(nèi)外俱佳的極致多重美景。內(nèi)部景觀分為“商業(yè)區(qū)”和“居住區(qū)”兩大空間組團。其中居住區(qū)包括“三輔三園”，即，一條景觀主軸，兩條景觀次軸，四個園區(qū)（“秀”園、“尚”園，和空中花園）。商業(yè)區(qū)包含“三帶四點”，即，兩條外商業(yè)景觀帶，一條內(nèi)商業(yè)景觀帶，五個景觀節(jié)點（怡豐廣場，新都匯廣場、內(nèi)商業(yè)入口廣場、“COCO”廣場）。通過居住區(qū)景觀軸，將被市政道路分開的南北兩區(qū)連為一體。景觀效果圖夢縈真趣透視圖“T”臺秀場嘉年廣場（秀園主人口）戶型分析戶型1-12-23-2合計面積46-6081-91119-131*推量4437941601099銷量60267114441銷售率13.5%33.6%71%40%月去化125925*項目一房和兩房推量較多，但三房銷售情況最好，小戶型去化較慢。這一方面是因為目前大環(huán)境下，項目客戶以自住為主，小戶型需求量小；另一方面是由于項目客戶改善居住條件的較多；同時項目兩房三房有挑高空中花園贈送，也推動了兩房三房的去化。主力戶型：戶型方正、戶戶全明干濕分離、動靜分區(qū)贈送5.8平方米空中花園83㎡兩房，面積控制合理廚房餐廳較遠，給生活造成不便衛(wèi)生間門對向餐廳，不衛(wèi)生120㎡三房兩廳兩衛(wèi)純南向主、戶型方正戶戶全明、南北通透贈送13㎡雙空中花園衛(wèi)生間距離北臥室和廚房太遠客戶分析：新都匯的客戶大部分是來自金水區(qū)附近的居民，以自主為主，年齡基本在25-45歲之間，二次置業(yè)比例較大。客戶普遍對80多兩房以及120左右三房比較關(guān)注。客戶在選擇新都匯時，考慮主要有三方面：一是位置較好，周邊配套齊全；二是項目規(guī)模相對較大，后期物業(yè)有保障；三是優(yōu)惠幅度比較大，同時贈送挑高空中花園，性價比較高。銷售推廣：高性價比、吸引客戶——新都匯主體推廣主要是突出其地段優(yōu)勢以及高性價比（空中花園的贈送），打造新都市街區(qū)生活的概念，同時推出6-7個點的大幅優(yōu)惠，并贈送5-18㎡挑高空中花園，實現(xiàn)得房率近100%，打造高性價比的高尚社區(qū)，讓客戶感到實實在在的優(yōu)惠。提升形象、深化記憶——推出為期七天的“國慶歡樂總動員”系列活動。節(jié)日期間到訪新都匯現(xiàn)場均可參與抽獎,均有機會獲得最高達萬元的大獎。此外，怡豐?新都匯經(jīng)典電影巡展、廣場文化巡演都在國慶七天連續(xù)進行，讓更多的人參與到金秋國慶的歡樂中來。主辦“中國經(jīng)濟怎么了？”―中國經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀探究主題高峰論壇，邀請清華教授參與討論，提升項目形象，同時增強銷售者信心。降價補差、增強信心——首次旗幟鮮明的提出安全置業(yè)六大保障，解決銷售者的后顧之憂。朝陽觀點怡豐.新都匯位于農(nóng)業(yè)路絕版地段，地理位置優(yōu)越，區(qū)域內(nèi)配套完善，交通便利。與周邊項目相比，新都匯40萬建面的規(guī)模較大，后期物業(yè)有保障，加上怡豐兩個項目同時入市，彰顯公司實力，安全置業(yè)六大保障計劃，全方面增加銷售費信心。同時項目在區(qū)位優(yōu)勢明顯的情況下，增加產(chǎn)品亮點，贈送5.8-13平方米挑高空中花園，實現(xiàn)得房率近100%，并在小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃沿街商業(yè)、大型商業(yè)廣場、雙語幼兒園等生活配套，倡導(dǎo)新都市環(huán)境下的街區(qū)生活方式。不僅好的區(qū)位加上好的產(chǎn)品，更有優(yōu)惠的價格，開盤訂房優(yōu)惠7個點，免暖氣天燃氣初裝費，真正把優(yōu)惠給到客戶，贏得了客戶的親睞。但是新都匯項目整體容積率高，樓間距較窄，影響低樓層房源通風(fēng)采光，并且開盤7個點的優(yōu)惠開盤兩天后取消，恢復(fù)2個點的正常優(yōu)惠。致使剩余房源更加難以消化，“置業(yè)安全六大保障”計劃，使剩余房源無法優(yōu)惠推出，影響了開盤后房源去化速度。三．將人文進行到底永威翰林居項目評析項目簡介：項目名稱永威翰林居項目規(guī)模101198平方米容積率1.6綠化率36%總戶數(shù)1266戶建筑類型電梯洋房，多層永威翰林居位于鄭東新區(qū)龍湖南區(qū)的高尚居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)部高端配套設(shè)施齊全，生活方便快捷；同時項目周邊名校環(huán)繞，人文氣息濃郁。河南省實驗中學(xué)、實驗小學(xué)，鄭州市第八中學(xué)，鄭州市第四十七中學(xué)，眾意路小學(xué)，海文幼兒園，北大附中外國語小學(xué)等。旨在創(chuàng)造一個基于未來生活發(fā)展模式的高素質(zhì)人文府邸。

建筑規(guī)劃永威·翰林居的定位為“中原首席名校高知社區(qū)”，由深圳規(guī)劃設(shè)計總院擔綱設(shè)計，在注重住宅私密性、內(nèi)部空間獨享性的前提下，永威·翰林居在建筑風(fēng)格上融匯了西方的手法、東方的文化，采用現(xiàn)代與新古典主義完