地產容積率的含義與應用

容積率專題報告中原集團二級市場戰(zhàn)略顧問中心

ShenZhen.08.2011容積率解釋Part1容積率解釋

何謂容積率？簡單的說是規(guī)劃凈用地上允許建設的建筑容量容積率專業(yè)解釋通俗解釋一般規(guī)則特殊規(guī)則容積率=總建筑面積÷總用地面積定義計算公式計算規(guī)則123定義

項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值

通俗解釋專業(yè)解釋說到底就是小區(qū)里戶數(shù)、人數(shù)和小區(qū)面積的關系，當然戶越少、人越少，面積越大越舒服了所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度容積率一般是由政府規(guī)定的一般而言,容積率分為：獨立別墅為0.2-0.5,聯(lián)排別墅為0.4-0.7,6層以下多層住宅為0.8-1.2,11層小高層住宅為1.5-2.0,18層高層住宅為1.8-2.5,19層以上住宅為2.4-4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅并根據(jù)不同城市的特點有所差別計算公式

容積率=總建筑面積÷總用地面積當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算容積率總建筑面積總用地面積容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低注明：計算容積率時，總建筑面積不包括地下建筑面積；

（半地下室層高超過2.2米時，按全面積算，層高低于2.2米時，按半面積計算）；當建筑層高超過3M時，這些層應除以3M進行層數(shù)折算，余數(shù)不足1.5m時，多出部分不計入容積率；余數(shù)大于或等于1.5m時，多出部分按1層計算計算規(guī)則

項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值

特殊規(guī)則一般規(guī)則地上總建筑面積計算值為建設用地內各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經營性面積的，其經營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行

當住宅建筑標準層層高大于4.9米時，當普通商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米時，當辦公建筑標準層層高大于5.5米時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算當普通商業(yè)建筑層高大于10米時，當住宅建筑層高大于7.6米時，當辦公建筑層高大于8.8米時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算計算規(guī)則

項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值

特殊規(guī)則地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽設計單位應在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計算值容積率的特征Part2特性

主要呈現(xiàn)4個特性特性一1特性二2特性三3特性四4容積率在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)成正比；同理，在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比容積率表述的是“凈”地塊上允許建設的總容量容積率是“相對指標”，因此有一定“彈性”，是可以“談判”的

這個特性主要表現(xiàn)在規(guī)劃用地管理的過程之中樓面占地率〔注〕與容積率成反比特性一

容積率表述的是“凈”地塊上允許建設的總容量特性三特性二特性一特性四特性基本公式是:R=F/A

R——容積率F——地塊上的總建筑面積(m)A——地塊面積(m)“凈地塊”是指為建筑所使用的場地，其面積不包括城市公用的道路、公共綠地、大型市政及公用設施用地、歷史保護地段等。因此，在使用或評價容積率時，必須注意地塊面積的“凈”度；在比較不同的容積率時，必須在同樣“凈”度的基礎上進行。總建筑面積，一般系指地面以上部分的建筑面積總和；如果包括地下部分的建筑面積，應特別注明，以資區(qū)別特性二

在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)成正比；同理，在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比特性三特性一特性二特性四特性當A為常數(shù)時，R=C·HC——建筑密度或建筑覆蓋率，C=0～1H——建筑層數(shù)(或平均層數(shù))

C·A—建筑基底面積(m)

F——地塊上的總建筑面積(m)

A——地塊面積(m)當H每增加1(即平均提高1層)，R的提高值=C；當R每提高C的值，H平均提高1層從公式可以看到特性三

樓面占地率〔注〕與容積率成反比特性二特性一特性三特性四特性L=A/F=1/R

樓面占地率(即每平方米建筑面積占用的地塊土地面積)當L愈小，R愈大，即每平方米建筑面積所占用的土地愈少，建設開發(fā)中土地費用所占的比重愈低，則土地利用率和經濟效益愈高公式結論特性四容積率是“相對指標”，因此有一定“彈性”，是可以“談判”的特性二特性一特性四特性三特性關心順序(出讓價格)、R、

意愿傾向:↑從提高R，可以吸引(D)，獲得較高的PG關心順序:C、H、R，

意愿傾向:↓

從控制C和H，以滿足空地、日照、間距、綠化、停車以及景觀等要求關心順序:R、F、P(樓面地價)，

意愿傾向:↑(P↓)盡可能提高R，獲得更大的F，使P降低，即每平方米建筑面積所攤的土地費用最小UPD在實行城市土地出讓、轉讓和房地產開發(fā)機制的情況下，容積率往往成為城市政府(G)、規(guī)劃師(UP)和開發(fā)者(D)之間談判的一項主要“杠桿”土地所有者，關心從土地出讓中獲得比較好的收益，用于城市基礎設施建設城市環(huán)境質量與整體效益的關心者房地產開發(fā)者，關心從開發(fā)中獲得最大的利潤容積率對各個因素的影響Part3容積率對各個因素的影響容積率在不僅影響規(guī)劃中物業(yè)的類型、建筑密度、社區(qū)規(guī)模、規(guī)劃布局、土地的增值，還直接影響我們的生活品質生活品質物業(yè)類型社區(qū)規(guī)模建筑密度規(guī)劃布局土地的增值容積率與物業(yè)類型不同的容積率數(shù)值直接影響不同的物業(yè)類型在容積率低于0.3（超低）的情況下，可以判是一個非常高檔的獨棟別墅項目；容積率0.3－0.5，一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但密度有點大，如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，項目品位就相當提高了很多；容積率0.5－0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅項目，如穿插獨棟別墅的話，密度將增大許多，即使容積率不大舒適度也會收到很大的影響；容積率0.8－1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中規(guī)劃夾雜低別墅的話，密度相對增大，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了；容積率1.2－1.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點；容積率1.5－2.0，正常的多層+小高層項目；容積率2.0－2.5，正常的小高層項目；容積率2.5－3.0，小高層+二類高層項目（18層以內）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差；容積率3.0－6.0，高層項目（樓高100米以內）；容積率6.0以上，摩天大樓先簡單說一說各類物業(yè)分別對應的容積率數(shù)值：（依據(jù)經驗和規(guī)律）容積追率與程物業(yè)滅類型對于掌一個矛項目烏來說肅，僅乓通過導容積漂率一略個簡壟單數(shù)耳字遠黃不能毯概括梅社區(qū)悟物業(yè)催類型A項目拾：3.胸0容積蝴率，全城市妻公園蓄東側或，建阻筑類鑼型為辯疊拼嗓別墅+小高塘層+高層如A項目菜，容勸積率3.家0，一歡般如顧此高零的容蝕積率愁，我奧們都嫁會想貼到是局一個鍛高層掀物業(yè)挨的社扮區(qū)，腹但項蹦目通儲過結愛合周刺邊的瓦資源姓，籍臟低密殘度的巴別墅務物業(yè)撇提升至項目梢的檔削次，通利用潮水景吐隔開摩別墅騙布置喇高層鐵物業(yè)劉，使庸別墅謊與高勵層建鑒筑形朱成各嶺自相史對獨繁立的今組團犧，相筆互不蔥干擾課，提犬升了煎社區(qū)敘品質閃又保骨障了沫項目章容積洋率。揭小高哨層和漁高層場使社封區(qū)能短更好范的通葵風采第景，領建筑該天際燦線也篩更唯兄美。鑒在如漢此高價的容飲積率妥下，乳項目本通過火的靈張活的姜運用蔽物業(yè)喘組合煩，打右造豪疼華別概墅產圖品，飼提升輸項目站檔次艘，而丟為項選目后深期發(fā)犁展，娃適應懼后期形市場抬需求鍵，并孫塑造便了生攝態(tài)景譜觀公五寓，卷在區(qū)慢域內擾打造成出了果自己殃的差第異化局產品A項目容積獸率與范建筑減密度建筑厚密度叫反映但了同或一土突地上哈空白迷面積兄即能笛夠留償給園自林規(guī)什劃面法積的顛大小忌，從童定義上串是指衛(wèi)規(guī)劃復用地圓范圍冒內，恐所有弱建筑翻物低帆層占敏地面準積與吹用地卻面積豆的比作率（%）在用零地面悉積一齒定的在前提昂下，聞建筑卵密度頂與容善積率彼兩者執(zhí)是反團比關籍系；隨建筑烘容量家增加芽需要攏建筑浙層數(shù)記的增右高，幅密度娃則降乘低；完這時亭，社搬區(qū)舒尸適度飾提高郵，但恨同時催會帶菊來土準地利釣用的揉不充野分和這建筑換成本鳳的增攝加；酬建筑耕容量剝的減敘小，設密度烘增大申，這驢時，競社區(qū)訪居住佳舒適程度又胳將會熟受到撲影響旬；在項乎目規(guī)腸劃中蹈，容胞積率小和建貢筑密窄度二岔者是傭一個鳳矛盾濕點，昂需要惡去尋丘找找皂一個雙合理鋪點、恨均衡樓點，著來實靜現(xiàn)項冒目開武發(fā)的枝最大菠目標如：B、C項目勁，容例積率菠相同混，因離為建盒筑密車度的艇差異浙，項筑目的鏡品質扯就有氏了很賺大的金差異把社生區(qū)品蓬位放塑在環(huán)國境空旬間上亮，綠罩化空驢間豐塵富社區(qū)直可利疑用的視綠地狹空間崗少，扶基本民上沒袍有什鑰么綠充化空木間B項目盤：容積蘇率0.崖88密度25悲%規(guī)劃蘭采用屋組團覽圍合摘布局瘦，每坡個組陽團都恨擁有使一個議相對簽組團該中心脫景觀賭；全級部采窩用多景層電柴梯洋阿房C項目貨：容積永率0.朗88密度32椅%建筑沒類型著以聯(lián)衣排別釘墅為蚊主，抹少量綠小高結層物裙業(yè)，腐排列態(tài)式布牛局；譜在0.頁88的容堂積率憂下采塔用了獻常規(guī)忌的低雜密度挎項目故產品爹類型絨，所衰以密鐵度相解對大容積嘩率與薄社區(qū)特規(guī)模在傳納統(tǒng)思茫維中倉，覺珍得社芬區(qū)規(guī)梢模越感大，辰容積皇率越疲低，麥舒適嚴度越棄高。頌實際嬸情況屋并不全庸是這永樣從規(guī)芳劃條判件上廚來看鳴，規(guī)堂模小劍的項涂目，葬在規(guī)妙劃審臉批階返段多像為一扎個大冤項目熄的某怕一個狠部分剝，其虛綠化陳率和比建筑桌密度暮已在競整個震用地柏上進箭行了輛平衡餃，在錘這個罷單獨博小塊夸地上裕，建貧筑密淚度能絨夠做繡的較月高而界綠化膽率能渡夠做細的較斧低，禍容積謝率自崗然能代夠做券的比份較高津，而順其舒溪適度蛾卻不若會因膠此而物降低曲，而河且還噸可能竊通過橡建筑佛類型屆上的掃差別段而優(yōu)謀于規(guī)充模較汪大的灑社區(qū)D項目餓：住唇宅項沫目，角用地欣規(guī)模礙為10萬㎡披，容沈積率縣為1.中7，建促筑類充型是銷多元苗化的礙，從激聯(lián)排遞別墅養(yǎng)到多戚層以塘及高請層住推宅E項目隸：住傭宅項衰目，頸市區(qū)籌中心戲位置敗，規(guī)浩劃用偽地2萬多庭㎡，奴容積勇率為5.掌6，建堆筑類駱型全貝為高纖層板仗樓，籍共享宗城市次公園眾資源同為狗住宅棟項目默，地理包、資配源環(huán)沸境相當見，兩救個項武目要就區(qū)是因笑為用鄰地規(guī)模熊的差詳別由金此產生提容積暗率的筐差異，屠而產膏生的夏建筑布酸局、避中心腐綠地以趴及配劫套設臉施等的揪差異容積載率與驢規(guī)劃鉛布局在相鏈同的夢容積廳率的莫條件沒下，芬通過劇巧妙沃的建公筑規(guī)搞劃布門局，啟不僅搭能在跪產品肝類型要上突破廳、創(chuàng)駱新，既而且堤能夠喝獲得顫不同誰的舒柿適度如：F、H項目寶，相宴同的梯地塊該面積遞，同徒樣容役積率悶，規(guī)灑劃布講局差疲異可蒼以非界常大托，社接區(qū)空親間和革產品輔的差摧異也族非常太大。無由于F項目妥全部飼采用燭了高晉層建興筑類龍型，燒降低每建筑斧密度府，提螺高綠疤化面貝積；爽建筑舅布局李也采添用了煩獨棟轎點式筋布局危，采屬光通般風都桶得到飲了最蕩佳，27櫻0°觀景差視線翅與H項目佳品質震項目距就一窄目了番然了F項目遭：2.供5容積輸率，饑建筑蒜類型役均為券獨棟首高層菊塔樓市，點式舉布局孔，均關為南鏟北朝鮮向，免綠化恢率48臉%以上H項目動：2.診5容積低率，停建筑逃類型駁有多望層，旗小高拘層、捐高層，呼排列+圍合婦式布烘局，討綠化壁率32奴%，部探分東調西朝所向布局容積慣率與糞規(guī)劃寒布局在相翅同的遞容積茂率的粗條件劫下，救通過大巧妙峽的建兆筑規(guī)也劃布唯局，殊不僅藝能在獨產品抹類型皮上突破頃、創(chuàng)弱新，這而且趨能夠味獲得您不同驗的舒搖適度Y項目績：4.迎0容積于率，蒙圍合缺式布益局，抖采用帥了大歇比例虛的高溉層板饞樓，捏社區(qū)竿還營怒造了競罕有鴿的大豎規(guī)模宵中心臺園林項目拼分析容積根率高糟達4，不后僅擁誘有大戒比例鹿的高桿層板軍樓，始而且憶社區(qū)坑還營孔造了昌罕有中的大勻規(guī)模戲中心弱園林鼻。在捷這里范，其僑關鍵甘的圍堆合式責布局薪起到戶了很具大的報作用狀，三著棟板迷樓式戴住宅閉圍合否成三墨合院甩式，艇將節(jié)常省的耀占地族面積調讓給貢了中恨心園濁林，堤使社央區(qū)中順心景括觀作芽為黃玩金地時段的替市區(qū)減中心敲城市券稀缺惱景觀插資源緩，成換為項年目最采有力小的核摘心賣旋點。三合充院排客列，夠面對巨面的冰兩棟籮樓相厚距超10屋0米，混它不她僅以免差異受化的間社區(qū)?？臻g補和生口活便性利的籮享受療引起酸購房發(fā)者青愉睞，帝而且遞還可據(jù)以用園高容魄積率粘、高單售價渡保證堂開發(fā)奇商豐胖厚的抓利潤璃回報容積其率與處土地江的增房誠值土地儲的增餃值是駝開發(fā)慶商模難切關鳴心的膚問題做，直符接影條響項替目的落虧贏枕，容雙積率誼則是恰計算模副型的澇決定肺因素設每斯種物案業(yè)類訪型的淹參考巾容積佩率為Ri，各凍種產循品的掌用地靈比例懶為Xi，城元市規(guī)品劃容雨積率致為J，土飽地面梨積為D，某歌種產斧品的苗每平量米土咽地增奸值為Zi，則僻：每史平米莖土地睜增值惑（Zi）=[售價×（1-營業(yè)免稅及麥附加版）-前期適費用-建安紡成本-管理青成本-銷售狐費用-不可識預見噸費-利息肆費用]×參考愿容積印率-每平您米土漢地費態(tài)用利潤農最大擁值Ym殺ax邊=（∑Zi挺*X鞠i）D其中擺：0≤冒Xi非≤1瘡∑址Xi洪≤1暢∑駐Xi賓*R濟i≤遲J示例傘：假打設一貼項目圈的土虹地面探積為2萬平毅米，報最高標容積劣率為1.兩2，土目地費捧用為50發(fā)00萬元估；多柜層售合價55顧00元/平米路，參膜考容意積率1.搬5；別癥墅售喇價85為00元/平米謝，參輪考容沫積率0.遣5。多禽層住片宅每怕平米榜土地坦增值=（55遞00席-8壺50忽-2華00己-2芝5-右42邪-4陷2-央22類0-穩(wěn)30巨2）*1.講5-妄25妙00虧=3餅22昏8元別宗墅住源宅每損平米扎土地混增值=（85姜00傳-1胃20洋0-捉25禾0-眠36山-6姑0-帳60碧-3綢40越-4墊68）*0.宵5-槳25各00駕=5兼43元項目名稱別墅多層住宅參數(shù)備注建安成本1200850元/平米專業(yè)費用250200元/平米管理費用3625建安成本的3%不可預見費6042建安成本的5%利息6042建安成本的5%銷售費用340220收入的4%營業(yè)稅及附加468302收入的5.5%別墅藍與多病層住怠宅費易用簡炊表通過陪計算賓機可責以算衡出容禿積為1.捕2，別戴墅與柿多層倦用地儲比例粉為0.家3:忌0.咬7時，凈即多旺層住傷宅面冷積21傅00塞0平米藝，別到墅面別積30進00平米筒，土寒地增肥值達基到最附大值48己45萬元結論容積塵率不龍僅影匪響居常住區(qū)啦的規(guī)禿劃，坑還直滑接影瓣響著旗居住般區(qū)內蠶的生龍活環(huán)奪境與巾品質綜合德上面頁的各踏種因支素和鼻相互拌之間比的關臟系，乳我們啄要充扭分和逢全面礦的考賴慮、甩均衡紐奉容積辟率和疤地塊紋情況素、建爭筑密飾度、先物業(yè)框之間肌的關暮系，腦尋找跌到一細個符鐘合項篇目目寶標的供最合艙理值須和搭箏配比臺重，運從而艦達到鮮相對讓的建溪筑成品本最鳴小化屯，土設地利繡用最過大化屑，居茂住品粘質最養(yǎng)高化峰，進傲而得填到收捉益的糕最大佩化，擺利潤廣的最營大化,這將亦是我其們對乏容積畝率進廊行深湊度解毅析的匙最終鵝目標高容桑積率桶的住歐宅項田目意煮味著及小區(qū)范內房凡子建段得多，痰而高碑密度漢的住番宅必你定會底帶來落高密完度的口居住人休口，邁最終就導致滿小區(qū)擦中業(yè)踢主的反生活型舒適早度下降重。另殿外，鳳高密窮度的尼居住虧人口抄還會息對小肉區(qū)內的膛健身魔場所無、兒罷童活紫動區(qū)胃域、惱娛樂晝中心剃以及樓積宇內蒸的電忠梯、佛消防忽通道罰形成規(guī)比較串大的艦壓力由于危高容蠻積率躍住宅怕對土遭地使黨用率奔的過繪分追掘求，小區(qū)宏內的訪樓層怒會比懶較高祖、綠士地的煎比例喝也會捐相應的超減少饑，從像而影饞響居腐住區(qū)嫂內的唉生活方環(huán)境乖與品質確定掀容積底率的備因素Pa燭rt映4各項梁因素斧，應查結合慨城市蠻的實兩際情小況，洋經過臣綜合史研究庸后確窩定，差此外山，為偵了考釣慮到冠通過助談判溜可以愉得到繪利益廊，以編及為凱不可懶預知煎的某東些因冬素留完有余息地，魄公布味的容鐵積率尺宜低第于“墾理論煌的”葵上限鐵數(shù)值礦。地塊常的使刃用性鋪質地塊島的基厚礎設社施條窄件這是倒由于鑄各種根用地鎖有不家同的憤“功踢能”往要求蠢，如莊商業(yè)好、旅志店、聽辦公似樓等撞的容共積率修一般狀應該端高于晨住宅省、學付校、狡醫(yī)院慎、劇撐院等就；即開災發(fā)建劃設的腦支撐翼條件怨，包受括現(xiàn)蔑有基請礎設驢施的知水平污和自繪然條津件(如地處基、混土壤序、排收水等)。一疏般說賀，較很高的輩容積輪率需使要較擁好的異基礎鍵設施俊條件氏和自喘然條逗件作垂為支籍撐；地塊的區(qū)位

城市用地由于所處位置不同，如市中心或城市邊緣，會有不同的出讓價格。一般說，市中心或環(huán)境、交通等條件較好，土地出讓價格較高的地區(qū)，為提高土地利用效率，容積率應高于其他地區(qū)地塊嫁的空盟間環(huán)性境條齡件即與驗相鄰醉四周祝在空陪間環(huán)穗境上疼的制束約關灣系，塊以及鐵城市弦設計財上的爪要求吵，如關建筑梳高度當、間瞞距、魯形體煎、綠其化、音通道哀等；地塊伍的土封地出他讓價受格即政服府的代期望失價格自。一瓶般情朵況下卷，容間積率墊與出物讓價桌格成荷正比暢。期摔望價策格高被，容事積率賺也要源相應測提高容積龜率對甲房地記產項著目影池響實散證分忙析Pa換rt康5容積慕率對婦項目養(yǎng)規(guī)劃聽設計框定位很的影精響容積煎率對儉地價映的影怖響容積悉率對決房產騰開發(fā)椒成本安的影芳響容積夾率對辭建筑避設計駐的影令響容積克率與荒其他逝主要爹規(guī)劃怪技術漂指標度的關劣系容積掏率成支為政景府調析控項缺目的斷重要卡手段容積奧率對評房地咬產項餡目規(guī)堡劃設敵計影廊響具蔥體分染析項目穗環(huán)境漫氣圍分析淋條件分析叫結論同一割塊地倚在不戰(zhàn)同容狗積率紡下投蹈資效粘益分款析容積工率是炒房地股產開援發(fā)項掩目規(guī)值劃設君計條折件中躁最重何要的鉤指標運之一,對項縱目的格定位具、成翻本、碌建筑娛設計留、投畝資效奴益等均均產漿生不此同程紀度的糊影響培。以誤北京腸溫榆禽河別筒墅項次目為觸例,論證框了不影同容朵積率秘對投杜資效春益的至影響容積盜率對鬼項目姜規(guī)劃叨設計平定位隙的影最響1容積貸率對即地價奏的影召響2容積晶率對呢房產由開發(fā)值成本勁的影鍋響3容積同率對圖建筑安設計攏的影院響4容積晉率與醬其他舟主要艇規(guī)劃筒技術舒指標屑的關湯系5容積踩率成訪為政氧府調麥控項網目的紅重要欄手段6容積箭率對驗房地揚產項尊目影票響實鐮證分端析容積維率對嗓項目鉆規(guī)劃折設計間定位錫的影遙響容積遙率是窯項目戚總平孤面規(guī)嘩劃設寧計的剩關鍵長指標豬，決傍定該熟項目岸的定槽位眾所磚周知,容積鼠率的彩高低悟直接傳關系勉到項靠目開消發(fā)面積積的怪多少,影響鮮著建埋筑密廈度和寨綠地訴率的祥指標,影響素著建轟筑物耗的高知度的腎控制蝕。實澤質上逗容積盼率是席項目叉總平跳面規(guī)域劃設竄計的嶺關鍵授指標,其中綢涉及麥總圖該中的且建筑揉造型威、道趟路走條向、康建筑榨間距鈔、綠蓬化布遇置、砌空間售布局奏、管栽網埋算設等挺一系淚列數(shù)胃據(jù)的醫(yī)均衡殊和協(xié)記調,從而栽決定貨該項艦目的不定位(即是康否設臨計成教低密下度、蔑低層良建筑好高品販質樓屆盤,還是均設計饒成多遼層或倉連排鴨式的示中端悲產品吐、或航是設珠計成欄普通范低端猴產品晌樓盤)。比站如,規(guī)劃助部門澤批準扮的容寫積率弊指標腹偏低,為了椒滿足極建筑初物使渴用面院積的尼需要,設計積時為怖了不并突破懇建筑湯密度璃指標陽或綠件地率牌指標,在一池定的戲容積首率下支就只煉有增孟加建倡筑物鑼高度,減少諷公共喂建筑融用地,使生奏活配柏套設植施減拳少,降低杏了生傅活居纏住的餐舒適牙度容積居率關鍵指標建筑造型建筑間距綠化布置空間布局項目定位國土迫主管汽部門堂根據(jù)蒙土地苦用途封劃分違類別懲按不拖同地垂理位勤置和蘭區(qū)域下情況眾劃分睡等級,以容不積率劫指標棄大小險制定由土地幻玉出讓噴金標絡準和幻玉土地四基準吹地價,并以雨表格悲形式念公布,其規(guī)屆律是:同一動類別校、同害一容寒積率削隨著輛級別竹的增部加,出讓灰金標壯準減撇少,同一賭類別捕、同怨一級敗別隨圓著容痛積率印指標生的增岔加,出讓摧金逐榮減。治以北囑京市澇為例,目前隔建設貞用地泄按用近途劃冤分為悄商業(yè)贊、綜稍合、蝦居住睜、工杰業(yè)等局四類,根據(jù)耽不同搜用途公土地吸的特快點及鐮相應見地價恰水平,將四嬸類用術地的憲基準鴨地價錢由高采至低,由城秀區(qū)至幟遠郊蛙區(qū)分念別劃房誠分為餓若干件個級純別。熟其中,商業(yè)幫、綜旬合和壯居住璃用地護的基島準地策價分衣為10個級似別,工業(yè)悅用地囑的基網準地傲價分碼為9個級規(guī)別。拴計算記基數(shù)銷規(guī)定題如下:一到優(yōu)八級,為一仰、二友、三緩類用折地容緞積率歐大于1時其茄出讓某金以起建筑炭面積乘為標晴準,容積層率小料于等攀于1時,其出洞讓金術以地嫂面面欺積為烈標準,四類羨用地科和九陳、十壓級各從類用林地的貧出讓庫金均車以地躲面面洞積計師算、林根據(jù)談這一壺計算立原則,由于鞏容積伸率增忽加所非引起針的建顯筑面幕積增肺加幅顆度大欠于出賀讓金頓降低瀉幅度,所以英土地前總成痰本將茶是隨澤著容重積率惹的增畜加而井增大容積邊率對邊地價渴的影正響容積鼻率是涉項目望總平帆面規(guī)妻劃設蘭計的輸關鍵夠指標湯，決脂定該饅項目韻的定待位地面面積地面面積地面面積9級10級地面面積建筑面積地面面積建筑面積地面面積建筑面積1-8級地面面積<1>1<1>1<1>1容積率工業(yè)居住綜合商業(yè)容積忌率對桐房產溜開發(fā)趁的成么本的僻影響前面煙提到州容積址率越犧高,出讓護金標堡準越尤低,折算澇到每刻平米職建筑伍面積蓋的土擦地成晚本也凳越低疏。一騰定的墨地價,容積俱率在閑控制穿指標訓下變魂動,容積把率越港高開泡發(fā)的博房屋枯面積尺越大,其地天成本劑折算稿成每較平米凡房屋芳成本淡造價服就越蛋低,否則掛容積貧率越快低,其地歲成本也折算意成每李平米議房屋槽成本轟造價卵就越鹽高。銳另外缸容積貴率的仙高低搖還影進響到睜區(qū)內僑道路曬的設蔬計和憑綜合音管線姨的布域置與鋼埋設,從而但影響呀到這螺些綜嬌合市美政配偶套設勺施的麻造價容積油率與府開發(fā)間成本悅的關阻系20鳳11（單演位：1）分析FA夢R容積高率開發(fā)狡成本容積哲率對恢建筑義設計句的影屠響設計功任務梯書中鍵容積挑率一繭旦被忍確定賊下來,設計始師只滲能在此這一匆限制涌下進裳行發(fā)墳揮。柳現(xiàn)在宋社區(qū)副公園兵、中析央水蘿景、甩中心統(tǒng)會所雁等成肉為房縣地產卵項目理的亮坐點,也成化為宣墻傳的扇重要駱口號,而這息些在涼設計蝕上都扒極盡活奢華,大大苦降低詞土地戰(zhàn)有效險的利峰用率如果溜容積經率低,設計艦師可濁以盡坡情發(fā)各揮,可以章自由箏選擇貪建筑鄉(xiāng)豐風格,充分杜利用澇景觀回構造蝕使人野與自土然達裁到和策諧統(tǒng)獻一如果璃容積彩率高,則實痛際可牲用地聾少,景觀匪設計度必然晃是相靠當困獻難的,景觀伴構造司中無辮法形鮮成合民力,也無宵法體膊現(xiàn)人墾性化業(yè)優(yōu)勢如果諒容積緞率高,而導肝致樓醒間距拖小,相互筋之間稿私密蔽性差,則使見整個申樓盤告檔次投下降,會直屑接影統(tǒng)響到尚樓盤撞定價隨和銷票售效改果123容積東率與事其他誓主要哭規(guī)劃映技術鋒指標梢的關枝系在一王定的楚建筑燥高度(層次)與房柜屋間侮距的折控制儲下容勢積率牽與建星筑密震度是胡成正縮慧比關瞇系見介圖1;在限森制建落筑層積數(shù)的麥情況勇下,容積脈率越緩高,綠地舅率越寬小,其關壇系如蘭圖2FA考R容積孝率D建筑霉密度FA岔R容積勒率GA品R綠地鄉(xiāng)豐率圖1、容散積率蒙與建伸筑密箱度的形關系Fi撫g、1哨Co為nn泳ec縣ti緊on暫b間et瞎we毯en匆F看AR槐a諷nd夕D圖2、容監(jiān)積率楊與建小筑密仇度的牲關系Fi愧g、2距Co歇nn桂ec六ti緣瑞on篩b俱et紙we句en辣F捷AR最a死nd悉G愿AR容積拍率成爛為政繳府調籌控項灘目的擔重要隸手段隨著哭我國斷經濟斃體制毀改革醋和對品外開綠放,特別州是城瞧市土濕地有附償有惹期使緞用,房屋嘆商品蹈化進適程的該不斷等深化,房地體產業(yè)失得到藥了極開大發(fā)背展,日趨旅繁榮秋。開傭發(fā)房慨地產嶺的目鄰的,一方越面固郊然是蛾為了衰改善煙城市奇的面正貌、遇改善兼一部程分先詠富起柳來經棟濟條琴件較猴好的秘人的涌居住婦環(huán)境去和居辮住條治件,但更蔬重要楊的是頭房屋恒開發(fā)蚊商是墳為了嚇獲取幸豐厚姥的利自潤,并且豬普通郊老百炮姓投涂資房去產已吵經逐五漸成宇為一住種投斷資手桐段。良而土善地又卵是稀祥缺資田源,是不雪可再撇生的,同時有隨著料房價咳的上遺升容頑易引米起房香價過氣高導恰致泡麻沫的掉產生,所以態(tài)政府截又勢醋必會協(xié)對房鄰地產映行業(yè)仿有所動控制咐。政容府對侄房地積產的峰控制夏方法城很多,有政其策性墓的、娃有金謙融性糖的、顆還有況技術釋性的箱調控楊。通品過對寇容積踐率的許控制偶達到貝控制濫房地爭產項習目的課控制丘就是嚼技術妄性的蜓調控咬。從擁規(guī)劃涂的角處度,控制疲容積宰率是辣一個地非常庫重要痕的手的段,調節(jié)模城市萬發(fā)展,規(guī)劃峰用地,和容零積率岸大小稼是非榜常有帥關系緩的。覆同時,政府摸提高量容積智率,希望桌房地循產企相業(yè)開范發(fā)小鳴高層,可以片節(jié)約傭土地射資源,壓低安房價,使老弄百姓勻得利暖。項目堪環(huán)境園氣圍1分析把條件2同一費塊地處在不循同容倚積率微下投磨資效嘗益分錢析以北腔京溫抗榆河旦別墅圾項目窗為例,論證砍了不壇同容柔積率胳對投同資效欠益的鴉影響分析譜結論3項目酒環(huán)境套氣圍溫榆處河別透墅項鹿目區(qū)斤位于到北京貓市京拴承高剃速、飛北六儲環(huán)、屯機場和高速題北線帶交匯外處,距北不京國科貿商槳圈30分鐘近車程,距中敲關村丹科技村園區(qū)30分鐘參車程,距北阿京機弱場僅15分鐘程車程,且均酸為高火速直谷達無淚交通慢堵塞獄困擾刺。而送且項覆目位朱于北覆京市尺溫榆靜河景架觀帶,開發(fā)皮公司臉通過扔運作,花了吸極少濾費用藏將溫肌榆河高北岸蒙河岸擴防護也區(qū)約30第0畝地均代征容代管,并將鴉其設鵝計為益一個仆九洞墨的高支爾夫蔽練習丸場和共親水房誠郊野煎公園車程5分鐘麥可到津達圈車程10分鐘普可到鼠達圈車程15分鐘順可到雀達圈分析勺條件12345同一疊地塊菌其地森價一燥定,土地罩面積10捐0萬m謹2,土地惱總價11差5億元不同綁容積躲率應乏滿足桂在規(guī)稱劃設求計條懶件容疾積率羅控制醫(yī)指標1.孕2之下建筑脈物類奴別差菠別不銜大時,其設俘定的閥建安順成本,配套喚成本悼基本桐相近銷售婆費用,管理筐費用蹈按一椅定的踏比例縮慧計算,勢(兩稅棵一費恰成本稼暫不斧考慮)房屋賢銷售壓價是浮通過帝市場喝調查堆設定渾。就劇上述優(yōu)分析鋸條件,選取4種不張同容皆積率知對該襯項目狼投資插效益聯(lián)進行豈分析,見表1:表1.項目掘投資億效益淋分析Ta編bl慈e1唉.剖A泄na級ly捏zi怖ng腳i貴nv雕es兔tm休en掙t寺be豪ne久fi煤t點of趴W痛en縮慧yu窗he療r濁ea股l-心e窗st黨at牧e而p培ro膜j早ec庸t序號分析項目分析指標備注1方案定位低密度住宅連排別墅獨棟別墅獨棟、連排、雙拼結合2容積率1.20.60.250.35用地面積100萬元/㎡3建筑面積㎡1