地產(chǎn)容積率的含義與應(yīng)用

容積率專題報(bào)告中原集團(tuán)二級(jí)市場(chǎng)戰(zhàn)略顧問中心

ShenZhen.08.2011容積率解釋Part1容積率解釋

何謂容積率？簡(jiǎn)單的說是規(guī)劃凈用地上允許建設(shè)的建筑容量容積率專業(yè)解釋通俗解釋一般規(guī)則特殊規(guī)則容積率=總建筑面積÷總用地面積定義計(jì)算公式計(jì)算規(guī)則123定義

項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值

通俗解釋專業(yè)解釋說到底就是小區(qū)里戶數(shù)、人數(shù)和小區(qū)面積的關(guān)系，當(dāng)然戶越少、人越少，面積越大越舒服了所謂“容積率”，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度容積率一般是由政府規(guī)定的一般而言,容積率分為：獨(dú)立別墅為0.2-0.5,聯(lián)排別墅為0.4-0.7,6層以下多層住宅為0.8-1.2,11層小高層住宅為1.5-2.0,18層高層住宅為1.8-2.5,19層以上住宅為2.4-4.5,住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅并根據(jù)不同城市的特點(diǎn)有所差別計(jì)算公式

容積率=總建筑面積÷總用地面積當(dāng)建筑物層高超過8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算容積率總建筑面積總用地面積容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低注明：計(jì)算容積率時(shí)，總建筑面積不包括地下建筑面積；

（半地下室層高超過2.2米時(shí)，按全面積算，層高低于2.2米時(shí)，按半面積計(jì)算）；當(dāng)建筑層高超過3M時(shí)，這些層應(yīng)除以3M進(jìn)行層數(shù)折算，余數(shù)不足1.5m時(shí)，多出部分不計(jì)入容積率；余數(shù)大于或等于1.5m時(shí)，多出部分按1層計(jì)算計(jì)算規(guī)則

項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值

特殊規(guī)則一般規(guī)則地上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和；地下有經(jīng)營性面積的，其經(jīng)營面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行

當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米時(shí)，當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米時(shí)，當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米時(shí)，當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米時(shí)，當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算計(jì)算含陽臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí)，陽臺(tái)部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積計(jì)算計(jì)算規(guī)則

項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值

特殊規(guī)則地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時(shí)，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積計(jì)算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計(jì)入容積率。如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時(shí)，以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn)住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨(dú)立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽設(shè)計(jì)單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計(jì)算值容積率的特征Part2特性

主要呈現(xiàn)4個(gè)特性特性一1特性二2特性三3特性四4容積率在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)成正比；同理，在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比容積率表述的是“凈”地塊上允許建設(shè)的總?cè)萘咳莘e率是“相對(duì)指標(biāo)”，因此有一定“彈性”，是可以“談判”的

這個(gè)特性主要表現(xiàn)在規(guī)劃用地管理的過程之中樓面占地率〔注〕與容積率成反比特性一

容積率表述的是“凈”地塊上允許建設(shè)的總?cè)萘刻匦匀匦远匦砸惶匦运奶匦曰竟绞?R=F/A

R——容積率F——地塊上的總建筑面積(m)A——地塊面積(m)“凈地塊”是指為建筑所使用的場(chǎng)地，其面積不包括城市公用的道路、公共綠地、大型市政及公用設(shè)施用地、歷史保護(hù)地段等。因此，在使用或評(píng)價(jià)容積率時(shí)，必須注意地塊面積的“凈”度；在比較不同的容積率時(shí)，必須在同樣“凈”度的基礎(chǔ)上進(jìn)行。總建筑面積，一般系指地面以上部分的建筑面積總和；如果包括地下部分的建筑面積，應(yīng)特別注明，以資區(qū)別特性二

在一定的建筑密度條件下，容積率與層數(shù)成正比；同理，在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成正比特性三特性一特性二特性四特性當(dāng)A為常數(shù)時(shí)，R=C·HC——建筑密度或建筑覆蓋率，C=0～1H——建筑層數(shù)(或平均層數(shù))

C·A—建筑基底面積(m)

F——地塊上的總建筑面積(m)

A——地塊面積(m)當(dāng)H每增加1(即平均提高1層)，R的提高值=C；當(dāng)R每提高C的值，H平均提高1層從公式可以看到特性三

樓面占地率〔注〕與容積率成反比特性二特性一特性三特性四特性L=A/F=1/R

樓面占地率(即每平方米建筑面積占用的地塊土地面積)當(dāng)L愈小，R愈大，即每平方米建筑面積所占用的土地愈少，建設(shè)開發(fā)中土地費(fèi)用所占的比重愈低，則土地利用率和經(jīng)濟(jì)效益愈高公式結(jié)論特性四容積率是“相對(duì)指標(biāo)”，因此有一定“彈性”，是可以“談判”的特性二特性一特性四特性三特性關(guān)心順序(出讓價(jià)格)、R、

意愿傾向:↑從提高R，可以吸引(D)，獲得較高的PG關(guān)心順序:C、H、R，

意愿傾向:↓

從控制C和H，以滿足空地、日照、間距、綠化、停車以及景觀等要求關(guān)心順序:R、F、P(樓面地價(jià))，

意愿傾向:↑(P↓)盡可能提高R，獲得更大的F，使P降低，即每平方米建筑面積所攤的土地費(fèi)用最小UPD在實(shí)行城市土地出讓、轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制的情況下，容積率往往成為城市政府(G)、規(guī)劃師(UP)和開發(fā)者(D)之間談判的一項(xiàng)主要“杠桿”土地所有者，關(guān)心從土地出讓中獲得比較好的收益，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)城市環(huán)境質(zhì)量與整體效益的關(guān)心者房地產(chǎn)開發(fā)者，關(guān)心從開發(fā)中獲得最大的利潤容積率對(duì)各個(gè)因素的影響Part3容積率對(duì)各個(gè)因素的影響容積率在不僅影響規(guī)劃中物業(yè)的類型、建筑密度、社區(qū)規(guī)模、規(guī)劃布局、土地的增值，還直接影響我們的生活品質(zhì)生活品質(zhì)物業(yè)類型社區(qū)規(guī)模建筑密度規(guī)劃布局土地的增值容積率與物業(yè)類型不同的容積率數(shù)值直接影響不同的物業(yè)類型在容積率低于0.3（超低）的情況下，可以判是一個(gè)非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目；容積率0.3－0.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但密度有點(diǎn)大，如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，項(xiàng)目品位就相當(dāng)提高了很多；容積率0.5－0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅項(xiàng)目，如穿插獨(dú)棟別墅的話，密度將增大許多，即使容積率不大舒適度也會(huì)收到很大的影響；容積率0.8－1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流。如果其中規(guī)劃夾雜低別墅的話，密度相對(duì)增大，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了；容積率1.2－1.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)；容積率1.5－2.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目；容積率2.0－2.5，正常的小高層項(xiàng)目；容積率2.5－3.0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差；容積率3.0－6.0，高層項(xiàng)目（樓高100米以內(nèi)）；容積率6.0以上，摩天大樓先簡(jiǎn)單說一說各類物業(yè)分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值：（依據(jù)經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律）容積追率與程物業(yè)滅類型對(duì)于掌一個(gè)矛項(xiàng)目烏來說肅，僅乓通過導(dǎo)容積漂率一略個(gè)簡(jiǎn)壟單數(shù)耳字遠(yuǎn)黃不能毯概括梅社區(qū)悟物業(yè)催類型A項(xiàng)目拾：3.胸0容積蝴率，全城市妻公園蓄東側(cè)或，建阻筑類鑼型為辯疊拼嗓別墅+小高塘層+高層如A項(xiàng)目菜，容勸積率3.家0，一歡般如顧此高零的容蝕積率愁，我奧們都嫁會(huì)想貼到是局一個(gè)鍛高層掀物業(yè)挨的社扮區(qū)，腹但項(xiàng)蹦目通儲(chǔ)過結(jié)愛合周刺邊的瓦資源姓，籍臟低密殘度的巴別墅務(wù)物業(yè)撇提升至項(xiàng)目梢的檔削次，通利用潮水景吐隔開摩別墅騙布置喇高層鐵物業(yè)劉，使庸別墅謊與高勵(lì)層建鑒筑形朱成各嶺自相史對(duì)獨(dú)繁立的今組團(tuán)犧，相筆互不蔥干擾課，提犬升了煎社區(qū)敘品質(zhì)閃又保骨障了沫項(xiàng)目章容積洋率。揭小高哨層和漁高層場(chǎng)使社封區(qū)能短更好范的通葵風(fēng)采第景，領(lǐng)建筑該天際燦線也篩更唯兄美。鑒在如漢此高價(jià)的容飲積率妥下，乳項(xiàng)目本通過火的靈張活的姜運(yùn)用蔽物業(yè)喘組合煩，打右造豪疼華別概墅產(chǎn)圖品，飼提升輸項(xiàng)目站檔次艘，而丟為項(xiàng)選目后深期發(fā)犁展，娃適應(yīng)懼后期形市場(chǎng)抬需求鍵，并孫塑造便了生攝態(tài)景譜觀公五寓，卷在區(qū)慢域內(nèi)擾打造成出了果自己殃的差第異化局產(chǎn)品A項(xiàng)目容積獸率與范建筑減密度建筑厚密度叫反映但了同或一土突地上哈空白迷面積兄即能笛夠留償給園自林規(guī)什劃面法積的顛大小忌，從童定義上串是指衛(wèi)規(guī)劃復(fù)用地圓范圍冒內(nèi)，恐所有弱建筑翻物低帆層占敏地面準(zhǔn)積與吹用地卻面積豆的比作率（%）在用零地面悉積一齒定的在前提昂下，聞建筑卵密度頂與容善積率彼兩者執(zhí)是反團(tuán)比關(guān)籍系；隨建筑烘容量家增加芽需要攏建筑浙層數(shù)記的增右高，幅密度娃則降乘低；完這時(shí)亭，社搬區(qū)舒尸適度飾提高郵，但恨同時(shí)催會(huì)帶菊來土準(zhǔn)地利釣用的揉不充野分和這建筑換成本鳳的增攝加；酬建筑耕容量剝的減敘小，設(shè)密度烘增大申，這驢時(shí)，競(jìng)社區(qū)訪居住佳舒適程度又胳將會(huì)熟受到撲影響旬；在項(xiàng)乎目規(guī)腸劃中蹈，容胞積率小和建貢筑密窄度二岔者是傭一個(gè)鳳矛盾濕點(diǎn)，昂需要惡去尋丘找找皂一個(gè)雙合理鋪點(diǎn)、恨均衡樓點(diǎn)，著來實(shí)靜現(xiàn)項(xiàng)冒目開武發(fā)的枝最大菠目標(biāo)如：B、C項(xiàng)目勁，容例積率菠相同混，因離為建盒筑密車度的艇差異浙，項(xiàng)筑目的鏡品質(zhì)扯就有氏了很賺大的金差異把社生區(qū)品蓬位放塑在環(huán)國境空旬間上亮，綠罩化空驢間豐塵富社區(qū)直可利疑用的視綠地狹空間崗少，扶基本民上沒袍有什鑰么綠充化空木間B項(xiàng)目盤：容積蘇率0.崖88密度25悲%規(guī)劃蘭采用屋組團(tuán)覽圍合摘布局瘦，每坡個(gè)組陽團(tuán)都恨擁有使一個(gè)議相對(duì)簽組團(tuán)該中心脫景觀賭；全級(jí)部采窩用多景層電柴梯洋阿房C項(xiàng)目貨：容積永率0.朗88密度32椅%建筑沒類型著以聯(lián)衣排別釘墅為蚊主，抹少量綠小高結(jié)層物裙業(yè)，腐排列態(tài)式布牛局；譜在0.頁88的容堂積率憂下采塔用了獻(xiàn)常規(guī)忌的低雜密度挎項(xiàng)目故產(chǎn)品爹類型絨，所衰以密鐵度相解對(duì)大容積嘩率與薄社區(qū)特規(guī)模在傳納統(tǒng)思茫維中倉，覺珍得社芬區(qū)規(guī)梢模越感大，辰容積皇率越疲低，麥?zhǔn)孢m嚴(yán)度越棄高。頌實(shí)際嬸情況屋并不全庸是這永樣從規(guī)芳劃條判件上廚來看鳴，規(guī)堂模小劍的項(xiàng)涂目，葬在規(guī)妙劃審臉批階返段多像為一扎個(gè)大冤項(xiàng)目熄的某怕一個(gè)狠部分剝，其虛綠化陳率和比建筑桌密度暮已在競(jìng)整個(gè)震用地柏上進(jìn)箭行了輛平衡餃，在錘這個(gè)罷單獨(dú)博小塊夸地上裕，建貧筑密淚度能絨夠做繡的較月高而界綠化膽率能渡夠做細(xì)的較斧低，禍容積謝率自崗然能代夠做券的比份較高津，而順其舒溪適度蛾卻不若會(huì)因膠此而物降低曲，而河且還噸可能竊通過橡建筑佛類型屆上的掃差別段而優(yōu)謀于規(guī)充模較汪大的灑社區(qū)D項(xiàng)目餓：住唇宅項(xiàng)沫目，角用地欣規(guī)模礙為10萬㎡披，容沈積率縣為1.中7，建促筑類充型是銷多元苗化的礙，從激聯(lián)排遞別墅養(yǎng)到多戚層以塘及高請(qǐng)層住推宅E項(xiàng)目隸：住傭宅項(xiàng)衰目，頸市區(qū)籌中心戲位置敗，規(guī)浩劃用偽地2萬多庭㎡，奴容積勇率為5.掌6，建堆筑類駱型全貝為高纖層板仗樓，籍共享宗城市次公園眾資源同為狗住宅棟項(xiàng)目默，地理包、資配源環(huán)沸境相當(dāng)見，兩救個(gè)項(xiàng)武目要就區(qū)是因笑為用鄰地規(guī)模熊的差詳別由金此產(chǎn)生提容積暗率的筐差異，屠而產(chǎn)膏生的夏建筑布酸局、避中心腐綠地以趴及配劫套設(shè)臉施等的揪差異容積載率與驢規(guī)劃鉛布局在相鏈同的夢(mèng)容積廳率的莫條件沒下，芬通過劇巧妙沃的建公筑規(guī)搞劃布門局，啟不僅搭能在跪產(chǎn)品肝類型要上突破廳、創(chuàng)駱新，既而且堤能夠喝獲得顫不同誰的舒柿適度如：F、H項(xiàng)目寶，相宴同的梯地塊該面積遞，同徒樣容役積率悶，規(guī)灑劃布講局差疲異可蒼以非界常大托，社接區(qū)空親間和革產(chǎn)品輔的差摧異也族非常太大。無由于F項(xiàng)目妥全部飼采用燭了高晉層建興筑類龍型，燒降低每建筑斧密度府，提螺高綠疤化面貝積；爽建筑舅布局李也采添用了煩獨(dú)棟轎點(diǎn)式筋布局危，采屬光通般風(fēng)都桶得到飲了最蕩佳，27櫻0°觀景差視線翅與H項(xiàng)目佳品質(zhì)震項(xiàng)目距就一窄目了番然了F項(xiàng)目遭：2.供5容積輸率，饑建筑蒜類型役均為券獨(dú)棟首高層菊塔樓市，點(diǎn)式舉布局孔，均關(guān)為南鏟北朝鮮向，免綠化恢率48臉%以上H項(xiàng)目動(dòng)：2.診5容積低率，停建筑逃類型駁有多望層，旗小高拘層、捐高層，呼排列+圍合婦式布烘局，討綠化壁率32奴%，部探分東調(diào)西朝所向布局容積慣率與糞規(guī)劃寒布局在相翅同的遞容積茂率的粗條件劫下，救通過大巧妙峽的建兆筑規(guī)也劃布唯局，殊不僅藝能在獨(dú)產(chǎn)品抹類型皮上突破頃、創(chuàng)弱新，這而且趨能夠味獲得您不同驗(yàn)的舒搖適度Y項(xiàng)目績(jī)：4.迎0容積于率，蒙圍合缺式布益局，抖采用帥了大歇比例虛的高溉層板饞樓，捏社區(qū)竿還營怒造了競(jìng)罕有鴿的大豎規(guī)模宵中心臺(tái)園林項(xiàng)目拼分析容積根率高糟達(dá)4，不后僅擁誘有大戒比例鹿的高桿層板軍樓，始而且憶社區(qū)坑還營孔造了昌罕有中的大勻規(guī)模戲中心弱園林鼻。在捷這里范，其僑關(guān)鍵甘的圍堆合式責(zé)布局薪起到戶了很具大的報(bào)作用狀，三著棟板迷樓式戴住宅閉圍合否成三墨合院甩式，艇將節(jié)常省的耀占地族面積調(diào)讓給貢了中恨心園濁林，堤使社央?yún)^(qū)中順心景括觀作芽為黃玩金地時(shí)段的替市區(qū)減中心敲城市券稀缺惱景觀插資源緩，成換為項(xiàng)年目最采有力小的核摘心賣旋點(diǎn)。三合充院排客列，夠面對(duì)巨面的冰兩棟籮樓相厚距超10屋0米，混它不她僅以免差異受化的間社區(qū)眨空間補(bǔ)和生口活便性利的籮享受療引起酸購房發(fā)者青愉睞，帝而且遞還可據(jù)以用園高容魄積率粘、高單售價(jià)渡保證堂開發(fā)奇商豐胖厚的抓利潤璃回報(bào)容積其率與處土地江的增房誠值土地儲(chǔ)的增餃值是駝開發(fā)慶商模難切關(guān)鳴心的膚問題做，直符接影條響項(xiàng)替目的落虧贏枕，容雙積率誼則是恰計(jì)算模副型的澇決定肺因素設(shè)每斯種物案業(yè)類訪型的淹參考巾容積佩率為Ri，各凍種產(chǎn)循品的掌用地靈比例懶為Xi，城元市規(guī)品劃容雨積率致為J，土飽地面梨積為D，某歌種產(chǎn)斧品的苗每平量米土咽地增奸值為Zi，則僻：每史平米莖土地睜增值惑（Zi）=[售價(jià)×（1-營業(yè)免稅及麥附加版）-前期適費(fèi)用-建安紡成本-管理青成本-銷售狐費(fèi)用-不可識(shí)預(yù)見噸費(fèi)-利息肆費(fèi)用]×參考愿容積印率-每平您米土漢地費(fèi)態(tài)用利潤農(nóng)最大擁值Ym殺ax邊=（∑Zi挺*X鞠i）D其中擺：0≤冒Xi非≤1瘡∑址Xi洪≤1暢∑駐Xi賓*R濟(jì)i≤遲J示例傘：假打設(shè)一貼項(xiàng)目圈的土虹地面探積為2萬平毅米，報(bào)最高標(biāo)容積劣率為1.兩2，土目地費(fèi)捧用為50發(fā)00萬元估；多柜層售合價(jià)55顧00元/平米路，參膜考容意積率1.搬5；別癥墅售喇價(jià)85為00元/平米謝，參輪考容沫積率0.遣5。多禽層住片宅每怕平米榜土地坦增值=（55遞00席-8壺50忽-2華00己-2芝5-右42邪-4陷2-央22類0-穩(wěn)30巨2）*1.講5-妄25妙00虧=3餅22昏8元?jiǎng)e宗墅住源宅每損平米扎土地混增值=（85姜00傳-1胃20洋0-捉25禾0-眠36山-6姑0-帳60碧-3綢40越-4墊68）*0.宵5-槳25各00駕=5兼43元項(xiàng)目名稱別墅多層住宅參數(shù)備注建安成本1200850元/平米專業(yè)費(fèi)用250200元/平米管理費(fèi)用3625建安成本的3%不可預(yù)見費(fèi)6042建安成本的5%利息6042建安成本的5%銷售費(fèi)用340220收入的4%營業(yè)稅及附加468302收入的5.5%別墅藍(lán)與多病層住怠宅費(fèi)易用簡(jiǎn)炊表通過陪計(jì)算賓機(jī)可責(zé)以算衡出容禿積為1.捕2，別戴墅與柿多層倦用地儲(chǔ)比例粉為0.家3:忌0.咬7時(shí)，凈即多旺層住傷宅面冷積21傅00塞0平米藝，別到墅面別積30進(jìn)00平米筒，土寒地增肥值達(dá)基到最附大值48己45萬元結(jié)論容積塵率不龍僅影匪響居常住區(qū)啦的規(guī)禿劃，坑還直滑接影瓣響著旗居住般區(qū)內(nèi)蠶的生龍活環(huán)奪境與巾品質(zhì)綜合德上面頁的各踏種因支素和鼻相互拌之間比的關(guān)臟系，乳我們啄要充扭分和逢全面礦的考賴慮、甩均衡紐奉容積辟率和疤地塊紋情況素、建爭(zhēng)筑密飾度、先物業(yè)框之間肌的關(guān)暮系，腦尋找跌到一細(xì)個(gè)符鐘合項(xiàng)篇目目寶標(biāo)的供最合艙理值須和搭箏配比臺(tái)重，運(yùn)從而艦達(dá)到鮮相對(duì)讓的建溪筑成品本最鳴小化屯，土設(shè)地利繡用最過大化屑，居茂住品粘質(zhì)最養(yǎng)高化峰，進(jìn)傲而得填到收捉益的糕最大佩化，擺利潤廣的最營大化,這將亦是我其們對(duì)乏容積畝率進(jìn)廊行深湊度解毅析的匙最終鵝目標(biāo)高容桑積率桶的住歐宅項(xiàng)田目意煮味著及小區(qū)范內(nèi)房凡子建段得多，痰而高碑密度漢的住番宅必你定會(huì)底帶來落高密完度的口居住人休口，邁最終就導(dǎo)致滿小區(qū)擦中業(yè)踢主的反生活型舒適早度下降重。另殿外，鳳高密窮度的尼居住虧人口抄還會(huì)息對(duì)小肉區(qū)內(nèi)的膛健身魔場(chǎng)所無、兒罷童活紫動(dòng)區(qū)胃域、惱娛樂晝中心剃以及樓積宇內(nèi)蒸的電忠梯、佛消防忽通道罰形成規(guī)比較串大的艦壓力由于危高容蠻積率躍住宅怕對(duì)土遭地使黨用率奔的過繪分追掘求，小區(qū)宏內(nèi)的訪樓層怒會(huì)比懶較高祖、綠士地的煎比例喝也會(huì)捐相應(yīng)的超減少饑，從像而影饞響居腐住區(qū)嫂內(nèi)的唉生活方環(huán)境乖與品質(zhì)確定掀容積底率的備因素Pa燭rt映4各項(xiàng)梁因素斧，應(yīng)查結(jié)合慨城市蠻的實(shí)兩際情小況，洋經(jīng)過臣綜合史研究庸后確窩定，差此外山，為偵了考釣慮到冠通過助談判溜可以愉得到繪利益廊，以編及為凱不可懶預(yù)知煎的某東些因冬素留完有余息地，魄公布味的容鐵積率尺宜低第于“墾理論煌的”葵上限鐵數(shù)值礦。地塊常的使刃用性鋪質(zhì)地塊島的基厚礎(chǔ)設(shè)社施條窄件這是倒由于鑄各種根用地鎖有不家同的憤“功踢能”往要求蠢，如莊商業(yè)好、旅志店、聽辦公似樓等撞的容共積率修一般狀應(yīng)該端高于晨住宅省、學(xué)付校、狡醫(yī)院慎、劇撐院等就；即開災(zāi)發(fā)建劃設(shè)的腦支撐翼?xiàng)l件怨，包受括現(xiàn)蔑有基請(qǐng)礎(chǔ)設(shè)驢施的知水平污和自繪然條津件(如地處基、混土壤序、排收水等)。一疏般說賀，較很高的輩容積輪率需使要較擁好的異基礎(chǔ)鍵設(shè)施俊條件氏和自喘然條逗件作垂為支籍撐；地塊的區(qū)位

城市用地由于所處位置不同，如市中心或城市邊緣，會(huì)有不同的出讓價(jià)格。一般說，市中心或環(huán)境、交通等條件較好，土地出讓價(jià)格較高的地區(qū)，為提高土地利用效率，容積率應(yīng)高于其他地區(qū)地塊嫁的空盟間環(huán)性境條齡件即與驗(yàn)相鄰醉四周祝在空陪間環(huán)穗境上疼的制束約關(guān)灣系，塊以及鐵城市弦設(shè)計(jì)財(cái)上的爪要求吵，如關(guān)建筑梳高度當(dāng)、間瞞距、魯形體煎、綠其化、音通道哀等；地塊伍的土封地出他讓價(jià)受格即政服府的代期望失價(jià)格自。一瓶般情朵況下卷，容間積率墊與出物讓價(jià)桌格成荷正比暢。期摔望價(jià)策格高被，容事積率賺也要源相應(yīng)測(cè)提高容積龜率對(duì)甲房地記產(chǎn)項(xiàng)著目影池響實(shí)散證分忙析Pa換rt康5容積慕率對(duì)婦項(xiàng)目養(yǎng)規(guī)劃聽設(shè)計(jì)框定位很的影精響容積煎率對(duì)儉地價(jià)映的影怖響容積悉率對(duì)決房產(chǎn)騰開發(fā)椒成本安的影芳響容積夾率對(duì)辭建筑避設(shè)計(jì)駐的影令響容積克率與荒其他逝主要爹規(guī)劃怪技術(shù)漂指標(biāo)度的關(guān)劣系容積掏率成支為政景府調(diào)析控項(xiàng)缺目的斷重要卡手段容積奧率對(duì)評(píng)房地咬產(chǎn)項(xiàng)餡目規(guī)堡劃設(shè)敵計(jì)影廊響具蔥體分染析項(xiàng)目穗環(huán)境漫氣圍分析淋條件分析叫結(jié)論同一割塊地倚在不戰(zhàn)同容狗積率紡下投蹈資效粘益分款析容積工率是炒房地股產(chǎn)開援發(fā)項(xiàng)掩目規(guī)值劃設(shè)君計(jì)條折件中躁最重何要的鉤指標(biāo)運(yùn)之一,對(duì)項(xiàng)縱目的格定位具、成翻本、碌建筑娛設(shè)計(jì)留、投畝資效奴益等均均產(chǎn)漿生不此同程紀(jì)度的糊影響培。以誤北京腸溫榆禽河別筒墅項(xiàng)次目為觸例,論證框了不影同容朵積率秘對(duì)投杜資效春益的至影響容積盜率對(duì)鬼項(xiàng)目姜規(guī)劃叨設(shè)計(jì)平定位隙的影最響1容積貸率對(duì)即地價(jià)奏的影召響2容積晶率對(duì)呢房產(chǎn)由開發(fā)值成本勁的影鍋響3容積同率對(duì)圖建筑安設(shè)計(jì)攏的影院響4容積晉率與醬其他舟主要艇規(guī)劃筒技術(shù)舒指標(biāo)屑的關(guān)湯系5容積踩率成訪為政氧府調(diào)麥控項(xiàng)網(wǎng)目的紅重要欄手段6容積箭率對(duì)驗(yàn)房地?fù)P產(chǎn)項(xiàng)尊目影票響實(shí)鐮證分端析容積維率對(duì)嗓項(xiàng)目鉆規(guī)劃折設(shè)計(jì)間定位錫的影遙響容積遙率是窯項(xiàng)目戚總平孤面規(guī)嘩劃設(shè)寧計(jì)的剩關(guān)鍵長(zhǎng)指標(biāo)豬，決傍定該熟項(xiàng)目岸的定槽位眾所磚周知,容積鼠率的彩高低悟直接傳關(guān)系勉到項(xiàng)靠目開消發(fā)面積積的怪多少,影響鮮著建埋筑密廈度和寨綠地訴率的祥指標(biāo),影響素著建轟筑物耗的高知度的腎控制蝕。實(shí)澤質(zhì)上逗容積盼率是席項(xiàng)目叉總平跳面規(guī)域劃設(shè)竄計(jì)的嶺關(guān)鍵授指標(biāo),其中綢涉及麥總圖該中的且建筑揉造型威、道趟路走條向、康建筑榨間距鈔、綠蓬化布遇置、砌空間售布局奏、管栽網(wǎng)埋算設(shè)等挺一系淚列數(shù)胃據(jù)的醫(yī)均衡殊和協(xié)記調(diào),從而栽決定貨該項(xiàng)艦?zāi)康牟欢ㄎ?即是康否設(shè)臨計(jì)成教低密下度、蔑低層良建筑好高品販質(zhì)樓屆盤,還是均設(shè)計(jì)饒成多遼層或倉連排鴨式的示中端悲產(chǎn)品吐、或航是設(shè)珠計(jì)成欄普通范低端猴產(chǎn)品晌樓盤)。比站如,規(guī)劃助部門澤批準(zhǔn)扮的容寫積率弊指標(biāo)腹偏低,為了椒滿足極建筑初物使渴用面院積的尼需要,設(shè)計(jì)積時(shí)為怖了不并突破懇建筑湯密度璃指標(biāo)陽或綠件地率牌指標(biāo),在一池定的戲容積首率下支就只煉有增孟加建倡筑物鑼高度,減少諷公共喂建筑融用地,使生奏活配柏套設(shè)植施減拳少,降低杏了生傅活居纏住的餐舒適牙度容積居率關(guān)鍵指標(biāo)建筑造型建筑間距綠化布置空間布局項(xiàng)目定位國土迫主管汽部門堂根據(jù)蒙土地苦用途封劃分違類別懲按不拖同地垂理位勤置和蘭區(qū)域下情況眾劃分睡等級(jí),以容不積率劫指標(biāo)棄大小險(xiǎn)制定由土地幻玉出讓噴金標(biāo)絡(luò)準(zhǔn)和幻玉土地四基準(zhǔn)吹地價(jià),并以雨表格悲形式念公布,其規(guī)屆律是:同一動(dòng)類別校、同害一容寒積率削隨著輛級(jí)別竹的增部加,出讓灰金標(biāo)壯準(zhǔn)減撇少,同一賭類別捕、同怨一級(jí)敗別隨圓著容痛積率印指標(biāo)生的增岔加,出讓摧金逐榮減。治以北囑京市澇為例,目前隔建設(shè)貞用地泄按用近途劃冤分為悄商業(yè)贊、綜稍合、蝦居住睜、工杰業(yè)等局四類,根據(jù)耽不同搜用途公土地吸的特快點(diǎn)及鐮相應(yīng)見地價(jià)恰水平,將四嬸類用術(shù)地的憲基準(zhǔn)鴨地價(jià)錢由高采至低,由城秀區(qū)至幟遠(yuǎn)郊蛙區(qū)分念別劃房誠分為餓若干件個(gè)級(jí)純別。熟其中,商業(yè)幫、綜旬合和壯居住璃用地護(hù)的基島準(zhǔn)地策價(jià)分衣為10個(gè)級(jí)似別,工業(yè)悅用地囑的基網(wǎng)準(zhǔn)地傲價(jià)分碼為9個(gè)級(jí)規(guī)別。拴計(jì)算記基數(shù)銷規(guī)定題如下:一到優(yōu)八級(jí),為一仰、二友、三緩類用折地容緞積率歐大于1時(shí)其茄出讓某金以起建筑炭面積乘為標(biāo)晴準(zhǔn),容積層率小料于等攀于1時(shí),其出洞讓金術(shù)以地嫂面面欺積為烈標(biāo)準(zhǔn),四類羨用地科和九陳、十壓級(jí)各從類用林地的貧出讓庫金均車以地躲面面洞積計(jì)師算、林根據(jù)談這一壺計(jì)算立原則,由于鞏容積伸率增忽加所非引起針的建顯筑面幕積增肺加幅顆度大欠于出賀讓金頓降低瀉幅度,所以英土地前總成痰本將茶是隨澤著容重積率惹的增畜加而井增大容積邊率對(duì)邊地價(jià)渴的影正響容積鼻率是涉項(xiàng)目望總平帆面規(guī)妻劃設(shè)蘭計(jì)的輸關(guān)鍵夠指標(biāo)湯，決脂定該饅項(xiàng)目韻的定待位地面面積地面面積地面面積9級(jí)10級(jí)地面面積建筑面積地面面積建筑面積地面面積建筑面積1-8級(jí)地面面積<1>1<1>1<1>1容積率工業(yè)居住綜合商業(yè)容積忌率對(duì)桐房產(chǎn)溜開發(fā)趁的成么本的僻影響前面煙提到州容積址率越犧高,出讓護(hù)金標(biāo)堡準(zhǔn)越尤低,折算澇到每刻平米職建筑伍面積蓋的土擦地成晚本也凳越低疏。一騰定的墨地價(jià),容積俱率在閑控制穿指標(biāo)訓(xùn)下變魂動(dòng),容積把率越港高開泡發(fā)的博房屋枯面積尺越大,其地天成本劑折算稿成每較平米凡房屋芳成本淡造價(jià)服就越蛋低,否則掛容積貧率越快低,其地歲成本也折算意成每李平米議房屋槽成本轟造價(jià)卵就越鹽高。銳另外缸容積貴率的仙高低搖還影進(jìn)響到睜區(qū)內(nèi)僑道路曬的設(shè)蔬計(jì)和憑綜合音管線姨的布域置與鋼埋設(shè),從而但影響呀到這螺些綜嬌合市美政配偶套設(shè)勺施的麻造價(jià)容積油率與府開發(fā)間成本悅的關(guān)阻系20鳳11（單演位：1）分析FA夢(mèng)R容積高率開發(fā)狡成本容積哲率對(duì)恢建筑義設(shè)計(jì)句的影屠響設(shè)計(jì)功任務(wù)梯書中鍵容積挑率一繭旦被忍確定賊下來,設(shè)計(jì)始師只滲能在此這一匆限制涌下進(jìn)裳行發(fā)墳揮。柳現(xiàn)在宋社區(qū)副公園兵、中析央水蘿景、甩中心統(tǒng)會(huì)所雁等成肉為房縣地產(chǎn)卵項(xiàng)目理的亮坐點(diǎn),也成化為宣墻傳的扇重要駱口號(hào),而這息些在涼設(shè)計(jì)蝕上都扒極盡活奢華,大大苦降低詞土地戰(zhàn)有效險(xiǎn)的利峰用率如果溜容積經(jīng)率低,設(shè)計(jì)艦師可濁以盡坡情發(fā)各揮,可以章自由箏選擇貪建筑鄉(xiāng)豐風(fēng)格,充分杜利用澇景觀回構(gòu)造蝕使人野與自土然達(dá)裁到和策諧統(tǒng)獻(xiàn)一如果璃容積彩率高,則實(shí)痛際可牲用地聾少,景觀匪設(shè)計(jì)度必然晃是相靠當(dāng)困獻(xiàn)難的,景觀伴構(gòu)造司中無辮法形鮮成合民力,也無宵法體膊現(xiàn)人墾性化業(yè)優(yōu)勢(shì)如果諒容積緞率高,而導(dǎo)肝致樓醒間距拖小,相互筋之間稿私密蔽性差,則使見整個(gè)申樓盤告檔次投下降,會(huì)直屑接影統(tǒng)響到尚樓盤撞定價(jià)隨和銷票售效改果123容積東率與事其他誓主要哭規(guī)劃映技術(shù)鋒指標(biāo)梢的關(guān)枝系在一王定的楚建筑燥高度(層次)與房柜屋間侮距的折控制儲(chǔ)下容勢(shì)積率牽與建星筑密震度是胡成正縮慧比關(guān)瞇系見介圖1;在限森制建落筑層積數(shù)的麥情況勇下,容積脈率越緩高,綠地舅率越寬小,其關(guān)壇系如蘭圖2FA考R容積孝率D建筑霉密度FA岔R容積勒率GA品R綠地鄉(xiāng)豐率圖1、容散積率蒙與建伸筑密箱度的形關(guān)系Fi撫g、1哨Co為nn泳ec縣ti緊on暫b間et瞎we毯en匆F看AR槐a諷nd夕D圖2、容監(jiān)積率楊與建小筑密仇度的牲關(guān)系Fi愧g、2距Co歇nn桂ec六ti緣瑞on篩b俱et紙we句en辣F捷AR最a死nd悉G愿AR容積拍率成爛為政繳府調(diào)籌控項(xiàng)灘目的擔(dān)重要隸手段隨著哭我國斷經(jīng)濟(jì)斃體制毀改革醋和對(duì)品外開綠放,特別州是城瞧市土濕地有附償有惹期使緞?dòng)?房屋嘆商品蹈化進(jìn)適程的該不斷等深化,房地體產(chǎn)業(yè)失得到藥了極開大發(fā)背展,日趨旅繁榮秋。開傭發(fā)房慨地產(chǎn)嶺的目鄰的,一方越面固郊然是蛾為了衰改善煙城市奇的面正貌、遇改善兼一部程分先詠富起柳來經(jīng)棟濟(jì)條琴件較猴好的秘人的涌居住婦環(huán)境去和居辮住條治件,但更蔬重要楊的是頭房屋恒開發(fā)蚊商是墳為了嚇獲取幸豐厚姥的利自潤,并且豬普通郊老百炮姓投涂資房去產(chǎn)已吵經(jīng)逐五漸成宇為一住種投斷資手桐段。良而土善地又卵是稀祥缺資田源,是不雪可再撇生的,同時(shí)有隨著料房?jī)r(jià)咳的上遺升容頑易引米起房香價(jià)過氣高導(dǎo)恰致泡麻沫的掉產(chǎn)生,所以態(tài)政府截又勢(shì)醋必會(huì)協(xié)對(duì)房鄰地產(chǎn)映行業(yè)仿有所動(dòng)控制咐。政容府對(duì)侄房地積產(chǎn)的峰控制夏方法城很多,有政其策性墓的、娃有金謙融性糖的、顆還有況技術(shù)釋性的箱調(diào)控楊。通品過對(duì)寇容積踐率的許控制偶達(dá)到貝控制濫房地爭(zhēng)產(chǎn)項(xiàng)習(xí)目的課控制丘就是嚼技術(shù)妄性的蜓調(diào)控咬。從擁規(guī)劃涂的角處度,控制疲容積宰率是辣一個(gè)地非常庫重要痕的手的段,調(diào)節(jié)模城市萬發(fā)展,規(guī)劃峰用地,和容零積率岸大小稼是非榜常有帥關(guān)系緩的。覆同時(shí),政府摸提高量容積智率,希望桌房地循產(chǎn)企相業(yè)開范發(fā)小鳴高層,可以片節(jié)約傭土地射資源,壓低安房?jī)r(jià),使老弄百姓勻得利暖。項(xiàng)目堪環(huán)境園氣圍1分析把條件2同一費(fèi)塊地處在不循同容倚積率微下投磨資效嘗益分錢析以北腔京溫抗榆河旦別墅圾項(xiàng)目窗為例,論證砍了不壇同容柔積率胳對(duì)投同資效欠益的鴉影響分析譜結(jié)論3項(xiàng)目酒環(huán)境套氣圍溫榆處河別透墅項(xiàng)鹿目區(qū)斤位于到北京貓市京拴承高剃速、飛北六儲(chǔ)環(huán)、屯機(jī)場(chǎng)和高速題北線帶交匯外處,距北不京國科貿(mào)商槳圈30分鐘近車程,距中敲關(guān)村丹科技村園區(qū)30分鐘參車程,距北阿京機(jī)弱場(chǎng)僅15分鐘程車程,且均酸為高火速直谷達(dá)無淚交通慢堵塞獄困擾刺。而送且項(xiàng)覆目位朱于北覆京市尺溫榆靜河景架觀帶,開發(fā)皮公司臉通過扔運(yùn)作,花了吸極少濾費(fèi)用藏將溫肌榆河高北岸蒙河岸擴(kuò)防護(hù)也區(qū)約30第0畝地均代征容代管,并將鴉其設(shè)鵝計(jì)為益一個(gè)仆九洞墨的高支爾夫蔽練習(xí)丸場(chǎng)和共親水房誠郊野煎公園車程5分鐘麥可到津達(dá)圈車程10分鐘普可到鼠達(dá)圈車程15分鐘順可到雀達(dá)圈分析勺條件12345同一疊地塊菌其地森價(jià)一燥定,土地罩面積10捐0萬m謹(jǐn)2,土地惱總價(jià)11差5億元不同綁容積躲率應(yīng)乏滿足桂在規(guī)稱劃設(shè)求計(jì)條懶件容疾積率羅控制醫(yī)指標(biāo)1.孕2之下建筑脈物類奴別差菠別不銜大時(shí),其設(shè)俘定的閥建安順成本,配套喚成本悼基本桐相近銷售婆費(fèi)用,管理筐費(fèi)用蹈按一椅定的踏比例縮慧計(jì)算,勢(shì)(兩稅棵一費(fèi)恰成本稼暫不斧考慮)房屋賢銷售壓價(jià)是浮通過帝市場(chǎng)喝調(diào)查堆設(shè)定渾。就劇上述優(yōu)分析鋸條件,選取4種不張同容皆積率知對(duì)該襯項(xiàng)目狼投資插效益聯(lián)進(jìn)行豈分析,見表1:表1.項(xiàng)目掘投資億效益淋分析Ta編bl慈e1唉.剖A泄na級(jí)ly捏zi怖ng腳i貴nv雕es兔tm休en掙t寺be豪ne久fi煤t點(diǎn)of趴W痛en縮慧yu窗he療r濁ea股l-心e窗st黨at牧e而p培ro膜j早ec庸t序號(hào)分析項(xiàng)目分析指標(biāo)備注1方案定位低密度住宅連排別墅獨(dú)棟別墅獨(dú)棟、連排、雙拼結(jié)合2容積率1.20.60.250.35用地面積100萬元/㎡3建筑面積㎡1