第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2

第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理_22023/5/27第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（一）項目資本金的概念 投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有制權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（二）項目資本金的出資方式 項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術、土地使用權出資，但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構依照法律、法規(guī)評估作價，不得高估或低估。以工業(yè)產(chǎn)權，非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%，國家對采用高新技術成果有特別規(guī)定的除外。

第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（三）房地產(chǎn)項目資本金 《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%”。（30%-35%）。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2第三節(jié)房地產(chǎn)稅收管理一、房地產(chǎn)稅及其功能（一）房地產(chǎn)稅的含義稅收是國家依據(jù)法律規(guī)定，強制地對經(jīng)濟單位和個人無償征收購的實物或貨幣，是國家憑借政治權力參與國民收入分配和再分配的一種手段。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2

賦稅的種類很多，區(qū)分不同稅種類別的主要標志是征稅對象。征稅對象按性質一般可劃分為：對收入額征稅；對所得額征稅；對財產(chǎn)的征稅。其中財產(chǎn)稅是指對納稅人所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)所征收的稅。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，房地產(chǎn)稅是以房地產(chǎn)為課稅對象的財產(chǎn)稅。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2二、房地產(chǎn)稅收標準及企業(yè)稅收負擔（二）房地產(chǎn)企業(yè)稅收負擔

房地產(chǎn)企業(yè)所得負擔率=×100%

企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)是納稅人的應納稅所得額，納稅人每一納稅年度的收入總額(包括營業(yè)外收入)減除成本、費用、國家允許在所得稅前列支的稅金和其他扣除項目，以及營業(yè)外支出后，其余額即為應納稅所得額，并實行統(tǒng)一稅率，即所有企業(yè)稅率均為33%(其中3%為地方稅)。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2第四節(jié)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅。緊密相關的稅有固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外國投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、印花稅。

第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2一、房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。（一）納稅人凡是中國境內擁有房屋產(chǎn)權的單位和個人都是房產(chǎn)稅的納稅人。（二）課稅對象的征稅范圍課稅對象是房產(chǎn)。房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（三）課稅依據(jù)對于非出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值為計稅依據(jù)計算繳納。對于出租的房產(chǎn)，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。（四）稅率采用比例稅率。按房產(chǎn)余值計征的，稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（五）納稅地點和納稅期限1、納稅地點在房產(chǎn)所在地繳納。2、納稅期限按年計征,分期繳納。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（六）減稅、免稅1、國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)。但是，上述單位的出租房產(chǎn)以及非自身業(yè)務使用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬于免稅范圍。2、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用房產(chǎn)。3、宗教寺廟、公園名勝古跡自用的房產(chǎn)。但其附設的營業(yè)用房及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍。4、個人所有非營業(yè)用房產(chǎn)。5、經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2二、城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)是以城鎮(zhèn)土地為課稅對象。向擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（一）納稅人納稅人是擁有土地使用權的單位和個人。（二）課稅對象和征稅范圍土地使用稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收。征稅對象是上述范圍內的土地和集體所有的土地。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（三）計稅依據(jù)計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積。（四）適用稅額和應納稅額的計算采用分類分級的幅度定額稅率。

每平方米的年幅度稅額按城市大小分四個檔次：(1)大城市0.5至10元；(2)中等城市0.4至8元；(3)小城市0.3至6元；(4)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2至4元。隨著時間的推移，一些地方已在次基礎上分別乘3倍。年應納稅額=應稅土地面積(平方米)×適用稅率

第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（五）納稅地點和納稅期限1、納稅地點土地使用稅由土地所在的稅務機關征收。2、納稅期限土地使用稅按年計算，分期繳納。（六）減稅、免稅1、政策性免稅2、由地方確定的免稅3、困難性及臨時性減免稅第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2三、耕地占用稅耕地占用稅是對占用耕地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設的單位和個人征收的一種稅。（一）納稅人凡占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅人。包括國家機關、企業(yè)、事業(yè)單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、事業(yè)單位，農(nóng)村居民和其他居民。對于農(nóng)民家庭占用耕地建房的，家庭成員中除未成年人和沒有行為能人的人外，都可為耕地占用稅的納稅人。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（二）課稅對象和征稅范圍耕地占用稅的征稅對象，是占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設的行為。耕地占稅范圍，包括國家所有和集體所有的耕地，耕地是指用于種植農(nóng)作物的土地，占用前3年內用于種植農(nóng)作物的土地，也視為耕地。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（三）稅率和適用稅額耕地占用稅實行定額稅率。具體分4個檔次：1、以縣為單位(下同)，人均耕地在1畝以下(含1畝)的地區(qū)，每平方米為2元至10元；2、人均耕地在1至2畝(含2畝)的地區(qū)，每平方米為1.6元至8元；3、人均耕地在2至3畝(含3畝)的地區(qū)，每平方米為1.3元至6.5元；4、人均耕地在3畝以上的地區(qū)，每平方米為1元至5元。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（四）計稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實際占用耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性計算征收。（五）加成征稅（六）減稅、免稅1、減稅范圍2、免稅范圍第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（七）納稅環(huán)節(jié)和納稅期限耕地占用稅的納稅環(huán)節(jié)，是在各級人民政府依法批準單位和個人占用耕地后，土地管理部門發(fā)放征(占)用土地通知書和劃撥用地之前、由土地管理部門將批件及時抄送所在地的稅務征收機關，由征收機關通知納稅人在規(guī)定的時間內到指定地點繳納稅款或辦理減免稅手續(xù)，土地管理部門憑完稅收據(jù)或減免稅憑證發(fā)放用地批準文件。用地單位和個人在規(guī)定期限內沒有納稅的，土地管理部門應暫停其土地使用權。耕地占用稅的納稅期限為30天。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2四、土地增值稅土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。（一）納稅人凡有償轉讓國有土地使用權、地土建筑物及其他附著物(以下簡稱轉讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（二）征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括國有土地、地上建筑物及其他附著物。轉讓房地產(chǎn)是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權的行為。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。

第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（三）課稅對象和計稅依據(jù)土地增值稅的課稅對象是有償轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。土地增值稅以納稅人有償轉讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額為計稅依據(jù)。

土地增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額。

第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（四）稅率和應納稅額的計算

土地增值稅實行四級超額累進稅率，速算公式：土地增值額未超過扣除項目金額50%的應納稅額＝土地增值額×30%土地增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的應納稅額＝土地增值額×40%-扣除項目×5%土地增值額超過扣除項目金額l00%，未超過200%的應納稅額＝土地增值額×50%-扣除項目×15%土地增值額超過扣除項目金額200%的應納稅額＝土地增值額×60%-扣除項目金額×35%第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（五）扣除項目土地增值稅的扣除項目為：1、取得土地使用權時所支付的金額：2、土地開發(fā)成本、費用；3、建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；4、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金5、財政部規(guī)定的其他扣除項目。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（六）減稅、免稅1、納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過扣除金額20%的。2、因國家建設需要而被政府征用的房地產(chǎn)。因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（七）征收管理土地增值稅的納稅人應于轉讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內。納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（八）其他規(guī)定(1)1994年1月1日以前簽訂的房地產(chǎn)轉讓合同，不論其房地產(chǎn)在何時轉讓，均免征土地增值稅。(2)1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金進行開發(fā)，其在1994年1月1日以后5年內首次轉讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。簽定合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為淮。(3)對于個別由政府審批同意進行成片開發(fā)、周期較長的房地產(chǎn)項門，其房地產(chǎn)在上述五年免稅期以后首次轉讓的。經(jīng)所在地財政、稅務部門審核，并報財政部、國家稅務總局核準，可以適當延長免稅期限。個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住來滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2五、契稅契稅是在土地、房屋不動產(chǎn)所有權發(fā)生轉移時，按當事人雙方訂立契約等時對產(chǎn)權人征收的一種稅。（一）納稅人在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為納稅人。轉移土地、房屋權屬是指下列行為：1、國有土地使用權出讓；2、土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；3、房屋買賣；4、房屋贈與；5、房屋交換。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2下列方式視同為轉移土地、房屋權屬，予以征稅：1、以土地、房屋權屬作價投資、入股；2、以土地、房屋權屬抵債；3、以獲獎方式承受土地、房屋權屬；4、以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（二）課稅對象契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權轉移變動的土地、房屋。（三）稅率契稅的稅率為3%-5%。（四）計稅依據(jù)契稅的依據(jù)是房屋產(chǎn)權轉移時雙方當事人簽訂的契約價格。土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。

第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（五）納稅人環(huán)節(jié)和納稅期限契稅的納稅環(huán)節(jié)是在納稅義務發(fā)生以后，辦理契證或房屋產(chǎn)權證之前。按照《契稅暫行條例》，由承受人自轉移合同簽定之日起10日后辦理納稅申報手續(xù)，并在征收機關核定的期限內繳納稅款。（六）減稅、免稅第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2六、相關稅收（一）固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅

固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅是對單位和個人用于固定資產(chǎn)投資的各種資金征收的一種稅。在中國境內進行固定資產(chǎn)投資的單位和個人，為固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅的納稅人。投資方向調節(jié)稅以在我國境內所有用于固定資產(chǎn)投資的各種資金為課稅對象。投資方向調節(jié)稅根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟規(guī)模實行差別稅率，具體適用稅率為0%、5%、10%、15%、30%五個檔次。對經(jīng)濟適用房，不論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是其他企事業(yè)單位的建設投資，一律按零稅率項目對待。投資方向調節(jié)稅以固定資產(chǎn)投資項目實際完成的投資額為計稅依據(jù)。

第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（二）營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加

營業(yè)稅是對提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人開征的一種稅。城市維護建設稅(以下簡稱城建稅)是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設的一種特別目的稅。教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的稅。銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為5%。城建稅實行的是地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7%、5%、1%三個檔次。教育費附加的稅率在城市一般為營業(yè)稅的3%。營業(yè)稅、城市建設維護稅和教育費附加通常也稱作“兩稅一費”。

第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（三）企業(yè)所得稅

企業(yè)所得稅是對企業(yè)在一定期間(通常為1年)內取得的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。企業(yè)所得稅的納稅人為中華人民共和國境內除外商投資企業(yè)和外國企業(yè)外的實行獨立核算的企業(yè)或者組織。企業(yè)所得稅實行33%的比例稅率、對年應納稅所得額在3萬元以下的企業(yè)，暫按18%的稅率征收，對年應納稅所得額在3萬元至10萬元的企業(yè)，暫按27%的稅率征收所得稅。應納稅所得額＝每個納稅年度的收入總額-準予扣除項目的金額納稅人收入總額包括在中國境內、境外取得的收入。準予扣除的項目是指與納稅人取得收入有關的成本、費用和損失。

第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（四）外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅是對中國境內外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅實行30%的比例稅率。另按應納稅所得額征收3%的地方所得稅。應納稅所得額為每一納稅年度的收入總額減除成本、費用以及損失后的余額。減按0%、10%、15%、15%至20%、24%的稅率征收企業(yè)所得稅。第八章與房地產(chǎn)開發(fā)有關的其它管理2（五）印花稅

印花稅是對因商事活動、產(chǎn)權轉移、權利許可證照授受等行為而書立、領受的應稅憑證征收的一種稅。印花稅的納稅人為在中國境內書立領受稅法規(guī)定應稅憑證的單位和個人。印花稅的征收范圍主要是經(jīng)濟活動中最普遍、最大量的各種商事和產(chǎn)權憑證。印花稅的稅率采用比例稅率和定額稅率兩種。

對一些載有金額的憑證，如各類合同、資金帳簿等，都采用比例稅率。稅率共分5檔：千分之—、萬分之五、萬分之三、萬分之零點五、萬分之零點三。對一些無法計算金額的憑證，或者雖載有金額，但作為計稅依據(jù)明顯不合理的憑證，采用定額稅率，每件繳納一定數(shù)額的稅款。第八章與房地產(chǎn)開