XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告

27五月2023XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告PART1宏觀背景分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)PART2PART3報(bào)告目錄XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告PART1宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策環(huán)境XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步開始企穩(wěn)，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指數(shù)出現(xiàn)回升，但通脹風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，一季度貨幣政策有所放寬，一定程度拉升經(jīng)濟(jì)面的向好，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)起到較好的支撐。面對(duì)房?jī)r(jià)不斷上升預(yù)期，中央出臺(tái)新“國(guó)五條”穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，而隨著后期地方細(xì)則出臺(tái)表現(xiàn)來看，總體偏溫和，未超出國(guó)五條框定范圍，在此前提下，預(yù)計(jì)本輪調(diào)控對(duì)行業(yè)實(shí)際影響程度將弱于市場(chǎng)預(yù)期宏觀環(huán)境形勢(shì)XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告PointA一季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)面企穩(wěn)，貨幣供應(yīng)有所寬松，樓市外圍環(huán)境有所改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告Part1宏觀環(huán)境分析—經(jīng)濟(jì)環(huán)境受益于政策效果釋放、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展和出口企業(yè)信心增強(qiáng)等因素，一季度經(jīng)濟(jì)基本面未變，房地產(chǎn)外圍仍存在不確定因素國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回落24M，三季度開始盤整經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，通脹預(yù)期存在XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告Part1宏觀環(huán)境分析—經(jīng)濟(jì)環(huán)境一季度國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)企穩(wěn)，短期貨幣投放量在一定程度有所上升，中長(zhǎng)期來看政府仍保持穩(wěn)健的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限貨幣表現(xiàn)兩會(huì)中中央政府工作報(bào)告顯示：2013年中國(guó)GDP增長(zhǎng)目標(biāo)定為7.5%，CPI漲幅控制在3.5%左右，M2預(yù)期增長(zhǎng)目標(biāo)定為13%左右，這與M2增速略高于GDP增長(zhǎng)與物價(jià)升幅之和的歷史規(guī)律是一致的。“央行將會(huì)使用多種策略組合，包括回購(gòu)和發(fā)行央行票據(jù)，以清除過量的流動(dòng)性，這也是央行曾經(jīng)使用過的方式。這也是惟一能夠?qū)崿F(xiàn)漸進(jìn)式物價(jià)穩(wěn)定的方法?！笨紤]政府換屆等因素影響，短期貨幣投放量在一定程度有所上升，中長(zhǎng)期來看政府仍保持穩(wěn)健的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限。貨幣供應(yīng)有一定提升新增貸款規(guī)模有所放大XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告Part1宏觀環(huán)境分析—經(jīng)濟(jì)環(huán)境國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度回升態(tài)勢(shì)明顯，固投和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯，且相關(guān)比值上升顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入恢復(fù)階段行業(yè)投資從同比增速上看，今年前兩個(gè)月，國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資完成額同比增幅分別為21.2%以及22.8%，較2012年的21.5%以及27.8%均有所回落。然而，從體量上看，前兩個(gè)月，國(guó)內(nèi)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資完成額分別為25676.0億元以及6669.70億元，均高于2012年前兩個(gè)月的21188.83億元以及5431.46億元。隨著政策邊際效應(yīng)的逐漸遞減，行業(yè)投資積極性將有所增加。與此同時(shí)，從保障房建設(shè)情況來看，2011年和2012年1700萬套保障房的結(jié)轉(zhuǎn)效應(yīng)仍然存在，加之2013年新開工600萬套，將使2013年保障房投資維持在較高水平，也將促使2013年的房地產(chǎn)投資增速將回升。但由于2013年房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)明顯放松，房地產(chǎn)投資仍將處于景氣恢復(fù)階段。XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告PointB間接式調(diào)控穩(wěn)定市場(chǎng)價(jià)格預(yù)期，政策重心強(qiáng)化監(jiān)管執(zhí)行力度政策環(huán)境XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告Part1宏觀環(huán)境分析—政策環(huán)境2010年1月10日國(guó)11條出臺(tái)調(diào)控效果：部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)依舊出現(xiàn)過快上漲勢(shì)頭，部分地方政府落實(shí)調(diào)控措施不力。2010年4月17日新國(guó)10條出臺(tái)2011年1月26日新國(guó)8條出臺(tái)調(diào)控效果：標(biāo)志著史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)調(diào)控效果：投資投機(jī)性購(gòu)房被有效遏制，房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭被抑制2013年2月20日新國(guó)5條出臺(tái)2012年全年無加碼政策出臺(tái)，被壓抑的市場(chǎng)在年底顯得蠢蠢欲動(dòng)……2012年本次新政的出臺(tái)，是對(duì)前幾次新政的效果的鞏固，對(duì)調(diào)控過程中出現(xiàn)的核心問題的完善與補(bǔ)充。但由于新政主要為原基礎(chǔ)上的力度加碼，對(duì)原來已經(jīng)是調(diào)控重點(diǎn)的一線城市及部分城市影響相對(duì)較弱，但原來并非調(diào)控重點(diǎn)的二三線城市，或會(huì)因各種限制條件的嚴(yán)格化而讓市場(chǎng)遭受不同程度的動(dòng)蕩。面對(duì)樓市房?jī)r(jià)不斷上升預(yù)期，中央出臺(tái)新“國(guó)五條”穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)政策監(jiān)管執(zhí)行層面政策背景XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告“國(guó)五條”細(xì)則限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前；對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。限購(gòu)升級(jí)，覆蓋全部行政區(qū)域稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的、應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。個(gè)人出售房產(chǎn)征20%所得稅各地區(qū)要大力推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善管理制度，到“十二五”期末，所得地級(jí)以上城市原則上要實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)?！笆濉逼谀?，地級(jí)以上城市實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C(jī)構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)和政策要求，進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例合貸款利率。房?jī)r(jià)上漲過快城市提高二套房貸首付和利率Part1宏觀環(huán)境分析—政策環(huán)境政策主要體現(xiàn)在二手房個(gè)人出售房產(chǎn)征收20%所得稅和擬提高二套房貸首付及利率等方面政策內(nèi)容XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告Part1宏觀環(huán)境分析—政策環(huán)境本輪政策的調(diào)控更多在重申之前調(diào)控方向，以及強(qiáng)化政策監(jiān)管等領(lǐng)域動(dòng)作，也是調(diào)控思路的轉(zhuǎn)向期政策分析通過稅收手段收緊流動(dòng)性分稅制改革之后，中央財(cái)政集中了財(cái)權(quán)，造成地方層面上所謂的財(cái)權(quán)與事權(quán)不匹配。而本輪政策在“二手房交易環(huán)節(jié)從之前1%征收比例提升至20%”，一方面政府有收緊市場(chǎng)流動(dòng)性，側(cè)面緩解樓市壓力，另一方面增加政府財(cái)政收入渠道。服務(wù)政府長(zhǎng)遠(yuǎn)期城鎮(zhèn)化需求本次政策的出臺(tái)，將樓市調(diào)控方向增加三級(jí)市場(chǎng)層面，二手房剛性需求群體在這一政策引導(dǎo)下可能進(jìn)入新房市場(chǎng)，增加新房交易的熱度。配合中央政府之前提出的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略需求。調(diào)控手段轉(zhuǎn)向過渡期本輪調(diào)控的思路包含上一屆政府思路，同時(shí)包含新一屆政府思路，主要體現(xiàn)從過去限購(gòu)或禁買等行政化手段干預(yù)向通過稅收及利率等經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)手段轉(zhuǎn)向。另外李克強(qiáng)、李源潮等均是經(jīng)濟(jì)法律出身。二手房交易成本的提升造成加大市場(chǎng)對(duì)新房市場(chǎng)需求度，而中長(zhǎng)期來看，新房供應(yīng)主要集中于城市近遠(yuǎn)郊區(qū)域，需求向此類區(qū)域轉(zhuǎn)向，間接輔助政府提出的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略要求。XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告Part1宏觀環(huán)境分析—政策環(huán)境地方細(xì)則力度總體偏溫和，未超出國(guó)五條框定范圍，在此前提下，預(yù)計(jì)本輪調(diào)控對(duì)行業(yè)實(shí)際影響程度將弱于市場(chǎng)預(yù)期市場(chǎng)反應(yīng)城市出臺(tái)日期核心訴求點(diǎn)政策摘要內(nèi)容程度北京3月30日京單身僅能購(gòu)1套房31日起，本市戶籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房；對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停向其出售住房。強(qiáng)上海3月30日二手房交易征20%個(gè)稅2013年度本市新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為：按照保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的要求，切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。強(qiáng)重慶3月30日停放三套及以上住房貸款嚴(yán)格執(zhí)行第二套住房信貸政策，暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款。中廣東3月25日嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院個(gè)稅規(guī)定國(guó)五條細(xì)則率先落地，廣州深圳既限購(gòu)又限價(jià)中合肥3月31日要求穩(wěn)定新建商品房?jī)r(jià)格堅(jiān)決貫徹落實(shí)國(guó)家和省各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策，積極采取措施，增加有效供應(yīng)，防止新建商品住房?jī)r(jià)格過快上漲，確保2013年全市年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅(名義增幅減去CPI)。中大連3月31日2013房?jī)r(jià)漲幅有限制2013年新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比增幅控制在我市同期城鎮(zhèn)人均可支配收入實(shí)際增幅以下。中廈門3月31日公布2013年新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)2013年年度新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度。中天津3月31日明確2013年住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)繼續(xù)加大保障性住房建設(shè)比重,增加中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng)，保持住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定,新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度中貴陽(yáng)3月31日房?jī)r(jià)漲幅低于收入增幅2013年貴陽(yáng)新建商品住房?jī)r(jià)格增幅低于當(dāng)年貴陽(yáng)市城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實(shí)際增幅。中成都3月31日公布2013新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)進(jìn)一步加大住房保障力度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，切實(shí)增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，要努力滿足居民合理住房需求，確保新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于本年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)幅度中南京3月30日2013年度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)2013年度全市新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實(shí)際增幅。中鄭州4月1日房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)低于收入增幅2013年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際增幅中長(zhǎng)沙4月1日房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)低于收入增幅2013年新建商品住房?jī)r(jià)格必須控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入扣除消費(fèi)價(jià)格上漲后的實(shí)際增幅以下，保持基本穩(wěn)定。中XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告Part1宏觀環(huán)境分析—政策環(huán)境多城市主要通過限漲目標(biāo)及增加住宅供應(yīng)手段來調(diào)節(jié)市場(chǎng)，總體未獨(dú)立設(shè)定城市調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)反應(yīng)地方細(xì)則四大特征特征1：普遍不設(shè)“自選動(dòng)作總體來看，與京、滬的“單身限購(gòu)”不同，各二三線的細(xì)則相對(duì)“從簡(jiǎn)”，沒有“自選動(dòng)作”。在“進(jìn)一步”限購(gòu)、限貸、增加土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面，也是按部就班特征2：完成“限漲”目標(biāo)是重點(diǎn)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是樓市調(diào)控政府責(zé)任考核中的核心指標(biāo)。與北京提出的“降價(jià)”不同，二三線城市更多是“限漲”。特征3：多地未涉及20%個(gè)稅對(duì)于備受關(guān)注的“20%個(gè)稅”政策，濟(jì)南、合肥等地的細(xì)則沒有涉及。特征4：引導(dǎo)房企增加普通住宅通過一系列“組合拳”對(duì)二手房交易進(jìn)行一定程度打壓之后，一些需求將轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。一旦后續(xù)供應(yīng)不足，部分城市新房市場(chǎng)供求失衡，為價(jià)格上升埋下隱患。雖然政策在一定程度低于預(yù)期力度，但仍然保持從嚴(yán)基調(diào)，表現(xiàn)一，部分城市限購(gòu)范圍擴(kuò)大，如“廣東版”調(diào)控政策；表現(xiàn)二，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)收緊；表現(xiàn)三，一些城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)步伐加快。XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告Part1宏觀環(huán)境分析—政策環(huán)境建設(shè)規(guī)模持續(xù)維持高水平，2013年開始進(jìn)入大規(guī)模竣工并形成實(shí)際供應(yīng)；但制度仍不完善，融資、建設(shè)的可持續(xù)性仍有待檢驗(yàn)保障房影響方面：目前保障房開工面積核算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為“1/3開挖基坑、1/3主體工程開建、1/3主體工程完成”，在真實(shí)流入商品房市場(chǎng)的量相對(duì)較小，對(duì)于商品房市場(chǎng)影響相對(duì)有限。目前保障房諸多管理機(jī)制尚不成熟，包括進(jìn)入及推出機(jī)制等，且保障房周邊市政配套相對(duì)匱乏，造成對(duì)商品房實(shí)際影響較低。XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告PART2全國(guó)市場(chǎng)分析土地市場(chǎng)商品房市場(chǎng)二手房市場(chǎng)企業(yè)分析趨勢(shì)預(yù)判XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)土地市場(chǎng)開年成交熱度高，流標(biāo)率低位商品房銷售同比大增，市場(chǎng)維持活躍態(tài)勢(shì)重點(diǎn)城市市場(chǎng)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)擴(kuò)大，一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)企業(yè)拿地重新回歸一二線城市，一季度企業(yè)銷售同比增幅顯著XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告土地市場(chǎng)Part2全國(guó)市場(chǎng)分析2013年1-2月，土地樓板價(jià)均處于一年來的高位，主要原因是近兩個(gè)月一線城市成交較為火爆所致。通常第一季度土地市場(chǎng)成交量在一年中處于低位，但與去年同期相比，今年1、2月土地成交同比均大幅攀升，反應(yīng)出開年土地市場(chǎng)成交熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年。一方面，去年年末土地供應(yīng)量大增，從而推升了年初的成交總量，另一方面，年初市場(chǎng)行情持續(xù)回暖，企業(yè)拿地積極性較高，也帶動(dòng)了成交量的上升。全國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地流標(biāo)率走勢(shì)圖全國(guó)30重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交價(jià)格月度情況流標(biāo)率：近三個(gè)月土地流標(biāo)率低位徘徊2013年1月，全國(guó)30重點(diǎn)城市的流標(biāo)率為6.39%，2月，土地流標(biāo)率為4.92%，較1月份回落，綜合近一年來的走勢(shì)來看，近3個(gè)月土地流標(biāo)率都處于較低的區(qū)間，與去年同期近10%的土地流標(biāo)率形成鮮明對(duì)比。一線城市土地成交熱度高，導(dǎo)致年初樓板價(jià)高位，近三月土地流標(biāo)率低位，整體土地市場(chǎng)成交熱度遠(yuǎn)高于去年同期XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告2013年1-3月，全國(guó)30重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地以0-5%低溢價(jià)率成交的地塊占比有所下降，處于近一年以來的低點(diǎn)，但是底價(jià)成交依舊占據(jù)半壁江山。而高溢價(jià)地塊占比較去年四季度有所回升，處于高位。溢價(jià)率處于5%-50%的中間段占比持續(xù)提升，總體來看，2013年前兩月市場(chǎng)持續(xù)回暖，溢價(jià)成交占比已經(jīng)超過30%。溢價(jià)成交的地塊大多分布在一線城市和二線省會(huì)城市，2012年特別是下半年，不少開發(fā)企業(yè)開始遭遇三四線樓市的供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)，返回供求關(guān)系相對(duì)均衡或緊俏的一二線城市拿地，溢價(jià)率持續(xù)提升對(duì)市場(chǎng)價(jià)格造成的影響，一增加了未來入市項(xiàng)目的成本，鑒于國(guó)家調(diào)控政策的持續(xù)，預(yù)計(jì)市場(chǎng)價(jià)格處在走平或者微漲，表明開發(fā)商開發(fā)收益或?qū)⑦M(jìn)一步降低。土地市場(chǎng)溢價(jià)率：底價(jià)成交維持低位，溢價(jià)成交占比超三成，上半年依然是土地抄底好時(shí)機(jī)Part2全國(guó)市場(chǎng)分析2012年3月-2013年3月全國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率分布情況XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告土地市場(chǎng)Part2全國(guó)市場(chǎng)分析各地頻現(xiàn)拿地?zé)帷麻_年土地市場(chǎng)旺銷，各地地王現(xiàn)象重現(xiàn)，房企重新回歸一線城市爭(zhēng)奪地塊，資金實(shí)力雄厚的大房企是奪地主角XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告商品房Part2全國(guó)市場(chǎng)分析商品房銷售面積保持活躍態(tài)勢(shì)，同比增長(zhǎng)近五成1-2月，全國(guó)商品房銷售面積10471萬平方米，同比增長(zhǎng)49.5%，增速比去年全年提高47.7個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售面積增長(zhǎng)55.2%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)43.3%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降1.4%。國(guó)房景氣指數(shù)大幅上升1月國(guó)房景氣指數(shù)與12年年末保持平穩(wěn)，2月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)比去年12月份提高2.33點(diǎn)，比去年同期提高0.03點(diǎn)，不但延續(xù)了去年四季度以來整體上行的態(tài)勢(shì)，且上行幅度明顯加大。今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)繼續(xù)保持，市場(chǎng)活躍態(tài)勢(shì)依舊。但從近期出臺(tái)的國(guó)五條調(diào)控政策看，預(yù)計(jì)今后幾個(gè)月房地產(chǎn)行業(yè)活躍勢(shì)頭將有所下降，國(guó)房景氣指數(shù)上行幅度也將有所放緩。商品房銷售面積同比增長(zhǎng)近五成，市場(chǎng)活躍，隨著國(guó)五條出臺(tái)，預(yù)計(jì)今后幾個(gè)月房地產(chǎn)行業(yè)活躍勢(shì)頭將有所下降XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告Part2全國(guó)市場(chǎng)分析房?jī)r(jià)：全國(guó)房?jī)r(jià)整體上行態(tài)勢(shì)明顯，一線城市領(lǐng)漲全國(guó)商品房從房?jī)r(jià)來看，全國(guó)房?jī)r(jià)整體上行態(tài)勢(shì)明顯。1月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降的城市有10個(gè)，比上月增加2個(gè)；持平的城市有7個(gè)，比上月減少1個(gè)；環(huán)比上漲的城市有53個(gè)，比上月減少1個(gè)，漲幅均未超過2.2%。1月環(huán)比價(jià)格上漲城市數(shù)基本與去年12月一致，但漲幅較上月進(jìn)一步上升，顯示房?jī)r(jià)繼續(xù)加速上行。一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅位居全國(guó)前列2月超九成城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，，下降的城市僅有1個(gè)（溫州），比上月減少9個(gè)；持平城市有3個(gè)，比上月減少4個(gè)；環(huán)比上漲的城市有66個(gè)，比上月增加13個(gè)，漲幅均未超過3.1%。2月環(huán)比價(jià)格上漲城市數(shù)較1月大幅上升，占比超過九成，漲幅也進(jìn)一步加大，顯示房?jī)r(jià)全面上行趨勢(shì)確立。

1月、2月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲和下降主要城市2月上漲前列的城市2月下降前列的城市城市漲幅城市降幅北京3.10%溫州0.40%廣州3.10%

上海2.30%

深圳2.20%

包頭2.10%

南京2.00%

1月上漲前列的城市1月下降前列的城市城市漲幅城市降幅深圳2.20%海口0.30%北京2.10%長(zhǎng)春0.20%廣州2.00%南京0.20%廈門1.60%揚(yáng)州0.20%沈陽(yáng)1.50%

鄭州1.40%

數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告?zhèn)渥ⅲ?、橫軸為當(dāng)月供求比（成交面積/供應(yīng)面積）；供求比在0.8-1.2之間相對(duì)平穩(wěn)，小于0.8供過于求，大于1.2供不應(yīng)求；2、縱軸為當(dāng)月底存量消化周期（單位：月），公式為周期=當(dāng)月底市場(chǎng)存量/近六個(gè)月月均成交量；重點(diǎn)城市住宅消化周期保持平穩(wěn)，除天津外所有城市都在1年以內(nèi)，其中南京甚至已不足半年；從供求比來看，由于春節(jié)因素供應(yīng)幾乎“停滯”，導(dǎo)致重點(diǎn)城市幾乎均出現(xiàn)嚴(yán)重的供不應(yīng)求局面，而且供求矛盾趨于突出，尤其是一線城市，供求比均超過了2.0。十大重點(diǎn)城市中，僅天津供求相對(duì)保持平衡。商品房Part2全國(guó)市場(chǎng)分析供求：重點(diǎn)城市市場(chǎng)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)擴(kuò)大，消化周期保持平穩(wěn)2013年2月重點(diǎn)城市市場(chǎng)短期風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比圖2013年1月重點(diǎn)城市市場(chǎng)短期風(fēng)險(xiǎn)對(duì)比圖0.02.04.06.08.010.0091827天津杭州成都北京南京武漢上海深圳0.01.02.03.04.05.0091827天津北京成都武漢南京深圳-9上海廣州重慶XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告Part2全國(guó)市場(chǎng)分析二手房在“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后的首周，北京二手房成交量出現(xiàn)井噴狀態(tài)，但隨著政策末班車效應(yīng)，二手房成交量開始逐步遞減一月份，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲或持平城市總數(shù)占據(jù)九成，二月份比上升的城市總數(shù)進(jìn)一步上升；一月份二手房上漲明顯城市漲幅均未超1.7%，二月份最大漲幅達(dá)2.2%。顯示二手房?jī)r(jià)整體進(jìn)一步上行。政策出臺(tái)，各地二手房交易大廳人頭攢動(dòng)，大家想法設(shè)法規(guī)避新規(guī)1月上漲前列的城市2月上漲前列的城市城市漲幅城市漲幅廈門1.70%北京2.20%南京1.30%廣州1.70%北京1.00%上海1.60%韶關(guān)1.00%宜昌1.50%上海0.80%杭州1.40%徐州0.80%深圳1.40%常德0.80%寧波1.20%政策出臺(tái)，全國(guó)各大城市的房地產(chǎn)交易大廳“爆棚”二手房?jī)r(jià)格整體上行態(tài)勢(shì)加劇，政策效應(yīng)致使二手房成交呈井噴3月4日，國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)西安武漢太原沈陽(yáng)政策出臺(tái)首周，北京二手房成交量呈現(xiàn)“井噴”數(shù)據(jù)來源：北京房管局?jǐn)?shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告房企2013年前三月業(yè)績(jī)（億元）同比2012年一季度業(yè)績(jī)2011年一季度業(yè)績(jī)2012年全年業(yè)績(jī)2011年全年業(yè)績(jī)?nèi)f科地產(chǎn)41032%310.7355.0914181210保利地產(chǎn)310109%148.66140.151018732恒大地產(chǎn)185103%82.6198.08923808中海地產(chǎn)38389%261.07197.74935720華潤(rùn)置地170115%79.353.58500286.54碧桂園180190%61.292.99475430龍湖地產(chǎn)10251%65.398.79400381富力地產(chǎn)10762%66.2859.18340287金地集團(tuán)8299%45.937.17352290業(yè)績(jī)表現(xiàn)：一季度從國(guó)內(nèi)知名房企銷售業(yè)績(jī)來看，整體出現(xiàn)較好業(yè)績(jī)，同比增幅顯著，主要受去年同期調(diào)控及市場(chǎng)預(yù)期影響企業(yè)分析Part2全國(guó)市場(chǎng)分析2013年一季度國(guó)內(nèi)知名企業(yè)銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)數(shù)據(jù)來源：CRIC2012年商品房銷售金額64456億元，上述重點(diǎn)企業(yè)2011年商品房銷售金額占比為9.9%，2011年全國(guó)商品房銷售金額為58596億元，上述重點(diǎn)企業(yè)銷售金額占比為8.7%，一季度前兩個(gè)月全國(guó)商品房銷售金額為7361億元，上述企業(yè)商品房銷售金額占比上升至16.2%，行業(yè)集中度進(jìn)一步提升XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告Part2全國(guó)市場(chǎng)分析隨著2012年品牌房企銷售業(yè)績(jī)趨好，財(cái)務(wù)狀況明顯改善，且對(duì)2013年總體預(yù)期趨向樂觀，均將銷售目標(biāo)提升10-20%幅度企業(yè)分析房企2012年業(yè)績(jī)（億元）業(yè)績(jī)同比2013年目標(biāo)（億元）對(duì)比去年業(yè)績(jī)目標(biāo)增長(zhǎng)率政策后是否調(diào)整萬科地產(chǎn)1412.316.20%————否保利地產(chǎn)1017.038.91%120018.0%否恒大地產(chǎn)923.214.80%10008.3%否中海地產(chǎn)892.528.10%800.3-10.3%否華潤(rùn)置地521.945.20%5709.2%否碧桂園476.010.00%62030.3%否龍湖地產(chǎn)401.34.90%46014.6%否招商地產(chǎn)363.873.30%4009.9%否富力地產(chǎn)342.013.80%42022.8%否金地集團(tuán)341.510.40%————否綠地集團(tuán)105135.4%1400左右大于30%否佳兆業(yè)17313.4%22027%否融創(chuàng)中國(guó)35686%45026%否復(fù)地集團(tuán)16778%20020%否遠(yuǎn)洋地產(chǎn)31115%35013%否從各大房企公布的2012年的業(yè)績(jī)報(bào)告中可以看出，相對(duì)于2011年的低谷，去年房企整體經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)明顯改善。近一年時(shí)間內(nèi)，多數(shù)房企去化率提高、負(fù)債率降低、所持現(xiàn)金增長(zhǎng)。因此拿地和推盤熱情也有明顯上漲。多家房企2013年目標(biāo)上調(diào)，表明后市預(yù)期總體趨向樂觀。中海對(duì)于業(yè)績(jī)目標(biāo)的設(shè)定較為謹(jǐn)慎，主要是為了能夠在2013年對(duì)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)目標(biāo)擁有足夠的自信，制定了理性的銷售目標(biāo)，避免在市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的環(huán)境下受到太多的評(píng)估壓力。況且中海業(yè)績(jī)基數(shù)較大，目標(biāo)基本與去年持平。2012年，綠地新增土地31幅，主要集中在一線城市的廣州、上海，二線城市的合肥，重慶、哈爾濱、寧波等，碧桂園新增6幅地塊，主要集中在池州、佛山、南通等二三線城市。2013年國(guó)內(nèi)知名企業(yè)銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)數(shù)據(jù)來源：CRICXX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告房企在一線城市的拿地建面占比顯著提升。2月，典型房企在一線拿地總建面共達(dá)214.57萬平方米，占比為24%，較1月的占比增長(zhǎng)了17個(gè)百分點(diǎn)，而企業(yè)在三四線的新增土儲(chǔ)占比則呈下降態(tài)勢(shì)。三四線城市曾經(jīng)因?yàn)椴皇芟拶?gòu)、限貸等宏觀調(diào)控限制而頗受企業(yè)推崇，但三四線城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)、居民購(gòu)買力不足等缺陷逐步顯露，因而企業(yè)再度將拿地重點(diǎn)轉(zhuǎn)向一二線城市。一季度，重點(diǎn)企業(yè)中，綠地、保利拿地較多，且以二線城市為重點(diǎn)拿地區(qū)域，一線城市由于地價(jià)較高土地供應(yīng)有限，因此占比也較少，而三四線城市因需求不足拿地也不多。Part2全國(guó)市場(chǎng)分析典型企業(yè)重新回歸一二線城市拿地企業(yè)分析XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告企業(yè)名稱2013年商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)態(tài)度2013年投資重點(diǎn)區(qū)域龍湖地產(chǎn)堅(jiān)持將每年銷售回款10%以內(nèi)的資金投入商業(yè)地產(chǎn)，并計(jì)劃用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤(rùn)占比從不到5%提升至30%保持發(fā)展一、二線城市，適度發(fā)展三、四線城市，增加對(duì)尚顯薄弱的華南板塊的投資遠(yuǎn)洋地產(chǎn)逐步加大經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的土地儲(chǔ)備，為中長(zhǎng)期業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)平衡做好準(zhǔn)備“寧可錯(cuò)過拿地機(jī)會(huì)，也不投資失誤”，堅(jiān)持利潤(rùn)率標(biāo)準(zhǔn)，在北京、深圳等一二線城市增加土地儲(chǔ)備融創(chuàng)中國(guó)——繼續(xù)布局一二線城市，仍然看好北京和上海、天津、杭州、重慶、蘇州、無錫等城市也有機(jī)會(huì)佳兆業(yè)——調(diào)控之初布局三四線，從2012年開始，新增土地90%都在一二線城市，今后將回歸到一二線城市復(fù)地集團(tuán)在由原來住宅開發(fā)建設(shè)為主轉(zhuǎn)為住宅商業(yè)并舉，2013年商辦類項(xiàng)目的份額將占到全年產(chǎn)品供貨量的四分之一一線城市仍然是收入最重要的來源，公司計(jì)劃今年重點(diǎn)在上海、北京等重點(diǎn)城市獲取新項(xiàng)目中海地產(chǎn)購(gòu)物中心“環(huán)宇城”，首批推出的五個(gè)項(xiàng)目分別位于南京、沈陽(yáng)、濟(jì)南、天津及珠海，計(jì)劃將從2013年下半年至2014年陸續(xù)開業(yè)今年公司計(jì)劃新增3至3個(gè)城市，主要會(huì)以二線城市為目標(biāo)，考慮地區(qū)包括中部、河南及山西省招商地產(chǎn)2013年，招商商業(yè)地產(chǎn)板塊將進(jìn)入收獲期，多個(gè)項(xiàng)目竣工完成或投入使用以“穩(wěn)守一線城市、積極拓展二線城市、擇機(jī)進(jìn)入三線城市”為方針、同時(shí)深耕已進(jìn)入的城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)走入調(diào)整期，大型房企開始注重自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，內(nèi)功的提升成為今年企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。一方面，各大企業(yè)為了獲得更加的穩(wěn)定現(xiàn)金流，加大商業(yè)地產(chǎn)持有比例成為企業(yè)年內(nèi)甚至未來2-3年的目標(biāo)。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)投資也變得更加謹(jǐn)慎，在超大型企業(yè)如恒大地產(chǎn)、中海地產(chǎn)等企業(yè)進(jìn)行薄弱區(qū)域填充土地儲(chǔ)備的同時(shí)，大中型企業(yè)則開始放棄對(duì)三四線城市的狂熱，重回一二線城市，以追求在全新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下獲得更加穩(wěn)健的發(fā)展。Part2全國(guó)市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)不斷受到政策調(diào)控影響，房企對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)投入比例開始上升，且增加對(duì)一二線區(qū)域的投資企業(yè)分析XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告Part2全國(guó)市場(chǎng)分析融資：一季度發(fā)行債券和票據(jù)是企業(yè)融資的主要方式企業(yè)分析XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告Part2全國(guó)市場(chǎng)分析趨勢(shì)預(yù)判宏觀面——從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步開始企穩(wěn)，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)起到較好的支撐。面對(duì)房?jī)r(jià)不斷上升預(yù)期，中央出臺(tái)新“國(guó)五條”穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，而隨著后期地方細(xì)則出臺(tái)表現(xiàn)來看，總體偏溫和，未超出國(guó)五條框定范圍，預(yù)計(jì)本輪調(diào)控對(duì)行業(yè)實(shí)際影響程度將弱于市場(chǎng)預(yù)期行業(yè)面——土地市場(chǎng)——一季度土地溢價(jià)仍有上升，企業(yè)拿地積極性上升，年中政府或?qū)⒓哟笸恋胤帕恳?guī)模及速度；住宅市場(chǎng)——在政策影響下，市場(chǎng)成交量短期內(nèi)將有較明顯提升，而二季度隨著地方細(xì)則出臺(tái)，成交量將回歸平穩(wěn)走勢(shì)，但隨著二季度供應(yīng)上升，價(jià)格上浮壓力較大；企業(yè)面——品牌房企仍有積極推貨，不博價(jià)，不盲從，一方面補(bǔ)充庫(kù)存，一方面加大融資渠道；企業(yè)集中度將繼續(xù)加大。XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告PART3西安市場(chǎng)分析XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)一季度，全市土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)冷熱不均，城西與城東兩區(qū)域分別土地供應(yīng)與成交領(lǐng)跑全市；市場(chǎng)延續(xù)去年年底回暖行情，成交量同比往年仍處高位運(yùn)行，價(jià)格平穩(wěn)；房企業(yè)績(jī)顯著，行業(yè)集中度保持平穩(wěn)，本土房企動(dòng)作頻繁；XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告注：上圖為2013年1季度西安市六大主城區(qū)土地供應(yīng)與成交地塊分布情況數(shù)據(jù)來源：國(guó)土資源局招拍掛土地市場(chǎng)簡(jiǎn)述：2013年1季度西安市（含長(zhǎng)安、閻良、臨潼）土地掛牌供應(yīng)占地為132.0萬㎡，掛牌建面241.3萬㎡，掛牌成交占地為297.9萬㎡，成交建面900.6萬㎡，累計(jì)成交金額100.5億元；

城西區(qū)位居全市土地供應(yīng)量第一。其中灃東新城大量工業(yè)用地放量，共計(jì)44.7萬㎡，占區(qū)域供應(yīng)88%；城東以112.3萬㎡的土地成交位列全市第一，除了港務(wù)區(qū)的工業(yè)用地外，浐灞生態(tài)區(qū)及紡織城綜合發(fā)展區(qū)成為主要成交區(qū)域；城南區(qū)供應(yīng)集中曲江二期規(guī)劃范圍；總結(jié)：1季度，雖然處于傳統(tǒng)淡季，但土地市場(chǎng)同比近幾年仍處在較高水平運(yùn)行。供：10.9萬㎡求：112.3萬㎡供：0.7萬㎡求：3.6萬㎡供：50.7萬㎡求：10.2萬㎡供：23.9萬㎡求：29.6萬㎡供：38.1萬㎡求：43.6萬㎡供：0萬㎡求：0萬㎡紅色表示供應(yīng)綠色表示成交一季度，全市土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)冷熱不均，城西與城東兩區(qū)域分別土地供應(yīng)與成交領(lǐng)跑全市土地市場(chǎng)Part3西安市場(chǎng)分析XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告注：官網(wǎng)土地成交信息具有滯后性數(shù)據(jù)來源：CRIC2013年以來，土地市場(chǎng)走勢(shì)較去年第四季度降幅顯著，但與去年同期相比增長(zhǎng)幅度較大，而土地成交價(jià)格則有增無減、一路上行；一季度，工業(yè)用地供應(yīng)量較大，占到全市總供應(yīng)量72.6%，其中主要集中在城西、高新一帶；從供應(yīng)面積來看，各面積段地塊均有供應(yīng)，但6萬㎡以上大面積宗地尤為突出，占到一季度土地供應(yīng)的42%，主要為工業(yè)用地；當(dāng)前相關(guān)國(guó)五條細(xì)則還未落地，房企對(duì)此持觀望態(tài)度，在拿地策略上也更為謹(jǐn)慎，在宏觀調(diào)控長(zhǎng)期伴隨的狀態(tài)下，預(yù)計(jì)未來企業(yè)拿地將以理性為主基調(diào)。2012年土地供應(yīng)、成交呈階梯上漲，今年1季度雖環(huán)比下滑，但與往年同比，仍處高位運(yùn)行；商住綜合及工業(yè)土地成交表現(xiàn)凸出土地市場(chǎng)Part3西安市場(chǎng)分析XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告2013年1季度西安重點(diǎn)區(qū)域土地成交供應(yīng)走勢(shì)市場(chǎng)特征：2013年一季度土地市場(chǎng)供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)闉枛|新區(qū)與高新二期，土地供應(yīng)建面分別92.0萬㎡、70.1萬㎡。隨著這些區(qū)域的土地推入市場(chǎng)，區(qū)域的價(jià)值也將隨著政府的規(guī)劃利好和土地成交進(jìn)一步顯現(xiàn)；一季度，全市共成交80宗地塊，這些地塊均是去年四季度掛牌出讓的，主要集中在浐灞生態(tài)區(qū)紡織城綜合發(fā)展區(qū)及大明宮遺址區(qū)。熱點(diǎn)區(qū)域分布灃東新城紡織城綜合發(fā)展區(qū)高新二期一季度，高新二期、灃東新區(qū)成為兩大主要供地區(qū)域，隨著政府規(guī)劃導(dǎo)向，未來這些區(qū)域的土地價(jià)值將進(jìn)一步攀升土地市場(chǎng)Part3西安市場(chǎng)分析浐灞生態(tài)區(qū)區(qū)域特征：從市場(chǎng)放量熱點(diǎn)區(qū)域來看，主要集中于灃東新城、高新二期、浐灞核心區(qū)和紡織城板塊。一方面受制城內(nèi)土地供應(yīng)有限影響，土地放量多集中于城市近遠(yuǎn)郊區(qū)域，另一方面，從城市發(fā)展方向來看，政府及開發(fā)商均表現(xiàn)出對(duì)新興區(qū)域的熱情，錦世達(dá)、高科、中鐵、綠地，金地等房企均有一定的土地儲(chǔ)備動(dòng)作。XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告2013年1季度月，商品房共成交322.8萬㎡，雖然為傳統(tǒng)淡季，但整體去化仍高于近兩年平均水平。一方面由于一季度持續(xù)了去年底的回暖行情，另一方面是購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)下行的心里預(yù)期有所降低；從去年3季度末起，房企以價(jià)換量現(xiàn)象逐漸明顯，市場(chǎng)呈現(xiàn)日趨回暖跡象，同時(shí)，各類物業(yè)成交均價(jià)也有出現(xiàn)下滑。數(shù)據(jù)來源：CRIC市場(chǎng)持續(xù)向好Part3西安市場(chǎng)分析一季度傳統(tǒng)淡季，但同比往年，市場(chǎng)成交處于高位，以價(jià)換量造就淡季不淡局面商品房平均成交水平約287萬㎡以價(jià)換量XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告近一年西安市住宅市場(chǎng)供求比走勢(shì)供不應(yīng)求供求穩(wěn)定供大于求注：供求比≥1.2為供不應(yīng)求，0.8≤供求比≤1.2為供求穩(wěn)定，供大于求為供求比≤1.2成交量?jī)r(jià)：一季度，雖然為傳統(tǒng)淡季，但由于去年初行業(yè)整體低迷，今年市場(chǎng)同比去年仍處高位，價(jià)格平穩(wěn)；供求關(guān)系：今年一季度，不少購(gòu)房者為趕政策窗口期購(gòu)房，促使3月成交量環(huán)比大漲148.9%，市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)。Part3西安市場(chǎng)分析一季度住宅市場(chǎng)整體成交水平較高，市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)商品住宅XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告城南城西城東城北城內(nèi)高新數(shù)據(jù)來源：CRIC2013年1季度，城南、城北、城東成交量繼續(xù)領(lǐng)跑全市，但三個(gè)區(qū)域整體市場(chǎng)占比均有所下滑，主要是受區(qū)域供應(yīng)量影響。另外，城北與城東價(jià)格洼地優(yōu)勢(shì)已經(jīng)逐漸被城西區(qū)域弱化，部分價(jià)格敏感性及投資客戶已經(jīng)被其分流。價(jià)格方面，城南、城東基本與去年持平，城北在萬科金域華府等高價(jià)項(xiàng)目的拉動(dòng)下，在量跌的情況下，均價(jià)仍上漲5.6%；從2012年以來，城西一直保持著較強(qiáng)勢(shì)頭，2013年1月，華潤(rùn)24城及萬科金色悅城率先推案，雖然推案量較大，但依然贏得了比較快的去化，帶動(dòng)城西成交占比繼續(xù)攀升。但由于城西仍存在大量低價(jià)項(xiàng)目，如昆明市光等保障性住房，故而成交價(jià)格較去年下滑2.4%；2013年一季度，全市除了城內(nèi)、高新外成交均價(jià)明顯上揚(yáng)外，其余城區(qū)則表現(xiàn)較為平穩(wěn)。高新主要是在融僑城熱銷的帶動(dòng)下，成交均價(jià)上漲11.3%。2008年至2013年1季度住宅各城區(qū)成交量?jī)r(jià)占比2008年至2013年1季度住宅各城區(qū)成交價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：CRICPart3西安市場(chǎng)分析城南、城北、城東成交量仍然領(lǐng)跑全市，但整體市場(chǎng)占比有所下滑，隨著標(biāo)桿企業(yè)入駐，城西市場(chǎng)份額逐漸凸起商品住宅XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告從各價(jià)格段成交占比來看，6000-7000元/㎡的占到總成交量占到28%，成為主力成交價(jià)格段，表明中高端產(chǎn)品受客群認(rèn)可度較高，5000元/㎡以下和5000-6000元/㎡價(jià)格段占比其次，均為22%，中端以及中低端檔次產(chǎn)品也占有一定市場(chǎng)；一季度，10000元/㎡以上價(jià)格段成交量環(huán)比漲幅最大，8000-10000元/㎡價(jià)格段成交量其次%，表明在經(jīng)歷了去年四季度的一波剛需釋放，首改，再改需求逐步入市，并帶動(dòng)高端產(chǎn)品的成交量有較大的提升。一季度國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)，引發(fā)市場(chǎng)短期成交高位，隨著政策效應(yīng)的遞增，預(yù)計(jì)中長(zhǎng)期市場(chǎng)依舊會(huì)以5000-7000價(jià)格段首置首改產(chǎn)品為主力，8000元/㎡以上的高端的產(chǎn)品由于基數(shù)小，受政策影響大，后期將會(huì)有明顯下跌態(tài)勢(shì)。價(jià)格偏好：成交價(jià)格段分布占比及變化趨勢(shì)（2013年1季度）數(shù)據(jù)來源：CRICPart3西安市場(chǎng)分析一季度，6000-7000元/㎡價(jià)格段成交占比最大，8000元/㎡以上高端產(chǎn)品成交上漲明顯商品住宅XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告2012年至2013年3月住宅市場(chǎng)分面積段成交套數(shù)走勢(shì)圖單位：㎡2013年1季度住宅項(xiàng)目銷售金額排名TOP10項(xiàng)目成交金額（億元）中海紫御華府6.55萬科城4.76中海御湖公館4.64金輝融僑城4.20中海御湖1號(hào)3.70華遠(yuǎn)海藍(lán)城3.26華遠(yuǎn)君城2.79天朗大興郡2.53萬科金色悅城2.39萬科金域華府2.3690㎡以下首置、90-125㎡首改、125-180㎡再改、180㎡以上高端2012年1季度住宅銷售金額排名TOP10項(xiàng)目成交金額（億元）東泰城市之光4.39中鐵鉑豐尚都城2.96金地湖城大境2.95御湖公館2.80融僑城2.27御錦城2.07海璟臺(tái)北灣2.01龍湖香醍國(guó)際社區(qū)1.73華清學(xué)府城1.53榮城名苑1.41進(jìn)入2013年以來，雖然面臨春節(jié)月及新政等因素影響，市場(chǎng)活躍度并未有所減緩，70-90㎡和144-180㎡面積段戶型成交比重有所上升，首置及再改類客戶比重有一定增加；而品牌房企較集中的表現(xiàn)搶眼，中海、萬科、華遠(yuǎn)等房企項(xiàng)目成交表現(xiàn)較好，前十名市場(chǎng)集中度為20%，較去年同期的26%，回落6個(gè)百分點(diǎn)，一定程度表明市場(chǎng)整體去化較好。Part3西安市場(chǎng)分析商品住宅一季度，品牌房企發(fā)力明顯，中海、萬科和華遠(yuǎn)項(xiàng)目成為市場(chǎng)主要成交額貢獻(xiàn)者，市場(chǎng)整體去化較好XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告近一年西安市場(chǎng)新開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)走勢(shì)

2013年1季度，西安進(jìn)行新開盤、推案解籌共計(jì)26次，較2012年同期增加1倍。這一方面是市場(chǎng)的持續(xù)回升，房地產(chǎn)企業(yè)推盤力度的加快以及剛性購(gòu)房需求的不斷釋放，使市場(chǎng)交易持續(xù)活躍；另一方面，去年年初行業(yè)整體低迷導(dǎo)致同期基數(shù)較低，也造成了今年1季度市場(chǎng)指標(biāo)的大幅上升；2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出五條調(diào)控措施，預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)引發(fā)市場(chǎng)“趕末班車效應(yīng)”，推案量有所上漲，其中改善型房源占比上升；與以往城東、城南、城北三個(gè)區(qū)平分市場(chǎng)秋色相比，今年城西的市場(chǎng)整體占位有所明顯提高，在萬科、華潤(rùn)等知名企業(yè)的帶動(dòng)下，板塊價(jià)值劇增。在政策及市場(chǎng)雙重作用下，2013年開年市場(chǎng)持續(xù)保持較高溫度2013年1季度新開盤累計(jì)表現(xiàn)項(xiàng)目平均成交量140套項(xiàng)目平均去化率62%Part3西安市場(chǎng)分析新開盤XX年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度報(bào)告一季度整體市場(chǎng)以春節(jié)為節(jié)點(diǎn)，前后新開盤量出現(xiàn)明顯下滑，受調(diào)控影響大面積房源推案比例有所上升新開盤項(xiàng)目名稱區(qū)域開盤時(shí)間推出套數(shù)推出面積（㎡）主力產(chǎn)品套數(shù)去化率開