物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利及其保障現(xiàn)狀之探討

物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主權(quán)利及其保障現(xiàn)狀之探討

【內(nèi)容提要】《物權(quán)法》規(guī)定的業(yè)主權(quán)利有三大項，即業(yè)主的專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和成員權(quán)。業(yè)主的專有所有權(quán)包括所有權(quán)、相鄰使用權(quán)；共有所有權(quán)包括共有部分的使用權(quán)和收益權(quán)；成員權(quán)包括管理權(quán)、參與議事、決定權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、請求權(quán)和訴訟權(quán)。本文通過解讀業(yè)主各項具體權(quán)利及其保障的法律規(guī)定內(nèi)容，指出一些立法規(guī)定和實踐操作方面的缺憾，提出業(yè)主權(quán)利要得到充分的保障實現(xiàn)，其必須依賴于具體的實體權(quán)利義務(wù)規(guī)定和公正的程序、精致的流程予以配合。

在我國，“業(yè)主”概念的引入是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的結(jié)果，到2003年出臺的《物業(yè)管理條例》時，“業(yè)主”逐漸從經(jīng)濟學概念演化為法律概念，并在經(jīng)濟生活與人們的日常物業(yè)管理活動中被廣泛地使用。從字面上看，“業(yè)主”即“業(yè)”的所有者?！段飿I(yè)管理條例》第六條中規(guī)定“房屋的所有權(quán)人為業(yè)主”，把“業(yè)主”界定為房屋所有權(quán)人。其實未必如此。就建筑物區(qū)劃內(nèi)的房屋及相關(guān)物的權(quán)利享有和維護而言，只要對房屋及相關(guān)物享有占有、使用、收益或者處分中的部分權(quán)能與利益，即可構(gòu)成法律意義上的“業(yè)主”。依這一判斷，建筑物區(qū)劃內(nèi)的“業(yè)主”是指對房屋及其相關(guān)物有直接支配權(quán)并享有其利益的物的所有人、使用人以及收益人、處分人。只要符合以下幾個規(guī)定性，就應(yīng)當在區(qū)域范圍內(nèi)正當?shù)匦惺箼?quán)利而成為建立于房屋及其相關(guān)物之上的權(quán)利主體——“業(yè)主”。這些規(guī)定性包括：在以土地整幅利用為基礎(chǔ)的建筑區(qū)劃范圍為內(nèi)；區(qū)域范圍內(nèi)客體應(yīng)為房屋及其相關(guān)物；享有對房屋及其相關(guān)物直接進行全部或者部分支配的權(quán)利；直接享受房屋及其相關(guān)物的占有、使用、收益或者處分利益；對房屋及其相關(guān)物的權(quán)利具有排他性。將于今年10月1日起實施的《物權(quán)法》，也再次明確肯定了“業(yè)主”的概念，并在第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中專章規(guī)定了業(yè)主的權(quán)利及其有關(guān)保障內(nèi)容。

隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，公民的法律意識逐漸增強，業(yè)主的權(quán)利也越來越引起重視。目前《物權(quán)法》規(guī)定業(yè)主權(quán)利究竟有哪些以及應(yīng)當如何保障，已不僅僅是社會關(guān)注的熱點問題，也是理論、實務(wù)部門的焦點問題?，F(xiàn)結(jié)合我國《物權(quán)法》的條文規(guī)定內(nèi)容分析，筆者淺談一些個人看法，以求拋磚引玉。

業(yè)主的權(quán)利來源于物權(quán)，是物業(yè)管理法律制度所應(yīng)調(diào)整規(guī)范的內(nèi)容。而物業(yè)管理制度的理論基礎(chǔ)就是區(qū)分所有權(quán)理論。我國《物權(quán)法》在立法上，是根據(jù)大陸法系各國理論和實踐所采用的三元論通說來確立有關(guān)業(yè)主權(quán)利的法律內(nèi)容，這也就是我國《物權(quán)法》所規(guī)定的業(yè)主權(quán)利及其保障的理論依據(jù)。

我國《物權(quán)法》第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)部分共有十四條的規(guī)定內(nèi)容，也是《物權(quán)法》規(guī)定業(yè)主權(quán)利及其保障的最直接的法律表述。從這些法律規(guī)定內(nèi)容上講，業(yè)主的權(quán)利主要有三大項：一是對樓房專有部分享有的專有所有權(quán)；二是對樓房共有部分享有的共有所有權(quán)；三是因區(qū)分建筑物共同關(guān)系享有的成員權(quán)。其中，業(yè)主的專有所有權(quán)是基礎(chǔ)和核心，共有所有權(quán)和成員權(quán)的產(chǎn)生和存在都是源于專有所有權(quán)。實際上，業(yè)主的三大項權(quán)利是緊密聯(lián)系在一起的，共同構(gòu)筑業(yè)主的權(quán)利及其保障體系。業(yè)主的三大項權(quán)利中，同時又各自包含了一些具體的權(quán)利內(nèi)容。

一、在專有所有權(quán)中，主要有兩項具體內(nèi)容

1、所有權(quán)

物權(quán)法所指向的所有權(quán)是指業(yè)主對于建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分四項權(quán)能，即業(yè)主可以依法使用、出租、出借、轉(zhuǎn)讓、贈與等，他人不得干涉，具有絕對權(quán)性質(zhì)的?！段餀?quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)；第七十一條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主依法行使其專有所有權(quán)，也是受到我國憲法、民法等法律所保護的。但是業(yè)主行使其權(quán)利時不得危及建筑物的安全，亦不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益?！段餀?quán)法》第七十七條還明確規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這既是對業(yè)主權(quán)利行使的限制，也是業(yè)主保障自己權(quán)利的最佳實現(xiàn)方式。如近年來出現(xiàn)的“群租”現(xiàn)象，實際上是違背了《物權(quán)法》第六條和上述的第七十條、第七十一條的相關(guān)規(guī)定，理應(yīng)予以制止。

2、相鄰使用權(quán)

這是指業(yè)主為了正當合理地使用自己的專有部分而請求使用其他業(yè)主的專有部分或者公用部分的權(quán)利。如為了修復自己漏水的天花板，該業(yè)主可以利用樓上業(yè)主的地板，樓上業(yè)主不得拒絕?！段餀?quán)法》第八十八條規(guī)定，不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權(quán)利人應(yīng)當提供必要的便利。該權(quán)利既是業(yè)主專有所有權(quán)的延伸權(quán)利內(nèi)容，也是一項業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)。只有本著善意、合理使用原則，才能充分保障業(yè)主的該項權(quán)利，否則將得不到合法的支持與保障。

二、在共有所有權(quán)中，主要有兩項具體內(nèi)容

1、共有部分的使用權(quán)

《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)。因此業(yè)主對于共有部分，可以合理地善意使用；他人不得干預(yù)。如小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的綠地、公用設(shè)施等，每位業(yè)主均可合理地使用，充分享受共有部分所帶來的生活便利。但是，業(yè)主在行使該項權(quán)利時，應(yīng)當充分注意的是權(quán)利與義務(wù)一致原則，不得過于強調(diào)自己的權(quán)利，而忽視義務(wù)的履行，即應(yīng)當合理、善意使用共有部分的使用權(quán)，否則將可能侵犯他人的業(yè)主權(quán)利。

2、共有部分的收益權(quán)

這是指如果共有部分被出租、出售而取得收益時，業(yè)主可以取得相應(yīng)份額的利益所得?！段餀?quán)法》第八十條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。該權(quán)利是業(yè)主從共有所有權(quán)中取得利益的最大化體現(xiàn)。

在共有所有權(quán)中，業(yè)主行使自己權(quán)利時，必須充分注意到兩點：一是《物權(quán)法》第七十二條第一款規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。即業(yè)主不得以任何借口不履行其應(yīng)對共有部分所應(yīng)承擔的義務(wù)。例如業(yè)主不得以不使用電梯、小區(qū)內(nèi)的某公共設(shè)施等為由而拒絕繳納電梯費、維修維護費用。這是共有共管中權(quán)利義務(wù)相一致原則的必然要求，只有二者統(tǒng)一，才能實現(xiàn)權(quán)利的真正保障。二是《物權(quán)法》第七十二條第二款規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。即業(yè)主在轉(zhuǎn)讓其共有共管權(quán)利時隨著樓房一并轉(zhuǎn)讓，不得單獨轉(zhuǎn)讓。這既是轉(zhuǎn)讓業(yè)主的法定義務(wù)，也是受讓業(yè)主的權(quán)利保障實現(xiàn)的法定化。

三、在成員權(quán)中，主要有以下幾項具體內(nèi)容

1、管理權(quán)

管理權(quán)是物權(quán)法明確業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)利之一，其來源于業(yè)主共有權(quán)。建筑物區(qū)分共有權(quán)，是由全體業(yè)主作為所有權(quán)對某些特定的設(shè)施等享有同一所有權(quán)，而共有權(quán)的正確行使和實現(xiàn)就得有賴于共同所有人的共同意志的表達，這種共同意志的表達又要具體轉(zhuǎn)化為一種共同管理權(quán)。因此，業(yè)主不能單獨行使管理權(quán)，必須通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者委托的物業(yè)服務(wù)公司、其他管理人來行使。這也就是物權(quán)法理論上通常所講的共有共管原則。《物權(quán)法》第七十條第二款規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十五條第一款規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。第七十六條還規(guī)定了業(yè)主共同決定的七大類事項。第七十九條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。因此，業(yè)主應(yīng)當高度重視該項管理權(quán)，通過遵循《物權(quán)法》規(guī)定的程序充分行使，不應(yīng)隨意放棄該項權(quán)利，否則難以實現(xiàn)法律規(guī)定自己作為業(yè)主的真實目的。

2、參與議事、決定權(quán)

主要是指業(yè)主因其行使專有、共有所有權(quán)時涉及到一些重大事項具有參與討論、表決的權(quán)利，通常包括了參與制定議事規(guī)則及管理規(guī)約、選舉及解任管理者和表決權(quán)等內(nèi)容。對于該項權(quán)利，理論、實務(wù)部門中也有將其分解成一些具體的權(quán)利內(nèi)容而單獨分列，如參與制定議事規(guī)則和管理規(guī)約權(quán)、選舉和解任管理者權(quán)、表決權(quán)等。筆者認為，業(yè)主享有行使上述各項具體權(quán)利時，其核心就在于業(yè)主的參與議事和決定，因此將業(yè)主的參與議事、決定權(quán)作為一項綜合性的權(quán)利予以表達，已足以涵蓋上述具體權(quán)利內(nèi)容，無須再細分。

《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，由業(yè)主共同決定的事項有：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。同時也規(guī)定了，決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。這是基于區(qū)分共有與共同管理而實現(xiàn)業(yè)主權(quán)利的最集中體現(xiàn)。2007年修訂后的《物業(yè)管理條例》第十一條也是規(guī)定了上述內(nèi)容，與2003年的《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定相比，筆者認為其中最具有很大突破的就是業(yè)主可以決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施。因為根據(jù)這一條規(guī)定操作，對業(yè)主而言將可能帶來很大的利益空間，如通過改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，改變原有使用功能，以出租、出售等方式，增加了該項建筑物及其附屬設(shè)施管理使用的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)業(yè)主共有部分的收益權(quán)。但是業(yè)主行使該權(quán)利時，必須充分注意到議事規(guī)則即《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的多數(shù)表決原則，與第八十條規(guī)定的約定優(yōu)先原則不相同的。多數(shù)表決原則往往適用于一些重要事項，除此之外的很多事項則可按約定原則處理。

3、知情權(quán)

《物權(quán)法》第七十九條規(guī)定，維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當公布。這是物權(quán)法對業(yè)主知情權(quán)的最直接、明確規(guī)定，除此之外，未再有其他事項知情權(quán)的具體規(guī)定。但是，筆者認為：物權(quán)法規(guī)定的業(yè)主知情權(quán)，并非僅限第七十九條規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條第一款關(guān)于由業(yè)主共同決定七大類事項的規(guī)定，如業(yè)主委員會、物業(yè)公司管理的費用、收益、分配、重大決策的執(zhí)行情況和共有部分及其使用情況等方面內(nèi)容，均屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”，理應(yīng)列入業(yè)主知情權(quán)的范圍。既然規(guī)定了業(yè)主具有表決權(quán)，那就得先對要表決的情況有所了解認知。因此業(yè)主完全可以依照物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定來維護其知情權(quán)的實現(xiàn)。

4、監(jiān)督權(quán)

這是指業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人具有要求更換權(quán)利，對業(yè)主委員會的工作、物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同、共有部分及其使用情況、專項維修資金等方面具有監(jiān)督權(quán)利。

《物權(quán)法》第八十一條第二款規(guī)定，對建設(shè)單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。第八十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。《物業(yè)管理條例》第六條中的第、、、項規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中，可以監(jiān)督業(yè)主委員會的工作、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用。應(yīng)該說，業(yè)主監(jiān)督權(quán)的內(nèi)容很廣泛，又很重要。但是，業(yè)主在行使該權(quán)利時，必須依據(jù)《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的議事規(guī)則來進行，否則將得不到法律上的支持。

《物權(quán)法》雖然賦予了業(yè)主更換物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的權(quán)利，確立了物業(yè)管理業(yè)主主導原則，但是并未對其執(zhí)行的具體程序、條件作出解釋，應(yīng)當由哪個機構(gòu)執(zhí)行等一系列問題均有待于進一步明確規(guī)定。筆者認為，類似屬于物業(yè)服務(wù)機構(gòu)與業(yè)主間的關(guān)系問題，事實上應(yīng)該是由物業(yè)管理法律體系來解決的，而不應(yīng)該由業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律體系來做出規(guī)定的。因此業(yè)主雖有更換物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的權(quán)利，但依照目前《物權(quán)法》規(guī)定并不能充分得以保障實現(xiàn)，即便修訂后的《物業(yè)管理條例》也未作出詳細的規(guī)定，因此該類問題只能留待于往后出臺的相關(guān)法律規(guī)范予以明確調(diào)整。

5、請求權(quán)

主要是指業(yè)主依據(jù)管理規(guī)約請求召開業(yè)主大會、請求管理機構(gòu)正當管理公共事務(wù)、請求收取分配共有部門應(yīng)得的利益等方面的權(quán)利。這是業(yè)主參與物業(yè)管理工作的最基本方式。《物權(quán)法》雖未對該權(quán)利作出明確規(guī)定，但是基于業(yè)主的區(qū)分建筑物所有權(quán)原理，業(yè)主享有該項權(quán)利是其行使物權(quán)的應(yīng)有之意。然而，業(yè)主請求權(quán)應(yīng)當如何行使，《物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等規(guī)定均未作出詳細的規(guī)定，急需相關(guān)的配套制度規(guī)定早日出臺予以明確規(guī)范。

6、訴訟權(quán)

主要是指業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定或者其他業(yè)主的行為侵害了其合法權(quán)益，可以向人民法院提出訴訟，要求支持其訴訟請求。

《物權(quán)法》第七十八條第二款規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。第八十三條第二款規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

業(yè)主行使訴權(quán)，如同一般公民訴權(quán)，未有特殊規(guī)定；受侵害的業(yè)主完全可以依照《物權(quán)法》、《民法通則》等法律規(guī)定行使其訴權(quán)。盡管《物權(quán)法》規(guī)定業(yè)主對業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定提出申請撤銷的訴訟、業(yè)主對其他業(yè)主提出侵權(quán)的訴訟，但是在實踐中適用時仍會遇到不少問題，如該請求撤銷的權(quán)利是否受訴訟時效的限制、若有損害發(fā)生則該如何賠償以及業(yè)主能否通過業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提起侵權(quán)訴訟等，都需要進一步立法規(guī)定或者司法解釋予以明確。

事實上，業(yè)主權(quán)利及其保障問題中與業(yè)主發(fā)生最直接關(guān)系的，又是最復雜的就是共有所有權(quán)中的權(quán)利方面，例如車位和車庫應(yīng)當首先滿足