房地產(chǎn)高端項目精細化運營研討會

房地產(chǎn)高端項目精細化運營高層研討會1、對公司的簡單介紹（總部地點，開發(fā)區(qū)域，規(guī)模等）；2、公司目前的發(fā)展戰(zhàn)略？3、您如何來看待企業(yè)的“精品戰(zhàn)略”，您把國內(nèi)那個企業(yè)作為標桿來學(xué)習(xí)？**北京**基業(yè)企業(yè)管理顧問有限公司總經(jīng)理資深房地產(chǎn)管理咨詢專家清華大學(xué)/北京大學(xué)/上海交大房地產(chǎn)總裁班客座講師房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會，商會特聘專家《中國房地產(chǎn)報》《城市開發(fā)》特約撰稿人18年企業(yè)管理實戰(zhàn)經(jīng)驗，8年管理咨詢經(jīng)驗；主要從事戰(zhàn)略規(guī)劃、組織管控模式、流程管理、人力資源管理項目的咨詢和培訓(xùn)，其專業(yè)水平及豐富的管理咨詢經(jīng)驗獲得客戶的普遍贊賞，由他親自主持咨詢的項目均取得預(yù)期效果；對房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略、不同類型的房地產(chǎn)公司在集團與項目公司之間管控模式與集分權(quán)設(shè)計、流程體系設(shè)計、成本管理體系設(shè)計、項目管理、績效管理、激勵與薪酬體系設(shè)計有廣泛而深入的研究；擁有100余家大中型房地產(chǎn)企業(yè)全案管理咨詢經(jīng)驗，400多家房地產(chǎn)企業(yè)管理培訓(xùn)經(jīng)驗；曾主導(dǎo)咨詢服務(wù)的部分地產(chǎn)企業(yè):中海地產(chǎn)，世茂集團，上實地產(chǎn)，北辰置地，復(fù)地集團，中華企業(yè)，中房集團，新世界地產(chǎn)，納帕地產(chǎn)，廣廈控股，紫薇地產(chǎn)，銀城地產(chǎn)，宏宇實業(yè)，億達集團，深圳航空城等。講師簡介從地王看精品模式1高端客戶的獨特需求2精品模式的精細化運營流程3精品模式的支撐體系4從地王現(xiàn)象看市場企業(yè)成交時間城市地塊名稱交易總價（億元）樓面地價（元/m2）大龍地產(chǎn)2009.11北京天竺22號地塊50.5（北京地王）29859富力、雅居樂、碧桂園2009.12廣州亞運城地塊255（全國地王）-遠洋地產(chǎn)2009.12北京大興區(qū)亦莊新城III-1街區(qū)F地塊48.3（北京地王）18041中國建筑2009.12上海新江灣城C6地塊37.232484（全國單價地王）證大置業(yè)2010.2上海上海外灘國際金融中心8-1地塊92.2（上海地王）34148華僑城集團2010.2上海上海閘北區(qū)蘇州河北岸東塊1街坊地塊70.2（上海地王）52855北京遠豪置業(yè)2010.3北京北京大望京項目1號地40.8（北京地王）27529北京中信新城房地產(chǎn)2010.3北京大興亦莊住宅及商業(yè)項目52.4（北京地王）1.7萬世博宏業(yè)2010.3北京北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目17.6（北京地王）29913任總：買不起地你就只好到農(nóng)村去

——引自潘石屹微博

MSN理財訊：15日上午陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目1號地以40.8億元的價格被北京遠豪置業(yè)有限公司奪得,地塊樓面價達2.75萬/平方米,參與競拍的華遠集團董事長在微博上表示該價格為高價。

以下為SOHO中國董事長潘石屹和華遠集團董事長任志強在微博上的討論:

任志強:南寧的土地拍到八千六百五十萬一畝.樓面地價己過萬元.房價知多少?政府應(yīng)報喜還是報憂?怪不得北京數(shù)地塊要推遲拍賣!

潘石屹:任總:你本月十五號去搶“地王”嗎?別去了,你搶不過人家。

剛在飯店大堂遇到華遠孫總。我說,轉(zhuǎn)告任總(任志強)15號別去搶地了,你們比不過別人瘋狂,也比不過別人有錢,也比不過別人無經(jīng)驗。你們搶不過別人,無知者無畏。孫說,我們已經(jīng)付了幾億元的保證金了。我說,你們這是花錢買丟人。

任志強:兩會并沒有就高房價的解決給出明確的辦法.只不過是"總理說行就行"可惜市場不按溫總理說的辦.地方政府與央企并不買總理的賬.一點不給面子的甩了個大耳光.

潘石屹:任總,別生氣!

任志強:華遠拍地再次以失敗告終.自二零零一年起華遠在所有的公開拍賣中都只有失敗.我們無法承受這樣的天價.只好承認自己的無能.于是轉(zhuǎn)入二.三線城市希望不是評膽量而是評品牌取勝.

潘石屹:在一次論壇上,任志強對一位要買房的青年人說:“你在北京買不起房,說明你勞動生產(chǎn)率低,應(yīng)該到二三線城市去買。還買不起,就到農(nóng)村去?！笨吹饺慰傄渤@條路走了。

任總:不是你的無能,是央企太有錢了

——引自潘石屹微博

任總:不是你的無能,是央企太有錢了。

這是任志強有史以來第一次承認自己失敗。在高價地面前低下了那永遠堅強、高昂著的頭。

任志強:小潘嘲笑我不是在花錢買地而是花錢買恥辱.確實每次都損失了大量利息.給政府送了無數(shù)額外利潤.但至少華遠還在參與.而小潘己怕的連參與都不敢了.招拍掛己讓小潘失去了參與的信心與勇氣.

任志強:聰明的北京市政府有效的將土地招標工作推到兩會之后.勇敢的再創(chuàng)天價地的新記錄.四環(huán)之外的望京高達二萬九千多元的樓面地價明顯的是在與溫總理遏制房價過快上漲的精神在唱對臺戲.成功的再一次推高城市整體的樓價水平.北京又為全國的樓價上漲做出了證明和榜樣.

潘石屹:更正任總的錯誤,正確是樓面價:樓面價27529元/平方米。不是二萬九千多元的樓面地。任總是氣糊涂了。

任志強:缺少資金實力的開發(fā)商早就自覺的向大城市的高地價低頭.朝二.三線城市轉(zhuǎn)移了.而那些對高房價無限憤怒的八零后還在堅持要為大城市的房價作"貢獻".不肯象開發(fā)商一樣選擇"適者生存"的道路.難怪央企有底氣與政策博弈.并高調(diào)的吹捧未來.

潘石屹:北京新的地王誕生了!房價馬上會推高。這是過去幾年的經(jīng)驗,2009年每次地王的出現(xiàn),把房價推高一大節(jié)。又一個地王出現(xiàn),又把房價推高一大節(jié)。但從來沒有過在五環(huán)邊上的土地樓面價達到2.75萬元/平方米,這樣離奇的地王出現(xiàn)。我們看看房價在市場的反應(yīng)吧。

公司的同事對剛剛誕生的地王(大望京一號地)做了測算,結(jié)論是:銷售單價單價45000元/平方米,才可以有10%的利潤。

此前,我勸任志強不要去參加大望京一號地的拍賣,爭不過人家(中國字頭的公司),任總一意孤行,繳了幾億元的保證金去參加。據(jù)說,舉牌舉到平方米一萬多元就再不敢舉了。真是“花錢買丟人,不是花錢買地?！?/p>

當?shù)赝醭蔀榉堑湫停禺a(chǎn)風(fēng)險加大面粉比面包貴地王名總價/樓面單價在售樓盤均價地王誕生日期中標開發(fā)商北京大望京項目1號地40.8億/27529元約為24000元2010年3月15日北京遠豪置業(yè)有限公司大興亦莊住宅及商業(yè)項目52.4億/1.7萬元10409元2010年3月15日北京中信新城房地產(chǎn)有限公司北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)居住、商業(yè)項目17.6億/29913元17254元2010年3月15日世博宏業(yè)企業(yè)名稱銷售金額（億元）銷售金額同比增長銷售面積（萬平方米）銷售面積同比增長萬科63032.5%66819.1%綠城510251%351219%保利430141.4%510131.1%中海41379.6%48176%富力24150%24145%金地20584.6%18471.3%世茂19888%22598%首創(chuàng)106183%101199%當房企百億軍團達到27位的時候，你如何面對百億大鱷？隨著競爭的加劇，各大企業(yè)都通過業(yè)務(wù)模式的創(chuàng)新以形成差異化競爭依托產(chǎn)業(yè)發(fā)展為動力，進行大城市周邊的區(qū)域開發(fā)及配套開發(fā)業(yè)務(wù)，長期分享區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展成果華僑城模式（復(fù)合地產(chǎn)）碧桂園模式萬科模式（中海、金地等）專注于居住地產(chǎn)，依靠強大的產(chǎn)品研發(fā)能力、規(guī)模化的采購優(yōu)勢、工廠化的生產(chǎn)優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)建立競爭優(yōu)勢以主題公園（如歡樂谷）為動力的成片區(qū)開發(fā)，在城市的非成熟區(qū)域大面積拿地，改變環(huán)境，提升地價，滾動開發(fā)以學(xué)校、酒店配套為條件，以極低的土地價格，獲得大面積的土地，進行低密度住宅開發(fā)上實模式（資源為主的國企）綠城模式（綠城、星河灣）依靠強大的產(chǎn)品打造能力，聚焦高端市場，依靠產(chǎn)品能力帶來的產(chǎn)品溢價構(gòu)成建立競爭優(yōu)勢它們的競爭不外乎資源型、規(guī)模型和能力型三種規(guī)模型能力型資源型大型國企，擁有強大的資本實力和資源背景，更多依靠資源的競爭和規(guī)模獲取競爭優(yōu)勢依靠綜合能力和規(guī)模效應(yīng)競爭依靠特有的專業(yè)能力，通常規(guī)模不是很大規(guī)模與快速周轉(zhuǎn)帶來的風(fēng)險開盤成交40億，創(chuàng)全國之最價格從35000-48000元，超預(yù)期銷售的原因在普通地段打造豪宅帶來的啟示上海星河灣項目單盤銷售40億給我?guī)硎裁磫⑹?？星河灣發(fā)展歷程——10年品質(zhì)沉淀星河灣的發(fā)展戰(zhàn)略提升星河灣的市場競爭力管理提升2008年星河灣提出，發(fā)展“企業(yè)現(xiàn)代工程”戰(zhàn)略2008年，星河灣地產(chǎn)做出一個影響深遠、意義重大的戰(zhàn)略決策，那就是——要把企業(yè)建設(shè)成一個科學(xué)決策、規(guī)范管理、標準作業(yè)、流程運營的現(xiàn)代企業(yè)。我們把這項工程成為“企業(yè)現(xiàn)代化工程”。為榮啊這項工程，星河灣地產(chǎn)展開了一系列重要籌備工作，包括：引進國際最有影響力和專業(yè)水準的咨詢機構(gòu)，為我們提供管理咨詢服務(wù)；聘請有國際化、專業(yè)化管理經(jīng)驗的職業(yè)經(jīng)理人團隊；引進有國際影響力的戰(zhàn)略投資者；快速推動優(yōu)質(zhì)土地資源的推展；按現(xiàn)代企業(yè)要求進行企業(yè)管理體系的再造等等，今天，這些工作一斤剛?cè)サ牧酥匾倪M展。特別是一批戰(zhàn)略股東的引進。布局布局珠三角、環(huán)渤海、長三角三大經(jīng)濟圈只做城市高端住宅生活平臺：旨在為業(yè)主整合更多高端品牌資源，提高生活質(zhì)素；事業(yè)平臺：旨在為業(yè)主提供更理財投資，商業(yè)外交等平臺，如商會；修為平臺：旨在為業(yè)主提升個人修養(yǎng)，承擔社會價值資源，世界奢侈品協(xié)會文藝慈善等；客戶價值平臺打造精品工程一個心情盛開的地方（一期~二期）品質(zhì)論（三期~四期）重新定義豪宅（五期星座）上海星河灣2000年2009年星空華墅（北京星河灣三期）星河灣不斷遞進的品質(zhì)演繹在每趴一個巡壽進入始的城梢市成載為N乳O.吼1或各NO福.2龍湖儉學(xué)習(xí)亂新鴻齊基又年能給會我們諸帶來委什么干啟示漂？目的規(guī)一1目的二2目的三3集中析于高障端市廊場，喘在城妙市內(nèi)更進行股多業(yè)刑態(tài)布萄局適時曾發(fā)展屑具高煌潛力隸的地具標性竭投資曲物業(yè)龍湖京學(xué)習(xí)步新鴻扎基的濟理由新鴻扣基是乳香港粉乃至洞整個遙東南取亞房市地產(chǎn)寒企業(yè)縱的標孕桿，歷其成殘功經(jīng)券驗吸嶄引大懇批國得內(nèi)外猶房產(chǎn)劍企業(yè)問學(xué)習(xí)若；龍湖道選擇名新鴻沉基作嫁為標緊桿可瞇能主足要是丙看中崖新鴻贏基的溜多元艙化業(yè)寧務(wù)組桌合；學(xué)習(xí)泡其集酸中于踢高端劉市場培的開慘發(fā)策蛾略，晃開發(fā)沙高潛焦力的犯地標所性投防資物毫業(yè)；學(xué)習(xí)民新鴻芳基的膽風(fēng)險姜控制炒能力霜。龍湖謠VS罪新澆鴻基卡：企藥業(yè)宗犬旨龍湖新鴻基為客戶提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)并影響他們的行為。在此過程中，成為卓越的企業(yè)并創(chuàng)造機會。以客為先

以心建家龍湖景VS族新砌鴻基尤：產(chǎn)鋸品設(shè)慢計龍湖新鴻基中高檔產(chǎn)品開發(fā)為主要，以別墅、高檔住宅樹立龍湖的高檔品牌，普通住宅為主要的營業(yè)收入，商用物業(yè)為企業(yè)贏取長期固定資產(chǎn)的增值。產(chǎn)品特色：精雕細琢、精益求精高端產(chǎn)品為開發(fā)為主要，興建的大型住宅及頂級豪宅均成為地區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)項目的指標。具有代表性的住宅項目包括：跑馬地禮頓山、九龍站凱旋門、元朗葡萄園、山頂倚巒、沙田壹號云頂及九龍站天璽等。龍湖次VS蓋新坡鴻基飼：市陡場策爬略龍湖新鴻基戰(zhàn)略上：一切以客戶為中心，營銷至上。專著目標客戶，目標市場：集中于再改和豪宅市場，集中于城市主要發(fā)展區(qū)域、城市中心、優(yōu)質(zhì)資源區(qū)域的高成長性、稀缺性土地。標準化操作思路，保證品質(zhì)，節(jié)約成本。組織上：

高效的決策——對市場變化快速反應(yīng)，并快速做出決策，迅速調(diào)整策略。強大的團隊執(zhí)行力——明確結(jié)果導(dǎo)向。戰(zhàn)術(shù)上：建立以“客戶最佳體驗”為核心的示范區(qū)，提供卓越的品質(zhì)體驗感受，特別注重營造項目整體的自然環(huán)境、人文氛圍、優(yōu)質(zhì)建筑，讓人震撼和驚艷。驚艷：通過極具視覺沖擊力的景觀打動客戶。溫馨：通過示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未來的生活場景，通過體驗營銷感染客戶。秉承“善待你一生”的服務(wù)理念，貫穿到每一個細節(jié)，以細節(jié)感動客戶，以專業(yè)打動客戶。在內(nèi)地興建地標項目：除在香港精心建設(shè)優(yōu)質(zhì)物業(yè)外，新鴻基還在內(nèi)地興建地標項目。集團實施專注發(fā)展的策略，有選擇的投資內(nèi)地房地產(chǎn)市場，并將發(fā)展集中于北京、上海、廣州、深圳等主要城市。多元化業(yè)務(wù)發(fā)展：多元化業(yè)務(wù)包括電訊、信息科技、運輸、基建、物流、收費道路、專營巴士、停車場及機場商用航空等。龍湖對VS嗎新漠鴻基央：工鼠程管陷理龍湖新鴻基簡單直接的工程管理組織架構(gòu)嚴格的管理流程規(guī)范的工程施工管理精益求精的工程施工標準集團建筑部旗下設(shè)有多間全資附屬公司，從事相關(guān)業(yè)務(wù)，其中包括恒安工程有限公司、恒光工程有限公司、恒新工程有限公司、安徽機械工程有限公司及新輝園藝有限公司。這些附屬公司為集團及集團以外的客戶提供各種與建筑相關(guān)的服務(wù)，范圍包括電機和消防系統(tǒng)、建筑機械設(shè)備及機械裝置、以及園藝綠化工程。建筑部亦通過聯(lián)營公司永輝混凝土（香港）有限公司為集團及其他外判承建商供應(yīng)混凝土。龍湖聾VS委新波鴻基壯：物告業(yè)管均理龍湖新鴻基龍湖在起步初期就十分重視物業(yè)管理的重要性，學(xué)習(xí)萬科，以物業(yè)管理為建立品牌和口碑的重要途徑。細節(jié)成就龍湖。獲得2003年、2005年全國住宅客戶滿意度評比第一名。成為重慶的名片。通過其旗下的康業(yè)服務(wù)有限公司和啟勝管理服務(wù)有限公司，致力為客戶提供最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及服務(wù)。康業(yè)及啟勝均奉行綠色管理方針，在轄下屋苑推行回收計劃及嚴格執(zhí)行節(jié)約措施，借此以節(jié)約能源、用水及資源，并充分發(fā)揮園景設(shè)計的專業(yè)知識，為用戶締造翠綠的生活環(huán)境。除了管理集團旗下物業(yè)外，康業(yè)及啟勝亦為其他機構(gòu)提供物業(yè)管理服務(wù)，如香港房屋委員會及九廣鐵路公司等。為把握內(nèi)地市場的蓬勃商機，康業(yè)及啟勝正在開拓內(nèi)地市場。龍湖淹·滟睬瀾山20定07惹年7缸月2嫁1日槳，龍柄湖·隊滟瀾并山正飼式對壘外開儲放:當日策超過15虎00人來護到現(xiàn)另場參蠶觀,憑借削：純粹憶的建愿筑風(fēng)拆格舒適夾的戶虛型空滿間精致段的園褲林景棕觀體貼多的物附業(yè)服液務(wù)龍湖·滟瀾牙山以殿品質(zhì)徐贏得羽了專策家媒騰體、它業(yè)界丹同行椒和置待業(yè)者豈的高梁度好迅評。20泥07年9月1日，敢龍湖·滟瀾素山正重式開例盤，菠這是表龍湖撫地產(chǎn)禁在北倒京的執(zhí)第一低個別勤墅樓惕盤。由此帶創(chuàng)下幅北京勝別墅擾市場紋開盤泡數(shù)量陣最大紀；銷蛙售套湖數(shù)最倆多；章銷售鋒金額廣最高功三大臣樓市摩紀錄塊。龍湖首·滟腔瀾山物業(yè)頭類型別：別共墅建筑尺類別惹：聯(lián)虜排占地拼面積抬：2語40悄00假0平窩方米建筑李面積奶：1什08雹00聞0平已方米容須積雀率：宇0.鼓67綠好化猴率：遷32馬%裝修臉狀況注：毛魂坯總侵戶勸數(shù)：投共4研30愁棟均貼價鋤：均消價2煮60娃00蠢元/器平方靜米開盤責(zé)時間旺：2僵00惠7-匪09紛-0欺1入住閱時間育：2域00消9-抓03證-0榜1開嬸發(fā)烏商：罪北京鼠龍湖悠置業(yè)祝有限浸公司建筑箏設(shè)計煌單位登：美突國B什AS劍SN女IA頑N住模宅設(shè)華計事拌務(wù)所需（巴蚊沙尼松亞）龍湖大·滟借瀾山款項目摘檔案思考在土內(nèi)地資司源日喬益稀詠缺地邀王頻角出的房誠今天苦，打下造精貪品，障通過園產(chǎn)品啄溢價稱來贏洋利是陶持續(xù)鐮型企粘業(yè)的因必然友選擇從地撓王看套精品俊模式1高端導(dǎo)客戶社的獨換特需粘求2精品乏模式翁的精鈔細化漫運營闖流程3精品陶模式冊的支異撐體蒼系4高端塑客戶憐有什斜么不廈一樣嚇？從長筆安奧灰拓v永s奧棋迪A遷8，桌A8戴車主沙買的澡是車贊嗎？榴！高端糧客戶稱關(guān)注藏點和貴普通夏客戶硬有很腦大的載差異高端叢客戶足關(guān)注頌的四盒個核亡心點關(guān)注唯點快速俯干道物業(yè)救服務(wù)社區(qū)鹽品質(zhì)生態(tài)金環(huán)境高端繩市場腳的“忙新八貧國聯(lián)恨軍”意大和利石醫(yī)材西班談牙瓦米片英國宰家具美國績整體抹櫥柜德國板衛(wèi)浴日本短電氣法國網(wǎng)五金俄羅谷斯實請木地塊板眼睛旦都看跳花了瀉，不春知道吳該選遼那一完個**勝名苑**親府**庫1號**艱別墅**僵名苑**炭山莊**賽半山海*等*物業(yè)深：星視河灣直的金鑰翠匙服握務(wù)在中濕世紀冶歐洲晉宮廷爽與城肉堡，錘金鑰悲匙（鼓Co儀nc獻ie盜rg年e）廳是指呼“鑰聲匙的曾保管火人”隨，負裳責(zé)滿孫足一詢些到課豪華核場所怠娛樂航的貴既族們姿的最及高端揭需求糧。19捕70逃年紫，成詳立“密國吉際金閣鑰匙掙大酒航店組是織”U擱IP基GH查“崖，目遮前已譜擁有柄34害個成肆員國孕。為業(yè)欺主提孔供“幫六級堅安全粉屏障糖”服細務(wù)體撲系，麻提供菜一站總式個弦性化遷服務(wù)街（1隱8項列常規(guī)眾服務(wù)科和1杜8項扇特約威服務(wù)扶）33傳統(tǒng)為的產(chǎn)宴品競抱爭已圾經(jīng)已痰經(jīng)被喜新的渠綜合常體系葉競爭秘所取渡代，奸服務(wù)啊品質(zhì)術(shù)成為碗關(guān)鍵邪要素案例培：北克京星搬河灣兩的家訊政秘燙書服漁務(wù)設(shè)立退家政法秘書廟就是經(jīng)要讓減業(yè)主安在入老住之瘦前就遙體驗量到無叢微不砍至的星關(guān)懷漸，由雙認同糠感上犧升到歸宿形感。真正鞠內(nèi)涵柴——鏡“居狂家秘萬書、漁生活捎顧問厭”居家剛秘書奴：指業(yè)驚主涉崖及到搏家居擋的方拋方面坐面，熔服務(wù)字人員效就像安秘書槳一樣銀為業(yè)島主全方位彩的悉欣心照溫料，企無需突業(yè)主帖任何差擔心偏。生活留顧問談：指服網(wǎng)務(wù)人暢員除顆為主威業(yè)料牙理好琴居家踩事情溪外，抬在生行活上嫌亦充膨當顧害問角色，竭業(yè)主犁在生惕活上步的種滾種需魯要均花可咨獎詢服瘦務(wù)人蜓員。所以咱，家做政秘漿書不溉是普趕通意遣義上彈那種蘇打理抖一個脈小家在庭的貍生活垂瑣事賣的秘攔書，誕他們是惠訓(xùn)練扭有素移的專掙業(yè)能容力極溜強、商服務(wù)眨意識還極高燈、綜運合質(zhì)轟素極逝好的伸高級時物業(yè)慘管理服務(wù)挖者。搞在星腐河灣俯中扮稿演的寨角色是是相找當多英元化鑼的，猾需要萌極高乖的自要身素酒質(zhì)，考擁有的生能活經(jīng)靜驗與棉專業(yè)默素養(yǎng)蔑，熟怕知各的種禮禾儀，數(shù)這樣貢才能襲為尊押貴的灣客戶岔提供赤尊貴泛的服孩務(wù)。高端沃客戶強的非共關(guān)注頌重點高端聰客戶綱對于銅一些翠傳統(tǒng)否的關(guān)賽注點縮慧往往康較忽句略不關(guān)卷注點生活欠配套公共營交通物業(yè)遞費用銷售畝價格案例腸：3那元的相物業(yè)堂費用偵，1胃00灘萬/由年的漿虧損魚，業(yè)欺主的惜鬧事案例框：某公信司開渠發(fā)一苦高端城別墅宵項目呢，為壁促進損銷售船，銷齡售要鋸求前賺期物尾業(yè)費瞇用定家在3壤元/壩㎡，瘡交房吧第一腔年一瞞盤算貝虧損10披0萬柄，為殘了維辦持公燙司品帥牌，龜?shù)禺a(chǎn)索只能綱補貼分物業(yè)封，但縮慧是提悟出物館業(yè)必箏須要南節(jié)流幟，于撞是物飽業(yè)將晴保安葡從6籍0人令減少到其30羅人，甚三班盞改為堆兩班末，業(yè)束主夜身里回算來就揀發(fā)現(xiàn)雅保安歉在打至瞌睡概，有確一次課小偷揚溜了怠進去烤，在雨一業(yè)韻主家罵偷東西，棒該業(yè)瓦主損隔失共央20丸萬現(xiàn)拘金及慚珠寶襪，于盜是找腐物業(yè)冒公司封索賠變，后方來的屋事情撥就越揚鬧越苗。。故。。緞。。啟示：物業(yè)蹈費用膏在前腔期一緞定要較充分蕉測算蹦。高端君產(chǎn)品團的顯似著特拴點：跑豪宅湊價格應(yīng)并不稼完全靠參考呈區(qū)域瓣價格項目開盤時間銷售價格區(qū)域價格上海世茂濱江20012000美金/㎡8000元/㎡北京星河灣200315000元/㎡6000元/㎡

上海星河灣200948000元/㎡25000元/㎡北京世茂奧林200735000元/㎡25000元/㎡從地景王看蒸精品魄模式1高端烏客戶致的獨響特需弦求2精品輛模式可的精寬細化雨運營蛇流程3精品擊模式撞的支副撐體謀系4客戶拍關(guān)注戴點最打終需耽要從插流程費環(huán)節(jié)稀去落逐實客戶關(guān)注點對應(yīng)業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵點地段價值土地價值提升項目策劃（價值挖掘、定位）產(chǎn)品品質(zhì)設(shè)計質(zhì)量控制服務(wù)客服物業(yè)設(shè)計項目邀定位質(zhì)量蘆控制物業(yè)姨與客標服土地烘價值欣提升豪宅久運營豪宅投運營飄的五楊大關(guān)喚鍵環(huán)狠節(jié)豪宅普運營關(guān)鍵余點一土地霧價值舉提升土地拘價值鴨的重孟要性狀--馳--器客戶名愿意棟為紅粉線外逆付更啦多錢周邊配套房屋本身小區(qū)內(nèi)部城市位置客戶的“產(chǎn)品”界限開發(fā)商通常所關(guān)注的的買別漲墅就鑒是買扮地！改變蟲土地嚷價值挖掘?qū)懲恋匦秲r值評估姑土地絨價值土地殺價值土地盆價值狗提升彼的三茅個環(huán)色節(jié)萬科默的土悄地價織值評算估體壤系區(qū)域意義所在區(qū)域是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域所在區(qū)域文化氛圍濃厚所在區(qū)域被普遍認為是高檔區(qū)域所在區(qū)域是具有發(fā)展?jié)摿Φ男屡d區(qū)域靠近XXX等歷史文化區(qū)區(qū)域內(nèi)涵靠近寫字樓、金融機構(gòu)集中的區(qū)域靠近繁華商業(yè)區(qū)可選擇的交通工具比較多方便的公交路線交通設(shè)施周邊道路好，交通順暢出行道路兩邊景觀好靠近地鐵/城鐵站生活設(shè)施靠近比較好的醫(yī)院靠近大超市、購物中心、餐飲等生活設(shè)施教育設(shè)施靠近大學(xué)等高等教育院校靠近高質(zhì)量的小學(xué)、中學(xué)學(xué)校休閑設(shè)施靠近公園、綠化帶等人工景觀靠近運動場館等比較好的健身、休閑設(shè)施自然設(shè)施風(fēng)水比較好靠近山、水、運河等自然風(fēng)景物不同體客戶夕對土笑地需恭求的高特點奶差異余非常厲大不同噸客戶求對土集地需銳求的翁特點敞差異冒非常疼大不同壺客戶端對土驢地需咽求的巨特點鳴差異牽非常義大不同性客戶昂對土灶地需樓求的帶特點題差異完非常錘大不同揮客戶純對土翼地需器求的鑄特點弟差異燙非常請大萬科屑東海搭岸土地屬性需求清單XXXXXX年X月X日目標客戶：富貴之家最關(guān)次心土堪地價她值屬保性：臨近蟻高速儲公路關(guān)的入痕口或存出口高檔來區(qū)所在乖區(qū)域晝文化暫氛圍品濃自然拍風(fēng)景并好重風(fēng)負水紅線外評價地理位置周邊配套小區(qū)產(chǎn)品萬科哪東海方岸：臨近唇鹽壩面向洞大海大梅村沙風(fēng)化景區(qū)三面寶環(huán)山豪宅管并非檢只能禾建在示傳統(tǒng)視的中潑心區(qū)冶或景貸觀區(qū)浦東手版“亮新江緞灣城罪”—紐奉—上李海森蠶蘭國龍際社爭區(qū)森蘭假板塊化位于裳浦東肝新區(qū)褲北部糟，上核海市舍政府醬在此織規(guī)劃了面贊積為耗5.既74該平方子公里褲的大瓦型綠財?shù)?，杠將作洲為浦澆東新區(qū)下標一輪添發(fā)展愚中主榜要的碎生活功居住理社區(qū)綢。該擋區(qū)域拐交通極為比發(fā)達鳳，向比南通旋過軌礦道交業(yè)通線差與陸或家嘴抖金融撈中心相連勵，向帖西穿鳴越翔垃殷路線隧道沸可以含到達蓮上海凍市城非市副中心縣——迫五角遣場，或東、陳北兩繳面則麥分別般是國葬家級勞開發(fā)區(qū)金豎橋出柄口加錄工區(qū)損和外考高橋少保稅融區(qū)。才周邊襲金融繼服務(wù)業(yè)、惜物流欠貿(mào)易因及現(xiàn)避代工失業(yè)的納蓬勃裁發(fā)展丈將吸執(zhí)引大昂量高收入決就業(yè)起人口變，森蹦蘭地濫區(qū)的蔬住宅胸開發(fā)話擁有感非常橫好的前景錯。20古08胖年7格月2遭5日捧，仁鑰恒地殖產(chǎn)在嘉當時小市場也最為太悲觀粱時，挪獨家黎以底旺價1還1.遙9億旱元摘甘取森荷蘭A遙1-濁1、圈A1鞠-2桃地塊換，折海合樓璃板價滑約74疏00元/置平方西米。塔20腦09丹年市獸場的撓持續(xù)專高漲西，此老次仁雅恒以雪26關(guān).1在4億位元拿脈下相氣鄰地陽塊，煎樓板窮價已希經(jīng)飆彈升至16宴11膝5元/歷平方刻米。接入掀快速領(lǐng)干道快速稠抵達沃機場快速講抵達刮商務(wù)能中心快速廁抵達怠社交拾圈事業(yè)出行生活社交臨近肯公園忍成為盜豪宅烤必要躺因素區(qū)域區(qū)規(guī)劃員是非膀核心喚區(qū)豪陸宅的岡增值模點案例劑2北京獲星河除灣北京老CB迅D東恐擴案例北3上海雞森蘭牌國際暴社區(qū)浦東危外擴案例暮1上海掠世茂王濱江浦東仙大發(fā)裕展半小概時內(nèi)其生活觀配套超市洽、便裝利店醫(yī)院兼、醫(yī)杯務(wù)所運動擾場所餐廳客戶殘能買抽到他盤所需扔要的客戶妻愿意冰去的客戶廈會去鵝的客戶豈喜歡治去的開發(fā)械前的截星河意灣原躁始地碗塊江邊封原始害灘涂土地培價值斤是可縮慧以改桌變的療--爐--正-廣遼州星銹河灣屢：中踐國改瞇變土站地價苗值第抖一案釣例沿江沒木道胸改造等中改造懸后的貪18購30降米騎棗江木吳道夜幕差下的憶騎江泥木道開發(fā)進前的頑北京蜜星河會灣開發(fā)浩前的閘青年闖溝現(xiàn)在卷的北摘京星縮慧河灣星河拐灣商逐業(yè)街廣州溜星河巾灣廣州聚星河子灣星河勸灣商太業(yè)街運通過萍高端早定制炊為主歉，引善進具桂有悠件久歷買史的盜國際口頂級宵品牌王。8配套狂規(guī)劃釣可以姨改變蘆土地課價值星河填灣在擴教育鵲配套岡方面扛規(guī)劃信有小侵學(xué)、領(lǐng)幼兒它園，變以“搖大社找區(qū)、結(jié)大教廢育”欺的理上念，籮努力蜜為業(yè)海主孩霞子提孩供卓待越教淹育，給孩肯子營彼造一賀個高垮尚的笑成長劈燕氛圍盈。廣州稍星河宮灣配套有氧番禹頭執(zhí)信中小結(jié)學(xué)，復(fù)靈格風(fēng)國隔際幼百兒園北京稠星河消灣配套有卵星河葬實驗小學(xué)貢，德使福雙語幼博兒園星河搖灣小徒學(xué)配套卻規(guī)劃督可以世改變尸土地啞價值會所姜分為瘡兩種植：泛稠會所涌及四層季會?泛裝會所煉分散逮于各劃個組其團中岸，如稅底層大堂熱等交刺流空員間?四桶季會燥為項太目星液級會苦所，熄包括兄中西聽餐廳洋、康埋體娛格樂中具心等配套量規(guī)劃合可以光改變宗土地步價值星河宿灣會信所星河代灣酒示店致怎力于鑰打造茂成為近政界啊、商觸界、倍體育落界等菠各界礙知名盾人士鐵的頂昂級休闊閑商在務(wù)酒槽店，露浦東撥星河灣配擊有白股金五鐘星級月標準寒酒店北京索星河刊灣四愈季會桶，中犧國首可家超挑五星喇級精場品酒惜店，足以國掃際頂級的訂品質(zhì)滿標準鞠，囊蔬括酒級店、鹿俱樂歡部等島多種資功能星河帥灣酒綢店擁碎有3委29準套客漿房和援上千傲平米課的國夕際宴寄會廳夜和六尼個多沖功能會議醋室，曉有紅伐酒雪銳茄吧陵、星選級食站府以概及私億家游樹船，先其采字用地嗚中海式的圣城堡墊設(shè)計屯，室鉗內(nèi)裝碼潢彌膚漫歐按洲宮賣廷貴叼族氣臣息廣州噸星河蘭灣酒損店建陸筑面項積近閑70掙00沫0㎡橡，投濾資超腎過7永億元絹，突川破社聲區(qū)配躲套極塑限，憂目的宴在于臉締造顛名流跳生活傘文化遍圈以猜及國眼際社鐵交商疾務(wù)平蹤蝶臺。四季遣會樓傘高1陣2層債，設(shè)制有3挨0間背豪華圓客房錦及3秋7套宅25屆0㎡倦米三薦房兩司廳服務(wù)式汗公寓依。配有電各式奏餐廳孫，酒燭吧，爽戶內(nèi)立戶外滅豪華油泳池眠，桑播拿，完網(wǎng)球步場，廟羽毛球，餃臺球堵，乒臉乓球脂以及汽設(shè)備香齊全肚的健核身房姓和9縮慧洞高某爾夫咽球生鍬態(tài)公濕園。配套圣規(guī)劃妹可以育改變蛙土地罵價值星河坑灣酒問店豪宅室運營關(guān)鍵循點二產(chǎn)品鋤定位豪宅棋的標替準是排什么捏，精觀裝修淹1萬錢，還濟是1壩萬2扯？老板補總覺慕得員寨工的思路濃有問御題項目茫定位誰不是研拍腦溉袋，敘是一畢套嚴酸謹?shù)脑~流程競爭筍研究土地怒與目階標客造戶匹橡配土地野屬性吼研究項目繳初步潔定位產(chǎn)品讓測試需求嶼價值兼排序客戶忌細分產(chǎn)品拆設(shè)計駱流程客戶副之間巧有差比異的器，找靠準典定型客姓戶非撞常關(guān)勻鍵富貴稅之家【家玩庭特點征】落家庭高收煉入，軍是社歡會所齡認同籍的成放功人君士?！举忞[房動量機】悟社會配地位再提升：希躍望和摔跟我也家社賴會地賤位相糧當?shù)男俗∽砸黄皙毩⑴P功能：想鴉有一晶個單虹獨的瞞健身奇房、雨一個低單獨笑的書鹽房等跟風(fēng)：周穴圍人絮都買奏,自尊己也暮想買蛛；消梳費存稈在一司定炫嫁耀心攜理【對診房子掃的態(tài)騰度】狡社會假標簽匪：是我什事業(yè)珠成功其的標醫(yī)志、缸可以握給我帝家掙譯得面趟子、頭體現(xiàn)狠我家狂社會咸地位【房宮屋特率征需堤求】帶有躬社會院標簽蒸意味騙的房柄屋特掏征明屠顯。閉周扮邊小烤區(qū)的巾檔次劑也要凈很好亡、擁妥有高喊素質(zhì)乳的小炎區(qū)居也民、沖有名垮氣的愧開發(fā)永商深入椅細致拾的調(diào)尖查是退第一拘步項目名主力戶型二房三房四房復(fù)式雙拼世茂濱江（三）223●仁恒河濱城（四）226●財富海景（三）190-202●仁恒河濱花園（三）165-179●翠湖天地（二）238●星河灣（四）245●世茂湖濱（四）230●王子晶品（四）288●中鷹黑森林（三）216.18●純水岸（三）205●香蜜湖一號（四）320●目前桌上海廈在售幫的高哪檔公污寓主墨力戶績型為影三房遇與四探房。示例目前號上海束在售戰(zhàn)的高逼檔公返寓主免力戶白型為儀三房喝與四孝房。房型——倒主力竿戶型項目名主力面積（平方米）130以下130-150150-170170-190190-210210-230230-250250-270270以上世茂濱江●仁恒河濱城●財富海景●仁恒河濱花園翠湖天地●星河灣●世茂湖濱王子晶品●中鷹黑森林●純水岸●香蜜湖一號●●●由上潛面的攏細分兔表格丙可以飼看出霧，高凡檔公流寓的勾主力闖面積瘋不小曉于1巷90附平方廟米。競爭訂個案那的詳濕細數(shù)盞據(jù)會紐奉把思矩路理進清示例一切揪的細兄節(jié)判猾斷都網(wǎng)來自禽于市唯場調(diào)帳查項目名面寬（米）4.5以下4.5-55-5.55.5-66-6.56.5-77-7.57.5以上世茂濱江6.4●仁恒河濱城5.1●財富海景4.5●仁恒河濱花園5●翠湖天地4.5●星河灣5.1●中鷹黑森林8.4●純水岸6.7●目前辣上海筆在售瞎高檔莫公寓綠客廳赤的面沈主要破不小忠于4啄.5列米。示例項目名面積（平方米）21以下21-2424-2727-3030-3333-3636-3939-4242-4545以上世茂濱江30.7●仁恒河濱城38.2●財富海景30●仁恒河濱花園27●翠湖天地21.6●星河灣33.6●世茂湖濱

王子晶品

中鷹黑森林45.3●純水岸42.2●香蜜湖一號

示例公寓縫需求擇調(diào)查購買肺公寓呼，您擔主要蹈考慮宰的公辨寓類禮型（冒樓層莖）是絮？面積多層1-6層小高層7-18層高層19-30層超高層30層以上人數(shù)18164比例3%28%55%14%公寓宇產(chǎn)品字，客晌戶對鑼高樓盛層接抵受度乖較高排，低思樓層清接受剩度最規(guī)低。選擇捷高層曲（1害9-潑30攜層）臘的客攤戶最漂多，忙這部直分客卸戶主系要看臺重高搬層景售觀開尋闊視嗎野好。住高知一點重不那辟么壓通迫，犁景觀催開闊偏視野堪好在亞女熱帶蘇的氣蓋候條嚴件下辜，住估高層飲不那邪么潮泰濕燥碗熱，湯更利您于健尺康選擇悄小高燃層（恰中間父樓層嗽）的松客戶斑比例嬌也比密較高右，呼慌聲同穿樣比呈較重啟要樓層繪太高犁看湖逮景就粉沒有昆那種罪置身攔其中宋的感廟覺了啞，如狗果為柏享受偷湖景飽，樓受層一遼定不撿能太辱高太高森的樓戒層風(fēng)刻大，授住起吃來不絡(luò)舒適能夠怨接受肆超高肝層的岸有4組，褲主要菠看重框超高生層視伸野開綢闊的培優(yōu)點橋。相對膨而言鉆，低五矮樓厚層的命接受納度最味低。就也化熱帶杯氣候豎而言未，低經(jīng)樓層爆濕熱喉，對任身體除不好示例產(chǎn)品墻測試圍（客愿戶深丈訪）顯是必霞修的怒功課購買鋒公寓妻，您寧更喜聯(lián)歡平扭層還宇是樓前中樓渣？平層2069%樓中樓831%大平李層的鍋客戶市需求商度更莖高，討尤其喚是相泛對高察端的加客戶悄更加刮傾向扶于大茄平層訓(xùn)結(jié)構(gòu)勾。20耀組客炮戶更泡喜歡見平層澡的戶絲式型結(jié)迎構(gòu)。泊其中攻相當懂一部堤分客遲戶是左有過榮別墅鐵或者折樓中撿樓居彼住經(jīng)繼歷的港客戶殊，他魄們認付為大蓮平層撤更有朱檔次距，更碼加方腳便。樓中旁樓不途如平貿(mào)層有止檔次四，如土果住光樓中溫樓不翼如住惑別墅約算了考慮診到年燥紀大鄙了，鬼樓中居樓會零很不壓方便琴，爬移上爬據(jù)下太粱累了反正趨家里古人少豆，不障需要猾搞得襪那么逃復(fù)雜8組客嬌戶更廣喜歡蕩樓中甲樓的傭戶型劇結(jié)構(gòu)奪。其庸中一從半客苦戶沒池有樓錯中樓抹的居狠住經(jīng)遣歷。家里鋪人比穗較多白，樓貫中樓仙功能傳區(qū)間融分隔瀉更加概明確孝，比老較適鮮合我很喜沙歡樓拘中樓盲的感用覺，醉覺得到比較充有檔攤次也許簡因為補之前澤住別飽墅吧司，更午習(xí)慣詢于有視樓梯戶樓層發(fā)的分饅隔示例產(chǎn)品內(nèi)測試斜（客獄戶深王訪）禿是必剪修的侵功課戶型戶型主力戶型四房主力面積大于等于190平方米客廳客廳面寬大于等于5米客廳面積大于等于36平方米臥室主臥面寬大于等于4.5米主臥面積大于等于20平方米次臥面積大于等于13平方米廚房間廚房面積大于等于20平方米衛(wèi)生間主衛(wèi)面積大于等于9平方米次衛(wèi)面積大于等于6平方米入戶門尺度1.5米功能空間入戶花園、獨立玄關(guān)、獨立書房、家庭室、復(fù)式客廳的上方挑空設(shè)計、空中花園、儲物間、工人房產(chǎn)品蓬細節(jié)藏建議示例產(chǎn)品關(guān)測試午（客明戶深興訪）價是必肅修的誓功課一期二期一期二期戶型戶型主力戶型三房三+一房四房四+一房主力面積160-180平方米200平方米190-220平方米300客廳客廳面寬不小于4.5米不小于4.5米大于等于5米不小于7米客廳面積不小于25平方米不小于30平方米大于等于36平方米不小于45平方米臥室主臥面寬不小于3.9米不小于4.2米大于等于4.5米不小于5米主臥面積不小于20平方米不小于25平方米大于等于25平方米不小于30平方米次臥面積不小于15平方米不小于15平方米大于等于13平方米不小于15平方米廚房間廚房面積不小于10平方米不小于10平方米大于等于20平方米不小于20平方米衛(wèi)生間主衛(wèi)面積不小于8平方米不小于10平方米大于等于9平方米不小于10平方米次衛(wèi)面積不小于5平方米不小于5平方米大于等于6平方米不小于6平方米入戶門尺度1.3米1.3米1.5米1.5米其他功能空間入湖花園、獨立玄關(guān)、儲物間較一期增加功能房（與主臥形成套房設(shè)計，可作書房）入戶花園、獨立玄關(guān)、獨立書房、如復(fù)式客廳的上方挑空設(shè)計、空中花園、儲物間、工人房較一期增加家庭室、四個臥室均套房設(shè)計、主臥雙衣帽間、雙用餐區(qū)。產(chǎn)品穿細節(jié)捷建議示例產(chǎn)品樹測試焦（客賊戶深駕訪）嘩是必抽修的搏功課對以李下功首能空堆間的坑是否傘有特呼別需胞求？客戶津認同仇存在位分歧空間增加興趣理所當然無所謂不需要備注1.5米寬雙開入戶門，實木材質(zhì)，防火處理，雕花工藝94131現(xiàn)在1.2米的雙開入戶門就覺得很夠用了豪宅的入戶門當然大一點好更在乎高度，覺得現(xiàn)在的已經(jīng)夠用門當然要大，不然搬一些大的家居都麻煩對豪授華入扁戶大站門表葡示無鐵所謂驕的客柜戶有悶13寫組，仆占到更有效捏答案灰的5挎0%辱。實箭際上沈，這談部分芽客戶吊對于交豪華辟入戶午大門稱沒有蜂具體捎的感系覺，走只是縣直覺便的認義為大報小無雨所謂刃。豪華密的入震戶大珠門作料為細逃節(jié)之恒一，芽可以賓彰顯紙豪宅退的氣黃質(zhì)，處同時盲對于偉成本隔影響猜不大榜。在設(shè)歪計允舉許的馬情況酬下，喜建議連做大鼻尺度遇的豪區(qū)華入禁戶門輔，作約為產(chǎn)儉品亮附點。示例產(chǎn)品亂測試提（客填戶深陡訪）葛是必暑修的疫功課請問精您對鳳于以巖下單銳體配啊置的來傾向而性喜那好？空間增加興趣理所當然無所謂不需要備注1核1戶的奢侈空間享受71127公攤太大，沒必要，兩戶人不會感到不便1核2戶就夠了藝術(shù)品大堂63153對藝術(shù)品沒什么感覺可以放置畫和瓷器超級豪華電梯（10平米以上，4米高）45126不如電梯廳做大一些電梯的空間感很重要，尤其長寬的尺度一定要有空調(diào)，速度要快比較看重高度，現(xiàn)有電梯沒什么問題常規(guī)就可以，人又不多，內(nèi)部裝修好點實用為主，本來一棟樓住戶也不多，搞得太大好像貨運電梯一樣電梯做得太大比較浪費，還不是要計入公攤面積的，而且一棟樓也沒多少戶人，電梯不會不夠用獨立車庫，帶工具房62163不會考慮購買這樣不錯，估計成本也不高，而且也可以當成一個小的儲藏間客戶芬認同鏟度較酷低以上伯功能靜配置詳客戶息認同騾度普護遍較要低，鐮建議啟不要荒設(shè)置容。示例產(chǎn)品搭測試您（客航戶深帖訪）牌是必逗修的混功課不同箏客戶額的價撒值排凳序是結(jié)不一管樣的塌，這受是設(shè)察計產(chǎn)女品配毯比的犧關(guān)鍵綠色賢標出銳是最備重要齡的因旁素,江黃險色標堤出次株重要睛的因并素,贊購僚房預(yù)痰算不柱同的狡人,顆對倒因素扎的重爆要性爸排序唯略有遷不同基.在購雀房預(yù)塌算較脆高的愧人群牽中,絡(luò)“口造園屬形式寇”,池“鏡教育挺配套理”和鋸”高瞞爾夫為球場健”相沖對重孟要.座而購”物礎(chǔ)業(yè)管打理模門式”匹相對懸重要布較低豪宅簡運營關(guān)鍵幼點三設(shè)計細節(jié)垃決定者豪宅慣成敗致??！辟！黃文霧仔舍得用心稅創(chuàng)逐新宏宇佳集團僵于2撐00曾0年萄推出匆的“割星河步灣”抄，以陽“打貸造中慨國房串地產(chǎn)襯勞斯屈萊斯吊”為捕旗幟茂，成換為當時國秋內(nèi)最奏受矚采目的邊房地匹產(chǎn)品輕牌之央一，即黃文梁仔也培因此零奠定評了在披業(yè)內(nèi)肯的強譜勢地主位。具在制蜘造“星忽河灣散神話蓄”的赴同時棋，與噸和記眨黃埔銀聯(lián)手遙把海園怡半濁島打喜造成春廣州桿的“幅長島閃”，宰成為品頂級富豪萄的家擁園。20黎00垮年疼廣州殖星河翅灣20碌05依年逼北京夫星河仙灣20密09興年禿浦東中星河霧灣產(chǎn)品才設(shè)計憐最值裹得學(xué)言習(xí)的亮是星駁河灣星河趣灣，梯給業(yè)封主打浴造的隊不僅義是單征一區(qū)塑域的聞豪宅瀉產(chǎn)品而是奧通過袖完整墳社區(qū)距營造勤為業(yè)戶主提符供高復(fù)端的倦生活柳與社識交平葡臺！那么飽，星虛河灣獸如何小打造貪社區(qū)擺整體過感？》功肥能完零善和尤城市蹦意象榆手法此是關(guān)禽鍵。社區(qū)世營造》完國整配死套星河沫灣的婆完善擊之處直在于誓：不券僅有通住宅羽街區(qū)眉、物砍業(yè)、鎮(zhèn)商業(yè)鎖街等拆生活藥要素嫌，也自包括禁學(xué)校借等教帽育配凳套和會斷所社碎交配幻玉套，憐還擁億有五祥星級卵酒店路配套趙。商業(yè)撥街物業(yè)教育會所酒店五大搬要素完善陸居住犁、生罰活、疼社交方各個截方面書，打鉛造星卸河灣社衡區(qū)社區(qū)桶營造贈/配箏套商業(yè)兄街物業(yè)教育會所酒店廣州獻星河愉灣廣州犁星河胃灣浦東子星河富灣商掀業(yè)街與將以溜高端買定制樣為主退，引優(yōu)進具詠有悠錫久歷堂史的武國際休頂級莊品牌蠶及私犯屬定卸制的廁貼身軍VI倚P服住務(wù)。通過惰頂級留品牌窯入駐訴，進富一步讀強化胳跨界熊營銷瀉以及范生活片方式打、交急流平套臺的茶塑造杏。社區(qū)句營造威/配娛套商業(yè)申街物業(yè)教育會所酒店物業(yè)蝴服務(wù)蓄方面卸，浦乳東星痕河灣時統(tǒng)一次為酒貢店式律管理栽，且襯引入斬“金鄭鑰匙疾”管漫理標免準。干星河奶灣是填第一化個把激金鑰匙酒細店服貧務(wù)引帆入住色宅管怎理服倘務(wù)的板房地竿產(chǎn)企杜業(yè)。社區(qū)棕營造滅/配速套商業(yè)伙街物業(yè)教育會所酒店浦東拆星河伐灣在跳教育羊配套自方面池規(guī)劃半有小植學(xué)、皮幼兒若園，命以“饞大社蓋區(qū)、攻大教敏育”品的理快念，震努力傷為業(yè)撫主孩是子提蹈供卓灑越教服育，給孩拜子營西造一巾個高麻尚的鄭成長越氛圍磚。廣州穿星河仆灣配套有艘番禹衣執(zhí)信中小攪學(xué)，老靈格風(fēng)國脾際幼仆兒園北京邀星河湯灣配套有辨星河覺實驗小學(xué)煤，德奧福雙語幼咐兒園社區(qū)南營造客/配晝套商業(yè)胞街物業(yè)教育會所酒店會所領(lǐng)分為錘兩種針：泛沙會所字及四恭季會?泛猴會所脊分散宴于各鄭個組遍團中李，如尺底層大堂淹等交汽流空癢間?四源季會呀為項礎(chǔ)目星稠級會轟所，轟包括笑中西蒜餐廳座、康袋體娛謹樂中召心等20請08湯年6懲月3過日，始世界犯奢侈伍品協(xié)牛會中最國俱堆樂部歉正式童落戶抓北京詠星河繼灣會屋所，但同時系，北鍋京外哪商俱睛樂部飼也入蘿駐到病星河銀灣。跟在北昆京星懇河灣計會所沃的門倘口，葡掛著許多稅機構(gòu)蛾的牌講子，梯這里偷匯聚碎了在涼中國孕經(jīng)濟紹大潮陸中崛密起的悠各代億表性葡高端棟圈層丸、協(xié)峽會和旨機構(gòu)霧。星河往灣項船目配目置有托四季惰會會拿所，鞭以國界際頂結(jié)級的績品質(zhì)看標準獨，為等高知亂、高滲貴、擋高雅糾的品縮慧質(zhì)精蕉英，古打造露獨特原、優(yōu)雅偏的體認驗空棚間。功能馬上包荷括會疏議、磁餐飲姐、康擱樂等沸常規(guī)皆會所僻項目逗，同酒時也屢承載玻各種重跨界樸活動梢和交慘流。社區(qū)警營造臥/配購套商業(yè)辣街物業(yè)教育會所酒店星河采灣酒圍店致共力于且打造箭成為嫩政界券、商懶界、現(xiàn)體育序界等尖各界咬知名厲人士蜓的頂徹級休留閑商服務(wù)酒鐵店，澡浦東村星河煩灣配有鎮(zhèn)白金嚇五星晶級標廉準酒殲店北京問星河貓灣四擴季會圍，中會國首炊家超祖五星探級精殊品酒掩店，布以國穿際頂兵級品閑質(zhì)標準撿，囊包括酒中店、舊俱樂儉部等頃多種曲功能星河匪灣酒犁店擁涉有3疼29制套客鞋房和垃上千頑平米袍的國風(fēng)際宴學(xué)會廳踢和六永個多墨功能會議距室，葡有紅邁酒雪璃茄吧榴、星南級食盛府以仙及私承家游割船，丈其采苦用地狂中海式的全城堡膠設(shè)計估，室屋內(nèi)裝伶潢彌金漫歐擋洲宮豈廷貴類族氣喬息廣州筆星河獄灣酒養(yǎng)店建凍筑面告積近煉70想00宜0㎡如，投烈資超釘過7繼億元聚，突冒破社席區(qū)配套改極限科，目旅的在精于締王造名昨流生乏活文臉化圈忍以及崇國際閃社交助商務(wù)括平臺蝦。四季先會樓藍高1蚊2層扭，設(shè)授有3申0間鹽豪華屢客房舍及3鈔7套脫25斃0㎡截米三膚房兩么廳服務(wù)式雙公寓久。配有辰各式跌餐廳奮，酒悲吧，盾戶內(nèi)多戶外漂豪華弊泳池杰，桑編拿，只網(wǎng)球賞場，橫羽毛球，銹臺球負，乒獲乓球肚以及懇設(shè)備謠齊全豆的健斜身房延和9恰洞高炒爾夫芹球生弱態(tài)公次園。社區(qū)櫻營造幫/配歉套》城專市意藝向手橫法星河替灣在網(wǎng)空間揉上包碎括居版住、膠商業(yè)辭、會傳所、貨學(xué)校皮和酒欲店五灶大功她能區(qū)印域，如何叫在功捉能完蹄整的邪基礎(chǔ)碗上實換現(xiàn)社腐區(qū)整壺體感畝？建筑籌符號烘反復(fù)臉使用紅線蜻外大扔環(huán)境惠改造社區(qū)辟營造農(nóng)/城枝市意蒙象手氏法通過添反復(fù)府應(yīng)用辛建筑粘符號敘強化紙項目泄印象建筑似符號紅線陷外景銀觀星河膏灣所怨有建筑，珍包括柱住宅樣、酒店霉、會籍所、浩幼兒園蔥都采孤用同諒樣的建淘筑風(fēng)斷格廣州米、北籍京、上海卷各地節(jié)項目建筑傳符號容反復(fù)利用憲，形孤成星河灣問獨特嶺風(fēng)格建筑借符號隆從住廳宅建辮筑延哪伸到降配套蒜建筑首，整耐個社央?yún)^(qū)采輕用統(tǒng)啦一風(fēng)辨格，膏塑造餐項目顧整體償感，秘增強侄整體連性社區(qū)嬸營造透/城茅市意魚象打析法營造帶市政乎道路狹景觀化化解營對社庭區(qū)的唱分割建筑頃符號紅線霸外景評觀北京停星河滑灣北京汁星河訊灣北京采星河稀灣星河般灣營造祥造紅槐線外勸景觀惰，注稱重大畫環(huán)境窯改造北京促星河岸灣手法以提牲升項術(shù)目整統(tǒng)體形沫象，禾強調(diào)耐社區(qū)削意象將市濤政道憶路納蘋入項念目道恭路體漆系，熟使其霧成為尖社區(qū)刃道路屢體系目的一漿部分暮，從我而將考幾個組團鐵街區(qū)伶緊密蓋聯(lián)系燙在一抱起。北京順星河聚灣社區(qū)度營造腔/城搜市意尖象打短法》小駐結(jié)廣州哨、北劈燕京、絲式上海幸三大辨項目們一氣首呵成盡，風(fēng)唇格、肚材質(zhì)打、工液藝、噸手法半一脈釘相傳搖，使得猜具有惜很高菜的形物象識移別度框，成色功塑肚造星躬河灣竊高端辛居住價、生壓活、欠社交四平臺社區(qū)訓(xùn)營造星河貍灣社畢區(qū)規(guī)歉模較風(fēng)大且律功能陰完整第，通過并規(guī)劃爺布局層使得香空間女距離段最大憐化！規(guī)劃上海紀浦東瞇星河襲灣占地狂面積席：容積蒸率：總建理面積怨：開盤柿?xí)r間手：車位吧配比商：裝修叉標準拋：小區(qū)勺景觀蟻：配套旅面積鐵：服務(wù)威內(nèi)容耀：銷售鞭價格貌：23嗓.2娛萬㎡1.挨3841飼.8勸萬㎡鵝（住總宅）20故09提年8穿月8匠日1：診1.拖4510盆00傭0-梢12優(yōu)00挖0元英/㎡組團算景觀案綠化萄，戶量外游康泳池昌，下巧沉式聞園林49循00叛0㎡潑（占懸地）室內(nèi)志泳池雙;壁齊球館絕;桌桂球館星;網(wǎng)峽球場魂;閱遵覽室湖;健尺身房戒;多焰功能穿宴會廳殊;餐步廳;烏社區(qū)算主題填商業(yè)48洽00量0元去/㎡規(guī)劃會所住宅養(yǎng)面積29格00出00乏㎡商業(yè)鎖面積謎（商床業(yè)街姿）21緩56躺0㎡住宅絨商業(yè)腰配比系：1裕3.緞45女：1總戶還數(shù)20持63車位潛數(shù)商業(yè)婚街29葡83維（其烤中地饅下2太90奶5，地面伶78杰）地上師面積畜：1編09鬧07庸㎡地下桶面積何：1疫06降53尤㎡基底迫面積槽：5跡64咬0㎡地上倦面積拋：5艇79隱3㎡地下圖面積新：1衣12斯88互㎡車位司配比脅1：浩1.盡45商業(yè)呈街為粘地上辱2層榴+地推下形式，嶄戶均雪面積蟻10訂.4惹5㎡會所降形式炸為地約上2糠層+乎地下甜部車庫森下沉幅式庭汗院道路勝面積平均或棟距建筑鈔密度基底擁面積陸：2踐95質(zhì)6㎡25喇00漲0㎡約7水0m12買.9晶4%棋（住態(tài)宅）分，渠戶均肢面積乓8.祖28餡㎡路網(wǎng)眼占比嗓：1偽0.載76蠟%建筑嘗密度辰低，惡視野慎開闊會所真地上筋2層下沉哪園林害與地含下會久所規(guī)劃動/經(jīng)叨濟技程術(shù)指并標解送析居住上海預(yù)浦東爆星河組灣主漆要分偽為教集育（振小學(xué)卸及幼把兒園伏）、踩商業(yè)曉街、矮會所扒及酒閥店、居住通區(qū)五研大功膀能區(qū)位于亭項目幫西側(cè)嘗，分紙為三先期開廢發(fā)，營形成由三大須組團喝，相跌對居住隆區(qū)小學(xué)筒及幼兒龍園商業(yè)脈街會所獨立會所低及酒浸店位于樸東南目角，種既擁博有河共道景擱觀滿劇足高巡壽尚會魚所對弦景觀繪的需求矮，又唱臨錦蘆繡路妖具有剩較好央的昭臂示性商業(yè)卸街位于說錦繡慈路臨查街面膊，以溉地上秧商業(yè)翻與地竹下商懸業(yè)相販結(jié)合濫，商業(yè)厭外街錄與商岡業(yè)內(nèi)熔街相廣結(jié)合陶的形誼式教育位于泡地塊這東北欄角突辮出位私置，勵距離炒居住聚和會摩所區(qū)守域較遠，哀有效叉規(guī)避售學(xué)校業(yè)早操統(tǒng)等事兵件可李能對丸居住窮和會定所帶效來的干馬擾和球影響居住居區(qū)與率其他繼功能唱區(qū)，宴形成住相對矩獨立儉而配臘套又匙充分躍滿足旬居住相需求樣的格填局規(guī)劃削/功升能排寬布一期識樓王魔建筑乖（特串A/預(yù)特A割1戶鄙型）委擁有孕最大泰棟距蘿和景伏觀視聰野分為陽A、鉆B、師C三暈大組睛團，桌每個誰組團神以圍挖合和蓬半圍津合排布，宣通過拘大尺迷度中蘆央景各觀、性綠化袍帶、續(xù)水景己等達繳到均好：宅間匹以7堤0m蘆以上榨的景除觀寬血度形謀成景篩觀帶寬；北面榜后排寬住宅翁擁有村20即m左倘右的肢北向鄰綠化檢帶；南面豪前排蜂住宅己擁有脈浪水遣浜水雜景景膨觀。組團叔間通管過加撿設(shè)圍色墻相鎮(zhèn)互獨惰立。屠采用蕩堆坡鴿形式賽保證支組團茫內(nèi)私周密性描。規(guī)劃壤/建習(xí)筑排籍布組圖建筑踢組合錯落押有致體。相羞鄰兩惕個單叫元樓井皆采技用不埋相同口的高肉度，騰使得最啟終表柴現(xiàn)為析建筑睛高低平錯落取有致晨的空錘中形薪態(tài)。錯落仆天際魔線避墳免建秘筑規(guī)度整、股呆板客。建筑坡高度針相異威形成靠錯落完屋頂含形態(tài)喉，增辮加天派際線慚的曲揚線。22規(guī)劃時/建美筑排材布星河債灣在貿(mào)路網(wǎng)品規(guī)劃更上采逼用人鵲車分開流形湯式，蟲項目某內(nèi)部診車輛禮不通鈴行上海登浦東恐項目訪車行殃路網(wǎng)眨圍繞坊三個述組團四而行沫，內(nèi)諷部全伙人行抵系統(tǒng)與，路帝網(wǎng)占逮比車行售系統(tǒng)10皮.7貞6%車行賄道路人行絨道路地面連停車槽場地下鋼車庫澡出入存口車行判道圍貧繞組液團而梁行，毅連接需居住都區(qū)三岸個組搭團以膨及商坦業(yè)街和炕會所喇，組預(yù)團內(nèi)糾部人考車人且流停車每個卸組團廊設(shè)置翻2-懶3個努車行溝出入置口，戰(zhàn)會所獎及商餡業(yè)街赴出入口與貢臨近甜居住供區(qū)共貌用會所陜旁設(shè)認有地腥面停析車，歇滿足炮外向雀型活冊動需健要步行松系統(tǒng)小區(qū)繡內(nèi)部躬消防全通道纏與步準行系南統(tǒng)相識結(jié)合育，通瞇過景腿觀處遺理增加辦實際沾