標(biāo)桿企業(yè)三亞濱海度假休閑地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告案例

非海第一xx項(xiàng)目前期策略報(bào)告2010年3月本案開發(fā)課題設(shè)定一、面對(duì)變幻莫測(cè)的三亞市場(chǎng)，如何規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？

三、當(dāng)xx遇上三亞，如何為xx探索全新盈利模式？

二、面對(duì)非海資源，如何實(shí)現(xiàn)“非海追?！币约?/p>

“非海第一”？

[壹]如何規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)鍵詞2009年貨幣政策2010年貨幣政策政策基調(diào)擴(kuò)張適度收緊政策表現(xiàn)全年新增貸款9.59萬億1月13上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2009年房產(chǎn)政策2010年房產(chǎn)政策政策基調(diào)救市抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲政策表現(xiàn)降息、利率7折、稅費(fèi)減免

購地首付從20%提高到50%；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；二套房首付調(diào)提高至40%；北京率先出臺(tái)11條樓市調(diào)控政策，遏制房價(jià)過快上漲；天量貨幣供應(yīng)加上惠市政策刺激2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)顯示出空前繁榮2010年初惠市政策到期，調(diào)空政策頻繁出臺(tái)，貨幣政策收緊［政策層面］政策的不確定性，帶來項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)的加大[供應(yīng)層面]供大于求是未來幾年海南市場(chǎng)的主旋律旅游島概念落地，海南5個(gè)一線灣區(qū)同時(shí)啟動(dòng)，僅海棠灣就計(jì)劃批出2000公頃1、2類住宅用地，估算約3千萬平米，按去年600萬平米成交量，一個(gè)海棠灣就要消化5年。銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)華隆集團(tuán)（13.3平方公里，核心區(qū)8.3平方公里）博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)中信集團(tuán)（122平方公里，核心區(qū)10平方公里）神州半島中信泰富（38.4平方公里）石梅灣華潤集團(tuán)（12平方公里）清水灣雅居樂集團(tuán)（15000畝）海棠灣（98.6平方公里）三亞灣新城魯能集團(tuán)（6.8平方公里）香水灣富力（富力灣2500畝）龍沐灣江蘇國信（34平方公里，核心區(qū)15.3平方公里）棋子灣江蘇雨潤（46平方公里）盈濱半島魯能集團(tuán)（16500畝）791工程（觀瀾高爾夫）香港駿豪集團(tuán)（54000畝）大宗旅游地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，惡性競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)加大（1月11-1月20日）（1月11-1月31日）（2月11-2月20日）（2月21-2月28日）（1月1-1月10日）（2月1-2月10日）春節(jié)前春節(jié)后［2010年春節(jié)前后三亞市場(chǎng)量價(jià)走勢(shì)］數(shù)據(jù)來源：三亞房協(xié)[需求層面]春節(jié)市場(chǎng)凸顯“滯漲”現(xiàn)象，成交量下滑與成交價(jià)格上漲同時(shí)并存三亞地區(qū)2月份銷售價(jià)格環(huán)比1月均有上漲（萬元/平米）

鳳凰島國際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍(lán)鉆山嶼湖2010年1月5.5（5號(hào)樓）6.5（4號(hào)樓）5.55.23.5(蓄水價(jià))1.5（高層）3.32.52010年2月8.7（3號(hào)樓）6.57.54.6-4.9（開盤價(jià)）2.7（高層）3.8-43.3三亞地區(qū)2月份銷售率環(huán)比1月降幅較高

鳳凰島國際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍(lán)鉆山嶼湖2010年1月700套（4、5號(hào)樓開盤即售罄）190套75套416套520套45套65套2010年2月100余套（3號(hào)樓，3月日至10日銷售70余套）10套21套150余套（3月1日至10日銷售130套60余套）75套10套15套經(jīng)歷了1月份的量價(jià)飚升之后，2月份各指標(biāo)個(gè)案在價(jià)格上雖然仍維持在高位，但銷售量普遍出現(xiàn)了大幅下滑數(shù)據(jù)來源：海南開啟市場(chǎng)跟蹤數(shù)據(jù)庫［三亞市場(chǎng)指標(biāo)個(gè)案表現(xiàn)］［核心判斷］成交量的大幅下挫很難支撐長時(shí)間的價(jià)格上漲投機(jī)性需求帶動(dòng)的價(jià)格瘋漲將告一段落[概念層面]

狂炒之后的支點(diǎn)缺失，當(dāng)概念熱度下降，短期內(nèi)無實(shí)質(zhì)建設(shè)推進(jìn)導(dǎo)致的價(jià)值缺失風(fēng)險(xiǎn)1、瓊州海峽跨海大橋申報(bào)立項(xiàng)，爭(zhēng)取2020年通車由交通運(yùn)輸部鐵道部和廣東海南共同出資1400多億，爭(zhēng)取2012年開建，2020年通車，該橋?yàn)槲覈诃傊莺{興建的首座公鐵兩用跨海大橋。工程日前已正式向國家發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)，首選西線方案連接廣東省徐聞縣燈樓角和海南省澄邁縣道倫角?？绾４髽蚍稚舷聝蓪樱F路橋設(shè)計(jì)時(shí)速為160公里，公路橋設(shè)計(jì)時(shí)速為100公里。大橋建成后，駕車跨越瓊州海峽只需20分鐘。2、環(huán)島鐵路預(yù)計(jì)2010年底建成通車目前在建的海南東環(huán)鐵路總投資202億元人民幣，是海南歷史上投資最多的基礎(chǔ)工程，預(yù)計(jì)2010年底建成通車。東環(huán)鐵路自現(xiàn)在的?？诨疖囌酒?，由北向南依次經(jīng)過海口市、文昌市、瓊海市、萬寧市、陵水縣、三亞市，至現(xiàn)在的三亞火車站，并與海南西線鐵路相連接，建成后將形成真正意義的環(huán)島鐵路。國際旅游島的后續(xù)實(shí)質(zhì)型投資推進(jìn)回到問題：風(fēng)險(xiǎn)哪里？經(jīng)濟(jì)政策因素房地產(chǎn)政策因素新增貨幣量減少，加息預(yù)期增加觀望，置業(yè)門檻提高概念熱度下降、短期實(shí)質(zhì)建設(shè)跟進(jìn)不力價(jià)格高點(diǎn)支撐不足，趨勢(shì)不明朗，引發(fā)觀望短期供應(yīng)量噴發(fā)供需失衡避險(xiǎn)保值式購買力下降購買力壓縮購買力壓縮購買力不足購買力不足是未來海南市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

關(guān)鍵詞搶奪現(xiàn)有有效購買力開拓新的購買力足夠購買力（一）、如何確保本案持有足夠購買力？（二）現(xiàn)有的客群中，我們應(yīng)該吃哪塊？根據(jù)“財(cái)富實(shí)力”與“時(shí)間閑暇”兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行交叉，海南“房客”細(xì)分如下［有錢無閑］①收藏稀缺隱私客②商務(wù)饋贈(zèng)型客戶［有錢有閑］①國外性價(jià)比型度假客戶②國內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客［“無”錢有閑］①高寒地帶候鳥性客戶（1）客群鎖定類型戚一：旋收藏進(jìn)稀缺癢隱私師客[構(gòu)成]公務(wù)萬員高顆官、瘡能源畫性企例業(yè)主合、演稈藝圈烏人士猜、二戀世祖幼（其棚中前已兩者棍占絕濤對(duì)比洗例）[年齡]分布知較廣疫，不組具統(tǒng)完計(jì)意午義[置業(yè)]占據(jù)勢(shì)稀缺向資源盞的一獅線海柜景，喜歡鄰就買尋的無泥理由疑置業(yè)梨，決網(wǎng)策迅忠速購買逝量不她定，昏帶有喊一定犯的財(cái)傾產(chǎn)轉(zhuǎn)島移性翼質(zhì)[使用]不定[1劫]有錢涌無閑逝的頂?shù)艏?jí)客己戶類型絨二：偶商務(wù)嚷饋贈(zèng)案型客溝戶[構(gòu)成]北方捆能源小型企克業(yè)主西居多佳，[年齡]3噴5-憐45歲事堂業(yè)處熄于上衫升期[置業(yè)]購買薯物業(yè)就用以各贈(zèng)送跌客戶逃，進(jìn)彎行公蒸關(guān)一二查線海攤景物怒業(yè)，誕一是尚要與蝕海有暮關(guān)，淺二是國一定篩要有養(yǎng)名[使用]轉(zhuǎn)贈(zèng)跑；連顛同購電買，瘦組團(tuán)屆度假[1勒]有錢吳無閑紐奉的高乖端客萌戶類型盈二：冰國內(nèi)喇傳統(tǒng)罪產(chǎn)業(yè)涼豪客[構(gòu)成]江浙幫華南慨等地族實(shí)業(yè)且及貿(mào)鴨易客業(yè)，由柄于經(jīng)悠營環(huán)皂境惡碌化，烤或者鄰資產(chǎn)園保值橡或者鼠功成狗身退均型以僑及家抗庭回斜歸型懶消費(fèi)[年齡]5啞0歲左泊右[置業(yè)]開始隊(duì)有置興業(yè)的叉動(dòng)機(jī)景，比區(qū)較理魚性，振置業(yè)夸決策表時(shí)間彼較長趁，不一筑定追膚求一淘線海顆景[使用]多頻完短時(shí)盞度假謊，一慚般3-眼5天，養(yǎng)一年1-煙2次，嘆以家穿庭或關(guān)親朋衰為消震費(fèi)單寫位海灘變親水粱活動(dòng)盈、海甩鮮飲泥食、諷景點(diǎn)灰閑逛指，包乖車出偽行較暴多[2濃]有錢冠有閑摘的中糧高端榮客戶類型恭：高車寒地噴帶候棉鳥性散客戶[構(gòu)成]北方邊高寒氧地區(qū)羨的過謊冬物搭業(yè)[年齡]4愚0-村65歲[置業(yè)]二線留海景漠或者壞非海嶺景，敘價(jià)格躲面敏套感性[使用]1菠.2技-2個(gè)月日常垃購物矩、醫(yī)喊療保汽健、悠交通紫出行耗等城獅市配激套[3宮]“無”川錢有線閑的糟中端泊客戶結(jié)合鉛項(xiàng)目慣條件磚、以語及客陳戶需型求重點(diǎn)暴針對(duì)?。憾葧臣俦＜敌蛢S中高胡端國棕內(nèi)傳眼統(tǒng)產(chǎn)編業(yè)豪殼客候鳥餅型中柿端客視戶（2）怎減么搶屬？——開發(fā)淹戰(zhàn)略一把柄刀切鹿蛋糕昌多還禾是雙饞刀齊孕下多獨(dú)？雙刀繼齊下戰(zhàn)略遣：大繳盤做抽小雙品襲牌戰(zhàn)伏略=》迅速妄立勢(shì)戰(zhàn)術(shù)殼：多傳元覆蠅蓋擴(kuò)大四客群=》高低過通吃開發(fā)腐戰(zhàn)略1：品屈牌組斬合1、A、B地塊跑同時(shí)裹啟動(dòng)咐迅速侵確立淡xx速在海捕南的閱江湖擁地位2、雙授刀并嚴(yán)舉搶調(diào)占份虎額：A地塊筑吃中冶高端銜度假差保值忠客、B地塊薪吃中軍端候曉鳥客多元雙覆蓋>產(chǎn)品撥類多專元>產(chǎn)品去面積木多元高低慨?dāng)D壓>產(chǎn)品喊類單杠價(jià)擠慨壓>產(chǎn)品隱面積芳總價(jià)霧擠壓開發(fā)吃戰(zhàn)略2：多胡元產(chǎn)哨品組既合（二霜）我謙們要牙開拓訊哪塊龍新客常群？策略寺前思岔考旅游霜模式搞發(fā)展償趨勢(shì)上島盯的旅圍游動(dòng)避機(jī)決覺定消翅費(fèi)人百群旅游鄭目的根變化五趨勢(shì)刑產(chǎn)生悼的客厲群趨帶勢(shì)三亞詞處于鉆變而漠未變車之際旅游房誠模式高大勢(shì)勵(lì)研判國內(nèi)貴商務(wù)?？兔磕樐暌?-駁10篇%速度畜增加觀光度假商務(wù)休閑（1）未飾來哪士種人森群會(huì)燒越來取越多序？①海南醒將以旅游拒產(chǎn)業(yè)財(cái)群和掏現(xiàn)代闖服務(wù)透產(chǎn)業(yè)離群為迫核心化構(gòu)建氏產(chǎn)業(yè)窄體系給，重色點(diǎn)發(fā)吼展：墳會(huì)展郵業(yè)、捐高端抹商貿(mào)款業(yè)、委商務(wù)暑服務(wù)悄業(yè)；②三讓亞城慘市發(fā)良展規(guī)脫劃2：大謊力發(fā)覽展郵智輪經(jīng)蔑濟(jì)、覽游艇衡經(jīng)濟(jì)臥和會(huì)組展經(jīng)脾濟(jì)③三熱亞城槽市發(fā)念展規(guī)練劃5：精崖心培用育高看端客走源市捆場(chǎng)，晉實(shí)施“大企催業(yè)、鐵大航勞線、敬大團(tuán)君隊(duì)”戰(zhàn)略④海賴口重蛇點(diǎn)發(fā)爪展為須全國鐘高爾弄夫產(chǎn)錫業(yè)基擦地、輝三亞悶重點(diǎn)地發(fā)展湯為全侵國游短艇業(yè)睡基地隨著次會(huì)展迫經(jīng)濟(jì)往、商格貿(mào)經(jīng)姿濟(jì)、趴郵輪沖經(jīng)濟(jì)饞以及雜全國墓游艇戀業(yè)、抖高爾酒夫產(chǎn)掘業(yè)基皮地的卻逐步斑推進(jìn)左與實(shí)有現(xiàn)，以將吸礎(chǔ)引越即來越巾多的陣商貿(mào)假、展算覽、唯學(xué)術(shù)嗚交流銅等商太務(wù)活折動(dòng)落掌地海鐘南。商務(wù)閣客將絞成為鞭三亞仇最值睛錢的塊客戶霜，不姑管是帆置業(yè)億還是膠消費(fèi)蔽，他祖?zhèn)兊牡螀R聚襖人氣芽決定慨了價(jià)酒值觀光蠅度假商務(wù)薯休閑變化府外因桐：經(jīng)蒼濟(jì)發(fā)疏展趨爽勢(shì)成宴為外喬部拉腹力國際憐旅游求島政飛策促利使海欣南整劉體向廉產(chǎn)業(yè)義階段農(nóng)轉(zhuǎn)移輝，商駁務(wù)活怎動(dòng)趨墊向頻宰繁瑞吉座酒店費(fèi)爾楊蒙七鼻星級(jí)藝酒店麗茲借卡爾主頓填海舉成島蕩，鳳憤凰島碎等建陡筑奇顧觀的栗興起瑞吉盒頂級(jí)雅別墅逆，將僵創(chuàng)造持中國歇豪宅惡最高滴價(jià)，瞇讓亞漫龍灣鞋重新象想象紅樹科林酒邊店：北世界云最大膠的酒則店群麗茲殖卡爾盯頓：因國內(nèi)設(shè)最奢不華的儀酒店崖城源創(chuàng)意血新城他開發(fā)“國鼻家海普岸”唉海棠予灣：庭超星搶級(jí)酒辭店群這啟動(dòng)鳳凰安島變化免基礎(chǔ)圈：碎“高端食濱海蠶度假鈔休閑”的高們端取睡向穿，“群灣沫聚集哨效應(yīng)”，“迪拜附化”的發(fā)伍展模續(xù)式將能夠稀吸附偉更多礙更高宏端的勸消費(fèi)凈群體培。商務(wù)薦休閑稀人群翠將成銀為海祖南上稿島游法客的寬重要蟲構(gòu)成友部分隨著飾旅游帥島的稻建設(shè)氣與產(chǎn)傲業(yè)化衫進(jìn)程思的推母進(jìn)（2）如槽何開虛發(fā)商南務(wù)休而閑人普群？——開發(fā)蕉戰(zhàn)略關(guān)鍵融問題登：為霜什么慕來我耕這里總不去蒼別的叉地方話？人有可我優(yōu)拔、人與無我封有別人乖都有峽什么駱？突破架口在少哪里休？（A）從首海南廈房地咸產(chǎn)開舅發(fā)模冬式現(xiàn)腿狀談宣起①純資惜源房判地產(chǎn)尼開發(fā)突模式畫：三喂亞灣簽海居②資不源+配套淚房地毫產(chǎn)開紅發(fā)模蠶式：沾半山殺半島③無責(zé)資源兄做配男套開丑發(fā)模介式：酬魯能筒三亞蒙灣新匙城［市晨場(chǎng)現(xiàn)柄有典拉型案百例開東發(fā)模泰式研池究］案例京鏈接著：三亞徑灣海嶺居純資按源房搜地產(chǎn)騎開發(fā)衫模式項(xiàng)目捆整體桿追求槳海資柴源的爛最大哀化實(shí)靈現(xiàn)價(jià)址值提湯升，載配套稠呈現(xiàn)爬出明焰顯的攔住宅斗化開發(fā)三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司區(qū)位三亞市小東海鹿回頭半島規(guī)模占地2066畝，容積率1.73，綠化率45%，共分五期開發(fā)產(chǎn)品高層,獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅配套小區(qū)內(nèi)有洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會(huì)等，臨近配套有悅榕山莊酒店、洲際酒店六星級(jí)亞洲旗艦店、鹿回頭高爾夫球場(chǎng)，以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等銷售一、二期、三期已售罄，目前在售的四期客戶北京、上?？蛻粽?0%>>占據(jù)鋤雙灣皂資源處，更刑以配連套升級(jí)叮資源致，增癥建豪衰華商究業(yè)街磁、國鏡際潛課水基畜地、測(cè)游艇勇會(huì)等企度假淡設(shè)施轎，形淺成對(duì)巾價(jià)值將的極額致化謎挖掘1期2期3期4期案例太鏈接朱：半山腿半島資源+配套士房地好產(chǎn)開撫發(fā)模廢式無資柔源做天配套蹦房地?cái)喇a(chǎn)開岔發(fā)模油式>>項(xiàng)目嗓無海起，通查過高浩爾夫渠球場(chǎng)捏、游疫艇港險(xiǎn)、商悔業(yè)娛敏樂三崖大休偵閑引湊擎實(shí)悲現(xiàn)項(xiàng)當(dāng)目的弄價(jià)值傅提升游艇港灣板塊GOLF板塊商業(yè)、娛樂板塊游艇碼頭綜合住宅區(qū)區(qū)綜合住宅區(qū)高爾夫練習(xí)場(chǎng)綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中）綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中）會(huì)所會(huì)所會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)商業(yè)區(qū)綜合住宅區(qū)綜合住宅區(qū)游艇學(xué)院酒店式公寓湖泊綜合住宅區(qū)案例隆鏈接諸：三亞型灣新廁城美麗MALL美麗1區(qū)2期別墅資源料階段是度假務(wù)配套圈階段為搶誘奪客括源，園提高竭售價(jià)以品牌狗開發(fā)烈商已偶經(jīng)逐輕步自裁發(fā)進(jìn)詠入豐磨富度胡假配棕套階仆段案例申啟示當(dāng)海森不多責(zé)的時(shí)甩候競(jìng)爭(zhēng)趕趨勢(shì)竟梳理當(dāng)海粗多的尊時(shí)候海是丈吸引筍點(diǎn)海+度假擺配套坐是吸梨引點(diǎn)當(dāng)海+度假永配套圓多的嬌時(shí)候下一諷個(gè)吸受引點(diǎn)捐在？1、當(dāng)位海、拖高爾伙夫、謠商業(yè)歌街、劈燕游艇宏會(huì)泛探濫，局不足計(jì)以為英項(xiàng)目頸帶來溉足夠隆消費(fèi)咬力的最時(shí)候錢，度懲假區(qū)達(dá)如何陣生存椅？繼續(xù)屆開發(fā)浙新的濟(jì)度假目設(shè)施紡？很快挽就會(huì)遣被復(fù)渾制，現(xiàn)最終碎還是吊掉進(jìn)致不斷丙玩噱謎頭創(chuàng)忠新度熱假玩獎(jiǎng)法的威循環(huán)有沒講有只愁屬于松自己課別人敲無法笨復(fù)制面的核至心競(jìng)慕爭(zhēng)力線？有必態(tài)要搞逗清楚評(píng)的兩頭個(gè)問雁題2、當(dāng)?shù)鹨欢渭讜r(shí)期替內(nèi)有爹度假肯旅游希需求搭的客李源有共限，箱而搶鹽飯吃寒的旅掩游區(qū)靈又太混多的荒時(shí)候蠶怎么煮辦？除了乞通過剝抓游搭客吃戚飯，泳在度渣假區(qū)倦能否瓦通過套其他畢行業(yè)授找到及收入度假歌區(qū)只卷有通篇過多載行業(yè)無經(jīng)營找，不漢單純仿依靠覽旅游凳業(yè)產(chǎn)潮生收杯入來爽源，喬才能釀確保妻在競(jìng)偽爭(zhēng)中袖立于同不敗回到伴問題1：什咐么行抗業(yè)不票容易崗被復(fù)遷制？屬于科自己客的優(yōu)撥勢(shì)產(chǎn)猜業(yè)度假肺產(chǎn)業(yè)+跨界劑優(yōu)勢(shì)稱產(chǎn)業(yè)[未來瞇戰(zhàn)略閣制高凝點(diǎn)]旅游替地產(chǎn)獎(jiǎng)取勝粗關(guān)鍵逢點(diǎn)產(chǎn)業(yè)就復(fù)合施旅游急地產(chǎn)市場(chǎng)套好的牛時(shí)候抗可以字帶來棒旅游轉(zhuǎn)業(yè)以蛾外的脈多點(diǎn)紀(jì)收入跑，以休及帶歉來新笑買家優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)奴不好降的時(shí)元候可唉以通懶過該來產(chǎn)業(yè)報(bào)獲得氧收入頁，確倦保生芽存【案例申鏈接】美國·希爾康頓島摘案例產(chǎn)業(yè)救嫁接尖成功觀經(jīng)驗(yàn)名借鑒Hi枕lt盆on免H肅ea逼d僵Is被la胞nd斯:美國渴第一垃個(gè)整質(zhì)體生疑態(tài)規(guī)薪劃的沿度假籠目的鬼地，依靠敗高爾粘夫產(chǎn)賄業(yè)帶環(huán)動(dòng)，發(fā)珍展成犯功的波旅游互休閑梅大區(qū)饑域；面積盼：長達(dá)12英里惰寬5英里買，面鬧積大史約60平方鐮英里神（15間3.路85平方哄公里換）；區(qū)位儉：位于笑美國望南卡奸萊羅每納州脆最南京端，生直接科連接槽大西瘋洋，報(bào)美國則東海循岸第調(diào)二大射屏障拿之島閃；交通抄：島上違有自券己的翠機(jī)場(chǎng)智，27捆8號(hào)洲吩際高據(jù)速貫識(shí)穿海葬島，晨與島余內(nèi)連弓接南哀北交鏟通的夾跨島奴百匯濱大橋侵共同舞形成創(chuàng)區(qū)域繩環(huán)路SEAPINESSHIPYARDPLMETTODOUNSPORTYROYALPLMETTOHALLHILTONHEADPIANTATIONWINDMILLHARBORSPANISHWELLSWEXFORDLONGCOVEINDIGORUNSOUTHCAROLINAHILTONHEADISLAND美國香第一此個(gè)整鏟體生偶態(tài)規(guī)杏劃的麥度假殿目的炊地，依靠燙高爾踢夫產(chǎn)仙業(yè)帶闊動(dòng)，發(fā)杏展成念功的緞旅游咬休閑拖大區(qū)準(zhǔn)域；這個(gè)溫靴形關(guān)島嶼息被廣微泛認(rèn)臘為是菌美國耍最優(yōu)寄秀的辣度假極目的禾地，揭每年雞超過25博0萬游便客被騾吸引雷來島交；[案例蠢鏈接]主導(dǎo)沸產(chǎn)業(yè)序引動(dòng)循模式·希爾安頓島醉項(xiàng)目Hi換lt具on療H厲ea貧d躬Is旋la具nd被譽(yù)絹為美真國的高爾鄉(xiāng)豐夫球俗島，擁剖有世廣界上器最著脈名的24個(gè)經(jīng)饞典高超爾夫蛋球場(chǎng)室，成沫為島倘內(nèi)重雄要的嶺旅游京設(shè)施故和資冤源地位月：從19匆61年島降內(nèi)第居一個(gè)買高爾象夫誕緒生到旬今天己成為資高爾渣夫旅儲(chǔ)游目荒的地壩，希枕爾頓壟頭島掠贏得“高妻爾夫謠球島丸”的慕美譽(yù)；依靠斃高爾床夫帶蝴動(dòng)區(qū)酷域旅典游開羅發(fā)：島上癢有高途爾夫悟領(lǐng)域休極具堂威望趟的PG吹A(chǔ)美巡屋賽固定嗽球場(chǎng)蔥，PG支A對(duì)海占島開艦發(fā)有鴨巨大嘗的推前動(dòng)與痛宣傳陽，首垃年賽策事參炮觀者恭數(shù)量鉗從50銳00人迅癢速超曬過十摔萬人用，首株個(gè)經(jīng)熊典高革爾夫班大賽身通過圈電視握傳播盯到了5萬人朽的家耽庭，瞇同年嚇超過25萬游穴客來亡到希源爾頓憐島；區(qū)域果球場(chǎng)籃密集旅：島上名高爾侵夫球過場(chǎng)有24個(gè)，下加上冷周邊擱離島羊的球杜場(chǎng)超紙過了40個(gè)，貴固定料的球權(quán)員在25復(fù)0萬人彈左右PG丙A：美國扣高爾榮夫職玩業(yè)巡流回賽鈴。PG該A是目顧前世坊界上米運(yùn)營齒規(guī)模掛最大旬、運(yùn)見營最恒為成幟功的忙高爾紐奉夫巡籌回賽成功抄關(guān)鍵活要素感之一鳥：高卷爾夫辣球場(chǎng)成為工高爾洗夫領(lǐng)亂域極旦具威錦望的PG燭A美巡萍賽固定銷球場(chǎng)可借涌鑒的敲成功柔開發(fā)墻關(guān)鍵堡因素成為矛產(chǎn)業(yè)穗領(lǐng)域權(quán)威性活遼動(dòng)的趨固定渾場(chǎng)所打造黃產(chǎn)業(yè)駝?lì)I(lǐng)域權(quán)威性活擇動(dòng)（B）商悉務(wù)休魯閑客凱群開載發(fā)戰(zhàn)象略就可福以實(shí)慮現(xiàn)商擔(dān)務(wù)產(chǎn)匯業(yè)嫁兩接度虧假產(chǎn)堡業(yè)通過歡商務(wù)畏休閑錘旅游誓地產(chǎn)此的開梢發(fā)戰(zhàn)為略來身實(shí)現(xiàn)塘吸收胳商務(wù)繩休閑服客群只要括能打?qū)υ煲粣蹅€(gè)商尚務(wù)領(lǐng)丘域的絹權(quán)威裂活動(dòng)規(guī)避積風(fēng)險(xiǎn)嶄的開刑發(fā)戰(zhàn)苦略雙地危塊同價(jià)時(shí)啟肥動(dòng)，瓶實(shí)現(xiàn)煮雙品說牌、嬌多元午化產(chǎn)培品覆添蓋搶非占份冒額搶奪狹度假嫩保值角客、麗候鳥形客群商務(wù)匠產(chǎn)業(yè)狡嫁接矮度假孫產(chǎn)業(yè)皇，打織造商次務(wù)休圣閑房慰地產(chǎn)組開發(fā)桑模式開拓維商務(wù)睬客群A地塊B地塊穩(wěn)固噴度假蔥保值匹豪客甚群開拓延商務(wù)丹客群穩(wěn)固塘候鳥張中端銀客群兼吃確度假秒保值城豪客偽漏網(wǎng)個(gè)魚[貳]注“非海奶物業(yè)”如何掙借勢(shì)訊三亞煩追價(jià)“海物瞎業(yè)”？[一]策略修前思鋪考從本未質(zhì)看怒課題核心雞策略條：本案玩應(yīng)當(dāng)浩把平逢移海殊景客蹲作為剃主力需的溢蝕價(jià)來羨源追價(jià)劫即搶框客追海阿即追盡單價(jià)[一]競(jìng)爭(zhēng)掉坐標(biāo)崇確定乒及基伴地條晝件分曲析[1碰]競(jìng)爭(zhēng)身坐標(biāo)頌確定三亞蒼灣一狹線海放景盤牧特征時(shí)代軍海岸半山飛半島襪四期東和能中央欣海岸鳳凰野島金中菊海藍(lán)眼鉆海闊鑰天空魯能第三亞鍵灣新番城蘭海印美麗煎新海駐岸三稠組團(tuán)海居國光銷濱海喇花園國際盜公館鳳凰況水城一線海景盤：65000-87000元/平米二線海景盤：35000-40000元/平米非海景樓盤：24000-28000元/平米三亞尖灣大東饞海鹿回截頭半秋島小東秧海產(chǎn)品艦品類需分析項(xiàng)目名稱資源容積率主力產(chǎn)品當(dāng)前售價(jià)半山半島雙灣海景1.73

高層公寓46000-49000鳳凰島一線海景1.73

高層公寓87000海居一線海景1.20

高層公寓75000國際公館一線海景1.50

高層公寓65000東和中央海岸一線海景3.60

高層公寓待定時(shí)代海岸二景海景+河景1.50

小高層公寓33000財(cái)富海灣公館一線海景1.10

小高層公寓、別墅48000金中海藍(lán)鉆二線海景2.0高層公寓38000克拉碼頭一線海景1.49小高層公寓39000一線伐海景夜主要飲以高晉層公烘寓為犧主力[戶型喜供需爛結(jié)構(gòu)火分析]通過睬對(duì)上擾述競(jìng)毫爭(zhēng)案雜例的眉分析威，統(tǒng)鋒計(jì)了砍已推唱盤銷捐售或止認(rèn)購念的1房至3房共27下72套戶置型，撞其中早：A、2房戶翅型占克到了蠻供應(yīng)濤比例球的54關(guān)%、去困化比鏈例的52撿%，是晃區(qū)域菊的絕勤對(duì)主拐力戶域型B、1房戶兩型占堤到了舊供應(yīng)融比例蘋的41載%、去厭化比痰例的38扎%，是吵區(qū)域通的次繼主力貫戶型C、3房戶甘型占權(quán)到了貪供應(yīng)疏比例織的12族%、去涼化比師例的11額%，是胖比例牌相對(duì)愉較低扣的戶磁型D、4房戶搶型只叮到了彈供應(yīng)櫻比例刻的7.于5%、去刷化比著例的9%，是邁比例呢相對(duì)非最低秘的戶啄型主力眠供給涌：鳳刃凰島主力蓄給給討：半鼓山半靜島四則期高層掀公寓母中供托需兩煤旺的膏主力胞產(chǎn)品吵為兩脆房、渡一房您戶型三亞市區(qū)價(jià)格環(huán)境分析資源類型一線海景盤二線海景盤非海景盤當(dāng)前裸房價(jià)格筑倉（元）60000-7000030000-3500022000-26000主力戶型面積（平米）一房兩房三房一房兩房三房一房兩房三房50-7080-120150-19050-7090-130120-15050-6080-90100-110不同戶型主力總價(jià)（萬）300-500480-840900-1330150-245270-455360-525110-156176-234220-286價(jià)格鹽環(huán)境糟分析一線柜海景敢主力談戶型惡：目墊前單撕價(jià)在6-崖7萬之戲間，一房屈總價(jià)繭在30延0-貝50跌0萬兩房愁總價(jià)50歸0-膏80淘0萬平移逼目標(biāo)率客群咬：接受言單價(jià)6-走7萬，譜總價(jià)聰在30商0-胖50掏0萬的象海景并一房仆客群以及礙總價(jià)林在50此0-刺80頃0萬的婚海景縫兩房劈燕客群競(jìng)爭(zhēng)寄坐標(biāo)相鎖定有什繼么沒什資么地理堪條件坊分析人文凡條件撓分析[2石]基地都條件母分析落筆通山海南建大學(xué)痕三亞我學(xué)院季節(jié)刃性水酒庫B地塊A地塊[1階]概念鄰階段括的落喝筆洞福風(fēng)景揉區(qū)度徐假區(qū)[2徒]A地塊活內(nèi)有崖海拔20靈0-多30讀0米的錄山嶺留，14界00畝，0.柿5容積堡率[3炊]B地塊冒為丘印陵地納帶，0.憂9容積禿率[4豈]央A地塊剝緊鄰技季節(jié)直性水棗庫，爹約5萬平詠米地理鎖條件:資料勤鏈接愚：落奇筆洞默遺址[1杜]xx—中國井房地青產(chǎn)行尤業(yè)領(lǐng)戴袖，朽引領(lǐng)珠產(chǎn)業(yè)岸理念塔與產(chǎn)紫品走草勢(shì)[2簽]海南伶大學(xué)億三亞漢學(xué)院人文國條件:一塊撇擁有隙景點(diǎn)獵潛質(zhì)恰、有關(guān)山水璃資源球的較放大別馳墅用伐地地塊泊定性擺脫遲非海錦劣勢(shì)犯，為慚三亞隸提供豪一種期離開褲的海途的可喝能性落筆飽洞遺杏址+山水宋屬性+凡0例.5容積脖率+地產(chǎn)話與教軍育產(chǎn)會(huì)業(yè)規(guī)劃筍上具漠備豐察富的刻想像鑰力和屋特色虛化空道間具備給以產(chǎn)儲(chǔ)品類縮慧平移型一線瞎海景袍公寓泉客的魂機(jī)遇具備歸文脈鄭和景圣點(diǎn)價(jià)殖值支繡撐具備裁產(chǎn)業(yè)炭嫁接澤條件［地跟塊價(jià)希值剖脹析］[二]打造寬平移重海景搞客的揉等值騰理由從價(jià)路格構(gòu)碧成要澡素看粒追海爹方向

總價(jià)300-500萬能買到什么總價(jià)500-800萬能買到什么

海景盤本案海景盤本案產(chǎn)品品類公寓一房特色別墅公寓兩房特色別墅產(chǎn)品面積50-70平米送面積80-120平米送面積產(chǎn)品使用方式只能看海景觀+只能看海景觀+資源一線海景山水+

一線海景山水+

配套高爾夫、游艇會(huì)、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施特色配套高爾夫、游艇會(huì)、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施特色配套身份感同檔次人群人群同檔次人群人群？？？？？［策回略提妄示］跳出/消滅疫資源忽級(jí)差以產(chǎn)僻品類谷型和欺山水策資源籠互補(bǔ)建立艘平行塘于一婆線海盆景公奇寓的鏡價(jià)值扛底盤［核倒心課酸題1］由于病競(jìng)爭(zhēng)翅單價(jià)初與總獵價(jià)已洞經(jīng)鎖否定，無所以茂面積針區(qū)間偶已經(jīng)膽鎖定70非-1氣20平米戚小別經(jīng)墅能腐否在必本案兵落地生？70裝-1銷20平米緒小別跨墅有溜沒有懶市場(chǎng)漠？[一]7務(wù)0-爆12飲0平米城小別乒墅可拖行性排論證【案例致鏈接】東和·福灣成功為案例阻借鑒12號(hào)樓5號(hào)樓A區(qū)B區(qū)東和撲福灣該項(xiàng)土目地磨處東討海岸貪線土木福灣匹區(qū)，容積填率0.惱5，主椒要產(chǎn)潤品有5幢6-新10層的非海景裙公寓按和非咱海景單層SP索A泳池藏別墅組成，面衣積在68哥-1悼40平米樓棟公寓非海景單層別墅開盤時(shí)間2008.2銷售價(jià)格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）09年9月尾盤45000元/平米（帶軟硬裝5000元）戶型面積42-13068-75、120、137總售套數(shù)2、5號(hào)樓：600余套A、B區(qū)總量：450余套，已售300多套，剩余最后一期銷售差情況論：08年2月開暮盤，姑別墅星開盤賤價(jià)格15號(hào)00扔0-筆18金00嫁0元/平米禍，09年9月別瞞墅已大基本變售罄雅，尾敗盤價(jià)鎮(zhèn)格升釀至45較00致0元/平米別墅生僅余B區(qū)最滿后一治期，烤約12眼0套重點(diǎn)迫研究稱對(duì)象綠：80平米任、12觸0平米補(bǔ)、14聚0平米母左右族單層款聯(lián)排波別墅·68提-7呀5平米12柔0平米13孕7平米68賢-7頌5平米題一房特色2：涼芝亭式葬開放齒客廳特色3：臥桐室直碌出泳段池特色1：臥滋室露傭天浴毅缸戶型兆特色共：涼躲亭式順開放療客廳戶型洪特色重：臥勁室或蘇者客涌廳直盤接出雹泳池園林滅特色百：以布度假靜酒店尚園林型手法毀做環(huán)壞境，邁度假屆感強(qiáng)國烈［1］小找面積款單層甚別墅寧有量昌有價(jià)亞，表老現(xiàn)在08年市卸場(chǎng)低妻迷的校時(shí)期翁依然踐獲得良枝好的素量價(jià)襖指標(biāo)慢，今同樣因是非海室景別種墅在09年9月的屆已經(jīng)鳥獲得得概念扛瘋炒后呀的價(jià)鐵格；［2］0.勸5容積嚇率做就單層農(nóng)小別毛墅可棄行；［3］度教假酒筑店式吼的環(huán)壟境手石法獲臘得強(qiáng)薯烈的殖度假幟感與咳品質(zhì)碧感；福灣蝴案例致的啟尊示資源類型項(xiàng)目名稱地理位置建筑類型戶型面積強(qiáng)銷期單價(jià)強(qiáng)銷期總價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注非海景東和富灣土福灣區(qū)單層聯(lián)排68-7509年3-9月36000-45000245-3005000129129

售罄120432-4801481481375489393公主郡亞龍灣區(qū)單層獨(dú)棟88-9045000396-405毛坯3838

售罄雙層獨(dú)棟324-385310001000-11946464西山渡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅253-650600001518-3900裝修5050在售疊拼別墅180-22055000990-12105651迷你別墅83700005811111別墅樓王70375000527311整體跑需求諷：20仗09年大碑三亞旬小別切墅基唐本呈擊現(xiàn)高始量高般價(jià)的社現(xiàn)象2大三餓亞灣增區(qū)小鴿別墅超供應(yīng)3富力掙灣香水抗灣1號(hào)雅居離樂清潮水灣三亞灣大東海亞龍灣清水灣

土福灣海棠灣香水灣日月灣石梅灣博鰲東和梳富灣半山謎半島一線家海景勻別墅城與非芝海景握別墅西山部渡公主庸郡三大軌灣區(qū)公別墅鍛產(chǎn)品催供應(yīng)膚特征[一線櫻海景往別墅包分析]資源低上：舅緊鄰閑海灘態(tài)，在裙住所侍能直葛接目賠視大候海或畢出門概便是史海灘類型雀上：唇獨(dú)棟面積上上：鍋主力困是37伍0-助90策0平米炭以上齡的大碧戶型篇，但奔不同脾樓盤鄙的戶墓型面拔積差蜂異較塑大單價(jià)疊上：7-反10萬/平米總價(jià)鉤上：25太00印-8逢00舊0萬/套資源類型項(xiàng)目名稱地理位置建筑類型戶型面積單價(jià)

總價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注一線海景

富力灣香水灣區(qū)D1區(qū)沙灘獨(dú)棟367700002570-371050001212

53031

香水灣1號(hào)香水灣區(qū)一線獨(dú)棟3701000003700-68001000088其中4棟為準(zhǔn)一線68043

清水灣瀚海銀灘二期別墅清水灣區(qū)一線獨(dú)棟900900008100-12600毛坯117

140053

一線胖海景宜別墅己主要狠集中愚在37墨0-顛90壤0平米泊區(qū)間[非海旱景別烏墅分她析——傳統(tǒng)熄別墅]資源完上：江相鄰商海灘謠，但蜻海灘爭(zhēng)有一兩定距易離，圈無法橫在住藏所直壟視海僅灘類型墨上：悲獨(dú)棟/雙拼杏別墅面積守上：約主力30駝0-旗65以0平米單價(jià)蹲上：3-低6萬/平米總價(jià)因上：主力閱總價(jià)73插0-充12絡(luò)00萬/套資源類型項(xiàng)目名稱地理位置建筑類型戶型面積單價(jià)總價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注非海景清水灣星河傳說別墅組團(tuán)清水灣歐式獨(dú)棟108-30030000324-90030006060

泰式獨(dú)棟210-32935000735-11505850

公主郡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅324-385310001000-1194毛坯6464

西山渡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅253-650600001518-3900裝修5030屬于認(rèn)購半山半島雙灣別墅小東灣雙拼別墅21943000950裝修793含下沉層面積約335平米非海是景別槳墅主登要集聚中在30達(dá)0-幸65膊0平米決區(qū)間［1］別燒墅供程應(yīng)絕揉大部撓分為樣為傳低統(tǒng)產(chǎn)救品［2］一線爬海景阻別墅叛面積禁主要得在37敘0-續(xù)90正0平米錄區(qū)間捷，非舊海景累別墅纖主要哀在30餐0-65講0平米沖區(qū)間職；三大肚灣區(qū)阻別墅籃供應(yīng)打特點(diǎn)模小結(jié)蓋：小注別墅商屬于悼市場(chǎng)扯空缺小別娃墅在踩海南近市場(chǎng)款銷售矮潛力收巨大址，本還案應(yīng)借當(dāng)把70著-1摟20平米品的小界別墅階作為禿主力歇產(chǎn)品溫瞄準(zhǔn)最本案決主力害目標(biāo)泡客群增之一燃：中辰高端厲度假熄保值齡型豪焰客，棋以獲舒取溢縫價(jià)主飾力空組間單層狡小別弱墅是欠市場(chǎng)攪的空宏白點(diǎn)劣：大三母亞灣沉區(qū)與破非灣險(xiǎn)區(qū)物扶業(yè)基嗚本只夫有福灣在詢供應(yīng)代，僅們有12京0套左姥右的修庫存忠；［核壁心課旨題2］本案鄰不可佳避免塞存在久要通券過公未寓、去洋房予來找蝦回容固積率開，其卷他產(chǎn)汪品做隨什？客戶蓬需求產(chǎn)品勾匹配競(jìng)爭(zhēng)朗環(huán)境督分析候鳥慈型中幸端客商務(wù)要休閑體客其他葉度假女客戶①商務(wù)垂休閑雨客戶銅需求蘇分析[特征]度假階與商四務(wù)招攜待的稈兩重壟動(dòng)機(jī)[參考]往往族以五尺星級(jí)念酒店弄作為酸價(jià)值廉參考鹽系[關(guān)注]資源孟類型環(huán)和配洋套服擔(dān)務(wù)，周項(xiàng)目鑄本身糟的知浮名度蜂尤其勁重要賊。項(xiàng)月目知獄名度斬超越憐品牌知名討度=〉關(guān)注排點(diǎn)排宇序①大尺什度的屆景觀嶼占有②奢捎適的奸空間納感受③酒店消化的位配套旱設(shè)施④3房的僅基本遮功能視配置⑤拎圈包入昌住的喚便利禮性，魚對(duì)裝浸修的物偏好駕并不學(xué)一定強(qiáng)杠調(diào)度腔假性燒，而駁是追脾求厚蕩重的廉品質(zhì)脅感⑥能翁夠提紀(jì)供定市制服報(bào)務(wù)以握便招技待客贈(zèng)戶樣本快數(shù)：14份［1］針熱對(duì)性姥研究資：目環(huán)標(biāo)客汽戶需普求訪澤談針對(duì)康商務(wù)異休閑經(jīng)客——建議理在主撲力小國別墅度之外呀少量鍬添加淘目前篇大三侮亞主棉力供墓需的岔傳統(tǒng)選別墅面積綿設(shè)定林：30徐0-雅40膏0平米/三房②候鳥房誠型終輸端客[特征]養(yǎng)老新性質(zhì)[參考]非海透景項(xiàng)刃目[關(guān)注]總價(jià)勝，綜套合配顫套=〉關(guān)注搖點(diǎn)排眾序①對(duì)“蠟氣候蜜”的掏要求蘭大于聰“親奸?！雹谠丛朴陂_燙發(fā)商容品牌徹提供兇對(duì)產(chǎn)珍品的談交付美信心③能為降養(yǎng)老擁提供寫不同出的醫(yī)濾療服汪務(wù)配專套④2房的智基本歸功能碰配置樣本陳數(shù)：23份［1］針忠對(duì)性唐研究揪：目艷標(biāo)客蓮戶需非求訪條談③度假紋保值甘中高富端客厘群中堂的家特庭化捕分時(shí)錯(cuò)度假異客[特征]經(jīng)濟(jì)秀收益掠與度程假享持受兼漂顧的菜靈活長置業(yè)[參考]偏向笨以五烤星級(jí)模酒店貧作為忘價(jià)值聞參考另系[關(guān)注]不單畜純追拋求海艷景最臺(tái)大化敬，典懸型俄牧度假桑保值歪型=〉關(guān)注動(dòng)點(diǎn)排把序①對(duì)定“近雁?！奔〉囊獧M求大父于“浩親海跟”②提供幟類似轟分時(shí)陡度假歲的返工租服模務(wù)③源宵于合畢理性炕價(jià)比幫的中朝遠(yuǎn)期束升值鋼保證④酒符店化警的服藝務(wù)配業(yè)置⑤2房的獎(jiǎng)基本注功能烈配置⑥拎裁包入窗住的寺便利群性，械對(duì)裝慣修偏噴好輕松而收有主續(xù)題的挽度假磚性⑦提悠供周盼邊旅村游設(shè)單施的社打包丸服務(wù)樣本美數(shù)：21份［1］針笛對(duì)性傳研究就：目導(dǎo)標(biāo)客籍戶需享求訪姓談公寓襪洋房名市場(chǎng)付供應(yīng)仿特征東和肚中央忠海岸鳳凰慨島海闊籌天空海居國際梢公館一線舉海景見盤三亞示灣大東擁海鹿回航頭半違島小東連海三亞廳灣：居一線浙海景奔盤洋箏房面積受特征［一蠅房］一房愛主力替面積迎在50辮-8寬0平米茶之間［兩鑰房］兩房罩主力偉面積蜓在12矩0-至17英0平米損之間［三權(quán)房］三房鼠主力沃面積擁在15租0-惹18統(tǒng)0平米搞之間[戶型止配比夜特征——主力蘭為一念房和響兩房]全產(chǎn)視品線眠特征寸，但嶄不同黎的樓肥盤根旅據(jù)景張觀特游性和館單價(jià)籮特性載，主鞏力戶喂型的貢配比在有所爭(zhēng)差異左，如舍國際譽(yù)公館么的側(cè)課向看隆海房留源主佳力戶乎型米56委-6雨5平米稈的一括房，托而預(yù)圈計(jì)高懼單價(jià)沫銷售允的鳳枕凰島辱項(xiàng)目朗為控此制總擺價(jià)適哨度放謀小戶尚型面千積，仁主力滿房50亭-8杰0平米港的一津房和90蓋-1默09平米胞的一戶房一靈廳戶馬型，總體窩而言愛主力增戶為氧一房憑和兩愈房，把三房霧在各網(wǎng)樓盤航當(dāng)中疤所占潮配比星較小時(shí)代完海岸半山壇半島熄三期金中帝海藍(lán)曉鉆國光奴濱海唇花園二線訓(xùn)海景襲盤：17德00翠0-餃25凱00趟0元/平米大東航海鹿回抽頭半羊島小東椒海面積煌特征［一鹿房］一房朝主力哲面積獅在40旨-7派0平米首之間［兩享房］兩房尚主力萌面積辮在80則-1捏20平米艇之間［三津房］三房遮主力放面積戚在12胡0-啦13減0平米鏡之間三亞哲灣：獅二線澇海景織盤洋奪房[戶型成配比傷特征]半山敘半島晚三期眠兩房左是主騙力戶希型，奸三房平約占25秘%，時(shí)龍代海辯岸（座金域挑四期陵）一搬房和凍兩房遲各占44慶%，三便房占12然%面積奶特征［一腫房］一房霞主力糧面積慰在48醫(yī)-6洞0平米模之間［兩脖房］兩房搭主力雷面積番在89叔-1冬25平米雪之間［三萬房］三房磨主力眼面積宰在12售5-姥15慶0平米輩之間三亞緣瑞灣：粱非海浮景盤嫩洋房魯能綁三亞腦灣新寫城洋排房配獨(dú)比［1］三亞踏灣洋門房產(chǎn)霉品供管應(yīng)絕雨大部冷分以粒一房損、兩庭房為震主；［2］一房資面積賄主要由在40烘-7增0平米早之間胃、兩嚴(yán)房面橡積主烏要在80催-1明20平米忽之間三亞修灣洋乳房市語場(chǎng)供神應(yīng)特門點(diǎn)小騰結(jié)首批22棟共66巡壽4戶，亮有一簽梯兩栽戶、掠一梯桐三戶抄、一料梯四伯戶和著一梯簡六戶端四種悔類型彎，面只積從80羅.6森3㎡息--悄-2鉤08蹄.9證3㎡不等瓦，其惠中兩法房兩吧廳共44恰8戶，呼面積派從80縮慧.6播3㎡新--酸-1竊21購.9矛8㎡，三社房兩納廳共21班6戶，荷面積跪從11麥8.燥72擔(dān)㎡-沖--懇20還7.涉3㎡。蔚藍(lán)漏海岸退組團(tuán)清水命灣：偷洋房泄組團(tuán)星海串傳說習(xí)組團(tuán)鏈（1月5日開復(fù)盤）清水尋灣：筒最新拾一期歇組團(tuán)鼠洋房疏產(chǎn)品清水盛灣：雪來訪四客戶厘需求夏（準(zhǔn)朝確信柱息）［1］清水詞灣洋功房產(chǎn)衰品供吸應(yīng)絕倦大部紛分以窯兩房紫為主章；［2］兩房粘面積打主要甲在80帽-1鏡20平米涼之間［2］清水鈔灣來役訪、延來電稿客戶振需求食面積芹主要痕在90平米鄭以下功以及90嬸-1慨10平米兩個(gè)斯區(qū)間清水件灣洋輕房供苗應(yīng)特鼓點(diǎn)小里結(jié)2號(hào)樓5號(hào)樓A區(qū)B區(qū)D區(qū)樓棟公寓開盤時(shí)間2008.2銷售價(jià)格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）戶型面積42-130平米總售套數(shù)2、5號(hào)樓：600余套C區(qū)E區(qū)土福贊灣洋付房供貓應(yīng)特帶點(diǎn)（失重點(diǎn)遮研究桌項(xiàng)目罩，稍鞏后詳?shù)质觯〇|和撐福灣該項(xiàng)醉目地喇處東腐海岸盛線土觸福灣豬區(qū)，危海棠稍灣相老鄰，責(zé)主要械產(chǎn)品付有5幢6-匯10層的向海景燒公寓撥和休額閑度穗假的刑單層SP割A(yù)泳池趟別墅顏組成橡，容積賀率0.庭5［1］公慈寓、漂洋房討產(chǎn)品憤供應(yīng)與絕大尊部分遵以一代房、時(shí)兩房說為主質(zhì)；［2］一房曾面積漏主要映在40械-7島0兩房溪面積閑主要李在80鞏-1籮20平米刮之間益；三大教灣區(qū)巧公寓酒、洋宮房供慕應(yīng)特僚點(diǎn)小兄結(jié)針對(duì)濟(jì)候鳥乎型及努其余乘度假標(biāo)客群繩的產(chǎn)畢品面業(yè)積及呢品類公建議1、公糾寓主甚力產(chǎn)氧品面拔積為40棕-7掏0平米促區(qū)間稱的單軍間、滾一房??；2、來洋房丈面積禾區(qū)間摟為80彩-1浪20平米至的兩氧房、潮三房項(xiàng)目籠的產(chǎn)漢品以儲(chǔ)單層肌別墅啄與酒筐店公浙寓、共洋房粥為主系力產(chǎn)幸品跳躍刊配置30青0-亞40缸0平米失的傳農(nóng)統(tǒng)別再墅總體君產(chǎn)品身面積綠及品刺類建頂議1、單緣瑞層別捆墅主棟力面掠積區(qū)堆間為80災(zāi)-1玻20平米要的一屯房、明兩房兄；2、酒擴(kuò)店公中寓主評(píng)力產(chǎn)辦品面原積為40忽-7納0平米口區(qū)間嘗的單役間、顫一房科；3、洋獅房主雞力產(chǎn)褲品在80老-1系20平米渠兩房桌、三晌房［核湯心課獵題3］如何蜻跳出/消滅娃資源修級(jí)差爺，以館產(chǎn)品精類型樂和山豈水資蓮源互澇補(bǔ)綜渴合提裙拉產(chǎn)鐘品力逆？[一]如何坦讓項(xiàng)歇目的嫌資源例變得妻值錢址？[二]如何鳥打造忘充滿睬特色免又富尤有度不假情中調(diào)的彼別墅毅？[三]如何器增加璃產(chǎn)品艱的附包加值幼？[四]如何臂打造涉特色統(tǒng)度假貿(mào)配套掌？[五]如何劣吸收正商務(wù)坦人群因落地?fù)硖岣咂享?xiàng)目沿身份溜感？五大塌問題[項(xiàng)目研定位]客戶裁導(dǎo)向同的項(xiàng)頓目開畢發(fā)定半位整合宜周邊銳資源籃，打僻造有盜度假煉酒店窯情境吼感的“山塞水商腳務(wù)度梳假社地區(qū)”為客避群全峰員提左供不賠同主增題化飽的休湊閑體掠驗(yàn)三亞臉度假BR相D商務(wù)迅度假柄休閑宮中心[產(chǎn)品皇力提蹦升總趕體策釣略]核心受度假胸資源蟲（RE糾SO糖UR觀CE籌S)強(qiáng)調(diào)萬度假網(wǎng)元素遲植入邁的產(chǎn)脊品（PR注OD耗UC響TS）共享蘇度假表配套京（SE歡RV瘦IC谷ES）旅游+核心緊度假響資源擺（RE馬SO顏UR站CE芽S）A地塊么核心扒資源探打造1[一]特色竄引擎賭設(shè)計(jì)——讓項(xiàng)辛目變帝成景抄點(diǎn)石器域時(shí)代憂洞穴晴遺址儀是項(xiàng)戰(zhàn)目最步大特誘色，辱怎么姿用這猾條線以將山掉、水拔庫串買成特鼓色引體擎呢絞？聯(lián)合頓當(dāng)?shù)卮鹇糜未谰趾蠅ψ鏖_紹發(fā)落尖筆山激石器惠時(shí)代碌洞穴談遺址前提圍條件（1）特鉆色酒茅店石器徒時(shí)代寧的洞繞穴酒匠店——?jiǎng)?chuàng)造極與眾耐不同鴿的度部假酒熱店模搶式利用龍山體裳坡面符，創(chuàng)澇造特涌殊價(jià)畏值備注禍：上帳海Bo艱ut典iq巨ue興起20家02年10月，槐上海88新天收地開膠業(yè)20張06年10月，包壹號(hào)陽碼頭搖開業(yè)20勾07年3月，茶浪漫摟地中殼海開荷業(yè)20司07年5月，謹(jǐn)首席秧公館渾開業(yè)20譜07年6月，弄璞邸涉精品鄰酒店蜻開業(yè)所謂蠅精品昂酒店樣（Bo嗓ut貍iq株ue鍵H中ot霧el）具有乳濃郁斑的當(dāng)桿地的帆文化趨特色舒和獨(dú)魔特歷刊史記鮮憶的啄酒店興起白于19違90年代欠的歐斯洲，餐以提澤供尊掠貴、棗奢華侍、私買密及版獨(dú)特退的個(gè)性呼化居津住和豆服務(wù)魚。這亭個(gè)概漿念源透于歐粘洲，貍最近運(yùn)幾年醬才被日引入鼠中國起源丸于法氧語的Bo零ut艦iq飄ue，原鍛意是并指專型賣時(shí)糖髦服錘飾的孩精品嗓小店精品僚酒店棵是獨(dú)描特產(chǎn)鐘品和巖專屬臂氛圍間的體鋸驗(yàn)經(jīng)副濟(jì)在南飯店侍業(yè)的失體現(xiàn)在特墾色酒胖店附孫近引羽入Bo然ut笑iq跨ue劫H作ot蛛el，提闊升價(jià)魯值（2）針規(guī)對(duì)商斧務(wù)客仰群引言進(jìn)精桿品酒朽店群焦：6星級(jí)門精品促商務(wù)括度假迎酒店浪漫橫地中暫海（La毒pi泰s籃Ca衣sa攝B犬ou準(zhǔn)ti毒qu位e館Ho掀te扁l）開業(yè)團(tuán)時(shí)間浩：20泳07年3月客房閱數(shù)：18特色沉：20世紀(jì)80年代漿建筑建。地鏈中海狼風(fēng)情挺的整信體空草間設(shè)煉計(jì)，切室內(nèi)樹裝飾箭呈不村同風(fēng)疑格，炭酒店穗陳列穴眾多撲老上帝海古侍董家冊(cè)具，存如果個(gè)客人虛喜歡僵，室代內(nèi)陳慈設(shè)都宜可購單買。在空窩間設(shè)蔑計(jì)上目所極倒力營謎造的胳氛圍斧，浪漫屋的拱堅(jiān)形、蝕絢麗貍的色塵彩和成不修撫邊幅剛的線葡條十八踏個(gè)房愧間風(fēng)考格各裁異，如比如添有維預(yù)多利炮亞式彼、亞助洲風(fēng)魔、老堅(jiān)上?！總€(gè)菊房間擋都有間考究燭的手窮工精盡制裝尤飾，奔并配瓶以古歸董和練仿古物家具擇?！癊v奧er墳yt宮hi占ng狼i辰n定ho怕te頑l廊fo雅r懼sa曠le脹.”[二]優(yōu)勢(shì)禾產(chǎn)業(yè)膽嫁接窯，打功造三附亞“制博鰲積論壇病”吸廚收商術(shù)務(wù)客挖群落敏地[度假+產(chǎn)業(yè)茶“+”之研碌究]兩大灰優(yōu)勢(shì)沒產(chǎn)業(yè)昌的嫁戶接：優(yōu)xx糖住宅嗎地產(chǎn)釣業(yè)、坦三亞勢(shì)學(xué)院怠旅游飯教育米業(yè)打造棋產(chǎn)業(yè)澆領(lǐng)域艘權(quán)威蠟性活鼠動(dòng)實(shí)酬現(xiàn)產(chǎn)削業(yè)嫁娃接xx——住宅現(xiàn)房地育產(chǎn)業(yè)捧領(lǐng)軍斬企業(yè)[產(chǎn)業(yè)哲鏈條]房地鵲產(chǎn)開棉發(fā)、已規(guī)劃閣設(shè)計(jì)總、建輝筑工臟程、緣瑞裝飾拳設(shè)計(jì)斯、集苦群家表居供杠應(yīng)[面臨決問題]需要床設(shè)計(jì)雄一個(gè)葵活動(dòng)慢把各靠大產(chǎn)杰業(yè)真辯正鏈令接起系來，持而且癥要具猾有權(quán)傾威性[xx寺集團(tuán)狹利益征點(diǎn)]這種進(jìn)經(jīng)營棵模式攪一旦遮成功范，就穩(wěn)可以子開創(chuàng)載xx圾的一資種新楊開發(fā)枯模式意，可繡以在哭全國矮任何擾的旅嫁游區(qū)志復(fù)制非，例艱如：富麗江起、黃呈山、謙張家銷界…[設(shè)想]“綠色題住宅刃產(chǎn)業(yè)倚中國組基金徒會(huì)”——1、由嚇xx線牽頭擦，聯(lián)潛合中開國房努協(xié)成別立一餡個(gè)旨蜘在推宵動(dòng)中賤國綠字色住斜宅產(chǎn)租業(yè)發(fā)舉展的央基金敲會(huì)；2、基報(bào)金會(huì)張專職的推動(dòng)單及宣渾傳推尿廣開何發(fā)理湯念、吊規(guī)劃晌設(shè)計(jì)團(tuán)、建屯筑及緊材料嚼、裝侮飾設(shè)幅計(jì)、陰裝修且材料罪、家申居集殿群供襖應(yīng)等遮產(chǎn)業(yè)銷鏈條糊行業(yè)顯在綠悔色環(huán)玻保方倚面的拴技術(shù)匙創(chuàng)新笨、技媽術(shù)應(yīng)布用、匹新材饅料應(yīng)漸用；3、基態(tài)金會(huì)肯定期泰組織壯鏈條爹產(chǎn)業(yè)銷專題刮論壇耗，探鞋討、蟲交流浙、傳費(fèi)播最膊新綠侵色環(huán)千保理宵念、蝦技術(shù)逃、材享料應(yīng)國用等己；4、年物終舉桂辦“駐促進(jìn)鬧中國宇綠色潑住宅鞋產(chǎn)業(yè)砌發(fā)展時(shí)貢獻(xiàn)搬獎(jiǎng)”缺，對(duì)夏鏈條頂產(chǎn)業(yè)昏領(lǐng)域悔中促轎進(jìn)綠壤色環(huán)鐮保事魂業(yè)有辭突出溜貢獻(xiàn)練的企困業(yè)、皆個(gè)人鞋予以娘頒發(fā)棄獎(jiǎng)金功；打造蜓中國脖綠色蟲住宅邁產(chǎn)業(yè)步的諾吐貝爾簽獎(jiǎng)（1）“永博鰲賴論壇蝴”模蝦式三亞達(dá)學(xué)院——旅游葉教育景產(chǎn)業(yè)[產(chǎn)業(yè)幼鏈條]石器頂時(shí)代種黎族戒土著污文化搬研究假、民咽俗文涼化研彼究孵晚化旅克游產(chǎn)罩品、辭旅游懷產(chǎn)品色規(guī)劃爽設(shè)計(jì)孤、國黎際教岔育文丙化交創(chuàng)流、茅國際升旅游槍教育寄業(yè)學(xué)愧術(shù)交顛流篩、三謙亞大兄講堂[面臨舟問題]需要無為三委亞學(xué)膜院設(shè)恒計(jì)一檔個(gè)學(xué)魄術(shù)交這流機(jī)統(tǒng)制、活打造步一張砌學(xué)術(shù)集名片[三亞姻學(xué)院懂利益駝點(diǎn)]獲得姓學(xué)術(shù)教研究漢課題恩與學(xué)提術(shù)成敢果，際提高億大學(xué)巨全國墳排名薪，獲美得更娘多招傻生機(jī)歐會(huì)[設(shè)想]“三亞吃學(xué)院照落筆踐論壇綠”—類似瓜博鰲籮經(jīng)濟(jì)茫論壇1、推要?jiǎng)尤唩唽W(xué)拜院聯(lián)瞎合三毛亞旅掙游局讀成立百“國趕際旅伶游島派戰(zhàn)略養(yǎng)三亞旅學(xué)院取促進(jìn)開會(huì)”殘，形陣成黎椅族土召著文曲化研徑究成博果孵蛋化旅輪游產(chǎn)程品專賄題、濤海南區(qū)旅游正產(chǎn)品糞規(guī)劃卷設(shè)計(jì)韻專題硬；2、聯(lián)削合國沒際旅脈游教攪育權(quán)須威機(jī)執(zhí)構(gòu)定鞋期舉怒辦“煎國際亮旅游粒業(yè)發(fā)詞展趨腎勢(shì)”腿、“差國際虜旅游汗教育瓶業(yè)發(fā)美展趨逼勢(shì)”資的國編際性呈論壇染；3、建蟻立著耕名國批際旅懲游學(xué)且院學(xué)旅生互疑換交衛(wèi)流機(jī)塊制；4、建奏立與像俄、輔日、禽韓等飼直航錄國家酒定期晨舉辦漿國際亂教育惡文化丹交流取機(jī)制“三亞錯(cuò)學(xué)院哲落筆倒論壇”[世界饒級(jí)的滴建筑迎藝術(shù)]在小盆區(qū)主較入口妨附近君，建摩筑紅旱線與佛用地螺紅線促之間紅的邊聲緣打晌造建捐筑藝穩(wěn)術(shù)家交的游單牧工稼作室啟，定殼期邀巾請(qǐng)世冤界著鑼名建朗筑大蛇師設(shè)餡計(jì)建影造創(chuàng)陪意化壁臨時(shí)懲單體茅建筑愿，進(jìn)崇行階艇段性站的藝論術(shù)創(chuàng)歌作，戀形成贊人文淋盛世世界繡級(jí)的辟建筑頑藝術(shù)繁盛會(huì)（2）“碧建筑作藝術(shù)皺世博摟會(huì)”忘模式打造貴三張宴產(chǎn)業(yè)色權(quán)威弱性商捆務(wù)品獵牌落話地本絕案，煌最終杜成為玩商務(wù)遷客群矛的朝療圣地共享樣度假予配套爪（SE弦RV蹦IC摸ES）為全壤員提姨供不付同的色服務(wù)杯配套城市均商業(yè)璃功能+復(fù)合莊配套標(biāo)功能+休閑揀功能+個(gè)性斤服務(wù)遲功能2【休閑虜功能】1：山妄頂樹奴上會(huì)督所具有慶石器鄙時(shí)代版文化情特色布的山倚頂樹悲上會(huì)倦所在山扮頂建濁造臨號(hào)建樹冒屋會(huì)安所與辨樹上僵餐廳綢，采不用纜瞇車接專送（額所有味地點(diǎn)弦均為晶示意周）三亞手之眼傻山頂昆摩天畜輪酒娘吧（留打造鄉(xiāng)豐視覺寸上的嘗山景擱地標(biāo)紹）在山撤頂建慎造巨河型摩般天輪爸，并某設(shè)計(jì)平成空柔中酒帝吧，袖形成柜三亞輛的休址閑新蹲地標(biāo)圾，提殃供夜輩賞三靜亞的明排他輪性競(jìng)?cè)籂?zhēng)力【休閑筒功能】2資料妻鏈接?xùn)|：倫隊(duì)敦之塊眼--環(huán)繞撇洞穴論酒店頑建設(shè)技具有憐石器串時(shí)代燃文化反特色搜的情懼景商舟業(yè)街具，提紋供城冷市化龜?shù)呐渥咛?，蛛例如旺餐飲廳、mi繼ni電影撲、伐健身趁、水偶療、親便利杰店、閥凈菜掃社、皇洗衣瓣店、劣銀行津等生我活配過套--引入寫奢侈方品牌浴專賣毛店[城市予商業(yè)械功能]石器哲時(shí)代久文化鎖風(fēng)情浪街（