成都某住宅項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略

前言：承蒙信任，我司于日前接受貴司委托，開(kāi)始**項(xiàng)目之事宜。我司從事房地產(chǎn)全程營(yíng)銷代理多年，總結(jié)了不少的成功經(jīng)驗(yàn)，又特別是在住宅項(xiàng)目營(yíng)銷上有獨(dú)到的見(jiàn)解，同時(shí)對(duì)整個(gè)行業(yè)市場(chǎng)情況相當(dāng)熟悉，能夠準(zhǔn)確的把控項(xiàng)目運(yùn)作的全過(guò)程，具有較高的預(yù)測(cè)能力和應(yīng)變把控能力。本案將從市場(chǎng)形勢(shì)、區(qū)域環(huán)境、產(chǎn)品打造、營(yíng)銷及推廣策略等全方面來(lái)闡釋本項(xiàng)目的運(yùn)作理念和方式，希望能為本項(xiàng)目起到錦上添花的作用。專此奉達(dá)，謹(jǐn)頌商祺！北新干線——把**“搬”到成都市中心北新大道是“北拓”序曲，是成都向北發(fā)展的平臺(tái)和“橋頭堡”北新干線=南延線、光華大道？【關(guān)鍵詞】CPI股市7.20大地震新特區(qū)加息■固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快

1-6月，基本建設(shè)投資增長(zhǎng)19.0%，更新改造投資增長(zhǎng)41.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)45.6%?！鲐?cái)政、金融運(yùn)行良好

6月末，全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額達(dá)5816.9億元，同比增長(zhǎng)22.1%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額2379.8億元，同比增長(zhǎng)9.9%?！鱿M(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)繁榮1-6月，成都市社會(huì)消費(fèi)品零售總額658.3億元，同比增長(zhǎng)16.1%。宏觀經(jīng)濟(jì)■成都市居民收入2006年，成都市城市居民人均支配收入高達(dá)12789元2007年1-3月，成都市城市居民人均可支配收入達(dá)3806元，同比增長(zhǎng)13.2%

2007年1-6月，成都市城市居民人均可支配收入7178元，同比增長(zhǎng)13.6%

宏觀經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)城東人文城西國(guó)際城南財(cái)富城北向南向北構(gòu)建大都市圈城市規(guī)劃

PS：城北基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步完善，交通瓶頸得到改善，拉動(dòng)了城北住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展東貧西貴南富北亂新特區(qū)——統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展城市規(guī)劃

六城區(qū)居住、商業(yè)、商務(wù)、辦公華陽(yáng)、雙流、溫江、郫縣、**、青白江、龍泉驛等，以居住、工業(yè)、商業(yè)為主遠(yuǎn)郊縣市，以城鎮(zhèn)居住、農(nóng)副產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游觀光為主第一圈層第二圈層第三圈層新特區(qū)的影響樓市保持平穩(wěn)增長(zhǎng)大眾產(chǎn)品前景看好近郊住宅看好外來(lái)購(gòu)房者大增城市規(guī)劃

1、成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)一個(gè)嶄新的春天——成都構(gòu)建大都市圈的規(guī)劃和打造新特區(qū)的政策。2、新興的居住中心——“第一圈層”內(nèi)的**區(qū)域，將成為下一個(gè)新的居住中心?！拘〗Y(jié)】城市規(guī)劃

三環(huán)沿線正式升級(jí)

■07年上半年，成都市新開(kāi)發(fā)樓盤集中于三環(huán)沿線區(qū)域

■三環(huán)外區(qū)域價(jià)格接近二環(huán)區(qū)域

■品牌開(kāi)發(fā)商集體亮相

■大盤林立，整體品質(zhì)提升市場(chǎng)概況郊區(qū)版塊逐漸都市化

■市區(qū)可開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少

■大量的外來(lái)人口涌入成都

■房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重心已經(jīng)由市區(qū)轉(zhuǎn)向郊區(qū)市場(chǎng)概況價(jià)格增幅較大呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

市場(chǎng)概況注：數(shù)據(jù)由成都市房地產(chǎn)交易中心提供，該價(jià)格為成都市主城區(qū)均價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺

住宅供銷比為1.03：1市場(chǎng)概況注：數(shù)據(jù)由成都市房地產(chǎn)交易中心提供，該供需量為成都市主城區(qū)供需量?！鱿掳肽陮⒂屑s1000萬(wàn)平方米房源上市，將向市場(chǎng)提供約10萬(wàn)套房源。市場(chǎng)概況下半年房源供應(yīng)量

■1～7月成都市中心城區(qū)和二圈層總供地量為10218畝，將為市場(chǎng)提供約20萬(wàn)套住宅。

■下半年，中心城區(qū)和二圈層計(jì)劃總供地量為6874畝，可提供約13.5萬(wàn)套住宅?！鼋衲晷路帕客恋?，預(yù)計(jì)將在未來(lái)1-3年內(nèi)基本消化。07年土地供應(yīng)量供應(yīng)碑特征電梯那公寓各在主皇城區(qū)占主溉導(dǎo)近郊棄電梯紹公寓正規(guī)模開(kāi)發(fā)近郊伐價(jià)格施優(yōu)勢(shì)看不再明顯市雨場(chǎng)概距況需求漂特征自住精需求夏占主拔體觀望民后真燈實(shí)需訂求集中越釋放需求役趨向確緊湊姓、實(shí)控用、精致速的中琴小戶朽型購(gòu)房度更加砍理性市響場(chǎng)概眉況開(kāi)發(fā)碧特征模式推盤產(chǎn)品秘類型戶型本土陳企業(yè)之間際的合作懷增多分批予次分棟推出墊產(chǎn)品電梯該公寓成為絕對(duì)朽主導(dǎo)80濱—1霉20黎㎡需求布主力市怠場(chǎng)概種況■供需痛兩旺的成大都市貼場(chǎng)態(tài)材勢(shì)。■財(cái)富脈城北——成都櫻房地言產(chǎn)市苗場(chǎng)的轉(zhuǎn)新一澤輪開(kāi)箭發(fā)熱極潮。【總添結(jié)】市乏場(chǎng)概私?jīng)r將繼嚷承當(dāng)?shù)癯鯗乜?jī)江、漠華陽(yáng)燒、龍哥泉的肢發(fā)展欠勢(shì)頭？【城葛北新超區(qū)總六體分吃析】北部波新區(qū)久的區(qū)宏位價(jià)禮值凸訪顯區(qū)繩域洽特炕征城市話副中榨心熊貓薯基地植物貪園北湖筐風(fēng)景頓區(qū)毗河泥巴墳沱白鶴踢島翠微各湖風(fēng)薪景區(qū)【關(guān)鍵憑詞】區(qū)域割規(guī)劃炊概述區(qū)莊域刪特薄征三大拖功能泥點(diǎn)和揚(yáng)主體悲承載貧描述主體咳承載憤：承兼擔(dān)成亞都市已機(jī)械格、電呀子、湖食品市、生層物制澡藥、咱旅游相和物構(gòu)流基雁地的瘡功能伐。功能昨點(diǎn)文化生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)送域嗽特衛(wèi)征■大區(qū)章域商業(yè)掀初見(jiàn)霉雛形——鉛區(qū)域戶商業(yè)鉤經(jīng)濟(jì)欠主要踏還是常集中決在中胃心城區(qū)和剛各個(gè)匹點(diǎn)狀提經(jīng)濟(jì)危區(qū)內(nèi)風(fēng)?！鰠^(qū)域水專業(yè)野市場(chǎng)拒經(jīng)濟(jì)整體陷成熟潑度較妙高——恐經(jīng)過(guò)堪多年番經(jīng)營(yíng)撒呈現(xiàn)以交顆通道傾路為脈主線椒脈路樣的帶教狀分呼布結(jié)沉構(gòu)?！鰠^(qū)域亡旅游距生態(tài)吉文化葛經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)豈基本妻面完懲全打指開(kāi)■交通殼瓶頸游打破辮，區(qū)熊域經(jīng)域濟(jì)整冒體發(fā)摟展的邁上升販渠道伯打開(kāi)哭，市涌場(chǎng)關(guān)憶注度句很大程度辣提升稠。區(qū)域捉經(jīng)濟(jì)書——仁發(fā)展屋現(xiàn)狀區(qū)冒域薄特躲征■饅區(qū)域張功能拐性加蹄強(qiáng)，介各類鬧經(jīng)濟(jì)智實(shí)體膠與成童都城盜區(qū)實(shí)彈現(xiàn)無(wú)燦縫連扶接，盤大區(qū)煩域經(jīng)濟(jì)驅(qū)成熟案和完雨善力予度加屑強(qiáng)?！鲲栂M(fèi)溫基礎(chǔ)誘面擴(kuò)綠建完崗成，交經(jīng)濟(jì)所逐步汪實(shí)現(xiàn)淺規(guī)模偷化，巨馬太姜效應(yīng)贏得到懸體現(xiàn)誓?！鲥a高新良技術(shù)癥產(chǎn)業(yè)雄帶的濾橋頭嫩堡及眉交通懶樞紐褲地位勸確立阻，帶秩動(dòng)區(qū)非域在或大成糊都區(qū)域竭戰(zhàn)略詢地位孟的整估體提拆升。區(qū)練域容特工征區(qū)域餡經(jīng)濟(jì)佩——建前景奧預(yù)測(cè)【區(qū)斷域交攜通】■大件獵路、脾成綿戴高速倡、蜀協(xié)龍大儉道對(duì)接條三環(huán)郵路?！霰毙挛旮删€打破怒交通瞧瓶頸鄰，緩?fù)窘廛囩R流壓正力，新縮短詳區(qū)域旋距離榆，實(shí)農(nóng)現(xiàn)經(jīng)忌濟(jì)對(duì)統(tǒng)接?！瞿_規(guī)憂劃中獎(jiǎng)的綿捕—成領(lǐng)—樂(lè)城際閱鐵路貞和地鎮(zhèn)鐵3宵號(hào)線，給劇區(qū)域擔(dān)的發(fā)敵展無(wú)麗限空躲間。區(qū)捎域乘特居征【區(qū)盾域商理業(yè)環(huán)隨境】缺乏揪消費(fèi)瓶市場(chǎng)伴支撐商業(yè)駝環(huán)境湊幾乎尤不存樂(lè)在區(qū)伸域若特捷征【項(xiàng)轟目區(qū)顯域市萌場(chǎng)特吵征】項(xiàng)目成所在串的毗笑河區(qū)枯域依士托得頭天獨(dú)遼厚的察親水眨生態(tài)棚河居舟資源治，借恰助城遮北現(xiàn)愈已形它成并軟發(fā)展更成熟余的交原通網(wǎng)變絡(luò)體凡系，順利用尖于鄰吳近成折都的石區(qū)位鄭優(yōu)勢(shì)柳，強(qiáng)蛋力打蓬造了粗以雙此水岸房誠(chéng)、雙覺(jué)河鷺纖島為淺代表綿的具歐備高和品質(zhì)莫人居妖生活擾氛圍盲的典橫范式通樓盤籮。區(qū)奇域迷特榆征■項(xiàng)目糖區(qū)域豆的親水般生態(tài)朗價(jià)值——房產(chǎn)益市場(chǎng)濱開(kāi)發(fā)刊的核應(yīng)心啟煉動(dòng)力頑；■區(qū)域退市場(chǎng)蝴的上踢升渠棋道——借助或老城憲區(qū)和模大學(xué)播規(guī)劃筆區(qū)的披發(fā)展暢價(jià)值陰和成臂都城予北發(fā)展?jié)M進(jìn)程牌；■高品均質(zhì)人紫居典券范社掉區(qū)——土地亦的規(guī)昨模性楚放量偵及品辰牌開(kāi)筒發(fā)商衫齊聚悲；■住宅獲居住靠?jī)r(jià)值繁增強(qiáng)——區(qū)域付市場(chǎng)權(quán)開(kāi)始正逐漸歇實(shí)現(xiàn)順生態(tài)期河居色共融們的態(tài)躺勢(shì)?！卷?xiàng)目狠區(qū)域順市場(chǎng)翠發(fā)展】區(qū)堂域搖特雅征■雷生腦態(tài)和昆教育刻的區(qū)域除功能喘性因往素隨著記房產(chǎn)宇開(kāi)發(fā)末的進(jìn)液程而野加快境；■終生司態(tài)人思居成延為區(qū)岸域未灣來(lái)發(fā)蝴展的主流夠性支責(zé)撐因偽素；■歸大句盤齊貍聚，預(yù)高品院質(zhì)人罩居毗肚河區(qū)位竟價(jià)值授逐步宰提升，未途來(lái)物容業(yè)升賤值潛隸力較服大。【項(xiàng)覽目區(qū)泊域發(fā)谷展趨秧勢(shì)】區(qū)披域異特結(jié)征項(xiàng)目迷概況東南西北周邊碰配套本項(xiàng)而目四川視音樂(lè)學(xué)院太平燥洋影私城新福室屋家裝猛市場(chǎng)泥巴仰沱白鶴梢島風(fēng)景廚區(qū)翠微范湖馬超角農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)【SW押OT賞分析】?jī)?yōu)勢(shì)乖（S疾）■品牌沿開(kāi)發(fā)得商入售駐開(kāi)漆發(fā)，辯區(qū)域甲逐漸醫(yī)成熟命，本頓項(xiàng)目押入市罪難度夏較低限；■項(xiàng)目插所處字區(qū)域粥居住干氛圍機(jī)已成想雛形批，消適費(fèi)引選導(dǎo)力日強(qiáng)；■離*裁*城滾區(qū)較塑近，梳配套量上較脅有優(yōu)猶勢(shì)；■地塊觀較為企方正大，有賽利于般項(xiàng)目閱整體慚規(guī)劃鹽；■毗鄰做主干貨道（相蜀龍捷大道刺）和掉**球二環(huán)桂路，貞交通蛾便利肢。劣勢(shì)塌（W訪）■周圍溫環(huán)境樣較差瓣；■大面界積臨呈路，捎噪音鉗大，敲與物盒業(yè)定緒位有結(jié)一定途抵觸旨；■缺乏桂重要殊生活弓配套服，短巡壽期內(nèi)致這個(gè)艙狀況忌難以鄭改觀雁；■缺乏批自然綠優(yōu)勢(shì)蟻資源芳支撐間；■占地蛙較小益，難惕以形曾成規(guī)滴模效膏應(yīng)和兇大型蘿景觀腥；■開(kāi)發(fā)右商知頁(yè)名度姑相對(duì)衰不夠負(fù)高；■容積烈率過(guò)勻高。機(jī)會(huì)唱（O婆）■北部圾新區(qū)數(shù)政策將對(duì)市爹場(chǎng)的鄭引導(dǎo)伸；■品牌飄企業(yè)純已成景功打奸造“離適合錢居住照的區(qū)課塊”般的概系念；■北部忍新區(qū)將的改皇造；■“新盟特區(qū)雞”的擁影響腳。威脅洲（T要）■北部濱新區(qū)商在2氏00殃8年蜓將形章成一騰個(gè)土期地供腫應(yīng)高費(fèi)峰；■麗水盈金都蒜低價(jià)箭格對(duì)階市場(chǎng)趕價(jià)格從的影談響；■國(guó)家蛙政策戀的影燭響；■項(xiàng)目文體量振偏大憶，開(kāi)滋發(fā)周抹期長(zhǎng)孟?！靖?jìng)爭(zhēng)發(fā)項(xiàng)目忘分析】麗水氏金都開(kāi)發(fā)商金光集團(tuán)總占地72畝總戶數(shù)1097均價(jià)2750建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約主力戶型面積90㎡-120㎡主要配套運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、中心花園廣場(chǎng)銷售進(jìn)度40%推廣州主題厘—供—至來(lái)自乓印尼紛的花繩園國(guó)唇際社術(shù)區(qū)翰香撓府開(kāi)發(fā)商港基地產(chǎn)總占地285畝總戶數(shù)3316均價(jià)3500建筑風(fēng)格中式主力戶型面積80㎡-120㎡主要配套游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、幼兒園、會(huì)所等銷售進(jìn)度一期（200多戶）售罄，二期（434戶）90%推廣棕主題欺—桐—眨北郊押生態(tài)勾風(fēng)景刺帶，消居住府的上私風(fēng)之鍋地開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科地產(chǎn)總占地420畝總戶數(shù)1200均價(jià)3900建筑風(fēng)格西班牙主力戶型面積90㎡-120㎡主要配套游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、會(huì)所銷售進(jìn)度前4期90%；5期未開(kāi)始銷售推廣窮主題鳳—累—槳萬(wàn)科速雙水憂岸4采+銀【改水上逢的院略子】萬(wàn)科章雙水地岸開(kāi)發(fā)商中鵬房產(chǎn)總占地66畝總戶數(shù)357均價(jià)3700建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約主力戶型面積60㎡-70㎡主要配套恒溫游泳池銷售進(jìn)度售罄天籟糖32推廣坑主題秒—穩(wěn)—愉締造神一個(gè)怎城市遼的高恒度，攏**器品質(zhì)薪建筑史的第憂一高迎度高層略代表禾項(xiàng)目項(xiàng)目麗水金都翰香府雙水岸天籟32建筑風(fēng)格現(xiàn)代中式西班牙現(xiàn)代立面色彩淡黃白色白色、灰色淡黃色白色項(xiàng)目品質(zhì)中低高高高【風(fēng)焦格對(duì)險(xiǎn)比】項(xiàng)目賣點(diǎn)推廣主題麗水金都價(jià)格優(yōu)勢(shì)來(lái)自印尼的花園國(guó)際社區(qū)翰香府規(guī)模、品質(zhì)人文與教育北郊生態(tài)風(fēng)景帶，居住的上風(fēng)之地雙水岸自然景觀河居與品牌開(kāi)發(fā)萬(wàn)科雙水岸4+【水上的院子】天籟32超高物業(yè)精裝修締造一個(gè)城市的高度，**品質(zhì)建筑的第一高度【賣商點(diǎn)分飼析】【本項(xiàng)捆目競(jìng)凱爭(zhēng)樓緒盤】本項(xiàng)下目漢嘉饒國(guó)際麗水險(xiǎn)金都香洲鹿半島大2期新希唉望項(xiàng)紙目離老酷城區(qū)索近價(jià)格志有優(yōu)啦勢(shì)現(xiàn)在忍銷售黑40源%該項(xiàng)臂目高匯層即練將面思市，訴且在搖本項(xiàng)哀目對(duì)夠面該項(xiàng)麥目物嶺業(yè)形忠態(tài)多歉樣且非有高受層，薄屬品拾牌開(kāi)宅發(fā)規(guī)模送大離老扎城區(qū)哈近物業(yè)舍選擇逼面大9月睡首批膀開(kāi)盤翰香翅府規(guī)模姑較大品牌吳開(kāi)發(fā)社區(qū)須成熟離老肢城區(qū)賤近高層班還未競(jìng)動(dòng)工【消費(fèi)戀結(jié)構(gòu)鄙分析】項(xiàng)目麗水金都翰香府雙水岸天籟32年齡人數(shù)25-35歲25-35歲30-45歲25-35歲購(gòu)買人群成都70%外地20%**10%成都80%外地10%**10%成都80%外地20%成都25%外地5%**70%暢銷面積90-120㎡85-100㎡90-120㎡50-90㎡心理價(jià)位2800-30003100-35003000-35003700元關(guān)注重點(diǎn)價(jià)格價(jià)格、環(huán)境風(fēng)格環(huán)境、品質(zhì)開(kāi)發(fā)商品牌價(jià)格、位置投資回報(bào)購(gòu)買意圖自住85%投資15%自住90%投資10%自住80%投資20%自住20%投資80%客戶職業(yè)政府人員公司職員私營(yíng)業(yè)主、政府人員、公司職員政府官員、私營(yíng)業(yè)主、公司白領(lǐng)政府人員、公司職員置業(yè)次數(shù)首次60%二次40%首次40%二次60%首次40%二次60%首次25%二次75%【項(xiàng)奇目分節(jié)析】樓盤弱消費(fèi)仆分析購(gòu)買瓶人群舉具備一定怕的經(jīng)件濟(jì)基礎(chǔ)、椒對(duì)居昌住品質(zhì)有針一定挺要求的中齊青年蜂客戶對(duì)生添態(tài)閑猛適生活鎮(zhèn)有很樂(lè)高需求揉來(lái)自嶺成都的瓜客戶企事顫業(yè)單蔑位人蘆員私營(yíng)影業(yè)主公司伐白領(lǐng)購(gòu)買競(jìng)?cè)巳夯识鄶?shù)以居弟住為賞主二次德置業(yè)同客戶較多需求碑戶型散主要集中肌在90急-1崇20勵(lì)㎡生態(tài)痰環(huán)境蒜優(yōu)勢(shì)樓盤截本身葉的環(huán)飛境心理對(duì)均價(jià)腥33漏00才元■區(qū)域易內(nèi)項(xiàng)厚目多大以規(guī)勤模性肢開(kāi)發(fā)駱的高品蔽質(zhì)樓好盤為主禮；■區(qū)域映內(nèi)項(xiàng)餐目賣年點(diǎn)支濫撐以教育陣和環(huán)憂境優(yōu)勢(shì)栗為主沉；■區(qū)域轉(zhuǎn)內(nèi)戶晃型面荒積比俯例均宰衡，翠但是大戶槐型面洪積相它對(duì)滯帝銷；■區(qū)域狡內(nèi)以殖萬(wàn)科腎、香之洲為雜代表要的大篩盤強(qiáng)道調(diào)內(nèi)部拉與外虎部環(huán)吳境協(xié)殘調(diào)；■區(qū)域惠內(nèi)客妙群以成都尼市區(qū)退為主廳，年匹齡在放35烈歲左跡右，僻多為纖自住餐，且掃多為續(xù)二次濁置業(yè)?！拘∥g結(jié)】項(xiàng)目款所在喝區(qū)域解購(gòu)房競(jìng)客戶褲來(lái)源客戶來(lái)源成都外地**所占比例70%20%10%【目姓標(biāo)群屠體描撤述】投資鞠型客泊群與狹自用撈型客牛群比地例購(gòu)房用途自用型投資者所占比例75%25%【收入錫特征】家庭寒固定頃年收歐入在10瞇萬(wàn)元枕以上，家勵(lì)庭有15牌萬(wàn)元趴以上的可提支配吼資金忘。公務(wù)盒員企事俊業(yè)單位位職工私營(yíng)勇業(yè)主公司甘高級(jí)職員年齡狹35替歲左嘩右職業(yè)抄及年平齡特殘征考慮幅的因雁素區(qū)域勾環(huán)境投資快、升值菊潛力交香通物業(yè)悔品質(zhì)品勢(shì)牌物業(yè)好管理價(jià)弦格目標(biāo)鵝客戶域消費(fèi)陽(yáng)能力吼和特寒征分倒析生活開(kāi)方式組建劈燕家庭撫養(yǎng)方子女追求島時(shí)尚懂得日享受求品昆質(zhì)不求咳奢侈家庭貫理財(cái)鄙主要選送擇股票基金保險(xiǎn)儲(chǔ)蓄家庭蔥觀念洋較重看重扛親情消費(fèi)倦觀念樂(lè)于辯接受新的余產(chǎn)品注重昆實(shí)用品牌實(shí)用品價(jià)值憑直要觀感受覺(jué)親朋撤介紹住宅性消費(fèi)鑒特點(diǎn)改善墾居住詢環(huán)境孝敬款父母投資敢于跟消費(fèi)會(huì)品質(zhì)較高譽(yù)的中者高檔碰樓盤看重?fù)?jù)價(jià)格姥、位按置、戶型習(xí)、交層通、輛配套認(rèn)同智國(guó)際掉化并膛有文化火內(nèi)涵痰的品質(zhì)鐘樓盤【小張結(jié)】■項(xiàng)目酬所在住區(qū)域顯購(gòu)房屈者主汽要來(lái)自今成都；■購(gòu)房辜都所膛購(gòu)買份的物臂業(yè)主拿要以自住室為主；■在該慚區(qū)域硬購(gòu)房長(zhǎng)者的傳年齡帳多在35箱歲左晨右，且絞家庭嘴年收謀入在10笨萬(wàn)以鞭上；■購(gòu)房逐者考庫(kù)慮在榜該區(qū)梨域置耍業(yè)考厭慮的晝因素夜主要磚是價(jià)格半、環(huán)犬境、意升值帝潛力究、交通圓等；■這部筋分購(gòu)盯房者刊樂(lè)于懸接受新的愈產(chǎn)品、注重姑品牌和實(shí)用臥價(jià)值?！究倫榔健⒑軉挝环冀ㄗh虎】前提解—資—須根據(jù)剃開(kāi)發(fā)酒公司疑提供旁的總偏平進(jìn)頂行分朵析：小區(qū)刺的整庸體布岸局初已橋定形（大蚊圍合齒型）蜓，因挖此對(duì)貢布局疼的建恨議在力求邀完善的基湊礎(chǔ)上邀進(jìn)行地，同蔽時(shí)在課小區(qū)蝴主題艇明確樂(lè)的情拿況下赤，在鬼布局醬上充音分配偏合小頑區(qū)的半主題廟定位廁進(jìn)行躁。現(xiàn)有氣的道沸路系菌統(tǒng)全余線貫俱通園要區(qū)內(nèi)疫部，故割裂禁了園省區(qū)內(nèi)境部的蝦大量魂宅間葵及組慌團(tuán)間劑的景掠觀區(qū)裝域，乓使得賽園區(qū)桂缺乏筒核心與與凝灰聚力悼，同沉?xí)r也妻因人勻車合塌流而敞使核拳心景窮觀和虎組團(tuán)溜景觀邪缺乏捐溝通山和共陪享。超因此辭建議紹在滿貼足人爪流合斥理抵火達(dá)各合住宅買入口雷的前嘆提下埋，對(duì)狐道路日系統(tǒng)緒做適蟲當(dāng)?shù)拿缧拚龎K，使河中心賀區(qū)域獎(jiǎng)的范英圍得發(fā)以擴(kuò)覽大，黨完整節(jié)性得臘以加健強(qiáng)，亞景觀聰融合旅性更返好?！镜理?yè)路體樹(shù)系】【景觀番體系】現(xiàn)狀物—另—疲本小拜區(qū)景栗觀主紛要圍肅繞“蹤蝶三橫密兩軸居”的鼓形式順?lè)植寂校鸨緷M螞足了青景觀毯均好魯性。缺陷團(tuán)—牢—缺乏遞景觀俱中心（即施核心地景觀捎），致難以咐形成駐景觀顯統(tǒng)一膊性和拳關(guān)聯(lián)蠶性，站使各榆組團(tuán)垃景觀母自然價(jià)流暢蹦的融為既一體。建議液—也—獸將中孟心二用棟建鐘筑底叫層架駛空4蕩.8尊米，妖實(shí)現(xiàn)怪景觀嶼和視突覺(jué)的通透提性；運(yùn)動(dòng)復(fù)場(chǎng)地雖移出白中心茄區(qū)域悄，配鐮合景助觀設(shè)野計(jì)形插成獨(dú)屠立的集中潑運(yùn)動(dòng)曬區(qū)域?！就Ａ糗圀w聚系】在滿養(yǎng)足人校車分孟流的吵情況享下,堆可以詠通過(guò)際地下躍停車骨\半逃地下聞停車管和小憲區(qū)外紋圍地統(tǒng)面停哨車來(lái)喚解決餓，減右少對(duì)今小區(qū)拘內(nèi)的唇干擾歲。如小飲區(qū)內(nèi)誤南部瓣的一程排停飄車位甘可做包適當(dāng)裝的調(diào)芒整，調(diào)出芝小區(qū)鴿內(nèi)部?！締挝黄唇ㄗh】東西紅朝向潔物業(yè)決過(guò)多貫(紅呼色區(qū)氏域所凍示)適，將濕對(duì)后同期銷剃售的首價(jià)格捆提升繞和銷提售速稠度不腦利，鼻同時(shí)林有視覺(jué)浴堵塞芬現(xiàn)象，如愉紅色范標(biāo)示扛處，忽建議庸將建勇筑個(gè)吊體單雜位逆時(shí)端針旋允轉(zhuǎn)3死0度，既辛能滿原足景棄觀視周線面徑又能千達(dá)到偏南喬北的召朝向?！玖练c(diǎn)添機(jī)設(shè)】■設(shè)置獲單元鼠入戶積大堂■確保囑電梯芒廳和自樓梯亡間自撓然采筍光■設(shè)置羅單元騎連廊艦或樓祝體部陜分鏤催空來(lái)癢防止態(tài)熱島醉效應(yīng)整體下從下傷向上私成上申升趨妻勢(shì)，簽從蜀希龍路告成都截方向既看形慌成漂快亮的菠上升筆天際打線，搞但從致社區(qū)濁主入番口進(jìn)備入則辮是一攤邊低占一邊脊高，段造成冤業(yè)主播心理潔壓力吵感，磨建議救改為廁黃色強(qiáng)箭頭撞上升貓方向燈。即：格靠南主三路旦的1雁1F輛改由握東向咳西的侵退臺(tái)斃設(shè)計(jì)循，靠餡蜀龍堡路的蛇18球F改副為由冬下向膛上的時(shí)退臺(tái)免式，尸中間省兩排牌改為域由東運(yùn)向西齒的退磚臺(tái)設(shè)姻計(jì)。這樣故既能島滿足奸成都內(nèi)方向稿的上所升天榨際線也，又派能實(shí)雁現(xiàn)從旗主入幸口進(jìn)牲入的另上升立天際潔線，遮給人瞎一種登視野灑開(kāi)闊地的感抹覺(jué)，鐘同時(shí)寒退臺(tái)夾設(shè)計(jì)坊增加洞銷售岸賣點(diǎn)拒?！臼救乱鈭D鋪】【套型管建議】面積區(qū)間（㎡）比例80—859.57%85—9041.4%100—1107.89%110—12016.76%120—13024.38%面積區(qū)間（㎡）比例80—859.57%85—9041.4%100—11034.03%

110—120120—13015%

現(xiàn)有升戶型跨配比建議勇戶型嚼配比【戶型姿分析】【戶型介建議】■澤舒扎適型蹲套二叔戶型瘡，面殊積8米0—宴90登平方餓米左披右功能廉：主館臥、年次臥溫/書相房、肚衛(wèi)生惑間、劉廚房繭、客課廳、剩餐廳擁、入蓮戶花蜻園。房間首尺寸司：臥辭室開(kāi)亂間3育.3五—3餓.6誦米，酒客廳閉開(kāi)間妻4.漆2—挑4.腥5米禁，衛(wèi)慈生間許開(kāi)間僚2.押1米，疊廚房卻開(kāi)間殃2.換2米彎以上皮。亮點(diǎn)跡：采旋光、念戶型院結(jié)構(gòu)正（錯(cuò)塔層/湊躍層遭）、秤露臺(tái)奴花園向?！鲱惤?jīng)濟(jì)宇型套誰(shuí)三戶狗型，骨面積由85元—9薦5平妻方米桶左右功能夏：主哭臥、絹次臥嗽、書北房、疾衛(wèi)生間間（芹可考肯慮雙霧衛(wèi)）煤、廚踢房、危客廳止、餐較廳、脫露臺(tái)恒。房間批尺寸夏：臥盛室開(kāi)勿間2傘.7賀—虜3.耐6米速,客哥廳開(kāi)鑒間4極.2聚米,不衛(wèi)生挑間開(kāi)久間2床.0籠-2挎.1米,導(dǎo)廚房笛開(kāi)間里2.似1—膛2.斯2米房誠(chéng)。亮點(diǎn)屋：采鹽光、雄戶型松結(jié)構(gòu)鼠、露澤臺(tái)花獅園?！隽_舒適揮型型阿套三伏戶型慰，面理積1忠10脅平方猾米左痛右功能啄：主樹(shù)臥、加次臥全、書浮房、駕雙衛(wèi)像、廚桃房、我客廳舉、餐蟲廳、負(fù)大露牌臺(tái)。房間和尺寸由：臥逆室開(kāi)漆間3淡.0費(fèi)—熊3.棍9米雀,客竊廳開(kāi)側(cè)間4搭.5霸米,卡衛(wèi)生混間開(kāi)起間1掏.8浴—2按.1簽米,刮廚房開(kāi)侮間2宮.2鞭—2慚.4哲米。亮點(diǎn)預(yù)：采摟光、爛戶型平結(jié)構(gòu)形（錯(cuò)筑層）港、露扯臺(tái)花感園/隆入戶挎花園融?！霾梁涝馊A型器套三潛戶型背，面棵積1端25粒平方思米左英右功能核：主原臥、夫次臥那、書扣房、杠雙衛(wèi)捉生間斧、廚美房、冰客廳自、獨(dú)擊立餐論廳、吵雙露販臺(tái)/城入戶花園幕。房間錦尺寸忍：臥轟室開(kāi)女間3禁.3伙—收3.粱9米強(qiáng),客戀?gòu)d開(kāi)矮間4擱.5蠶米以拘上,另衛(wèi)生酷間開(kāi)昆間2艙.0罷—2蛋.4米,叛廚房魔開(kāi)間鞭2.紹4米帝以上藍(lán).亮點(diǎn)警：采品光、梁戶型裹結(jié)構(gòu)斯（錯(cuò)鏈層）躺、大刃露臺(tái)溝花園飯/入勇戶花慚園。■設(shè)置漁小躍方層戶羨型（獨(dú)觀立挑尤高陽(yáng)年臺(tái)，索可避僑免普冷通6亦米挑欺高錯(cuò)潤(rùn)層陽(yáng)范臺(tái)與章樓上箏住戶津共享偏陽(yáng)臺(tái)廳空間籠的不怨足）【項(xiàng)目拳產(chǎn)品合定位】中高唯端高往層景新觀住物宅【建筑爺風(fēng)格踏建議】現(xiàn)代球主義捆簡(jiǎn)約怨建筑底風(fēng)格——社簡(jiǎn)衡潔線坦條勾播勒動(dòng)對(duì)人輪樓廓——翻唯佛美設(shè)轉(zhuǎn)計(jì)引蹲動(dòng)精伐致生拜活【景觀萄風(fēng)格俯建議】法國(guó)它普羅吼旺斯攔芳香燒社區(qū)——錯(cuò)浪塊漫花竿香——奴唯爪美人秒生【景表觀打爛造建福議】——條梧雕桐、宮橄欖趴、月喇桂、焰淡紫險(xiǎn)色的腦熏衣互草及彎各色酷藤蔓揮植物滲家被覆詩(shī)情膝畫意包童圍、展家與郊法國(guó)喊南部復(fù)小城累有了滑邂逅典。小區(qū)短外圍污生態(tài)陪屏障——兵簡(jiǎn)深單是堆一種輪美，貨社區(qū)拆的美輩亦不壯應(yīng)獨(dú)井享其是實(shí)門瘡只是閣一種樂(lè)形式剝?！拘⌒鯀^(qū)大承門】【社邪區(qū)廣貝場(chǎng)】——錫每左天都么會(huì)漫扛步到載這里襖，孩眨子們逼在這途里放名飛風(fēng)吵箏，被鄰里蝕感情胞也在枕此交愉融?！?yáng)光妙、小蹤蝶城、售泉水清、石輕板路錯(cuò)，風(fēng)懸兒輕樸柔，載雀鳴陵婉轉(zhuǎn)餅道路自兩側(cè)鋼滿眼筍都是純?nèi)旅赖挠[景色愈，呼嚼吸里臘都是溝甜美諷的氣銳息?！杷h(yuǎn)謂幸騰福，右不過(guò)年如此芹吧！【小搬區(qū)主主入口園大道夏】——迅其燥實(shí)真擦正讓品人難粒以忘直記的始就是口你覺(jué)木得那禾不值否一提慈的小揮事?！镜捞萋肪@蓋】——止水桶，可春以是挖動(dòng)的薯，給浙人以私清涼忽和激鄙越?！Z水螞，也印可以警是靜嶄的，它給人沸以安爺靜與遞和諧泊。【水須景】——狂這心里拒乞絕一握切平循庸和核無(wú)味冶因?yàn)殂~生活歪本來(lái)味就是庸豐富倒多彩鋼。【人活造坡榨地】——恐在魚錯(cuò)落逝有致映中返舊還自晉然的映本真襖?！獞K其撞實(shí)每呢個(gè)人盾的心稅里都迫向往丟一片識(shí)蔭涼苦。【景納觀小夸道】——煙在模每一墾個(gè)角灑落里奇都自劇成一望片美址麗風(fēng)辯景。——駝在塑每一意個(gè)細(xì)偷節(jié)中芳都獨(dú)蒙具一載番濃境濃韻惰味?！ζ砧T羅旺謊斯的傷美，玩都被諷濃縮諒到這努里。【小妥品】【跌央水】——摘樹(shù)瞇影婆筒娑，躬清風(fēng)損讓花柴香彌陣漫，軌好象庭有聲憂音，念是跌祖水在從呢喃命。——?jiǎng)e在將花香宇與清誦風(fēng)中定沐浴——者我休被淡德淡的倡醉了——酒我兼忘了失整個(gè)萌世界【游葛泳池慎】【小額橋流轉(zhuǎn)水】——統(tǒng)彎鏈彎小站橋或攀許只診是一候塊木黃板隨意桂鋪就亂。——栽清鋤清流劫水伴稍我回睛家！【商格業(yè)】——栗找驕家酒夾吧或宋者咖嘉啡館影，坐找下來(lái)投獨(dú)自弟凝望扔或三爆五相旦約，紡盡情術(shù)體味濱普羅旺岡斯小退鎮(zhèn)的釘浪漫柱風(fēng)情繩。【總資體策炕略】總體管策略高品蕉質(zhì)高規(guī)樸格高標(biāo)延準(zhǔn)打造選城北共高層品質(zhì)摸大盤多種平營(yíng)銷含組合先方式實(shí)現(xiàn)悠開(kāi)發(fā)殺商品援牌項(xiàng)目點(diǎn)品牌沉雙贏【推售暖方式】分期女分批制入市曲推售一期補(bǔ)開(kāi)發(fā)惑以主去入口正軸線紐奉為界嫂的南概面區(qū)腸域，被即1味8層萌和1柔1層糟。11校、1變8層膚樓層紐奉較低允，作槐為首鍬期開(kāi)窗發(fā)起炒到市啄場(chǎng)引謀導(dǎo)作月用，拜也是牽一個(gè)象風(fēng)向看標(biāo)，努反饋尿市場(chǎng)殼信息幸。二期么開(kāi)發(fā)次除東為面三脖棟蝶蹄型樓恥外剩秒余的瘦18栗層、游26州層塔剛樓。由于且一期綁的引鄉(xiāng)豐導(dǎo)市山場(chǎng)逐匪漸走男向成愧熟，縣項(xiàng)目尊影響有力擴(kuò)蓄大，米可適久當(dāng)放博大體頌量。三期油開(kāi)發(fā)裂剩余脂的三沿棟2徑6層齊、3勇2層滲蝶型忍塔樓睜。隨著輔項(xiàng)目蔬一、隆二期院的熱甲銷，兄市場(chǎng)岸對(duì)于迅三期姐32麥層的跌抗性怨逐漸初減弱脫，有緒利于三期夕的銷寺售?！灸繘r標(biāo)客阻戶】成都轎為主槐導(dǎo)，鏟周邊揭城市緞?shì)o助【銷售工方式】銷售方式現(xiàn)場(chǎng)燦接待斑（坐難盤銷華售）展會(huì)梨及巡兩展團(tuán)購(gòu)折扣顆、優(yōu)聞惠等役促銷SP附活動(dòng)銷售毯周期娛為三給年20偽08抬年中因—匠2淹01塞1年憲中【銷售頓周期】20正08色年春和季房箭交會(huì)松正式懶入市階段階段細(xì)分時(shí)間銷售目標(biāo)市場(chǎng)預(yù)熱期接受咨詢期2008.4前接受咨詢與登記一期開(kāi)盤期2008.5—2008.6一期30%強(qiáng)銷期2008.7—10一期70%持續(xù)期2008.11-09.1一期85%尾盤期2009.2—3一期95%二期開(kāi)盤期2009.4-6二期20%強(qiáng)銷期2009.7—11二期55%持續(xù)期2009.12—2010．5二期85%尾盤期2010．6—8二期90%三期整體收尾期開(kāi)盤期2010．9—11三期35%強(qiáng)銷期2010．2-2011.2三期75%持續(xù)期2011．3—5三期90%尾盤期2011．6—8整體90%【銷典控計(jì)窮劃】【定絡(luò)價(jià)原解則】■醋探奏明市毫場(chǎng)價(jià)夜格認(rèn)雕同度■策聚慢集人陡氣■馳樹(shù)門立項(xiàng)炕目形誼象品導(dǎo)質(zhì)■寨達(dá)毒成項(xiàng)炊目投速資收如益預(yù)復(fù)期的歌目的【價(jià)姥格策拐略】“低喘價(jià)”陜?nèi)胧兄泻笳破诳墒安捎脡ā笆嗅t(yī)場(chǎng)價(jià)銀格跟褲隨”克策略區(qū)域因素環(huán)境、交通條件樓盤個(gè)別因素項(xiàng)目規(guī)模、建筑設(shè)計(jì)、建筑選材、外觀、裝修綠化環(huán)境、開(kāi)發(fā)商品牌、物管服務(wù)工程形象施工進(jìn)度、工程形象等市場(chǎng)因素政策環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等營(yíng)銷策略營(yíng)銷推廣手法、策略等【定價(jià)蝴依據(jù)】可比項(xiàng)目均價(jià)（元/㎡）麗水金都2750天籟323700翰香府3550雙水岸3700本項(xiàng)輕目目眾前的付市場(chǎng)時(shí)價(jià)格倦應(yīng)為猜：3芳52毛4元堡/㎡一期扔整體喉均價(jià)臨：37場(chǎng)00勞元/端㎡項(xiàng)目撞整體水均價(jià)秤：400效0元令/㎡入市葡宣傳期均價(jià)?。?5莊40罪元/斯㎡■按推漁出批億次進(jìn)窄行價(jià)金格定欄價(jià)；■批次厭之間窗調(diào)整柜幅度撕為2-夜3%左右累；■各期遞之間前的價(jià)盆格調(diào)霉整幅維度為5-法7%左右車?！緝r(jià)桑格操菌作策杠略】階梯課式定弱價(jià)一期二期三期整盤均價(jià)線2%-3%5%-7%銷售進(jìn)度價(jià)格【推溫廣定貝位】成都糕首席貌芳香迎國(guó)際準(zhǔn)社區(qū)【定世位表杯現(xiàn)】表現(xiàn)花香振社區(qū)肆主題異域較景觀幻玉風(fēng)情時(shí)尚醒的建漏筑設(shè)睡計(jì)國(guó)際穴化物煮業(yè)管忠理香草客天空·怕生命玻的芳姨香之動(dòng)旅【推歪廣主拋題】花香社區(qū)燦爛、豐富、多彩生活繽紛、多彩、健康、向上人生精彩、輝煌、享受、成就【概咐念演裳繹】【概熔念演逐繹】花香鮮社區(qū)生活人生燦爛淚豐富瞇多彩繽紛乖健康珠向上精彩薪輝朗煌驗(yàn)享受庭成昏就【差墨異化澇分析原】芳香允主題隸社區(qū)——鴨社區(qū)狼內(nèi)的瓦花草道以當(dāng)徑地遍口植的西熏衣社草、高迷迭朱香、央百里塘香等購(gòu)特色另植物扎為主蟲，花佳草品芝種豐棵富，帶各季廉不同使又各租具特殃色，玩讓業(yè)肥主感宜受四溉季不事同的漠“芳罩”環(huán)蔑境與瓦“香孩”氣癥息。法國(guó)糞南部誦普羅作旺斯網(wǎng)小鎮(zhèn)哨風(fēng)情——累項(xiàng)目偷以法蠅國(guó)南促部普戰(zhàn)羅旺序斯小召鎮(zhèn)為爹藍(lán)本笛，在巖成都獄強(qiáng)力據(jù)打造挑首個(gè)苗法國(guó)師南部尚田園拐風(fēng)情附“花源香及嘉景觀秧主題氣社區(qū)鼻”丹?！就朴迯V賣徑點(diǎn)】■娛花鄭香主賠題，境盛開(kāi)加繽紛化生活■帽空惱中花確園，崗尊貴語(yǔ)私家藥領(lǐng)地■泊豪是華泳添池，廈風(fēng)情蘇會(huì)所■妄精云品戶片型，噴創(chuàng)新庸設(shè)計(jì)■塔北打部新棚城高奔性價(jià)恥比物湖業(yè)，向投資乞潛力歐巨大■梅星域級(jí)入首戶大押堂、劣防社疼區(qū)熱殘島效條應(yīng)設(shè)餡計(jì)、聰規(guī)劃壇中市聞?wù)葓@等辣都構(gòu)成社覺(jué)區(qū)賣霧點(diǎn)——椒成沫都首別席香擊草主孔題社懂區(qū)，鵲法國(guó)直南部鴨普羅處旺斯塔風(fēng)情蒼社區(qū)炎的生膨活方鴉式；——濾北打部新毅城優(yōu)攏勢(shì)位樹(shù)置及帖項(xiàng)目璃的一反觸即條發(fā)的鳴潛力桐；——闖社濤區(qū)配秀套及她項(xiàng)目可產(chǎn)品削屬性滔優(yōu)勢(shì)飲?！就萍V主僚線】【推犯廣總等策略諸】重點(diǎn)馬媒體斬覆蓋璃+事憲件營(yíng)念銷——隙在主曬力媒火體不究變的趟情況茂下，早根據(jù)劣各階撤段推奔廣方產(chǎn)向的至不同避，選擇譜不同蘋的媒貞體事隔件和您輔助逗廣告叮媒體據(jù)?！倦A段更策略】階段推廣主方向階段1形象宣傳：1、芳香主題2、法國(guó)南部普羅旺斯風(fēng)情階段2產(chǎn)品演繹：1、生命中的芳香之旅2、獨(dú)一無(wú)二的芬芳生活階段3升華生活：1、在清香彌漫的空間里找回生命的浪漫悸動(dòng)【形象洪包裝】工地寫環(huán)境：建閉筑物守主體施、泉工地趨圍墻膠、導(dǎo)拉示系辯統(tǒng)警、景顏觀打易造銷售落中心：會(huì)吹所吐、接霧待點(diǎn)物業(yè)僅形象尼包裝：環(huán)托境維小護(hù)哨、人沖員形蒸象認(rèn)、來(lái)掙訪接相待——涼以聰報(bào)紙駛、戶捉外廣帖告、乖賣場(chǎng)嚼展示議為主林，網(wǎng)積絡(luò)廣瘦告、燦公關(guān)閘活動(dòng)胡多管探齊下篇、靈活漂組合且的全方利位立扒體營(yíng)釋銷；——聰銷特售前釋期，全方葛位媒寬體組蜜合，全烘方位省覆蓋爪消費(fèi)詠者的憤視聽(tīng)濁，在墳短期載內(nèi)達(dá)到較伏高的門市場(chǎng)幻玉知名農(nóng)度，廉吸引難市場(chǎng)扎關(guān)注帶；——尼銷夜售中惕期，罷繼續(xù)竹以報(bào)華紙、忽戶外而廣告高、賣堵場(chǎng)展瘡示為伍主，征配合雙適當(dāng)初的公旅關(guān)活動(dòng)燥及軟