寫字樓可行性分析報告

目

錄1

XX大廈商業(yè)裙樓可行性研究分析...3

1.1

項目位置介紹3

1.2

鄭州市城市規(guī)劃發(fā)展分析5

1.3

商業(yè)環(huán)境層次結構6

1.4

本項目標特點分析7

1.5

本項目裙樓客戶定位8

1.6

裙樓定位論證9

1.6.1

銀行、證券企業(yè)選址必要條件9

1.6.2

本項目標區(qū)域唯一性9

1.6.3

周圍繁榮經(jīng)三路存在先天缺點10

1.7

裙樓情況介紹12

2

XX大廈寫字樓可行性研究分析...17

2.1

鄭州現(xiàn)在寫字樓市場情況17

2.1.1

現(xiàn)在市場供給現(xiàn)實狀況17

2.1.2

甲級寫字樓情況19

2.2

寫字樓發(fā)展世界性趨勢20

2.2.1

從國際寫字樓普遍形式反應20

2.2.2

國內大城市寫字樓形式反應21

2.3

辦公商務形式演變必定性24

2.4

XX大廈領先市場連續(xù)性優(yōu)勢26

2.4.1

本項目標整體優(yōu)勢26

2.4.2

本項目標細部優(yōu)勢27

2.4.3

高檔寫字樓具備較大升值空間29

2.4.4

XX大廈符合國際甲級寫字樓通用標準30

2.5

XX大廈價格分析31

2.5.1

XX大廈價格市場水平31

2.5.2

XX大廈推廣價格策略簡析33

2.5.3

XX大廈投資回報34

2.6

從銷售情況預計升值空間35

3

結論

36XX大廈商業(yè)裙樓可行性研究分析1.1

項目位置介紹本項目位于金水區(qū)，花園路側。金水區(qū)屬于鄭州商政一體功效版塊。

。。項目所在地域地圖圖片。。

交通網(wǎng)絡發(fā)達，花園路雙向八車道，車流順暢；本項目北向道路情況

北環(huán)立交附近，位扼交通要塞；

周圍省機關部門聚集；省電視臺以及其廣告業(yè)務部門、迎賓館、高檔別墅群等近在咫尺；河南省電視臺龍門大酒店河南省工商行政管理局企業(yè)注冊大廳

1.2

鄭州市城市規(guī)劃發(fā)展分析鄭州市整體城市規(guī)劃是“北移東擴”整體戰(zhàn)略，城市中心北移。

（1）

鄭州西南城區(qū)作為老城區(qū)，曾經(jīng)有過相對繁榮時期。一些頗具規(guī)模工業(yè)企業(yè)和外駐單位曾給該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展帶來無可比擬動力。伴隨市場經(jīng)濟發(fā)展和國企改革不停深入，西南區(qū)域發(fā)展相對滯后，國企改革、就業(yè)問題也是造成該區(qū)域整體消費水平較低，購置力減弱原因，在一定程度上影響到包括居民生活、居住等相關行業(yè)發(fā)展。

（2）

西南區(qū)域即使是鄭州市市政府所在區(qū)域，但較之省政府機構集中東區(qū)、北區(qū)，其人氣、信息量、物流、人文環(huán)境等資源所形成很強積聚效應，存在顯著差異。

（3）

所謂“東擴”，即是建設鄭東新區(qū)（CBD）。鄭東新區(qū)是鄭州市政府重點建設一個全新區(qū)域。但因為一個完全CBD從成型到成熟、配套設施完善、區(qū)域功效實現(xiàn)、人氣有效聚集，按全國眾多大中城市發(fā)展經(jīng)驗看，是一個較為漫長過程；按經(jīng)驗，應該大約需要6~8年時間。

所以，商政一體金水區(qū)，必定是城市北移發(fā)展進程中關鍵區(qū)域；與新區(qū)域CBD發(fā)展比較，其多年歷史沉淀、成熟市政配套、完善交通網(wǎng)絡以及得天獨厚鄭州北門戶位置，是“東擴”區(qū)域中難以望其項背。1.3

商業(yè)環(huán)境層次結構

本項目8分鐘車程范圍內可輻射到商業(yè)環(huán)境層次結構主要以下：

類型

名稱

省、市機關單位

省廣播電視中心、省工商局、省財政廳、省稅務局、省煙草專賣局、省新聞出版局、省郵電研究所、河南日報報業(yè)集團、省煤炭總醫(yī)院、鄭州海關、鄭州金水中醫(yī)院

大型國企

中原石油天然氣開發(fā)總企業(yè)、省物資集團、奧克啤酒廠、

零售業(yè)

汽車配件大世界、丹尼斯量販、國美電器城、河南科技市場、天榮國際建材港

院校

省試驗中學、河南財經(jīng)學院、省水利學校

其它

大河錦江飯店、龍門大酒店、中國移動營業(yè)中心、中國聯(lián)通

從金水區(qū)現(xiàn)實狀況觀察，是由商、政、文化相結合較高層次功效區(qū)域，其人流、物流、資金流形成了較強聚集效應。

1.4

本項目標特點分析

本項目主要具備以下優(yōu)點：

鄭州標志性建筑；

本項目已取得市場高度認可，“大鄭州首席純寫字樓”形象已經(jīng)樹立；現(xiàn)在是鄭州最頂級寫字樓，符合國際甲級寫字樓物業(yè)通用標準；

交通方便；

周圍省直機關、高層次客戶聚集；

信息產(chǎn)業(yè)廳進駐其中，帶動一批相關高端客戶進駐；

項目整體定位高，形象好，物業(yè)綜合質素較高，進駐客戶質素較高；

超大容量停車場，有200多個車位，停車方便。輕松防止了鄭州眾多寫字樓停車位日益擔心甚至缺乏窘?jīng)r；

裙樓超大落地玻璃幕墻，明亮通透，具備強烈當代氣息；既能使室內有明亮寬大辦公環(huán)境，又能使進駐商家最充分表現(xiàn)自己形象；高尚、氣派，為企業(yè)形象建設提供了最好展示基礎；而且，相對獨立裙樓，能給進駐商家更大展示空間，有效促進進駐商家企業(yè)形象建設；

裙樓內平面結構設計寬大、實用；

在本項目南向2分鐘車程地方，是鄭州市“地王”，此地塊是綜適用地，定位較高。而本項目是此地段唯一一個頂級寫字樓，商家進駐本項目，必定能搶占先機，待“地王”建成并投入使用后，必定再次拉升此地段價值；本項目標投資價值、商業(yè)價值從久遠看，有較大升值空間。1.5

本項目裙樓客戶定位

本項目裙樓市場定位主要針對以下幾項依據(jù)：

與整個金水區(qū)區(qū)域定位相結合；

與周圍商業(yè)環(huán)境相結合；

與本項目標特點相結合；

與本項目標形象相結合。

本項目商業(yè)裙樓客戶定位為：

有實力、重視企業(yè)形象建設、準備開展多功效業(yè)務銀行、證券企業(yè)

1.6

裙樓定位論證

1.6.1

銀行、證券企業(yè)及高檔酒樓選址必要條件

此兩類企業(yè)營業(yè)點選址，估量有以下幾方面必要條件：

資金流密集；

周圍消費層次結構組成豐富；

交通方便；車位充分；

方便形象展示，地域標識性強；

所使用物業(yè)在軟、硬件設施方面能符合企業(yè)現(xiàn)在及未來連續(xù)性發(fā)展辦公需要；

具備餐飲業(yè)建筑設計布局；

1.6.2

本項目標區(qū)域唯一性

通常而言，銀行進駐寫字樓裙樓物業(yè)，是最好選擇。因為寫字樓大堂、物業(yè)管理等方面能達成銀行等金融業(yè)企業(yè)使用要求。

而本大廈是現(xiàn)在鄭州最頂級寫字樓物業(yè)，軟、硬件設施一流。本大廈更是本區(qū)域內唯一頂級全新商業(yè)物業(yè)。它唯一性，決定了它商業(yè)價值。

這對于類似銀行這種具備需要快速搶占市場份額經(jīng)營戰(zhàn)略企業(yè)而言，是最為適宜。

1.6.3

周圍繁榮經(jīng)三路存在先天缺點

缺點一：車道狹窄，交通阻塞，人流、車流不通暢

離本項目約3分鐘車程經(jīng)三路，是金水區(qū)內發(fā)展成熟商業(yè)路。即使此處商業(yè)較為密集，不過，因為早期道路規(guī)劃原因，雙向兩車道設計，已遠遠不能適合當代辦公企業(yè)所講求效率要求。路口多、紅綠燈多客觀環(huán)境，造成日常辦公時間內，這里車流都不太順暢。上、下班時間堵車更是司空見慣。

缺點二：物業(yè)軟、硬件方面均難以適合企業(yè)可連續(xù)發(fā)展辦公需求

這里寫字樓物業(yè)絕大部分屬于過渡性產(chǎn)品（這在下一節(jié)寫字樓可行性研究分析中有詳細敘述），不論物業(yè)質素、檔次、機電設備、配套設施、物業(yè)管理等方面，無法滿足當代企業(yè)辦公需求；更無法很好地滿足企業(yè)可連續(xù)性發(fā)展需求。

假如最終因物業(yè)方面原因而最終放棄所駐守區(qū)域，也即“非戰(zhàn)斗性”損失已搶占市場份額，這絕對是企業(yè)不可接收。

從以上三方面綜合分析，論證了本項目標商業(yè)裙樓作為銀行、證券企業(yè)辦公場所是具備了充分條件與必要條件，

所以，本項目標商業(yè)裙樓功效上，是適合銀行、證券等金融企業(yè)使用。

實際上，從現(xiàn)在多家與本項目正在洽談客戶情況觀察，銀行類客戶占了大多數(shù)。這從另一角度也證實了這個結論正確性。

1.1裙樓情況介紹本項目標裙樓為地面1~4層，面積共約1平方米，分層面積以下：樓層建筑面積（平方米）1南（101）1,000.87北（102）1,100.042南（201）1,629.01北（202）1,236.943南（301）1,700.92北（302）1,580.254南（401）1,129.23北（402）1,500.99

平面圖(見下頁)：

平面圖顯示區(qū)

1

XX大廈寫字樓可行性研究分析1.1

鄭州現(xiàn)在寫字樓市場情況鄭州近兩年城市化進程不停加緊，老城區(qū)規(guī)劃改造及鄭東新區(qū)建設發(fā)展促進了鄭州投資環(huán)境愈加完善；良好區(qū)位優(yōu)勢及主要交通樞紐為寫字樓市場發(fā)展奠定了基礎。作為城市經(jīng)濟發(fā)展晴雨表，城市品牌形象“名片”，寫字樓伴隨經(jīng)濟繁榮，城區(qū)規(guī)模擴大，將迎來新一輪建設高潮。

1.1.1

現(xiàn)在市場供給現(xiàn)實狀況經(jīng)過本行實地調查，鄭州寫字樓市場現(xiàn)實狀況是：部分寫字樓使用功效混雜、定位不清，表現(xiàn)當代商務辦公高水準物業(yè)較為缺乏，商住型寫字樓仍為市場主流產(chǎn)品。

但商住型寫字樓物業(yè)特點，決定了其本身屬性僅僅是寫字樓發(fā)展過程中過渡產(chǎn)品。

近年銷售情況很好XX國際大廈、財富廣場、XX數(shù)碼大廈；我們對此三個物業(yè)簡單分析以下，以窺得鄭州市場寫字樓現(xiàn)時供給情況：

【財富廣場】

基本上是住宅型結構，居家式建筑尺度無法滿足商務企業(yè)寬大、明亮辦公要求；每戶帶個小陽臺，商務辦公嚴謹性不夠。電梯數(shù)量較少也無法有效配合高效當代企業(yè)需求。

【XX國際大廈】較財富廣場有進步，完全商住型結構，電梯配置及電梯等候大堂設計等開始靠近當代寫字樓標準。但在結構上尚帶有住宅痕跡，對于提升企業(yè)形象方面沒有起到促進作用。

【XX數(shù)碼大廈】三個物業(yè)中，在結構上研究，最為靠近當代寫字樓模式。只不過許多配置標準還未達成平均水準，給日常辦公帶來不便。比如電梯數(shù)量少、公共部分燈光陰暗、停車不便等。

以上三個物業(yè)，基本上能夠代表現(xiàn)時鄭州寫字樓發(fā)展情況。據(jù)本行調查，客戶在日常工作中，反應以下幾個較為集中問題，應該能夠說明現(xiàn)時物業(yè)商務缺點：

停車位少，停車難；

等候電梯時間過長；

更愿意使用中央空調；

電梯速度太慢；

大廈外墻尚可，但內部形象不專業(yè)，無法提升企業(yè)企業(yè)形象；

內部結構局限，面積需求稍大企業(yè)需要合并數(shù)個單元，造成內部結構差，死位較多，影響使用；同時也無法滿足企業(yè)連續(xù)性擴展；

物業(yè)管理較差。

1.1.2

甲級寫字樓情況現(xiàn)在鄭州市公認最好寫字樓有未來大廈、潤華商務花園、裕達國貿大廈、河南報業(yè)大廈。

我們可從中發(fā)覺，這些物業(yè)已靠近甲級寫字樓通常標準，基本上能夠代表鄭州市“頂級”寫字樓水準。這類寫字樓確實與商住物業(yè)相比，進了一大步?？上?shù)量在鄭州實在太少。

從這些物業(yè)進駐客戶中，也可發(fā)覺，外資企業(yè)、國內著名企業(yè)集中進駐百分比比其它商住型物業(yè)非常顯著地增多。比如：

潤華商務花園：飛利浦、三星等眾多外資企業(yè)進駐設置辦事處；

未來大廈：諾基亞、法國達飛船務、華為、清華同方、英美煙草等多家國內外著名企業(yè)等進駐。

由客戶需求看，發(fā)展到一定階段企業(yè)，已經(jīng)將企業(yè)形象作為成功商務交往主要原因之一。他們在國內外各大城市商務辦公習慣，在他們挑選辦公物業(yè)時已顯著反應出，商住物業(yè)，并不符合他們辦公選址要求。

現(xiàn)在鄭州市場上高檔寫字樓物業(yè)稀缺，只有極少數(shù)樓宇達成較為優(yōu)質水準；伴隨鄭州市經(jīng)濟逐步增加，已具備一定發(fā)展實力和規(guī)模寫字樓客戶對物業(yè)質素要求將越來越高，

1.2

寫字樓發(fā)展世界性趨勢1.2.1

從國際寫字樓普遍形式反應現(xiàn)在國際上新建寫字樓，全部采有純寫字樓形式，甲級標準更是眾多客戶追求理想指標。德國德意志銀行大樓法蘭克福銀行大樓

香港怡和大廈

國際上寫字樓形象，完全向“純粹”發(fā)展，這也符合商務形象。國際上，即使是中小企業(yè)發(fā)展，也會重視企業(yè)形象建立，以求全方位贏得市場先機。

1.2.2

國內大城市寫字樓形式反應現(xiàn)在，國內各大城市寫字樓，雖都存在商住類型物業(yè)，但伴隨市場發(fā)展，與國外市場頻密交流，再加上商住物業(yè)過渡性質，決定了其退出市場主流必定。

在現(xiàn)在各大城市寫字樓市場中，最受客戶追捧，依然是屬于甲級寫字樓純辦公物業(yè)。北京國貿中心廣州中信大廈深圳地王大廈上海金茂大廈

而在深圳最近新建寫字樓中，全部都是純寫字樓物業(yè)，也從另一角度反應了，市場發(fā)展決定了商住物業(yè)最終退出市場必定。而且這個趨勢，只用了不長時間，就完成了。深圳國際商會中心深圳新世界中心

深圳在建甲級寫字樓--華潤中心平面結構

基本上，純粹寫字樓，講求空間開闊、明亮、空間自由分隔。這些是平面結構形式上表現(xiàn)。而在北京、上海、深圳等地在建寫字樓，幾乎全部都采取這種形式，以迎合寫字樓發(fā)展趨勢及客戶需求。深圳聯(lián)想大廈辦公空間深圳地王大廈辦公空間

1.3

辦公商務形式演變必定性在完全公有制經(jīng)濟年代，企業(yè)辦公物業(yè)，僅僅是工作場所，沒有太多考究。這種情況維持了相當長一段時期。

在經(jīng)濟開放年代早期，一批民營企業(yè)茁壯成長，也是他們最先拓寬視野，與國內外企業(yè)不停加流，不停學習。企業(yè)辦公物業(yè)，開始由完全工作場所逐步轉向帶有社交性質辦公空間。但受限于企業(yè)發(fā)展規(guī)模，經(jīng)濟實力，以及國內市場情況，更多企業(yè)處于創(chuàng)業(yè)階段，亦商亦住辦公物業(yè)成為了符合市場發(fā)展階段性產(chǎn)物。

而在經(jīng)濟開放年代，尤其是中國加入WTO后，經(jīng)濟不停騰飛，企業(yè)不停發(fā)展與壯大，面對激烈國內外市場競爭時，企業(yè)已識意到企業(yè)形象對他們贏得市場先機主要性。企業(yè)對辦公物業(yè)選擇，除具備完全辦公功效，實現(xiàn)日常商務社交外，更關注辦公物業(yè)對企業(yè)形象影響，也即轉向精神層面追求了。因為這是市場發(fā)展必定結果。

以上寫字樓物業(yè)類型發(fā)展痕跡，與市場開放程度、經(jīng)濟發(fā)展水平親密相關，所以，商住型辦公物業(yè)，注定是一個過渡性產(chǎn)物。既然是一個過渡產(chǎn)物，必定存在許多先天缺點：

功效：商住型寫字樓雙面兼顧思緒制約了建筑純粹性，建筑功效力爭面面俱到，但僅僅停留于蜻蜓點水。商住型寫字樓在空間組合、信息傳遞、公共設施上已不能適應該代企業(yè)使用要求，更無法應對業(yè)務擴張所帶來增加性改變。

氣質：商住主義搖擺不定，使得建筑空間散發(fā)氣質格調游離于當代商務要求之外。商住型寫字樓在辦公層高、入口大堂、走廊凈寬、電梯數(shù)量及速度等多方面存在無法克服缺點，使得企業(yè)氣質受到嚴重干擾，對于企業(yè)品牌形象塑造不利。

管理：當代管理理論認為，辦公環(huán)境是企業(yè)制度外在化表現(xiàn)，對于員工有潛移默化影響。而商住樓辦公隨意性較強，穩(wěn)定性較差，不能給予企業(yè)日常管理以硬件上支持，不能有效約束、規(guī)范員工，也無法有效激發(fā)員工工作動力，提升工作效率。

物管：利用住宅標準行使商務辦公職能，使得商住型寫字樓在安防、監(jiān)控、配套設施等方面與真正商務要求之間存在巨大落差，客觀上妨礙了企業(yè)辦公效率提升。

價值：現(xiàn)在，商住型寫字樓價格以其較低價格及對應較長產(chǎn)權年限特點，受到中小企業(yè)歡迎，其預期價值似乎比專業(yè)寫字樓更大。但因為商住樓本質上終究只是過渡類產(chǎn)品和階段性產(chǎn)物，所謂“預期價值”將伴隨市場發(fā)展而展現(xiàn)下降趨勢，“預期價值”即將成為“短期價值”。以前瞻性眼光看，商住型寫字樓保值與增值性遠遠不及專業(yè)寫字樓。以上特點分析顯示，寫字樓物業(yè)適當選擇，將在全方位配合企業(yè)久遠連續(xù)發(fā)展要求。怎樣盡快完成辦公場所換代升級，突破企業(yè)發(fā)展壯大瓶頸原因，已經(jīng)成為每個企業(yè)無法回避緊要課題。寬大明亮當代辦公空間，表現(xiàn)活力、專業(yè)與效率。

1.4XX大廈領先市場連續(xù)性優(yōu)勢1.4.1

本項目標整體優(yōu)勢本項目地處鄭州市行政區(qū)，地理位置優(yōu)越，具備先天區(qū)位優(yōu)勢，是城市規(guī)劃“北移東擴”重點發(fā)展區(qū)域，前景良好。

本項目位于花園路北段，距北環(huán)立交橋僅數(shù)百米，臨近農(nóng)業(yè)路、文化路、經(jīng)三路等主要干道，并處于區(qū)域規(guī)劃交通網(wǎng)絡主干道線路上，公交系統(tǒng)完善便利；項目所處花園路對外交通一樣方便快捷，并占據(jù)鄭州市“北大門”有利地勢，為沿線物業(yè)帶來最有力、最持久利好消息；

本項目是現(xiàn)在推向市場最高檔寫字樓，不但填補了該檔次寫字樓市場空白點，成為未來新標志性建筑；而且將辦公模式新概念引入市場，勢必引領一定時期內寫字樓開發(fā)標準和走向；

本項目周圍環(huán)境優(yōu)美；北向立交橋周圍為規(guī)劃生態(tài)綠化廣場，視野開闊，具備天然景觀優(yōu)勢；

本項目各朝向景觀良好，視野開闊；所處位置緊臨花園路和北環(huán)立交，利于項目標宣傳及推廣；

開發(fā)商對于本項目標高標準、高檔次規(guī)劃設計要求，將是項目成功有力確保。

1.4.2

本項目標細部優(yōu)勢

層高

層高是衡量物業(yè)檔次主要標準之一，而且是辦公環(huán)境舒適程度表現(xiàn)。所以，層高是客戶挑選物業(yè)主要考慮原因之一。國際甲級寫字樓層高(吊頂后)主要集中在2.7m~2.8m之間。本項目層高在建筑工程上采取大板結構，提升了樓層凈高（達成2.86米），又可降低使用能耗。

走廊寬

走廊寬舒適度在銷售過程中能給予客戶樓宇內部環(huán)境良好感覺，本項目標走廊寬度為1.8米，有利于樓盤檔次建設，也是未來客戶心目中甲級寫字樓評判標準之一。

外立面設計

現(xiàn)在甲級寫字樓多數(shù)采取玻璃幕墻、鋁板、石材相結合形式，本項目外墻裝飾材料方面，突破傳統(tǒng)采取了金屬漆，并配合熱反射鍍膜落地玻璃，迎合了生態(tài)發(fā)展世界時尚。

使用率

樓層使用率也是寫字樓客戶比較關注方面（70%使用率是客戶心理線）。甲級寫字樓使用率標準為七成或以上，建筑結構方面應注意在合理范圍內盡可能降低梁、柱截面積；建筑平面要力爭方正；公用工程部分科學設計，降低對有效空間占用，提升單元內使用率，充分表現(xiàn)了建筑結構設計科學性，為客戶帶來物業(yè)超值享受。

項目標生態(tài)表現(xiàn)

項目空調系統(tǒng)采取“空調盤管+新風系統(tǒng)”，可常年提供過濾調整后清潔、舒適新鮮空氣，為大廈內部創(chuàng)造了良好健康辦公環(huán)境。對于改進商業(yè)辦公樓宇內部空氣質量、有效調整人們精神狀態(tài)，有主動作用；

大廈前庭為5000平方米大型生態(tài)廣場，為用戶提供了舒適共享空間，增添了項目標人文與綠色氣息。

停車位

共210個停車位，數(shù)量充分，符合當代商務辦公需求。傲視鄭州頂級寫字樓；

電梯數(shù)

5部德國原裝德森高速電梯，符合高效商務辦公要求。

1.4.3

高檔寫字樓具備較大升值空間從久遠發(fā)展趨勢看，伴隨鄭州市未來經(jīng)濟水平發(fā)展，新建寫字樓建設標準較高，良好質價比將成為吸引客戶主要原因之一，高檔寫字樓所以擁有較大發(fā)展空間；

高檔甲級寫字樓順應時代發(fā)展趨勢，能夠滿足新經(jīng)濟時代人們對于物業(yè)形象和內部功效要求；

在政府大力扶持下，北移東擴所形成區(qū)域將成為房地產(chǎn)市場投資熱點，未來該規(guī)劃區(qū)域所擁有城市環(huán)境決定著區(qū)內寫字樓項目必須具備前瞻性眼光以免很快被淘汰。

本項目堅持高檔寫字樓定位基礎，塑造鄭州市“純”甲級寫字樓物業(yè)整體形象，成為城市標志性精品樓宇新典范。寫字樓基本配置能夠表現(xiàn)高標準物業(yè)質素，并在格調上擁有與眾不一樣時尚感和文化特色，連續(xù)具備市場號召力和影響力。

1.4.4

XX大廈符合國際甲級寫字樓通用標準本行結合國際經(jīng)驗，歸納了十二點甲級寫字樓通用標準，以下：國際甲級寫字樓通用標準☆純寫字樓☆5A標準智能化大廈☆層高10米以上寬大寫字樓大堂☆天花板吊頂后凈層高2.6米以上☆走廊凈寬1.8米以上，電梯間凈寬度3米以上☆平均每200平方米建筑面積配一個車位☆電梯數(shù)量平均每臺最多服務5層☆電梯速度每秒4米以上☆采取中央空調☆所在位置能5分鐘車程內可抵達繁榮商業(yè)區(qū)☆自由空間組合，可靈活分隔☆專業(yè)品牌物業(yè)管理

XX大廈全部相關指標，均達成較高水平。

能夠預測，XX大廈高物業(yè)質素，是支撐其長久保值、增值堅實基礎。

1.5XX大廈價格分析1.5.1

XX大廈價格市場水平本行在制訂此價格策略時，進行了全方位市場調查，以確保本大廈價格策略可行性。

以下是本行經(jīng)過市場抽樣調查后各代表性大廈成交價格：項目成交均價（元/平方米）A

新聞大廈3700A

XX數(shù)碼大廈4850A

財富廣場3500B

融元廣場3500B

廣匯國貿大廈4450B

XX國際大廈3800C

豫港大廈3200D

XX大廈5040D

河南報業(yè)大廈3960

注：A大廈成交參考個案價格較高且不完整，但數(shù)量對應較多，故僅此所知成交個案平均價作為整棟大廈成交均價。B未能取得反應正常市場水平成交參考個案，僅以非正式渠道取得之價格作為均價。C僅獲知一單成交個案信息，故以其個案成交價作為整體成交價。D大廈僅用于出租，故并無權威性售價。但因項目類型及質素與本項目具備較高可比性，故依照項目標平均租金，以市場較為認可回報率，利用靜態(tài)投資回報方式折算而得售價。

從以上調查結果顯示，以上各樓盤銷售均價約為4,000元/平方米。

近年銷售較佳項目財富廣場、XX國際大廈、融元廣場位于經(jīng)三路，所謂“金融大道”，位置上佳，屬于商住型物業(yè)；因為物業(yè)質素、交通等原因，無法支撐高位價格，銷售均價徘徊在3,500~3,800元/平方米幅度范圍內；

而XX數(shù)碼大廈，一樣位于經(jīng)三路，但物業(yè)質素較財富廣場等上述三個物業(yè)在物類形式上有大進步，愈加靠近當代型寫字樓類型，屬于非商住物業(yè)。所以，幾乎一樣位置，但其成交價格卻高達4,850元/平方米；

從以上統(tǒng)計顯示，很顯著，屬于商住型物業(yè)財富廣場、XX國際大廈、融元廣場、新聞大廈等寫字樓，最終銷售均價不超出4,000元/平方米；但屬于非商住型物業(yè)報業(yè)大廈、XX數(shù)碼大廈、廣匯國貿大廈等售價均在4,000元/平方米以上，說有市場需求已逐步轉向非商住類物業(yè)；甲級寫字樓物業(yè)前景看好；

而本項目現(xiàn)時均價約為4,488元/平方米。

本項目物業(yè)定位為鄭州首席純甲級寫字樓；而且，按前章節(jié)客觀分析，本項目具備多項優(yōu)勢，在外部交通、周圍環(huán)境、內部物業(yè)質素等多方面以壓倒性優(yōu)勢傲視鄭州寫字樓市場。

以現(xiàn)時價格水平，較市場平均價格水平略低，此價格仍未真正反應物業(yè)市場價值。

1.5.2

XX大廈推廣價格策略簡析本行依照豐富市場操作經(jīng)驗，對于本項目標推廣，本行制訂了“低開高走”推廣價格策略。

本行采取這種策略原因在于：

以優(yōu)惠價格吸引客戶關注物業(yè)；

預留一定價格空間，在適宜時間，提升價格，從而建立良好項目形象。

實施這種策略，是基于