物業(yè)服務(wù)行業(yè)研究枕戈待旦格局重塑

物業(yè)服務(wù)行業(yè)研究：枕戈待旦，格局重塑1研究方法：按營收分組拆解各梯隊(duì)物管公司2021年報(bào)表現(xiàn)截至2022年4月25日，A股和港股共有57家上市物管公司，總市值達(dá)到4019億元（1人民幣=0.8366港幣，全文涉及匯率換算處均以此計(jì)算）。我們照例對物管上市公司2021年規(guī)模拓展、財(cái)報(bào)表現(xiàn)、增值服務(wù)、戰(zhàn)略展望等內(nèi)容進(jìn)行全面梳理。我們延續(xù)此前的框架，綜合考慮公司規(guī)模和數(shù)據(jù)披露情況，選取29家已披露2021年報(bào)的上市物管公司（下稱“物管公司整體”）進(jìn)行年報(bào)綜述。29家公司占到板塊總市值的87%，我們認(rèn)為具有較強(qiáng)的代表性。同時(shí)，為了順應(yīng)行業(yè)的分化趨勢、對比不同規(guī)模公司的經(jīng)營成果，我們按照2021年?duì)I收進(jìn)行分組：營收大于100億元的5家為“大型物管公司”，30-100億元的10家為“中型物管公司”，10-30億元的14家為“小型物管公司”。由于新上市物管公司歷史數(shù)據(jù)披露范圍通常從2018年開始，我們將本次綜述的時(shí)間范圍定為2018-2021年，盡可能在時(shí)間維度確保統(tǒng)計(jì)口徑的連貫性。由于不同物管公司披露口徑不盡相同，各個(gè)圖表覆蓋的樣本公司數(shù)量有所差異。2規(guī)模拓展：擴(kuò)張?jiān)偬崴伲詹①徹暙I(xiàn)最大增量在管規(guī)模：在管面積同比增速創(chuàng)歷史新高2021年物管公司整體在管面積達(dá)到47.93億平，同比增長52%，較2020年+11pct。其中，大型、中型、小型物管公司在管面積分別同比增長46%、63%、44%，較2020年+11、+8、+11pct。2021年披露了在管面積的27家樣本公司均取得同比增長，大型、中型、小型物管公司在管面積門檻分別為2.81、1.36、0.28億平（中型物管公司卓越商企服務(wù)在管面積只有0.41億平，但因業(yè)態(tài)特殊，主要為物業(yè)費(fèi)較高的商務(wù)物業(yè)，此處不納入在管面積門檻的分析）。碧桂園服務(wù)在管面積達(dá)到7.7億平排名第一，此外雅生活服務(wù)、保利物業(yè)在管面積均超過4億平。合景悠活憑借對于雪松智聯(lián)和上海申勤的收購，在管面積同比增長396%，增速最快，此外金茂服務(wù)、碧桂園服務(wù)在管面積同比均實(shí)現(xiàn)翻倍以上增長。2021年物管公司整體在管面積擴(kuò)張?jiān)俅翁崴伲仍鏊賱?chuàng)下有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來的新高，主要得益于迅猛的收并購和市場化拓展進(jìn)展，以及存量合約面積的轉(zhuǎn)化。其中，中型物管公司在管面積同比增速連續(xù)第二年領(lǐng)跑。拓展?jié)摿Γ捍笮凸緝?chǔ)備資源相對充沛2021年物管公司整體合約面積達(dá)到68.28億平，同比增長42%，較2020年+10pct。其中，大型、中型、小型物管公司合約面積分別同比增長39%、50%、35%，較2020年+16、+5、+1pct。物管公司整體合約面積/在管面積為158%，同比-11pct。其中，大型、中型、小型物管公司合約面積/在管面積分別為168%、151%、141%，同比-9、-18、-6pct。2021年披露了合約面積的27家樣本公司均實(shí)現(xiàn)同比增長。大型、中型、小型物管公司門檻分別為6.52、2.09、0.36億平（同樣不考慮卓越商企服務(wù)）。碧桂園服務(wù)合約面積達(dá)到14.4億平排名第一，此外雅生活服務(wù)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)合約面積均超過6億平。合景悠活憑借收購，合約面積同比增長420%排名第一；其次是碧桂園服務(wù)，合約面積同比增速達(dá)到75%。2021年同時(shí)披露了合約面積和在管面積數(shù)據(jù)的25家樣本公司中，6家公司合約面積/在管面積同比增長，19家公司同比下降。建發(fā)物業(yè)合約面積/在管面積達(dá)到224%，排名第一，此外綠城服務(wù)該指標(biāo)亦超過200%。與在管面積類似，物管公司合約面積同比增速也出現(xiàn)回升，但依然低于在管面積同比增速，導(dǎo)致合約面積/在管面積繼續(xù)下行。從合約面積/在管面積來看，大型物管公司儲(chǔ)備資源更加充足，即便在管面積基數(shù)已經(jīng)比較龐大，但仍擁有更高的增長能見度。增長動(dòng)力：收并購帶來規(guī)模躍升，市拓亦是重要增長極在收并購、市場化拓展（包括招投標(biāo)、合資合作等）、承接關(guān)聯(lián)房企項(xiàng)目三大擴(kuò)張渠道中，物管公司主要憑借收并購和市場化拓展進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張，對關(guān)聯(lián)房企的依賴度繼續(xù)降低。隨著部分?jǐn)M上市甚至已上市的物管公司成為收并購標(biāo)的，收并購對于頭部物管公司規(guī)模的推動(dòng)力超越了市場化拓展。我們統(tǒng)計(jì)了17家2021年按照三大渠道拆分了新增合約面積數(shù)據(jù)的公司，整體法下收并購、市場化拓展、承接關(guān)聯(lián)房企分別占45%、37%、18%。綠城服務(wù)、濱江服務(wù)、華潤萬象生活、旭輝永升服務(wù)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、金茂服務(wù)均以市場化拓展為最主要的擴(kuò)張渠道，占比超過60%（此外，招商積余

2021年新簽?zāi)甓群贤~中市場化拓展占比達(dá)到79%，亦是以市場化拓展為主）。碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)則通過收并購貢獻(xiàn)了主要的新增合約面積，收并購占比超過70%。僅越秀服務(wù)、建發(fā)物業(yè)關(guān)聯(lián)房企占新增合約面積的比例超過50%，兩者上市時(shí)間均不長，市場化拓展能力仍在培養(yǎng)中。從市場化拓展絕對規(guī)模來看，綠城服務(wù)（10903萬平）、碧桂園服務(wù)（8396萬平）、世茂服務(wù)（6332萬平）排名前三；從收并購絕對規(guī)模來看，碧桂園服務(wù)（44464萬平）、雅生活服務(wù)（16010萬平）、世茂服務(wù)（4020萬平）排名前三；從關(guān)聯(lián)房企支持規(guī)模來看，碧桂園服務(wù)（8880萬平）、保利物業(yè)（3885萬平）、融創(chuàng)服務(wù)（3592萬平）排名前三。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：第三方、非住宅在管面積占比繼續(xù)提升2021年物管公司整體第三方在管面積占比為64%，同比+8pct。其中，大型、中型、小型物管公司第三方在管面積占比分別為67%、56%、71%，同比+6、+14、+3pct。物管公司整體第三方在管面積占比加速提升，獨(dú)立性進(jìn)一步增強(qiáng)。一方面，收并購在快速擴(kuò)張規(guī)模的同時(shí)，也大幅提高了第三方面積占比；另一方面，隨著市拓能力的提升，大多數(shù)公司通過市拓獲取的第三方面積都取得了同比增長。2021年物管公司整體非住宅在管面積占比為35%，同比+2pct。其中，大型、中型、小型物管公司非住宅在管面積占比分別為36%、31%、41%，同比-3、+7、+3pct。盡管部分公司未將一些合同中沒有明確面積的公建項(xiàng)目計(jì)入在管面積，物管公司整體非住宅在管面積占比仍然取得提升，多元業(yè)態(tài)的發(fā)展思路仍是行業(yè)共識(shí)。管理密度：多數(shù)物管公司已經(jīng)完成區(qū)域布局，管理密度開始提升2021年物管公司整體單城市管理面積為197萬平，同比+15%。其中，大型、中型、小型物管公司單城市管理面積分別為268、166、163萬平，同比+23%、+16%、+6%。2021年披露了在管城市數(shù)量的10家樣本公司中，8家單城市在管面積同比上升，2家同比下降，其中銀城生活服務(wù)憑借在大本營南京的深耕布局