保修期的監(jiān)理工作細則

保修期監(jiān)理工作細則

保修期監(jiān)理工作，主要是針對在保修期出現(xiàn)工程質量問題處理進行，不一樣于施工階段監(jiān)理工作是，它主要對已成工程質量事實處理，包含進行原因調查與分析、責任劃分、整改（返修）檢驗和驗收。若包括到非承包單位原因造成工程質量缺點修復，監(jiān)理人員應核實修復工程費用簽署工程款支付證書。

在保修期內存在工程質量缺點，主要因為下述幾方面原因：

一、完工驗收時，由各方協(xié)商，在交驗后再進行處理和完善剩下工程和工程質量缺點；

二、工程在施工監(jiān)理、完工驗收時未發(fā)覺工程質量缺點；

三、工程在交付使用過程中，因使用造成間接影響，在工程局部出現(xiàn)功效質量缺點和障礙；

四、工程交付使用后，因使用不妥造成工程質量問題。

監(jiān)理人員應以“公正”態(tài)度對待與事各方，維護各方正當權益。

依照施工協(xié)議和質量保修書，監(jiān)理首先應對工程質量保修范圍進行復核和確定是否屬于承包單位保修范圍，應該說上述一、二、三項應均屬于承包單位保修范圍，而第四項不屬于承包單位保修范圍。還有一個，就是在施工階段，因為非承包單位原因，造成了工程在使用過程中出現(xiàn)了質量缺點或功效障礙，如：非承包單位提出設計變更等，就需要查閱施工階段技術檔案及相關紀錄，尋訪相關人員，進行調查，確認最終責任。而對既成工程質量缺點則需立刻（及時）處理。所以可先由承包單位先對工程質量缺點和功效障礙進行修復，待原因分析有結果，依照責任劃分來確定是否進行修復支付。

作為保修期推行協(xié)議監(jiān)理人員，應正確認識工程在保修期出現(xiàn)工程質量缺點及功效障礙，客觀分析其出現(xiàn)原因，并展開調查。調查工作是基于施工過程是否依照設計圖紙、設計變更等進行施工，造成出現(xiàn)工程質量缺點和功效障礙根本原因是設計處理細部本身有不足，或是施工過程未按要求施工，或是局部工程質量未達成驗收要求。調查過程可對詳細質量缺點點或功效障礙點進行實地調查或實測，比如：防水滲漏點、外墻滲漏點、門窗滲漏點，可將這些部位實際檢驗出滲漏原因作為劃分責任依據(jù)。

對質量缺點和功效障礙原因調查，劃分責任后，需及時對質量缺點或功效障礙進行處理。因保修期，工程處于使用階段，對其維修需考慮到對其使用帶來影響。較小質量缺點，可及時進行搶修。但對較大質量缺點和功效障礙，須要求承包單位（保修）先編制施工方案，盡可能防止對工程在使用過程中，因維修帶來無須要損失和所以引發(fā)更多糾紛。審查這類施工方案，需與建設單位親密配合，需在其與工程現(xiàn)時使用者協(xié)調關于細節(jié)后，并將這些細節(jié)告之施工單位，在施工、建設單位、現(xiàn)時使用者之間達成一致意見后才能同意施工方案。施工方案技術性方面處理方法，監(jiān)理應依照實際維修環(huán)境、步驟，認真審查其周密性，確保維修質量和防止維修對工程造成其它損害及污染。對于非承包單位原因造成質量缺點和功效障礙，可及時召開協(xié)調會，落實修復任務，為及時修復，可協(xié)調由承包單位進行修復。在協(xié)調會上，要促成建設單位與承包單位達成修復協(xié)議，形成正式書面紀要，各方代表會簽后，作為修復支付簽署支付證書依據(jù)。

對返修工程質量缺點和功效障礙驗收，應認真檢驗，對功效方面部位，應采取必要試驗方法，如防水部位，可進行蓄水試驗，達成要求后，形成對應文字統(tǒng)計，方能進行確認。做好檢驗及試驗和驗收統(tǒng)計。依照責任劃分，需進行支付簽證，按照協(xié)議約定或會議協(xié)定內容，進行實際修復工程費用核實和簽署支付證書，報送建設單位。同時，工程維修統(tǒng)計應由建設單位形成專一檔案保留，方便今后再次維修時查閱和使用。

對工程在保修期中出現(xiàn)各類問題，監(jiān)理人員應認真進行總結，客觀修正和補充完善監(jiān)理工作總結，方便在下一個工程中及時做好預防工作。

監(jiān)理有正確向關于各方客觀解釋保修期工程存在質量缺點和功效障礙權利，從而防止承包單位或建設單位推卸維修責任。并依據(jù)關于協(xié)議約定及國家關于要求，督促承包單位如實推行協(xié)議，進行保修期工作。

按照保修書和協(xié)議要求，如有承包單位以任何借口拒絕負擔保修期維修工作，監(jiān)理應在建設單位通知監(jiān)理到場后，對工程質量缺點發(fā)覺時間及通知施工單位時間進行要求，并會同建設單位關于人員，就工程質量出現(xiàn)原因進行調查，并獨立進行責任劃分，并將劃分結果通知施工單位（書面）。假如屬于施工單位責任，施工單位依然不受理，則監(jiān)理應如實做好統(tǒng)計，作為今后經過法律方式處理該糾紛原始統(tǒng)計之一。收房細則起源：時間：-03-2216:15:001檢驗全部插座沒有電筆朋友能夠拿個充電器和一個三相接頭排插。充電器能夠檢驗兩相插座，三相接頭排插能夠檢驗三相插座。2檢驗全部窗戶?檢驗玻璃:玻璃不能有疤痕，我們所買每一件都是商品，要仔細檢驗，不然吃虧是自己。不要認為那么大一塊玻璃上有個小小疤痕無所謂，想想假如你是在買一面鏡子，有疤痕鏡子你必定不要。?檢驗窗紗好多紗窗上窗紗都是破，或者上面有很大劃痕。?檢驗窗戶開啟時是否碰墻墻面很輕易毀壞3檢驗電話線，寬帶接口天倫電話線和寬帶面板質量不好，而且要看是否固定牢靠！4檢驗暖氣片、陽臺護欄是否牢靠5檢驗每一個燈和開關6檢驗每一個水龍頭7.收房要查驗《完工立案驗收表》原件和《房屋面積實測表》，不然一旦接鑰匙，再提面積問題就晚了，在司法實踐中，以收房時未提異議，視同購房人事實接房放棄對面積爭議權利8.收房注意窗戶合頁，和水管，毛病不少啊第一篇房屋具備使用條件后，開發(fā)商將房屋交付于購房者，對于購房者來說就意味著收房。與通常商品買賣相比，房屋交付更為復雜，因為它包括到兩方面關系，首先是房屋買賣協(xié)議推行，另首先是物業(yè)管理協(xié)議建立。示范協(xié)議第十一條專門對房屋交接做了要求，本文就其中幾個主要問題進行講解。交房通常程序1.開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包含收房時間、須交納費用、未按時收房處理等。通知形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見，開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時使用掛號信件方式，不然，極難證實自己已向購房者發(fā)出收房通知，有可能造成負擔延期交房責任不利后果。2.購房者交納關于費用。如房屋價款結算、物業(yè)費、公共維修基金等。3.驗房。購房者對房屋進行驗收，看是否存在質量問題，對發(fā)覺質量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進行整改，修理后再由購房者驗房。4.購房者接收房屋。房屋驗收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。通常而言，鑰匙交付是房屋交接主要標志。除了全部權(全部權轉移時間以管理機關辦理過戶手續(xù)時間為準)外，關于房屋一切權利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。當然，風險也從此時由購房者來負擔了(比如房屋交付后出現(xiàn)火災、地震等造成房屋滅失風險)。怎樣收房對于怎樣來收房問題，很多購房者思緒不是很清楚。實際上，收房時主要有三個問題。1.審查關于證件。作為購房者，應首先審查房屋是否具備交房條件。關于交房條件，在協(xié)議第八條有明確約定，從天津來看，通常協(xié)議約定以該房屋取得天津市建設工程完工立案表作為交房前提條件。完工立案表更成為開發(fā)商交房法定條件。假如沒有完工立案表，作為購房者通常能夠拒絕收房。另外，購房者還要審查幾個證件，包含：住宅質量說明書、住宅質量確保書、房屋面積實測表等。2.審查房屋質量。驗房主要是看房屋是否與協(xié)議約定一致，包含戶型、朝向、尺寸、結構等。假如這些方面發(fā)生改變，則購房者能夠要求退房。另外，很主要工作就是審查房屋是否存在質量問題，假如有質量問題，應要求開發(fā)商進行修理，待修理后再重新驗房。3.審查交房費用。交房時包括到一系列費用。房屋價款結算。對于期房而言，協(xié)議價款是依據(jù)房屋預測面積計算，等房屋完工后，實測面積必定會有所差異，雙方依照面積差異來結算房款。物業(yè)管理費用。作為異產毗鄰房產，實施是強制性物業(yè)管理制度。購房者在接收房屋后，不論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)服務，所以在收房時就須交納物業(yè)管理費。按照北京現(xiàn)行要求，物業(yè)管理企業(yè)一次最多可收取一年物業(yè)費。公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設施進行大、中修而準備基金，按照房款2%交納，能夠交給開發(fā)商，也能夠直接去房管局小區(qū)辦交納。第二篇1招：看“立案”留“兩書”新房入住前，業(yè)主應看到該項目關于立案文書復印件，方便確認該項目是正當建筑；同時，應得到開發(fā)商提供《住宅質量保修書》和《住宅使用說明書》。2招：衛(wèi)生間不滲不存檢驗衛(wèi)生間地面是否滲漏，能夠用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，二十四小時后，到對應下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這么既可檢測自家衛(wèi)生間地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間頂部是否滲漏。檢驗衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。不過，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定后期鋪裝地面高度。4招：輕敲各面聽空裂墻面抹灰、地面裝飾面層及其余裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶碰擊聲，則表明它們接觸良好。5招：頂層住戶查滲雨假如買是頂層，一定要查看各個房屋頂面有沒有雨水滲漏痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工房屋要么經過兩場大雨“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位監(jiān)督下進行過雨淋試驗。6招：陽臺裂縫危險大通常而言，墻面裂縫大多不是結構裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋結構問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)覺房間與陽臺連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂先兆，一定要立刻通知相關單位。7招：保溫不好墻滴水冬天，房間里墻面假如有結露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)水滴)，這個墻面保溫層必定有問題。8招：大開龍頭查漏堵上下水管道有沒有滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。9招：暖氣支管有坡度暖氣供、回水支管不是水平安放，供水支管連接進水管那端要高于連接散熱器那端，回水支管兩端高度恰好相反，這個坡度與兩根支管長度成正比，通常每米相差1%。10招：供暖管道要套管供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面套管應高出地面2-3厘米，地面為初裝修，應高出地面5厘米。其作用是預防供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。11招：拉閘斷電不可少電閘及電表在戶外，應檢驗其是否能控制室內燈具及室內各插座，方法是拉閘后戶內是否完全斷電；戶內有分閘，也應一樣分別檢驗各個分閘是否完全控制各分支線路。12招：保險插座護幼童為預防幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高插座都必須帶保險裝置。13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多衛(wèi)生間內電源插座應是防潮插座并有防濺方法衛(wèi)生間照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆上方不應有插座。14招：廚衛(wèi)緊鄰通風道廚房、衛(wèi)生間應與通風道就近安排，這么有利于異味、廢氣等氣體快速排出，保持室內空氣清潔。15招：開關接口拉一拉檢驗一下開關、插座牢靠程度，尤其別忘了打開電話、電視線路接口，用力拉一拉，看是否虛設。第三篇2、窗邊與混凝土接口有沒有縫隙？窗框屬易撞擊處，框墻接縫處一定要密實，不能有縫隙。3、房屋內各處開關窗戶是否太緊？開啟關閉是否順暢？5、屋頂上是否有裂縫？通常來說，與房間橫梁平行裂縫，屬眼下質量通病，雖有質量問題，但基本不妨礙使用；假如裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴重，該住宅有嚴重結構性質量問題。6、看屋頂部是否有麻點？這種麻點專業(yè)稱“石灰爆點”，是石灰水沒有經過足夠時間熟化所致。假如頂部有麻點，對室內裝潢將帶來很大不利影響。7、墻身頂棚有沒有部分隆起？用木棍敲一下有沒有空聲？8、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有沒有漏水聲？10、衛(wèi)生間、廚房內是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內。11試一下房屋內全部開關、插座及總電閘有沒有問題？各種電路、閉路電視、電話插座位置等，也應仔細了解。30％火災是因為電氣事故引發(fā)，這與電氣線路設置有相當關系。為了用電安全和方便，國家出臺了《住宅設計規(guī)范》，要求每套住宅回路數(shù)不宜少于5個。增加回路能夠確保電線使用壽命，降低短路火災事故發(fā)生。12、頂棚有沒有水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。假如你是住頂層房子住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記。13、供水管材質？現(xiàn)在大部分供水管采取銅管。銅管可安全使用50年。銅能夠抑制細茵生長，增加水中銅含量，有益健康。14試煤氣熱水器開關是否妥當？15、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上障礙，影響整體感。16、自來水水質怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。17、墻身、頂棚樓板有沒有尤其傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷地方？最簡單方法是拿手電筒照射墻面和頂棚，有沒有凹凸一眼就能看出來。18、檢驗屋內是否清潔？有沒有殘留建筑垃圾？查看全部能夠拆開空間內是否有垃圾？19、要求開發(fā)商出具該樓盤完工立案表和測繪單位實測面積明細表。收樓日應帶裝備1、帶有日期顯示功效相機一部，方便拍下有問題之處作為憑證。2、紙筆，即時記下發(fā)覺問題。3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題地方，方便維修人員查找。4、扁型三插頭小電器一個（如電吹風、電須創(chuàng)等），插入屋內各個電源插座檢驗電源是否已全部接通。6、售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送設備是否合符發(fā)展商當初承諾。7、請有收樓經驗朋友同行，幫助提供意見，發(fā)覺問題。第四篇收樓要驗哪些內容？--------面積、電氣、屋面、地面、裝修、結構、外墻一個都不能少購房面積從房屋交接實踐來看，因為對商品房銷售面積計算方法不甚了解，多數(shù)購房者只重視對房屋結構、裝修質量驗收，而無視對房屋面積核實。實際上，房屋面積大小不但影響到最終產權，而且包括房價，對購房者經濟利益產生直接影響。所以核查所購房屋銷售面積也是房屋驗收工作中一個主要步驟，應該引發(fā)購房者高度重視。應該依據(jù)建設部最新頒布實施《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》，對購房面積進行計算。電氣1、電氣線路安裝應平整、牢靠、順直，過墻應有導管。導管連接必須緊密，鋁導線連接不得采取絞接或綁接。采取管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣連成整體并有可靠接地；2、應按套（單元）安裝電表或預留表位，并有接地裝置；3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢靠，部件齊全，接觸良好，位置正確；4、各種避雷裝置全部連接點必須牢靠可靠；5、電梯應能準確開啟運行、選層、平層、停層，曳引機噪聲和震動聲不得超出要求值。制動器、限速器、報警器及其余安全設備應動作靈敏可靠；6、對電視信號有屏蔽影響住宅，電視信號微弱或高層建筑遮擋及反射波復雜地域住宅，應設置電視共用天線；7、配置有空調機、洗衣機、電冰箱、電子熱水器、電子燃氣灶、電子監(jiān)控報警系統(tǒng)高級住宅，應檢驗所配電器設備能否正常運行，各類管線是否安全可靠；8、配置有電話住宅，應檢驗電話線路是否準期開通，接聽效果是否友好，電話費用是否已經清繳完成。另外還要驗水、衛(wèi)、消防、配套設施等設備。屋面1、各類屋面均需排水通暢，無積水、不滲漏；2、平屋面應有隔熱保溫方法，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔；3、陽臺和三層以上房屋屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢靠，接口平密，不滲漏。地面1、面層與基層必須粘結牢靠，不空鼓，整體平面平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺點。塊料面層（如柚木地板）應表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；2、衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；3、木樓地面應平整牢靠，接縫密合。驗樓經驗談一、土建工程驗收樓宇整體外觀不出現(xiàn)傾斜，房間內梁、柱、墻無顯著尺寸偏差（請帶上鋼卷尺）；墻面、樓板面、天花等不出現(xiàn)顯著裂縫；批蕩層不允許有龜裂縫、脫皮、起沙眼以及起泡等缺點；門窗與墻身之間結合部處理應平整，無缺棱掉角。二、給排水工程驗收1、給排水管之間接駁處無滲水，尤其是塑膠管接駁位；2、全部水喉出水情況正常，抽水馬桶不漏水，水管無破裂，各接口處密封良好；3、廚房、衛(wèi)生間、陽臺地面坡度足夠，地漏無阻塞，排水快速；4、在廚、廁做泡水試驗二十四小時，無滲漏現(xiàn)象，其中：（1）地漏出墻管處不應有水滲出至外墻；（2）不應有水從廚廁沿墻腳滲到廳、房墻面、墻腳；（3）上層住戶廚廁、陽臺內水不應滲下至您家對應天花（尤其要檢驗天花燈座、豎管口周圍）；（4）屋面下天花和墻角、墻面（尤其是窗周圍）不應有雨水滲透痕跡（在大雨過后兩天內來檢驗為宜）；三、照明用電工程驗收1、檢驗房內電源總開關和漏電保護裝置靈敏度（通常是以按動電器自有檢測鈕觀察保護器能否工作為準）；2、檢驗戶內電線鋪設走向是否合理與美觀；3、三線插座是否已安裝接好地線；4、燈具開關正常，插座可通電（不防帶上可充電剃須刀等物來試驗）；5、門鈴、報警系統(tǒng)工作正常；四、裝修工程驗收（包含衛(wèi)生潔具）1、木地板、瓷磚、窗臺大理石等無裂縫和色差，平整無空鼓（小錘敲起來不空洞）；2、墻面、天花乳膠漆或白灰色澤正確、均勻，面層無剝落現(xiàn)象；3、無木地板、地瓷磚時，水泥地面應大致平整；4、鋁合金或鋼木門窗應安裝平正牢靠，無扭曲變形，開關靈活，配件齊全，尤其是窗戶和陽臺落地玻璃門安裝.要驗收細項實在非常多，買家在驗樓時最好請專業(yè)人士幫助，而且問題又并非一次便能看出，所以，驗多幾次亦無妨。2購房人在接到入住通知后，應做些什么？2.1可按通知上約定日期前往收房，收房時，首先檢驗房地產商提供文件是否符合上述要求，《完工立案表》上有沒有建委同意立案章（完工立案已改由建委工程質量管理處負責），然后對要接收房屋進行實地驗收。2.2在與房地產商交接鑰匙前應注意以下問題：2.2.1檢驗入住房屋是否是自己所購置房屋，如與購房協(xié)議、附件及補充協(xié)議不符住前要向房地產商提出，重新查對并進行更換；2.2.2面積發(fā)生誤差應在入住前依照協(xié)議約定向房地產商提出自己主張；2.2.3自己對房屋質量進行檢驗，如發(fā)覺結構問題，應在入住前向房地產商提出，并向關于部門反應；如發(fā)覺非結構性問題，應和房地產商交接時如實做好書面統(tǒng)計，并要求房地產商書面承諾在一定期限內進行維修；2.2.4按購房協(xié)議、附件及補充協(xié)議約定對房屋內設備進行清點，檢驗水、電、氣、熱等設備完好程度及使用情況，如有不符或缺損，應在交接時要求房地產商在交接清單上注明，并要求房地產商書面確認詳細更換和配齊日期；2.2.5對房地產商提供物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。3不符合交房條件下，購房人應做些什么？3.1對于房地產商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真認為房地產商違約了就理所當然會按協(xié)議約定進行賠償或解除協(xié)議，但現(xiàn)實完全不是那么回事，權利是要靠自己主張，假如購房人不提出、不主張，甚至認為先住進房子再說，卻不知道自己這種做法已放棄了自己權利，等于默認了房地產商違約行為。3.3.6房屋主體結構不合格或存在嚴重質量問題；3.3.7面積誤差比絕對值超出3％；4收房時要注意房屋保修期4.1建設部《商品房銷售管理方法》第三十三條：“房地產開發(fā)企業(yè)應該對所售商品房負擔質量保修責任。當事人應該在協(xié)議中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算?！?.2關于保修期長短，依據(jù)《商品房銷售管理方法》第三十三條：“商品住宅保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產商出具質量保修書約定保修期存續(xù)期；存續(xù)期少于《要求》中確定最低保修期限，保修期不得低于《要求》中確定最低保修期限?！彼苑康禺a商對購房人負有保修責任，但實際真正負擔保修工作是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產商承諾時間為基礎。該條里說《要求》，是《商品房銷售管理方法》第三十二條注明《商品住宅實施住宅質量確保書和住宅使用說明書制度要求》，而該《要求》第六條講明：“國家對住宅工程質量保修期另有要求，保修期限按照國家要求執(zhí)行?！?.3那么依據(jù)國務院《建筑工程質量管理條例》第四十條要求：在正常使用條件下，建設工程最低保修期限為：4.3.1基礎設施工程、房屋建筑地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件要求該工程合理使用年限；（注：該年限可能會達成樓宇使用年限。）4.3.2屋面防水工程、有防水要求衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏，為5年；4.3.3供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；4.3.4電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；4.3.5其余項目標保修期限由發(fā)包方與承包方約定；4.3.6建設工程保修期，自完工驗收合格之日起計算；4.4所以，筆者認為說：“建設工程保修期，自完工驗收合格之日起計算”更為準確。即使房地產商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋完工驗收合格到交付之間時間，買尾房或現(xiàn)房購房人，收房時一定要注意保修期時限，防止錯過保修時間。5對現(xiàn)在天津市房地產商交樓時若干行為剖析5.1以各種借口強迫購房人委托他們或他們委托企業(yè)代辦房產證，強行“代收”契稅和公共維修基金5.1.1基本對策--購房人有權拒絕。5.1.2依照我國《協(xié)議法》和《消費者權益保護法》要求，房地產商只能按和購房人訂立購房協(xié)議中約定交房條件交房，而不能利用自己交房時掌握鑰匙有利地位脅迫購房人接收自己單方面提出附加條件，如因其單方面增加購房人不能接收條件影響交房，必須負擔延期交房違約責任，并向購房人支付違約金。5.1.3《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確要求：“除稅務機關、稅務人員以及經稅務機關依照法律、行政法規(guī)委托單位和人員外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動。”5.1.4關于房地產商或房地產商委托物業(yè)企業(yè)、中介企業(yè)代收公共維修基金問題。5.1.5假如購房人在購房協(xié)議或其它協(xié)議中自愿委托房地產商或其委托企業(yè)代辦房產過戶，繳納代理費，可由雙方自行約定，現(xiàn)在政府沒有統(tǒng)一要求。這種委托屬于自愿性質，辦理房產證并不難，也絕非不委托辦不了房產證或房產證必須集體一起辦理，房地產商在要求時間內和購房人一起辦理房產證是房地產商責任，假如房地產商不與購房人一起辦理房產證，造成辦理房產證時間逾期一年是要負擔法律責任。另外房地產商假如為購房人提供了貸款階段性擔保，只有辦理了房產過戶手續(xù)，他才能取消擔保，所以房地產商為了本身利益，通常也不會拖著不和小業(yè)主一起辦理房產證。5.1.6近年契稅下調和房價下跌，也帶給先把契稅交給房地產商業(yè)主怎樣要回多交契稅新問題，即使契稅上調，房地產商也不會因為業(yè)主先交了地稅而不讓業(yè)主依照調整進行補繳，所以，對購房者來講，在辦理房屋過戶手續(xù)時直接向政府交契稅是最為適宜。5