某城市房地產(chǎn)市場研究分析報告分析

臨沂城市房地產(chǎn)市場研究報告S（一）臨沂城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述（三）臨沂市土地市場

（二）2012年臨沂市宏觀數(shù)據(jù)目錄

contents（四）2012年臨沂市普通住宅（五）臨沂花園洋房市場分析（七）臨沂專業(yè)市場分析（八）臨沂各板塊房地產(chǎn)發(fā)展（九）重點開發(fā)商情況（六）臨沂別墅市場分析

第一部分房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述房地產(chǎn)開發(fā)投資情況商品房施工情況商品房竣工情況商品房銷售面積情況商品房銷售金額情況臨沂城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述開發(fā)投資2012年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成233.5億元，同比增長22.44%。按投資用途分，全年住宅開發(fā)完成投資165.3億元，同比增長18.1%；商業(yè)營業(yè)用房完成投資39.9億元，同比增長35.6%；其它完成投資25億元，同比增長33%。臨沂城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述商品房施工從2006年起，臨沂市商品房施工面積保持逐年上漲的趨勢。截止到2012年11月末，臨沂市商品房施工面積為2935.5萬平米，同比增長18.2%。臨沂城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述商品房竣工受前幾年大量商品房項目開工建設的累計影響，2012年1-11月份全市商品房竣工面積達到455.4萬平米，同比增長61.3%。臨沂城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述商品房銷售面積從2006年臨沂房地產(chǎn)進入快速發(fā)展階段，商品房銷售面積快速上漲。2012年全市商品房銷售面積為727.8萬平米，同比增長13.65%。臨沂城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概述商品房銷售金額臨沂商品房價格近年來保持平穩(wěn)增長，從2006年商品房銷售額逐年上升，尤其2010年之后保持高速增長。2012年1-11月全市商品房銷售金額為194.5億元，同比上升22.54%。

第二部分2012年臨沂市宏觀數(shù)據(jù)臨沂人口GDP及產(chǎn)業(yè)結構固定資產(chǎn)投資居民生活水平和消費2012年臨沂市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到3012.81億元，財政收入增勢較好，全市地方財政收入累計完成170.1億元，同比增長分別為8.7%、20.4%，全市經(jīng)濟保持了平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢。從產(chǎn)業(yè)結構上看，本年實現(xiàn)了高端高質(zhì)高效產(chǎn)業(yè)的快速增長，三大產(chǎn)業(yè)融合穩(wěn)定發(fā)展，分別占比為9.7:48.5:41.8，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高1.8個百分點。2012年臨沂市宏觀數(shù)據(jù)臨沂人口2006年至2011年臨沂人口總量穩(wěn)定增長，2011年臨沂全市戶籍人口達到1081萬人，其中三區(qū)（蘭山區(qū)、河東區(qū)、羅莊區(qū)）人口達到216.17萬人。2012年臨沂市宏觀數(shù)據(jù)GDP及產(chǎn)業(yè)結構1、GDP：自2006年起，臨沂市國民生產(chǎn)總值呈逐年上升趨勢，2012年國民生產(chǎn)總值達到3012.81億元，同比增長8.7%。2、產(chǎn)業(yè)結構：2012年，第一產(chǎn)業(yè)增加值291.34億元，同比增長13.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1463.45億元，同比增長5.89%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1258.02億元，同比增長4.42%。三大產(chǎn)業(yè)結構進一步得到優(yōu)化，占比為9.7:48.5:41.8，第三產(chǎn)業(yè)所占比重同比提高1.8個百分點。2012年臨沂市宏觀數(shù)據(jù)固定資產(chǎn)投資2012年臨沂市固定資產(chǎn)投資增長較快，房地產(chǎn)開發(fā)投資運行平穩(wěn)。2012年全市完成固定資產(chǎn)投資2016.7億元，同比增長25.37%。2012年過億元項目（不含房地產(chǎn)開發(fā)項目）692個，同比增加229個，完成投資1013.9億元，增長71.9%。2012年房地產(chǎn)投資233.5億元，占到11.58%，同比增長22.44%。2012年臨沂市宏觀數(shù)據(jù)居民生活水平和消費1.人均可支配收入與人均消費性支出：臨沂市人均可支配收入呈逐年上升趨勢，2012年前三季度全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20758元，同比增長14.74%，城鎮(zhèn)居民人均消費性支出10962元，同比增長8.8%。2.社會消費品零售總額：2012年，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額1571.9億元，同比增長15.1%。其中，城鎮(zhèn)零售額1186億元，同比增長15.2%。

第三部分2012年臨沂市土地市場市場綜述供應分析成交分析價格分析2012年臨沂市普通住宅市場特點分析2012年臨沂市土地市場量價趨穩(wěn)，受臨沂市整體規(guī)劃和發(fā)展布局影響，各區(qū)域土地市場供需表現(xiàn)冰火兩重天，北城新區(qū)成交占據(jù)了市場的半壁江山，蘭山區(qū)、羅莊區(qū)成交向好，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、河東區(qū)土地成交表現(xiàn)低迷。市場綜述二、供應分析1、年度供應總量變化：2007年至2010年，臨沂市土地供應呈逐年上漲的趨勢。2011年開始，受政策調(diào)控因素影響，政府土地供應略顯謹慎，供應面積有所減少。2012年，土地供應小幅上行，全年供應居住和商服用地共143宗，供應面積648.50萬平米，面積同比上漲5.18%。2012年臨沂市市本級全年計劃供應居住和商服用地705.93萬平米，實際完成計劃量的91.86%。一、2012年臨沂土地供應量供應分析2、季度供應總量變化：2012年第一季度供應土地39宗，供應面積181.86萬平米；第二季度供應土地34宗，供應面積161.06萬平米；第三季度供應土地29宗，供應面積130.15萬平米；第四季度供應土地41宗，供應面積175.43萬平米。第一季度為本年度土地供應的高潮期，二、三季度土地供應相對平穩(wěn)，為沖刺全年土地供應計劃，第四季度土地市場加速放量。2012年，臨沂市供應居住用地79宗，供應面積424.77萬平米，占總供應量的66%；商服用地供應64宗，供應面積223.73萬平米，占總供應量的34%。其中居住用地超額完成計劃，商服用地僅完成計劃量的78.36%。受蘭山區(qū)城西片區(qū)、羅莊區(qū)沂河路片區(qū)等專業(yè)市場集中放量的影響，本年度商服用地供應比例較2011年大幅提升。二、2012年臨沂土地供應結構供應分析2012年，臨沂市土地供應最大的區(qū)域為北城新區(qū)，供應面積264.50萬平米，占總供應面積的40%；其次為蘭山區(qū)，供應面積123.19萬平米，占總供應面積的19%；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和羅莊區(qū)分列第三、第四，供應面積分別為108.05萬平米、75.49萬平米；河東區(qū)供應面積為40.17萬平米；高新區(qū)供應最少，僅為37.10萬平米。2012年，臨沂市土地市場的供應重點依然為北城新區(qū)。北城新區(qū)今年建設重點為完善一期，規(guī)劃二期，一期中央商務區(qū)商服用地陸續(xù)放量，柳青河沿線、祊河沿線等地塊持續(xù)推出，北城新區(qū)成為土地市場供應的絕對主力區(qū)域。蘭山區(qū)2012年確定為舊城改造年，拆遷改造用地放量明顯。羅莊區(qū)近期規(guī)劃打造沂河路城市副中心，本年度沂河路周邊區(qū)域土地供應保持高位。三、2012年臨沂土地區(qū)域供應情況供應分析三、成交分析1、年度成交總量變化：2012年，臨沂市居住和商服用地共成交113宗，成交面積500.14萬平米，同比減少11.80%。延續(xù)2011年四季度的市場低迷態(tài)勢，本年度一季度開發(fā)商拿地謹慎，土地成交慘淡；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)因其目前區(qū)位優(yōu)勢不明顯，全年未成交地塊占比較高；受年初市場大環(huán)境影響，今年土地流拍創(chuàng)新高，流拍土地共計40.56萬平米。據(jù)統(tǒng)計截至2012年底，2010年、2011年成交地塊中，約有70%已開工建設，未開工面積不足500萬平米。一、2012年臨沂土地成交量成交分析2、季度成交總量變化：2012年第一季度成交居住和商服用地共25宗，成交面積87.15萬平米；第二季度成交土地28宗，成交面積54.60萬平米；第三季度成交土地28宗，成交面積104.27萬平米；第四季度成交土地32宗，成交面積154.12萬平米。受前期宏觀政策調(diào)控影響，本年度第一季度房產(chǎn)市場表現(xiàn)慘淡，開發(fā)商拿地謹慎，土地市場成交低迷。隨著房地產(chǎn)市場的逐步回暖，土地成交明顯轉好。2012年，臨沂市成交居住用地60宗，成交面積334.83萬平米，占總成交面積的67%；成交商服用地53宗，成交面積165.31萬平米，占總成交面積的33%。受供應結構影響，本年度商服用地成交比例也上升明顯。二、2012年臨沂土地成交結構成交分析2012年，臨沂市土地成交最大的區(qū)域為北城新區(qū)，成交面積245.34萬平米，占總成交面積的49%；其次為蘭山區(qū)，成交面積103.55萬平米，占總成交面積的21%；羅莊區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位列第三、第四，成交面積分別為66.29萬平米、42.64萬平米；高新區(qū)成交面積為26.58萬平米，河東區(qū)成交最少，僅為15.74萬平米。2012年，臨沂市土地市場的成交區(qū)域集中在北城新區(qū)、蘭山區(qū)和羅莊區(qū)，其中北城新區(qū)土地成交占據(jù)了半壁江山。近幾年，北城新區(qū)開發(fā)進度持續(xù)推進，發(fā)展前景日趨凸顯，開發(fā)商拿地熱情只增不減。同時，蘭山區(qū)舊城改造步伐加快，部分優(yōu)質(zhì)地塊相繼推出，帶動區(qū)域土地成交。羅莊區(qū)沂河路升級改造趨勢明顯，土地市場呈現(xiàn)供需兩旺。三、2012年臨沂土地區(qū)域成交情況成交分析2012年成交的土地將在未來幾年形成約1345萬平米的商品房潛在供應。北城新區(qū)潛在供應量最大，為830.72萬平米，占總供應量的62%；蘭山區(qū)潛在供應214.81萬平米，占總供應量的16%；羅莊區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位列第三、第四，潛在供應為127.22萬平米、90.38萬平米；未來河東區(qū)和高新區(qū)潛在商品房供應較少。四、2012年區(qū)域土地成交潛在供應成交分析四、價格分析1、年度成交均價對比：2012年，臨沂市成交土地整體均價為88.95萬元/畝，同比增長6.27%；其中居住用地成交均價94.04萬元/畝，同比增長16.60%；商服用地成交均價78.66萬元/畝，同比降18.64%。今年土地市場整體價格趨穩(wěn)發(fā)展，高新區(qū)、羅莊區(qū)居住用地價格明顯上揚，帶動整體居住用地均價上升；商服用地價格下降，主要是因蘭山區(qū)城西片區(qū)、羅莊區(qū)沂河路片區(qū)兩大片區(qū)專業(yè)市場用地成交較多，單價普遍較低一、臨沂土地成交均價分析價格分析2、區(qū)域土地成交價格：北城新區(qū)成交均價位列各區(qū)域之首，為107.69萬元/畝，與去年基本持平。蘭山區(qū)緊隨其后，土地均價為100.96萬元/畝，蘭山區(qū)成交地塊多集中在城西片區(qū)等相對偏遠區(qū)域，故今年區(qū)域價格下滑明顯，降幅達31.30%。河東區(qū)成交地塊較少，位置較好，區(qū)域土地均價為60.43萬元/畝，同比上漲26.26%。羅莊區(qū)土地均價為59.32萬元/畝，該片區(qū)成交地塊多集中在沂河路沿線，區(qū)域成交價格明顯上揚，同比上漲40.25%。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和高新區(qū)土地均價呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢，土地均價分別為45.52萬元/畝、29.75萬元/畝。1、年度成交樓面價格對比：2012年，臨沂市成交土地整體樓面地價496.29元/平米，同比下降11.69%；其中居住用地樓面地價503.29元/平米，同比下降8.37%；商服用地樓面地價480.11元/平米，同比下降21.58%。2012年，除河東區(qū)、羅莊區(qū)樓面地價呈現(xiàn)上漲趨勢外，其他各區(qū)域均出現(xiàn)明顯下降，從而拉低了臨沂土地市場整體樓面地價。二、臨沂土地成交樓面價格分析價格分析2、區(qū)域土地成交樓面價格：從各區(qū)域的樓面地價來看，蘭山區(qū)仍是各區(qū)域之首，為730.04元/平米，但相對去年大幅下降，降幅為27.92%。河東區(qū)位列第二，本年度樓面地價漲幅高達27.66%，一躍達到529.52元/平米。北城新區(qū)成交地塊中，商服用地規(guī)劃容積率普遍較高，從來拉低了區(qū)域樓面地價，為477.05元/平米。羅莊區(qū)樓面地價漲幅明顯，上漲35.04%，達到463.65元/平米。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)土地樓面地價小幅下降，分別為322.09元/平米、217.26元/平米。1.2012年臨沂市土地市場量價趨穩(wěn)2012年臨沂市土地供應量為648.50萬平米，同比上漲5.18%；土地成交量為500.14萬平米，同比下降11.80%。本年度成交土地均價為88.95萬元/畝，小幅上漲6.27%；成交土地樓面地價為496.29元/平米，同比下降11.69%。從市場供需表現(xiàn)來看，今年土地成交率77.12%，較2011年下滑明顯。2.2012年臨沂土地市場各區(qū)域供需表現(xiàn)冰火兩重天2012年，從各區(qū)域土地市場供需表現(xiàn)來看，呈現(xiàn)出明顯的冰火兩重天的發(fā)展態(tài)勢。北城新區(qū)、蘭山區(qū)和羅莊區(qū)三大區(qū)域成交向好，各區(qū)域成交率均超過80%；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、河東區(qū)兩大區(qū)域土地成交較為低迷，成交率均低于40%。3.北城新區(qū)依然為本年度臨沂市場土地供應和成交的熱點區(qū)域2012年初，臨沂市十二五規(guī)劃重點強調(diào)城市近期主要向北發(fā)展，并確定北城新區(qū)今年建設重點為完善一期，規(guī)劃二期，北城新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢完美呈現(xiàn)。一期中央商務區(qū)商服用地陸續(xù)放量，柳青河、祊河沿線等地塊陸續(xù)推出，開發(fā)商拿地熱情只增不減，北城新區(qū)全年成交量占據(jù)市場的半壁江山，且區(qū)域土地成交率為93%。六、2012年臨沂市土地市場特點分析

第四部分2012年臨沂普通住宅分析市場綜述供應分析成交分析價格分析2012年臨沂市普通住宅市場特點分析一、市場綜述2012年，臨沂普通住宅市場依然保持“量升價穩(wěn)”的態(tài)勢，全年供應量和成交量基本保持逐月遞增的趨勢，上半年市場“以價換量”價格下滑，下半年市場回暖價格翹尾，全年價格保持微漲。2012年，根據(jù)監(jiān)測范圍內(nèi)的數(shù)據(jù)顯示，普通住宅市場整體供應量為30451套，366.09萬平米，其中新增供應量為23480套，278.20萬平米。2012年全年市場整體成交量為23516套，275.99萬平米。全年整體報盤均價由年初的4737元/平米漲至年末的4955元/平米，上漲幅度4.60%，成交均價由年初的4760元/平米微跌至年末的4758元/平米。市場綜述二、供應分析1、年度供應總量變化：2012年全年普通住宅市場整體供應量為30451套，366.09萬平米，同比增長17.81%和19.95%。2012年市場回暖，被壓抑的市場供應得到釋放，開發(fā)節(jié)奏提速，市場月度出貨量平穩(wěn)增長，使得全年供應量較2011年漲幅較大。一、2012年住宅供應總量和區(qū)域分布供應分析2、月度供應總量變化：2012年市場全年保持穩(wěn)定推貨，1-3月延續(xù)了去年下半年低迷的態(tài)勢，隨著節(jié)后信貸政策轉向?qū)捤桑袌觥耙詢r換量”的促銷手段取得一定成效，4月分開始市場出貨量逐步加大，隨后月份開發(fā)商推盤熱情不減，隨著成交量的攀升，價格觸底回升。8月市場出現(xiàn)了短暫的冷卻，隨后借助“金九銀十”黃金周期，開發(fā)商加快出貨，市場供應量大幅攀升，年底最后兩個月，為沖刺年度目標，開發(fā)商推盤量再度加大，12月份市場供應量達到最高峰。3、供應量區(qū)域分布：在供應量的區(qū)域分布中，北城新區(qū)位列首位，供應10667套，143.76萬平米，面積占全年總供應的39%；濱河板塊位列第二，供應5949套，70.57萬平米，面積占全年總供應的19%；經(jīng)開區(qū)位居第三，河東板塊和城西板塊相差無幾，分別位列第四、第五，市中板塊供應最少。北城新區(qū)一直是市場的熱點區(qū)域，2012年更成為市場最搶眼的區(qū)域，新項目頻出，區(qū)域住宅供應量占據(jù)市場半壁江山；2012年多個優(yōu)質(zhì)地塊項目集中放量，帶動區(qū)域供應量大幅上升；2012年經(jīng)開區(qū)脫離河東板塊自成一區(qū)，市場表現(xiàn)不俗，品牌開發(fā)商恒大地產(chǎn)落戶經(jīng)開區(qū)，區(qū)域市場的質(zhì)和量提升迅速；河東板塊新項目較少，以消化存量房源為主；城西板塊入市新項目體量較小，不足以滿足區(qū)域市場需求；2012年市中板塊有新面市項目，但老城區(qū)寸土寸金，地塊狹小，體量較小，值得關注的是今年是舊城改造開啟之年，多個片區(qū)拆遷完成，預計未來幾年市場供應量會大幅上升。2012年住宅供應總量和區(qū)域分布供應分析4、各套型供應情況：從各套型供應情況看，市場以三居室的供應量最大，供應17091套，210.76萬平米，面積占總供應的57%；二居室其次，供應8128套、73.47萬平米，面積占總供應的20%；四居室供應2328套、43.14萬平米，位列第三；其余套型供應量較少。2012年住宅供應總量和區(qū)域分布供應分析5、各物業(yè)類型供應情況：從各物業(yè)類型供應情況看，高層物業(yè)成為市場主流，供應20126套，239.79萬平米，面積占總供應的65%，供應量最大；普通多層物業(yè)已經(jīng)逐漸退出主流市場，目前多分布在河東板塊、經(jīng)開區(qū)等發(fā)展較慢的區(qū)域，供應4803套、54.15萬平米，面積占總供應的15%；洋房物業(yè)近年來發(fā)展迅速，尤其北城新區(qū)各式洋房遍地開花，供應3360套、47.56萬平米，位列第三；小高層物業(yè)供應量較少。1、年度新增供應變化：2012年全年普通住宅市場新增供應量為23480套、278.20萬平米，同比上升29.70%和26.29%。2011年受政策影響，市場供應量萎縮，2012年市場反轉，同時行規(guī)推動開發(fā)節(jié)奏提速，新項目大量入市，市場主流大盤頻繁推貨，全年新增貨量較2011年大幅上升。一、2012年住宅新增供應和區(qū)域分布供應分析一、2012年住宅新增供應和區(qū)域分布供應分析2、月度新增供應變化：2012年市場以新增房源為主，新增供應呈逐月遞增的趨勢。一季度受農(nóng)歷新年影響開發(fā)商出貨較少，新增供應較少，4月份開始開發(fā)商大量推貨，第一輪高峰持續(xù)到7月份，8月份出現(xiàn)下滑，下半年隨著“金九銀十”的到來，市場重新發(fā)力，10月份達到全年頂峰，一直到12月份新增供應量仍居高不下。從新開盤和加推項目數(shù)量上來看，2012年全年有72個項目開盤或加推新房源，其中新入市項目39個。從新開盤月份分布來看，今年市場比較平穩(wěn)，每月都有新項目入市和在售項目加推，并且呈現(xiàn)逐月遞增的趨勢，從9月份開始，市場一直保持火爆的態(tài)勢，并持續(xù)到年底。3、新增供應區(qū)域分布：2010年和2011年出讓的北城新區(qū)一期地塊今年集中入市，使得北城新區(qū)本年新增供應最高，共新增9116套，116.66萬平米，面積占全年新增供應的42%，新面市項目主要有：金猴·北城名居、沂州花園、汀香郡、意林小鎮(zhèn)等；濱河板塊新增供應位列第二，新增4532套，54.07萬平米，面積占全年新增供應的19%，本年新面市項目有威特天元廣場、博雅新苑、濱江中央華府、錦繡·御瓏灣、香榭麗墅等；經(jīng)開區(qū)新增供應位列第三；河東板塊和城西板塊新增供應相當，分別位列第四、第五；市中板塊新增供應最少。一、2012年住宅新增供應和區(qū)域分布供應分析4、各套型新增供應：從各套型新增供應情況看，市場以三居室的新增供應量最大，供應13911套，170.63萬平米，面積占到總供應的61%，二居室其次，供應6611套、60.27萬平米，四居室新增供應1376套、25.19萬平，位列第三；其余套型新增供應量較少。2012年住宅供應總量和區(qū)域分布供應分析5、各物業(yè)類型新增供應：從各物業(yè)類型新增供應情況看，高層物業(yè)新增供應15417套，181.35萬平米，面積占到總供應的65%，供應量最大；普通多層物業(yè)新增供應3683套、40.80萬平米，面積占到新增供應總量的15%；洋房物業(yè)新增供應2620套、36.19萬平米，位列第三；小高層物業(yè)新增供應最少，面積僅占新增供應總量的7%。三、成交分析一、2012年住宅年度供求關系變化成交分析2012年全年普通住宅市場整體成交量為23516套，275.99萬平米，同比增長25.55%和29.56%，成交率較2011年漲幅較大。2011年市場部分供應和需求受到抑制，2012年下半年市場轉好，供應放量，購房者信心提升，首置和首改等剛性需求集中釋放，市場成交量大幅攀升。二、2012年住宅月度供求關系變化成交分析從整體來看，2012年臨沂市場住宅供應和需求保持平穩(wěn)增長，成交率大部分時間保持在20%以上，10月突破30%。一季度市場觀望情緒依然濃厚，供應量和成交量較少，成交率較低。從二季度開始市場轉好，供應量和成交量逐月上升，成交率走高。四季度市場表現(xiàn)最好，10月份達到頂峰。三、2012年住宅各區(qū)域供求情況成交分析2012年北城新區(qū)躍居各區(qū)域成交量之首，成交量為7574套、98.56萬平米，占總成交面積的35%，主要成交項目有：沂龍灣、金猴·北城名居、恒大華府、瀾泊灣、沂州花園、香醍榮府等。濱河板塊成交量為4620套、53.41萬平米，占總成交面積的19%，主要成交項目有：魯商·鳳凰城、威特天元廣場、濱江中央華府、沂景華庭等。河東板塊和城西板塊成交量相當，分別成交3319套、38.44萬平米和3221套、34.50萬平米，經(jīng)開區(qū)成交2994套、33.00萬平米；市中板塊成交最少。四、2012年住宅各套型成交情況成交分析從各套型成交情況看，市場以三居室成交量最大，成交13977套，170.42萬平米，面積占到總成交的62%；二居室其次，成交6177套、55.02萬平米，面積占到總成交的20%，其余套型成交量較少，面積合計占總成交的18%。目前臨沂市場客戶以剛需為主，市場成交多以三居室和二居室為主。五、2012年住宅各物業(yè)類型成交情況成交分析從各物業(yè)類型成交情況看，高層物業(yè)成交15188套，176.22萬平米，面積占到總成交量的64%，成交量最大；普通多層物業(yè)成交4070套、45.24萬平米，面積占到總成交量的16%；洋房物業(yè)成交2509套、34.86萬平米，位列第三；小高層物業(yè)成交最少，面積僅占總成交量的7%。四、價格分析一、2012年住宅價格走勢價格分析2012年臨沂市普通住宅均價整體呈現(xiàn)上升趨勢，整體報盤均價由年初的4737元/平米漲至年末的4955元/平米，上漲幅度4.60%；從成交均價來看，全年成交均價為4770元/平米，較2011年上漲8.68%。上半年市場信心不足，項目多低價位入市，另有部分項目折扣較大，市場整體均價出現(xiàn)下滑。下半年市場轉好，入市項目較多，高端項目多集中在四季度入市，市場整體均價回升，全年市場均價保持增長。從區(qū)域上來看，北城新區(qū)是均價最高的區(qū)域，年末北城新區(qū)均價為5500元/平米，比年初下滑3.19%，一方面高層產(chǎn)品競爭激烈，價格戰(zhàn)頻出，另一方面剛需產(chǎn)品低價入市。濱河板塊均價年末均價為5448元/平米，漲幅為3.26%。市中板塊價格出現(xiàn)了回落，但是隨著舊城改造工程的啟動，未來價格上漲空間較大。城西板塊價格走勢與整體均價保持同步，年底受新開盤項目高價位影響，區(qū)域均價快速上漲。河東板塊和經(jīng)開區(qū)由于配套不完善等因素的影響，開發(fā)檔次一直較低，價格也遠遠落后于其他板塊。二、2012年住宅成交價格結構分析價格分析從2011年-2012年各單價區(qū)間成交量比例分析表中看出，住宅成交單價區(qū)間集中在4000-5000元之間，并且5000-6000元單價區(qū)間所占比重增大。值得注意的是6000元以上區(qū)間所占比重已經(jīng)不可小覷，年底上升至第三位，高價位的樓盤主要分布在北城新區(qū)和濱河板塊，多為洋房為主的改善型產(chǎn)品五、2012年住宅各區(qū)域市場供求情況2012年住宅市中板塊區(qū)域概述市中板塊在售項目7個，2012年總供應量為20.33萬平米，同比上升2.88%；新增供應量為18.64萬平米，同比增加17.83萬平米；成交量為18.07萬平米，同比上升9.45%；年底報盤均價為5231元/平米，同比上升6.11%。本年內(nèi)市中板塊新增項目主要有華苑中天、江南映象和金域蘭園。2012年住宅濱河板塊區(qū)域概述濱河板塊在售項目18個，2012年總供應量為70.57萬平米，同比上升28.24%；新增供應量為54.07萬平米，同比上升19.12%；成交量為53.41萬平米，同比上升36.70%；年底報盤均價為5448元/平米，同比上升4.89%。本年內(nèi)新增房源項目主要有濱江中央華府、光耀子貢、魯商鳳凰城、深莞城和寶德書香苑等。2012年住宅北城新區(qū)板塊區(qū)域概述北城新區(qū)在售項目27個，2012年總供應量為143.76萬平米，同比上升67.96%；新增供應量為116.66萬平米，同比上升60.34%；成交量為98.56萬平米，同比上升85.37%；年底報盤均價為5500元/平米，同比下降3.19%。本年內(nèi)新增房源項目主要有：汀香郡、柳溪美廬、意林小鎮(zhèn)、濱河陽光、怡和名居、月瀾錦程、沂州花園、愛倫坡高層、瀾泊灣、金猴·北城名居、歐韻峰尚。2012年住宅城西板塊區(qū)域概述城西板塊在售項目15個，2012年總供應量為38.45萬平米，同比下降31.64%；新增供應量為26.32萬平米，同比下降16.23%；成交量為34.49萬平米，同比下降17.11%；年底報盤均價為5142元/平米，同比上升10.82%。本年內(nèi)新增房源項目主要有：金泰華城、臺灣城、城建·涑堤春曉、水岸名城、龍盛幸福里、書香門第等項目。2012年住宅河東板塊區(qū)域概述河東區(qū)板塊在售項目16個，2012年總供應量為44.14萬平米，新增供應量為27.34萬平米；成交量為38.44萬平米；年底報盤均價為4383元/平米，同比上升8.65%。本年內(nèi)新增房源項目主要有：錦繡外灘、紫荊城、鳳舞明珠、怡?；▓@、中國鐵建·東來尚城、御景東方等項目。2012年住宅經(jīng)開區(qū)板塊區(qū)域概述經(jīng)開區(qū)板塊在售項目15個，2012年總供應量為48.84萬平米，新增供應量為35.18萬平米；成交量為33.00萬平米；年底報盤均價為3333元/平米，同比上升10.69%。本年內(nèi)新增房源項目主要有：迪尚御園、恒大綠洲、冠亞星城、萊茵國際、伊麗莎白東岸、中科印象等項目。1.剛需托市，先抑后揚，整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢2012年全年普通住宅市場整體供應量為30451套、366.09萬平米，成交量為23516套、275.99萬平米，面積同比上漲19.95%和29.56%，市場整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的態(tài)勢。2011年年底，在政策高壓之下，購房者觀望情緒濃厚，市場陷入低迷狀態(tài)，這種局面延續(xù)至2012年一季度，之后市場轉好，并持續(xù)回暖，供應量和成交量持續(xù)攀升，尤其四季度表現(xiàn)搶眼。2.價格策略靈活多樣，刺激市場回暖2012年開發(fā)商面對低迷市場環(huán)境，果斷采取靈活價格策略，刺激市場回暖。低首付策略風靡，眾多剛需項目為挖掘市場需求，紛紛打出“首付一成”、“分期首付”等廣告宣傳，一定程度降低購買門檻。價格戰(zhàn)四起，在市場低迷，上門量嚴重下滑情況下，開發(fā)商打出超低起價、高折扣等廣告宣傳，市場被激活，人氣劇增，帶動銷售。3.開發(fā)商業(yè)績靚麗，外來開發(fā)商瓜分市場2012年年初房地產(chǎn)行業(yè)陷入深度調(diào)整，開發(fā)商面臨著經(jīng)營狀況轉差、存貨周轉率和總資產(chǎn)周轉率下降、三項費用攀升削弱盈利能力和存貨減值等威脅，重壓之下，開發(fā)商積極應對，加快去庫存，之后市場回暖，銷量回升，多數(shù)開發(fā)商超額完成任務，業(yè)績靚麗。從2012年臨沂房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)績TOP10排名來看，前三名分別是魯商地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、恒大地產(chǎn)，本土僅有天元集團和開元集團上榜。隨著臨沂市房地產(chǎn)的發(fā)展，品牌開發(fā)商云集，其融資能力強、專業(yè)水平高、開發(fā)節(jié)奏快，推動市場快速發(fā)展，本土開發(fā)商的市場份額被快速擠占。六、2012年臨沂市普通住宅市場特點分析

第五部分臨沂花園洋房市場分析花園洋房發(fā)展綜述花園洋房區(qū)域特征花園洋房供求分析花園洋房價格分析典型案例分析一、花園洋房發(fā)展綜述2010至今代表作品：沂龍灣·御園、開元·帕緹歐具體特征：退臺基本集中在南面，立面豐富，一二層均帶地下室，堪為國內(nèi)一線洋房設計理念。代表作品：聯(lián)合世紀新筑、濱河陽光、城建時代莊園具體特征：洋房的基本元素缺失，退臺運用不足，立面單調(diào)。多層與洋房產(chǎn)品概念混淆。代表作品：沂龍灣·御園二期、開元香舍里、紫荊城、中國鐵建·東來尚城、香醍榮府、沂龍灣潤園、銀河中央公園、國鑫理想家、圣蘭菲諾等。具體特征：洋房設計理念的回歸，并逐漸走向成熟，如今的洋房產(chǎn)品風格更為多元，立面更加豐富，臨沂花園洋房規(guī)逐漸走向成熟。20082009花園洋房的誕生花園洋房調(diào)整期花園洋房成熟期臨沂花園洋房市場的發(fā)展可以劃分為三個階段：誕生階段、調(diào)整階段、成熟階段發(fā)展綜述花園洋房的發(fā)展——區(qū)域線南北的差異，板塊發(fā)展的差異，資源環(huán)境的差異，政策導向的差異、區(qū)域需求的差異……決定了花園洋房產(chǎn)品的開發(fā)必然是一個區(qū)域化運作的行業(yè)?；▓@洋房的生長環(huán)境較為苛刻，大多誕生在城市發(fā)展規(guī)劃的主流區(qū)域，環(huán)境資源優(yōu)質(zhì)的明顯地段。北城新區(qū)老城區(qū)城西河東洋房產(chǎn)品一般誕生于城市的近郊及潛力較大的政務新區(qū)等區(qū)域，08年8月首先在北城誕生，代表項目——沂龍灣，如今北城已經(jīng)成為花園洋房的主要供應區(qū)域，洋房產(chǎn)品遍地開花。市中土地比較稀缺，住宅物業(yè)類型以高層為主，花園洋房產(chǎn)品較為罕見，08年11月開元帕緹歐入市填補了老城區(qū)洋房市場的空白，但供應套數(shù)僅為125套，銷售奇快在地產(chǎn)界可謂曇花一現(xiàn)，今后老城區(qū)洋房產(chǎn)品將更加稀缺。在城市北拓西進的大形勢下，城西的發(fā)展迎來了它的黃金時期，但多數(shù)低層住宅為普通多層，花園洋房較為稀少，未來將成為洋房發(fā)展的重要區(qū)域。2010年之前，河東房地產(chǎn)市場一直處于自然發(fā)展階段，房地產(chǎn)相對落后，建筑質(zhì)量較差，幾無洋房。2011年至今河東區(qū)在規(guī)劃及城市建設上發(fā)展迅速，尤其在瀕河一線涌現(xiàn)出一批高品質(zhì)樓盤，花園洋房產(chǎn)品將在2011年三四季度集中放量，進入洋房快速發(fā)展期發(fā)展綜述二、花園洋房區(qū)域特征北城新區(qū)的崛起使得臨沂市場上的花園洋房主要集中在北城新區(qū)，項目多為中高檔產(chǎn)品,消化速度較快臨沂洋房市場目前在售項目5個，潛在供應項目9個。主要分布在北城新區(qū)、濱河板塊和河東板塊的濱河一線，城西板塊除金泰華城項目外，其他供應項目較少。總體來說,臨沂市各種景觀資源豐富，特別是水景資源尤為豐富，北城新區(qū)作為潛力巨大的熱點區(qū)域，作為臨沂市的后花園，景觀資源豐富，必定會使花園洋房出現(xiàn)一輪輪新的競爭。理想·家銀河中央花園圣蘭菲諾沂龍灣城市主人香舍里香醍榮府時代莊園奧林匹克世紀新筑意林小鎮(zhèn)金泰華城紫荊城東來尚城帕緹歐塞納河畔濱河陽光新港龍庭在售項目潛在項目售罄項目區(qū)域特征臨沂花園洋房主要分布在景觀資源豐富的北城中心區(qū)、濱河沿線次中心區(qū)，市中幾無多層北城中心區(qū)（主要以北城新區(qū)為核心）多為成熟產(chǎn)品，價格處于王者地位。項目包括：沂龍灣、香醍榮府等。

該區(qū)域作為臨沂城市的后花園，隨著市場熱度的增高，價格繼續(xù)遙遙領先。

濱河沿線次中心區(qū)（主要沿濱河大道為中心）項目多為中高檔，價格一路飚紅。

項目包括：新港龍庭、奧林匹克花園、東來尚城。該區(qū)憑借不可比擬的濱河水景，獨樹一幟，定會繼續(xù)引領濱水宜居新生活。理想·家銀河中央花園圣蘭菲諾沂龍灣城市主人香舍里香醍榮府時代莊園奧林匹克世紀新筑意林小鎮(zhèn)金泰華城紫荊城東來尚城帕緹歐塞納河畔濱河陽光新港龍庭濱河沿線次中心區(qū)北城中心區(qū)區(qū)位研究三、花園洋房供求分析尾盤57001.6萬沂龍灣·御園8.751009.91沂龍灣2011年6月底55004萬沂龍灣·潤園——5300570047005000價格一期尾盤57002.5萬香醍榮府34.5萬4萬3萬4萬3萬3萬4萬3萬2萬推出量10月份————總計4800意林小鎮(zhèn)10月份6500新港龍庭7月5500開元香舍里7月份6500圣蘭菲諾12.9517.91萬總計10月份5500銀河中央花園0.822.85城市主人9月4500理想家1.092.1香醍榮府9月4500東來尚城2.02.3金泰華城9月份5000紫荊城0.350.75奧林匹克入市時間預計價格項目名稱消化量推出量項目名稱2011年預計推出量2010年在售量2008年市場上洋房只有沂龍灣、帕緹歐兩家，2009和2010年兩年花園洋房全面釋放，且呈遞增趨勢，2011年將達到歷史高量，供需兩旺，百花齊放如右圖所示，花園洋房未來的供應量呈遞增趨勢，未來市場的競爭壓力加大；從目前市場的銷售情況來看，在售的花園洋房銷售情況都較為理想；2007-2011年臨沂花園洋房供應走勢供求分析數(shù)據(jù)截止到2011年5月2011-5-14認購，預計7月開盤，一批次及剩余房源總量在5.8萬㎡未來1-2年洋房產(chǎn)品供應仍較大，預計至少有60萬㎡的供應量，但隨第二階段的開發(fā)，洋房產(chǎn)品在市場供應所占比重將會逐步降低供應項目：時間2010-4一期開盤，目前洋房售罄，未來還有9棟多層，建面約為6萬㎡2011-1-8一期開盤，目前在售一期洋房3棟，約為1.6萬，未來還有4棟洋房，建面約為2.1萬規(guī)劃未定，預計11年下半年面世，預計體量在6萬左右2010-12-19開盤，目前一期8棟共3.7萬全部推出，目前存量0.5萬，還剩約4萬未推東來尚城約4萬㎡的花園洋房潛在供應，預計2011年下半年推出，新港龍庭7棟洋房，體量約3萬200920102011香醍榮府20122013秀水灣濱河新天地國鑫·理想家、銀河中央公園圣蘭菲諾意林小鎮(zhèn)東來尚城、新港龍庭城市主人秀水雅苑紫荊城預計9月推向市場，洋房總建面在8萬左右預計2011年下半年推出，規(guī)劃有18棟洋房，建面約為10萬㎡2009-03開盤，已售多層5萬㎡，電梯洋房推出2.6萬㎡，目前剩余1.8萬㎡2010-1-9開盤，現(xiàn)售存量0.5萬，目前認籌洋房5棟，總建面為2萬㎡預計7月份推出。預計11年下半年，洋房體量8萬左右，規(guī)劃為“4+1”、“5+1”情景洋房塞納河畔、聯(lián)合世紀新筑塞納河畔規(guī)劃未定，體量較大，約20余萬，世紀新筑剩余存量3萬左右沂龍灣·潤園預計11年6月底開盤，供應體量4.7萬開元香舍里2014推售分析數(shù)據(jù)截止到2011年5月四、花園洋房價格分析洋房面積的主力區(qū)間在100-160㎡，躍層在175-250㎡之間面積區(qū)間（㎡）050100150200250沂龍灣金泰華城香醍榮府奧林匹克洋房項目面積區(qū)間統(tǒng)計城市主人躍式平層開元香舍里面積分析花園洋房均價在4800-6000元/㎡之間，首層單價在6000-7500元/㎡之間，預計臨沂花園洋房在1-2年內(nèi)均價突破7000元/㎡價格區(qū)間（元/㎡）04000500060007000洋房項目價格區(qū)間統(tǒng)計8000首層（帶院子）平層總價沂龍灣金泰華城香醍榮府奧林匹克城市主人開元香舍里價格分析數(shù)據(jù)截止到2011年5月洋房總價在60-90萬間，躍層總價一般在85-130萬之間總價區(qū)間（萬）0406080100洋房項目總價區(qū)間統(tǒng)計120躍層平層總價沂龍灣金泰華城香醍榮府奧林匹克城市主人開元香舍里總價分析數(shù)據(jù)截止到2011年5月臨沂市場上的花園洋房風格以歐系風格為主，其中以英倫風格及法式風格居多。還有就是以沂龍灣為代表的中式現(xiàn)代風格花園洋房沂龍灣·御園榮盛·香醍榮府聯(lián)合·世紀新筑金泰華城東來尚城中式現(xiàn)代意大利托斯卡納英倫風格現(xiàn)代簡約地中?！の靼嘌雷锨G城圣蘭菲諾新港龍庭開元·香舍里濱河陽光法式風格法式風格新古典·地中海簡歐風格歐式古典風格分析沂龍灣·潤園意林小鎮(zhèn)秀水灣秀水雅苑奧林匹克花園英倫風格意大利小鎮(zhèn)風格英倫風格英倫風格歐式新古典國鑫·理想家城市主人帕緹歐城建時代莊園銀河·中央公園德式風格中式現(xiàn)代西班牙風格意大利托斯卡納中式現(xiàn)代風格分析洋房項目沂龍灣時代莊園金泰華城奧林匹克圣蘭菲諾香醍榮府世紀新筑濱河陽光退臺形式層層退臺3層退無無無無無無立面豐富相對單一單一單一單一單一單一單一露臺戶戶露臺小露臺+非封閉陽臺非封閉陽臺非封閉陽臺非封閉陽臺小露臺+非封閉陽臺非封閉陽臺非封閉陽臺電梯有有有有有有有無花園有有有有有有有有頂層處理平層+躍層躍層躍層躍層平層+躍層躍層躍層平層地下室一期有，二期沒有局部無無未定與首層面積一樣無80㎡臨沂花園洋房市場產(chǎn)品細部表現(xiàn)力一般，但諸如沂龍灣、香醍榮府等項目產(chǎn)品新穎，備受市場青睞細部分析臨沂花園洋房項目主要集中在北城新區(qū)，花園洋房逐年放量，供需兩旺，未來1-2年洋房產(chǎn)品供應仍較大，預計至少有60萬㎡的供應量，但隨第二階段的開發(fā)，洋房產(chǎn)品在市場供應所占比重將會逐步降低。洋房面積的主力區(qū)間在100-160㎡，躍層在175-250㎡之間，花園洋房單價在4800-6000之間，首層單價在6000-7500之間，洋房總價在60-90萬間，躍層總價一般在85-130萬之間。臨沂市場上的花園洋房風格以歐系風格為主，其中以英倫風格及法式風格居多。還有就是以沂龍灣為代表的中式現(xiàn)代風格花園洋房?；▓@洋房產(chǎn)品普遍比高層高500-800元/㎡，盈利能力較高層、別墅產(chǎn)品高，消化速度穩(wěn)定，客戶認可度較高。臨沂花園洋房市場產(chǎn)品細部表現(xiàn)力一般，但諸如沂龍灣、香醍榮府等項目產(chǎn)品新穎，備受市場青睞，在產(chǎn)品打造上，洋房情景化將成為市場的主流發(fā)展方向。分析總結五、典型案例分析沂龍灣花園洋房是臨沂市場上為數(shù)不多的品質(zhì)洋房，可以說是臨沂花園洋房市場上建造水平最高的項目地理位置沂龍灣大橋北橋首西側開發(fā)商臨沂尚城置業(yè)規(guī)模占地面積:178874㎡建筑面積:240000㎡容積率1.36物業(yè)類型

多層、高層、小高層、洋房、別墅產(chǎn)品沂龍灣御園分為2期開發(fā)，一期、二期建筑層數(shù)以6層為主，尺度宜人?？倯魯?shù)912戶，主力戶型：102-202㎡，以三居為主。交房標準毛坯客戶臨沂市區(qū)中高端客戶群體御園慧園曦園龍園潤園清園沂龍灣戶型A四室項目名稱面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例沂龍灣洋房102-16090%18010%建筑規(guī)劃：沂龍灣御園項目地塊分為居住用地及商業(yè)用地，居住用地由御園一期11棟多層及6棟高層，商業(yè)街組成，御園二期由6棟高層及22棟花園洋房組成。建筑風格采用現(xiàn)代東方風格，主要色調(diào)以紅、白、灰三種顏色。戶型特點：

層層退臺設計，保證戶戶有私家露臺贈送，營造舒適的居住環(huán)境，雙坡頂設計強調(diào)小區(qū)的歸屬感和可識別性，與道路斜角排列讓景觀資源最大化,強調(diào)住宅均好性。戶型以舒適的三室、四室為主。

銷售情況：

2010年5月8號開盤，推出12棟花園洋房共計312套，開盤當天銷售201套，解籌率為50%，每月平均消化在60套左右，目前御園基本售罄，同時潤園洋房產(chǎn)品也將推向市場。沂龍灣沂龍灣開發(fā)時間較長，口碑較好。在臨沂房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響，產(chǎn)品得到市場的認可，花園洋房產(chǎn)品更是得到了客戶的熱捧R戶型露臺個數(shù)（院子）露臺（院子）面積首層2個86㎡二層2個25㎡三層3個20㎡四層1個13㎡五層3個20㎡六層2個10㎡躍式5個42㎡

沂龍灣首層分前庭、后院兩個院子，贈送80-100㎡的庭院面積，2-6層贈送1-5個露臺不等，露臺面積在13-42㎡。贈送面積退臺退臺沂龍灣花園洋房首層贈送面積在80-100㎡

左右，極大滿足了業(yè)主對贈送面積的需求北城新城中心大勢已成，沂龍灣因勢利導一舉奠定北城第一生活純熟大盤地位；大盤配套為依托，一站式教育亮點突出，對魯商后續(xù)配套跟進充滿信心；御園一期現(xiàn)房致美實景，使客戶購買二期產(chǎn)品信心大增；花園洋房產(chǎn)品新穎，戶型經(jīng)典，贈送面積較多；由于層層退臺的原因，形成了較大的面積區(qū)間幅度102-202不等，有效的滿足各個層次的客戶需求；瀕臨臨沂一線河景資源，環(huán)境優(yōu)美，交通便利；策劃及銷售團隊配合默契，營銷推廣較為成功，銷售團隊堅強有力；市場調(diào)研及開盤前的客戶摸底較為成功，實現(xiàn)客戶與開發(fā)商的利益共贏；老帶新政策及時給力，老客戶帶動效果明顯，促進成交；工程進度給力，幾乎所有樓棟同時開工建設，大大堅定了購房者的信心。開發(fā)總結位置位于三和五街與沂蒙十八路交匯處開發(fā)商山東榮盛富翔地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑形式花園洋房、別墅、高層建筑風格意大利托斯卡納風格占地面積200余畝建筑面積15萬平方米容積率1.01綠化率40%開盤時間一期2010年12月開盤入住時間預計2012年交房項目配套自建幼兒園、35中、體育公園、河底隧道、沂河休閑廣場項目定位北城新區(qū)沂河西岸唯一別墅/洋房項目客戶以市場生意人為主，其次是政府公務員2010年末以來新晉的花園洋房項目新星，產(chǎn)品主打意大利托斯卡風格建筑香醍榮府戶型兩室三室四室躍層項目名稱面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例面積區(qū)間比例香醍榮府一批次8917%125-15140%175-20310%165-39336%香醍榮府二批次——0%130-14663%181-21421%247-34917%戶型特點：

意大利托斯卡納風格設計，邊戶弧形陽臺設計，并設計有些許情趣小露臺點綴其間，營造舒適的居住環(huán)境，社區(qū)戶型均好性，頂層大躍層空中別墅設計，觀河觀湖效果較佳。戶型以舒適三室為主，首層贈送地下室，面積與首層面積一樣。銷售情況：

2010年12月19號開盤，推出一批次4棟花園洋房共計120套，戶型面積89-393㎡，開盤當天銷售72套，均價5300元/㎡。二批次2011年3-4月間分兩次加推，共計96套房源，均價5700元/㎡（首層7000-8000，躍層6000，拉升整體均價），目前消化率接近94%，月均去化30-40套。

香醍榮府香醍榮府憑借優(yōu)質(zhì)的高端產(chǎn)品、不可比擬的水景資源、無可復制的地段、深遠的品牌影響力等優(yōu)勢，在北城花園洋房市場上獨領風騷位置東至沂蒙路、西至沂蒙三路、南至三和三街、北至三和四街開發(fā)商臨沂市開元地產(chǎn)有限公司建筑形式洋房、高層建筑風格簡歐式占地面積118畝建筑面積14.4萬㎡容積率1.49綠化率40%車位配比1：1裝修標準毛坯開盤時間尚未開盤入住時間2012年周邊配套北城小學、頤高上海街、臨沂四中、金盾小學、臨沂二小、銀座英才幼兒園等香舍里開元·香舍里，是開元地產(chǎn)在北城新區(qū)開工的首個項目，主打“浪漫小洋房，城市慢生活”的產(chǎn)品概念，目前處于認籌狀態(tài)戶型特點：

全明戶型，南北通透，動靜分區(qū)，大開間的客廳與餐廳皆配備寬景陽臺，豪華主臥，南向朝陽，戶型面積主要以135、150㎡為主，戶型偏緊湊其中135-137的戶型面積占到總套數(shù)的60%以上。輔以部分110㎡左右的緊湊小洋房。

銷售情況：尚未開盤，目前以認卡為主，認籌當日賣卡160余張，預計均價在5500-6000元/㎡之間。四室兩廳兩衛(wèi)156㎡三室兩廳兩衛(wèi)135㎡戶型戶型面積（㎡）戶型套數(shù)配比洋房D1-1112三室兩廳一衛(wèi)163.8%D1-1’118163.8%B1-1137三室兩廳兩衛(wèi)12930.3%B1-1’135.712930.3%B1-2147.35412.7%B2-1146122.8%A-1156四室兩廳兩衛(wèi)6014.1%A-1躍層249躍層102.3%合計——426100.0%香舍里

第六部分

臨沂別墅市場分析臨沂別墅發(fā)展綜述臨沂別墅區(qū)域特征分析臨沂別墅供求分析臨沂別墅典型樓盤分析一、臨沂別墅發(fā)展綜述2010至今別墅萌芽階段別墅發(fā)展階段完全競爭階段臨沂別墅市場的發(fā)展可以劃分為三個階段：萌芽階段、發(fā)展階段、完全競爭階段2007年2008年2009年2010年2011年2008年之前為萌芽階段，別墅項目更多的扮演“試探者”的角色，初步明確別墅的定位及相對應產(chǎn)品的規(guī)劃設計，市場規(guī)模很小，產(chǎn)品、規(guī)劃、設計均處于一個較低的水平，如佳和花園等。初露鋒芒循序漸進龍爭虎斗2008-2010年為別墅的發(fā)展期，隨著臨沂房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，此期間別墅市場迅速壯大，別墅產(chǎn)品線也逐漸拉長，鳳凰城、水榭華庭、奧林匹克花園、月瀾灣等一批項目的相應面世，至2010年，經(jīng)濟型別墅、中檔別墅、高檔別墅全程上演，市場規(guī)模、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品設計、市場認知度及價格都迅速上升至一個新的水平面，逐步步入完全競爭市場階段。2010年下半年，臨沂別墅市場銷售火爆，量價齊升。2011年將有大量別墅項目面世，不但豐富了臨沂別墅市場的產(chǎn)品種類，更提高了產(chǎn)品的檔次和品質(zhì)，2011年的臨沂別墅市場將是群雄割據(jù)，烽火連天的一年。發(fā)展綜述二、臨沂別墅區(qū)域特征分析臨沂別墅市場目前共有在售項目12個，潛在供應項目9個。主要分布在北城新區(qū)、濱河板塊和河東板塊，城西板塊除涑堤春曉作為潛在項目外，其他供應項目較少。總體上來說,臨沂市各種景觀資源豐富，特別是水景資源尤為豐富，近年來依托著豐富的景觀資源，大量的別墅項目如雨后春筍般應運而生。在售別墅項目潛在別墅項目臨沂在售別墅及2011年別墅潛在供應分布圖區(qū)域特征愛倫坡沂龍灣龍園百聯(lián)華府圣蘭菲諾海爾臨天下鳳凰城水榭華庭奧林匹克花園華創(chuàng)金桂園新港龍庭和潤香堤日月城紫荊城涑堤春曉月瀾灣福布斯灣伊麗莎白東岸柳溪美廬香醍榮府瀾泊灣錦繡外灘目前別墅項目多分布于濱河板塊、北城新區(qū)及河東板塊，從未來潛在供應來看，潛在項目多集中于北城新區(qū)及河東板塊中心區(qū)域（分別以老城中心與北城中心區(qū)為核心）項目包括：魯商鳳凰城、海爾臨天下、圣蘭菲諾、百聯(lián)華府；

次中心區(qū)域項目包括：沂龍灣龍園、愛倫坡、和潤香堤、月瀾灣、香醍榮府、水榭華庭、華創(chuàng)金桂園、奧林匹克花園、涑堤春曉；

近郊區(qū)域：伊麗莎白東岸、柳溪美廬、日月城、福布斯灣、錦繡外灘。別墅按照城市功能劃分，以老城區(qū)、新城區(qū)為中心向外輻射，可劃分為中心區(qū)域、次中心區(qū)域、近郊區(qū)域，各區(qū)域特征鮮明沂龍灣龍園和潤香堤近郊區(qū)域區(qū)域特征福布斯灣日月城伊麗莎白東岸鳳凰城瀾泊灣奧林匹克花園華創(chuàng)金桂園水榭華庭新港龍庭涑提春曉沂龍灣龍園海爾臨天下百聯(lián)華府愛倫坡香醍榮府月瀾灣圣蘭菲諾紫荊城錦繡外灘柳溪美廬北城中心區(qū)依托新城中心湖景及未來配套資源產(chǎn)品主要以聯(lián)排為主、少量雙拼產(chǎn)品聯(lián)排均價13000元/㎡，雙拼21000元/㎡臨沂新城區(qū)高端別墅區(qū)老城中心區(qū)依托河景資源及老城區(qū)成熟優(yōu)質(zhì)配套資源產(chǎn)品主要以聯(lián)排為主、少量雙拼產(chǎn)品聯(lián)排均價14000元/㎡，雙拼22000元/㎡臨沂老城區(qū)高端別墅區(qū)次中心區(qū)域依托部分河景資源及城市良好配套資源（或者項目特有資源，如月瀾灣溫泉資源）產(chǎn)品主要以聯(lián)排、疊拼為主，少量雙拼產(chǎn)品聯(lián)排均價10000元/㎡，疊拼8000元/㎡臨沂城市次中心中端別墅區(qū)近郊區(qū)域依托自然資源及項目本身大盤資源產(chǎn)品主要以聯(lián)排、雙拼為主，并出現(xiàn)獨棟產(chǎn)品聯(lián)排均價7000元/㎡臨沂近郊區(qū)域別墅大盤項目中心區(qū)域次中心區(qū)域近未來潛在供應區(qū)域未來潛在供應區(qū)域未來臨沂別墅市場潛在供應區(qū)域位于：

一是城西板塊蒙山大道以西，涑河沿線，大學城周邊及海關路以南沿沂河區(qū)域；

二是北城新區(qū)板塊三和六街以北的沿沂河、柳青河沿岸區(qū)域；

三是河東板塊，南北兩端沿沂河區(qū)域及河東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。供應區(qū)域未來潛在供應區(qū)域除現(xiàn)已規(guī)劃尚未推出市場的項目所在區(qū)域外，未來別墅潛在供應多集中于離城市較遠的近郊區(qū)域，但各區(qū)域仍主要依靠河景資源沂龍灣龍園

愛倫坡

海爾臨天下

月瀾灣

百聯(lián)華府

鳳凰城

水榭華庭

華創(chuàng)金桂園

奧林匹克花園

香醍榮府

日月城獨棟別墅體量較小，僅沂龍灣存在，面積在480-800㎡；雙拼別墅面積集中在350-520㎡；聯(lián)排別墅面積集中在230-370㎡；疊加別墅面積集中在150-300㎡。產(chǎn)品分析50

100150200250300350400450500600700800（單位：㎡）

獨棟

雙

拼

聯(lián)

排

疊加

聯(lián)排戶型面積集中于230-370㎡疊拼戶型面積集中于150-300㎡別墅產(chǎn)品主要為總價相對較低的聯(lián)排及疊拼產(chǎn)品，為目前市場主要供應產(chǎn)品及熱銷產(chǎn)品；雙拼也有少量供應，獨棟產(chǎn)品稀少，僅存在沂龍灣項目所屬區(qū)位項目名稱建筑類型類型外立面風格中心區(qū)域鳳凰城聯(lián)排/雙拼英倫（都鐸）海爾臨天下雙拼/聯(lián)排現(xiàn)代簡約百聯(lián)華府雙拼/聯(lián)排英倫次中心區(qū)域沂龍灣龍園獨棟/聯(lián)排/雙拼西班牙愛倫坡聯(lián)排/疊加美國賴特月瀾灣聯(lián)排意大利水榭華庭聯(lián)排/獨棟現(xiàn)代中式華創(chuàng)金桂園聯(lián)排/疊加西班牙奧林匹克花園獨棟/聯(lián)排/疊加新古典主義濱河國際疊加新古典主義近郊區(qū)域日月城雙拼/聯(lián)排/疊加意大利從在售項目別墅的外立面來看，市場在售別墅產(chǎn)品外立面多種多樣，主要以英倫風格、意大利、西班牙風格為主外立面風格臨沂在售別墅項目外立面統(tǒng)計分析地中海風格代表項目：沂龍灣龍園地中海風格建筑特色：建筑的形態(tài)上具有很多不對稱的設計，稍大些的房子都有一個環(huán)繞的庭院或天井，形成一個圍合式的群落，（在西班牙建筑中，經(jīng)常廣泛運用螺旋形結構配件，包括陽臺、窗間柱子多用螺旋形鑄鐵花飾）月瀾灣建筑特色：北美風格實際上是一種混合風格,不象歐洲的建筑風格是一步步逐漸發(fā)展演變而來的，它在同一時期接受了許多種成熟的建筑風格，相互之間又有融合和影響。具有注重建筑細節(jié)、有古典情懷、外觀簡潔大方，融合多種風情于一體的特點。

美式風格代表項目：海爾臨天下愛倫坡目前市場在售別墅產(chǎn)品外立面風格較為散亂，使用較多的風格為英倫、地中海和美式風格外立面風格英倫風格代表項目：英倫風格建筑特色：住宅的坡屋頂坡度較陡，窗戶的尺寸一般都比較小，主要建筑結構墻體為混凝土砌塊，屋頂為木構架，外墻材料多為紅磚石材及涂料等，屋頂以石板瓦為主，承重結構為混凝土砌塊。

百聯(lián)華府鳳凰城其他風格建筑：其他代表性風格建筑，如水榭華庭的中式現(xiàn)代風格和奧林匹克花園及濱河國際的新古典主義風格等。其他風格風格代表項目：水榭華庭奧林匹克花園華創(chuàng)金桂園外立面風格三、臨沂別墅供求分析供應分析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺別墅供應方面，由于新政的影響，2010上半年別墅供應較少，下半年市場形勢轉好，各項目加快推盤節(jié)奏，供應量增大2011年1月，海爾臨天下開盤，推出大部分別墅產(chǎn)品，市場供應迅速增長。成交分析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺別墅成交方面，受市場整體的影響，2010上半年別墅成交較為平淡，下半年9月份之后，市場成交開始反彈，成交呈現(xiàn)井噴狀況2010年上半年，除5月份成交較旺外，其他月份市場反應較平淡，月均消化5000㎡；下半年9月份之后，市場形勢好轉，伴隨著項目的加推及開盤，成交量迅速增長，一直持續(xù)到現(xiàn)在，月均消化量為12800㎡。供求分析數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺從別墅供求關系來看，2011年上半年主要以消化剩余存量為主，市場存量較大，但是成交比較平淡；下半年出現(xiàn)供需兩旺的情況供應緩慢，成交平淡供應增長，成交火爆

從別墅供求關系月度變化來看，受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，除5月份別墅成交面積有較大提升外，2010年上半年別墅市場成交不佳，平均每月消化約5000㎡；下半年7月份、8月份別墅市場仍然低迷，9月份進入傳統(tǒng)的“金九銀十”的銷售旺季，市場開始全面回暖，供應量開始增加，進入11月份市場仍舊火爆，本月成交量甚至超過了10月份的成交面積。進入2011年，1月份由于海爾臨天下的開盤熱銷，帶動了本月成交面積的放量增長，并且市場供應量達到了近兩年的最大值；2月份為傳統(tǒng)春節(jié)，但別墅市場熱度不減，是2010年同期成交量的1.6倍，隨后市場仍保持火爆的熱銷熱度，總之進入2011年后，各月的成交均高于同期。市場描述：

別墅市場2010下半年開始熱銷的主要原因為：一、2011年上半年市場受到政府調(diào)控政策影響，市場多持觀望態(tài)度；二、經(jīng)過2010上半年的市場低迷，下半年別墅市場形勢逐漸好轉，剛性需求開始釋放，下半年國家通脹壓力的增加在一定程度上刺激了別墅的成交；三、2010年下半年大部分別墅項目開始集中推盤，從而保證了充足房源的供應，一定程度上也刺激了市場的成交。原因分析：隨著別墅供求成交的變化，別墅整體均價存在上漲的趨勢：聯(lián)排產(chǎn)品方面，2010年9月份之前，市場上在售別墅項目除鳳凰城項目為高端產(chǎn)品外，其他在售項目檔次相對較低，因此市場均價相對較低；但隨著10月份之后沂龍灣龍園、愛倫坡、百聯(lián)華府及海爾臨天下的相繼入市，迅速提高了聯(lián)排產(chǎn)品的整體價格，因此聯(lián)排均價不斷上漲，至2011年5月份時，均價上漲3000元/㎡；疊拼產(chǎn)品方面，同聯(lián)排產(chǎn)品相似，由于愛倫坡的入市，同樣帶動了疊拼均價的上漲，由于目前低端疊拼產(chǎn)品的消化完畢，目前疊拼主要集中于愛倫坡項目，目前均價約為7500元/㎡。雙拼產(chǎn)品方面：雙拼產(chǎn)品供應較少，目前在售產(chǎn)品主要集中在少數(shù)高端項目，均價維持20000元/㎡左右。統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自【世聯(lián)怡高數(shù)據(jù)平臺】價格變化從別墅均價月度變化來看，從2010年1月到現(xiàn)在，別墅聯(lián)排及疊拼價格呈現(xiàn)上揚趨勢；由于雙拼產(chǎn)品供應較少，價格趨于穩(wěn)定聯(lián)排價格變化從各項目聯(lián)排產(chǎn)品的價格情況來看，各聯(lián)排產(chǎn)品均有增長趨勢，但上升幅度各不相同；2011年下半年，隨著沂龍灣、愛倫坡、百聯(lián)華府、以及海爾臨天下的相繼入市，提升了聯(lián)排的整體均價2010下半年高端項目的入市提升了聯(lián)排產(chǎn)品的整體價格疊拼、雙拼價格變化疊拼雙拼產(chǎn)品供應項目較少，從各項目聯(lián)排、雙拼產(chǎn)品的價格來看，各項目疊拼、雙拼價格趨于穩(wěn)定，上漲較緩慢；疊拼價格上漲主要為新項目的入市雙拼價格方面，由于雙拼產(chǎn)品較少，僅存在鳳凰城、臨天下、龍園三個別墅項目，因此雙拼價格比較穩(wěn)定，整體均價約為20000元/㎡市場存量項目名稱建筑面積(萬㎡)推出時間產(chǎn)品類型推出套數(shù)面積區(qū)間剩余存量（萬㎡）魯商鳳凰城5.752008.5.11、2010.5.21雙拼、聯(lián)排、疊拼196222~5131奧林匹克花園1.962009.11、2010.03雙拼、聯(lián)排、疊加74205~3200.27水榭華庭32008.09聯(lián)排、獨棟87300~4000.1華創(chuàng)金桂園1.052010.07聯(lián)排、疊加54134~2920.4海爾臨天下4.222011.01聯(lián)排、雙拼148237~4030.33百聯(lián)華府0.912011.01聯(lián)排283000.45愛倫坡1.32010.10疊加、聯(lián)排64180~3750.3沂龍灣龍園3.82010.10獨棟、聯(lián)排、雙拼70230-8002.6合計5.45在售項目近期加推房源，市場供應將增大目前市場上別墅可售產(chǎn)品剩余存量為5.45萬㎡，剩余可售房源有限；另外一些項目如龍園，后期仍有未推房源等待加推，市場供應正蓄勢待發(fā)，市場競爭將加大臨沂在售別墅項目剩余存量統(tǒng)計【臨沂別墅產(chǎn)品未來競爭】——未來1-3年，別墅至少有55萬平米存量，按照2010年市場整體消化8萬平米計算，別墅市場至少有7年消化周期，競爭十分激烈潛在競爭200920102011時間柳溪美廬20122012以后香醍榮府月瀾灣2006年一期開盤，全部為別墅，目前在售別墅二期，建面為15萬平米，二期尾盤，預計別墅剩余量為4萬平米目前一期2011年1月開盤，銷售10余套，體量剩余約3萬平米圣蘭菲諾沂龍灣龍園瀾泊灣2009-1一期開盤，剩余建面近百萬，規(guī)劃有別墅，別墅體量未知愛倫坡百聯(lián)華府濱河陽光2010-11一期開盤，全部為四聯(lián)排、疊拼別墅，目前在售一期，建面1.6萬平米，還有兩期未推出，建面為4.8萬平米別墅為五聯(lián)排，少部分雙拼，目前一期已開盤，別墅建面8萬平米，二期推出剩余別墅體量約為3萬平米別墅整體規(guī)劃約11萬平米，一期規(guī)劃36套，預計2011年10開盤，后期別墅剩余體量約為12萬平米預計2011年下半年推出，總建面為51萬平米，規(guī)劃別墅有3萬多㎡總建面3.8萬平米，目前銷售25套，剩余體量為2.6萬鼎峰英倫花園、柳青國際涑堤春曉伊麗莎白東岸福布斯灣總107套類獨棟別墅，總建面約3.7萬㎡，預計7月開盤別墅具體詳情暫時不明，別墅總體量大概8萬㎡左右預計2011年6月中下旬開盤，總體量約128萬㎡左右，首期預計推出5.5萬新港龍庭別墅最后推售，體量約1萬㎡左右，以聯(lián)排和獨棟為主紫荊城38套聯(lián)排別墅，總體量約1.28萬㎡未來潛在供應項目：別墅分析小結發(fā)展趨勢臨沂別墅市場的發(fā)展可以劃分為三個階段：萌芽階段、發(fā)展階段、完全競爭階段。目前市場在售項目較多，預計2011年下半年，其他競爭項目會相繼入市，屆時市場競爭更加激烈。區(qū)域特征目前別墅項目多分布與濱河板塊、北城新區(qū)及河東板塊，從未入市項目來看，潛在項目多集中于北城新區(qū)及河東板塊。目前市場在售熱銷產(chǎn)品主要以聯(lián)排與疊加為主，雙拼及獨棟因為供應少、總價高的原因，市場表現(xiàn)比較平淡；但隨著近郊區(qū)域大戶型別墅價格較低的優(yōu)勢，將在一定程度上刺激雙拼及獨棟產(chǎn)品的銷售。未來市場潛在供應區(qū)域多集中于近郊區(qū)域，但仍會依靠優(yōu)質(zhì)的河景資源。供求方面在經(jīng)歷了2011年上半年市場供求疲軟的情況后，2011年下半年市場開始發(fā)力，呈現(xiàn)供需兩旺的市場態(tài)勢，并持續(xù)到今年下半年；價格方面，隨著產(chǎn)品的去化，別墅價格又小幅上漲趨勢，尤其表現(xiàn)在聯(lián)排產(chǎn)品，疊拼、雙拼產(chǎn)品價格上漲不明顯。隨著2011年下半年市場供應的增加，市場競爭激烈的同時，必然會帶動消費者的購買熱情，市場仍舊會保持供需兩旺的情況。四、臨沂別墅典型樓盤分析魯商·鳳凰城海爾·臨天下沂龍灣·龍園涑堤春曉涑堤春曉沂龍灣龍園海爾臨天下鳳凰城典型樓盤大盤、高端定位、改善型產(chǎn)品、品牌樓盤地理位置臨沂鳳凰廣場西鄰開發(fā)商臨沂魯商地產(chǎn)有限公司規(guī)模占地370畝，總建面60萬㎡；其中別墅5.7萬㎡容積率2.1物業(yè)類型高層、別墅、商業(yè)開發(fā)周期項目分三期開發(fā)客戶本地80%，外地20%銷售情況一期尾房銷售，二期正在熱銷，三期2011年5月開始銷售。價格別墅均價14000元/平米雙拼均價22000元/平米一期二期三期鳳凰城別墅

魯商鳳凰城別墅產(chǎn)品主要以聯(lián)排產(chǎn)品為主，雙拼及疊拼產(chǎn)品較少（雙拼僅二期共4套，疊拼產(chǎn)品為一期產(chǎn)品，共計8套），另外濱江墅為本項目的創(chuàng)新產(chǎn)品。產(chǎn)品面積方面，聯(lián)排主要集中于260—270㎡之間，雙拼產(chǎn)品面積為518㎡，疊拼產(chǎn)品面積區(qū)間為220——250㎡之間，濱江墅面積區(qū)間為270——280㎡、290——300㎡。聯(lián)排產(chǎn)品占總供應量的82%，濱江墅產(chǎn)品占供應量的11%，雙拼產(chǎn)品及疊拼產(chǎn)品分別占總供應量的3.4%、3.3%。置業(yè)客戶均以自住型需求為主，投資需求占少部分。

魯商鳳凰城別墅產(chǎn)品2008年5月份首次開盤，成交實收均價為10034元/㎡，2008年整體實收均價為10213元/㎡，去化面積為12000㎡；2009年為一期別墅的正常消化期，整體實收均價為10776元/㎡，去化面積為8800㎡；2010年5月為二期別墅開盤，2010年整體實收均價為11680元/㎡，去化面積為13000㎡；2011年為二期別墅正常消化期及三期別墅開盤，目前實收均價為13632元/平米，已去化面積為7000㎡。

成交客戶以臨沂本地客戶為主，個體私營者占較大比例，主要集中于專業(yè)市場客戶（西部市場、板材廠及化工廠客戶為主）；另外還有企事業(yè)單位高層管理者，九縣客戶占一定比例。產(chǎn)品情況:銷售動態(tài)及價格走勢:成交客戶分析:高品質(zhì)別墅樓盤，打造北城生活新標桿地理位置北城新區(qū)五洲湖西鄰開發(fā)商山東中新靜安地產(chǎn)有限公司

規(guī)模占地1.18萬㎡，總建面20萬㎡；其中別墅近4.2萬㎡容積率1.74物業(yè)類型別墅、高層、商業(yè)開發(fā)周期項目分三期開發(fā)，一期為別墅，二期為高層，三期為商業(yè)及公寓銷售情況2011年1月22日開盤，目前除雙拼產(chǎn)品外，其余產(chǎn)品基本銷售完畢價格別墅均價13000元/平米雙拼均價23000元/平米海爾臨天下內(nèi)部資源：商業(yè)——高檔商業(yè)街休閑——社區(qū)專屬會所外部資源：教育-----銀河小學、市政中學、四中高中金融-----臨商銀行、中國銀行、工商銀行商業(yè)-----頤高上海街、萬和商業(yè)廣場