武陵山區(qū)建設(shè)國際汽車城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

武陵國際汽車城項(xiàng)目/可行性研究報(bào)告PAGEPAGE75【武陵國際汽車城項(xiàng)目】可行性研究報(bào)告湘西自治州工程咨詢公司

編制人員名單編制單位負(fù)責(zé)人：總工程師：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：主要編制人員：

目錄TOC\o"1-4"\h\z\u前言 7第一章總論 91.1項(xiàng)目概況 91.2項(xiàng)目承辦建設(shè)單位、股東單位概況 111.3編制單位概況 121.4編制依據(jù) 121.5編制原則 131.6研究范圍及內(nèi)容 131.7主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 14第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性 152.1項(xiàng)目建設(shè)背景 152.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 15第三章市場分析 173.1宏觀環(huán)境分析 173.2全國汽車消費(fèi)行業(yè)發(fā)展分析 253.3吉首市房地產(chǎn)市場分析 293.4項(xiàng)目擬定位方案 33第四章項(xiàng)目項(xiàng)目選址及建設(shè)條件 344.1項(xiàng)目選址基本情況 344.2項(xiàng)目區(qū)域自然條件 344.2.1地質(zhì)條件 344.2.2地理位置 354.2.3氣候條件 354.2.4水文情況 354.2.5交通條件 354.2.6供水條件 354.2.7供電條件 364.2.8通信條件 364.2.9建筑材料 36第五章工程技術(shù)方案 375.1總平面布置 375.1.1設(shè)計(jì)依據(jù) 375.1.2場地概述 375.1.3工程概況 375.1.4平面布置 385.1.5豎向布置 385.1.6交通組織及道路系統(tǒng) 385.1.7綠化工程 385.2建筑設(shè)計(jì) 395.2.1設(shè)計(jì)依據(jù) 395.2.2建筑平面設(shè)計(jì) 395.2.3豎向交通設(shè)計(jì) 395.2.4立面設(shè)計(jì) 395.2.5裝修標(biāo)準(zhǔn) 405.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 405.3.1設(shè)計(jì)依據(jù) 405.3.2設(shè)計(jì)要求 405.3.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 415.3.4主要結(jié)構(gòu)材料 415.4給排水設(shè)計(jì) 415.4.1設(shè)計(jì)依據(jù) 415.4.2設(shè)計(jì)范圍 415.4.3給水 425.4.4排水 425.5電氣設(shè)計(jì) 435.5.1設(shè)計(jì)依據(jù) 435.5.2設(shè)計(jì)范圍及內(nèi)容 435.5.3電力負(fù)荷估算 435.5.4電源和電壓 435.5.5照明 445..5.6弱電系統(tǒng) 445.5.7防雷接地 445.5.8電氣線路和道路照明 455.6暖通設(shè)計(jì) 455.6.1設(shè)計(jì)依據(jù) 455.6.2設(shè)計(jì)范圍 455.6.3室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù) 455.6.4空調(diào)設(shè)計(jì) 455.6.5通風(fēng)設(shè)計(jì) 46第六章節(jié)能節(jié)水 476.1編制依據(jù)和用能標(biāo)準(zhǔn) 476.1.1編制依據(jù) 476.1.2用能標(biāo)準(zhǔn) 476.2能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 486.2.1項(xiàng)目所在地能源供應(yīng)狀況 486.2.2項(xiàng)目能源消耗種類 486.3能耗指標(biāo)分析 486.3.1能耗分布 486.4節(jié)能措施 486.4.1建筑節(jié)能 486.4.2電氣節(jié)能 496.4.3節(jié)水措施 50第七章環(huán)境保護(hù)、勞動(dòng)安全和消防 517.1環(huán)境保護(hù) 517.1.1環(huán)境現(xiàn)狀 517.1.2環(huán)境執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 517.1.3環(huán)境影響分析 517.1.4環(huán)保措施 527.2勞動(dòng)衛(wèi)生和安全 547.2.1安全與勞動(dòng)保護(hù) 547.2.2勞動(dòng)衛(wèi)生 547.2.3衛(wèi)生防疫 547.3消防設(shè)計(jì) 557.3.1總圖消防 557.3.2建筑消防 567.3.3給排水消防 567.3.4電氣消防 57第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及管理 588.1建設(shè)工期 588.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 588.3項(xiàng)目管理措施 588.3.1管理機(jī)構(gòu) 588.3.2項(xiàng)目管理制度 598.3.3工程監(jiān)理 59第九章投資估算與資金籌措 609.1投資估算 609.2資金來源 609.3資金使用計(jì)劃 60第十章項(xiàng)目招投標(biāo) 6110.1招投標(biāo)原則 6110.2投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)程序 6110.3評標(biāo)委員會(huì)人員組成和資質(zhì)要求 63第十一章財(cái)務(wù)分析 6411.1財(cái)務(wù)評價(jià)的依據(jù) 6411.2收入估算 6411.3項(xiàng)目開發(fā)總成本費(fèi)用估算 6411.4財(cái)務(wù)效益分析 6511.5不確定性分析 6611.5.1盈虧平衡分析 6611.5.2敏感性分析 6611.6財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)論 67第十二章社會(huì)效益 6812.1項(xiàng)目對社會(huì)的影響分析 6812.2項(xiàng)目對當(dāng)?shù)厣鐣?huì)的產(chǎn)生的負(fù)面影響（問題與困難） 6912.3互適性分析 69第十三章風(fēng)險(xiǎn)分析 7013.1主要風(fēng)險(xiǎn)因素識別 7013.2風(fēng)險(xiǎn)影響程度分析 7013.3降低和防范風(fēng)險(xiǎn)的對策 71第十四章研究結(jié)論與建議 7214.1研究結(jié)論 7214.2建議 72附圖：用地紅線圖總平面規(guī)劃圖武陵國際汽車城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告前言“武陵國際汽車城”建設(shè)總目標(biāo)：讓吉首成為中國西南，輻射湘、鄂、渝、黔的西部汽車貿(mào)易集散地。將“武陵國際汽車城”打造成為武陵山區(qū)汽車行業(yè)服務(wù)的“龍頭”，成為湘西地區(qū)規(guī)模最大、功能最多、品牌最優(yōu)、環(huán)境最美、信譽(yù)最高、湘西地區(qū)一流的特大型汽車商業(yè)MALL。將“武陵國際汽車城”建設(shè)成為：湘西地區(qū)品牌薈萃最多、展示方式最現(xiàn)代、展覽模式最時(shí)尚、展銷方式最新穎的汽車會(huì)展中心。將“武陵國際汽車城”建設(shè)成為：湘西地區(qū)集汽車會(huì)展、新車交易、二手車交易、汽配交易、汽車飾品交易、汽車金融、汽車保險(xiǎn)、汽車評估、汽車拍賣、汽車試駕、汽車旅游、汽車酒店、汽車購物、汽車文化、汽車休閑娛樂、汽車餐飲服務(wù)等于一體的生態(tài)環(huán)境最美、服務(wù)最人性化的、省內(nèi)乃至全國知名的綜合性汽車主題公園。將“武陵國際汽車城”建設(shè)成為：湘西地區(qū)名車品牌最多、購車條件最好、后市服務(wù)最佳的集汽車銷售、零配件供應(yīng)、維修服務(wù)和信息反饋四大功能為一體的集群化大4S品牌汽車專賣廣場。將“武陵國際汽車城”建設(shè)成為：湘西地區(qū)汽車市場和汽車貿(mào)易的晴雨表與風(fēng)向標(biāo)，廠家展示品牌的博覽會(huì)，商家經(jīng)營汽車的樂園、買家“寓購于樂”的天堂。

第一章總論1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：武陵國際汽車城建設(shè)性質(zhì)：新建建設(shè)地點(diǎn)：湘西吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)4、主辦單位：湘西蘭天武陵投資有限公司5、主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模2011年7月29日湖南蘭天汽車集團(tuán)與湘西自治州吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)簽定合作協(xié)議，攜手在湘西共同建立“武陵山國際汽車城”項(xiàng)目。這是吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)繼今年引進(jìn)華潤雪花啤酒、山東東順紙業(yè)等幾個(gè)億元項(xiàng)目后，又一個(gè)億元項(xiàng)目落戶湘西。武陵國際汽車城項(xiàng)目位于湘西自治州吉首市吉鳳開發(fā)區(qū)吉鳳大道北面，本項(xiàng)目占地11.02公頃，其中：汽車城片區(qū)用地約3.76公頃，配套住宅片區(qū)用地約7.26公頃。計(jì)劃總投資約7億元人民幣，由汽車4S店、汽車直營店、汽車摩托車配件銷售店、商務(wù)大樓等組成。武陵國際汽車城項(xiàng)目分為三期：第一期：新建4S店、汽車綜合展廳以及二手車交易中心。第二期：新建住宅及商業(yè)門面。第三期：新建住宅、會(huì)所及幼兒園。建成后將成為湘西州首個(gè)一站式汽車產(chǎn)業(yè)綜合體，集汽車展銷、汽車文化展示、汽車美容、汽配汽修、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、高檔商住等功能于一體，特別聘請國內(nèi)外知名的策劃機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)公司，聯(lián)手打造湘西地區(qū)規(guī)模最大、功能最多、品牌最全、服務(wù)最優(yōu)、環(huán)境最美、信譽(yù)最高、省內(nèi)知名的一流現(xiàn)代化汽車主題市場，以汽車會(huì)展、汽車貿(mào)易、汽車后市服務(wù)、汽車文化及體驗(yàn)娛樂和汽車購物為核心，并建立湘西地區(qū)的信息發(fā)布平臺(tái)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。并能解決湘西州2000多人的就業(yè)問題?！拔淞晟絿H汽車城”將面向中國西南，輻射湘、鄂、渝、黔商圈，作為湘西自治州吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)當(dāng)下投資規(guī)模最大的項(xiàng)目，“武陵山國際汽車城”將打造成為武陵山區(qū)汽車行業(yè)服務(wù)的“龍頭”，成為眾多汽車服務(wù)企業(yè)的“領(lǐng)軍”。4S店和商業(yè)街效果圖如下：6、總投資估算項(xiàng)目總投資估算表序號項(xiàng)目名稱總額（萬元）占總投資比例1地價(jià)7,720.0011.0%2前期工程費(fèi)2,045.002.9%3建安工程51,358.6273.1%4不可預(yù)見費(fèi)2,670.183.8%5管理費(fèi)用1,602.112.3%6其他費(fèi)用1,036.811.5%8財(cái)務(wù)費(fèi)用1,256.641.8%7銷售費(fèi)用2,599.753.7%9合計(jì)70,289.12100.0%7、資金來源（1）自籌資金20,000.00萬元；（2）申請銀行貸款17,000.00萬元。8、建設(shè)工期本項(xiàng)目建設(shè)工期為36個(gè)月，即從2012年8月至2015年8月。1.2項(xiàng)目承辦建設(shè)單位、股東單位概況建設(shè)單位：武陵國際汽車城項(xiàng)目由湖南蘭天汽車集團(tuán)有限公司與湖南金壽置業(yè)投資有限公司共同投資興建的項(xiàng)目公司開發(fā)建設(shè)。湖南蘭天汽車集團(tuán)有限公司是一家以整車銷售為龍頭的民營企業(yè)。公司成立于2003年（其前身為成立于1997年的株洲蘭天汽配店，2001年進(jìn)入汽車整車銷售行業(yè)，企業(yè)更名為株洲蘭天實(shí)業(yè)有限公司，2006年更名為湖南蘭天汽車集團(tuán)有限公司），注冊資金5600萬元，注冊地為湖南省株洲市紅旗中路41號，集團(tuán)總部辦公地為湖南省長沙市岳麓大道375號。目前，集團(tuán)已經(jīng)營業(yè)的有17家標(biāo)準(zhǔn)汽車品牌4S店，在建的還有6家，位列省內(nèi)汽車流通領(lǐng)域前三強(qiáng)，并成為省內(nèi)唯一完成工商注冊的汽車流通企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)被評為中國農(nóng)業(yè)銀行湖南分行AAA級信用企業(yè)，湖南省汽車行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長單位。2010年，蘭天集團(tuán)主業(yè)——整車銷售年?duì)I業(yè)額突破35億元。2010年，集團(tuán)被評為中國服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)，湖南省百強(qiáng)企業(yè)。經(jīng)過多年的積累，已經(jīng)使蘭天集團(tuán)積累了一定的資金、人才、管理、品牌優(yōu)勢。其中，蘭天集團(tuán)旗下東風(fēng)日產(chǎn)蘭天專營店以其突出表現(xiàn)，開業(yè)五年連續(xù)榮獲東風(fēng)日產(chǎn)白金、鉆石級經(jīng)銷店的最高稱號，東風(fēng)雪鐵龍湖南蘭天店、東風(fēng)雪鐵龍常德恒瑞店、東風(fēng)雪鐵龍株洲蘭天店每年都獲得了東風(fēng)雪鐵龍的銷售、服務(wù)最高獎(jiǎng)項(xiàng)。股東單位：股東單位名稱注冊資本持股比例湖南蘭天汽車集團(tuán)有限公司1020萬元51%湖南金壽置業(yè)投資有限公司980萬元49%合計(jì)2000萬元100%1.3編制單位概況單位名稱：湘西自治州工程咨詢公司資格等級：乙級證書編號：工咨乙12220070002發(fā)證機(jī)關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會(huì)1.4編制依據(jù)◆項(xiàng)目建議書及批復(fù)文件、相關(guān)協(xié)議；◆湘西自治州政府2011年重點(diǎn)項(xiàng)目文件；◆《吉首市城市總體規(guī)劃》（2010-2030）；◆《吉首市土地利用總體規(guī)劃》（2006-2020）；◆吉首市城市總體規(guī)劃（2003-2020）；◆項(xiàng)目建設(shè)單位及股東單位的專業(yè)資源融合能力；◆《投資項(xiàng)目可行性研究指南》；◆國家計(jì)委頒布的《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》（1983年2月2日）；◆國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》；◆建設(shè)部建標(biāo)[2000]205號《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；◆湖南省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標(biāo)準(zhǔn)；◆其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范；◆開發(fā)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。1.5編制原則在編制本項(xiàng)目可研報(bào)告時(shí)，主要遵循以下編制原則：1、堅(jiān)持實(shí)事求是，客觀公正，嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的原則，注重環(huán)境建設(shè)及建設(shè)方案的可靠性與經(jīng)濟(jì)合理性；2、把握合法、合規(guī)性原則，確保編報(bào)項(xiàng)目及建設(shè)內(nèi)容符合法律法規(guī)、政府專門文件的要求，建設(shè)結(jié)果能滿足湘西吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃的要求；3、兼顧必要、效益和平衡原則，達(dá)到建設(shè)方案和申報(bào)項(xiàng)目的資金投入與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治、環(huán)境等綜合效益的平衡；4、注重近期效益和遠(yuǎn)期目標(biāo)相結(jié)合的原則，使項(xiàng)目適應(yīng)湘西地區(qū)城市發(fā)展、經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活水平的提高。1.6研究范圍及內(nèi)容通過對本建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)背景、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、市場分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行全面分析研究，提出可行性研究結(jié)論和建議。1.7主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名稱單位數(shù)據(jù)或指標(biāo)備注1總用地面積公頃8.482總建筑面積平方米293,396.17其中：地上建筑面積平方米292,142.343容積率3.454建筑密度35.28%5綠地率24.15%6項(xiàng)目總投資萬元70,289.127項(xiàng)目總體經(jīng)營收入萬元86,658.428項(xiàng)目總體經(jīng)營成本萬元66,432.729項(xiàng)目總體經(jīng)營稅費(fèi)萬元4,419.5810項(xiàng)目總體經(jīng)營利潤萬元11,949.7311項(xiàng)目總體經(jīng)營凈利潤萬元8,962.3012項(xiàng)目靜態(tài)投資凈利潤率%19.47%13項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期年4.00從建設(shè)年算起14項(xiàng)目總停車位個(gè)793個(gè)住宅區(qū)793個(gè)15項(xiàng)目總建設(shè)年限年316項(xiàng)目總用工人數(shù)人2,000.00項(xiàng)目經(jīng)營可解決2000人就業(yè)17項(xiàng)目人均創(chuàng)凈利萬元/人4.48

第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景汽車，作為當(dāng)代文明的代表，已無可置疑地正在快速地進(jìn)入中國普通老百姓家庭。在推動(dòng)一個(gè)國家進(jìn)入發(fā)達(dá)國家行列的序曲中，汽車工業(yè)無疑占有舉足輕重的位置。它帶來的不僅是GDP的快速增長，更帶來的是人的生活方式的根本改變，人們對空間關(guān)系的再次解釋，一個(gè)城市半徑的有效擴(kuò)容，一種時(shí)尚的象征，一種審美的傳達(dá)。汽車，代表了現(xiàn)代工業(yè)文明、信息文明、各種文化演進(jìn)的集合。毫無例外，在中國開始走入經(jīng)濟(jì)起飛的進(jìn)程中，汽車產(chǎn)業(yè)成為了與當(dāng)今中國最為強(qiáng)勁的房地產(chǎn)業(yè)幾乎并駕齊驅(qū)的熱門產(chǎn)業(yè)。中國最為發(fā)達(dá)地區(qū)無不將汽車列為區(qū)域競爭中搶奪經(jīng)濟(jì)話語權(quán)的制高點(diǎn)。繼日內(nèi)瓦、法蘭克福、巴黎、東京、北美車展之后，中國車展無疑已成為世界主流車商豪門云集，一展風(fēng)采的場所。而北京、上海、廣州、湖南車展，其一年比一年更大場館投入，更大的聲勢，無不在為爭奪中國汽車市場的位置而奮力一搏。吉首作為湘西自治州的政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，正保持著強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，城市南聯(lián)鳳凰城，北接張家界，為湖南西部旅游黃金線的中心，已成為西南地區(qū)新興的旅游熱點(diǎn)。有蔚為壯觀的矮寨坡公路天險(xiǎn)，集自然風(fēng)光與民俗于一身的德夯苗寨，是湖南省十大重點(diǎn)旅游景區(qū)。城市功能日臻完善。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性（1）是吉首市作為湘西中心城市之一的需要吉首作為湘西地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通、商貿(mào)、科技、金融和通訊樞紐的中心，發(fā)展大市場、大流通時(shí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。但吉首市的汽車賣場多為小規(guī)模、單一性和傳統(tǒng)化銷售模式，而且檔次較低、形象較差，不能適應(yīng)吉首市作為湘西中心城市和現(xiàn)代化大都市的需求。目前吉首市還沒有一家真正具有規(guī)?；?、多元化、專業(yè)化和現(xiàn)代化的汽車大賣場。因此，規(guī)劃建設(shè)“武陵國際汽車城”是適應(yīng)吉首市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和提升湘西地區(qū)汽車流通市場形象的必然選擇。（2）是吉首市作為大湘西地區(qū)汽車城的需要吉首市作為湘西汽車消費(fèi)的中心，必然對汽車流通領(lǐng)域提出更高的要求，“武陵國際汽車城”正是適應(yīng)了這個(gè)要求，必然會(huì)提升吉首市汽車流通市場的形象，引領(lǐng)吉首市汽車消費(fèi)的新潮流。（3）是適應(yīng)吉首市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要吉首作為湘西的中心城市，正在實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，加快城市化進(jìn)程，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代。在這個(gè)背景下，吉首市提出了要重點(diǎn)發(fā)展汽車貿(mào)易和商貿(mào)物流?！拔淞陣H汽車城”項(xiàng)目定位湖南省一流、湘西最大的汽車展銷和汽車主題公園，立足吉首，輻射湘、鄂、渝、黔商圈，必然會(huì)推動(dòng)吉首市現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的快速發(fā)展。

第三章市場分析3.1宏觀環(huán)境分析吉首市是湘西土家族苗族自治州首府，位于湖南省西部，武陵山脈東麓，湘、鄂、渝、黔四省市邊區(qū)中心，因此，這一帶是少數(shù)民族集中居住的地區(qū)又是過去革命老區(qū)，成為了國家西部開發(fā)地區(qū)和國家武陵山的扶持開發(fā)地區(qū)，并且是貴陽－重慶－宜昌－長沙－柳州500公里半徑內(nèi)的城市網(wǎng)絡(luò)中心點(diǎn)，東面是長株潭兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)，西面是重慶城鄉(xiāng)一體化試驗(yàn)區(qū)，在今明兩年即將有六條高速公路全面通車，具有肩挑南北、承接?xùn)|西的區(qū)位優(yōu)勢。自古商賈云集，貿(mào)易興盛，被譽(yù)為武陵山區(qū)的一顆明珠。3.1.1生態(tài)和文化是吉首最大的特色。這里，群山環(huán)繞，河流交匯，風(fēng)景秀美，生態(tài)原始，歷史文化源遠(yuǎn)流長，民俗風(fēng)情奇特濃郁。獨(dú)具特色的生態(tài)和文化造就了吉首“三大生態(tài)珍品”、“三大文化名人”、“三大民族活動(dòng)”。吉首地處生物發(fā)酵帶、亞麻酸帶、富硒帶“三帶”合一區(qū)域，天然的“三帶”地理?xiàng)l件賦予了享譽(yù)盛名的“三件生態(tài)珍品”。酒鬼酒。融“濃型之芳香、醬型之細(xì)膩、清型之純凈、米型之優(yōu)雅”于一體，獨(dú)創(chuàng)中國白酒“馥郁香型”，被白酒專家譽(yù)為“文化酒鬼酒，和諧馥郁香”。果王素。果王素是從水果之王獼猴桃果汁中萃取的精華物質(zhì)，具有明顯的調(diào)節(jié)血脂、降低血壓、降低血糖、延緩衰老等多種保健功能，是中國首創(chuàng)的高科技保健食品。椪柑醋。是我國首創(chuàng)純天然不添加鹽、不添加防腐劑、不添加香精、不添加人工合成色素“四不添加”產(chǎn)品，是保健、調(diào)味佐餐之佳品。湘西文化厚重，人才輩出，燦若星河。作家沈從文、畫家黃永玉、歌唱家宋祖英三位文化名人的出現(xiàn)是湘西深厚文化底蘊(yùn)之必然。曾有人這樣描述湘西：湘西在沈從文的書里、黃永玉的畫里、宋祖英的歌里。湘西的神秘在于其民族文化的奇特性和差異性，各種民族文化活動(dòng)多彩多姿，亮點(diǎn)紛呈，燒龍、百獅會(huì)、鼓文化節(jié)具有非常的代表性。燒龍是吉首苗族一項(xiàng)歷史頗為久遠(yuǎn)的民俗活動(dòng)。每年正月十五晚舉行，這是苗家人為慶祝豐收，祈求來年風(fēng)調(diào)雨順而盡情的狂歡。百獅會(huì)是湘西苗族一項(xiàng)盛大的年俗活動(dòng)。每年從正月初一開始，上百頭獅子，從四面八方涌在一起，竟顯風(fēng)采。這是苗族人民交流友情，追求民族大團(tuán)結(jié)、向往美好幸福生活的大聚會(huì)。苗族鼓舞是苗族人民最有特色的民間藝術(shù)之一。2005中國首屆鼓文化節(jié)在吉首德夯風(fēng)景區(qū)舉行。3.1.2吉首優(yōu)勢非常明顯，主要有三大資源優(yōu)勢、三大交通優(yōu)勢、三大政策優(yōu)勢。作為湘西土家族苗族自治州州府，吉首人力資源豐富，綜合性大學(xué)吉首大學(xué)現(xiàn)有各類在籍學(xué)生3.2萬余人，湘西民族職業(yè)技術(shù)學(xué)院現(xiàn)有全日制在籍學(xué)生5252人。吉首地處張家界至鳳凰這條國家黃金旅游大通道中心點(diǎn)，旅游資源十分豐富，境內(nèi)山川秀麗，風(fēng)情獨(dú)特，尤其三大旅游亮點(diǎn)特別引人矚目。矮寨德夯是國家級風(fēng)景名勝區(qū)，目前市委市政府正對矮寨德夯風(fēng)景圈實(shí)施規(guī)劃設(shè)計(jì)，開發(fā)“天橋、天路、天臺(tái)、天瀑、天幕、天險(xiǎn)”等舉世無雙的奇景。干州古城是省級歷史文化保護(hù)區(qū)，距今有4200年歷史，是湘西四大古城之一。市委市政府依城建坊，打造“湘西坊”；拓坊成園，建設(shè)湘西非物質(zhì)文化遺產(chǎn)園。目前，“湘西坊”已成為湘鄂渝黔邊區(qū)傳承民族民間工藝的大舞臺(tái)和旅游勝地。七大森林公園，繞城散布，是未來理想的旅游休閑勝地。吉首礦產(chǎn)資源十分豐富，主要擁有金屬礦、非金屬礦、化工礦三類礦產(chǎn)。金屬礦中，最典型的是錳、鋅、釩，湘西素有“錳都鋅?！敝Q。錳礦工業(yè)儲(chǔ)量3100萬噸，居全省第一，全國第二。鋅礦儲(chǔ)量1100萬噸，釩礦儲(chǔ)量5億噸。目前全市正在實(shí)施“錳東進(jìn)鋅入園”礦產(chǎn)資源整合計(jì)劃。非金屬礦中，最典型的是石材，主要有8種量大質(zhì)好的品種。尤其是武陵墨玉，市場十分看好?，F(xiàn)規(guī)劃石材產(chǎn)業(yè)園1000畝，落實(shí)開采點(diǎn)15個(gè)，可開采儲(chǔ)量4000多萬立方?；さV中，主要有重金石，富鉀頁巖。初步探明富鉀頁巖儲(chǔ)量7億噸。湘西生物資源豐富，品種非常齊，有“中國的生物寶庫”之稱，可供開發(fā)的有榿木、青蒿、楓香、黃柏、桂花、仕仲、香桂等193種，是中國最大的生物醫(yī)藥原料產(chǎn)地之一。吉首交通優(yōu)勢十分明顯，高速公路、航空、鐵路已構(gòu)成吉首今天立體式交通網(wǎng)絡(luò)。地域優(yōu)勢：Ⅰ、航空：四周有4個(gè)機(jī)場：

有張家界荷花機(jī)場，離吉首1小時(shí)里程。

南有懷化芷江機(jī)場，離吉首2個(gè)小時(shí)里程。

東有常德桃花機(jī)場，離吉首2個(gè)小時(shí)里程。

西有銅仁鳳凰機(jī)場，離吉首0.4小時(shí)里程。Ⅱ、鐵路：焦枝鐵路貫穿吉首。根據(jù)國家“十二五”規(guī)劃，正準(zhǔn)備修建焦枝鐵路復(fù)線、吉恩鐵路、秀吉益鐵路及正在研究建設(shè)長渝高鐵客運(yùn)專線。Ⅲ、高速公路湘西自治州高速公路十分發(fā)達(dá)，里程達(dá)500公里，是湖南省唯一一個(gè)每個(gè)縣市都通高速公路的市州。吉首是國家“十二五”規(guī)劃的全國18個(gè)高速公路縣級節(jié)點(diǎn)城市之一，今明兩年6條建成和在建的高速公路在這里交匯，構(gòu)成了吉首“四通八達(dá)”的交通格局。

四通：吉長、吉懷、吉茶、吉恩，構(gòu)建了吉首東西南北四個(gè)方向進(jìn)出口互聯(lián)高速。

八達(dá)：由吉長高速，達(dá)常德（2小時(shí)），達(dá)長沙（4小時(shí)）；由吉張高速，達(dá)張家界（1小時(shí)）；由吉懷高速，達(dá)懷化（1小時(shí)）；經(jīng)桂林（4小時(shí)）柳州（6小時(shí)）達(dá)南寧（8小時(shí)）。由吉恩高速，經(jīng)來鳳（2小時(shí)），恩施（3小時(shí)），達(dá)武漢（5小時(shí)）；由吉茶高速，經(jīng)秀山（0.4小時(shí)），酉陽（1小時(shí)），黔江（2小時(shí)），達(dá)重慶（4小時(shí)）；由吉銅高速，經(jīng)銅仁（0.4小時(shí)）凱里（3小時(shí)）達(dá)貴陽（4小時(shí)）；從4小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈來看，吉首正好處在長沙到重慶這兩個(gè)重要城市的中心點(diǎn)，處在長株潭兩型社會(huì)改革試驗(yàn)區(qū)和重慶城鄉(xiāng)一體化改革試驗(yàn)區(qū)中心點(diǎn)。吉首共有五大政策疊加優(yōu)勢，既可享受西部大開發(fā)政策、武陵山經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)政策、湖南關(guān)于湘西地區(qū)發(fā)展政策和扶貧開發(fā)政策的西餐，又可享受中部崛起政策的中餐，還可享受民族自治政策的自助餐。吉首市優(yōu)惠政策摘錄：

1、對進(jìn)行技改、購買國產(chǎn)設(shè)備的各類企業(yè)，按規(guī)定抵免企業(yè)所得稅；減按15%的稅率征收鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅。

2、對引進(jìn)技術(shù)和進(jìn)口加工設(shè)備的企業(yè)，免征關(guān)稅和進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅；對享受國家西部大開發(fā)政策地區(qū)的內(nèi)資鼓勵(lì)生產(chǎn)業(yè)、外商投資類產(chǎn)業(yè)及優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目在投資總額內(nèi)進(jìn)口的自用設(shè)備，在政策規(guī)定范圍內(nèi)免征關(guān)稅。3、對重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品加工骨干企業(yè)，發(fā)生的技術(shù)開發(fā)費(fèi)可全額稅前扣除，年增長10%以上的企業(yè)，可再按實(shí)際發(fā)生額的50%抵扣當(dāng)年度的應(yīng)納稅所得額。4、對民族地區(qū)新辦企業(yè)，從投產(chǎn)之日起，連續(xù)3年免征所得稅，再減半征收2年所得稅；企業(yè)從事國家重點(diǎn)扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資經(jīng)營所得，依法享受所得稅“三免三減半”優(yōu)惠；對民族自治州、縣的其它企業(yè)納稅有困難的，經(jīng)稅務(wù)部門批準(zhǔn)，可減征或免征企業(yè)所得稅2年。5、凡在吉首市投資新辦固定資產(chǎn)投資在500萬元以上的獨(dú)立生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，土地價(jià)格按照國家工業(yè)用地的基準(zhǔn)價(jià)格出讓。投資在5000萬元以上的工業(yè)項(xiàng)目供地實(shí)行“一事一議”，給予更為優(yōu)惠的供地政策。6、工業(yè)項(xiàng)目用地在城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的國有未利用地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的，土地價(jià)格可按國家工業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格15%執(zhí)行，使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有未利用地，可按不低于國家工業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)格的50%執(zhí)行。7、對民族貿(mào)易和民族特需品商品定點(diǎn)生產(chǎn)企業(yè)的正常流動(dòng)資金貸款利率實(shí)行比正常的一年期流動(dòng)資金貸款基準(zhǔn)利率低2.88個(gè)百分點(diǎn)的優(yōu)惠利率政策。8、對重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目實(shí)施財(cái)政貼息，對納入市屬重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的企業(yè)銀行貸款實(shí)行財(cái)政貼息，對重大科技攻關(guān)項(xiàng)目實(shí)行產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)資金支持。9、對來我市投資的重點(diǎn)項(xiàng)目，申報(bào)和建設(shè)期間，行政性收費(fèi)原則上只收取工本費(fèi)，服務(wù)性收費(fèi)按不超過最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30%收取。10、在我市境內(nèi)投資興辦企業(yè)一律在市政服務(wù)中心按照“一個(gè)窗口對外”、“一站式審批”、“一條龍服務(wù)”的原則進(jìn)行全程服務(wù)，履行咨詢、登記、收費(fèi)、管理、服務(wù)職能，同時(shí)接受投資者委托，提供代理服務(wù)。3.1.3吉首有良好的政務(wù)環(huán)境。吉首提出了“給人信心、使人信任、讓人信服”的“三信”理念，要求全體干部、工作人員以良好的精神狀態(tài)，提振客商信心；以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)過程，贏得客商信任；以滿意的辦理結(jié)果，爭取客商信服，全力打造良好的政務(wù)環(huán)境。吉首有良好的人文環(huán)境。針對招商引資工作，提出了“不要強(qiáng)求成為伙伴，但要力求成為朋友；不要盲目選優(yōu)擇優(yōu)，但要突出以優(yōu)引優(yōu)；不要一味招商引商，但要注重富商安商”的“三要三不要”的招商理念。吉首有良好的服務(wù)環(huán)境。把所有來吉首投資的客商，既當(dāng)客人，也當(dāng)主人；既當(dāng)商家，也當(dāng)專家；既當(dāng)伙伴，也當(dāng)友伴。3.1.4近年來，吉首市始終按照山區(qū)特點(diǎn)、民族特色、時(shí)代特征這“三特”要求，堅(jiān)持生態(tài)立市、工業(yè)強(qiáng)市、旅游興市這“三市”發(fā)展方向，緊緊瞄準(zhǔn)近期、中期、長期“三期”努力目標(biāo)，大力實(shí)施城市品牌戰(zhàn)略，力爭將吉首打造成為人口達(dá)到50萬的中型城市，打造成湘、鄂、黔、渝四省市邊區(qū)核心增長極，真正成為武陵山區(qū)民族民俗文化展示中心、商貿(mào)物流中心、區(qū)域工業(yè)加工中心、旅游集散中心。10年左右，通過城市理念識別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)、視覺識別系統(tǒng)三部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以產(chǎn)業(yè)品牌、文化品牌、生態(tài)品牌等“三大品牌”的創(chuàng)建為動(dòng)力，引領(lǐng)吉首城市發(fā)展，打造吉首獨(dú)特城市品牌。3.1.5吉首擁有良好而難得的發(fā)展機(jī)會(huì)。因?yàn)樘厣?、?yōu)勢、和諧、發(fā)展的吉首正在搶抓國家武陵山經(jīng)濟(jì)協(xié)作區(qū)、省扶貧攻堅(jiān)主戰(zhàn)場、州市共建州府的良好機(jī)遇，推出了民族文化旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、礦產(chǎn)品精深加工業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品及加工業(yè)、生物科技產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)品加工業(yè)、山區(qū)機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)、建材加工業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、環(huán)保循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)“十大”產(chǎn)業(yè)計(jì)劃。推出了“谷韻吉首?神秘湘西”旅游精品品牌；“老爹”牌果王素、獼猴桃果汁系列；“神秘湘西牌香醋及醋飲料系列；湘西富硒椪柑“吉首武陵紅”；“湘西坊”牌產(chǎn)品系列；湖南省名牌“湘泉”牌腸康片、婦炎康片系列；酒鬼系列白酒；吉首錳系列“吉三鑫”牌氮化金屬錳、“青龍山”牌超細(xì)鋅粉；“武陵墨玉”大理石建材系列；“宗南”牌農(nóng)用車“十大”產(chǎn)品計(jì)劃。推出了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)孵化園，吉莊工業(yè)園，雅溪生物科技園，大田汽車產(chǎn)業(yè)園，大湘西物流園，吉首農(nóng)產(chǎn)品物流園，河溪工業(yè)區(qū)，雙塘工業(yè)區(qū)，吉首城北工業(yè)區(qū)，吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)“十大”園區(qū)計(jì)劃。3.2全國汽車消費(fèi)行業(yè)發(fā)展分析2011年既是汽車行業(yè)實(shí)施十二五發(fā)展規(guī)劃的第一年，同時(shí)也是國內(nèi)汽車市場發(fā)生重大調(diào)整變化的一年，受汽車行業(yè)政策調(diào)整的影響，雖然2011年產(chǎn)銷總體目標(biāo)有可能達(dá)到1900萬輛，但受各種不確定性因素影響，國內(nèi)汽車營銷、汽車銷售、汽車消費(fèi)、汽車大市場及汽車區(qū)域市場都將產(chǎn)生重大調(diào)整變化。有些可以預(yù)料到，但絕大多數(shù)狀況是無法預(yù)料的，也可以說2011年汽車市場機(jī)遇和挑戰(zhàn)同在。3.2.1全國汽車銷售市場基本情況

目前國內(nèi)公布的汽車授權(quán)銷售商已經(jīng)突破6萬個(gè)，其中有15000家4S店，有媒體報(bào)道汽車4S店近兩年大約每年新增1200個(gè)，同時(shí)有大量兼并重組和退出市場的。國內(nèi)擁有500余家新車交易市場或汽車園區(qū)，擁有600余家二手車交易市場，擁有700余家汽車配件和汽車用品市場。由于市場競爭和城市規(guī)劃的調(diào)整和推動(dòng)，目前國內(nèi)汽車銷售市場已經(jīng)呈現(xiàn)集中交易的趨勢，其中大型汽車城或汽車園區(qū)建設(shè)正在全國各大中城市推進(jìn)，發(fā)展勢頭非常好。其中4S店正在快速融入其中，改變了國內(nèi)汽車大市場的格局，特別應(yīng)該指出的是，汽車城或汽車園區(qū)的集中建設(shè)，對于節(jié)約土地資源做出了重大貢獻(xiàn)，對于市場及社會(huì)資源共享，做出了重要貢獻(xiàn)，對于廣大經(jīng)銷商和廣大消費(fèi)者降低購車成本費(fèi)用做出了重大貢獻(xiàn)，對于汽車銷售和消費(fèi)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展做出了重大貢獻(xiàn)，非常值得關(guān)注。為此中國汽車流通協(xié)會(huì)及協(xié)會(huì)所屬全國有形汽車市場分會(huì)，在昆明召開了汽車園區(qū)創(chuàng)新發(fā)展大型專題會(huì)議，交流了籌建汽車園區(qū)的各方面的經(jīng)驗(yàn)，全國有代表性的汽車城汽車園區(qū)，各自介紹了典型經(jīng)驗(yàn)。廣大與會(huì)代表受益頗豐。對國內(nèi)汽車城或汽車園區(qū)的發(fā)展前景十分樂觀，并充滿了信心，預(yù)示著國內(nèi)汽車城或汽車園區(qū)將會(huì)擁有更大、更快的發(fā)展。3.2.2目前國內(nèi)汽車市場值得關(guān)注的現(xiàn)狀

1、從2010年底，各項(xiàng)刺激汽車消費(fèi)政策全部退出，可以看出，政府開始對國內(nèi)汽車市場過快的增長勢頭進(jìn)行調(diào)整，但市場銷售總量基數(shù)十分巨大。

2、汽車營銷在國內(nèi)汽車行業(yè)仍不被高度重視，政府部門、汽車行業(yè)部門、綜合部門、汽車制造商重視汽車營銷也僅僅停留在宣傳輿論上，就連仍未出臺(tái)的中國汽車行業(yè)十二五產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中，仍未將汽車營銷作為重點(diǎn)列入其中，國內(nèi)汽車營銷的發(fā)展完全靠市場創(chuàng)新。

3、2011年由于市場競爭更加激烈，自主品牌汽車與合資品牌汽車及進(jìn)口汽車，市場進(jìn)入更加復(fù)雜、更加激烈的階段，目前自主品牌汽車市場銷售總量呈現(xiàn)下滑趨勢，但并不等于自主品牌汽車今后沒有大的發(fā)展。

4、現(xiàn)實(shí)中汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是汽車市場的發(fā)展，與社會(huì)發(fā)生了巨大的矛盾，產(chǎn)生了突出的城市建設(shè)及規(guī)劃、城市環(huán)境、城市交通、城市環(huán)保、社會(huì)能源等一系列問題，此類矛盾日益突出，博弈也日趨激烈，限行限購不斷出現(xiàn)，因此新汽車園區(qū)怎么建？建成什么樣？必須配合上述條件進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。

5、汽車后市場潛力巨大，國內(nèi)汽車后市場無論從規(guī)模和經(jīng)營上，相對滯后，同時(shí)相對落后，市場前景十分廣闊，非常巨大，籌建新園區(qū)對此巨大的市場應(yīng)對，必須高度重視、研究、準(zhǔn)備。

6、對于汽車有形市場、汽車城、汽車園區(qū)、汽車主題公園，新的籌建機(jī)會(huì)時(shí)間不多了，特高峰期僅有兩至三年時(shí)間，籌建工作相對困難較少，支持力度較大。中國現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)模式將會(huì)發(fā)生改變，因此新市場新園區(qū)高速發(fā)展或許僅有十年時(shí)間，因?yàn)閲H汽車市場留給中國汽車制造業(yè)的時(shí)間不多了。7、廣大汽車消費(fèi)者越來越成熟，胃口越來越高，因此中國的汽車市場正在成為世界上最為復(fù)雜的汽車銷售市場，因此新汽車城、新汽車園區(qū)籌建工作，一是要有超前性的規(guī)劃目標(biāo)，二是要實(shí)現(xiàn)綜合性的大市場，以適應(yīng)不斷快速變化的市場形勢。3.2.3汽車銷售市場主要發(fā)展變化情況

1、由于汽車產(chǎn)銷很可能實(shí)現(xiàn)連續(xù)三年新車產(chǎn)銷世界第一，輿論認(rèn)為國內(nèi)汽車產(chǎn)銷增長過快，各方面不能平衡。因此各項(xiàng)刺激汽車消費(fèi)的政策，基本上收回。靠政策刺激拉動(dòng)汽車消費(fèi)將轉(zhuǎn)變?yōu)?，靠市場競爭推?dòng)汽車銷售消費(fèi)。

2、由于國內(nèi)汽車銷售市場發(fā)展非常不平衡，因此形成部分大中城市因交通擁堵等影響，對汽車銷售消費(fèi)調(diào)控性的動(dòng)向明顯，而三四線城市及農(nóng)村汽車市場，將成為今后十年發(fā)展的重要市場。形成較為集中地輿論。非常值得關(guān)注和研究。

3、在汽車銷售市場發(fā)展過快的巨大影響下，汽車銷售市場與汽車后市場不相適應(yīng)的矛盾越來越突出。甚至有可能出現(xiàn)制約汽車銷售市場的發(fā)展，這種矛盾并未真正引起行業(yè)的高度重視，其市場潛力十分巨大。京城治堵有可能率先解決這一問題，值得汽車行業(yè)關(guān)注。

4、在銷售市場高速發(fā)展和汽車市場激烈競爭狀態(tài)下，國內(nèi)汽車營銷的格局正在產(chǎn)生重大變化和調(diào)整。其中值得關(guān)注的是，國內(nèi)超大型的汽車集團(tuán)正在快速發(fā)展。其經(jīng)營規(guī)模越來越大，甚至擁有三四百家至一千家4S店或?qū)Ｙu店。中國汽車流通協(xié)會(huì)的資料顯示，在2010年50強(qiáng)經(jīng)銷商集團(tuán)的主營業(yè)收入在100億以上的已經(jīng)有11家。據(jù)悉，廣匯、龐大未來幾年的新店將會(huì)超過1000家，加之這些集團(tuán)對二手車、精品、汽車金融等新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的開拓，未來幾年將會(huì)出現(xiàn)年?duì)I業(yè)額超過千億的汽車經(jīng)銷商集團(tuán)。其數(shù)量并不是很多，但其市場銷售占有率較大，必將對汽車銷售市場產(chǎn)生重要影響。

5、受各地方城市發(fā)展規(guī)劃的影響，在多種營銷模式并存的形勢下，尤其受國內(nèi)廣大汽車消費(fèi)者從國情出發(fā)的影響，國內(nèi)汽車營銷另一重大變化和調(diào)整，即國內(nèi)汽車營銷集中地趨勢越來越明顯。既有專賣店扎堆經(jīng)營的趨勢，更有現(xiàn)代的、大型的、綜合的、超大型汽車市場、汽車城，特別是汽車園區(qū)的高速發(fā)展。其中二手車及汽車配件、汽車用品大型市場，發(fā)展同樣處于高速狀態(tài)。已經(jīng)對國內(nèi)汽車營銷及其格局產(chǎn)生重大影響。

6、關(guān)于汽車集中交易的重大變化和發(fā)展，出現(xiàn)了新的動(dòng)態(tài)，即政府部門高度關(guān)注和支持，地方政府部門更加關(guān)注和支持，在市場規(guī)劃、建設(shè)及政策鼓勵(lì)等方面，有更大的提升。不僅如此，國內(nèi)一批汽車制造商也積極參與其中，或獨(dú)立開發(fā)建設(shè)大型汽車園區(qū)，同時(shí)國內(nèi)大型汽車營銷集團(tuán)也加快了汽車市場或汽車園區(qū)的投資籌建。大型汽車市場和汽車園區(qū)的發(fā)展，正在成為和汽車專賣店并重發(fā)展的主流汽車營銷趨勢。

7、多品牌經(jīng)營、多地經(jīng)營、多網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營、網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營、集團(tuán)化經(jīng)營，正在國內(nèi)形成汽車銷售的主流趨勢。為了更好更大的發(fā)展，國內(nèi)一批經(jīng)銷商集團(tuán)正在千方百計(jì)利用各種渠道上市，已經(jīng)引起媒體的廣泛關(guān)注，同時(shí)引起汽車銷售領(lǐng)域的廣泛關(guān)注。雖然形不成像家電國美、大中那樣的社會(huì)影響力，和銷售市場控制力，但一定會(huì)形成對汽車銷售市場和汽車消費(fèi)市場有決定性的重大影響。

8、網(wǎng)上車市或互聯(lián)網(wǎng)車市，對國內(nèi)汽車銷售市場和消費(fèi)市場正在形成重大影響。甚至汽車制造商如：吉利集團(tuán)已經(jīng)實(shí)施了和阿里巴巴互聯(lián)網(wǎng)的歷史性合作，必將對汽車營銷產(chǎn)生重要影響。一個(gè)國家的市場總規(guī)模與人口有密切關(guān)系，比如，中國有7億部手機(jī)，鋼鐵產(chǎn)量為世界的48%，有近4.57億網(wǎng)民，其中有兩億網(wǎng)民嘗試過網(wǎng)上購物。中國城市化率已經(jīng)達(dá)到45%，很快接近50%，六億人口已經(jīng)成為城市居民，中國公里總數(shù)位居世界第二，僅次于美國。2010年中國汽車后市場總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3500億元，中國的汽配市場銷售總規(guī)模已經(jīng)高達(dá)1.4萬億元，這些都是別的國家無法超越的。中國汽車流通協(xié)會(huì)去年組團(tuán)到美國汽車市場考察，美國的二手車市場近兩三年來，最重大的變化就是，按美國汽車市場協(xié)會(huì)的重大觀點(diǎn)，即三年以前以互聯(lián)網(wǎng)形式銷售二手車是不可想象的，今天二手車銷售離開互聯(lián)網(wǎng)同樣是不可想象的。而美國2010年二手車交易高達(dá)6000萬輛，其中60%是靠互聯(lián)網(wǎng)方式交易的。可以充分說明，互聯(lián)網(wǎng)對汽車銷售的重大影響和作用。

9、汽車消費(fèi)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生重大的調(diào)整和變化，主要有豪華車市場好于合資車市場，合資車市場好于自主品牌車市場，SUV越野類汽車高速發(fā)展，快速變化，市場消費(fèi)潛力巨大。轎車市場平穩(wěn)的發(fā)展，中小客車及皮卡類汽車市場潛力正在釋放。自動(dòng)擋汽車和兩廂精品車市場快速發(fā)展，廣大汽車消費(fèi)者購車方式及觀念，用車方式及觀念都在發(fā)生著深刻的變化。同時(shí)不同區(qū)域有著明顯的不同的變化，汽車文化、汽車旅游、汽車休閑、汽車娛樂、汽車運(yùn)動(dòng)、汽車競技正在大城市快速發(fā)展，并且形成超大型汽車市場和園區(qū)重要的市場功能之一。汽車文化將推動(dòng)汽車營銷市場的更大發(fā)展。10、國內(nèi)二手車市場將呈現(xiàn)高速發(fā)展快速變化的狀態(tài)，市場需求潛力巨大，尤其是市場競爭中的新舊車置換，正在成為各汽車4S店參與市場競爭，增加市場競爭力的重大經(jīng)營方式。對專賣店的生存發(fā)展變得越來越重要，國內(nèi)二手車市場正在進(jìn)入高速發(fā)展階段。其交易方式正在逐漸與國際接軌。一部分城市在今明兩年很可能形成新舊車交易1:1的時(shí)期。二手車市場的發(fā)展必將改變國內(nèi)汽車營銷的格局，必將對汽車營銷產(chǎn)生越來越重大的影響。3.3吉首市房地產(chǎn)市場分析吉首市城市總體規(guī)劃3.3.1Ⅰ、資源條件和發(fā)展基礎(chǔ)①吉首市為武陵山區(qū)為數(shù)不多的中心城市之一，是全州經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心，具有發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)區(qū)位優(yōu)勢。②吉首市具有良好的氣候、水文、空氣等自然條件，周邊植被保護(hù)良好，數(shù)百年來沒有發(fā)生過大的自然災(zāi)害，是湖南西部地區(qū)較適合人居的理想之地。③吉首發(fā)展目標(biāo)是建設(shè)60萬人左右的中等城市，可以有效避免大城市交通堵塞、人口擁擠等弊端，為生產(chǎn)、居家生活和旅游提供舒適的環(huán)境。Ⅱ、產(chǎn)業(yè)鏈或關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)改善居住環(huán)境，拉動(dòng)居民消費(fèi)，帶動(dòng)城鎮(zhèn)化水平提升：①建材業(yè)；②房屋裝修業(yè)；③城市生活服務(wù)業(yè)；④教育、醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)及保健、美容、養(yǎng)生業(yè)等；⑤休閑、娛樂業(yè)；⑥城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；⑦社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)。3.3.2①吉首作為三線城市，城市化和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。2009年湘西州的城市化率只有35.6%與湖南省的42.5%和全國平均水平45.7%相距甚遠(yuǎn)，湘西州城市化具有相當(dāng)大的空間。②吉首市未來的目標(biāo)是建設(shè)成60萬人左右的中型城市，目前的人口只有不到29萬人。將來要增加一倍以上的人口，房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)旺盛。③隨著湘西旅游業(yè)飛速發(fā)展，旅游地產(chǎn)業(yè)成為新興業(yè)態(tài)。全國城市化進(jìn)程的推進(jìn)，具有生態(tài)和文化旅游概念的吉首房地產(chǎn)業(yè)必將迎來廣闊的發(fā)展空間。吉首市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展計(jì)劃（重點(diǎn)支持與鼓勵(lì)引進(jìn)項(xiàng)目）：①吉首“大環(huán)線”路建設(shè)；②城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；③新老城區(qū)的爛尾樓工程；④高品質(zhì)住宅小區(qū)；開發(fā)新興旅游地產(chǎn)業(yè)（如分時(shí)度假產(chǎn)權(quán)房）；⑤保障性廉租房建設(shè)；⑥以湘西州政府、湘西職業(yè)技術(shù)學(xué)院為重點(diǎn)的行政、事業(yè)單位的整體搬遷。3.3.3近年來，作為處于黔、鄂、渝兩省一市的吉首市（縣級市）是湘西州的州府所在地，該市的房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，為地方財(cái)政作出了重大的貢獻(xiàn)，但隨著國家不斷出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策，該市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不可避免的受到了一定的影響。3.3.4特點(diǎn)：起步晚、發(fā)展快、規(guī)模大，地域依賴性強(qiáng)。吉首市房地產(chǎn)市場起步晚，2000年以前是吉首市房地產(chǎn)市場的起步階段，全市房地產(chǎn)企業(yè)不足15家，2級資質(zhì)的只有2家，開發(fā)建設(shè)規(guī)模在2000年時(shí)不到10萬平方米。2000年以后，吉首市房地產(chǎn)市場進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展的時(shí)期，到目前為止，吉首市現(xiàn)有開發(fā)企業(yè)72家，其中2級資質(zhì)的有5家，3級資質(zhì)的有21家，開發(fā)面積達(dá)到了268萬平方米，投資總額達(dá)到44億元?，F(xiàn)狀：進(jìn)入2008年以來，吉首市房地產(chǎn)市場受國家宏觀政策調(diào)整、融資事件等因素的影響，增長勢頭放緩，逐步走入低谷，特別是今年以來，在國務(wù)院印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號）之后，該市房地產(chǎn)市場受到了很大的影響，4月份售出商品房172套，成交均價(jià)為2259元/㎡，成交面積為1.88萬㎡，與3月份相比，成交量下降12.2%，成交均價(jià)上漲了6.45%，成交面積下降了19.31%，而5月份的商品房成交量更是大幅下降，共成交商品房67套，成交均價(jià)為2218元/㎡，成交面積為0.84萬㎡，與4月份相比，成交量下降了61%，成交均價(jià)下降了1.8%，成交面積下降了55.3%。3.3.5（1）受國家宏觀調(diào)控政策的影響。為遏制我國特別是沿海地區(qū)房價(jià)的過快上漲，國家近幾年來加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，出臺(tái)了一系列遏制房價(jià)上漲的調(diào)控政策。特別是今年4月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)[2010]10號），其中制定了實(shí)行差別住房貸款政策、增加住房供給等十條措施（簡稱房地產(chǎn)新“國十條”），這一系列的出臺(tái)，對該市正在恢復(fù)中的房地產(chǎn)市場影響很大。一是澆滅了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情和信心。政策出臺(tái)后，國家加大了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，加強(qiáng)了對開發(fā)企業(yè)用地和融資的管理和審批，許多開發(fā)企業(yè)找不到開發(fā)用地，或是缺乏開發(fā)資金，加之吃不準(zhǔn)市場走向，不敢貿(mào)然投資。另外，調(diào)高第二、三套住房的首付比率和貸款利率，也增加了住房貸款的難度，激發(fā)了開發(fā)商和購房戶之間的矛盾。二是助長了消費(fèi)者的觀望心理。部分消費(fèi)者認(rèn)為，在國家宏觀政策的調(diào)控下，房價(jià)會(huì)有所下跌，于是紛紛取消了購買房產(chǎn)的打算，三是減少了市場對商品房的需求。國家加強(qiáng)了對保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)，大量保障性住房的涌入，分流了部分商品房消費(fèi)，減少了市場對商品房的需求量。（2）受吉首地區(qū)非法融資事件的后續(xù)影響。雖然吉首非法融資事件已經(jīng)過去了兩年，但是對房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇仍然產(chǎn)生著深遠(yuǎn)的影響。一是新的矛盾仍在不斷被催生。被收購的非法融資企業(yè)在經(jīng)歷了短暫的回復(fù)后，正逐步回歸市場。他們以高于收購價(jià)格的價(jià)格被分批處理，引起了融資補(bǔ)償戶的不滿，激發(fā)了新的社會(huì)矛盾和問題。二是部分融資企業(yè)的恢復(fù)開工對新開的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目沖擊較大。融資企業(yè)恢復(fù)開工后，政府出臺(tái)了優(yōu)惠政策，相關(guān)部門稅費(fèi)上給予了一定的照顧，所以，相對于新開的房地產(chǎn)企業(yè)，具有一定的競爭優(yōu)勢。3.一是啟動(dòng)州市共建共管吉首市。舉全州之力建設(shè)吉首市，再通過“一核帶七星帶三十個(gè)點(diǎn)”（吉首一核、七個(gè)縣城七星、三十個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)點(diǎn)）實(shí)現(xiàn)湘西城鎮(zhèn)化目標(biāo)。二是在全州范圍內(nèi)展開了城市建設(shè)與管理的行管風(fēng)暴。不僅是吉首、其它七縣如保靖、古丈、永順、花垣、龍山等縣城，都在強(qiáng)力狠抓城市管理與建設(shè)。三是為了搞好州府建設(shè)，吉首市正在提出建設(shè)“城市品牌”工程。四是吉首市正在著力啟動(dòng)原非法集資企業(yè)留下的爛尾樓工程。特別是處于市中心的原“三館”工程項(xiàng)目。這是政府作出的一個(gè)重大姿態(tài)，即在鬧市區(qū)啟動(dòng)處非爛尾樓工程，吉首房地產(chǎn)建設(shè)正在向好的方面發(fā)展。五是推動(dòng)央企中鐵置業(yè)加快建設(shè)盡快開盤上市。中鐵置業(yè)是在處非期間投資于吉首的央企，州市兩級政府寄予厚望。希望通過中鐵置業(yè)的地產(chǎn)項(xiàng)目為點(diǎn)火器，全面健康啟動(dòng)吉首房地產(chǎn)市場。中鐵置業(yè)在處非期間對項(xiàng)目曾有疑慮，但由于土地已在前期拿下，不動(dòng)不行，箭在弦上，不得不發(fā)。總之，湘西州目前正在加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，州委還提出湘西城市建設(shè)的“三特思路”（即山區(qū)特點(diǎn)、民族特征、時(shí)代特色）。3.4項(xiàng)目擬定位方案由汽車4S店、汽車直營店、汽車摩托車配件銷售店、商務(wù)大樓等組成。建成后將成為湘西州首個(gè)一站式汽車產(chǎn)業(yè)綜合體，集汽車展銷、汽車文化展示、汽車美容、汽配汽修、摩托車銷售、摩托車配件銷售及維修，二手車交易等汽車產(chǎn)業(yè)服務(wù)、高檔商住等功能于一體的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后效果圖如下所示：

第四章項(xiàng)目項(xiàng)目選址及建設(shè)條件4.1項(xiàng)目選址基本情況本項(xiàng)目選址在湖南湘西吉鳳經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，其前身為湘西吉鳳工業(yè)園，位于吉首市與鳳凰縣交界處，行政區(qū)劃面積18.85平方公里，核心區(qū)規(guī)劃面積7.12平方公里。園區(qū)下轄灣溪、牯牛坪、木林坪、捧捧坳、雙河等5個(gè)村和龍鳳社區(qū)，總?cè)丝跀?shù)為15000人。從場地周邊的地質(zhì)情況看，應(yīng)無不良地質(zhì)情況。是較為理想的汽車城選址。4.2項(xiàng)目區(qū)域自然條件4.2.1地質(zhì)條件1、地質(zhì)構(gòu)造：該項(xiàng)目地處中國東部新華夏系構(gòu)造第三個(gè)一級隆起帶的南西段，西部為武陵山二級隆起帶的南段，東南部為沅麻盆地二級沉降帶的西緣，主要構(gòu)造線呈北東向展布，由一系列褶皺和斷層組成。2、場地地質(zhì)情況：場地內(nèi)及其附近無滑坡、危巖和崩塌、泥石流、采空區(qū)、地面沉降、活動(dòng)斷裂等不良地質(zhì)作用和地質(zhì)災(zāi)害，總體分析，區(qū)域穩(wěn)定性良好，適宜建設(shè)。場地地表水對混凝土結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋均具微腐蝕性，根據(jù)區(qū)域水文地質(zhì)資料和調(diào)查，該場地?zé)o最高洪水位記載，在勘探深度范圍內(nèi)未見穩(wěn)定的地下水，可不考慮地下水對建筑材料的腐蝕性及對施工的影響。3、地層巖性：該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)多為可溶性碳酸灰?guī)r，巖溶地貌發(fā)育完整，屬溶蝕構(gòu)造地貌。4、土壤類型：土層厚薄不等，土壤類型為黃壤。5、地形地貌：地形以山地為主，地貌屬低丘陵，地塊內(nèi)地形有一定起伏，但起伏不大。6、地震烈度：所選場址地震烈度小于6度，無需考慮防震措施，適宜于建筑物建設(shè)。4.2.2地理位置吉首市位于湖南省西部，湘西州南部，地處東經(jīng)109o30′～110o04′，北緯28o08′～28o29′之間，東連瀘溪，南鄰鳳凰，西接花垣，北與保靖古丈兩縣毗鄰，地理位置獨(dú)特、優(yōu)厚。4.2.3氣候條件項(xiàng)目區(qū)屬中亞熱帶濕潤氣候。光熱充足，雨量豐富，無霜期長，嚴(yán)寒期短，春夏之交多暴雨，七月至九月常有伏旱秋旱。年平均氣溫16.4oC，年最低氣溫-7.5oC，年最高氣溫40.2oC，年降水量1440.5mm，年平均風(fēng)速3m/ｓ，全年無霜期280天，年平均相對濕度81%，年平均日照數(shù)1449小時(shí)，年平均日照率31%，全年靜風(fēng)頻率47%，六月至七月多為西南風(fēng)，其余月份多為東北風(fēng)。氣候條件良好。4.2.4水文情況項(xiàng)目區(qū)有萬溶江，沿項(xiàng)目區(qū)東側(cè)由南向北通過。萬溶江流域雨量充沛，地表徑流大，年平均降水量1430mm，雨季為5月至7月，約占年平均降水量的50%，時(shí)有山洪發(fā)生，山洪多發(fā)生在5月至7月。河流水量豐實(shí)，水流潔凈，完全可以滿足人們生產(chǎn)生活的需要。4.2.5交通條件吉首市位于湖南西北部，沅江支流武水上游，常吉高速公路、吉茶高速公路與規(guī)劃中的吉懷高速公路交匯于此。境內(nèi)有G209、G319國道和S229省道在市區(qū)交匯，國道209繞城線與項(xiàng)目選址相連。距吉首市老城區(qū)中心約13㎞，距離銅仁鳳凰機(jī)場僅75㎞，不到一個(gè)小時(shí)車程，距離北面的張家界荷花機(jī)場也僅153㎞，2.5小時(shí)車程，對外交通方便，建設(shè)所需的建筑材料等物資可直接運(yùn)入項(xiàng)目選址地。4.2.6吉首市自來水公司綜合日供水能力達(dá)12萬噸，項(xiàng)目建設(shè)工程用水有保障。4.2.7吉首市乾州新區(qū)現(xiàn)有一座220KV變電站（萬溶江變電站），是整個(gè)湘西州的中心變電站，屬于國家大電網(wǎng)的骨干站，從五強(qiáng)溪水電站、碗米坡水電站等國家重點(diǎn)水電站輸入電源。供電網(wǎng)絡(luò)屬于國家電力網(wǎng)，供電質(zhì)量好，供電充足，電壓穩(wěn)定，能充分滿足項(xiàng)目建設(shè)和建成后的用電需要。4.2.8通信條件吉首市已實(shí)現(xiàn)數(shù)字化傳輸和數(shù)字程控交換，進(jìn)入了國際自動(dòng)交換網(wǎng)，寬帶網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)接入項(xiàng)目選址地，有中國電信、中國移動(dòng)、中國聯(lián)通等通訊網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)，形成競爭，將為本項(xiàng)目提供快捷、優(yōu)質(zhì)、價(jià)廉的通訊信息保證。4.2.9建筑材料項(xiàng)目工程建設(shè)所需的各類建筑材料在項(xiàng)目選擇地資源豐富，鋼材可在市區(qū)就地購買，水泥可由雙塘水泥廠、吉首夯牌水泥公司和吉首韶峰水泥公司供應(yīng)，砂石材料可就地采集，市區(qū)的小溪橋采石場、楊家坪采石場和人民南路采石場可供應(yīng)各種規(guī)格的機(jī)砂及碎石與塊片石，其他各類所需建設(shè)用材均可就近采購。

第五章工程技術(shù)方案5.1總平面布置5.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、國家對固定資產(chǎn)投資建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件規(guī)定；2、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（CB50352-2005）；3、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）；4、《房屋建筑制圖統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50001-2010；5、其他相關(guān)資料。5.1.2場地概述1、場地位置本項(xiàng)目選址位于湘西經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)北部，東臨吉鳳路，西接工業(yè)大道，與即將開工的三炮臺(tái)公園僅一路之隔，總用地面積11.02公頃。2、場地地形地貌場地呈東北-西南走向的矩形，場地內(nèi)地勢坡度較為緩和，起伏不大。5.1.3工程概況根據(jù)武陵國際汽車城規(guī)劃，本項(xiàng)目總用地面積165.3畝，總建筑面積約293400㎡，主要建設(shè)內(nèi)容有：（1）汽車銷售部分：5個(gè)兩層4S店，4個(gè)一層4S店，一個(gè)三層汽車綜合展廳建筑面積50000㎡。（2）場地北片區(qū)：貨車交易中心、微型車、二手車交易中心和新車展示中心，（3）汽車配件部分：40個(gè)汽車配件商業(yè)門面，建筑面積13500㎡。（4）汽車銷售配套服務(wù)部分：一個(gè)銷售中心一家銀行、一個(gè)車輛上牌中心、一個(gè)車輛保險(xiǎn)中心、一個(gè)汽車檢測中心、一個(gè)車輛評估中心，建筑面積10000㎡。（5）汽車城生活配套部分：3棟員工公寓和10棟高層住宅樓，建筑面積200000㎡。（6）場內(nèi)道路約9000㎡，停車場約28000㎡。（7）場內(nèi)綠化景觀、配套室外給排水、配電、消防及環(huán)境工程等。5.1.4平面布置根據(jù)用地條件和業(yè)主設(shè)計(jì)要求，場地內(nèi)布置21棟建筑，其中：汽車城片區(qū)設(shè)在西部地塊，住宅區(qū)設(shè)置東部地塊，北片區(qū)為展示區(qū)，地下車庫置于各建筑物地下層。場內(nèi)道路呈環(huán)狀布置，建筑物四周設(shè)有環(huán)形道路，路寬4.5米，可滿足消防和交通要求。各建筑物周圍地坪兼做地面停車場。5.1.5豎向布置該場地地勢大體上東高西低，有一定高差。室內(nèi)外高差控制在0.5米。將場地進(jìn)行平整，使場地平齊于區(qū)內(nèi)道路，盡量減少挖填方工程量，并使建筑有良好的視覺形象，同時(shí)為場地內(nèi)雨水、污水排放提供便利條件，場內(nèi)道路與外部道路的連接方式采用平坡式連接。5.1.6交通組織及道路系統(tǒng)1、交通組織為滿足運(yùn)輸和消防要求，根據(jù)場地實(shí)際狀況，項(xiàng)目區(qū)域呈開放式結(jié)構(gòu)，不設(shè)圍墻。蘭天大道為項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)主干道，場內(nèi)在各棟建筑物四周形成環(huán)路，提升區(qū)域內(nèi)的通暢性及適用性，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)采用地面+地下停車形式，臨時(shí)停車集中停放在各建筑物周邊的地面停車場，長時(shí)間停車則停入地下車庫。2、道路系統(tǒng)蘭天大道呈東北-西南走向從項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)中間穿過，道