2023年維修工作規(guī)程篇

2023年維修工作規(guī)程篇

書(shū)目

園區(qū)房屋修理工作規(guī)程

1.目的

明確房屋修理標(biāo)準(zhǔn),為修理人員、修理檢驗(yàn)人員供應(yīng)指引。

2.適用范圍

適用于工程部、各管理處的房屋修理。

3.內(nèi)容

3.1主體工程

屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)峻的,應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換;不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn),若影響平安運(yùn)用的,大修時(shí)應(yīng)整修改做;對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件,如有稍微剝落、破損的應(yīng)剛好修補(bǔ);混凝土碳化產(chǎn)主裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴(yán)峻的,應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力,實(shí)行加固或替代措施,達(dá)到肯定平安的標(biāo)準(zhǔn)。

3.2裝修工程

a.門窗修繕后應(yīng)堅(jiān)固、平整、美觀、開(kāi)關(guān)敏捷、接縫嚴(yán)密、不松動(dòng)。門窗開(kāi)關(guān)不敏捷、松動(dòng)、變形、腐爛的,應(yīng)修理更換,小五金應(yīng)修換配齊;大修時(shí),內(nèi)外玻璃一次配齊,打好玻璃膠;門窗損壞嚴(yán)峻、無(wú)法修復(fù)的,應(yīng)更換。更換的門窗應(yīng)與原門窗一樣,滿意運(yùn)用要求,表面顏色一樣,平整美觀。

b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修,屬一般損壞的,就原樣修復(fù);嚴(yán)峻損壞的,應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響運(yùn)用的條件下,用其他材料代用更新。

c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的,應(yīng)修復(fù)。

3.3樓地面工程

a.木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的,可修復(fù);損壞超過(guò)25%以上或缺乏材料時(shí),依據(jù)業(yè)戶要求可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地板,使業(yè)戶滿足為止。

b.一般水泥地面起砂、空鼓、開(kāi)裂,應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做;水磨石或塊料地面損壞的,應(yīng)盡量修復(fù),實(shí)無(wú)法修復(fù)的,應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。達(dá)到表面光滑、平整,達(dá)到表面光滑、平整。

c.面磚地面損壞、破裂、凹凸不平的,應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪,室內(nèi)潮濕嚴(yán)峻的,可增設(shè)防潮層或塊料地面,達(dá)到運(yùn)用要求,顏色一樣無(wú)空鼓,縫口整齊。

3.4屋面工程

a.屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)修復(fù)或拆換;不穩(wěn)固的應(yīng)加固;如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的緣由造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)峻,按原樣修復(fù)仍不能解除屋漏的應(yīng)翻修改建,達(dá)到不滲漏,不空鼓,平整美觀。

b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落、水管等損壞滲水時(shí),應(yīng)修復(fù);損壞嚴(yán)峻時(shí)應(yīng)翻做,保證不滲漏,達(dá)到原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

c.女兒墻、煙窗等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)峻的,在不影響運(yùn)用和市容的條件下,可改修或拆除,但必需做好防水層,保證不滲漏,表面平整美觀。

d.鋼筋混凝土平屋面滲漏,應(yīng)找出緣由,針對(duì)破損狀況采納防水材料嵌補(bǔ)或做防水層;結(jié)構(gòu)損壞的應(yīng)加固重做,達(dá)到運(yùn)用要求。

e.玻璃天柵損壞漏水的,應(yīng)修復(fù),損壞嚴(yán)峻的可翻修,但一般不重新做。

f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的應(yīng)修復(fù),達(dá)到運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)。

3.5飾面工程

a.外墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的,應(yīng)原樣修復(fù);損壞面積過(guò)大的,可全部鏟除重做,重做時(shí),在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下進(jìn)行,保持表面平整、光滑、美觀。

b.外墻勒腳損壞的應(yīng)修復(fù),達(dá)到表面平整、光滑、美觀。

c.內(nèi)墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的,應(yīng)修復(fù);每面墻損壞超過(guò)一半以上時(shí),可鏟除重抹;原無(wú)踢腳線的,可加做踢腳線;各種墻裙損壞的狀況應(yīng)依據(jù)墻身的須要予修復(fù);因室內(nèi)外高差等緣由,引起墻面長(zhǎng)期潮濕,如有必要,可加作防水層。完全修復(fù)后,應(yīng)保持房間整體顏色一樣。

d.天棚損壞:抹灰層松動(dòng),有下墜危急的,須鏟除重抹;原線腳損壞的,按原樣修復(fù);損壞嚴(yán)峻的困難線腳,應(yīng)全部鏟除后,原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略,保持與墻面顏色一樣,光滑美觀。3.6油漆粉飾工程

a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去愛(ài)護(hù)作用的,應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng),上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆,保持顏色一樣,光滑美觀。

b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件,其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕,應(yīng)先除銹,再刷防銹涂料或防銹漆,然后刷其他面漆;鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3-5年。

c.木地板原油漆脫落的,依據(jù)業(yè)戶要求進(jìn)行修理或應(yīng)重做,保持表面平整,光滑美觀,使客戶滿足。

d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新,其用料應(yīng)實(shí)行新型涂料,如膠白等;高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù),保持表面平整,光滑美觀,顏色一樣。

e.高層建筑外墻原油漆損壞的,應(yīng)修復(fù),其色澤必需與原建筑保持一樣,保證外墻美觀。

4.記錄無(wú)

5.附件無(wú)

自動(dòng)扶梯修理保養(yǎng)工作規(guī)程

1目的

確保自動(dòng)扶梯正常運(yùn)行,通過(guò)質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格。

2職責(zé)

2.1電梯修理人員應(yīng)根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)自動(dòng)扶梯進(jìn)行修理保養(yǎng)。

2.2電梯公司應(yīng)根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)對(duì)自動(dòng)扶梯進(jìn)行年檢,確保通過(guò)質(zhì)檢部門驗(yàn)收合格。

3自動(dòng)扶梯修理保養(yǎng)主要標(biāo)準(zhǔn)

3.1自動(dòng)扶梯傾角一般不應(yīng)超過(guò)30度;但高度不超過(guò)6m,速度不超過(guò)0.5m/s時(shí)傾角可增加到35度。

3.2自動(dòng)扶梯傾角≤30度的,運(yùn)行速度應(yīng)≤0.75m/s;傾角>30度且又≤35度時(shí),速度應(yīng)≤0.5m/s。

3.3扶手帶運(yùn)行速度與階梯運(yùn)行速度差≤2%。

3.4階梯以上自由空間高度應(yīng)大于2.3m。

3.5扶手帶各部分結(jié)構(gòu)應(yīng)保證不能正常地站人。

3.6除階梯、扶手帶以外其它運(yùn)行部件均應(yīng)封閉,允許有透氣孔,但不能通過(guò)透氣孔接觸任何運(yùn)動(dòng)部件。

3.7上、下梯口,上、下機(jī)倉(cāng)應(yīng)裝急停開(kāi)關(guān);急停開(kāi)關(guān)應(yīng)有明顯的顏色或標(biāo)記。

3.8任何乘客可以接觸到的凹凸部位不得有銳邊。

3.9階梯部位裙腳板應(yīng)平整光滑,聯(lián)接應(yīng)為對(duì)接。

3.10梯梳中嚙合點(diǎn)至扶手帶端點(diǎn)水平距離應(yīng)大于0.6mm。

3.11扶手帶與其導(dǎo)軌在任何狀況下間隙不超過(guò)8mm。

3.12扶手帶入口離地面高0.1~0.25m。

3.13扶手帶入口處應(yīng)有防護(hù)裝置防止異物卷入,當(dāng)異物進(jìn)人,扶梯自動(dòng)停止運(yùn)行。

3.14階梯與扶手帶垂直距離為0.9~1.lm。

3.15梯梳嚙合點(diǎn)以外扶手帶水平段至少有300mm。

3.16著陸區(qū),進(jìn)出梳齒的階梯應(yīng)作不小于0.8m的水平運(yùn)動(dòng);速度超過(guò)0.5m/s或起上升度超過(guò)6m應(yīng)增至1.2m;速度超過(guò)0.65m/s,允許增至1.6m。

3.17著陸區(qū)水平運(yùn)動(dòng)階梯水平高度小于4mm。

3.18兩階梯在任何運(yùn)用過(guò)程中間隙不大于6mm。

3.19圍裙板和階梯之間隙4mm;兩邊間隙之和不得大于7mm。

3.20梳齒合深度大于6mm;垂直方向嚙合間隙小于4mm。

3.21梳齒連續(xù)斷齒不超過(guò)2個(gè),總斷齒不超過(guò)3個(gè)。

3.22上、下著陸區(qū)左右裙板應(yīng)裝設(shè)平安開(kāi)關(guān),當(dāng)異物擠人時(shí),停止扶梯運(yùn)行。

3.23梯梳板應(yīng)裝設(shè)平安開(kāi)關(guān),當(dāng)異物擠人時(shí),停止扶梯運(yùn)行。

3.24空載下行時(shí)制動(dòng)距離:

3.24.1額定速度0.5m/s制動(dòng)距離:0.2~1.lm

3.24.2額定速度:0.65m/s制動(dòng)距離:0.3~1.3m

3.24.3額定速度:0.75m/s制動(dòng)距離:0.35~1.5m

3.25制動(dòng)器應(yīng)為常閉式制動(dòng)器,在失壓或限制回路失壓下自動(dòng)作用。

3.26每臺(tái)自動(dòng)扶梯至少由一臺(tái)獨(dú)立原電動(dòng)機(jī)驅(qū)動(dòng)。

3.27階梯至少應(yīng)由兩條鏈條驅(qū)動(dòng),并分別置于階梯兩端。

3.28連接階梯與制動(dòng)鼓之間應(yīng)用非磨擦傳動(dòng)〔如軸、齒輪、鏈條等〕,如用梯形帶應(yīng)有協(xié)助制動(dòng)器,禁止運(yùn)用平皮帶。梯形皮帶至少有三根,傳動(dòng)部件平安系數(shù)應(yīng)達(dá)5。

3.29階梯鏈應(yīng)有防止斷裂、過(guò)分拉長(zhǎng)或非有意縮短的平安開(kāi)關(guān)。

3.30制動(dòng)器與驅(qū)動(dòng)鏈輪之間采納鏈條傳動(dòng)時(shí),應(yīng)有防止該傳動(dòng)鏈條斷裂的平安開(kāi)關(guān)。

3.31公共用途的扶梯如制造廠不能保證扶手?jǐn)嗔演d荷大于25kg時(shí),應(yīng)裝斷帶開(kāi)關(guān),且保證功能牢靠。

3.32應(yīng)裝過(guò)速愛(ài)護(hù)開(kāi)關(guān),且功能牢靠。當(dāng)運(yùn)行速度超過(guò)額定速度1.2倍,自動(dòng)停止運(yùn)行,(假如能夠避開(kāi)過(guò)速,運(yùn)用溝通電動(dòng)機(jī)以非磨擦傳動(dòng)和滑動(dòng)不超過(guò)10%時(shí),可免去過(guò)速愛(ài)護(hù)裝置。)

3.33應(yīng)有防止意外反向運(yùn)行的愛(ài)護(hù)裝置(錯(cuò)斷相),功能牢靠。

3.34絕緣測(cè)試

3.34.1動(dòng)力平安裝置電路≥0.5兆歐。

3.34.2其它電路(限制、照明、信號(hào))≥0.25兆。

3.35機(jī)架、限制箱應(yīng)有良好接地,接地線應(yīng)用黃綠雙色線。

3.36在機(jī)倉(cāng)或限制屏應(yīng)附裝有能切斷電動(dòng)機(jī)、制動(dòng)器和限制電路電源的電源總開(kāi)關(guān)。

3.37電動(dòng)機(jī)應(yīng)裝有手動(dòng)復(fù)位過(guò)載愛(ài)護(hù)裝置。

3.38自動(dòng)起動(dòng)的扶梯應(yīng)有明顯運(yùn)行方向標(biāo)記,并在運(yùn)用者到達(dá)梳齒前起動(dòng)。

3.38.1假如光體限制,光速應(yīng)離梳齒1.3m;

3.38.2如運(yùn)用度墊式開(kāi)關(guān),有效作用長(zhǎng)度至少0.8m,并離梳1.8m;

3.39自動(dòng)停止扶梯允許運(yùn)輸乘客后加10秒自動(dòng)停止。

3.40兩臺(tái)或兩臺(tái)以上自扶梯作接駁運(yùn)輸,當(dāng)接駁處沒(méi)有中間出口時(shí),其中一臺(tái)停止運(yùn)行后,其余扶梯應(yīng)自動(dòng)停止運(yùn)行。

3.41自動(dòng)扶梯應(yīng)在惹眼處張貼至少兩款平安告示,如有必要應(yīng)附加禁止赤腳者運(yùn)用,禁止運(yùn)載重物等標(biāo)記、告示最小尺寸80×80mm。

3.42詳細(xì)修理保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)參照gb7024.1-86標(biāo)準(zhǔn)。

4相關(guān)文件與記錄

4.1《自動(dòng)扶梯年度驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書(shū)》

4.2《自動(dòng)扶梯修理保養(yǎng)記錄表》

物業(yè)小區(qū)電氣設(shè)備修理保養(yǎng)工作規(guī)程

物業(yè)小區(qū)電氣設(shè)備修理保養(yǎng)工作規(guī)程

1.0目的

按規(guī)范對(duì)電氣設(shè)備進(jìn)行有效修理保養(yǎng),削減電氣設(shè)備故障的發(fā)生,為顧客供應(yīng)穩(wěn)定牢靠的電源。

2.0適用范圍

適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)的電氣設(shè)備修理保養(yǎng)工作。

3.0職責(zé)

3.1工程部主管負(fù)責(zé)電氣設(shè)備修理保養(yǎng)工作的安排、組織和督導(dǎo)。

3.2工程部領(lǐng)班負(fù)責(zé)發(fā)電氣設(shè)備修理保養(yǎng)工作的實(shí)施。

3.3工程部技工負(fù)責(zé)電氣設(shè)備修理保養(yǎng)工作的實(shí)施和記錄。

4.0工作程序

4.1制定修理保養(yǎng)安排:

4.1.1工程部主管應(yīng)依據(jù)設(shè)備的運(yùn)用年限和運(yùn)行狀況,于每年12月制定下一年度的電氣設(shè)備年度修理保養(yǎng)安排表,報(bào)物服中心主任和工程技術(shù)部審核,修理保養(yǎng)安排的內(nèi)容應(yīng)包括:修理保養(yǎng)項(xiàng)目、運(yùn)用材料及主要零部件,安排時(shí)間、責(zé)任人、外協(xié)方(如必要)、預(yù)料費(fèi)用等;大、中修安排公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行;

4.1.2運(yùn)行和修理領(lǐng)班應(yīng)依據(jù)電氣設(shè)備實(shí)際運(yùn)行狀況,每月25前制定下月電氣設(shè)備修理保養(yǎng)安排,報(bào)工程主管修改審核,由物服中心主任審批后執(zhí)行;

4.1.3運(yùn)行和修理領(lǐng)班依據(jù)電氣設(shè)備實(shí)際運(yùn)行狀況,每周五制定下周日常修理保養(yǎng)安排,報(bào)工程部主管審批,并向物服中心主任匯報(bào)。

4.2日常修理保養(yǎng):

4.2.1日常修理保養(yǎng)由運(yùn)行或修理領(lǐng)班負(fù)責(zé)支配工程人員完成,修理保養(yǎng)應(yīng)遵守平安操作規(guī)程,并且不能影響正常的供電,必要時(shí)須向工程部主管報(bào)告;

4.2.2低壓配電房、變壓器室、高壓室、低壓配電屏、高壓柜、配電室等,打掃衛(wèi)生、保持干凈;

4.2.3對(duì)電流表、電壓表、功率表、功率因素表等計(jì)量表計(jì)誤差超過(guò)規(guī)定值或故障時(shí)做相應(yīng)整定或更換,復(fù)原原有精度;

4.2.4對(duì)各負(fù)荷開(kāi)關(guān)、空氣開(kāi)關(guān)、電纜或電纜接頭等發(fā)熱即時(shí)組織修理或更換,復(fù)原至原有狀態(tài),需停電修理的,必需事先報(bào)告工程部主管;

4.2.5對(duì)各類轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)、按扭、指示燈、電容器、接地或接零端子松動(dòng)或故障即時(shí)組織修理或更換,復(fù)原原有功能;

4.3月度修理保養(yǎng):

4.3.1月度修理保養(yǎng)由工程部主管負(fù)責(zé)支配工程部人員,并依據(jù)月度修理保養(yǎng)安排內(nèi)容逐一完成,重點(diǎn)是對(duì)低壓配電屏內(nèi)、配電箱、限制箱內(nèi)進(jìn)行一次除塵,檢查修理、調(diào)整或更換存在故障隱患的主要開(kāi)關(guān)、電纜接頭,檢查并擰緊配電屏、配電箱或限制柜內(nèi)接線,做好相關(guān)的記錄;

4.3.2月度修理保養(yǎng)同時(shí)須遵守4.2中項(xiàng)的規(guī)程,并完成2項(xiàng)中所列的修理保養(yǎng)內(nèi)容,做好相關(guān)的記錄。

4.4年度修理保養(yǎng):

4.4.1年度修理保養(yǎng)由工程部主管負(fù)責(zé)支配工程部人員,并依據(jù)年度修理保養(yǎng)安排內(nèi)嚴(yán)格執(zhí)行完成,年度修理保養(yǎng)時(shí)間應(yīng)支配在對(duì)顧客的營(yíng)業(yè)影響最小的時(shí)間段進(jìn)行;同時(shí)避開(kāi)節(jié)假日時(shí)間,并且實(shí)行分段分項(xiàng)施工的方法,做到不影響顧客的正常生活、工作和營(yíng)業(yè)等。年度修理保養(yǎng)之前由物服中心向顧客發(fā)布停電通知,同時(shí)在宣揚(yáng)欄內(nèi)公示,并要求各部門做好停電期間各種打算;

4.4.2年度修理保養(yǎng)作業(yè)之前必需做好充分打算,包括施工的安排、步驟、材料、零配件、責(zé)任人、緊急措施等,經(jīng)物服中心主任和工程部主管審核確定;

4.4.3年度修理保養(yǎng)作業(yè)必需對(duì)重要電氣設(shè)備或項(xiàng)目進(jìn)行技術(shù)檢測(cè)和試運(yùn)行,發(fā)覺(jué)存在故障隱患或檢測(cè)不合格要馬上進(jìn)行電氣設(shè)備實(shí)行修理、整定或更換等整改措施,直至合格;

4.5電氣設(shè)備臨時(shí)故障的解除和修理

4.5.1運(yùn)行或修理人員發(fā)覺(jué)電氣設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障,必需快速報(bào)告班長(zhǎng)或工程部主管,并做好相關(guān)的記錄;

4.5.2班長(zhǎng)或工程部主管接到工作人員的報(bào)告后,馬上組織工程技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng),分析故障緣由,然后確定故障解除和修理方案。

4.5.3故障解除和修理時(shí)需停電的,工程部主管必需報(bào)告物服中心主任,并報(bào)告停電時(shí)間,要通知做好發(fā)電打算工作(如有發(fā)電機(jī)的),保證應(yīng)急設(shè)備的用電;

4.5.4一般故障解除不超過(guò)半個(gè)小時(shí),超過(guò)半個(gè)小時(shí)的,應(yīng)實(shí)行臨時(shí)措施向停電顧客供應(yīng)臨時(shí)電源;

4.6變壓器保養(yǎng)

4.6.1先投入備用變壓器,再把待保養(yǎng)變壓器退出運(yùn)行;

4.6.2用高壓操作手柄斷開(kāi)備用變壓器高壓側(cè)接地開(kāi)關(guān),確認(rèn)斷開(kāi)位置后,合上高壓側(cè)的負(fù)荷開(kāi)關(guān),視察備用變壓器空載運(yùn)行是否正常,然后用鎖鎖住該高壓柜;

4.6.3逐級(jí)斷開(kāi)配電柜上的負(fù)荷開(kāi)關(guān);

4.6.4斷開(kāi)并搖出待保養(yǎng)變壓器低壓側(cè)的總開(kāi)關(guān),并拉下隔離刀閥,在手把懸掛'有人操作,禁止合閘'的標(biāo)識(shí)牌;

4.6.5斷開(kāi)待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)的負(fù)荷開(kāi)關(guān),確認(rèn)斷開(kāi)位置后,合上接地開(kāi)關(guān),然后用鎖鎖住該高壓柜,并懸掛'有人操作,禁止合閘'的標(biāo)識(shí)牌;

4.6.6逐級(jí)合上配電柜上的負(fù)荷開(kāi)關(guān);

4.6.7開(kāi)門進(jìn)入干式變壓器室,首先應(yīng)用高壓驗(yàn)電器確認(rèn)該臺(tái)變壓器在停電狀態(tài)下,然后檢查變壓器外殼、墊片、瓷套有無(wú)破損及母線有無(wú)變形現(xiàn)象,有破損的應(yīng)進(jìn)行更換;

4.6.8重新緊固引線端子、銷子、接地螺絲。進(jìn)出母線螺絲如有松動(dòng)的應(yīng)拆下螺絲,用細(xì)平銼輕銼接觸面,用手感覺(jué)無(wú)任何凹凸不平的感覺(jué)后,用干凈的布條擦去灰塵,拌上凡士林,換上新的彈簧墊圈,緊固螺絲;

4.6.9用干凈的棉布擦去變壓器四周及瓷瓶上的灰塵,用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部的灰塵;

4.6.10斷開(kāi)待保養(yǎng)變壓器高側(cè)壓的接地開(kāi)關(guān),用2500v搖表測(cè)試變壓器一次側(cè)、二次側(cè)線圈的相與相、相對(duì)地之間的絕緣電阻,一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐,二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。在測(cè)試前應(yīng)接好放電線,測(cè)試完畢后,進(jìn)行放電;

4.6.11檢查變壓器室及變壓器內(nèi)有無(wú)遺留工具,然后撤離現(xiàn)場(chǎng),鎖上變壓器外罩門;

4.6.12合上待保養(yǎng)變壓器的高壓側(cè)負(fù)荷開(kāi)關(guān),讓變壓器空載運(yùn)行并取下高壓側(cè)警告標(biāo)示牌;

4.6.13合上待保養(yǎng)變壓器的低壓側(cè)隔離刀閘,用手柄把低壓側(cè)總空氣開(kāi)關(guān)搖入,并轉(zhuǎn)移部分負(fù)荷至保養(yǎng)后的變壓器,視察其帶負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)狀況;

4.6.14保養(yǎng)狀況具體記錄在《變壓器保養(yǎng)記錄表》上。

物業(yè)客服業(yè)戶托付修理服務(wù)工作規(guī)程怎么寫

物業(yè)客服手冊(cè)--業(yè)戶托付修理服務(wù)工作規(guī)程目的確保為業(yè)戶供應(yīng)快捷優(yōu)質(zhì)的修理服務(wù),滿意業(yè)戶的服務(wù)需求。

適用范圍適用于管理處對(duì)業(yè)戶托付修理的服務(wù)。

職責(zé)客服人員負(fù)責(zé)對(duì)托付修理服務(wù)過(guò)程的監(jiān)督。

修理人員負(fù)責(zé)實(shí)施托付修理。

內(nèi)容序號(hào)階段細(xì)微環(huán)節(jié)1信息處理1)管理處客服人員接到業(yè)戶電話、口頭或書(shū)面修理懇求項(xiàng)目應(yīng)在《值班記錄表》記錄清晰業(yè)戶修理地址、聯(lián)系電話、修理內(nèi)容、即時(shí)修理還是預(yù)約修理;2)如業(yè)戶須要修理項(xiàng)目不屬于《管理處家庭修理服務(wù)項(xiàng)目一覽表》中項(xiàng)目應(yīng)向業(yè)戶舉薦專業(yè)供應(yīng)商;3.)管理處客服人員接到管理處其他員工轉(zhuǎn)達(dá)的修理懇求項(xiàng)目應(yīng)在《值班記錄表》記錄清晰需修理地址、聯(lián)系電話、修理內(nèi)容、即時(shí)修理還是預(yù)約修理;

4)如業(yè)戶要求即時(shí)修理的,無(wú)論是否能即時(shí)修復(fù)或其它任何緣由都應(yīng)剛好支配人員在15分鐘內(nèi)趕到修理現(xiàn)場(chǎng);

5)客服人員對(duì)修理服務(wù)支配后的狀況應(yīng)進(jìn)行跟蹤,確保業(yè)戶托付修理服務(wù)能剛好供應(yīng)并保證質(zhì)量.按時(shí)上門1)修理人員接到修理任務(wù)后,應(yīng)剛好依據(jù)與業(yè)戶約定時(shí)間上門。

2)如業(yè)戶不在家應(yīng)填寫留言條給業(yè)戶,請(qǐng)業(yè)戶與客服人員重新約定修理時(shí)間;3.)如因業(yè)戶自己緣由不便利即時(shí)修理的應(yīng)主動(dòng)與業(yè)戶預(yù)約好下一次上門服務(wù)的時(shí)間,并剛好通知客服人員,以便作進(jìn)一步的協(xié)調(diào)跟進(jìn)。

2上門修理初步溝通1)修理人員對(duì)需修理項(xiàng)目進(jìn)行初步察看;2)依據(jù)《管理處家庭修理服務(wù)項(xiàng)目一覽表》及《專業(yè)供應(yīng)商名單和修理服務(wù)項(xiàng)目一覽表》確定是否修理,如屬于《專業(yè)供應(yīng)商名單和修理服務(wù)項(xiàng)目一覽表》中項(xiàng)目應(yīng)向業(yè)戶舉薦專業(yè)供應(yīng)商,如能修理應(yīng)告知業(yè)戶修理中須要的材料;3.)如業(yè)戶要求管理處代購(gòu)材料,應(yīng)告知業(yè)戶材料費(fèi)用,并把應(yīng)收費(fèi)數(shù)量填入'修理單'上的費(fèi)用欄內(nèi),并告知業(yè)戶修理不收現(xiàn)金的制度;

與業(yè)戶約定修理時(shí)間。

修理起先起先修理。

特別狀況如修理過(guò)程中發(fā)覺(jué)實(shí)際狀況與初步推斷有誤,應(yīng)向業(yè)戶致歉并重新與業(yè)戶溝通。

修理結(jié)束1)修理人員應(yīng)主動(dòng)請(qǐng)業(yè)戶試用驗(yàn)收,直到業(yè)戶滿足為止;2)由業(yè)戶在修理單上簽署看法及姓名,如收費(fèi)項(xiàng)目已確定,則將修理單業(yè)戶聯(lián)交業(yè)戶;3.)對(duì)不能確定收費(fèi)項(xiàng)目的,將修理單帶回交工程主管會(huì)同客服人員確定詳細(xì)收費(fèi);

4)將修理單剛好交回客服人員。

3監(jiān)督1)到了業(yè)戶預(yù)約修理時(shí)間,客戶人員應(yīng)打電話向業(yè)戶詢問(wèn)修理人員是否準(zhǔn)時(shí)上門。

2)工程主管每天不定時(shí)檢查值班記錄本,了解修理跟進(jìn)狀況,督促修理工作正常進(jìn)行;3.)修理結(jié)束24小時(shí)內(nèi)客服人員應(yīng)針對(duì)修理狀況對(duì)業(yè)戶進(jìn)行回訪。

4收費(fèi)處理修理人員將修理單業(yè)戶聯(lián)交業(yè)戶,財(cái)務(wù)聯(lián)交財(cái)務(wù)內(nèi)勤記賬收費(fèi),存根聯(lián)統(tǒng)一編號(hào)裝訂存檔。

5修理服務(wù)項(xiàng)目管理管理處客服人員每月初應(yīng)依據(jù)上月業(yè)戶需求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析,評(píng)估修理服務(wù)項(xiàng)目供應(yīng)的有效性和滿足度,對(duì)管理處供應(yīng)的修理服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整,同時(shí)不斷供應(yīng)社會(huì)化、專業(yè)化的服務(wù),尋求更多優(yōu)秀的專業(yè)供應(yīng)商進(jìn)行合作,進(jìn)一步為業(yè)戶服務(wù)。

5.0

5.1

5.26.0

6.1

6.2《管理處家庭修理服務(wù)項(xiàng)目一覽表》《專業(yè)供應(yīng)商名單和修理服務(wù)項(xiàng)目一覽表》質(zhì)量記錄《修理單》《留言條》管理處家庭修理服務(wù)項(xiàng)目一覽表序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目修理時(shí)限備注一供電類01更換各類一般燈泡10分鐘02更換各類一般節(jié)能燈管15分鐘03更換各類一般日光燈管15分鐘04更換各一般日光燈支架15分鐘05更換各種一般型燈罩15分鐘06更換各種吸柜燈具25分鐘07更換各種壁燈燈具25分鐘08更換吊燈燈具25分鐘大型吊燈除外09更換各類開(kāi)關(guān)、插座面板20分鐘10更換單極、雙極斷路器20分鐘11更換單相排風(fēng)扇30分鐘12檢查斷路器跳閘故障13檢查線路接地、漏電故障14照明光管盤移位40分鐘15更換光管盤1小時(shí)內(nèi)16更換阻燃導(dǎo)線管15分鐘/米17安裝一般日光燈管、架30分鐘18安裝開(kāi)關(guān)、插座20分鐘19安裝小型配電箱40分鐘20安裝明敷線路15分鐘/米二給排水類01更換一般水龍頭15分鐘02更換小閘閥30分鐘03更換用戶水表1小時(shí)內(nèi)04清洗用戶水表1小時(shí)內(nèi)需聲明若出現(xiàn)度量不精確與此清洗無(wú)關(guān)05修理馬桶漏水1小時(shí)內(nèi)06修理一般洗手盆漏水30分鐘07更換給水軟管30分鐘08更換洗手盆下水管30分鐘09疏通下水道2小時(shí)內(nèi)指難度不大的三土木、其它類01更換一般木門鎖20分鐘02更換一般防盜門鎖20分鐘非焊接03更換信箱鎖15分鐘04更換抽屜鎖15分鐘05更換擰手鎖15分鐘06更換門閂鎖15分鐘07修理室內(nèi)門窗25分鐘指簡(jiǎn)潔的修理08修理抽屜拉手15分鐘09修理廚柜視修理部位定指小的修理10安裝一般字畫(huà)20分鐘11安裝一般鏡框20分鐘12掛窗簾40分鐘13鉆膠塞孔15分鐘14修理單車50分鐘/輛指比較簡(jiǎn)易的四說(shuō)明01在上門服務(wù)中如遇到其它細(xì)小的修理項(xiàng)目,管理處可酌情處理。

02在上述服務(wù)項(xiàng)目中確因遇到狀況較困難,修理難度大的肯定要與業(yè)主協(xié)商好,盡量介紹專業(yè)供應(yīng)商解決。

03如需管理處事先墊材料的,更換之前要把材料的價(jià)格、質(zhì)量、性能、向業(yè)主介紹清晰,經(jīng)業(yè)主認(rèn)可后才能更換。

04在服務(wù)中盡量由業(yè)主自己購(gòu)買材料,但要向業(yè)主供應(yīng)材料的型號(hào)、規(guī)格、性能、價(jià)格等購(gòu)買信息。

05'修理時(shí)限'指1個(gè)單位數(shù)志向條件下為基準(zhǔn),僅供參考。

06其它未盡事宜管理處酌情敏捷處理。

專業(yè)供應(yīng)商名單和修理服務(wù)項(xiàng)目一覽表序號(hào)修理項(xiàng)目說(shuō)明備注01室外安裝空調(diào)機(jī)專業(yè)技術(shù)要求高海爾代理公司02室外空調(diào)機(jī)加雪種專業(yè)技術(shù)要求高03修理空調(diào)機(jī)專業(yè)技術(shù)要求高04安裝單相電度表行業(yè)專項(xiàng)管理當(dāng)?shù)毓╇娝?5安裝、修理珍貴、大型家電專業(yè)技術(shù)要求高海爾代理公司06更換、修理大型豪華燈具專業(yè)技術(shù)要求高07安裝、修理進(jìn)戶大門專業(yè)技術(shù)要求高可找在社區(qū)周邊信譽(yù)較好的修理點(diǎn)或個(gè)人08修理困難的大門鎖專業(yè)技術(shù)要求高09更換、修理高層外窗合頁(yè)專業(yè)技術(shù)要求高10修理衣柜等家私專業(yè)技術(shù)要求高11安裝、修理鋁合金門窗專業(yè)技術(shù)要求高12安裝珍貴字畫(huà)、鏡框?qū)I(yè)技術(shù)要求高13外墻、廚衛(wèi)做防水專業(yè)技術(shù)要求高可找防水、裝飾公司14安裝一般洗手盆專業(yè)技術(shù)要求高15安裝一般馬桶專業(yè)技術(shù)要求高16疏通下水道專業(yè)技術(shù)要求高17安裝窗戶玻璃專業(yè)技術(shù)要求高18修補(bǔ)室內(nèi)墻面、瓷磚、刷涂料專業(yè)技術(shù)要求高19修理室內(nèi)可視對(duì)講機(jī)專業(yè)技術(shù)要求高20修理電視機(jī)、音響、vcd、dvd等專業(yè)技術(shù)要求高找有資質(zhì)的服務(wù)修理網(wǎng)點(diǎn)21更換窗臺(tái)、灶臺(tái)大理石專業(yè)技術(shù)要求高可找裝飾公司22更換天花板、地腳線專業(yè)技術(shù)要求高23修理、鋪貼木地板、瓷片、地磚等專業(yè)技術(shù)要求高24更換、修理室內(nèi)暗敷給水管專業(yè)技術(shù)要求高25安裝、修理熱水器、抽油煙機(jī)專業(yè)技術(shù)要求高找有資質(zhì)的服務(wù)修理網(wǎng)點(diǎn)26修理燃?xì)庠顚I(yè)技術(shù)要求高27修理微波爐專業(yè)技術(shù)要求高28修理溫烤箱等專業(yè)技術(shù)要求高29修理煤氣管、閥等行業(yè)專項(xiàng)管理找市各專業(yè)對(duì)口單位(屬專管行業(yè))30修理電話線路故障等行業(yè)專項(xiàng)管理31修理、調(diào)試衛(wèi)星電視信號(hào)故障等行業(yè)專項(xiàng)管理32修理、調(diào)試寬頻網(wǎng)絡(luò)故障等行業(yè)專項(xiàng)管理幾點(diǎn)說(shuō)明01專業(yè)供應(yīng)商的服務(wù)項(xiàng)目不僅限于以上各項(xiàng),可視詳細(xì)狀況而定。

02對(duì)專業(yè)供應(yīng)商的服務(wù)項(xiàng)目管理處可給業(yè)主供應(yīng)專業(yè)修理單位(修理網(wǎng)點(diǎn)、個(gè)人)的信息,,便業(yè)主聯(lián)系。

03遇到業(yè)主有不理解時(shí)要耐性說(shuō)明緣由,正面解決問(wèn)題。

04要留意工作方法,講究處理問(wèn)題的技巧性,避開(kāi)造成不必要的麻煩。

h小區(qū)業(yè)戶托付修理服務(wù)工作規(guī)程

小區(qū)業(yè)戶托付修理服務(wù)工作規(guī)程

一、信息處理

一)管理處值班員接到業(yè)戶電話、口頭或書(shū)面修理懇求項(xiàng)目應(yīng)在《值班記錄表》記錄清晰修理地址、聯(lián)系電話、修理內(nèi)容、即時(shí)修理還是預(yù)約修理。

二)如業(yè)戶須要修理項(xiàng)目不屬于《管理處家庭修理服務(wù)項(xiàng)目一覽表》中項(xiàng)目應(yīng)向業(yè)戶舉薦專業(yè)供應(yīng)商。

三)管理處值班員接到管理處其他員工轉(zhuǎn)達(dá)的修理懇求項(xiàng)目應(yīng)在《值班記錄表》記錄清晰需修理的地址、聯(lián)系電話、修理內(nèi)容,即時(shí)修理還是預(yù)約修理。

四)如業(yè)戶要求即時(shí)修理的,無(wú)論是否能即時(shí)復(fù)修或其他任何緣由都應(yīng)剛好支配人員在15分鐘內(nèi)趕到修理現(xiàn)場(chǎng)。

五)值班員應(yīng)對(duì)修理服務(wù)支配后的狀況進(jìn)行跟進(jìn),確保業(yè)戶托付修理服務(wù)能剛好供應(yīng)并保證質(zhì)量。

二、上門修理

一)按時(shí)上門

1、修理人員接到修理任務(wù)后,應(yīng)剛好依據(jù)與業(yè)戶約定的時(shí)間上門。

2、如業(yè)戶不在家應(yīng)填寫留言條給業(yè)戶,請(qǐng)業(yè)戶與管理處重新約定修理時(shí)間。

3、如因業(yè)戶自己緣由不便利即時(shí)修理的應(yīng)主動(dòng)與業(yè)戶預(yù)約下一次上門服務(wù)時(shí)間,并剛好通知管理處,以便作進(jìn)一步的協(xié)商跟進(jìn)。

二)初步溝通

1、修理人員對(duì)需修理項(xiàng)目進(jìn)行初步查看。

2、依據(jù)《管理處家庭修理項(xiàng)目一覽表》及《專業(yè)供應(yīng)商名單和修理項(xiàng)目一覽表》確定是否修理,如屬于《專業(yè)供應(yīng)商名單和修理服務(wù)項(xiàng)目一覽表》中項(xiàng)目應(yīng)告知業(yè)戶舉薦專業(yè)供應(yīng)商,如能修理應(yīng)告知業(yè)戶修理中須要的材料。

3、如業(yè)戶要求管理處代購(gòu)材料,應(yīng)告知業(yè)戶材料費(fèi)用,并把應(yīng)收費(fèi)數(shù)量填入修理單上費(fèi)用欄內(nèi),并告知業(yè)戶修理不收現(xiàn)金的制度,與業(yè)戶約定時(shí)間。

三)修理起先

起先修理

四)特別狀況

如修理過(guò)程中發(fā)覺(jué)實(shí)際狀況與初步推斷有誤,應(yīng)向業(yè)戶致歉并重新與業(yè)戶溝通。

五)修理結(jié)束

1、修理人員應(yīng)主動(dòng)請(qǐng)業(yè)戶試用驗(yàn)收,直到業(yè)戶滿足為止。

2、由業(yè)戶在修理單上簽署看法及姓名,如收費(fèi)項(xiàng)目已確定,則將修理單業(yè)戶聯(lián)交業(yè)戶。

3、對(duì)不能確定收費(fèi)項(xiàng)目的,將修理單帶回交工程主管會(huì)同客戶主管確定詳細(xì)收費(fèi)。

4、將修理單剛好交回工程主管。

六)監(jiān)督

1、到業(yè)戶預(yù)約修理時(shí)間,工程主管應(yīng)打電話想業(yè)戶詢問(wèn)修理人是否是準(zhǔn)時(shí)上門。

2、工程主管每天不定時(shí)檢查值班記錄本,了解修理跟進(jìn)狀況,督促修理工作正常進(jìn)行。

3、修理結(jié)束24小時(shí)內(nèi)工程主管應(yīng)針對(duì)修理狀況對(duì)業(yè)戶進(jìn)行回訪。

七)收費(fèi)處理

修理人員將修理單業(yè)戶聯(lián)交業(yè)戶,財(cái)務(wù)聯(lián)交財(cái)務(wù)內(nèi)勤記帳收費(fèi),存根聯(lián)統(tǒng)一編號(hào)裝訂存檔。

八)修理服務(wù)項(xiàng)目管理

客戶主管每月初應(yīng)依據(jù)上月需求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析、評(píng)估修理服務(wù)項(xiàng)目供應(yīng)的有效性和滿足度,對(duì)管理處供應(yīng)的修理服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整,同時(shí)不斷供應(yīng)社會(huì)化、專業(yè)化的服務(wù),尋求更多優(yōu)秀的專業(yè)供應(yīng)商進(jìn)行合作,進(jìn)一步為業(yè)戶服務(wù)。

z商業(yè)中心修理保養(yǎng)工作規(guī)程

商業(yè)中心修理保養(yǎng)工作規(guī)程

(一)機(jī)電修理工作規(guī)程

1、對(duì)于修理部不能完成的修理保養(yǎng)工作,經(jīng)管理處探討后,外請(qǐng)專業(yè)公司進(jìn)行修理保養(yǎng),修理部協(xié)作,共同完成;

2、修理部負(fù)責(zé)按管理處編制的修理保養(yǎng)安排對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行修理保養(yǎng),并巡察檢查,發(fā)覺(jué)問(wèn)題剛好處理;

3、修理部成員長(zhǎng)駐現(xiàn)場(chǎng)接到發(fā)生突發(fā)狀況的報(bào)告后,應(yīng)快速集中人員趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修;

4、修理部成員下班后離開(kāi)駐地時(shí)應(yīng)向班長(zhǎng)報(bào)告去向,以便緊急狀況下能緊急調(diào)度。

(二)電梯定期保養(yǎng)規(guī)程

1、機(jī)房:

(1)先關(guān)閉電源:限制柜掃塵、各接電點(diǎn)清潔、主要接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊;

(2)電動(dòng)機(jī)、測(cè)速發(fā)電機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、曳引輪的檢查及油質(zhì)油量的檢查;

(3)卷?yè)P(yáng)機(jī)牙箱、油量、油質(zhì)的檢查;

(4)限速器及限速器的開(kāi)關(guān)檢查、清掃,活動(dòng)部位注油;

(5)制動(dòng)器的行程、動(dòng)作、敏捷性,制動(dòng)瓦磨耗的檢查及活動(dòng)部位注油;

(6)選層器具體檢查及清掃注油;

(7)電動(dòng)機(jī)冷卻風(fēng)扇注油;

(8)各回路絕緣電阻測(cè)量(半年一次)。

2、機(jī)身及井道

(1)保養(yǎng)時(shí)從最高層向下保養(yǎng)(用檢修速度);

(2)轎頂清掃及轎頂各操作開(kāi)關(guān)有效確認(rèn);(平安窗開(kāi)關(guān)、急停開(kāi)關(guān)、平安鉗開(kāi)關(guān)、檢修開(kāi)關(guān)、鋼帶防斷開(kāi)關(guān)等)

(3)內(nèi)外門開(kāi)閉動(dòng)作及門腳膠檢查;

(4)內(nèi)外門藕合檢查,清掃注油;開(kāi)關(guān)門輪、傳動(dòng)裝置、吊門輪、門聯(lián)鎖、門頭鏈條、路軌檢查清掃;

(5)內(nèi)外門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)內(nèi)部檢查及接點(diǎn)清潔,廳轎門聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)接線檢查;

(6)接合開(kāi)關(guān)裝置、快慢門的各活動(dòng)部位清掃、注油;

(7)各種撞動(dòng)開(kāi)關(guān)清掃、抹油,鋼帶開(kāi)關(guān)檢查;

(8)鋼帶清掃、注油;

(9)超重開(kāi)關(guān)清掃、注油;

(10)行車狀況檢查;(起動(dòng)、行車、加減速及停車之平穩(wěn)性、振動(dòng)、噪音程度、平層差等)

(11)各訊號(hào)燈檢查及燈泡更換;

(12)各油盅油量檢查補(bǔ)充,張緊輪加油;

(13)檢查、清掃、抹油,各種平安開(kāi)關(guān)、急停開(kāi)關(guān)、地坑照明等開(kāi)關(guān)的有效確認(rèn)。

(三)電梯故障修理規(guī)程

1、電梯發(fā)生故障應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)(值班員和電梯工五分鐘;分包單位二非常鐘內(nèi));

2、在進(jìn)行電梯修理工作前,應(yīng)由主持人進(jìn)行平安技術(shù)交底;

3、先了解故障現(xiàn)象,分析發(fā)生故障緣由,分析故障位置;

4、電梯故障一般分機(jī)械故障和電器故障兩類。

(1)一般常見(jiàn)機(jī)械故障

a、機(jī)房

①、電機(jī)軸承故障。電機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)發(fā)出異樣響聲,如推斷是軸承故障,拆下電機(jī)檢查軸承,如有發(fā)卡、磨損過(guò)大,須更換軸承。

②、選層器故障一般有以下幾種:

a、滑鏈:調(diào)整鏈條長(zhǎng)度,調(diào)整帶動(dòng)輪位置。

b、選層器三角觸頭不動(dòng):多為污塵太多所致,用除污劑清除(philip390cc3),此劑除污快、去污強(qiáng),而且還有滑潤(rùn)作用。

c、上、下滑桿不敏捷主要是導(dǎo)向軸承銹死,或?qū)к墰](méi)有潤(rùn)滑、主導(dǎo)軸生銹、沒(méi)有潤(rùn)滑所致。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承,導(dǎo)軌加潤(rùn)滑油,除去主導(dǎo)軸銹污,加潤(rùn)滑油。

③、制動(dòng)器故障:制動(dòng)閘瓦與制動(dòng)輪之間有相互磨擦現(xiàn)象,調(diào)整制動(dòng)閘瓦,制動(dòng)輪有油污,更換制動(dòng)閘瓦,除去制動(dòng)輪上的油污。

④、限速器故障:夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。清除雜物、更換軸承。

b、井道與轎廂

①、轎廂門和自動(dòng)門機(jī)構(gòu)故障:開(kāi)關(guān)門時(shí)有抖動(dòng)聲、不開(kāi)門、不關(guān)門,開(kāi)門時(shí)有碰聲、門隙過(guò)大等。清除地坎滑槽雜物、調(diào)整限位輪、更換損壞的吊門輪、調(diào)整門閘隙、調(diào)整平安觸板、連桿轉(zhuǎn)動(dòng)處加油等。

②、廳門故障同上。

③、開(kāi)門刀故障:運(yùn)行時(shí)有碰聲,或突然停車。調(diào)整開(kāi)門刀位置以及開(kāi)門刀與廳門地坎間隙、開(kāi)門刀與廳門掛輪間隙。

④、導(dǎo)軌故障:運(yùn)行不平穩(wěn)、顫抖、振動(dòng)等現(xiàn)象。調(diào)整軌道尺寸,用找道尺調(diào)正,用軌道銼修平接口。

⑤、導(dǎo)靴故障:運(yùn)行不平穩(wěn),有磨鐵聲、振動(dòng)現(xiàn)象。導(dǎo)靴片磨嚴(yán)峻,則更換;導(dǎo)靴座位置不對(duì),則調(diào)整。

⑥、平安鉗故障:運(yùn)行時(shí)有磨鐵聲,嚴(yán)峻時(shí)平安鉗還會(huì)動(dòng)作剎車,或單邊剎車。調(diào)整平安鉗間隙、平安聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu),加油潤(rùn)滑,保證各活動(dòng)部位敏捷。

c、底坑

①、補(bǔ)償鏈故障:運(yùn)行時(shí)有碰鏈聲,由于補(bǔ)償鏈增長(zhǎng)或縮短等緣由所致。調(diào)整補(bǔ)償鏈。

②、平安鉗鋼絲繩張緊輪故障:運(yùn)行時(shí)有磨鋼絲繩聲或有異樣聲。調(diào)整平安鏈鋼絲繩,更換軸承。

③、緩沖器故障:緩沖器生銹,不活動(dòng),液壓油量不足。除去鐵銹,補(bǔ)充液壓油。

(2)電梯一般常見(jiàn)的電氣故障

a、機(jī)房

①、保險(xiǎn)絲故障:緩沖器、底坑急停、斷繩開(kāi)關(guān)有短路等緣由所致。排去底坑積水,解除短路點(diǎn),換上相同保險(xiǎn)絲;廳門轎門平安回路,由于井道有水,回路有短路點(diǎn)所致,斷去來(lái)水源,解除短路點(diǎn)換上相同的保險(xiǎn)絲;指示燈回路,由于廳外指示有水或有線裂開(kāi)短路等緣由所致,排干水,解除短路點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲;限制回路由于限制線圈被燒,限制元件內(nèi)部短路,更換限制線圈和限制元件,解除線路短路點(diǎn),換上相同保險(xiǎn)絲。

③、接觸器和繼電器故障:接觸器或繼電器不工作,由于接觸器或繼電器線圈燒壞,限制線路或插件有斷開(kāi)點(diǎn),限制線路保險(xiǎn)被燒壞等緣由所致,更換接觸器或繼電器,解除斷開(kāi)點(diǎn),更換保險(xiǎn)絲。

b、井道與轎廂

①上、下限位及極限開(kāi)關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不能走車,一般是由于開(kāi)關(guān)接觸不好或斷路等緣由所致,清潔接觸點(diǎn)或更換、解除斷點(diǎn)等。

②轎門、廳門聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車,一般是由于聯(lián)鎖開(kāi)關(guān)接觸不好或開(kāi)關(guān)損壞,線路斷路等緣由所致。清潔接觸點(diǎn),更換開(kāi)關(guān)解除線路斷點(diǎn)等。

③平安鉗開(kāi)關(guān)、平安窗開(kāi)關(guān)、轎頂急停:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開(kāi)關(guān)接觸不良或損壞等緣由所致。清潔接觸點(diǎn),更換開(kāi)關(guān)。

c、底坑

①緩沖器開(kāi)關(guān)、底坑急停開(kāi)關(guān):此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于接觸不良,緩沖器復(fù)位不到位,主鋼絲繩過(guò)長(zhǎng),對(duì)重遇到緩沖器開(kāi)關(guān)損壞所致;清潔接

觸點(diǎn),緩沖復(fù)位,縮短主鋼絲繩,更換開(kāi)關(guān)。

②張緊輪斷繩開(kāi)關(guān)故障:此故障出現(xiàn)電梯不走車,一般是由于開(kāi)關(guān)接觸不良,平安鉗鋼絲過(guò)長(zhǎng),開(kāi)關(guān)損壞等緣由所致,清潔接觸點(diǎn),縮短平安鉗鋼絲,更換開(kāi)關(guān)。

柴油發(fā)電機(jī)修理保養(yǎng)工作規(guī)程

一、管理處每半組織修理人員對(duì)發(fā)電機(jī)組修理保養(yǎng)一次

二、空氣濾清器每運(yùn)行50小時(shí)進(jìn)行一次清潔。

1.空氣濾清器顯示器

當(dāng)顯示器的透亮部分出現(xiàn)紅色時(shí)表明空氣濾清器已達(dá)到運(yùn)用限度,應(yīng)馬上進(jìn)行清潔或更換,處理完畢,輕按顯示器頂部按鈕,使顯示器復(fù)位。

2.空氣濾清器

a.松開(kāi)鐵環(huán),拆下儲(chǔ)塵器及濾芯,由上至下當(dāng)心清潔濾芯。

b.濾芯不太臟時(shí),可干脆用壓縮空氣吹凈,但應(yīng)留意空氣壓力不能太大,噴嘴不行太接近濾芯。

c.假如濾芯太臟,應(yīng)用專用清潔液清洗,完后用電熱風(fēng)筒吹干(留意不能過(guò)熱)。

d.清洗完畢,應(yīng)進(jìn)行檢查,檢查的方法是用燈泡從內(nèi)往外照,在濾芯外部視察,如發(fā)覺(jué)有光點(diǎn)則表明濾芯已穿孔,此時(shí)則應(yīng)更換同型號(hào)的濾芯。

e.假如沒(méi)有光點(diǎn)出現(xiàn)則表明濾芯未穿孔,此時(shí)則應(yīng)當(dāng)心安裝好空氣濾清器。

三、蓄電池、皮帶每周進(jìn)行一次檢查。

1.用驗(yàn)電器檢查蓄電池充電是否足夠。

2.檢查電池液位是否在極板上15mm左右,否則加蒸餾水。

3.檢查電池接線柱是否被腐蝕或有打火痕跡,否則應(yīng)更換,并涂上黃油。

4.檢查每條皮帶,發(fā)覺(jué)有損壞或失效的,應(yīng)剛好更換。

5.在皮帶中段加40n壓力,皮帶應(yīng)能按下12mm左右,太松太緊都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。

四、散熱器每運(yùn)行200小時(shí)進(jìn)行一次修理保養(yǎng):

1.外部清潔

a.用熱水(加入清潔劑)噴洗,方法是從散熱器前面對(duì)風(fēng)扇方向噴射。

b.假如上述方法不能清除固執(zhí)的沉積物,則應(yīng)把散熱器拆下浸在熱的堿水中約20分鐘,然后用熱水清洗。

2.內(nèi)部除垢:

a.把水從散熱器中排干,然后把散熱器與管子相連的地方拆開(kāi)并封口。

向散熱器中倒入45℃的4%的酸溶液,過(guò)15分鐘后排干酸溶液,檢查

b.散熱器。

c.假如仍有水垢,則用8%的酸溶液再洗一次。

d.除垢后用3%的堿溶液中和兩次,然后再用清水沖洗三次以上。

e.全部工作完成后,檢查散熱器是否漏水,假如漏水則修補(bǔ)。

f.假如不漏水則重新裝回,散熱器裝回后應(yīng)重新灌滿清水并加入防銹劑。

五、機(jī)油濾清器、柴油濾清器、水過(guò)濾清器每運(yùn)行200小時(shí)應(yīng)更換一次濾芯。

1.啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī),讓其運(yùn)行15分鐘。

2.當(dāng)柴油機(jī)高熱時(shí),從油底殼螺塞排出機(jī)油,排完后用110nm(用扭力扳手)旋緊螺栓,然后再向油底殼加同型號(hào)機(jī)油,渦輪增壓器內(nèi)也應(yīng)加添相同型號(hào)機(jī)油。

3.拆除兩個(gè)粗機(jī)油濾清器,換兩個(gè)新的機(jī)油濾清器,新濾清器內(nèi)應(yīng)注滿與機(jī)內(nèi)型號(hào)相同的機(jī)油。

4.更換精濾清器濾芯,添加與機(jī)內(nèi)型號(hào)相同的機(jī)油。

5.拆除柴油濾清器,換上新的濾清器,并加滿柴油,然后裝回。

六、發(fā)電機(jī)限制屏修理保養(yǎng)周期為每半年進(jìn)行一次。用壓縮空氣清除里面的灰塵,擰緊各接線頭,對(duì)于生銹或過(guò)熱的接線頭應(yīng)進(jìn)行處理并擰緊。

七、仔細(xì)填寫《發(fā)電機(jī)組檢修保養(yǎng)記錄表》。

物業(yè)修理過(guò)程檢驗(yàn)工作規(guī)程

1.目的

確保修理過(guò)程的質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),使業(yè)戶滿足。

2.適用范圍

適用于各管理處對(duì)修理過(guò)程的檢驗(yàn)。

3.職責(zé)

3.1管理處主任每周巡察樓宇公共部分不少于一次,并負(fù)責(zé)對(duì)工程主任(工程主管)提交的月修理狀況檢查。

3.2工程主任(工程主管)每天對(duì)公共設(shè)備進(jìn)行修理狀況巡查不少于一次,并每日對(duì)《修理單》完成狀況進(jìn)行檢查。

4.檢驗(yàn)內(nèi)容

4.1修理過(guò)程檢驗(yàn)的原則

4.1.1服務(wù)剛好性的檢驗(yàn)

4.1.1.1依據(jù)修理預(yù)約時(shí)間,準(zhǔn)時(shí)到達(dá)修理地。

4.1.1.2對(duì)于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人命平安、引發(fā)極度不便等的修理,應(yīng)馬上修理,修理期限在24小時(shí)內(nèi)。

4.1.1.3對(duì)于造成某些或個(gè)別業(yè)戶不便、屬設(shè)施功能失效之類的,應(yīng)作應(yīng)急修理,修理期限在72小時(shí)內(nèi)。

4.1.1.4屬項(xiàng)目零星而非緊急性者,全部不屬4.1.1.2、4.1.1.3兩限的維護(hù)、修理、更換等保養(yǎng)修理,修理期限在14天內(nèi)。

4.1.2服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn):按修理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn);功能性修理以復(fù)原原有功能為準(zhǔn);外觀性修理:表面應(yīng)無(wú)色差、無(wú)凹凸不平現(xiàn)象,滿意業(yè)戶的合理要求、嚴(yán)格按修理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4.2檢驗(yàn)

4.2.1日檢:工程主任(工程主管)對(duì)每日的《修理單》要?jiǎng)偤脵z查完成狀況,對(duì)已完成的修理項(xiàng)目進(jìn)行抽查,以檢查服務(wù)的剛好性和業(yè)戶對(duì)修理服務(wù)過(guò)程是否滿足,并對(duì)當(dāng)時(shí)未能解決的項(xiàng)目查找緣由,剛好監(jiān)督解決。

4.2.2周檢:管理處主任依據(jù)《修理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》,每周對(duì)公共部分進(jìn)行巡察,對(duì)發(fā)覺(jué)存在的問(wèn)題剛好反饋給工程主任(工程主管),并督促解決,并對(duì)公共設(shè)施設(shè)備修理狀況巡查不少于一次。

4.2.3月檢:每月工程主任(工程主管)依據(jù)《修理回訪制度》規(guī)定抽取20%進(jìn)行回訪;80%由管理處值班人員進(jìn)行回訪,以檢查服務(wù)過(guò)程質(zhì)量,工程主任(工程主管)將每月修理工作報(bào)告提交管理處主任批閱檢查。

4.3對(duì)于以上檢驗(yàn)中發(fā)覺(jué)的嚴(yán)峻不合格應(yīng)馬上查找緣由,剛好實(shí)行訂正措施;在檢驗(yàn)過(guò)程中發(fā)覺(jué)隱患的應(yīng)剛好實(shí)行預(yù)防措施,詳細(xì)處理程序按《持續(xù)改進(jìn)數(shù)據(jù)收集及訂正和預(yù)防措施程序》。

4.4修理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

修理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)打算注

1上樓時(shí)間接到修理要求,預(yù)約時(shí)間的按約定時(shí)間上樓,需即時(shí)修理的15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。

2服務(wù)看法熱忱、虛心、運(yùn)用文明用語(yǔ)。

3供應(yīng)修理材料應(yīng)向業(yè)戶供應(yīng)合格的修理材料。

4修理服務(wù)時(shí)間視工藝?yán)щy狀況而定,一般不超過(guò)8小時(shí),最多不超過(guò)72小時(shí)。如超出上述時(shí)間,應(yīng)向業(yè)戶說(shuō)明緣由。

5服務(wù)對(duì)象滿足率應(yīng)達(dá)到95%。對(duì)不滿足的5%應(yīng)盡快組織二次修理,使業(yè)戶滿足。

6洗臉盆漏水應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)反復(fù)試用,不漏水,服務(wù)對(duì)象滿足。

7洗菜盆漏水接頭、閥門、軟管應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)安裝,修理時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。

8洗菜盆堵塞達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn),對(duì)切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力復(fù)原原樣,修理時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。

9浴缸堵塞及漏水達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn),對(duì)切口處的修補(bǔ)盡力復(fù)原原樣,經(jīng)反復(fù)運(yùn)用達(dá)到暢通、不漏水。

10修理墻內(nèi)水管應(yīng)摸準(zhǔn)管路,打墻時(shí)盡量少破壞磁片,修理完畢后我觀應(yīng)復(fù)原原樣,做到工完場(chǎng)清。

11洗臉盆堵塞下水應(yīng)達(dá)到相當(dāng)流暢,檢查口應(yīng)復(fù)原原狀,并對(duì)修理現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理,修理小時(shí)不超過(guò)2小時(shí)。

12疏通馬桶使之相當(dāng)暢通,即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通,修理時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)嚴(yán)峻堵塞除外,如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳子、瓶子等。

13疏通地漏使之暢通,并對(duì)切口復(fù)原原樣,修理時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。

14房間沒(méi)水此項(xiàng)緣由多種,應(yīng)盡快解決業(yè)戶用水問(wèn)題。(市政停水除外)閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。

15換鎖應(yīng)按住戶要求安裝,并反復(fù)試用使之敏捷,開(kāi)關(guān)自如,緊密性好。修理時(shí)間:木門不超過(guò)30分鐘,鐵門不超過(guò)2小時(shí)。

16水龍頭漏水修理后應(yīng)達(dá)到原來(lái)標(biāo)準(zhǔn),密閉、開(kāi)關(guān)自如,修理時(shí)間不超過(guò)30分鐘。

17接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水,修理時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。

18樓上水漏到樓下盡快找到漏水緣由,以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn),并對(duì)墻地面等污染清理干凈,修理時(shí)間不超過(guò)4小時(shí)。上層業(yè)戶不在家除外。

19馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn),如需拆馬桶安裝,應(yīng)復(fù)原原樣,修理時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。

20房間無(wú)電以復(fù)原房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn),在修理完畢后應(yīng)盡量保持原狀,修理時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。比較困難的不超過(guò)24小時(shí)。

21燈不亮應(yīng)達(dá)到原來(lái)照明標(biāo)準(zhǔn),修理時(shí)間不超過(guò)30分鐘。

22業(yè)戶門鈴不響以達(dá)到嘹亮悅耳為標(biāo)準(zhǔn),修理時(shí)間不超過(guò)30分鐘。

23房間插座無(wú)電運(yùn)用便利、平安為標(biāo)準(zhǔn),并把故障緣由告知業(yè)戶。修理時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。比較困難的不超過(guò)24小時(shí)。

24業(yè)戶門窗修理使之能開(kāi)關(guān)敏捷自如,密封性能良好,修理時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。如玻璃損壞的不超過(guò)24小時(shí)。

5.記錄無(wú)

6.附件無(wú)

修理過(guò)程的檢驗(yàn)工作規(guī)程

1.目的

明確房屋修理標(biāo)準(zhǔn)，為修理人員、修理檢驗(yàn)人員供應(yīng)指引。

2.適用范圍

適用于工程部、各管理處的房屋修理。

3.內(nèi)容

3.1主體工程

屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時(shí)應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)峻的，應(yīng)加固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響平安運(yùn)用的，大修時(shí)應(yīng)整修改做；對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件，如有稍微剝落、破損的應(yīng)剛好修補(bǔ)；混凝土碳化產(chǎn)主裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴(yán)峻的，應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算鑒定構(gòu)件承載力，實(shí)行加固或替代措施，達(dá)到肯定平安的標(biāo)準(zhǔn)。

3.2裝修工程

a.門窗修繕后應(yīng)堅(jiān)固、平整、美觀、開(kāi)關(guān)敏捷、接縫嚴(yán)密、不松動(dòng)。門窗開(kāi)關(guān)不敏捷、松動(dòng)、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時(shí)，內(nèi)外玻璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴(yán)峻、無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)更換。更換的門窗應(yīng)與原門窗一樣，滿意運(yùn)用要求，表面顏色一樣，平整美觀。

b.掛鏡線、窗簾盒、窗臺(tái)板等的裝修，屬一般損壞的，就原樣修復(fù)；嚴(yán)峻損壞的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響運(yùn)用的條件下，用其他材料代用更新。

c.踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。

3.3樓地面工程

a.木地板的損壞占自然間地面面積25%以下的，可修復(fù)；損壞超過(guò)25%以上或缺乏材料時(shí)，依據(jù)業(yè)戶要求可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級(jí)地板，使業(yè)戶滿足為止。

b.一般水泥地面起砂、空鼓、開(kāi)裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨

石或塊料地面損壞的，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)無(wú)法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。達(dá)到表面光滑、平整，達(dá)到表面光滑、平整。

c.面磚地面損壞、破裂、凹凸不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)峻的，可增設(shè)防潮層或塊料地面，達(dá)到運(yùn)用要求，顏色一樣無(wú)空鼓，縫口整齊。

3.4屋面工程

a.屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的緣由造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)峻，按原樣修復(fù)仍不能解除屋漏的應(yīng)翻修改建，達(dá)到不滲漏，不空鼓，平整美觀。

b.屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落、水管等損壞滲水時(shí)，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)峻時(shí)應(yīng)翻做，保證不滲漏，達(dá)到原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

c.女兒墻、煙窗等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)峻的，在不影響運(yùn)用和市容的條件下，可改修或拆除，但必需做好防水層，保證不滲漏，表面平整美觀。

d.鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出緣由，針對(duì)破損狀況采納防水材料嵌補(bǔ)或做防水層；結(jié)構(gòu)損壞的應(yīng)加固重做，達(dá)到運(yùn)用要求。

e.玻璃天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)峻的可翻修，但一般不重新做。

f.屋面上原有隔熱保溫層損壞的應(yīng)修復(fù)，達(dá)到運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)。

3.5飾面工程

a.外墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的，應(yīng)原樣修復(fù)；損壞面積過(guò)大的，可全部鏟除重做，重做時(shí)，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的條件下進(jìn)行，保持表面平整、光滑、美觀。

b.外墻勒腳損壞的應(yīng)修復(fù)，達(dá)到表面平整、光滑、美觀。

c.內(nèi)墻飾面起殼、開(kāi)裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過(guò)一半以上時(shí)，可鏟除重抹；原無(wú)踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的狀況應(yīng)依據(jù)墻身的須要予修復(fù)；因室內(nèi)外高差等緣由，引起墻面長(zhǎng)期潮濕，如有必要，可加作防水層。完全修復(fù)后，應(yīng)保持房間整體顏色一樣。

d.天棚損壞：抹灰層松動(dòng)，有下墜危急的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣修復(fù)；損壞嚴(yán)峻的困難線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡(jiǎn)略，保持與墻面顏色一樣，光滑美觀。3.6油漆粉飾工程

a.木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去愛(ài)護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆，保持顏色一樣，光滑美觀。

b.鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為3-5年。

c.木地板原油漆脫落的，依據(jù)業(yè)戶要求進(jìn)行修理或應(yīng)重做，保持表面平整，光滑美觀，使客戶滿足。

d.室內(nèi)墻面、天棚等修繕時(shí)可刷新，其用料應(yīng)實(shí)行新型涂料，如膠白等；高級(jí)抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)，保持表面平整，光滑美觀，顏色一樣。

e.高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤必需與原建筑保持一樣，保證外墻美觀。

4.記錄無(wú)

5.附件無(wú)

修理人員工作規(guī)程范本

1.目的

為規(guī)范修理人員的工作,特制定本規(guī)程

2.適用范圍

適用于各管理處(服務(wù)中心)機(jī)電修理人員的管理。

3.工作規(guī)程

3.1接到機(jī)電主管的修理指令后,修理人員依據(jù)修理內(nèi)容打算好所需修理工具和修理材料后,持《修理單》趕到修理地點(diǎn)。

3.2公共區(qū)域的修理程序

3.2.1做好消防平安防范措施,如平安欄、修理告示牌、高空作業(yè)告示牌等。

3.2.2做好公共場(chǎng)地的愛(ài)護(hù)措施,半修理工具或修理材料放在舊報(bào)紙或抹布上,避開(kāi)對(duì)公共場(chǎng)地造成損壞。

3.2.3修理工具及材料須安放在不影響用戶運(yùn)用的位置,如有用戶出入必需主動(dòng)禮讓用戶。

3.2.4修理結(jié)束后,馬上清理修理現(xiàn)象,剛好撤掉告示牌。

修理人員工作規(guī)程

1.目的

為規(guī)范修理人員的工作，特制定本規(guī)程

2.適用范圍

適用于各管理處（服務(wù)中心）機(jī)電修理人員的管理。

3.工作規(guī)程

3.1接到機(jī)電主管的修理指令后，修理人員依據(jù)修理內(nèi)容打算好所需修理工具和修理材料后，持《修理單》趕到修理地點(diǎn)。

3.2公共區(qū)域的修理程序

3.2.1做好消防平安防范措施，如平安欄、修理告示牌、高空作業(yè)告示牌等。

3.2.2做好公共場(chǎng)地的愛(ài)護(hù)措施，半修理工具或修理材料放在舊報(bào)紙或抹布上，避開(kāi)對(duì)公共場(chǎng)地造成損壞。

3.2.3修理工具及材料須安放在不影響用戶運(yùn)用的位置，如有用戶出入必需主動(dòng)禮讓用戶。

3.2.4修理結(jié)束后，馬上清理修理現(xiàn)象，剛好撤掉告示牌。

物業(yè)修理過(guò)程的檢驗(yàn)工作規(guī)程

1.目的

確保修理過(guò)程的質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)戶滿足。

2.適用范圍

適用于各管理處對(duì)修理過(guò)程的檢驗(yàn)。

3.職責(zé)

3.1管理處主任每周巡察樓宇公共部分不少于一次，并負(fù)責(zé)對(duì)工程主任（工程主管）提交的月修理狀況檢查。

3.2工程主任（工程主管）每天對(duì)公共設(shè)備進(jìn)行修理狀況巡查不少于一次，并每日對(duì)《修理單》完成狀況進(jìn)行檢查。

4.檢驗(yàn)內(nèi)容

4.1修理過(guò)程檢驗(yàn)的原則

4.1.1服務(wù)剛好性的檢驗(yàn)

4.1.1.1依據(jù)修理預(yù)約時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)到達(dá)修理地。

4.1.1.2對(duì)于廣泛影響整體或局部房屋、危及房屋或業(yè)戶人命平安、引發(fā)極度不便等的修理，應(yīng)馬上修理，修理期限在24小時(shí)內(nèi)。

4.1.1.3對(duì)于造成某些或個(gè)別業(yè)戶不便、屬設(shè)施功能失效之類的，應(yīng)作應(yīng)急修理，修理期限在72小時(shí)內(nèi)。

4.1.1.4屬項(xiàng)目零星而非緊急性者，全部不屬4.1.1.2、4.1.1.3兩限的維護(hù)、修理、更換等保養(yǎng)修理，修理期限在14天內(nèi)。

4.1.2服務(wù)質(zhì)量的檢驗(yàn)：按修理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn)；功能性修理以復(fù)原原有功能為準(zhǔn)；外觀性修理：表面應(yīng)無(wú)色差、無(wú)凹凸不平現(xiàn)象，滿意業(yè)戶的合理要求、嚴(yán)格按修理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

4.2檢驗(yàn)

4.2.1日檢：工程主任（工程主管）對(duì)每日的《修理單》要?jiǎng)偤脵z查完成狀況，對(duì)已完成的修理項(xiàng)目進(jìn)行抽查，以檢查服務(wù)的剛好性和業(yè)戶對(duì)修理服務(wù)過(guò)程是否滿足，并對(duì)當(dāng)時(shí)未能解決的項(xiàng)目查找緣由，剛好監(jiān)督解決。

4.2.2周檢：管理處主任依據(jù)《修理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》，每周對(duì)公共部分進(jìn)行巡察，對(duì)發(fā)覺(jué)存在的問(wèn)題剛好反饋給工程主任（工程主管），并督促解決，并對(duì)公共設(shè)施設(shè)備修理狀況巡查不少于一次。

4.2.3月檢：每月工程主任（工程主管）依據(jù)《修理回訪制度》規(guī)定抽取20%進(jìn)行回訪；80%由管理處值班人員進(jìn)行回訪，以檢查服務(wù)過(guò)程質(zhì)量，工程主任（工程主管）將每月修理工作報(bào)告提交管理處主任批閱檢查。

4.3對(duì)于以上檢驗(yàn)中發(fā)覺(jué)的嚴(yán)峻不合格應(yīng)馬上查找緣由，剛好實(shí)行訂正措施；在檢驗(yàn)過(guò)程中發(fā)覺(jué)隱患的應(yīng)剛好實(shí)行預(yù)防措施，詳細(xì)處理程序按《持續(xù)改進(jìn)數(shù)據(jù)收集及訂正和預(yù)防措施程序》。

4.4修理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

修理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

序

號(hào)內(nèi)

容服務(wù)標(biāo)打算

注

1上樓時(shí)間接到修理要求，預(yù)約時(shí)間的按約定時(shí)間上樓，需即時(shí)修理的15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)。

2服務(wù)看法熱忱、虛心、運(yùn)用文明用語(yǔ)。

3供應(yīng)修理材料應(yīng)向業(yè)戶供應(yīng)合格的修理材料。

4修理服務(wù)時(shí)間視工藝?yán)щy狀況而定，一般不超過(guò)8小時(shí)，最多不超過(guò)72小時(shí)。如超出上述時(shí)間，應(yīng)向業(yè)戶說(shuō)明緣由。

5服務(wù)對(duì)象滿足率應(yīng)達(dá)到95%。對(duì)不滿足的5%應(yīng)盡快組織二次修理，使業(yè)戶滿足。

6洗臉盆漏水應(yīng)達(dá)到原先標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)反復(fù)試用，不漏水，服務(wù)對(duì)象滿足。

7洗菜盆漏水接頭、閥門、軟管應(yīng)按原標(biāo)準(zhǔn)安裝，修理時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。

8洗菜盆堵塞達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)切口處的修補(bǔ)應(yīng)盡力復(fù)原原樣，修理時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。

9浴缸堵塞及漏水達(dá)到暢通標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)切口處的修補(bǔ)盡力復(fù)原原樣，經(jīng)反復(fù)運(yùn)用達(dá)到暢通、不漏水。

10修理墻內(nèi)水管應(yīng)摸準(zhǔn)管路，打墻時(shí)盡量少破壞磁片，修理完畢后我觀應(yīng)復(fù)原原樣，做到工完場(chǎng)清。

11洗臉盆堵塞下水應(yīng)達(dá)到相當(dāng)流暢，檢查口應(yīng)復(fù)原原狀，并對(duì)修理現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理，修理小時(shí)不超過(guò)2小時(shí)。

12疏通馬桶使之相當(dāng)暢通，即使往馬桶里扔少許紙巾也不影響暢通，修理時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)嚴(yán)峻堵塞除外，如馬桶內(nèi)掉進(jìn)梳子、瓶子等。

13疏通地漏使之暢通，并對(duì)切口復(fù)原原樣，修理時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。

14房間沒(méi)水此項(xiàng)緣由多種，應(yīng)盡快解決業(yè)戶用水問(wèn)題。（市政停水除外）閥門、濾網(wǎng)、高位水箱等可能使業(yè)戶家中停水。

15換鎖應(yīng)按住戶要求安裝，并反復(fù)試用使之敏捷，開(kāi)關(guān)自如，緊密性好。修理時(shí)間：木門不超過(guò)30分鐘，鐵門不超過(guò)2小時(shí)。

16水龍頭漏水修理后應(yīng)達(dá)到原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)，密閉、開(kāi)關(guān)自如，修理時(shí)間不超過(guò)30分鐘。

17接頭漏水應(yīng)達(dá)到緊固、密封、不滴水，修理時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)。

18樓上水漏到樓下盡快找到漏水緣由，以達(dá)到處理好不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)墻地面等污染清理干凈，修理時(shí)間不超過(guò)4小時(shí)。上層業(yè)戶不在家除外。

19馬桶漏水以不漏水為標(biāo)準(zhǔn)，如需拆馬桶安裝，應(yīng)復(fù)原原樣，修理時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。

20房間無(wú)電以復(fù)原房間正常用電為標(biāo)準(zhǔn)，在修理完畢后應(yīng)盡量保持原狀，修理時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。比較困難的不超過(guò)24小時(shí)。

21燈不亮應(yīng)達(dá)到原來(lái)照明標(biāo)準(zhǔn)，修理時(shí)間不超過(guò)30分鐘。

22業(yè)戶門鈴不響以達(dá)到嘹亮悅耳為標(biāo)準(zhǔn)，修理時(shí)間不超過(guò)30分鐘。

23房間插座無(wú)電運(yùn)用便利、平安為標(biāo)準(zhǔn)，并把故障緣由告知業(yè)戶。修理時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。比較困難的不超過(guò)24小時(shí)。

24業(yè)戶門窗修理使之能開(kāi)關(guān)敏捷自如，密封性能良好，修理時(shí)間不超過(guò)2小時(shí)。如玻璃損壞的不超過(guò)24小時(shí)。

5.記錄無(wú)

6.附件無(wú)

園區(qū)中心空調(diào)設(shè)備修理保養(yǎng)工作規(guī)程（3）

園區(qū)中心空調(diào)設(shè)備修理保養(yǎng)工作規(guī)程(三)

1目的

剛好處理空調(diào)設(shè)備故障,保障園區(qū)空調(diào)設(shè)備正常平安運(yùn)行。

2適用范圍

園區(qū)內(nèi)中心空調(diào)設(shè)備的修理保養(yǎng)工作。

3職責(zé)

3.1空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備由園區(qū)工程部負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)。

3.2主任負(fù)責(zé)執(zhí)行維護(hù)保養(yǎng)工作安排,技術(shù)工作指導(dǎo)及設(shè)備外委修理的上報(bào)看法和聯(lián)系工作。

4工作要求

4.1空調(diào)設(shè)備由空調(diào)修理工負(fù)責(zé)修理保養(yǎng),重大修理托付廠方或具有專業(yè)修理實(shí)力的正規(guī)單位進(jìn)行修理。

4.2若須停機(jī)進(jìn)行修理時(shí),應(yīng)遵守停機(jī)上報(bào)工作程序和停機(jī)工作時(shí)間支配程序。

4.3工程部經(jīng)理每年12月制定下年度設(shè)備維保安排,并按工作安排制定中修實(shí)施方案,項(xiàng)目?jī)?nèi)容,時(shí)間支配,資金需求等上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批。

4.4空調(diào)修理工按空調(diào)設(shè)運(yùn)行維護(hù)手冊(cè)和設(shè)備維保安排要求進(jìn)行修理保養(yǎng),并將修理保養(yǎng)工作狀況具體記錄于《設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄》,零部件更換及大、中修狀況同時(shí)記錄于設(shè)備檔案。

4.5重大故障修理一般不超過(guò)8小時(shí),若在8小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的,應(yīng)將故障緣由,解決方案,所需時(shí)間以工作聯(lián)絡(luò)單形式上報(bào)總物業(yè)經(jīng)理。

5工作內(nèi)容

5.1巡檢(例行檢查)

5.1.1空調(diào)水系統(tǒng)的保養(yǎng)

5.1.1.1檢查冷卻水塔循環(huán)水水質(zhì)是否清潔,若不清潔應(yīng)剛好加藥和排放。

5.1.1.2清洗冷卻水塔的布水器、填料、塔盤,防止堵塞。

5.1.1.3在冷卻水系統(tǒng)中加入緩蝕劑(依據(jù)水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告)。

5.1.1.4檢查冷卻水塔和膨脹水箱補(bǔ)水浮球閥是否正常。

5.1.1.5檢查系統(tǒng)閥門有無(wú)滲漏,清潔系統(tǒng)設(shè)備表面。

5.2半年保養(yǎng)

風(fēng)機(jī)盤管的保養(yǎng):

每年5月、10月對(duì)各風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)行清潔回風(fēng)過(guò)濾網(wǎng),風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)動(dòng)部位注油,檢查電磁閥和溫控開(kāi)關(guān)(三速開(kāi)關(guān))。

5.3一年保養(yǎng)

5.3.1主機(jī)由外委廠家負(fù)責(zé)保養(yǎng),工程經(jīng)理檢查合格后在保養(yǎng)記錄上簽字。

5.3.2冷卻水系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、冷卻水塔的清洗由外委廠家和工程經(jīng)理檢查合格后在保養(yǎng)記錄上簽字。

5.3.3冷卻水塔檢查

5.3.3.1風(fēng)機(jī)風(fēng)葉螺栓緊固,檢查轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)是否異樣振動(dòng)、風(fēng)機(jī)風(fēng)葉刮到塔壁。

5.3.3.2注油、軸承溫升檢查,補(bǔ)加潤(rùn)滑油。

5.3.4管道系統(tǒng)閥門漏水檢修,保溫層修補(bǔ)。

5.3.5水泵保養(yǎng)(見(jiàn)水泵電機(jī)維保標(biāo)準(zhǔn))。

6相關(guān)記錄

《設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)記錄》hd**-gc-033-a-01

礦井大型設(shè)備修理鉗工作業(yè)操作規(guī)程

1．上班前不準(zhǔn)喝酒、上班不得做與本職無(wú)關(guān)的工作，嚴(yán)格遵守本操作規(guī)程及各項(xiàng)規(guī)章制度。

2．修理工進(jìn)行操作時(shí)應(yīng)不少于2人。

3．兩個(gè)或兩個(gè)以上工種聯(lián)合作業(yè)時(shí)，必需指定專人統(tǒng)一指揮。

4．作業(yè)前要切斷或關(guān)閉所檢修設(shè)備的電源、水源等，并掛“有人作業(yè)”警示牌。

5．高空和井筒作業(yè)時(shí)，必需戴平安帽和系保險(xiǎn)帶，保險(xiǎn)帶應(yīng)扣鎖在平安牢靠的位置上。

6．禁止血壓不正常，有心臟病、癲癇病及其他不適合從事高空和井筒作業(yè)的人員參與高空或井筒作業(yè)。

7．高空和并筒禁止上下平行作業(yè)，若必需上下平行作業(yè)時(shí)，應(yīng)有牢靠的平安愛(ài)護(hù)措施。

8．禁止在設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)中調(diào)整制動(dòng)閘。

9．須要在井下焊接作業(yè)時(shí)，必需按《煤礦平安規(guī)程》中的有關(guān)條款執(zhí)行。

10．在試驗(yàn)、采納新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備和新材料時(shí)，應(yīng)制定有相應(yīng)的平安措施。

11．熟識(shí)設(shè)備檢修內(nèi)容、工藝過(guò)程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和平安技術(shù)措施，保證檢修質(zhì)量及平安。

12．設(shè)備檢修前要將檢修用的備件、材料、工具、量具、設(shè)備和平安愛(ài)護(hù)用具打算齊全。

13．作業(yè)前要對(duì)作業(yè)場(chǎng)所的施工條件進(jìn)行仔細(xì)的檢查，以保作業(yè)人員和設(shè)備的平安。

14．作業(yè)前要檢查各種工具是否完好，否則不準(zhǔn)運(yùn)用。

15．修理人員對(duì)所負(fù)責(zé)范圍內(nèi)設(shè)備每班的巡回檢查和日常維護(hù)內(nèi)容如下：

（1）檢查所維護(hù)的設(shè)備零部件是否齊全完好牢靠。

（2）對(duì)設(shè)備運(yùn)行中發(fā)覺(jué)的問(wèn)題，要?jiǎng)偤眠M(jìn)行檢查處理。

（3）對(duì)平安愛(ài)護(hù)裝置要定期調(diào)整試驗(yàn)，確保平安牢靠。

（4）檢查設(shè)備各部液壓油量、油質(zhì)和潤(rùn)滑油量、油質(zhì)應(yīng)符合規(guī)定要求。

16．按時(shí)對(duì)所規(guī)定的日、周、月檢內(nèi)容進(jìn)行維護(hù)檢修，不得漏檢、漏項(xiàng)。

17．拆下的機(jī)件要放在指定的位置，不得有礙作業(yè)和通行，物件放置要穩(wěn)妥。

18．拆卸設(shè)備必需按預(yù)定的依次進(jìn)行，對(duì)有相對(duì)固定位置或?qū)μ?hào)入座的零部件，拆卸前應(yīng)做好標(biāo)記。

19．拆卸較大的零部件時(shí)，必需實(shí)行牢靠的防止下落和下滑的措施。

20．拆卸有彈性，偏重或易滾動(dòng)的機(jī)件時(shí)，應(yīng)有平安防護(hù)措施。

21．拆裝機(jī)件時(shí)，不準(zhǔn)用鑄鐵、鑄銅等脆性材料或比機(jī)件硬度大的材料作錘擊或頂壓墊。

22．在檢修時(shí)須要打開(kāi)機(jī)蓋，箱蓋和換油時(shí)，必需遮蓋好，以防落入雜物、淋水等。

23．在裝配滾動(dòng)軸承時(shí)，又無(wú)條件進(jìn)行軸承預(yù)熱處理時(shí)，應(yīng)優(yōu)先采納頂壓裝配，也可用軟金屬襯墊進(jìn)行錘擊。

24．在對(duì)設(shè)備進(jìn)行換油或加油時(shí)，油脂的牌號(hào)、用途和質(zhì)量應(yīng)符合規(guī)定，并做好有關(guān)數(shù)據(jù)的記錄工作。

25．對(duì)檢修后的設(shè)備，要進(jìn)行全面的驗(yàn)收，需盤車的設(shè)備，必需做盤車試驗(yàn)，檢查設(shè)備的傳動(dòng)狀況。

26．設(shè)備檢修后的試運(yùn)轉(zhuǎn)工作，應(yīng)由工程負(fù)責(zé)人統(tǒng)一指揮，由司機(jī)操作的，在主要部位應(yīng)設(shè)專人進(jìn)行監(jiān)視，發(fā)覺(jué)問(wèn)題，剛好處理。

27．設(shè)備經(jīng)下列檢修工作后，應(yīng)進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)：

（1）設(shè)備經(jīng)過(guò)修換軸承。

（2）電動(dòng)機(jī)經(jīng)過(guò)解體大修，調(diào)整轉(zhuǎn)子，定子間隙。

（3）提升系統(tǒng)修換罐道、罐道梁，更換天輪、提升容器、連接裝置及鋼絲繩，調(diào)整、檢修制動(dòng)系統(tǒng)，解體大修絞車本體。

（4）主通風(fēng)機(jī)經(jīng)過(guò)解體大修，更換葉片，調(diào)整葉片安裝角度

（5）主排水泵修換本體主要部件后。

（6）壓風(fēng)機(jī)解體檢修、更換主要部件或調(diào)整進(jìn)出氣閥、平安閥、換傳動(dòng)膠帶或調(diào)整氣缸余隙、軸瓦、十字頭、曲軸等處間隙后。

（7）減速器更換齒輪后。

（8）其他在檢修任務(wù)書(shū)上所規(guī)定進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目。

28．試運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)，監(jiān)視人員應(yīng)特殊留意以下兩點(diǎn)：

（1）軸承潤(rùn)滑等轉(zhuǎn)動(dòng)部分的狀況及溫度。

（2）轉(zhuǎn)動(dòng)及傳動(dòng)部分的振動(dòng)狀況，轉(zhuǎn)動(dòng)聲音及潤(rùn)滑狀況。

29．禁止擅自拆卸成套設(shè)備的零、部件去裝配其他機(jī)械。

30．傳遞工具、工件時(shí)，必需等對(duì)方接妥后，送件人方可松手；遠(yuǎn)距離傳遞必需拴好吊繩、禁止拋擲。高空或井筒作業(yè)時(shí)，工具應(yīng)拴好保險(xiǎn)繩，防止墜落。

31．各種平安愛(ài)護(hù)裝置，監(jiān)測(cè)儀表和警戒標(biāo)記，未經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)允許，不準(zhǔn)隨意拆除和改動(dòng)。

32．檢修后應(yīng)將工具、材料、換下零部件等進(jìn)行清點(diǎn)核對(duì)。對(duì)設(shè)備內(nèi)部進(jìn)行全面檢查，不得把無(wú)關(guān)的零件，工具等物品遺留在機(jī)腔內(nèi)，在試運(yùn)轉(zhuǎn)前應(yīng)由專人復(fù)查一次。

33．檢修中被臨時(shí)拆除或甩掉的平安愛(ài)護(hù)裝置，應(yīng)指定專人進(jìn)行復(fù)原，并確保動(dòng)作牢靠。

34．試運(yùn)轉(zhuǎn)前必需移去設(shè)備上的物件。

35．檢修結(jié)束后應(yīng)會(huì)同司機(jī)及運(yùn)用維護(hù)負(fù)責(zé)人共同驗(yàn)收，驗(yàn)收中發(fā)覺(jué)檢修質(zhì)量不合格，驗(yàn)收人員應(yīng)通知施工負(fù)責(zé)人，剛好加以處理。

36．仔細(xì)填寫檢修記錄，檢修部位、內(nèi)容、結(jié)果及遺留問(wèn)題等，雙方簽字，并將檢修資料整理存檔。

37．搞好檢修現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境衛(wèi)生，檢修清洗零部件的廢液，應(yīng)倒入指定的容器內(nèi)，嚴(yán)禁隨意亂倒。燒焊后的余火必需徹底熄滅，以防發(fā)生火災(zāi)。

公共設(shè)施改造維護(hù)修理工作規(guī)程

1目的

確保剛好更新、改造、維護(hù)修理公共設(shè)施,保證其適時(shí)適量增容和正常運(yùn)行。

2.適用范圍

適用于各管理