新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資實(shí)務(wù)和創(chuàng)新

2018新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)融資實(shí)務(wù)和創(chuàng)新2018年5月2日2021/5/91

張健簡(jiǎn)介資深房地產(chǎn)投融資和戰(zhàn)略專(zhuān)家、全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)、國(guó)家發(fā)改委最早一批備案的股權(quán)基金管理人、盛世神州基金合伙人、瑞軾基金總裁，近年參與管理投資項(xiàng)目18個(gè)（包括萬(wàn)科、麥格理等）、資金量超過(guò)100億（包括東方資產(chǎn)和信達(dá)資產(chǎn)及信托資金等）；熟悉民企、國(guó)企和外資房地產(chǎn)投融資方式和各類(lèi)機(jī)構(gòu)運(yùn)作。曾任職于全球最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資集團(tuán)之一的聯(lián)實(shí)集團(tuán)（LendLease）、澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行（MacquaireBank）和盛世神州基金，長(zhǎng)期擔(dān)任房地產(chǎn)和金融企業(yè)高級(jí)管理職位。在房地產(chǎn)投資拓展、管理、市場(chǎng)和研究、開(kāi)發(fā)、金融和戰(zhàn)略方面有20多年經(jīng)驗(yàn)。為碧桂園、萬(wàn)科集團(tuán)、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、華潤(rùn)置業(yè)、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、華僑城、世茂集團(tuán)、華夏幸福、金地集團(tuán)、招商蛇口、中南置地、金融街、藍(lán)光發(fā)展、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、雅居樂(lè)、陸家嘴集團(tuán)、蘇寧置業(yè)、中冶置業(yè)、電建地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)、中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、交通銀行、招商銀行、中信銀行、天津銀行、陽(yáng)光保險(xiǎn)、麥格里銀行、上海市委組織部、北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海交通大學(xué)等培訓(xùn)和授課。畢業(yè)于上海同濟(jì)大學(xué)和澳大利亞西悉尼大學(xué)，專(zhuān)著有《房地產(chǎn)投資》《房地產(chǎn)投資策略分析》和《房地產(chǎn)企業(yè)融資》等七部，合著《領(lǐng)導(dǎo)干部學(xué)金融》。目的深入理解我國(guó)房地產(chǎn)投資和融資現(xiàn)狀、政策和前景掌握各種房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目融資方式的特點(diǎn)及機(jī)遇掌握房地產(chǎn)各種融資要點(diǎn)、難點(diǎn)破解和風(fēng)險(xiǎn)控制掌握和制定自己企業(yè)可行的融資實(shí)務(wù)和創(chuàng)新方式提綱一．中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀和趨勢(shì)二．不同房地產(chǎn)產(chǎn)品投資和融資策略三．銀保監(jiān)會(huì)監(jiān)管的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品（含銀行貸款、委托貸款、并購(gòu)貸款、信托、保險(xiǎn)資金）四．證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品（含債券、上市、私募基金、資管計(jì)劃、資產(chǎn)證券化）五．股權(quán)和資產(chǎn)并購(gòu)、輕資產(chǎn)管理和其它融資方式新形勢(shì)下房地產(chǎn)投融資和并購(gòu)策略一中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀和趨勢(shì)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)主要因素未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)：一是平穩(wěn)房?jī)r(jià)，住有所居；二是多渠道提高住房供給。一二線(xiàn)仍有大量住房剛需尚未滿(mǎn)足，三四線(xiàn)仍有大量的棚戶(hù)區(qū)需要改造，許多農(nóng)業(yè)人口還有進(jìn)城購(gòu)房需求。1.房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀單位：億平方米2021/5/962018年第一季度，TOP100房企整體銷(xiāo)售規(guī)模同比增長(zhǎng)28.8%，增速較前兩月同比增速下降16.3個(gè)百分點(diǎn)，但業(yè)績(jī)集中度和各梯隊(duì)門(mén)檻較去年同期仍有較大幅的提升。2017年，TOP10房企集中度達(dá)24.1%，TOP30房企集中度近40%，TOP50房企集中度45.9%。而TOP100房企集中度達(dá)55.5%。行業(yè)份額集中性更強(qiáng)，更向大型品牌房企靠攏。2021/5/97大房企面臨的挑戰(zhàn)：市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品等各方面創(chuàng)新、負(fù)債率不能太高、全國(guó)城市化率提高等大房企的機(jī)會(huì)：資金、品牌、成本控制等中小房企面臨的挑戰(zhàn)：大型房企市場(chǎng)的擠壓（品牌和價(jià)格）、地價(jià)上漲的拿地成本壓力、持續(xù)經(jīng)營(yíng)的資金壓力中小房企機(jī)會(huì)：房地產(chǎn)區(qū)域化的特點(diǎn)鼓勵(lì)專(zhuān)注、特色房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)2021/5/982.房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)多元化（或產(chǎn)業(yè)化）：未來(lái)十年，中國(guó)的行業(yè)大發(fā)展將會(huì)集中在商業(yè)、旅游、物流、文化、教育\農(nóng)業(yè)等嶄新新的領(lǐng)域，譬如特色小鎮(zhèn)熱潮出現(xiàn)。非住宅投資在2016年占房地產(chǎn)總投資的35%左右。集中化：百?gòu)?qiáng)房企占的銷(xiāo)售份額越來(lái)越大，企業(yè)并購(gòu)增多。資產(chǎn)化：持有型增多、物業(yè)管理、輕資產(chǎn)管理加強(qiáng)（包括辦公、商業(yè)、工業(yè)和物流、長(zhǎng)租公寓等）。金融化：資金渠道和成本是決定因素之一，資產(chǎn)證券化創(chuàng)新不斷。互聯(lián)網(wǎng)和智能化等2021/5/99全球開(kāi)發(fā)型和（資產(chǎn)管理）持有型

房地產(chǎn)市值趨勢(shì)比較資料來(lái)源:UBS瑞銀集團(tuán)2017全球上市房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)投資信托基金（單位10億美元）注：淡色的為開(kāi)發(fā)型，深色的為（資產(chǎn)管理）持有型2021/5/910資金來(lái)源目前狀況2018年展望股權(quán)/債權(quán)集團(tuán)/項(xiàng)目公司企業(yè)銀行貸款量大，但難度也加大額度下降，偏大企業(yè)債集團(tuán)/項(xiàng)目公司并購(gòu)貸款規(guī)模減小新規(guī)（有限制）債項(xiàng)目公司委托貸款民間較多新規(guī)（有限制）債項(xiàng)目公司房地產(chǎn)信托規(guī)模較大新規(guī)（有限制），量還是增加債項(xiàng)目公司保險(xiǎn)資金進(jìn)入非住宅，潛力巨大較多股/債項(xiàng)目公司房地產(chǎn)債券規(guī)模明顯收縮控制規(guī)模債集團(tuán)公司房地產(chǎn)公司上市這些年直接IPO極少新IPO很少，近年幾乎停止股集團(tuán)公司房地產(chǎn)私募基金發(fā)展較快會(huì)很多（鼓勵(lì)股權(quán)，限制債權(quán)）股項(xiàng)目公司資產(chǎn)管里計(jì)劃規(guī)模明顯收縮，非標(biāo)不做新規(guī)（有限制）債為主項(xiàng)目公司房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化（含REITs)還沒(méi)有立法,最新試點(diǎn)是住房租賃REITsABS，CMBS，住宅REITs會(huì)較多股/債項(xiàng)目公司我國(guó)房地產(chǎn)融資產(chǎn)品現(xiàn)狀和前景

2021/5/911影響房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)的主要因素經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)（經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)人口導(dǎo)入）城鎮(zhèn)的人口增長(zhǎng)（人口導(dǎo)入也是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展）政府政策3．影響房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)主要因素從現(xiàn)今人口流動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，形成泛長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角、長(zhǎng)江中游、成渝、山東半島、中原等大經(jīng)濟(jì)圈為主2021/5/912二不同房地產(chǎn)產(chǎn)品投資和融資策略住宅辦公樓商場(chǎng)賓館、旅游和養(yǎng)老物流和工業(yè)廠房住宅需求:移民水平、出生率、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活動(dòng)、買(mǎi)房承受力等，

各城市情況不同，但需求比供應(yīng)更加主動(dòng)。預(yù)售、多種融資方式1.住宅2021/5/914辦公樓需求:白領(lǐng)就業(yè),譬如金融、保險(xiǎn)和房地產(chǎn)業(yè)，譬如上海的浦東和浦西等。特性：扎堆CMBS、REITs、保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期持有型的資金。2.辦公樓2021/5/915舉例：北京辦公樓市場(chǎng)2021/5/9163.商場(chǎng)商場(chǎng)需求:就業(yè)，消費(fèi)者年齡段、

生活方式、花費(fèi)和信心等.

加入娛樂(lè)和休閑的功能受購(gòu)物網(wǎng)絡(luò)沖擊，

餐飲和娛樂(lè)部分增加

商場(chǎng)由“經(jīng)營(yíng)商品、經(jīng)營(yíng)品牌”轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)消費(fèi)者;商業(yè)品牌由重規(guī)模轉(zhuǎn)向重創(chuàng)新長(zhǎng)期持有型資金2021/5/917旅游、休閑、養(yǎng)生和養(yǎng)老的區(qū)別旅游：景點(diǎn)和住宿等；休閑：舒適和住宿等；健康（養(yǎng)生）：住宿、配套和環(huán)境等；養(yǎng)老：住宿、醫(yī)療、配套和環(huán)境等。各類(lèi)資金4.賓館、旅游和養(yǎng)老2021/5/918工業(yè)廠房需求:經(jīng)濟(jì)活動(dòng)(GDP)和出口等最大特性是量身定制。先找客戶(hù)2.找地塊3.建設(shè)4.持有和出租萬(wàn)科入股普洛斯案例長(zhǎng)期持有型資金5.物流和工業(yè)廠房2021/5/919三銀保監(jiān)會(huì)監(jiān)管的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品銀行貸款(開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人按揭、委托貸款和并購(gòu)貸款）房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)保險(xiǎn)資金1.銀行貸款貸款難度加大。銀行放貸規(guī)?？s小。中小開(kāi)發(fā)商和三四線(xiàn)開(kāi)發(fā)商貸款更難。按揭難度加大。銀行放貸規(guī)模縮小。有的銀行對(duì)第一套剛需房按揭積極性不高。銀行追求高回報(bào)和低風(fēng)險(xiǎn)偏向與與大企業(yè)包括100強(qiáng)合作拿地階段進(jìn)入利率6%-14%不等–根據(jù)信用、項(xiàng)目和資金投入比例等定比例可以5:5到3:7等2021/5/921人民銀行：2018年，保持貨幣政策穩(wěn)健中性被擺在首要位置，切實(shí)防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)緊隨其后。加強(qiáng)影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀審慎管理。銀監(jiān)會(huì)：銀行開(kāi)發(fā)貸款：利率提升、抑制杠桿，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化傾向；開(kāi)發(fā)貸額度減少，減少非標(biāo)業(yè)務(wù)。根據(jù)商業(yè)銀行委貸新規(guī)，商業(yè)銀行提供委貸服務(wù)時(shí)，委托人資金不能為受托管理他人的資金。有的銀行停止了流動(dòng)資金貸款，只認(rèn)432.銀行并購(gòu)貸款：投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地并購(gòu)，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)的，應(yīng)按照穿透原則管理，擬并購(gòu)?fù)恋仨?xiàng)目應(yīng)完成在建工程開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。并購(gòu)貸款不得投向未足額繳付土地出讓金項(xiàng)目，不得用于變相置換土地出讓金。委托貸款：1月6日，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求“集合資產(chǎn)管理計(jì)劃不得投向委托貸款資產(chǎn)或信貸資產(chǎn)”，也就是說(shuō)監(jiān)管層叫停了銀行的委托貸款業(yè)務(wù)。信托：滿(mǎn)足432。最新監(jiān)管部門(mén)相關(guān)政策2021/5/922改革開(kāi)放開(kāi)始后，1979年以中國(guó)國(guó)際信托投資公司的成立為標(biāo)志，中國(guó)的信托業(yè)得到恢復(fù)，但長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)信托業(yè)操作很不規(guī)范。其間經(jīng)過(guò)5次整頓。2005年9月銀監(jiān)發(fā)布《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（212號(hào)文件）規(guī)定的嚴(yán)格程度幾乎要高于銀行要求。我國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托計(jì)劃對(duì)投資者的回報(bào)為信托計(jì)劃方案中的協(xié)議回報(bào)，2016年平均7左右%。與房地產(chǎn)私募基金一樣，目前的房地產(chǎn)信托普遍呈現(xiàn)資金在單個(gè)項(xiàng)目上過(guò)度集中，優(yōu)點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)隔離，缺點(diǎn)是不利于控制風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó)68家信托公司管理的房地產(chǎn)信托規(guī)模已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)億；2.房地產(chǎn)信托2021/5/923房地產(chǎn)信托：滿(mǎn)足432。房地產(chǎn)信托2018年一季度的量反而大大超過(guò)去年，在房地產(chǎn)方面的量非常非常多，而且價(jià)格在往上升。房地產(chǎn)信托當(dāng)前給投資人都要7%到8%左右，那他給開(kāi)發(fā)商要9%到11%左右。今年總體成本要超越去年同時(shí)期的0.9左右。2021/5/924房地產(chǎn)保險(xiǎn)作為房地產(chǎn)重要參與者在國(guó)內(nèi)外都已被各方面認(rèn)可；保險(xiǎn)資金可以通過(guò)多種途徑實(shí)現(xiàn)與資本市場(chǎng)的對(duì)接，保險(xiǎn)公司是影響資本市場(chǎng)一支舉足輕重的力量；2010年9月5日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布了《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)暫行辦法》和《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》。我國(guó)首部私募股權(quán)投資辦法和保險(xiǎn)行業(yè)首部完整不動(dòng)產(chǎn)投資辦法出爐，不能參與住宅開(kāi)發(fā)和投資。近幾年來(lái)我國(guó)的許多保險(xiǎn)公司在國(guó)內(nèi)許多大城市等購(gòu)置大面積優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)和參與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等，全面參與非住宅項(xiàng)目。險(xiǎn)資方面。險(xiǎn)資通常的做法就是在保證資本金安全前提下，盡可能通過(guò)大比例持股，從而獲得董事會(huì)職位來(lái)影響董事會(huì)的股息分配，甚至對(duì)部分投資決策給出意見(jiàn)。2015年以來(lái)，房地產(chǎn)公司債成本降低，對(duì)險(xiǎn)資也是挑戰(zhàn)。3.房地產(chǎn)保險(xiǎn)資金2021/5/925四證監(jiān)會(huì)監(jiān)管的房地產(chǎn)融資產(chǎn)品房地產(chǎn)企業(yè)債券房地產(chǎn)公司上市房地產(chǎn)私募基金和資產(chǎn)管理計(jì)劃房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化1.房地產(chǎn)企業(yè)債券債券是政府、金融機(jī)構(gòu)、工商企業(yè)等機(jī)構(gòu)直接向社會(huì)借債籌措資金時(shí)，向投資者發(fā)行，并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。我國(guó)早在1987年就頒布了《企業(yè)債券管理暫行條例》。1993到1998年政府禁止房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票和債券融資，至此房地產(chǎn)企業(yè)僅有幾家發(fā)行過(guò)房地產(chǎn)債券。2015年前的很多年，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)債很難，香港發(fā)債方便且利息低，但2015年以來(lái)很多大型房企在國(guó)內(nèi)發(fā)債且利息較低，一般在3-6%之間。許多房地產(chǎn)公司希望能有一個(gè)直接融資與間接融資相結(jié)合、短中長(zhǎng)期相匹配的融資結(jié)構(gòu)。因?yàn)楣驹诓煌l(fā)展階段，需要不同期限結(jié)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)水平的直接融資產(chǎn)品。萬(wàn)科和龍湖公司債券、海外中國(guó)房地產(chǎn)公司債券案例分析2021/5/927全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超過(guò)5萬(wàn)家,房地產(chǎn)上市公司總共有近200家。上市融資對(duì)企業(yè)的條件要求較高，中小企業(yè)很難涉足?？傮w上,最近幾年來(lái),國(guó)家不鼓勵(lì)。我國(guó)部分房地產(chǎn)公司在海外成功上市,中國(guó)房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力前20名中大多數(shù)在香港上市。國(guó)家現(xiàn)在不鼓勵(lì)

為什么要發(fā)行上市？2．房地產(chǎn)公司上市2021/5/928基金是集中投資者的資金,有專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)投資并獲得回報(bào)。私募又稱(chēng)不公開(kāi)發(fā)行或內(nèi)部發(fā)行，是指面向少數(shù)特定的投資人發(fā)行證券的方式。發(fā)行對(duì)象大致有兩類(lèi)，一類(lèi)是個(gè)人投資者;另一類(lèi)是機(jī)構(gòu)投資者。發(fā)行有確定的投資人，發(fā)行手續(xù)簡(jiǎn)單，可以節(jié)省發(fā)行時(shí)間和費(fèi)用。私募基金一般是封閉式的合伙基金，不公開(kāi)上市流通。在基金封閉期間，合伙投資人不能隨意抽資，封閉期限一般為3年至5年。私募基金運(yùn)作的成功與否與基金管理人的自身利益更加緊密相關(guān)。私募基金投資目標(biāo)更具針對(duì)性。價(jià)值創(chuàng)造和關(guān)注共贏。3.1房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的內(nèi)容3.房地產(chǎn)私募基金和資管計(jì)劃2021/5/929房地產(chǎn)私募基金的分類(lèi)按照組織結(jié)構(gòu)分類(lèi)：公司制、信托制和契約制、合伙制；按照投資產(chǎn)品分類(lèi)：住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、辦公樓房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)等；按照進(jìn)入階段分類(lèi)：開(kāi)發(fā)型、機(jī)會(huì)型、持有型。2021/5/930房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀和創(chuàng)新政府鼓勵(lì)政策社會(huì)上存在大量企業(yè)和個(gè)人資金銀行貸款趨緊房地產(chǎn)企業(yè)融資難金融創(chuàng)新大量的居民和企業(yè)儲(chǔ)蓄存款，為整個(gè)行業(yè)發(fā)展提供源源不斷的資金來(lái)源。譬如在2018年3月具有1000萬(wàn)以上的投資人士，達(dá)到超過(guò)100萬(wàn)人。

房地產(chǎn)私募股權(quán)基金的法律和政策環(huán)境2021/5/9313.2當(dāng)前房地產(chǎn)私募股權(quán)基金主要投資哪些項(xiàng)目?包括但不限于以下：項(xiàng)目公司接近或已經(jīng)獲得至少一個(gè)證（譬如：土地權(quán)證），

但缺乏資金開(kāi)發(fā)；企業(yè)計(jì)劃擴(kuò)張，譬如企業(yè)有新增業(yè)務(wù)；企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境急需拯救；股東意見(jiàn)分歧，部分股東的退出計(jì)劃；自己覺(jué)得有較好的項(xiàng)目，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和人才等。2021/5/932基金名稱(chēng)XX地產(chǎn)基金合伙企業(yè)（有限合伙）基金性質(zhì)有限合伙型(或者合伙制）基金規(guī)模募集3億元人民幣存續(xù)期限本基金存續(xù)期限為5年，到期后解散或經(jīng)所有投資人一致同意繼續(xù)存續(xù)（前3年為封閉期，后2年為回報(bào)期）投資方向二線(xiàn)城市地產(chǎn)投資周期18-36個(gè)月；認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)認(rèn)購(gòu)金額不低于200萬(wàn)，且按100萬(wàn)的整數(shù)倍遞增預(yù)期回報(bào)預(yù)計(jì)年化收益率18%以上基金管理人XXXX基金管理公司

基金托管人四大國(guó)有銀行之一；對(duì)基金的資金進(jìn)行第三方監(jiān)管基金管理費(fèi)2%/年基金托管費(fèi)不超過(guò)0.2%/年3.3房地產(chǎn)私募股權(quán)基金要素2021/5/933基金組織架構(gòu)XX管理公司（GP）其他個(gè)人（LP)XX地產(chǎn)基金托管銀行房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3等中介機(jī)構(gòu)（律師、會(huì)計(jì)）法律/審計(jì)投資管理資金監(jiān)管投資顧問(wèn)機(jī)構(gòu)投資者（LP）2021/5/934細(xì)致深入的盡職調(diào)查

詳盡全面的可行性研究

頂級(jí)專(zhuān)家顧問(wèn)的投資建議專(zhuān)業(yè)委員的投資決策

安全可靠的交易結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)密的風(fēng)控措施

嚴(yán)密完善的法律協(xié)議預(yù)期收益的保障措施……基金特色收益退出投資期投資前投資期收益退出嚴(yán)格的監(jiān)管方案與執(zhí)行項(xiàng)目現(xiàn)金流的嚴(yán)格管控

開(kāi)發(fā)預(yù)算的嚴(yán)格執(zhí)行專(zhuān)業(yè)的顧問(wèn)與指導(dǎo)重大決策的參與掌控

特殊風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制……嚴(yán)格執(zhí)行退出約定全程銷(xiāo)售資金的把控提前3個(gè)月退出資金準(zhǔn)備原股東及實(shí)際控制人擔(dān)保落實(shí)特殊情況下第三方接盤(pán)預(yù)案……收益退出投資期2021/5/935基金退出資本市場(chǎng)出售股票房地產(chǎn)項(xiàng)目清算原股東承諾回購(gòu)企業(yè)間兼并收購(gòu)2021/5/936案例分析一

2012年9月基金成功投資XX萬(wàn)科項(xiàng)目，投資金額4.5億元。在投資的XX項(xiàng)目中，基金出資4.5億元資金，部分進(jìn)入項(xiàng)目公司股本金，占一定比例的股權(quán)，部分作為股東借款?；鹜度氲谋窘鸷筒糠质找妫A(yù)計(jì)在2年內(nèi)收回，整個(gè)項(xiàng)目結(jié)算預(yù)計(jì)4年左右。由于項(xiàng)目合作制定了一系列有效的風(fēng)險(xiǎn)控制措施并且由萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)操作，風(fēng)險(xiǎn)可控，收益預(yù)期可靠。2021/5/937基金擴(kuò)充了萬(wàn)科項(xiàng)目公司自有資金。萬(wàn)科通過(guò)與基金合作，擴(kuò)充了項(xiàng)目公司的自有資金，交齊了土地出讓金，從而拓展了萬(wàn)科項(xiàng)目再融資的渠道?；鹋c萬(wàn)科共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、降低了風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。如果此項(xiàng)目通過(guò)單純的債權(quán)融資，債權(quán)成本偏高，而且承擔(dān)了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的全部風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)與基金開(kāi)展股權(quán)合作，此項(xiàng)目有效分散了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，大大提高了抵抗系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的能力，意義重大。基金與萬(wàn)科開(kāi)展項(xiàng)目股權(quán)合作，有效降低了萬(wàn)科項(xiàng)目的負(fù)債成本。大型房地產(chǎn)企業(yè)以前通過(guò)信托等債權(quán)形式融資，增加了企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，加大了企業(yè)負(fù)債成本和負(fù)債率。通過(guò)股權(quán)合作，萬(wàn)科有效降低了企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債成本和負(fù)債率，提升了房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。2021/5/938還本付息

優(yōu)先級(jí)LP劣后級(jí)LP

（融

資方）大股東GP以其出資保障優(yōu)先級(jí)LP的投資本金和收益參股20%控股80%和操盤(pán)

原股東雙方提供股東借款，項(xiàng)目公司按期固定收益

2-4年期限房地產(chǎn)私募基金房地產(chǎn)私募基金投資的交易模式（一）項(xiàng)目公司2021/5/939募集規(guī)模：人民幣2.5億元募集期：

截止2011年9月20日基金存續(xù)期：2年

項(xiàng)目位于市中心城區(qū)

近20多萬(wàn)平米大體量居住綜合體

項(xiàng)目預(yù)期投資利潤(rùn)率高達(dá)41.28%,安全系數(shù)高

開(kāi)發(fā)商背景實(shí)力雄厚，股東方高層管理人員均來(lái)大型集團(tuán)管理經(jīng)驗(yàn)豐富，股東操盤(pán)實(shí)力強(qiáng)

配套設(shè)施齊全，投資潛力巨大

政府重點(diǎn)城市改造工程

投資人回報(bào)率高案例分析二XX住宅項(xiàng)目2021/5/940開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)已付清1億元土地款,并累計(jì)投入開(kāi)發(fā)費(fèi)用共約2億元。開(kāi)發(fā)商的另一個(gè)項(xiàng)目需要配建廉租房，基金對(duì)龍記帝景灣項(xiàng)目進(jìn)行了股權(quán)投資。基金投資金額1億元進(jìn)行股權(quán)投資合作，資金用于目標(biāo)公司項(xiàng)目后期建設(shè)。本項(xiàng)目運(yùn)作較好，銷(xiāo)售良好，在投資12個(gè)月時(shí)基金達(dá)到預(yù)期收益，成功安全退出，投資人(LP)取得了預(yù)期的股權(quán)收益；項(xiàng)目方也成功實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的工程建設(shè)計(jì)劃及銷(xiāo)售計(jì)劃，滿(mǎn)足了政府保障房的開(kāi)工進(jìn)度要求。在投資合作期間，基金及其派駐的項(xiàng)目代表和財(cái)務(wù)代表嚴(yán)格執(zhí)行雙方簽訂的投資協(xié)議及監(jiān)管協(xié)議，合作企業(yè)認(rèn)真履約；在安全可控的框架下，基金幫助合作企業(yè)成功完成了新項(xiàng)目的拓展，實(shí)現(xiàn)了基金與被投資企業(yè)的互利雙贏。2021/5/9412021/5/9423.4證監(jiān)會(huì)最新政策和私募基金的發(fā)展策略資產(chǎn)管理計(jì)劃：1月11日?qǐng)?bào)道：監(jiān)管機(jī)構(gòu)近日進(jìn)行窗口指導(dǎo)，要求集合資產(chǎn)管理計(jì)劃不得投向委托貸款資產(chǎn)或信貸資產(chǎn)。定向投向委托貸款的資產(chǎn)或信貸資產(chǎn)需要向上穿透符合銀監(jiān)會(huì)的委貸新規(guī)。按照新老劃斷原則，已存續(xù)業(yè)務(wù)自然到期，新增業(yè)務(wù)需滿(mǎn)足上述要求。集合類(lèi)和基金一對(duì)多投向信托貸款停止備案。上海證監(jiān)局關(guān)于證券公司資產(chǎn)管理計(jì)劃參與貸款類(lèi)業(yè)務(wù)的監(jiān)管規(guī)定，要求如下：1、不得新增參與銀行委托貸款、信托貸款等貸款類(lèi)業(yè)務(wù)的集合資產(chǎn)管理計(jì)劃（一對(duì)多）。2、已參與上述貸款類(lèi)業(yè)務(wù)的集合資產(chǎn)管理計(jì)劃自然到期結(jié)束，不得展期。3、定向資產(chǎn)管理計(jì)劃（一對(duì)一）參與上述貸款類(lèi)業(yè)務(wù)的，管理人應(yīng)切實(shí)履行管理人職責(zé)，向上應(yīng)穿透識(shí)別委托人的資金來(lái)源，確保資金來(lái)源為委托人自有資金，不存在委托人使用募集資金的情況；向下做好借款人的盡職調(diào)查、信用風(fēng)險(xiǎn)防范等工作，其他監(jiān)管機(jī)構(gòu)有相關(guān)要求的，也應(yīng)從其規(guī)定?；饦I(yè)協(xié)會(huì)：私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快的16個(gè)熱點(diǎn)城市住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，這16個(gè)熱點(diǎn)城市，具體包括北京、上海、廣州、深圳、廈門(mén)、合肥、南京、蘇州等地，明股實(shí)債和明基實(shí)債不予備案。1月12日，在“資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)綜合報(bào)送平臺(tái)”發(fā)布更新的《私募投資基金備案須知》，列示了包括民間借貸、委托貸款、信托貸款等在內(nèi)不屬于私募基金范圍的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。與此同時(shí)，中基協(xié)也給出了近一個(gè)月的“過(guò)渡期”，并明確在2月12日起不再辦理不屬于私募投資基金范圍的產(chǎn)品的新增申請(qǐng)和在審申請(qǐng)。2021/5/9431.股權(quán)投資為主：房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展方向應(yīng)該是股權(quán)投資為主2.真正的夾層投資可以做：2018年1月23日，中基協(xié)在北京召開(kāi)的“類(lèi)REITs業(yè)務(wù)專(zhuān)題研討會(huì)”中提出，“在私募基金投資端，私募基金可以綜合運(yùn)用股權(quán)、夾層、可轉(zhuǎn)債、符合資本弱化限制的股東借款等工具投資到被投企業(yè)，形成權(quán)益資本。符合上述要求和《備案須知》的私募基金產(chǎn)品均可以正常備案?！备鶕?jù)該次會(huì)議透露出的信息，理解，在以股權(quán)投資為原則的前提下，私募基金甚至可配套開(kāi)展一定比例的直接債權(quán)投資。除此之外，諸如不良資產(chǎn)投資、金交所資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等模式因其資產(chǎn)性質(zhì)、投資方式等特殊性同樣與普通的借貸活動(dòng)存在一定差異，此類(lèi)產(chǎn)品是否得以存續(xù)也頗受市場(chǎng)爭(zhēng)議。筆者同樣以為，應(yīng)按該類(lèi)業(yè)務(wù)是否為新增債權(quán)并加高實(shí)體企業(yè)的融資杠桿來(lái)作為一個(gè)判斷的基本準(zhǔn)則。3.與滿(mǎn)足432條件的開(kāi)發(fā)商合作等。房地產(chǎn)私募基金的對(duì)策2021/5/944

3.5房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃從2012年下半年起,證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)和銀監(jiān)會(huì)等陸續(xù)發(fā)出了資產(chǎn)管理方面的一系列重要政策性文件，放開(kāi)了部分投資限制，促使更多資金進(jìn)入以前受到更大限制的領(lǐng)域包括房地產(chǎn)市場(chǎng)；我國(guó)的資產(chǎn)和財(cái)富管理行業(yè)進(jìn)入了“大資產(chǎn)管理時(shí)代”。公募基金管理公司可以通過(guò)設(shè)立子公司從事專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)；證券公司、信托公司、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司及其他資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)紛紛申請(qǐng)開(kāi)展公募基金業(yè)務(wù)；初步形成多方鼎立勢(shì)態(tài)。我國(guó)目前已80家以上公募基金子公司，管理的資產(chǎn)到超過(guò)10萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)資產(chǎn)管理計(jì)劃占較大比例。當(dāng)前監(jiān)管部門(mén)要求資產(chǎn)管理計(jì)劃：要求集合資產(chǎn)管理計(jì)劃不得投向委托貸款資產(chǎn)或信貸資產(chǎn)。定向投向委托貸款的資產(chǎn)或信貸資產(chǎn)需要向上穿透符合銀監(jiān)會(huì)的委貸新規(guī)。2021/5/945公募基金子公司和信托產(chǎn)品特點(diǎn)比較監(jiān)管機(jī)構(gòu)報(bào)備432限制300萬(wàn)以下最多人數(shù)證券交易所交易信托銀監(jiān)會(huì)事前有50不行子公司證監(jiān)會(huì)事后沒(méi)有200可能2021/5/946《關(guān)于規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導(dǎo)意見(jiàn)》為規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，統(tǒng)一同類(lèi)資產(chǎn)管理產(chǎn)品監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，有效防控金融風(fēng)險(xiǎn)，更好地服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)、國(guó)家外匯管理局2018年4月27日聯(lián)合印發(fā)。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)是指銀行、信托、證券、基金、期貨、保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)投資公司等金融機(jī)構(gòu)接受投資者委托，對(duì)受托的投資者財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投資和管理的金融服務(wù)。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)是金融機(jī)構(gòu)的表外業(yè)務(wù)，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)時(shí)不得承諾保本保收益。出現(xiàn)兌付困難時(shí)，金融機(jī)構(gòu)不得以任何形式墊資兌付。金融機(jī)構(gòu)不得在表內(nèi)開(kāi)展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。私募投資基金適用私募投資基金專(zhuān)門(mén)法律、行政法規(guī)，私募投資基金專(zhuān)門(mén)法律、行政法規(guī)中沒(méi)有明確規(guī)定的適用本意見(jiàn)，創(chuàng)業(yè)投資基金、政府出資產(chǎn)業(yè)投資基金的相關(guān)規(guī)定另行制定。2021/5/947資管新規(guī)包括:公募基金不得進(jìn)行份額分級(jí)。銀行不能發(fā)保本理財(cái)。券商、銀行理財(cái)，信托全部打破剛兌。。銀行理財(cái)+私募基金模式全面停止。過(guò)渡期為本意見(jiàn)發(fā)布之日起至2020年底，對(duì)提前完成整改的機(jī)構(gòu)，給予適當(dāng)監(jiān)管激勵(lì)。2021/5/948資產(chǎn)證券化(asset-backedsecuritization)是指將缺乏流動(dòng)性的但有預(yù)期收入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場(chǎng)上可以自由買(mǎi)賣(mài)的證券的行為，使其具有流動(dòng)性。廣義的資產(chǎn)證券化主要包括:

1、實(shí)體資產(chǎn)證券化(股權(quán)型)：即實(shí)體資產(chǎn)向證券資產(chǎn)轉(zhuǎn)換。

2、信貸資產(chǎn)證券化(債權(quán)型)：就是將一組流動(dòng)性較差信貸資產(chǎn)，如銀行的貸款、企業(yè)的應(yīng)收賬款，經(jīng)過(guò)重組形成資產(chǎn)池。

只要有好的現(xiàn)金流，就可能證券化4.1房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的內(nèi)容4.房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化2021/5/949業(yè)務(wù)類(lèi)型

2021/5/950還本付息發(fā)放貸款付息轉(zhuǎn)讓款轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)質(zhì)押擔(dān)保分配信托利益設(shè)立資金信托優(yōu)先級(jí)投資者劣后級(jí)投資者資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人信托計(jì)劃原始權(quán)益人借款人（項(xiàng)目公司）標(biāo)的物業(yè)抵押擔(dān)保CMBS交易結(jié)構(gòu)圖股+債付息優(yōu)先級(jí)投資者劣后級(jí)投資者資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃管理人私募基金SPV項(xiàng)目公司標(biāo)的物業(yè)抵押擔(dān)保類(lèi)REITs交易結(jié)構(gòu)圖發(fā)起人商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的兩個(gè)主要產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)：CMBS和類(lèi)REITS2021/5/951資產(chǎn)證券化的操作流程設(shè)立SPV資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓信用增級(jí)信用評(píng)級(jí)審批發(fā)行維護(hù)和償還基礎(chǔ)資產(chǎn)券商/基金子公司資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃2021/5/952我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的前景更多試點(diǎn)；含辦公樓、商場(chǎng)、工業(yè)廠房、賓館等；從偏債權(quán)的多到各類(lèi)股權(quán)（純股權(quán)型REITs)及債權(quán)（包括MBS）等；法律主體地位確立；稅收等創(chuàng)新。2021/5/9534.2房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化案例分析目標(biāo)物業(yè)：投資標(biāo)的為北京中信證券大廈及深圳中信證券大廈。交易方式：深圳證交所大宗交易系統(tǒng)上掛牌上市，產(chǎn)品存續(xù)期間，優(yōu)先級(jí)及次級(jí)投資人均可在交易平臺(tái)交易?；鸸芾砣耍褐行沤鹗鸸芾砉荆?013年7月8日在天津成立，注冊(cè)資本1億元。每年收取基金1.5%的管理費(fèi)。退出方式：包括以REITs方式實(shí)現(xiàn)上市退出，以及按市場(chǎng)價(jià)格出售給第三方實(shí)現(xiàn)退出。退出時(shí)非公募基金將所持物業(yè)100%的權(quán)益出售給由金石基金發(fā)起的、在交易所上市的REITs。對(duì)價(jià)75%將以現(xiàn)金方式取得，剩余25%將以REITs份額的方式由基金持有并鎖定一年。優(yōu)先級(jí)投資人將在IPO時(shí)點(diǎn)以100%現(xiàn)金方式全部退出；相應(yīng)的，次級(jí)投資人將獲得部分現(xiàn)金分配及REITs份額。稅收優(yōu)惠：券商專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃。國(guó)內(nèi)目前沒(méi)有稅收優(yōu)惠政策，物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和投資者購(gòu)買(mǎi)REITs產(chǎn)品兩個(gè)中，各方都需要繳納較高稅費(fèi)，并且存在重復(fù)征稅的問(wèn)題，這使得REITs產(chǎn)品的凈回報(bào)率很難達(dá)到市場(chǎng)要求。但通過(guò)資產(chǎn)管理計(jì)劃，“免除”了投資收益這部分稅收。中信起航資產(chǎn)管理計(jì)劃2021/5/954中信起航資產(chǎn)管理計(jì)劃2021/5/9552021/5/956世茂全國(guó)首單物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化2015年7月，以世茂集團(tuán)境內(nèi)全資子公司世茂天成物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司因提供物業(yè)服務(wù)而享有的物業(yè)費(fèi)收入為基礎(chǔ)資產(chǎn)。專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)計(jì)劃對(duì)應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。截止2015年3月底，世茂天成物業(yè)的合同管理面積約3500萬(wàn)平方米.物業(yè)費(fèi)的資產(chǎn)證券化對(duì)于世茂而言，最直觀的好處就是盤(pán)活了資產(chǎn).規(guī)模：25億周期：1-5年利率：5.75%-5.95%（根據(jù)年份綜合成本6.5%）評(píng)級(jí)：AAA2021/5/957世茂全國(guó)首單購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化2015年11月，計(jì)劃以世茂集團(tuán)旗下位于一、二線(xiàn)城市的項(xiàng)目公司對(duì)其購(gòu)房者的購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，該產(chǎn)品也獲得了機(jī)構(gòu)投資人的大力追捧，發(fā)行當(dāng)日共獲得了3倍的超額認(rèn)購(gòu)。（資產(chǎn)是對(duì)應(yīng)幾百份購(gòu)房合同）開(kāi)啟了一條低成本融資渠道，且盤(pán)活了資產(chǎn)(購(gòu)房尾款).

規(guī)模：6億周期：3年回報(bào)：根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)收益特征，分為優(yōu)先級(jí)和劣后級(jí)資產(chǎn)支持證券。根據(jù)中誠(chéng)信評(píng)估，該項(xiàng)目的主體評(píng)級(jí)及優(yōu)先級(jí)（5.75%）債項(xiàng)評(píng)級(jí)均為AAA級(jí)。在風(fēng)險(xiǎn)控制方面，該項(xiàng)目通過(guò)內(nèi)部分層、高比例資產(chǎn)包抽查、強(qiáng)制壓力測(cè)試等措施保障了產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制。2021/5/958碧桂園購(gòu)房尾款證券化2016年1月14日，碧桂園公告其全資附屬公司增城市碧桂園物業(yè)公司決定向中國(guó)合格投資者發(fā)行本金額為29.46億元的資產(chǎn)支持證券，發(fā)行利率為5.1%，期限為4年，將以發(fā)行人的若干合同收款權(quán)作為支持。3月18日，碧桂園再次公告，其第一批購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款的資產(chǎn)支持證券本金額為15.84億元，資產(chǎn)支持證券的1年期和2年期優(yōu)先級(jí)份額發(fā)行利率分別為5.0%和5.5%，發(fā)行額度均為6億元。2年期次優(yōu)級(jí)份額發(fā)行利率為7.45%，發(fā)行額度為2.6億元，次級(jí)份額發(fā)行額度為1.24億元，無(wú)固定利率，其收益為優(yōu)先級(jí)與次優(yōu)級(jí)分派后的剩余部分。發(fā)行的所得款項(xiàng)將用作集團(tuán)若干現(xiàn)有債務(wù)的再融資及一般營(yíng)運(yùn)資本用途。2021/5/959對(duì)比碧桂園世茂應(yīng)收賬款余額36.12億7.78億購(gòu)房合同數(shù)量12158435單筆平均余額29.7萬(wàn)179萬(wàn)物業(yè)數(shù)量2113前十大合同額占總額2.81%7.23%擔(dān)保內(nèi)部（產(chǎn)品本身）外部（集團(tuán)）優(yōu)先級(jí)固定回報(bào)5.0%和5.5%5.75%碧桂園和世茂購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持證券化比較2021/5/960保利地產(chǎn)租賃住房資產(chǎn)證券化2017年10月23日，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，其聯(lián)合中聯(lián)基金共同實(shí)施的“中聯(lián)前海開(kāi)源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，獲得上海交易所審議通過(guò)。該產(chǎn)品總規(guī)模50億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)。采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級(jí)、次級(jí)占比為9:1，優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)AAA。這也是國(guó)內(nèi)首單以房地產(chǎn)企業(yè)自持租賃住房作為基礎(chǔ)資產(chǎn)的REITs。2021/5/9614.3《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》中國(guó)證監(jiān)會(huì)和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部2018年4月24日發(fā)布《通知》明確了開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件。主要包括物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；原始權(quán)益人公司治理健全且最近兩年無(wú)重大違法違規(guī)行為等。明確了優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域。明確優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域和利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目開(kāi)展資產(chǎn)證券化。完善了住房租賃資產(chǎn)證券化的工作程序。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)結(jié)合自身運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀和財(cái)務(wù)需求，開(kāi)展資產(chǎn)證券化，明確了住房租賃資產(chǎn)證券化申請(qǐng)、受理、審核、發(fā)行的程序，并對(duì)開(kāi)展住房租賃證券化中涉及的租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等程序進(jìn)行優(yōu)化，建立綠色通道，提高工作效率。明確提出加強(qiáng)住房租賃資產(chǎn)證券化的監(jiān)督管理。在建立健全業(yè)務(wù)合規(guī)、風(fēng)控與管理體系，建立健全自律監(jiān)管體系，合理評(píng)估住房租賃資產(chǎn)價(jià)值，強(qiáng)化中介機(jī)構(gòu)和發(fā)起人責(zé)任等方面，提出了要求。提出要營(yíng)造良好政策環(huán)境，培育多元化的投資主體，鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化機(jī)構(gòu)化的建設(shè)或運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，建立健全監(jiān)管協(xié)作機(jī)制，支持開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化。

2021/5/962住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開(kāi)展條件及其優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是物業(yè)已建成并權(quán)屬清晰，工程建設(shè)質(zhì)量及安全標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關(guān)手續(xù)；二是物業(yè)正常運(yùn)營(yíng)，且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；三是發(fā)起人（原始權(quán)益人）公司治理完善，具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力及較強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理能力，最近2年無(wú)重大違法違規(guī)行為。優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國(guó)家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開(kāi)展資產(chǎn)證券化。鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開(kāi)展資產(chǎn)證券化。支持住房租賃企業(yè)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)租賃住房，并通過(guò)資產(chǎn)證券化方式盤(pán)活資產(chǎn)。支持住房租賃企業(yè)依法依規(guī)將閑置的商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房并開(kāi)展資產(chǎn)證券化融資。優(yōu)先支持項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好的發(fā)起人（原始權(quán)益人）開(kāi)展住房租賃資產(chǎn)證券化。重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類(lèi)型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。2021/5/963基礎(chǔ)資產(chǎn)的品質(zhì)和價(jià)格是關(guān)鍵在資產(chǎn)證券化操作中，發(fā)起人能否實(shí)現(xiàn)融資目的，最需要關(guān)注的是基礎(chǔ)資產(chǎn)的品質(zhì)問(wèn)題。被證券化的資產(chǎn)之所以能吸引投資，并非是因?yàn)榘l(fā)起人或發(fā)行人的資信，而是因?yàn)榛A(chǔ)資產(chǎn)本身的信用，這種信用才是產(chǎn)生投資價(jià)值的源泉。欲使基礎(chǔ)資產(chǎn)與發(fā)起人的風(fēng)險(xiǎn)相隔離，最有效的手段便是將基礎(chǔ)資產(chǎn)從發(fā)起人“剝離”出來(lái)，使其在法律上具有獨(dú)立地位。于是需要構(gòu)建SPV這一載體作為其法律外殼。SPV正是應(yīng)基礎(chǔ)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)隔離需要而產(chǎn)生，也是資產(chǎn)證券化創(chuàng)新特征的重要體現(xiàn)。4.4房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)、價(jià)格和增信2021/5/964我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主要信用增級(jí)措施資產(chǎn)證券化的信用增級(jí)主要分為內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)兩大部分。內(nèi)部增信是從資產(chǎn)支持證券基礎(chǔ)資產(chǎn)池的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品的增信機(jī)制設(shè)計(jì)角度開(kāi)展，主要包括優(yōu)先級(jí)和次級(jí)的結(jié)構(gòu)安排。外部增信則是以外部企業(yè)或金融機(jī)構(gòu)提供的信用擔(dān)保為主，包括機(jī)構(gòu)擔(dān)保、差額支付承諾、回購(gòu)承諾。2021/5/965五股權(quán)和資產(chǎn)并購(gòu)、輕資產(chǎn)管理和其它融資方式1．房地產(chǎn)資產(chǎn)并購(gòu)的特點(diǎn)2.房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)的特點(diǎn)3.房地產(chǎn)并購(gòu)合作流程和主要風(fēng)險(xiǎn)及案例分析4.房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化運(yùn)作及案例分析房地產(chǎn)資產(chǎn)并購(gòu)的優(yōu)點(diǎn)1.項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)鄬?duì)債務(wù)可控。2.沒(méi)有潛在的土地增值稅。房地產(chǎn)資產(chǎn)并購(gòu)的缺陷1．操作耗時(shí)，麻煩。2．費(fèi)用多，會(huì)交納土地增值稅、契稅等費(fèi)用。3．與第三人的合同履行也受影響。4．影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度。1.房地產(chǎn)資產(chǎn)并購(gòu)的特點(diǎn)2021/5/967房地產(chǎn)項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的優(yōu)點(diǎn)1．手續(xù)簡(jiǎn)單，便于操作。2．費(fèi)用節(jié)省，不用交納土地增值稅、契稅等費(fèi)用。3．一般與第三人的合同履行不產(chǎn)生影響，因而無(wú)需變更其它有關(guān)合同。4．不影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度2.房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)并購(gòu)的特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的缺陷1.項(xiàng)目公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)難以控制，總體風(fēng)險(xiǎn)比項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓大。2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式必須得到法律的認(rèn)可。3.如項(xiàng)目公司如系外商投資企業(yè)或國(guó)有企業(yè)的，轉(zhuǎn)讓手續(xù)未經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的也不生效。4.潛在的土地增值稅以后還是要支付。2021/5/968

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)和資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)稅收稅收賣(mài)方買(mǎi)方資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅

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